新概念别墅全程开发实操步骤[5篇范例]

第一篇：新概念别墅全程开发实操步骤

新概念别墅全程开发实操步骤

步骤

一、捕捉别墅的最优目标消费群

别墅的购买者是我们的服务对象，他们的构成内容，年龄、教育、收入、性别、家庭状况等，都是确立别墅市场定位的要点。同时，消费者的行为习惯、消费心理，可以为项目规划和设计项目营销主题确定提供指导。

一、别墅消费者共性

建在不同市场环境中的别墅要面向市区的“薪富一簇”，有的就主要卖给了城乡结合部的乡镇居民。这说明不同的区域市场环境孕育了不同的别墅的同时，不同的产品的消费共性心理：

1、身份与阶层的象征――别墅灵魂（1）别墅是亚文化的载体

市场经济的效益原则使资源逐渐由低效益向高效益处转移，作为资源支配和管理者的人无疑可以被看做资源不断的分化重组，一部分人会掌控更多的资源，因此阶层产生了，愿意为优质空气付出更高代价的人群逐步形成，这部分人有回归自然亲和自然的意愿。正象一些专家所言，“亚文化正是房地产赖以生存和发展的社会基础和文化基础。房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而亚文化群则是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群”。在市场经济条件下的社会生活中，一天就可以产生一个“暴发户”，但三年却不能培养一个“精神贵簇：。这就是文化内涵的稀缺性表现之一，别墅是亚文化的载体，别墅的精神就是别墅的灵魂。（2）别墅满足居住者表现身份与社会阶层的需要

按马斯洛需求层次理论，在人最基本的衣食住生存问题解决后，人们将渴望他人的尊重，新兴的中产阶级人群渴望社会承认他们的存在价值，他们在超越穿戴名牌后，更希望以居所体现他们的身份，而住房可以使居住者的身份和阶层一目了然，居住地区、小区类型房子的外观特征能告诉你房东所属的社会阶层。开发商也谙熟此道，纷纷抛出各种题材并以广告提升物业的文化精神。别墅具有更大的空间去设计定位居住文化理念。别墅将体现居住人的身份和社会阶层这就是别墅的灵魂。

2、别墅生活――自然鲜氧的最佳选择

住宅演进是人们追求生活质量获取居住效用最大化的历史过程，生活质量则是人们对各方面需求综合满足程度的抽象量度，总需求满足程度则是人对来自外界一切物质和信号的心理感受程度。

人作为一个独立的生理系统，不断与外界进行物质和信息交换，“健康生活”的关建指标是人们对摄入物质和接收信息的可控制程度。摄入物质决定肌体“硬件”系统的健康状态，而接收信息对人们心理和精神状态影响更大。早在几个世纪以前人们就认识到“病从口入”的道理，并在上个世纪发现人每天需要仪食品1公斤，饮用水3公斤，呼吸氧气15公升。人们对改善生理系统的物理环境进行了不懈努力，对食物的生产与加工从农耕火种到工业化的农场，又从大量使用化肥的增量生产到注重绿色食品的精细生产水的加工也是从自然水到粗加工自来水，从粗加工水到精细加工的矿泉水、蒸馏水。人们仅仅是对摄入的食物、水进行了史无前例的精细加工，且精细度不断地提高，远远超越了精耕细作、食不厌精的程度。但对吸入的空气，即使科学发展到今天，人们仍然不能对可吸入空气的质量作行之有效的质量加工。在食品方面，人们正在疯狂追求脑白金之类的“异化食品”，对可吸入空气质量的改善仅仅局限在降低工业有害物的排放和大规模植树造林的绿化工作上，不难证明任何城市的绿化工作对空气净化的贡献不足以抵消城市化进程对空气造成的污染危害。目前世界许多大城市的绿化率在45%以上，但城市的污染问题并没有得到根治，再看上海城市绿地规划建设目标：2020年上海市的城市绿化率可以达到35%。城市中心表面绿地增加了，但由于高楼大厦林立使建筑物的水泥侧面积增加的更快，高容积率使得单位面积的空调数量增加和废气排放 的增加，所以其正负两方面因素之和的作用结果还是空气质量进一步恶化。

随着人均收入的不断提高，越来越多的人看重空气质量，植物叶表面光合作用吸收二氧化碳并产生出新鲜氧气，每平方米草地产生的氧气是一个定数，一颗树木叶面表面面积产生的氧气能够与3平方米的草地所产生氧气相等。只有当绿地的面积大到相当程度，城市绿肺的功能才能抵消空气质量的下降，所以人们唯一的选择是逃避城市，选择住在郊外。不难证明自身于大面积连片绿地的别墅区域所吸所吸入的空气选题质量高于城市孤立绿地边的空气选题。1平方公里的绿地效果与50平方公里的绿地效果远不是50倍的算数级差异，而至少是250倍的几何级差别。所以城市中心花园洋房的绿地的大气空气质量也远不如别墅区的空气质量好。目前条件下，人们新鲜空气（和高标准生活）的唯一解决方案是远离城市隹在郊外别墅。在收入条件的约束下，人们最可能先对食物和饮料进行选择，最后才能对可吸入空气进行选择。所以选择别墅是选择健康生活“健康住宅：的高级阶段。

其实生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的一切工作，都 是以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。

二、别墅目标客户群分析

楼盘价格是划分消费群体的最主要的一个标准之一，拥有一定的经济实力是消费者选择购买别墅的一个先决条件。此外，在同行人们的楼盘中消费者选择一般住宅还是选择别墅则主要取决于他是否拥有以上提及的别墅消费群的共性心理以及对产品设计的认同。我们对这一总体的消费群体构成分析以下几点： 分析

一、窗户年龄构成与家庭人口

●个人购房的客户年龄基本在25～60岁之间，以30～50岁为主，家庭人员结构在3～6人之间居多。

分析二：客户职业背景构成

●“由外资企业家、外交使馆人员、外企高层管理者等外籍人士构成的国外购买需求，特别是在我国加入WTO，以及随着开放的深化，在国内工作的外国人增多，国外购买需求将不断扩大。

●“海归派人士”。即从欧美留学归国的创业者。随着绿洲政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，而成为主要购买群体之一。

●港、澳、台人士，由于港资企业的增多与香港的高楼价，港人在内地置业不断增加（如珠江三角、上海、北京等地），几百万元在香港根本买不到别墅，而在国内却能买一套不错的别墅。特别是某些神秘富豪，喜欢在内地一掷千万购买“天价别墅”。

●中资企业家，高级经理人及IT、金融、房地产界精英，精算师，他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量、改善居住条件时，多考虑郊区环境优美的花园别墅。●城市“中产阶级”，如薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好人文环境的经济型别墅。●体育影视明星、优秀科研工作者、文学家等名人名家，因个人贡献，“走穴”或知识的价值，而一举致富，为避免“名人效应”的诸多不便，会选择一处幽静而高雅的别墅。●投资人士（来历复杂）。别墅抗风险能力较强，增值潜力大，特别是一些出租型 或旅游型别墅，更被一些外来或当地投资客看好，低买高卖或用以出租。●行业领军人物，主要是名列“福布斯”中国排行榜的富翁们。

●“一夜暴富者”市场经济使致富途径多样化，并不违法的投机取巧，别出心裁的另类致富，使极少数“布衣”瞬间迈进“富人俱乐部”，提高生活水准理所当然要买套别墅。另外，个别优秀企业，外资企业租套市区别墅或“空中别墅”办公的现象仍然存在。

由于社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水平、居住观念的差异，不同别墅买家对别墅要求相差较大。外籍人士、海归派及港澳台同胞对别墅环境和设计风格较为关注，而国内买家则更关心户型、面积、价格等。

一个别墅项目的目标客户群定位不可能一网打尽这些“金字塔塔尖”人士，项目定位决定消费者定位。经济型别墅只可能是“中产阶级”，高级白领；高档别墅则可能是企业家，职业经理人，海外人士等；极品别墅则是面向那些一掷千金的超级富豪们或“神秘人士”。分析三：客户特征描述

● 他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位； ● 他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不要“露富”；

● 生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活；

● 在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式；

● 比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。分析四：客户行为习惯分析

● 比较喜欢诸如财经、家居、高尔夫等专业类杂志新闻；

● 工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间；

● 日常交际，高级应酬比较多，经常出入高档消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等；

● 周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动，名车展、模特SHOU、高雅文艺演出是他们喜爱观看的活动；

● 不喜欢太被注目，一般场合不爱露面，行踪甚至有点“诡秘”。实操步骤二：

找到更精准的别墅定位策略

一、别墅开发的选址定位策略

1、别墅选址中“宏观概念”与“微观概念”

房地产开发中的“地段定律”对于别墅来说，最适用不过了，因为三流的地段不可能制造出一流的别墅，选好地段是别墅开发实战第一段。别墅项目的选址要有“宏观概念”，又要有“微观概念”。“宏观概念”主要是考虑项目用地在整个城市中的区位：一方面，当别墅位于城市群之间时，结合项目定位，设计项目要辐射的范围，选址上最好对各个城市都有所考虑；另一方面，具体到所在城市，该地段至少是“价值地段”，具有稀缺性价值，或是潜力价值，是别墅市场的空白板块或待热地块。

“微观概念”则是具体到某一地段的情况，应有无污染、景观优美、交通方便、空间开阔等优点。

2、别墅主要选择区域及选址要点

别墅项目的选址，应结合项目定位主要选择在：旅游度假区、风景游览区、生态农业园、度假海滨场所等环境地段皆宜的效区、市内成熟商务区等。别墅社区的选址应体现以下几点：（1）环境资源的稀缺性

得天独厚的自然环境，具稀缺性的景观资源，是最基本的条件。有山、有水、有树、鸟语花香，是修身养性、度假休闲、居家生活之处，总体上是一流的环境地段。别墅选址分类

类

型 特

征

市区交通型 这类别墅由于建在市区边缘地带，从交通上来讲非常方便，满足了家庭在工作、就医、就学及参加各类活动上的方便。但这类别墅通常价格很高，非一般家庭所接受，再者，这类别墅也仅仅在中小城市能够建设，在北京、上海、广州等大城市由于城市总体规划和城市增容等问题，一般项目很难成立。因此这类别墅虽然好，但有一定的局限性。近郊综合型 比较有代表性的一类，多分布在离城区近的地区。因为这里土地价格已经大大降低，开发商有很大的开发余地。由于投资群体较多，这类项目一般设计得较完美，价格相对来说也适应市场的需要。国内很多著名的别墅都属于此类。

远郊风景型 在适合建别墅的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州等地，充分利用远郊的风景区建造别墅，让居住在这里的人们充分享受大自然的优美风光，返朴归真。因此类别墅消费群体较少，目前建的并不多。

异地度假型 这是近年来随着人们生活水平的提高而产生的一种新地投资理念，是开发商为满足一部分人择地度假、生活而建的一种度假和投资兼有的别墅。比如北京的红石实业公司就在海南的博鳌，为北京的成功人士专门精心设计建设的一组魅力四射的新别墅，该别墅群尚在设计中，便已预订一空。（2）交通的便捷性

别墅的买家都是有车一族，在市内办公、公务较忙，时间观念强烈，而且经常出差，因此直通市内或机场的一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅的强力卖点，而且车程宜在30分钟以内。

（3）人文资源的优良性 指居住的人文氛围，除去旅游度假区之外，任何远离城区的“野山僻岭”都可能是别墅的“禁地”，即便风景也不错。因为居住讲究生活的氛围，周边不能太荒凉，更不能有破败景观（如垃圾场等）。山有灵性、水有动性、人有和谐性，能天人合一；具备乡土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，这样才能最终形成别墅社区生活的居住文化。（4）地段升值潜力的可能性

房子不仅保值，还应升值，特别是对于价值巨大的别墅来说，仅能保值则容易贬值，必须具备升值的潜力或前景，这也是吸引投资性买家的诱惑所在。别墅在地段方面的升值潜力与城市规划密切相联。新城市规划区、限制开发的风景度假区、控制用地的郊区边缘地带都是具升值前景的黄金地段。

作为独立式住宅，别墅已经摆脱了很多羁绊，完全有可能设计成为一个完全满足生活需要的居住空间。建筑设计师们认为，居住的舒适度不是某一种功能、面积的单独放大，而是通过功能种类的增加来提高的。因此，双层楼高客厅，大幅外飘式观景落地窗、带有婴儿房、足够多的客房和书房、能停下两辆汽车的车库、大面积的厨房和卫生间，还有专门的桑拿房、洗衣间、储藏间、工人房等等，是好别墅的必备要素。（5）进退自如，居家出门两方便及完善的生活环境

别墅应该 在城里还是在郊区？郊区空气清新，城里生活便利，似乎各具优势。城里的空气质量是一个令世界头痛的大问题，但是生活购物却是发展商就地可以解决的小问题。社区里一般都可以建设超市、餐厅、咖啡厅、酒吧、歌舞厅等休闲娱乐场所，有的还没有保龄球馆、游泳馆等大型运动场所，只要设施配备齐全，生活问题自然迎刃而解。

二、别墅开发定位策略

别墅项目的开发定位是使项目具有针对性的要点，也是一个进行市场细分，确立开发操作模式的过程。一个成功的项目开发，应具备天时、地利、人和等要素，只有将国家政策，经济发展，市场基本状况，消费者选择及项目特点有机结合起来，方能投其所好、适得其所，在市场竞争中赢得胜利，这需要开发商首先进行准确的开发定位。别墅的开发定位应做好以下方面工作：

1、战略定位

就是开发模式的选择，是走规模化社区的开发路线，还是选择旅游（地产）别墅开发模式，而标新立异的开发模式或许更具吸引力：如别墅DIY，木（竹）制别墅、公寓别墅化等。这一定位除了周密的市场分析之外，企业自身的实力与操作能力则举足轻重。

2、时间定位

别墅项目的建造周期较短，但整体项目运作时间一般较长，特别对于一个大项目而言，必须确定好时间竞争策略，控制好开发节奏，形成项目持续发展的浪式趋势，有力控制资金回收力度及项目滚动开发进程。同时面对市场中可能减弱项目竞争优势和市场份额的“亦布亦趋”与“后来居上”的竞争对手，别墅项目开发及推广中要把握市场先机，占领主动的地位，何时入局、开局，何时出局、结局都要有最适当的时间定位。

3、市场定位

（1）消费群定位。解决卖给谁的问题。市场需要细分是无不可辩的事实。别墅的目标客户同样要进一步细分，因为海外人士与国内人士，高级白领、金领人士与企业家等对别墅的要求显然有差异，这决定了别墅开发中的不同产品定位；

（2）档次定位。是做经济型精品别墅、豪华别墅、还是极品别墅。

4、产品定位

就是解决建什么样的产品的问题。产品定位主要关注两个要点：

（1）功能定位：是纯居住型，还是投资型，是作为第一居所，还是休闲度假的场所，首先要调查清楚购买者的真实动机或深层次需求；

（2）户型定位：任何产品都有核心层、紧密层与无辐射层之分，消费者买房最主要的买核心层——户型与面积。别墅的个性化特性，使开发商必须仔细考虑空间设计每一个细小环节，如一楼的老人房设计，厨房与室外花园的连接，立体空中花园营造等。对独立别墅来说，200－450平方米比较适宜，面积太大不是豪华，而对于“袖珍别墅”（主要联排别墅）来说，180平方米可能恰到好处。面积大小取决于别墅形态与买家需求，但恰到好处并不太适宜，适当的空间“浪费”体现大气。

5、价格定位

别墅的价格不能走高与低的极端，太高曲高和寡（或仅是一种炒作），太低“有失身份”，关键是适度“抬高”。别墅不宜使用降低策略，应预留一定的升值空间，对于滚动开发的规模化别墅项目来说尤其重要。价格定位要对市场有一个适当的了解，不能盲目乐观或悲观，在最高利润回收与市场可接受上限中选取一个平衡点。

