房地产统一说辞大全完整版

第一篇：房地产统一说辞大全完整版

《》项目销售说辞

接待统一说词

您好！欢迎参观!请问您是第一次来吗,(知道是谁接待您的吗?)我是的置业顾问×××，下面由我来给大家介绍下本项目的基本情况。

北临县迎宾馆，东临居民地，南侧为东江大道，西侧为12米宽道路。县城中心地段，中高档住宅小区。超大的中庭园林景观，尽显尊贵与荣耀。坐拥繁华，风水宝地尽享荣耀，交通便捷，轻松享受县城繁华生活，公园、银行、酒店、车站、农贸市场、医院等完善生活配套举步可达。我们这块地刚好处在古时人称“”的旺地。现在更可以称得上是安远中心的名门富地。项目总占地面积：22548.69㎡，共建有10栋建筑，其中A、B、C、E、F、G为多层住宅，D、M、K、H为高层或小高层住宅。目前，A、B、C、D三栋已经在施工，目前准备销售的是A、B、C、D三栋。社区总建筑面积78999.1㎡，绿地率高达36%,开发商秉承以人为本的理念，围绕业主

2们休闲、轻松、健康的生活需求，设计安远县独有的3000M超大中庭园林，休闲步道、水景喷泉、花池座凳等丰富多彩的人文景观点缀其间，以营造生态环境空间为主题。同时社区为丰富业主需求配备篮球场、羽毛球场等运动场所。在生活，您选择的是一个别样风景的家，在这里，宜动也宜静，是你欢聚休闲的理想场所，也充分体现主人的尊贵与荣耀！

（一）、项目的概况

（二）、项目的规划指标

项目10栋建筑，其中A、B、C、E、F、G为多层，D、M、K、H为高层或小高层 A栋：

1、商业店面：一层9个

2、住宅：三房 2套/132.66㎡；

四房 8套/149.4㎡。B、C栋：

1、商业店面：沿街店面 26个。

2、办公室：8个； 超市一个914.67㎡。

3、商场： 1个（3110㎡）。

B栋：

1、住宅：两房 1套（顶层跳高6米109㎡双层可做4房使用）

三房 35套（109.68㎡—136.9㎡）

四房 4套/150.82㎡

C栋：

1、住宅：三房 20套（129.65㎡—142.05㎡）D栋：

1、车库： 10个有产权，26个没产权但无公摊

2、杂物间： 40个；

3、住宅： 66套：四房 20套； 三房 46套。E栋：

1、地上车库：

2、杂物间： 44个；

3、住宅： 56套：二房6套，三房 42套，阁楼8套 F栋：

1、地上