三、别墅目标消费群的定位策略

1、别墅目标消费群定位特点

在别墅的市场定位上首先要解决的是一个把别墅卖给谁的问题，即确定别墅的目标 消费群定位。这一定位将为整个别墅项目的定位提供一个物业档次、市场形象、产品设计定位等方面的指引。

确定别墅的目标消费群的定位首先要对项目辐射区域的消费市场进行详细的了解和分析。在项目的前期策略中，消费市场的摸底工作是必不可少的，只有得到充分的市场数据的支持，才能使整个项目的定位显得有理有据，防止不必要的非理性投入的风险。确定目标市场的定位是否合理一般来说有以下几个判断标准：（1）确定的目标市场相对项目的整体规模与发展有相应的足够大的敲击容量，以支持项目的销售。

（2）确定的目标客户群是否对项目所在区域的特征以及项目产品属性有相应的认同度。（3）确定的目标客户群应该是相对稳定的，并且在媒体可以接触的范围之内。

2、塞拉维拉的目标客户群定位实战案例

塞拉维拉项目位于北京朝阳区立水桥北的位置，使它幸运地成为了扼守亚北富人区的南大门、也是亚北富人区中距离奥运村最近的豪宅，其地段之优越令人垂涎。优越的地理环境区位受到了公司以及大型机构高级管理层的青睐和普遍的认同，这为该项目的消费群定位提供了一个有利的依据。

有着新新建筑形式的塞拉维拉，在客户定位上也别出心裁，瞄上了董事阶层，所以号称“董事官邸”。为什么盯牢董事阶层而不是CEO？开发商认为：因为财富和资本的真正代言人不是CEO，而是一直在幕后显示力量的董事一族。美国董事协会总干事彼德、摩根曾经为董事作为财富和资本力量的代言人做出了最好的诠释：企业的生存和兴旺掌握在公司董事会手中。而董事会能否利用公司的资源与人才，则取决于董事的能力，取决于他们能否作为一个团队有待。这种设想表明开发商在定位消费群时认定这一独特的定位有着一定的市场容量并且属于一个发展当中的群体，消费实力与项目的经济回收效益相适应。因此，大胆的将目标消费群体定位为该人群。

四、别墅产品定位策略

别墅是房地产市场中个性较强的一种产品，几乎没有一个别墅项目能将全体别墅潜在客户的各个层面、各个类型一网打尽。别墅开发中要通过市场细分，提示出项目所面临的市场机会，再在这些细分市场进行评估，并确定为哪些细分市场服务。

1、评估细分市场

（1）细分市场的规模与发展特征。面对别墅开发的细分市场，我们要提的第一点问题：“潜在的细分市场是否具有适度规模与发展特征。”在这里，“适度规模”是指某个细分市场是否具有与项目规模大小相适合的容量，也就是说大的规模项目一般要选择规模本身大的细分市场，而小项目则避免进入大的细分市场，以避免大量的资源投入和大的公司进行竞争。

以广州碧桂园凤凰城为例：作为一个超大规模的别墅项目，它进入了一个产品类型极其丰富的细分市场，其高中低端产品配置齐全，既有超豪华别墅、独立别墅现代版与传统版的连体别墅，还有风格相差极大的公寓洋房，其多达60多种户型可供选择，充分利用自身的规模、品牌效应将多个细分市场组合中的消费群一网打尽。（2）详估细分市场的结构

A、详估细分市场内的竞争情况

如果某个细分市场在项目辐射区域内已经为数众多，并且对手实力强大，那么该细分市场可能出现过于稳定或者萎缩的状态，固定成本过高，挤出市场的壁垒过高；竞争者投资过大，想要坚守这个市场等情况。这些情况将会导致价格战，广告争夺战，新产品不断的推出，因此，要参与竞争所要付出的代价就会十分高昂。B、替代产品的威力大

随着别墅市场的发展，别墅的概念拓展得理为宽广，这也使一些别墅产品出现了可替代的产品，如城中的空中别墅，可能会与周边区域内的豪华公寓造成直接的竞争。

2、进入细分市场

别墅的产品定位在对市场上的细分市场的分析总结基础上，定位项目将要进入的产品细分，形成产品细分组合方案。在选择进入细分市场时，应符合以下房地产市场细分准则：（1）细分市场必须足够大以保证其有利可图。（2）细分市场必须是可以识别的。

（3）细分市场必须是媒体能够接触到的。（4）不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销计划就能够达到所有的细分市场，就没有必要它们分开。

（5）就其大小而言，各细分市场应该是稳定的。（6）细分市场应该具有合理的一致性。（7）细分市场应该不断增长。

（8）细分市场不应该主要被竞争者占领，以免我们的项目遭到失败。

五、别墅项目的市场定位

别墅的开发营销，必须有科学的市场品位，而不应由经验引导定位。所谓市场定位：就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标客源，设计规划出符合消费者需求的产品。房地产市场定位包括：项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。

1、项目定位

拿到一块地，首选的问题就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。如广州华南板块的锦绣香江，对项目的定位就瞄准了一个市场空缺，“在一个公寓为主导产品的市场中建别墅社区”，这一个定位成功的弥补了市场的空白，使它得以在同质化的激烈市场竞争中脱颖而出。

2、品质定位

一哄而上的INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的别墅的品质是否相匹配？高品质别墅带来高价位、高入住费用、高生活使用成本又是否能被客户所接受？目前市场上，一些品质适中的别墅在市场上取得了比高档别墅更好的销售业绩，因此，一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合目标市场的实际需求。太高的品质诉求会给项目的成本带来负担，同时不必要的附加功能如不能符合购房者的需求，也不会得到买家的认同。总的来说，高效适中、低使用成本，高附加价值的品质定位才使一种能为别墅的销售带来良好动力的品质定位。

3、客源定位

不同消费者的需求和偏好有很大差异，依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位，就能取得良好的销售业绩。

4、房型和面积的定位 业内有一句说，“来不来看地段，买不买看户型”，充分说明了户型及面积定位在项目成败中“临门一脚”的重要定位。从一些积压的别墅项目来看，其中一个重要的原因是户型设计过是，面积配比不合理，不是过大，就是偏小。要改变这种局面的根本途径就是要了解消费者的需求，设计出符合目标客源的需求的产品，以保证市场的供需平衡。对于别墅这种个性化特征比较强的产品，户型的功能设计以及面积的合理性更显得重要。在各类型的别墅中，高档别墅对户型的功能设计要求偏高，而经济型别墅则更关注面积的适中得当。

5、价格定位

高价的别墅，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销或者销售时间较长，资金回收较慢等问题。若价格定低了，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。别墅价格的定位一般来说会根据发展商对资金回收的期限考虑以及市场可接受最高承受力来衡量。西安的“高山流水”别墅项目就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定了一个合理的价格，其结果既保证了消费者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益，达到了快速回收资金的效果。实操步骤三：

从规划设计角度全面提升别墅竞争力

一、别墅社区规划设计的人文特点： 由于别墅项目往往占有城市人文、景观的稀缺资源，别墅社区的设计规划更体现出传承城市文脉，融合自然景观地域特色的特点。别墅历史中曾称别苑，作为人们的第二居所，承栽着更多关于居住精神层面的寄托。因此，在“别墅的五大国际标准”中，“逸事”被列入一个重要的地位。现代别墅被人们称为一种“亚文化的载体”，成为众多地地产规划、设计中最具人文特征的种。

别墅作为一种商品化住宅在国内发展已有十年左右，随着社会经济文化水平的提高，消费者越来越关注别墅的文化内涵。无言的建筑和风景环境一起不但是社会结构及人与人关系一种重要的载体，而且是一种无处不在，无时不在具有潜移默化深远影响的文化载体。一方水土养一方人。相对于只能产生一定时间段心理冲击力的媒体艺术而言，显然山水林泉及其后营造的建筑和风景环境，对于生活在其间的人的素质孕育和培养，有着重大的影响。

别墅消费面对的一群目标消费群处于“消费金字塔”的顶部，这些消费者社会上物质与精神方面都相对富足的一群人。他们对别墅人文特点表现在行为科学和心理学层面对居住者在其间的行为心理活动，其中包括生活、休闲、读书、思考、交往等等，以及别墅人文特点表现在美学层面的审美的感知及其伴随的情绪活动，涉及作为审美对象的空间形态、风格和装饰的特征信息都十分关注。别墅的人文内涵对于这群来自“消费金字塔”顶端的消费群而言并不单纯是别墅的附加值，同时也是他们消费和生活中的一个重要购买决定。营造一种被目标 消费群认同的人文内涵是别墅社区规划的一个要点。别墅人文内涵的高下，取决于先天和后天两方面的因素。先天因素指的是别墅选址所在地原来的地貌和文脉；后天因素的好坏取决于前期策划和设计所界定的人文内涵所与之对应的外部形态。

别墅设计表现的商业性在目前国内外许多成功的别墅社区规划设计中都得到了充分的体现。如上海枫丹白露别墅项目成功地将国外贵族别墅人文内涵引入社区的规划设计中，使上海作为一个海纳百川的国际化都市的海派文化文脉得以体现的同时，也结合了本地居住文化的特点。借特色建筑语言，将上海石库门住宅文化内涵挥洒其间，营造出海派新潮所代表的社区人文内涵，从而得到了市场和消费者的认同。

二、别墅社区的个性和风格

如何能够建立别墅社区的个性呢？以下应该是一些最基本的方法。

1、传统文脉的延续

别墅社区是构成城市的细胞之一，这个组成单位应充分体现城市的建筑文化传统、居住环境文脉、城市景观环境等要素，如上海在分析居民居住模式的里弄建筑（石库门住宅建筑＿基础上创造新里弄建筑模式；北京构筑新四合院的形式；江南城市可采用低层建筑奋、粉墙黛瓦以及传统造园手艺，体现江南水乡的古朴、清新、淡雅的特色。这些都是延续传统城市文脉的方法。

杭州的金都•富春山居，占地1800亩，位于富春山脚，而杭州向来是文人骚客咏诗作叹之地，传统的文化底蕴浓厚。

而富春山居的规划设计源于对所处文脉的敏感性和对现代文化的洞察力，建筑中揉和了中西文化、经典和时尚；建筑形式多样，分类细致，博采各家之长又表达出自身特色；设计中十分注重地形高差变化和周围环境的差异，从而达到建筑与环境的和谐。“把家轻轻放在大自然中”这一设计理念，使富春山仿佛隐身于一幅山墨山水画中，这也使东方的这种博雅的文脉得以在建筑中得到传承。

在西方国家中，特别是在美国，由于在第二次世界大战之后曾经一度把住宅区的开发放到郊区去，因此大部分城市的市中心区域住宅功能的开拓被忽视，直到20世纪80年代，才重新重视传统文脉的延续和重建，传统文脉的延续现已成为美国住宅小区规划和设计的重要方法和流行特色之一。

2、因地制宜的布局 别墅社区的基地状况各自不同，规划时应善于把握地形、地貌和地物作为创作的依据，才能反映出小区的特色。如基地上的树林，要将其保护并与规划的空间有机地组织，就能反映空间环境的特点；如位于高差较大的山地，应依顺山地等高线布置建筑，突出山地建筑的特色。广州番禺的锦绣香江花园位于“华南板块”的核心位置，其所有住宅建筑均按原有地形地貌依山傍水而建。地块地形以平缓起伏的坡地为主，并兼而有大面积的平地，湖泊和溪流，而地块有是大片的长满绿树红花的坡地。园内的别墅均为错落有致的自然散落分布，每个窗口均有不同的景观，而区内保有的原有生态植被，则与外部的大规模绿色林地融为一体。正是这种因地制宜的规划原则，成就了锦绣香江难以想象的绿色生态空间。

第二次世界大战之后，西文流行国际主义风格，设计上主张无论地点、地貌如何，都采用同样的建筑形式和规划风格，追求新理性主义的面貌，使大量住宅区形式雷同，与基地毫无关系，这种情况在70年代以来已经得到纠正，因地制宜成为住宅小区规划设计中的基本原则。中国在目前的商业住宅小区开发过程中，依然存在不少忽视城市文脉、忽视地形地貌特征的规划和设计情况，把小丘推倒，把河叉小溪填平，基地内的树木被砍伐，这情况每日发生，对于提高住宅小区的质量来说这种做法不但无益，并且肯定是有害的。应该在发展的过程中特别给予注意，强调因地制宜的原则，是别墅小区规划设计的一个根本性的努力方向。

三、别墅社区设计的布局结构

别墅社区由于所处的环境条件不同，其布局也是多种多样的，但基本原则是要充分利用原有地形地貌与自然环境，景观变化丰富。别墅区常见的布局结构可分为两种：组团式与规则式，当然在实际规划设计当中，常常是综合这两种布局结构的。

1、组团式布局

整个别墅区由主干道把各个组团连为一体，公共服务中心（如会所）、中心绿地位于全区的中心且一般靠近主干道。主干道分别联系各个组团，每个组团设组团绿地，各个组团有步行绿公带与中心绿地相连，形成完整的步行景观系统。

其优点是分级明显，结构清晰，便于管理与分期开发。别墅区空间变化丰富，避免别墅过分排列规整而形成单调建筑景观。同时每个组团又有自己的景观环境特点，以提高其识别性与归属感。缺点是道路面积比例偏大，并且可能形成较多不规则的别墅用地单元，不利于以后的出售。当别墅区内用地较大，或位于风景区、旅游区中，组团式布局较为适用。

上海东苑半岛的二期规划，就是典型的组团式布局。中间人工湖围成的小岛是整个社区的中心，会所及其他娱乐服务设施位于其间，别墅住宅围绕不同景观自成组团，道路环绕四周，结构十分清晰，景观层次丰富，各组团识别性较强，仅业主有强烈的归属感，而几条大的绿化带又将湖心岛与各组团连接起来，在步行景观系统中将整个小区融为有机的一体。

2、规则式布局

规则式布局常用平行或同心圆的东、西向道路组成整个别墅区道路骨架，使每条道路均能服务于两边别墅，这样的道路投资最省。户单元用地面积相同，有利于以后的出售。当城市用地较紧张时规则式布局比较适合。

位于上海闵行别园区的“阳光爱琴海”是纯联排别墅社区，其项目地块为三角形，地块面积并不大（11万㎡）。设计者以一条椭圆形大道作为社区主干道，其他支路与弧形大道相连。支路弧形大道将地块分割成单元面积大致相同的小块。这样的规划布局有效地利用了地块，节省了道路投资，但小区只有中心区与非中心区的分级，住宅的识别性与业主的归属感不强，规则式布局的缺点是分级不是很准确，机动交通对别墅的影响较大，有时由于别墅排列过于规整与密集，使整个别墅区的景观缺少变化。

3、新的布局方式

规划中除了要注意这种常见的布局结构外，具体在布置别墅单元时，最合理、最经济的一种布置方式应为：道路为东西向，每条道路能服务两边别墅，别墅单元为南北狭长形。这样，一方面可以利用道路宽度，加大别墅的南北日照间距，一方面减少单元面积来节约用地。对于北入口的别墅，由于拥有较大的朝南花园，因此环境比南入口的别墅好。如位于奉贤市海湾旅游开发区内的“金海湾别墅”，就是以一条连接小区主入口与次入口多主干道为社区中的轴线，再由与中轴线相连的支路将小区分割成若干个小组团。这样既使道路宽度得到了最有效的利用，又使地块的价值得到了充分的发挥。

时下别墅的布局已摆脱了行列式、兵营式的水平。而对组团式也进行了改进，多采用点状、流线型布局、曲线型组团布局或根据地理位置进行划分的主题布局形式，以加强空间的层次感，并有效利用间距，尽可能组合出多种丰富的布局形式。例如北京康城总体规划以曲线为母题，结合组团分布，流畅生动，建筑空间疏密有致。

四、规划设计实例

不同的别墅社区均有与之相配合的设计特点，下面以度假型别墅社区以及最新的独院住宅两种社区的规划设计特点及相关项目实例说明。

1、度假型别墅的规划设计

度假型别墅区一般位地自然环境优越的旅游度假区、风景名胜区当中，因此，在规划当中，首先要充分结合原有自然地形地貌，使别墅与周围自然能融为一体。别墅单元面积要大，最好能在2亩左右为宜，以提供舒适宜人的度假环境。别墅区实际上相当于一个大型旅馆，每个别墅相当于旅馆的客房，所以别墅单体功能上与一般住宅不同，每个房均要设计成套间（即带卫生间），每个房间要大（25-30平方米），有时客厅、厨房倒不一定需要。别墅区的服务配套设施主要有商业、餐饮、娱乐、运动设施等。

博鳌蓝色海岸位于自然风景独特的博鳌，那里是河流聚汇入海处，河道交错，水道纵横，地势平坦，椰林景致尽入眼帘。在此环境下，度假区的规划尽量利用基地本身的自然条件，引水造河，从传统的江南水乡如乌镇、同里、周庄等乡镇中吸取养份，从而提升营造一个有时代感的现代中国水乡。

博鳌蓝色海岸靠河而建，别墅以排屋及单体建筑的不同方式营造一个错落有致的河景，间中亦加入小广场，踏步，水埠码头，下水斜道等，使人、水和建筑的关系更为密切。总体规划方面，在南面岛屿加开一段东西向的运河，河中保留小岛，从而增加了向河用地。

2、“独院住宅”别墅社区规划设计

独院住宅由于位于城市当中，受城市用地及别墅买主经济承受能力的限制，别墅单元面积占地不能太大，约在350-700平方米为宜。别墅区与城市交通联系应比较便利，因为别墅区与一般居住区一样需要各种文教、商业、娱乐等生活服务设施。由于这种别墅区住户均是中高收入者，他们对居住环境品质要求较高，因此怎样提高别墅区的整体环境质量，将是规划设计的重点。别墅建筑密度不能太高，别墅区空间变化应丰富。由于拥有自己的独院住宅仍是大多数人一生的愿望，所以将来经济水平发展到更高层次时，这种独院住宅应更受欢迎。康桥半岛首创了“新独院住宅”的居住理念，树立了近郊中心城镇住宅建设的成功典范，这种近郊住宅发展模式的核心是“工作在市区，生活在近郊”。简单说就是交通便利的近郊开发超大规模的住宅社区，以较低的价格提供给住户更大、更好的居住空间以及完备的生活配套设施。“新独院住宅”的住宅模式是一户一幢楼，独门独院，并有独立的花园和车库。它的建筑形式介于别墅和多层住宅之间，比别墅密度大、面积小，间距小而合理；和市区多层住宅相比，同样的价格能增加40-60平方米的居住面积，更宽敞舒适，有更好的绿化和空气环境。“新独院住宅”特点是“面积适中、功能齐全”。在尽量控制建筑面积的同时，提供多种功能，做到设计合理，布局合理。“新独院住宅”是一种先进的、成熟的、符合中国人未来居住发展需要的住宅模式。

五、别墅社区的内部交通规划

社区内部人的流动包括步行和车辆（包括机动车辆和非机动车辆）两大类型，社区内的交通组织在于创造方便、安全与安宁的居住环境。小区的交通形式可分为动态与静态两类。动态交通组织是机动车行、非机动车行和人行方式的组织，静态交通组织则指各种车辆存放的安排。

1、动态交通的组织

动态交通的解决在于道路布局应符合车流与人流的轨迹，实行便捷、通顺、合流与分流的不同处理，保证交通安全，同时道路等级设置清楚，区分车行道、步行道与绿地小道，尽量控制车辆进入院落空间之内，以减少噪音与不安全因素。社区的道路根据规划结构可分别采用三级或二级路网。

社区主路是道路的骨架，是居民出行最频繁的通道。它的线型应使居民能顺利便捷地回到自己的住处或到达想云的地方，但不应畅通无阴，并需防止外界车辆任意穿行，做到“通而不畅，顺而不穿”，根据社区的规模大小和基地形状常采用的有“风车型”、“环行型”、“折线型”、“曲线型”等等形式，道路骨架一旦确定，社区的规划形式也基本浮现。

优秀的动态交通组织实际上是合理的规划设计的前提，因为实际上小区的组团划分往往是通过道路的分割来实现的。例如杭州的金苑山庄，主干道实现了组团的划分，每幢单体建筑都有支路与主干道连接。道路分级明显，加上合理的绿化布置，减少了噪音污染等不良因素。又如杭州的另一个别墅小区“江南水乡”的交通规划，全区三级道路分级明显。一级道路连接两个主入口，二级道路将各组团与一级道路相连，三级道路将各单元与二级道路相连，同时也是步行景观道。

2、静态交通的组织

社区中的停车、存车方式普遍的有以下这两个类型：

独立式住宅和联体住宅的独立停车房，这些停车房都是住宅的必备组成部分，从车房直接进入住宅，是最方便住户的停车方式。

院落附近存放。把汽车停放到住宅的院落内部，方便车主出入。院落内存放是车主最乐意接受的方式，但却最易干扰居民生活，影响居住。

组团入口附近一侧或组团之间的场地上存车；中心绿地下的车库存车方式常被一些别墅社区用于外来车辆的存放。

除了以下车辆存放方式以外，世茂湖滨花园首创的“无烟城”概念，是将整个车辆停放场所移入地下，地面以上全为休闲小道，无噪音污染。这种方式一劳永逸地解决了动态交通对居住环境的影响，也使地上面积得到了更有效的利用。

六、别墅社区规划的发展趋势

1、国内别墅社区规划的发展趋势

建筑大师陈世民认为，住宅群落的规划实质上要回答两个主题：一是与环境的沟通和共生；二是与住房生活模式相契合。

别墅建筑密度不能太高，别墅区空间变化应丰富。由于拥有自己的独院住宅仍是大多数人一生的愿望，所以将来在经济水平发展到更高层次时，这种独院住宅应更受欢迎。别墅应该是以高品质的环境来占领市场，环境是别墅的生命，所以应非常强调别墅区的环境。可是目前许多城市中的所谓别墅区，为了降低每幢别墅的售价以吸引买主，人为地加大别墅区的建筑密度，导致别墅的通风采光不良，私密性差，景观单调，使整个别墅区犹如农民住宅，环境很差，最终导致别墅无人问津，这样反而得不偿失，许多风景区、旅游度假区常常大搞别墅建设，名为旅游开发，实为房地产开发，即卖给各单位或私人别墅。由于别墅过多而密而破坏整个风景区、旅游区的景观，这种只顾眼前利益不顾长期发展的做法是很不明智的，最终将阻碍整个风景区、别墅区进一步发展。

别墅建筑当然是以独立式为主，但有时为了节约土地，降低别墅单体的售价以吸引买家以及增加整个别墅区的景观与空间变化，别墅区中往往也布置了联体别墅，如两联体、四联体及连排型住宅。目前在广东，由于受香港地区的影响。别墅建筑采用四边体很多。其实，这种四连体是由于香港地价昂贵而不得已采取的一种住宅形式，从居住环境来看，四联体并不好，因这每户均只有两个方向可以开窗，通风采光均不佳。不过一些人认为买了其中一户，从外面看，整栋别墅都属于他一个人，感觉非常气派与豪华，这也许能满足一些人的虚荣心。而对于并联式连排型住宅，只要在建筑造型及环境设计方面下功夫，处理得好，也能给人一种良好的印象。由于花园别墅的庭院一般不大，大约占地在半亩至一亩之间，因此别墅建筑宜偏于庭院一隅，可以使室外空地相对集中，便于重点绿化、美化。所留的集中绿地应在庭院地南侧，以利于植物的生长，并构成背风向阳的室外活动场地。

2、美国现代两大别墅规划手法及实例（1）新传统主义

在19世纪汽车出现以前，最优秀的住宅环境是离市中心不远的近郊乡村，这些近郊住宅区有着良好的前景，方便于行人的交通系统，也有比较好的自然景观，从19世纪欧洲和北美的郊区城镇中可以得到许多解决现代住宅社区问题的借鉴要素，根据这个思维来设计的新型住宅区称为“新传统主义”社区。

“新传统主义”住区的设计具有以下特点： A、紧凑的发展规划模；

B、街道采用简单的方格、或者称为“棋盘格”式布局； C、建筑离开道路距离比较近；

D、混合使用空间－住宅、办公、商业均有； E、强烈的行人导向；

F、建筑户型和社区设计上强调传统风格特征。

新传统主义的居住区最突出的特点是行道的设计和布局： A、突出“可以步行的社区”

B、集中发展步行性的规划。除了解决交通问题之外，还可以增进邻里交往；

C、以10分钟步行距离作为设计的标准，或者使用0.5英里（约0.8公里）为半径的尺度设计，来布局住宅和社区中心、商业网点；

D、减少汽车在物理上和心理上、视觉上存在可能性。行道尽量窄小一些，停车场设在建筑后面的空地上，尽量看不见；

E、主道路以步行路为主，建筑背后是服务道路，供汽车使用。户前道路重新成为人们交往、孩子们玩耍的地方。

实例1――美国马里兰州的肯特兰

占地356英亩，1600个家庭单位，人口约5000人，1900年建成。包括6个邻里组群，以及办公区域、市政中心、文化设施、零售业等。其一，采用美国19世纪的村镇建筑作为风格母题，住区以“肯特农场”旧建筑作为中心建筑，具有强烈的历史风格特征；其二，以步行为中心，屋前的道路仅仅供人使用，汽车全部在建筑后面的街道车道通行，街道上完全看不见车辆；其三设计不同类型和尺寸的住宅以适应不同收入水平和年龄的人群，除独户住宅外，还有集合住宅、供出租的公寓住宅等，公寓住宅的底层是商店。实例2——美国佛罗里达州南布莱特伍德

始建于1993年秋，占地140英亩，是一个包含500户家庭的混合社区。其一，社区有相当大的绿化量，在社区中心处有一块半围合的空地，有一些供路人坐的椅子，以及在角落的一个儿童嬉戏场地，开放的草地适应居民的集会和社区活动。其二，房门的门廊是设计的闪光点，与人行道的紧密相连，增加了人们在前院绿地及街道上的活动，增加了邻里间的交流和社区活动。

（2）新都市主义 新都市主义形成于20世纪90年代的西文国家，特别是美国。尽管比较早的时候，在《大西洋月刊》、《旅游休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论，但是真正在建筑界确立的标志是1992年皮特•康兹编辑整理的阐述新都市主义的专门论蓍《新都市主义》的出版。新都市主义提倡兴建密度比较高的社区，强调社区关系的重建，讲究步行距离，集中努力于以少开车为重点。

20世纪90年代，新城镇开始普遍发展，主要的方式具有以下特点：

A、自然：如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然的资源。

B、中心：新城镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。

C、交通：强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效的降低机动车的车速；内部道路设计好象树木与树枝的关系，树木是通往外部的干道，树枝是住区内部通往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”的方式，减少交通流量和噪声干扰。

D、风格：新城镇的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出的表达。新城市主义有两个主要的发展方向：其一，在郊区建立具有传统城镇式的新住宅区，比如佛罗里达州的滨海城市；其二，在市中心荒废的旧区重新开发，比如洛杉矶的帕萨迪纳市的老城。新城市主义的优点是显而易见的，包括以下这些方面： E、混合户型的住宅开发，提供多元选择，也造成区内的变化；

F、内部的公共设施，包括学校、社会活动、政治活动、宗教活动和娱乐活动的中心不但为区内提供了服务，并且也为附近的社区提供服务，因此自然成为郊区社区中心，对于减少整个大社区的交通流量、减少污染、提高社区安全性都具有很积极的作用；

G、社区内部具有居住、工作、娱乐、休闲和购物部分，成为相对独立的自给自足社区，使居民享受了独特的方便；目前美国几个发展得最好的新城镇区，大约40%-50%的居民是在社区内部的企业中上班的，通勤交通自然减少，这是新城镇最吸引人的地方；

H、社区内部的购物中心、公园，甚至停车场都是居民非下工的聚集和会面地点，从而增加内部社交的多样性，有助于邻里关系以及社区网络的形成。实例1――美国佛里达州沃尔顿县滨海市

建成于1980年，用地80英亩，居民2000人，包括300栋独户住宅和300个其他类型的住宅建筑（旅馆、公寓等），公共设施包括一所学校、市政府、露天市场、网球俱乐部、带顶棚的半圆形露天剧院、邮政局及商店等等。其一，真正以步行为主。在规划和设计方面制定了“5分钟步行标准”，成为了名副其实的步行社区。其二，恢复公共空间为中心的传统。实例2――加利福利亚州西拉古纳市

建成于1990年，用地1045英亩，3400个住宅单位，是采用TOD模式、“尽端路”，强调传统风格和行人主导的新型住宅区。强调“交通引导型发展”模式：即采用紧凑的布局和规划，社区内部基本采和步行为中心的方式。内部公众运输系统与外部通勤火车相连接，减少了对私家汽车依赖的同时，大幅度减少了污染、噪声、交通阻塞、过量停车的空间浪费等，并且使住宅区内能够有更多的绿地和公共空间。

第二篇：新概念别墅开发实际操作步骤 万科创新系列

新概念别墅开发实际操作步骤 万科创新系列 2010年12月16日 10:58

新概念别墅开发实际操作步骤 万科创新系列

步骤

一、捕捉别墅的最优目标消费群别墅的购买者是我们的服务对象，他们的构成内容，年龄、教育、收入、性别、家庭状况等，都是确立别墅市场定位的要点。同时，消费者的行为习惯、消费心理，可以为项目规划和设计项目营销主题确定提供指导。

一、别墅消费者共性建在不同市场环境中的别墅要面向市区的“薪富一簇”，有的就主要卖给了城乡结合部的乡镇居民。这说明不同的区域市场环境孕育了不同的别墅的同时，不同的产品的消费共性心理：

1、身份与阶层的象征――别墅灵魂（1）别墅是亚文化的载体市场经济的效益原则使资源逐渐由低效益向高效益处转移，作为资源支配和管理者的人无疑可以被看做资源不断的分化重组，一部分人会掌控更多的资源，因此阶层产生了，愿意为优质空气付出更高代价的人群逐步形成，这部分人有回归自然亲和自然的意愿。正象一些专家所言，“亚文化正是房地产赖以生存和发展的社会基础和文化基础。房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而亚文化群则是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群”。在市场经济条件下的社会生活中，一天就可以产生一个“暴发户”，但三年却不能培养一个“精神贵簇：。这就是文化内涵的稀缺性表现之一，别墅是亚文化的载体，别墅的精神就是别墅的灵魂。（2）别墅满足居住者表现身份与社会阶层的需要按马斯洛需求层次理论，在人最基本的衣食住生存问题解决后，人们将渴望他人的尊重，新兴的中产阶级人群渴望社会承认他们的存在价值，他们在超越穿戴名牌后，更希望以居所体现他们的身份，而住房可以使居住者的身份和阶层一目了然，居住地区、小区类型房子的外观特征能告诉你房东所属的社会阶层。开发商也谙熟此道，纷纷抛出各种题材并以广告提升物业的文化精神。别墅具有更大的空间去设计定位居住文化理念。别墅将体现居住人的身份和社会阶层这就是别墅的灵魂。

2、别墅生活――自然鲜氧的最佳选择住宅演进是人们追求生活质量获取居住效用最大化的历史过程，生活质量则是人们对各方面需求综合满足程度的抽象量度，总需求满足程度则是人对来自外界一切物质和信号的心理感受程度。人作为一个独立的生理系统，不断与外界进行物质和信息交换，“健康生活”的关建指标是人们对摄入物质和接收信息的可控制程度。摄入物质决定肌体“硬件”系统的健康状态，而接收信息对人们心理和精神状态影响更大。早在几个世纪以前人们就认识到“病从口入”的道理，并在上个世纪发现人每天需要仪食品1公斤，饮用水3公斤，呼吸氧气15公升。人们对改善生理系统的物理环境进行了不懈努力，对食物的生产与加工从农耕火种到工业化的农场，又从大量使用化肥的增量生产到注重绿色食品的精细生产水的加工也是从自然水到粗加工自来水，从粗加工水到精细加工的矿泉水、蒸馏水。人们仅仅是对摄入的食物、水进行了史无前例的精细加工，且精细度不断地提高，远远超越了精耕细作、食不厌精的程度。但对吸入的空气，即使科学发展到今天，人们仍然不能对可吸入空气的质量作行之有效的质量加工。在食品方面，人们正在疯狂追求脑白金之类的“异化食品”，对可吸入空气质量的改善仅仅局限在降低工业有害物的排放和大规模植树造林的绿化工作上，不难证明任何城市的绿化工作对空气净化的贡献不足以抵消城市化进程对空气造成的污染危害。目前世界许多大城市的绿化率在45%以上，但城市的污染问题并没有得到根治，再看上海城市绿地规划建设目标：2020年上海市的城市绿化率可以达到35%。城市中心表面绿地增加了，但由于高楼大厦林立使建筑物的水泥侧面积增加的更快，高容积率使得单位面积的空调数量增加和废气排放的增加，所以其正负两方面因素之和的作用结果还是空气质量进一步恶化。

随着人均收入的不断提高，越来越多的人看重空气质量，植物叶表面光合作用吸收二氧化碳并产生出新鲜氧气，每平方米草地产生的氧气是一个定数，一颗树木叶面表面面积产生的氧气能够与3平方米的草地所产生氧气相等。只有当绿地的面积大到相当程度，城市绿肺的功能才能抵消空气质量的下降，所以人们唯一的选择是逃避城市，选择住在郊外。不难证明自身于大面积连片绿地的别墅区域所吸所吸入的空气选题质量高于城市孤立绿地边的空气选题。1平方公里的绿地效果与50平方公里的绿地效果远不是50倍的算数级差异，而至少是250倍的几何级差别。所以城市中心花园洋房的绿地的大气空气质量也远不如别墅区的空气质量好。目前条件下，人们新鲜空气（和高标准生活）的唯一解决方案是远离城市隹在郊外别墅。在收入条件的约束下，人们最可能先对食物和饮料进行选择，最后才能对可吸入空气进行选择。所以选择别墅是选择健康生活“健康住宅：的高级阶段。其实生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的一切工作，都是以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。

二、别墅目标客户群分析楼盘价格是划分消费群体的最主要的一个标准之一，拥有一定的经济实力是消费者选择购买别墅的一个先决条件。此外，在同行人们的楼盘中消费者选择一般住宅还是选择别墅则主要取决于他是否拥有以上提及的别墅消费群的共性心理以及对产品设计的认同。我们对这一总体的消费群体构成分析以下几点： 分析

一、窗户年龄构成与家庭人口 ●个人购房的客户年龄基本在25～60岁之间，以30～50岁为主，家庭人员结构在3～6人之间居多。分析二：客户职业背景构成 ●“由外资企业家、外交使馆人员、外企高层管理者等外籍人士构成的国外购买需求，特别是在我国加入WTO，以及随着开放的深化，在国内工作的外国人增多，国外购买需求将不断扩大。●“海归派人士”。即从欧美留学归国的创业者。随着绿洲政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，而成为主要购买群体之一。●港、澳、台人士，由于港资企业的增多与香港的高楼价，港人在内地置业不断增加（如珠江三角、上海、北京等地），几百万元在香港根本买不到别墅，而在国内却能买一套不错的别墅。特别是某些神秘富豪，喜欢在内地一掷千万购买“天价别墅”。●中资企业家，高级经理人及IT、金融、房地产界精英，精算师，他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量、改善居住条件时，多考虑郊区环境优美的花园别墅。●城市“中产阶级”，如薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好人文环境的经济型别墅。●体育影视明星、优秀科研工作者、文学家等名人名家，因个人贡献，“走穴”或知识的价值，而一举致富，为避免“名人效应”的诸多不便，会选择一处幽静而高雅的别墅。●投资人士（来历复杂）。别墅抗风险能力较强，增值潜力大，特别是一些出租型或旅游型别墅，更被一些外来或当地投资客看好，低买高卖或用以出租。●行业领军人物，主要是名列“福布斯”中国排行榜的富翁们。●“一夜暴富者”市场经济使致富途径多样化，并不违法的投机取巧，别出心裁的另类致富，使极少数“布衣”瞬间迈进“富人俱乐部”，提高生活水准理所当然要买套别墅。另外，个别优秀企业，外资企业租套市区别墅或“空中别墅”办公的现象仍然存在。由于社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水平、居住观念的差异，不同别墅买家对别墅要求相差较大。外籍人士、海归派及港澳台同胞对别墅环境和设计风格较为关注，而国内买家则更关心户型、面积、价格等。一个别墅项目的目标客户群定位不可能一网打尽这些“金字塔塔尖”人士，项目定位决定消费者定位。经济型别墅只可能是“中产阶级”，高级白领；高档别墅则可能是企业家，职业经理人，海外人士等；极品别墅则是面向那些一掷千金的超级富豪们或“神秘人士”。分析三：客户特征描述 ● 他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位； ● 他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不要“露富”； ● 生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活； ● 在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式； ● 比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。分析四：客户行为习惯分析 ● 比较喜欢诸如财经、家居、高尔夫等专业类杂志新闻； ● 工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间； ● 日常交际，高级应酬比较多，经常出入高档消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等； ● 周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动，名车展、模特SHOU、高雅文艺演出是他们喜爱观看的活动； ● 不喜欢太被注目，一般场合不爱露面，行踪甚至有点“诡秘”。

实操步骤二： 找到更精准的别墅定位策略

一、别墅开发的选址定位策略

1、别墅选址中“宏观概念”与“微观概念” 房地产开发中的“地段定律”对于别墅来说，最适用不过了，因为三流的地段不可能制造出一流的别墅，选好地段是别墅开发实战第一段。别墅项目的选址要有“宏观概念”，又要有“微观概念”。“宏观概念”主要是考虑项目用地在整个城市中的区位：一方面，当别墅位于城市群之间时，结合项目定位，设计项目要辐射的范围，选址上最好对各个城市都有所考虑；另一方面，具体到所在城市，该地段至少是“价值地段”，具有稀缺性价值，或是潜力价值，是别墅市场的空白板块或待热地块。“微观概念”则是具体到某一地段的情况，应有无污染、景观优美、交通方便、空间开阔等优点。

2、别墅主要选择区域及选址要点别墅项目的选址，应结合项目定位主要选择在：旅游度假区、风景游览区、生态农业园、度假海滨场所等环境地段皆宜的效区、市内成熟商务区等。别墅社区的选址应体现以下几点：（1）环境资源的稀缺性得天独厚的自然环境，具稀缺性的景观资源，是最基本的条件。有山、有水、有树、鸟语花香，是修身养性、度假休闲、居家生活之处，总体上是一流的环境地段。别墅选址分类 类 型 特 征 市区交通型这类别墅由于建在市区边缘地带，从交通上来讲非常方便，满足了家庭在工作、就医、就学及参加各类活动上的方便。但这类别墅通常价格很高，非一般家庭所接受，再者，这类别墅也仅仅在中小城市能够建设，在北京、上海、广州等大城市由于城市总体规划和城市增容等问题，一般项目很难成立。因此这类别墅虽然好，但有一定的局限性。

近郊综合型比较有代表性的一类，多分布在离城区近的地区。因为这里土地价格已经大大降低，开发商有很大的开发余地。由于投资群体较多，这类项目一般设计得较完美，价格相对来说也适应市场的需要。国内很多著名的别墅都属于此类。远郊风景型在适合建别墅的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州等地，充分利用远郊的风景区建造别墅，让居住在这里的人们充分享受大自然的优美风光，返朴归真。因此类别墅消费群体较少，目前建的并不多。异地度假型这是近年来随着人们生活水平的提高而产生的一种新地投资理念，是开发商为满足一部分人择地度假、生活而建的一种度假和投资兼有的别墅。比如北京的红石实业公司就在海南的博鳌，为北京的成功人士专门精心设计建设的一组魅力四射的新别墅，该别墅群尚在设计中，便已预订一空。（2）交通的便捷性别墅的买家都是有车一族，在市内办公、公务较忙，时间观念强烈，而且经常出差，因此直通市内或机场的一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅的强力卖点，而且车程宜在30分钟以内。（3）人文资源的优良性指居住的人文氛围，除去旅游度假区之外，任何远离城区的“野山僻岭”都可能是别墅的“禁地”，即便风景也不错。因为居住讲究生活的氛围，周边不能太荒凉，更不能有破败景观（如垃圾场等）。山有灵性、水有动性、人有和谐性，能天人合一；具备乡土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，这样才能最终形成别墅社区生活的居住文化。（4）地段升值潜力的可能性房子不仅保值，还应升值，特别是对于价值巨大的别墅来说，仅能保值则容易贬值，必须具备升值的潜力或前景，这也是吸引投资性买家的诱惑所在。别墅在地段方面的升值潜力与城市规划密切相联。新城市规划区、限制开发的风景度假区、控制用地的郊区边缘地带都是具升值前景的黄金地段。作为独立式住宅，别墅已经摆脱了很多羁绊，完全有可能设计成为一个完全满足生活需要的居住空间。建筑设计师们认为，居住的舒适度不是某一种功能、面积的单独放大，而是通过功能种类的增加来提高的。因此，双层楼高客厅，大幅外飘式观景落地窗、带有婴儿房、足够多的客房和书房、能停下两辆汽车的车库、大面积的厨房和卫生间，还有专门的桑拿房、洗衣间、储藏间、工人房等等，是好别墅的必备要素。（5）进退自如，居家出门两方便及完善的生活环境 别墅应该在城里还是在郊区？郊区空气清新，城里生活便利，似乎各具优势。城里的空气质量是一个令世界头痛的大问题，但是生活购物却是发展商就地可以解决的小问题。社区里一般都可以建设超市、餐厅、咖啡厅、酒吧、歌舞厅等休闲娱乐场所，有的还没有保龄球馆、游泳馆等大型运动场所，只要设施配备齐全，生活问题自然迎刃而解。

二、别墅开发定位策略别墅项目的开发定位是使项目具有针对性的要点，也是一个进行市场细分，确立开发操作模式的过程。一个成功的项目开发，应具备天时、地利、人和等要素，只有将国家政策，经济发展，市场基本状况，消费者选择及项目特点有机结合起来，方能投其所好、适得其所，在市场竞争中赢得胜利，这需要开发商首先进行准确的开发定位。别墅的开发定位应做好以下方面工作：

1、战略定位就是开发模式的选择，是走规模化社区的开发路线，还是选择旅游（地产）别墅开发模式，而标新立异的开发模式或许更具吸引力：如别墅DIY，木（竹）制别墅、公寓别墅化等。这一定位除了周密的市场分析之外，企业自身的实力与操作能力则举足轻重。

2、时间定位别墅项目的建造周期较短，但整体项目运作时间一般较长，特别对于一个大项目而言，必须确定好时间竞争策略，控制好开发节奏，形成项目持续发展的浪式趋势，有力控制资金回收力度及项目滚动开发进程。同时面对市场中可能减弱项目竞争优势和市场份额的“亦布亦趋”与“后来居上”的竞争对手，别墅项目开发及推广中要把握市场先机，占领主动的地位，何时入局、开局，何时出局、结局都要有最适当的时间 定位。

3、市场定位（1）消费群定位。解决卖给谁的问题。市场需要细分是无不可辩的事实。别墅的目标客户同样要进一步细分，因为海外人士与国内人士，高级白领、金领人士与企业家等对别墅的要求显然有差异，这决定了别墅 开发中的不同产品定位；（2）档次定位。是做经济型精品别墅、豪华别墅、还是极品别墅。

4、产品定位就是解决建什么样的产品的问题。产品定位主要关注两个要点：（1）功能定位：是纯居住型，还是投资型，是作为第一居所，还是休闲度假的场所，首先要调查清楚购买者的真实动机或深层次需求；（2）户型定位：任何产品都有核心层、紧密层与无辐射层之分，消费者买房最主要的买核心层——户型与面积。别墅的个性化特性，使开发商必须仔细考虑空间设计每一个细小环节，如一楼的老人房设计，厨房与室外花园的连接，立体空中花园营造等。对独立别墅来说，200－450平方米比较适宜，面积太大不是豪华，而对于“袖珍别墅”（主要联排别墅）来说，180平方米可能恰到好处。面积大小取决于别墅形态与买家需求，但恰到好处并不太适宜，适当的空间“浪费”体现大气。

5、价格定位别墅的价格不能走高与低的极端，太高曲高和寡（或仅是一种炒作），太低“有失身份”，关键是适度“抬高”。别墅不宜使用降低策略，应预留一定的升值空间，对于滚动开发的规模化别墅项目来说尤其重要。价格定位要对市场有一个适当的了解，不能盲目乐观或悲观，在最高利润回收与市场可接受上限中选取一个平衡点。

三、别墅目标消费群的定位策略

1、别墅目标消费群定位特点 在别墅的市场定位上首先要解决的是一个把别墅卖给谁的问题，即确定别墅的目标消费群定位。这一定位将为整个别墅项目的定位提供一个物业档次、市场形象、产品设计定位等方面的指引。确定别墅的目标消费群的定位首先要对项目辐射区域的消费市场进行详细的了解和分析。在项目的前期策略中，消费市场的摸底工作是必不可少的，只有得到充分的市场数据的支持，才能使整个项目的定位显得有理有据，防止不必要的非理性投入的风险。确定目标市场的定位是否合理一般来说有以下几个判断标准：（1）确定的目标市场相对项目的整体规模与发展有相应的足够大的敲击容量，以支持项目的销售。（2）确定的目标客户群是否对项目所在区域的特征以及项目产品属性有相应的认同度。（3）确定的目标客户群应该是相对稳定的，并且在媒体可以接触的范围之内。

2、塞拉维拉的目标客户群定位实战案例塞拉维拉项目位于北京朝阳区立水桥北的位置，使它幸运地成为了扼守亚北富人区的南大门、也是亚北富人区中距离奥运村最近的豪宅，其地段之优越令人垂涎。优越的地理环境区位受到了公司以及大型机构高级管理层的青睐和普遍的认同，这为该项目的消费群定位提供了一个有利的依据。有着新新建筑形式的塞拉维拉，在客户定位上也别出心裁，瞄上了董事阶层，所以号称“董事官邸”。为什么盯牢董事阶层而不是CEO？开发商认为：因为财富和资本的真正代言人不是CEO，而是一直在幕后显示力量的董事一族。美国董事协会总干事彼德、摩根曾经为董事作为财富和资本力量的代言人做出了最好的诠释：企业的生存和兴旺掌握在公司董事会手中。而董事会能否利用公司的资源与人才，则取决于董事的能力，取决于他们能否作为一个团队有待。这种设想表明开发商在定位消费群时认定这一独特的定位有着一定的市场容量并且属于一个发展当中的群体，消费实力与项目的经济回收效益相适应。因此，大胆的将目标消费群体定位为该人群。

四、别墅产品定位策略别墅是房地产市场中个性较强的一种产品，几乎没有一个别墅项目能将全体别墅潜在客户的各个层面、各个类型一网打尽。别墅开发中要通过市场细分，提示出项目所面临的市场机会，再在这些细分市场进行评估，并确定为哪些细分市场服务。

1、评估细分市场（1）细分市场的规模与发展特征。

面对别墅开发的细分市场，我们要提的第一点问题：“潜在的细分市场是否具有适度规模与发展特征。”在这里，“适度规模”是指某个细分市场是否具有与项目规模大小相适合的容量，也就是说大的规模项目一般要选择规模本身大的细分市场，而小项目则避免进入大的细分市场，以避免大量的资源投入和大的公司进行竞争。以广州碧桂园凤凰城为例：作为一个超大规模的别墅项目，它进入了一个产品类型极其丰富的细分市场，其高中低端产品配置齐全，既有超豪华别墅、独立别墅现代版与传统版的连体别墅，还有风格相差极大的公寓洋房，其多达60多种户型可供选择，充分利用自身的规模、品牌效应将多个细分市场组合中的消费群一网打尽。（2）详估细分市场的结构 A、详估细分市场内的竞争情况如果某个细分市场在项目辐射区域内已经为数众多，并且对手实力强大，那么该细分市场可能出现过于稳定或者萎缩的状态，固定成本过高，挤出市场的壁垒过高；竞争者投资过大，想要坚守这个市场等情况。这些情况将会导致价格战，广告争夺战，新产品不断的推出，因此，要参与竞争所要付出的代价就会十分高昂。B、替代产品的威力大随着别墅市场的发展，别墅的概念拓展得理为宽广，这也使一些别墅产品出现了可替代的产品，如城中的空中别墅，可能会与周边区域内的豪华公寓造成直接的竞争。

2、进入细分市场别墅的产品定位在对市场上的细分市场的分析总结基础上，定位项目将要进入的产品细分，形成产品细分组合方案。在选择进入细分市场时，应符合以下房地产市场细分准则：（1）细分市场必须足够大以保证其有利可图。（2）细分市场必须是可以识别的。（3）细分市场必须是媒体能够接触到的。（4）不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销计划就能够达到所有的细分市场，就没有必要它们分开。（5）就其大小而言，各细分市场应该是稳定的。（6）细分市场应该具有合理的一致性。（7）细分市场应该不断增长。（8）细分市场不应该主要被竞争者占领，以免我们的项目遭到失败。

五、别墅项目的市场定位别墅的开发营销，必须有科学的市场品位，而不应由经验引导定位。所谓市场定位：就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标客源，设计规划出符合消费者需求的产品。房地产市场定位包括：项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。

1、项目定位拿到一块地，首选的问题就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。如广州华南板块的锦绣香江，对项目的定位就瞄准了一个市场空缺，“在一个公寓为主导产品的市场中建别墅社区”，这一个定位成功的弥补了市场的空白，使它得以在同质化的激烈市场竞争中脱颖而出。

2、品质定位一哄而上的INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的别墅的品质是否相匹配？高品质别墅带来高价位、高入住费用、高生活使用成本又是否能被客户所接受？目前市场上，一些品质适中的别墅在市场上取得了比高档别墅更好的销售业绩，因此，一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合目标市场的实际需求。太高的品质诉求会给项目的成本带来负担，同时不必要的附加功能如不能符合购房者的需求，也不会得到买家的认同。总的来说，高效适中、低使用成本，高附加价值的品质定位才使一种能为别墅的销售带来良好动力的品质定位。

3、客源定位不同消费者的需求和偏好有很大差异，依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位，就能取得良好的销售业绩。

4、房型和面积的定位业内有一句说，“来不来看地段，买不买看户型”，充分说明了户型及面积定位在项目成败中“临门一脚”的重要定位。从一些积压的别墅项目来看，其中一个重要的原因是户型设计过是，面积配比不合理，不是过大，就是偏小。要改变这种局面的根本途径就是要了解消费者的需求，设计出符合目标客源的需求的产品，以保证市场的供需平衡。对于别墅这种个性化特征比较强的产品，户型的功能设计以及面积的合理性更显得重要。在各类型的别墅中，高档别墅对户型的功能设计要求偏高，而经济型别墅则更关注面积的适中得当。

5、价格定位高价的别墅，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销或者销售时间较长，资金回收较慢等问题。若价格定低了，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。别墅价格的定位一般来说会根据发展商对资金回收的期限考虑以及市场可接受最高承受力来衡量。西安的“高山流水”别墅项目就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定了一个合理的价格，其结果既保证了消费者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益，达到了快速回收资金的效果。实操步骤三： 从规划设计角度全面提升别墅竞争力

一、别墅社区规划设计的人文特点：由于别墅项目往往占有城市人文、景观的稀缺资源，别墅社区的设计规划更体现出传承城市文脉，融合自然景观地域特色的特点。别墅历史中曾称别苑，作为人们的第二居所，承栽着更多关于居住精神层面的寄托。因此，在“别墅的五大国际标准”中，“逸事”被列入一个重要的地位。现代别墅被人们称为一种“亚文化的载体”，成为众多地地产规划、设计中最具人文特征的种。别墅作为一种商品化住宅在国内发展已有十年左右，随着社会经济文化水平的提高，消费者越来越关注别墅的文化内涵。无言的建筑和风景环境一起不但是社会结构及人与人关系一种重要的载体，而且是一种无处不在，无时不在具有潜移默化深远影响的文化载体。一方水土养一方人。相对于只能产生一定时间段心理冲击力的媒体艺术而言，显然山水林泉及其后营造的建筑和风景环境，对于生活在其间的人的素质孕育和培养，有着重大的影响。别墅消费面对的一群目标消费群处于“消费金字塔”的顶部，这些消费者社会上物质与精神方面都相对富足的一群人。他们对别墅人文特点表现在行为科学和心理学层面对居住者在其间的行为心理活动，其中包括生活、休闲、读书、思考、交往等等，以及别墅人文特点表现在美学层面的审美的感知及其伴随的情绪活动，涉及作为审美对象的空间形态、风格和装饰的特征信息都十分关注。别墅的人文内涵对于这群来自“消费金字塔”顶端的消费群而言并不单纯是别墅的附加值，同时也是他们消费和生活中的一个重要购买决定。营造一种被目标消费群认同的人文内涵是别墅社区规划的一个要点。别墅人文内涵的高下，取决于先天和后天两方面的因素。先天因素指的是别墅选址所在地原来的地貌和文脉；后天因素的好坏取决于前期策划和设计所界定的人文内涵所与之对应的外部形态。别墅设计表现的商业性在目前国内外许多成功的别墅社区规划设计中都得到了充分的体现。如上海枫丹白露别墅项目成功地将国外贵族别墅人文内涵引入社区的规划设计中，使上海作为一个海纳百川的国际化都

市的海派文化文脉得以体现的同时，也结合了本地居住文化的特点。借特色建筑语言，将上海石库门住宅文化内涵挥洒其间，营造出海派新潮所代表的社区人文内涵，从而得到了市场和消费者的认同。

二、别墅社区的个性和风格 如何能够建立别墅社区的个性呢？以下应该是一些最基本的方法。

1、传统文脉的延续别墅社区是构成城市的细胞之一，这个组成单位应充分体现城市的建筑文化传统、居住环境文脉、城市景观环境等要素，如上海在分析居民居住模式的里弄建筑（石库门住宅建筑＿基础上创造新里弄建筑模式；北京构筑新四合院的形式；江南城市可采用低层建筑奋、粉墙黛瓦以及传统造园手艺，体现江南水乡的古朴、清新、淡雅的特色。这些都是延续传统城市文脉的方法。杭州的金都•富春山居，占地1800亩，位于富春山脚，而杭州向来是文人骚客咏诗作叹之地，传统的文化底蕴浓厚。而富春山居的规划设计源于对所处文脉的敏感性和对现代文化的洞察力，建筑中揉和了中西文化、经典和时尚；建筑形式多样，分类细致，博采各家之长又表达出自身特色；设计中十分注重地形高差变化和周围环境的差异，从而达到建筑与环境的和谐。“把家轻轻放在大自然中”这一设计理念，使富春山仿佛隐身于一幅山墨山水画中，这也使东方的这种博雅的文脉得以在建筑中得到传承。在西方国家中，特别是在美国，由于在第二次世界大战之后曾经一度把住宅区的开发放到郊区去，因此大部分城市的市中心区域住宅功能的开拓被忽视，直到20世纪80年代，才重新重视传统文脉的延续和重建，传统文脉的延续现已成为美国住宅小区规划和设计的重要方法和流行特色之一。

2、因地制宜的布局别墅社区的基地状况各自不同，规划时应善于把握地形、地貌和地物作为创作的依据，才能反映出小区的特色。如基地上的树林，要将其保护并与规划的空间有机地组织，就能反映空间环境的特点；如位于高差较大的山地，应依顺山地等高线布置建筑，突出山地建筑的特色。广州番禺的锦绣香江花园位于“华南板块”的核心位置，其所有住宅建筑均按原有地形地貌依山傍水而建。地块地形以平缓起伏的坡地为主，并兼而有大面积的平地，湖泊和溪流，而地块有是大片的长满绿树红花的坡地。园内的别墅均为错落有致的自然散落分布，每个窗口均有不同的景观，而区内保有的原有生态植被，则与外部的大规模绿色林地融为一体。正是这种因地制宜的规划原则，成就了锦绣香江难以想象的绿色生态空间。第二次世界大战之后，西文流行国际主义风格，设计上主张无论地点、地貌如何，都采用同样的建筑形式和规划风格，追求新理性主义的面貌，使大量住宅区形式雷同，与基地毫无关系，这种情况在70年代以来已经得到纠正，因地制宜成为住宅小区规划设计中的基本原则。中国在目前的商业住宅小区开发过程中，依然存在不少忽视城市文脉、忽视地形地貌特征的规划和设计情况，把小丘推倒，把河叉小溪填平，基地内的树木被砍伐，这情况每日发生，对于提高住宅小区的质量来说这种做法不但无益，并且肯定是有害的。应该在发展的过程中特别给予注意，强调因地制宜的原则，是别墅小区规划设计的一个根本性的努力方向。

三、别墅社区设计的布局结构别墅社区由于所处的环境条件不同，其布局也是多种多样的，但基本原则是要充分利用原有地形地貌与自然环境，景观变化丰富。别墅区常见的布局结构可分为两种：组团式与规则式，当然在实际规划设常常是综合这两种布局结构的。

1、组团式布局整个别墅区由主干道把各个组团连为一体，公共服务中心（如会所）、中心绿地位于全区的中心且一般靠近主干道。主干道分别联系各个组团，每个组团设组团绿地，各个组团有步行绿公带与中心绿地相连，形成完整的步行景观系统。其优点是分级明显，结构清晰，便于管理与分期开发。别墅区空间变化丰富，避免别墅过分排列规整而形成单调建筑景观。同时每个组团又有自己的景观环境特点，以提高其识别性与归属感。缺点是道路面积比例偏大，并且可能形成较多不规则的别墅用地单元，不利于以后的出售。当别墅区内用地较大，或位于风

景区、旅游区中，组团式布局较为适用。上海东苑半岛的二期规划，就是典型的组团式布局。中间人工湖围成的小岛是整个社区的中心，会所及其他娱乐服务设施位于其间，别墅住宅围绕不同景观自成组团，道路环绕四周，结构十分清晰，景观层次丰富，各组团识别性较强，仅业主有强烈的归属感，而几条大的绿化带又将湖心岛与各组团连接起来，在步行景观系统中将整个小区融为有机的一体。

2、规则式布局规则式布局常用平行或同心圆的东、西向道路组成整个别墅区道路骨架，使每条道路均能服务于两边别墅，这样的道路投资最省。户单元用地面积相同，有利于以后的出售。当城市用地较紧张时规则式布局比较适合。计当中，位于上海闵行别园区的“阳光爱琴海”是纯联排别墅社区，其项目地块为三角形，地块面积并不大（11万㎡）。设计者以一条椭圆形大道作为社区主干道，其他支路与弧形大道相连。支路弧形大道将地块分割成单元面积大致相同的小块。这样的规划布局有效地利用了地块，节省了道路投资，但小区只有中心区与非中心区的分级，住宅的识别性与业主的归属感不强，规则式布局的缺点是分级不是很准确，机动交通对别墅的影响较大，有时由于别墅排列过于规整与密集，使整个别墅区的景观缺少变化。

3、新的布局方式规划中除了要注意这种常见的布局结构外，具体在布置别墅单元时，最合理、最经济的一种布置方式应为：道路为东西向，每条道路能服务两边别墅，别墅单元为南北狭长形。这样，一方面可以利用道路宽度，加大别墅的南北日照间距，一方面减少单元面积来节约用地。对于北入口的别墅，由于拥有较大的朝南花园，因此环境比南入口的别墅好。如位于奉贤市海湾旅游开发区内的“金海湾别墅”，就是以一条连接小区主入口与次入口多主干道为社区中的轴线，再由与中轴线相连的支路将小区分割成若干个小组团。这样既使道路宽度得到了最有效的利用，又使地块的价值得到了充分的发挥。时下别墅的布局已摆脱了行列式、兵营式的水平。而对组团式也进行了改进，多采用点状、流线型布局、曲线型组团布局或根据地理位置进行划分的主题布局形式，以加强空间的层次感，并有效利用间距，尽可能组合出多种丰富的布局形式。例如北京康城总体规划以曲线为母题，结合组团分布，流畅生动，建筑空间疏密有致。

四、规划设计实例不同的别墅社区均有与之相配合的设计特点，下面以度假型别墅社区以及最新的独院住宅两种社区的规划设计特点及相关项目实例说明。

1、度假型别墅的规划设计度假型别墅区一般位地自然环境优越的旅游度假区、风景名胜区当中，因此，在规划当中，首先要充分结合原有自然地形地貌，使别墅与周围自然能融为一体。别墅单元面积要大，最好能在2亩左右为宜，以提供舒适宜人的度假环境。别墅区实际上相当于一个大型旅馆，每个别墅相当于旅馆的客房，所以别墅单体功能上与一般住宅不同，每个房均要设计成套间（即带卫生间），每个房间要大（25-30平方米），有时客厅、厨房倒不一定需要。别墅区的服务配套设施主要有商业、餐饮、娱乐、运动设施等。博鳌蓝色海岸位于自然风景独特的博鳌，那里是河流聚汇入海处，河道交错，水道纵横，地势平坦，椰林景致尽入眼帘。在此环境下，度假区的规划尽量利用基地本身的自然条件，引水造河，从传统的江南水乡如乌镇、同里、周庄等乡镇中吸取养份，从而提升营造一个有时代感的现代中国水乡。博鳌蓝色海岸靠河而建，别墅以排屋及单体建筑的不同方式营造一个错落有致的河景，间中亦加入小广场，踏步，水埠码头，下水斜道等，使人、水和建筑的关系更为密切。总体规划方面，在南面岛屿加开一段东西向的运河，河中保留小岛，从而增加了向河用地。

2、“独院住宅”别墅社区规划设计独院住宅由于位于城市当中，受城市用地及别墅买主经济承受能力的限制，别墅单元面积占地不能太大，约在350-700平方米为宜。别墅区与城市交通联系应比较便利，因为别墅区与一般居住区一样需要各种文教、商业、娱乐等生活服务设施。由于这种别墅区住户均是中高收入者，他们对居住环境品质要求较高，因此怎样提高别墅区的整体环境质量，将是规划设计的重点。别墅建筑密度不能太高，别墅区空间变化应丰富。由于拥有自己的独院住宅仍是大多数人一生的愿望，所以将来经济水平发展到更高层次时，这种独院住宅应更受欢迎。康桥半岛首创了“新独院住宅”的居住理念，树立了近郊中心城镇住宅建设的成功典范，这种近郊住宅发展模式的核心是“工作在市区，生活在近郊”。简单说就是交通便利的近郊开发超大规模的住宅社区，以较低的价格提供给住户更大、更好的居住空间以及完备的生活配套设施。“新独院住宅”的住宅模式是一户一幢楼，独门独院，并有独立的花园和车库。它的建筑形式介于别墅和多层住宅之间，比别墅密度大、面积，间距小而合理；和市区多层住宅相比，同样的价格能增加40-60平方米的居住面积，更宽敞舒适，有更好的绿化和空气环境。“新独院住宅”特点是“面积适中、功能齐全”。在尽量控制建筑面积的同时，提供多种功能，做到设计合理，布局合理。“新独院住宅”是一种先进的、成熟的、符合中国人未来居住发展需要的住宅模式。

五、别墅社区的内部交通规划社区内部人的流动包括步行和车辆（包括机动车辆和非机动车辆）两大类型，社区内的交通组织在于创造方便、安全与安宁的居住环境。小区的交通形式可分为动态与静态两类。动态交通组织是机动车行、非机动车行和人行方式的组织，静态交通组织则指各种车辆存放的安排。

1、动态交通的组织动态交通的解决在于道路布局应符合车流与人流的轨迹，实行便捷、通顺、合流与分流的不同处理，保证交通安全，同时道路等级设置清楚，区分车行道、步行道与绿地小道，尽量控制车辆进入院落空间之内，以减少噪音与不安全因素。社区的道路根据规划结构可分别采用三级或二级路网。社区主路是道路的骨架，是居民出行最频繁的通道。它的线型应使居民能顺利便捷地回到自己的住处或到达想云的地方，但不应畅通无阴，并需防止外界车辆任意穿行，做到“通而不畅，顺而不穿”，根据社区的规模大小和基地形状常采用的有“风车型”、“环行型”、“折线型”、“曲线型”等等形式，道路骨架一旦确定，社区的规划形式也基本浮现。优秀的动态交通组织实际上是合理的规划设计的前提，因为实际上小区的组团划分往往是通过道路的分割来实现的。例如杭州的金苑山庄，主干道实现了组团的划分，每幢单体建筑都有支路与主干道连接。道路分级明显，加上合理的绿化布置，减少了噪音污染等不良因素。又如杭州的另一个别墅小区“江南水乡”的交通规划，全区三级道路分级明显。一级道路连接两个主入口，二级道路将各组团与一级道路相连，三级道路将各单元与二级道路相连，同时也是步行景观道。

2、静态交通的组织 社区中的停车、存车方式普遍的有以下这两个类型：独立式住宅和联体住宅的独立停车房，这些停车房都是住宅的必备组成部分，从车房直接进入住宅，是最方便住户的停车方式。院落附近存放。把汽车停放到住宅的院落内部，方便车主出入。院落内存放是车主最乐意接受的方式，但却最易干扰居民生活，影响居住。组团入口附近一侧或组团之间的场地上存车；中心绿地下的车库存车方式常被一些别墅社区用于外来车辆的存放。除了以下车辆存放方式以外，世茂湖滨花园首创的“无烟城”概念，是将整个车辆停放场所移入地下，地面以上全为休闲小道，无噪音污染。这种方式一劳永逸地解决了动态交通对居住环境的影响，也使地上面积得到了更有效的利用。

六、别墅社区规划的发展趋势

1、国内别墅社区规划的发展趋势

建筑大师陈世民认为，住宅群落的规划实质上要回答两个主题：一是与环境的沟通和共生；二是与住房生活模式相契合。别墅建筑密度不能太高，别墅区空间变化应丰富。由于拥有自己的独院住宅仍是大多数人一生的愿望，所以将来在经济水平发展到更高层次时，这种独院住宅应更受欢迎。别墅应该是以高品质的环境来占领市场，环境是别墅的生命，所以应非常强调别墅区的环境。可是目前许多城市中的所谓别墅区，为了降低每幢别墅的售价以吸引买主，人为地加大别墅区的建筑密度，导致别墅的通风采光不良，私密性差，景观单调，使整个别墅区犹如农民住宅，环境很差，最终导致别墅无人问津，这样反而得不偿失，许多风景区、旅游度假区常常大搞别墅建设，名为旅游开发，实为房地产开发，即卖给各单位或私人别墅。由于别墅过多而密而破坏整个风景区、旅游区的景观，这种只顾眼前利益不顾长期发展的做法是很不明智的，最终将阻碍整个风景区、别墅区进一步发展。别墅建筑当然是以独立式为主，但有时为了节约土地，降低别墅单体的售价以吸引买家以及增加整个别墅区的景观与空间变化，别墅区中往往也布置了联体别墅，如两联体、四联体及连排型住宅。目前在广东，由于受香港地区的影响。别墅建筑采用四边体很多。其实，这种四连体是由于香港地价昂贵而不得已采取的一种住宅形式，从居住环境来看，四联体并不好，因这每户均只有不过一些人认为买了其中一户，从外面看，整栋别墅都属于他一个人，感觉非常气派与豪华，这也许能满足一些人的虚荣心。而对于并联式连排型住宅，只要在建筑造型及环境设计方面下功夫，处理得好，也能给人一种良好的印象。由于花园别墅的庭院一般不大，大约占地在半亩至一亩之间，因此别墅建筑宜偏于庭院一隅，可以使室外空地相对集中，便于重点绿化、美化。所留的集中绿地应在庭院地南侧，以利于植物的生长，并构成背风向阳的室外活动场地。两个方向可以开窗，通风采光均不佳。

2、美国现代两大别墅规划手法及实例（1）新传统主义在19世纪汽车出现以前，最优秀的住宅环境是离市中心不远的近郊乡村，这些近郊住宅区有着良好的前景，方便于行人的交通系统，也有比较好的自然景观，从19世纪欧洲和北美的郊区城镇中可以得到许多解决现代住宅社区问题的借鉴要素，根据这个思维来设计的新型住宅区称为“新传统主义”社区。“新传统主义”住区的设计具有以下特点： A、紧凑的发展规划模； B、街道采用简单的方格、或者称为“棋盘格”式布局； C、建筑离开道路距离比较近； D、混合使用空间－住宅、办公、商业均有； E、强烈的行人导向； F、建筑户型和社区设计上强调传统风格特征。新传统主义的居住区最突出的特点是行道的设计和布局： A、突出“可以步行的社区” B、集中发展步行性的规划。除了解决交通问题之外，还可以增进邻里交往； C、以10分钟步行距离作为设计的标准，或者使用0.5英里（约0.8公里）为半径的尺度设计，来布局住宅和社区中心、商业网点； D、减少汽车在物理上和心理上、视觉上存在可能性。行道尽量窄小一些，停车场设在建筑后面的空地上，尽量看不见； E、主道路以步行路为主，建筑背后是服务道路，供汽车使用。户前道路重新成为人们交往、孩子们玩耍的地方。实例1――美国马里兰州的肯特兰占地356英亩，1600个家庭单位，人口约5000人，1900年建成。包括6个邻里组群，以及办公区域、市政中心、文化设施、零售业等。其一，采用美国19世纪的村镇建筑作为风格母题，住区以“肯特农场”旧建筑作为中心建筑，具有强烈的历史风格特征；其二，以步行为中心，屋前的道路仅仅供人使用，汽车全

部在建筑后面的街道车道通行，街道上完全看不见车辆；其三设计不同类型和尺寸的住宅以适应不同收入水平和年龄的人群，除独户住宅外，还有集合住宅、供出租的公寓住宅等，公寓住宅的底层是商店

第三篇：养老护理实操步骤

一、结绳

1、绳拉直，左右手各持一个绳头，2、右手绳放在左手绳上面交叉换手，3、右手新绳头从后绕左手绳一圈打个结。

4、拉住两个绳头，很牢固。

5、拉左手绳头，握住绳结，抽右手绳头，抽出。

二、洗手

1、双手浸湿水，打上沐浴液；

2、双手手心对搓，3、双手手指交叉搓洗，4、右手手心放左手手背，手指交叉搓洗，左手手心放右手手背，手指交叉搓洗。

5、右手抓住左手大拇指搓洗，同样动作洗右手大拇指

6、双手手指胡搓洗另一方的手掌心

7、双手手指尖胡搓，清理指尖与指甲

8、搓洗双手手腕

9、用清水冲洗完毕。三、三角巾用法 用法一：止血

1、三角巾两个小角对折

2、小角朝下，左手拿对折点，右手拿大角，朝怀里对折。

3、右手塞进去大角的缝隙网上一弹

4、再对折再往上弹，止血带就做成了 用法二：骨折吊前臂

1、展开三角巾，大角在手肘上，手指在中心线并露出指尖以便观察。

2、靠近怀里的往受伤的对面肩部绕脖，手臂外面的从本肩部绕脖，结绳 用法三：头部包扎

1、止血面放在伤口

2、三角巾大角在脑后，中心点在前额。两个小角从脑后互绕，（绕时把患者头发放在耳后）在额头打绳结。

3、后面的大角一拉，拉紧，想脑后交叉处上卷上去，掖在里面

四、坐起：

1、老年人不易坐起，要借用力学

2、臀部往椅子前部移动，双脚朝后移动。

3、前身先向前倾，在借力站起。

五、叠床单 双人：

1、两人各持距离最短的两角

2、正面朝上，反面朝下，向上对折，使得正面在里面

3、折好后再次对折，要确保床的中心点朝下

4、平放在床上，两人各从两端对折到中心线，完后再对折，在对折。

5、记得中心点的位置 单人：

1、双手持举止最短的两角，正面在外，对折对面两脚。

2、双手挪至中心线两端，朝怀里对折

3、左手拿好对折的两个角，右手从最外面的缝隙伸进去，到最里面，拇指与食指拿住一小撮，拽出来，4、再想怀里对折，再右手拽出来；

5、平放在床上，中心点朝下，两端对折到中心线，对折再对折。

六、换床单 单人换无人床单

1、床单中心点与床的中心点对齐后展开；

2、先把最上面的一层床单轻轻拉下来，剩余的卷成扇子形状扔向对面。

3、叠三角，从床头开始，把床单多余部分压在床垫下，对齐床边多出的部份，两点相交点互拉成三角，下面的和地面平行后手背朝上塞进床垫下，然后用手摁住塞进去的部门，把上面的床单也塞进床垫下

4、之后重复，从床头到床尾然后床中，另一面也是这样的顺序，最后一个床位角做三角时拉紧，使得床单无褶皱，以免导致长期卧床的病人产生褥疮。

七、用户侧卧

1、问候用户，沟通换床单事宜。

2、让用户头转向介护人员一侧

3、靠近介护人员的手拉在床边，另一手放在腹部，偏瘫病人，一手把另一手拉起放在腹部。

4、双腿蜷起。偏瘫病人，健侧脚把患侧角勾起蜷起。

5、告诉用户一起用力，往侧转时，手拉床边用力

6、数到三时先一手扶住膝盖往怀里下压，一手扶住肩膀后用小劲往怀里拉。

7、完成并问候客户。

八、换有人床单

1、帮助用户侧卧，偏瘫者侧卧健侧

2、找准中心点，换一侧床单；注意把剩余的床单叠成扇形塞在旧床单下面以防灰尘落在新床单上

3、帮助用户侧卧到换好的一侧，然后换另外一侧，4、过程中要注意与患者交流，换好后要与客户交流。

九、扶用户坐起

1、问候用户帮助客户侧卧，偏瘫时往健侧侧卧

2、把客户的脚往床边移动以便下一步好往下拿

3、一手从客户颈部伸进去扶住肩部，并靠近客户，一手抱著客户的大腿靠近膝盖弯的部分；双腿分开站立使得支撑面变大；靠近客户肩部的腿弓起。

4、告诉客户一会儿一起用力，先用手肘撑住床面，后用手掌撑住床面；

5、数到三一起用力，一手先用劲抱住客户的腿下床，一手紧跟着扶起客户的上半身，注意用大腿使劲，把中心从一条腿转到另一条腿。

6、走到偏瘫一侧，扶住用户以防倾倒，并问候用户。

7、其他：如果是全瘫的用户，一手扶肩，一手扶腰，先平移抬起，再往上推起，如同画了一个弧线。

十、移动用户

（一）平移用户： 方法一：

1、让客户平躺，双手放在腹部，先移上半身。介护人员站在床前，手背朝下一手从颈背部塞进去服务用户的肩膀并反转为手心朝上，一手从客户的腰部塞进去，并反转，双腿往下蹲，屁股往下坐，平移客户的上半身；（或一手扶住用户肩部，一手拄在床上，平移出来）

2、移下半身，一手伸进去客户腰部，一手伸进去客户的膝盖下面，双腿下蹲，屁股下坐，移出来。

（二）上移用户：

1、让客户平躺，双手放在腹部，双腿屈起；枕头立放在床头

2、一手从颈部伸进去扶住肩部，一手放在臀部，双腿分开站立，中心在靠近用户腿的这条腿

3、告诉用户一起用力，用脚后跟蹬床，身子向上移动，一起用力时，介护人员中心转换，移动用户向上（注意不要抬起来）。

4、帮助客户放好枕头，并问候。方法二：

1、帮助客户侧卧，身下放塑料袋（塑料袋剪去底部）；

2、帮助客户平躺，双手放胸前，双腿蜷起，一手按住客户的一只脚或健侧脚的脚踝，让客户向上用力，即可上移。方法三：

1、帮助客户侧卧，身下放毛巾被包住客户的肩部和臀部，2、帮助客户平躺，双手放胸前，双腿蜷起，两人拿起肩部和臀部的两头，重心移动，向上平移。

十一、穿脱衣服

（一）原则

1、解释说明护理目的，经用户同意后进行介护护理；

2、从卧位、坐位、立位开始，穿衣服的自理度是慢慢提高的，越高，发生危险的几率越大，3、偏瘫患者，护理人员站在用户患侧，防止他跌倒

4、让用户自己选择着装，可以尊重用户的自我决定和选择

5、调节室温

6、使用浴巾，减少用户皮肤的暴露面积

7、保护用户隐私

8、脱健穿患，脱从健侧起，穿从患侧起

9、灵活运用用户的健侧

10、介护的同时观察用户的皮肤等状况

11、确认老年人的身体状况。方法：

脱衣（前襟）：

1、用健侧把扣子解开，2、把衣服脱至肩部靠下部位

3、自理度高的用健侧手出来后把患侧的衣服来出来，自理度较低的由介护人员先脱健侧。穿脱衣（套头）

1、帮助用户或让用户的健侧把衣服上拉到胸部位置

2、低头帮助用户或用户自己拉住衣服颈后领把头从领口缩出来

3、先脱健侧，再脱患侧。

4、穿时把衣服到袖口缩成很小的一块，手伸进去，握住客户的手，把手上蜷起来的衣服转移到用户的患侧手臂。让后传好健侧的手臂，伸头穿进去。

穿脱裤子

1、站在用户患侧，给用户健侧放置一个较为牢靠的支撑体

2、让用户扶好站起，脱下裤子时，注意保护客户的隐私。

3、脱时从健侧开始，鼓励客户自己把脚拔出来，最后脱患侧。

4、穿时把裤筒像扇子一样缩起，用手抓住用户的脚后跟，先穿患侧的裤腿。

十二、仪容整理

1、跟客户打招呼，询问是否需要。

2、把护理床摇起使用户做成90度的角度，如果不舒服，膝盖下垫个毛毯。

3、把水温调到40度左右，适合客户洗脸

4、调好床边桌高度和水平，移动到用户跟前。

5、把脸盆房子桌上，先让客户自己洗脸。观察并提醒没有洗到之处，必要时帮她清洗并擦干。根据其需要擦抹相应的护肤品。

6、给客户提供刷牙的器具刷牙

7、给客户梳子梳头，并帮她拿镜子照着梳理。结束后及时清理掉落的头发。

8、男性客户剃须时为确保安全，最好用电动的剃须刀。

十三、移动移坐 轮椅使用步骤：

1、准备让客户乘坐时，拉下刹车，收起脚踏板，在地面平稳处移坐；

2、坐好后确认坐姿的舒适度，把脚放在脚踏板上；

3、跟客户打招呼，告知要启动，放下刹车，缓缓推动；

4、尽量缓慢，并提前发现路况的不同，5、转弯时跟客户打招呼告诉用户。

6、上台阶时，在轮椅距离台阶10厘米的距离时，双手下压，脚踩倾斜杆，使得脚轮抬起轮椅倾斜，用腿顶住用户后背向前，先让脚轮上台阶，往前推让驱动轮压到台阶上，腿向前向上使劲儿，手抓紧手把往前往上推上去。

7、下台阶时，介护人员先下，然后改推为拉，先下驱动轮，介护人员前弓后蹬用大腿顶住车背后缓缓下驱动轮，下来后往后拉，脚踩住倾斜杆让脚轮也着地；

8、过水沟时，为防止脚轮卡住，要到跟前时，脚踩倾斜杆往前把脚轮推过去，在把驱动轮直接推过去。

9、结束下车时，注意先把刹车刹住，然后把脚踏板收起，再下车。

床到轮椅的移坐（右偏瘫为例）

1、跟客户打招呼，询问是否要做轮椅。征得同意后，把客户扶起坐到床边；把轮椅推至客户的健侧一边的床，离床的角度为15-30度左右即可。

2、让客户左脚着地，稍往后撤，踩实；左手扶住离床较远的扶手，告知客户低头弯腰，向前向上坐起。介护人员要站在客户的患侧，用手扶住客户的患侧膝盖和腰部帮助客户站起。【如果客户健侧无力站起，则介护人员与客户面对面，双腿分开下蹲，左腿站在客户的右腿外侧，护住其患侧，双手从背后抱住客户的背部；低头和客户类似拥抱，客户一手扶住扶手，一手搭在在介护人员的肩上，向前向上站起】

3、站起后，扶住客户的腰背，帮助其转身。

4、确认能做到轮椅后，下蹲双腿，让客户低头弯腰，帮助客户轻轻的做到轮椅上，并调正坐姿；

5、按照轮椅使用步骤正确使用。

6、从轮椅上床时，确定轮椅刹车刹住，收起脚踏板，把客户的脚放下来。让客户调整坐姿，臀部向前移动，以便坐起。

7、让客户低头弯腰，左手臂伸直扶着床边。介护人员扶住起右腿膝盖和腰帮助其站起。【如果客户健侧无力，则同样面对客户半蹲，左腿护住客户右腿，拥抱，先往前，再往上，帮助客户站起】

8、站起后扶住客户腰背部帮助客户转身到床边，客户坐下，介护人员半蹲坐下。让健侧的脚把患侧的脚勾起。

9、介护人员在客户身侧（靠近床头一侧）双腿分开半蹲，一手扶住客户肩部，一手扶住客户腿部，以客户的臀部为支点，先扶住客户向后向下，在向床头移动旋转，另一手扶住客户双腿，向上向床位部位抬起。使得客户缓慢而舒适的躺下。

第四篇：实操教学计划

2011年机动车驾驶员实操培训教学计划

为规范机动车驾驶员培训的实操教学，根据《中华人民共和国机动车驾驶员培训教学大纲》制定本教学计划。实操教练员在实操教学要按照本计划进行教学。

一、桩位阶段 [教学目标] 通过桩位阶段训练，使学员掌握蝴蝶桩练习要领，独立完成蝴蝶桩的入库，要求不越线、不碰桩、不熄火、不偷停；通过科目

（二）的考试。[教学内容与学时分配]共20学时

1、驾驶操作基础：2学时；

2、直线前后行驶：2学时；

3、曲线前进行驶、直线向后行驶：2学时；

4、移库练习：5学时；

5、两骥训练：3学时；交叉倒库

6、全套训练：6学时； [教学手段] 操作演示与操作练习

二、路面阶段 [教学目标] 通过练习，使学员能起步、定点停车平稳；掌握场内道路驾驶项目的操作方法和要领，能熟练进行驾驶损伤掌握会车、超车、让车的操作规范，能安全地进行会车、超车、让车；能独立在实际道路上安全驾驶；通过场内道路和科目

（三）的考试。[教学内容与学时分配]共36学时

1、原地驾驶训练（与桩位期间穿插进行）；

2、起步、停车训练：4学时；

3、斜坡起步、斜坡起步１转２档、山路训练：4学时；

4、斜坡起步、斜坡起步１转２档、山路训练：6学时；

5、综合训练：８学时； ６、长途训练：４学时； ７、场内道路训练：４学时； ８、实际道路训练：６学时。

三、注意事项

1、学员进入桩位的移库阶段后，场内训练和桩位训练要紧密结合，学员在两个阶段的训练穿插进行。

2、长途训练在场内训练后进行。

四、学时分配表 序号 一 1 2 3 4 教学内容 桩位阶段 驾驶操作基础 直线前后行驶 曲线前进行驶 直线向后行驶 移库练习

学时 2 2 2 5 序号 二 1 2 3 4 教学内容

路面阶段 原地驾驶训练 起步、停车训练 斜坡起步、斜坡起步１转２档、山路训练 斜坡起步、斜坡起步１转

学时 4 4 6 ２档、山路训练 5 6 小计 合计

两骥训练 全套训练 56学时 3 6 20 5 6 7 8 小计

综合训练 长途训练 场内道路训练 实际道路训练 8 4 4 6 36 机动车驾驶员培训实操教案

一、桩位阶段

（一）首页 [教学目标] 通过桩位阶段训练，使学员掌握蝴蝶桩练习要领，能独立完成蝴蝶桩的入库，要求不越线、不碰桩、不熄火、不偷停；通过科目

（二）的考试。[教学内容]

1、驾驶操作基础知识；

2、直线前后行驶；

3、曲线前进、直线向后行驶；

4、移库；

５、两骥训练；

6、蝴蝶桩考试。[教学重点与难点] 移库 [教学手段] 车辆 [教学方法] 讲解示范与练习[学时] 20学时

（二）教学内容

1、驾驶操作基础知识。教练员重点在于向学员讲解清楚规范进出驾驶室方法；“五大操纵”装置的正确操作方法。讲解时，要求将动作和操作步骤分解示范。教练员示范讲解完后，学员依次进行练习，教练员必须在旁指导，发现问题时，要及时纠正。

2、直线前后行驶。教练员先要向学员训练“直线前后行驶”的目的在于对车辆方向感知，学员通过练习能控制车辆进行直线前后行驶。教练员讲解示范直线前后行驶的操作要领，将操作步骤分解向学员讲解，指导学员练习。

3、曲线前进、直线后退行驶。教练员讲解和示范方向盘的使用方法，指导赏练习，并注意学员控制方向盘的方法是否正确。

4、车辆移库。本节内容为本阶段的重点和难点，教练员要先讲解全套蝴蝶桩的练习流程和考试要求，明确移库的本阶段的重点和难点训练项目。讲角时，将“六个教学点”的每点的目的和要求及操作要领向学员讲解清楚，并进行示范。要指导学员训练时，一定要严格要求，以防赏学坏手势。

5、两骥。教学时，教练员要地向泶员讲解清楚起方向时间与位置，回方向的时间与位置；掌握好利用参照物而进行练习。

6、全套蝴蝶桩综合练习。在全套训练时，教练员必须在旁进行指导。

7、蝴蝶桩考试。

二、路面阶段

（一）首页 [教学目标] 通过路面阶段训练，使学员掌握起步、停车、定点停车的操作要领；掌握场内道路驾驶项目的操作方法和要领；掌握全车、超车、让车的安全操作规范，能安全地进行会车、超车、让车；能独立安全地驾驶车辆；通过场内道路和科目

（三）的考试。[教学内容]

1、原地驾驶；

2、起步、停车； 3、1~3升降档、定点停车训练；

4、斜坡起步、山路训练； ５、场内道路驾驶； ６、实际道路训练；

7、长途训练；

8、科目

（三）考试。[教学重点与难点] 场内道路和实际道路驾驶 [教学手段] 车辆与场地 [教学方法] 操作示范与练习[学时] 36学时

（二）教学内容

1、原地驾驶训练。学员在桩位阶段已“五大操纵器”的使用方法，本阶段教练员要继续强化赏的基本操作的训练。

2、起步、停车。教练员要向学员讲解清楚起步与停车的操作要领，通过练习要达到的目标；重点在于使赏掌握车辆的“半联动”位置和任用将起步和停车的操作步骤分解示范讲解给学员。示范讲解完后，指导讲解完后，指导学员依次练习。

3、１~３升降档、定点停车。教练员讲解清楚升降档的操作方法及操作步骤，要提醒学员在行进间换档对离合器踏板与油门踏板的配合的操作时机；定点停车明确定点停车的方法的要求。示范讲解完后，指导学员依次练习。

４、斜坡起步、山路。教练员向学员讲解示范操作方法和步骤，要强调坡起步时的“两定一松”操作要领，重点在于“两定”；山路的操作要领在于转向的时机与动力的运用合理及车速的控制；训练的重点在于斜坡起步。

5、场内道路驾驶。场内道路的驾驶重点在于转向时机、车速、动力的三者配合得当。教练员要与学员讲解示范转向时机的把握，车速的控制，档位与车速的关系。讲解示范完后，让学员依次进行练习。

6、实际道路驾驶。实际道路驾驶，是学员把前面所掌握的理论知识和操作方法的综合运用，前面的驾驶基本上是在静态情境下进行。而实际道路驾驶则是在动态的情境下进行。驾驶人在动态的情境下驾驶强调的是对动态的预测和操作的前提。教练员要和学员讲解明确驾驶人对路面善的预测并做出相应的处理操作。同时要求驾驶人要时时明确自身车辆的周边情况，注意倒视镜（三个）的运用，驾驶员对前方、左右、后方注视时间的分配。

7、训练。教练员要向学员讲解清楚长途训练的目的和要求。长途训练的目的在于感知车速及用油门踏板控制车速，学会与前车的安全距离，明白车速与操作提前量的关系；承受着车速的增加，方向的移动量的快慢关系。

8、科目

（三）的考试。教练员要正确指导学员以平常的心态进行考试，保证操作水平的正常发挥。

机动车驾驶员理论教学计划

为规范机动车驾驶员的理论教学培训，根据《中华人民共和国机动车驾驶员境况教学大纲》制定本教学计划。本计划分成四个阶段进行教学，理论教练员要严格按照本计划进行教学。

一、第一阶段 [教学目标] 通过学习，使学员掌握道路交通法律、法规及安全驾驶知识；树立良好的驾驶道德和遵章守法的安全意识；了解汽车整体结构；掌握基础操作要领；培养规范操作的安全意识。[教学内容与学时分配]共18学时

1、道路交通法律、法规：12学时；

2、驾驶道德：1学时；

3、安全驾驶相关知识：2学时；

4、汽车结构常识：3学时。[教学手段] 多媒体与实物教学相结合。

二、第二阶段 [教学目标] 通过学习，使赏掌握车辆使用的相关规定和知识；熟练掌握车辆的移动方法和实地驾驶的基本要领，控制车辆的行驶位置、速度和路线；培训学员礼让行车的安全意识。[教学内容与学时分配]共2学时

1、车辆性能：0.5学时；

2、车辆的日常维护：0.5学时；

3、阶段操作常识：1学时 [教学手段] 多媒体与实物操作演示

三、第三阶段 [教学目标] 通过学习，让学员掌握车辆通行、行驶、停放的相关规定；掌握车辆优先通行的原则；了解行人（尤其儿童）和非机动车的动态特点及险情的预测和分析方法；培养预见性的安全驾驶意识。

[教学内容与学时分配]共6学时

1、道路通行规定：1.5学时；

2、车辆行驶的规定：1.5学时；

3、保护行人（尤其儿童）和非机动车的安全：0.5学时；

4、优先通行权与礼让：0.5学时；

5、车辆停放的规定：0.5学时；

6、险情的预测和分析：1学时；

7、阶段操作常识：0.5学时。[教学手段] 多媒体与实物操作演示。

四、第四阶段 [教学目标] 通过学习，让学员了解常见事故的发生规律和预防措施；掌握正确的急救方法；了解各种特殊道路交通环境下的安全行车方法及车辆保险与理赔的相关规定。[教学内容与学时分配]共4学时

1、夜间驾驶：0.3学时；

2、雨天驾驶：0.5学时；

3、恶劣条件下驾驶：0.4学时；

4、山区道路驾驶：0.5学时；

5、调整公路驾驶：0.5学时；

6、道路交通事故及事故预防：0.5学时；

7、应急驾驶：0.5学时；

8、急救方法：0.5学时；

9、车辆保险知识：0.5学时。[教学手段] 多媒体或驾驶模拟器

五、学时分配表 序号 教学内容 一 第一阶段 1 道路交通法律、法规 2 驾驶道德 3 安全驾驶相关知识 4 汽车结构常识 小计 三

第三阶段 1 道路通行规定 2 3 保护行人（尤其儿童）和非机动车的安全 4 优先通行权与礼让 5 车辆停放的规定 6 险情的预测和分析 7 阶段操作常识 小计

学时 序号 二 12 1 1 2 2 3 3 18 小计 四 1.5 1 1.5 2 0.5 3 0.5 4 0.5 5 1 6 0.5 7 8 9 6 小计教学内容 学时 第二阶段 车辆性能 0.5 车辆的日常维护 0.5 阶段操作学识 1 2 第四阶段 夜间驾驶 0.3 雨天驾驶 0.3 恶劣条件下驾驶 0.4 山区道路驾驶 0.5 高速公路驾驶 0.5 道路交通事故及事故预防 0.5 应急驾驶 0.5 急救方法 0.5 车辆保险知识 0.5 4篇二：驾校培训实际操作授课计划

驾校培训实际操作授课计划

第一阶段 实际操作

第二阶段 实际操作

第三阶段 实际操作

第四阶段实际操作 篇三：家具实际操作教学计划

教学内容与教学重点： a、教学内容：

1、课程介绍、任务布置、历届优秀作业点评

2、椅子设计理论授课

3、家具市场调查、搜集设计资料

4、确定设计定位、方案草图

5、各种比例工作模型比较、设计定稿

6、绘制三视图、实物模型制作

7、完成实物模型制作

8、完成方案设计文本 b、要求：

在给定的家具尺寸和材料厚度范围的前提下，强调对人体工程学、自身的需要、材料和节约能源材料的结构上进行研究。比如：哪个材料我可以用？材料最节约的程度能做到怎样？材料的循环利用。要求每位学生在动手实践过程中综合把握功能、材料和造型等因素，掌握家具设计的方法与科学的程序。

作业要求及数量：

1、各种比例工作模型（1：10，1：7.5，1:5）

2、制作1:1等大实物模型

3、设计文本

内容包括：市场调查报告、方案过程记录、最终成果、课程小结

示范作品目录及参考书目：

1、《20世纪西方家具设计流变》，方海著，中国建筑工业出版社

2、《家具造型与结构设计》，于伸主编，黑龙江科学技术出版社

3、《西方现代家具与室内设计》，高军 俞寿宾 编译 邹德侬 校审，天津科学技术出版社

4、《家具设计》中央工艺美术学院环境艺术设计系，李凤崧 编著，中国建筑工业出版社

5、《家具》现代设计应用教程，任仲泉 薛坤 编著，江苏美术出版社

6、《1000 chairs》，charlotte & peter fiell，taschen

7、《当代国外精品家具图集1》康海飞 主编，石珍 副主编，中国建筑工业出版社

8、《椅子的变异—超越概念》，江黎著，人民美术出版社 篇四：2014年1301班ps 实操

澧县城头山中等职业学校2014年下学期期中考试 1301班photoshop cs4 实操试卷 时间：100分钟 总分：100分 姓名： 计分：

项目一：长剌字效果制作，效果如下所示：（20分）

操作要求：

1.建一个新文件：16×12cm、72pixels/inch、rgb模式。2.植入文字“剌猬”，文字字体为黑体，文字大小为160pixels。3.将文字制作成长剌字的效果 4.将最后结果以文件“姓名+作品名称”保存在桌面上。

项目二：图层合成的制作，要求完成的最后效果如下：（80分）

操作要求：

1、建一个新文件：1024×768像素、300像素/英寸、rgb模式。

2、将所有素材融入其中，要求主题突出，构图合理。

3、将制成旅游记录效果，将最后结果以自己的姓名保存。篇五：机动车驾驶员实操培训教学计划.doc2 机动车驾驶员实操培训教学计划

为规范机动车驾驶员培训的实操教学，根据《中华人民共和国机动车驾驶员培训教学大纲》制定本教学计划。实操教练员在实操教学要按照本计划进行教学。

一、桩位阶段 [教学目标] 通过桩位阶段训练，使学员掌握蝴蝶桩练习要领，独立完成蝴蝶桩的入库，要求不越线、不碰桩、不熄火、不偷停；通过科目

（二）的考试。[教学内容与学时分配]共20学时

1、驾驶操作基础：2学时；

2、直线前后行驶：2学时；

3、曲线前进行驶、直线向后行驶：2学时；

4、移库练习：5学时；

5、两骥训练：3学时；交叉倒库

6、全套训练：6学时； [教学手段] 操作演示与操作练习

二、路面阶段 [教学目标] 通过练习，使学员能起步、定点停车平稳；掌握场内道路驾驶项目的操作方法和要领，能熟练进行驾驶损伤掌握会车、超车、让车的操作规范，能安全地进行会车、超车、让车；能独立在实际道路上安全驾驶；通过场内道路和科目

（三）的考试。[教学内容与学时分配]共36学时

1、原地驾驶训练（与桩位期间穿插进行）；

2、起步、停车训练：4学时；

3、斜坡起步、斜坡起步１转２档、场地训练：4学时；

4、斜坡起步、斜坡起步１转２档、场地训练：6学时；

5、综合训练：８学时； ６、道路训练：４学时； ７、场内道路训练：４学时； ８、实际道路训练：６学时。

三、注意事项

1、学员进入桩位的移库阶段后，场内训练和桩位训练要紧密结合，学员在两个阶段的训练穿插进行。

2、长途训练在场内训练后进行。机动车驾驶员培训实操教案

一、桩位阶段

（一）首页 [教学目标] 通过桩位阶段训练，使学员掌握蝴蝶桩练习要领，能独立完成蝴蝶桩的入库，要求不越线、不碰桩、不熄火、不偷停；通过科目

（二）的考试。[教学内容]

1、驾驶操作基础知识；

2、直线前后行驶；

3、曲线前进、直线向后行驶；

4、移库；

５、两骥训练；

6、蝴蝶桩考试。[教学重点与难点] 移库 [教学手段] 车辆 [教学方法] 讲解示范与练习[学时] 20学时

（二）教学内容

1、驾驶操作基础知识。教练员重点在于向学员讲解清楚规范进出驾驶室方法；“五大操纵”装置的正确操作方法。讲解时，要求将动作和操作步骤分解示范。教练员示范讲解完后，学员依次进行练习，教练员必须在旁指导，发现问题时，要及时纠正。

2、直线前后行驶。教练员先要向学员训练“直线前后行驶”的目的在于对车辆方向感知，学员通过练习能控制车辆进行直线前后行驶。教练员讲解示范直线前后行驶的操作要领，将操作步骤分解向学员讲解，指导学员练习。

3、曲线前进、直线后退行驶。教练员讲解和示范方向盘的使用方法，指导赏练习，并注意学员控制方向盘的方法是否正确。

4、车辆移库。本节内容为本阶段的重点和难点，教练员要先讲解全套蝴蝶桩的练习流程和考试要求，明确移库的本阶段的重点和难点训练项目。讲角时，将“六个教学点”的每点的目的和要求及操作要领向学员讲解清楚，并进行示范。要指导学员训练时，一定要严格要求，以防赏学坏手势。

5、两骥。教学时，教练员要地向泶员讲解清楚起方向时间与位置，回方向的时间与位置；掌握好利用参照物而进行练习。

6、全套蝴蝶桩综合练习。在全套训练时，教练员必须在旁进行指导。

7、蝴蝶桩考试。

二、路面阶段

（一）首页 [教学目标] 通过路面阶段训练，使学员掌握起步、停车、定点停车的操作要领；掌握场内道路驾驶项目的操作方法和要领；掌握全车、超车、让车的安全操作规范，能安全地进行会车、超车、让车；能独立安全地驾驶车辆；通过场内道路和科目

（三）的考试。[教学内容]

1、原地驾驶；

2、起步、停车； 3、1~3升降档、定点停车训练；

4、斜坡起步、山路训练； ５、场内道路驾驶； ６、实际道路训练；

7、长途训练；

8、科目

（三）考试。[教学重点与难点] 场内道路和实际道路驾驶 [教学手段] 车辆与场地 [教学方法] 操作示范与练习[学时] 36学时

（二）教学内容

1、原地驾驶训练。学员在桩位阶段已“五大操纵器”的使用方法，本阶段教练员要继续强化赏的基本操作的训练。

2、起步、停车。教练员要向赏讲解清楚起步与停车的操作要领，通过练习要达到的目标；重点在于使赏掌握车辆的“半联动”位置和任用将起步和停车的操作步骤分解示范讲解给学员。示范讲解完后，指导讲解完后，指导学员依次练习。

3、１~３升降档、定点停车。教练员讲解清楚升降档的操作方法及操作步骤，要提醒学员在行进间换档对离合器踏板与油门踏板的配合的操作时机；定点停车明确定点停车的方法的要求。示范讲解完后，指导学员依次练习。

４、斜坡起步、山路。教练员向学员讲解示范操作方法和步骤，要强调坡起步时的“两定一松”操作要领，重点在于“两定”；山路的操作要领在于转向的时机与动力的运用合理及车速的控制；训练的重点在于斜坡起步。

5、场内道路驾驶。场内道路的驾驶重点在于转向时机、车速、动力的三者配合得当。教练员要与学员讲解示范转向时机的把握，车速的控制，档位与车速的关系。讲解示范完后，让学员依次进行练习。

6、实际道路驾驶。实际道路驾驶，是学员把前面所掌握的理论知识和操作方法的综合运用，前面的驾驶基本上是在静态情境下进行。而实际道路驾驶则是在动态的情境下进行。驾驶人在动态的情境下驾驶强调的是对动态的预测和操作的前提。教练员要和学员讲解明确驾驶人对路面善的预测并做出相应的处理操作。同时要求驾驶人要时时明确自身车辆的周边情况，注意倒视镜（三个）的运用，驾驶员对前方、左右、后方注视时间的分配。

7、训练。教练员要向学员讲解清楚长途训练的目的和要求。长途训练的目的在于感知车速及用油门踏板控制车速，学会与前车的安全距离，明白车速与操作提前量的关系；承受着车速的增加，方向的移动量的快慢关系。

8、科目

（三）的考试。教练员要正确指导学员以平常的心态进行考试，保证操作水平的正常发挥。

机动车驾驶员理论教学计划 为规范机动车驾驶员的理论教学培训，根据《中华人民共和国机动车驾驶员境况教学大纲》制定本教学计划。本计划分成四个阶段进行教学，理论教练员要严格按照本计划进行教学。

四、第四阶段 [教学目标] 通过学习，让学员了解常见事故的发生规律和预防措施；掌握正确的急救方法；了解各种特殊道路交通环境下的安全行车方法及车辆保险与理赔的相关规定。[教学内容与学时分配]共4学时

1、夜间驾驶：0.3学时；

2、雨天驾驶：0.5学时；

3、恶劣条件下驾驶：0.4学时；

4、山区道路驾驶：0.5学时；

5、调整公路驾驶：0.5学时；

6、道路交通事故及事故预防：0.5学时；

7、应急驾驶：0.5学时；

8、急救方法：0.5学时；

9、车辆保险知识：0.5学时。

第五篇：出纳实操

1、作为一名合格的出纳员应具备的基本素质要求（）。

A.要有良好的职业道德

B.要有较强的政策水平

C.要有熟练的专业技能

D.要有良好的工作态度

【答案】ABCD2、出纳员要做到具备良好的职业道德，应做到（）。

A.爱岗敬业

B.廉洁自律

C.客观公正

D.强化服务

E.保守秘密

【答案】ABCDE3、资金支出的一般程序是（）

A.明确资金支出的金额和用途

B.付款审批

C.办理付款

D.付款退回

【答案】ABCD4、在现金收款业务中，单位出纳员如发现假币就应马上没收。（）

【答案】错误。

【解析】根据《中华人民共和国人民币管理条例》和《中国人民银行假币收缴、鉴定管理办法》的规定，公安机关和中国人民银行有权没收假币，办理货币存取款和外币兑换业务的金融机构可以收缴假币。除以上单位，其他任何单位和个人均无权没收和收缴假币。

5、辨认真假币的方法（）

A．看水印

B.听声音

C.看图案

D.安全线

E.摸图案

F.验钞机鉴别

【答案】ABCDEF6、纸币票面缺少面值在30平方毫米的人民币仍可以继续流通。（）

【答案】错误。

【解析】纸币票面缺少面值在20平方毫米以上的不宜流通。

7、纸币票面污渍、涂写字迹面积超过2平方厘米的；不超过2平方厘米，但遮盖了防伪特征之一的人民币不宜流通。（）

【答案】正确

8、能辨别面额，票面剩余四分之三（包含四分之三）以上，其图案、文字能按原样连接的，按原面额全额兑换。（）

【答案】正确

9、能辨别面额，票面剩余至三分之一（包含三分之一）至四分之三以下，其图案、文字能按原样连接的残缺、污损人民币。（）

【答案】错误。

【解析】能辨别面额，票面剩余至二分之一（包含二分之一）至四分之三以下，其图案、文字能按原样连接的残缺、污损人民币。

10、点钞技术方法具体包括（）。

A.手持式单指单张点钞法

B．手按式点钞法

C.扇面式点钞法

D.手持式点钞法

【答案】ABCD11、企业发生的下列支出中，按规定可使用资金支付的有（）

A.支付职工张添差旅费3000元

B.支付银行承兑汇票手续费1000元

C.支付李明困难补助800元

D.支付购置设备款6000元

E.支付采购材料款10000元

【答案】ABC12、关于现金管理，下列说法正确的有（）

A.在国家规定的范围内使用现金结算

B.库存限额一经确定，不得变更

C.收入的现金必须当天送存银行

D.必须每天登记现金日记账

【答案】ACD13、一般情况下，企业发生的少量零星开支可直接从本单位的现金收入中支付。（）

【答案】错误

【解析】按照《现金管理暂行条例》及其实施细则的规定，开户单位支付现金，可从本单位的现金库存中支付或者从开户银行提取，而不得从本单位的现金收入中直接支付（即禁止坐支现金）。

14、单位开支在1000元以上的业务办理，均通过银行转账进行结算。（）

【答案】错误

【解析】根据我国现金管理的有关规定，向职工支付工资、向个人收购农副产品和其他物资的价款等业务，结算金额超过了1000元，也可以使用现金支付。

15、下列选项中，体现办理现金业务不相容岗位相互分离的是（）

A.由出纳人员兼任会计档案保管工作

B.由出纳人员保管签发支票所需全部印章

C.由出纳人员兼任收入总账和明细账的登记工作

D.由出纳人员兼任固定资产明细账及总账的登记工作

【答案】D16、下列选项中，不符合现金管理的基本原则是（）

A.钱账分管原则

B.收付合法原则

C.日清月结原则

D.禁止坐支现金

【答案】D17、按《票据法》规定，不准签发空头支票、不准签发远期支票。（）

【答案】正确

18、签发支票必须用钢笔填写，钢笔墨水可用蓝色、蓝黑色、黑色。（）

【答案】错误

19、从银行提取现金，出纳员除了填写支票外，还应填写（）。

A.支票领用簿

B.发票领用簿

C.收据领用簿

D.以上均不对

【答案】A20、下列选项中符合现金使用范围的业务有（）。

A.发放职工工资78456元

B.公司饭堂购买农副产品支付价款5700元

C.办公室购买办公用电脑3台，合计价款13000元

D.支付差旅费预借款3000元

【答案】ABD

各单位应按《现金管理暂行条例》及其实施细则的规定，确定本单位的现金开支范围，如支付职工工资、支付职工差旅费、支付职工因公借款、支付零星采购材料款和运杂费等。

21、企业可以设立的银行存款账户包括（）

A.基本存款账户

B.一般存款账户

C.临时存款账户

D.专项存款账户

E.特别存款账户

【答案】ABCD22、下列各项可交存现金但不能支取现金的账户是（）

A.基本存款账户

B.一般存款账户

C.临时存款账户

D.专项存款账户

【答案】B23、下列结算方式中只能用于异地结算不能用于同城的有（）。

A.汇兑

B.托收承付

C.支票

D.商业汇票

【答案】AB24、下列结算方式中既能用于异地结算又能用于同城的有（）。

A.银行汇票

B.委托收款

C.支票

D.商业汇票

【答案】ABCD25、关于划线支票说法正确的是（）

A可以提取现金，也可以转账

B只可以提取现金

C只可以转账

D不存在划线支票

【答案】C26、企业银行存款日记账余额与银行对账单上的余额不相符，一定存在未达账项。（）

【答案】错误。

27、下列选项中属于未达账项的有（）

A企业已付，银行未付

B企业已收，银行未收

C银行已付，企业未付

D银行已收，企业未收

【答案】ABCD28、调节表上调整后的存款余额，为企业存放在银行的可实际动用的存款数额。（【答案】正确

29、编制银行存款对账单的调节公式（）

A银行存款日记账余额 + 银行已收企业未收的款项银行已付企业未付的款项

C银行存款日记账余额 +企业已收银行未收的款项–银行已付企业未付的款项 = 银行对账单余额 +银行已收企业未收的款项企业已付银行未付的款项 = 银行对账单余额 + 企业已收银行未收的款项 –银行已付企业未付的款项

【答案】A30、由出纳员负责登记和保管的账簿有（）。

A.现金日记账

B.现金总账

C.银行存款日账

D.银行存款总账

AC31、登记现金日记账所依据的记账凭证有（）

A.现金的收款凭证

B.现金的付款凭证

C.银行存款的付款凭证

D.银行存款的收款凭证

E.转账凭证

【答案】ABC32、登记银行存款日记账所依据的记账凭证有（）

A.现金的收款凭证

B.现金的付款凭证

C.银行存款的付款凭证

D.银行存款的收款凭证

E.转账凭证

【答案】BCD33、从账簿的账页看，现金日记账和银行存款日记账应采用（）账簿）【答案】

A.三栏式

B.数量金额式

C.横线登记式

D.多栏式

【答案】AD34、在实际工作中，业务量较少的单位使用的将现金日记账和银行存款日记账合为一本的出纳日记账。（）

【答案】正确

35、从账簿的外形看，现金日记账和银行存款日记账，应采用（）账簿。

A.订本式

B.活页式

C.卡片式

D.三栏式

【答案】A36、出纳工作中常见的记账错误（）。

A.会计原理运用错误

B.会计原则运用错误

C.计算错误

D.记账错误

【答案】ABCD37、出纳员在登记现金日记账账时，有一笔业务记账凭证上现金借方金额是3000元，但反映在账本上是8000元，这是属于（）错误。

A.会计原理运用错误

B.会计原则运用错误

C.计算错误

D.记账错误

【答案】D38、出纳工作包括（）。

A.现金的收付及保管

B.银行存款的收付及管理

C.财务印章的保管

D.有关单据的整理和保管

E.有价证券的整理和保管

【答案】ABCDE39、在我国，银行票据包括（）。

A.商业汇票

B.银行汇票

C.支票

D.银行本票

【答案】ABCD40、票据的功能（）。

A.支付功能

B.汇兑功能

C.融资功能

D.债务抵消功能

【答案】ABCD41、已开具的发票存根联和发票登记簿应当保存（）年。

A.10

B.20

C.1

5D.5

【答案】D42、下列发票需要进行缴销的有（）。

A.用票单位或个人超过规定的使用期限而未用的发票。

B.用票单位或个人因某种原因暂时停业或歇业的。

C.用票单位或个人有严重违反税务管理和发票管理行为的。

D.单位里所有未用的支票在每年每年末都应进行缴销

【答案】ABC43、因为收据不用到税局购买，所以可以随便使用，开错了撕毁也是可以的。（【答案】错误

44、出纳报告的编制要求（）

A．编制要及时

B.账表内容必须一致

C.报送范围要确定

D.报送程序要确定

【答案】ABCD45、出纳工作交接应该包括以下内容（）

A.现金，包括现钞、外币、金银珠宝、其他贵重物品

B.有价证券，包括国库券、债券、股票等

C.支票，包括空白支票，不含作废支票

D.发票，包括空白发票和已用发票（含作废发票）

E.收款收据，包括空白收据、已用收据（不含作废收据）

【答案】ABD46、出纳归档资料包括（）

A.出纳凭证

B.出纳账簿

C.出纳报告

D.银行存款对账单

E.作为收付款依据单的各种经济合同和文件

【答案】ABCDE47、现金日记账和银行存款日记账保管期限为（）年

A.10

B.15

C.20

D.25

【答案】D）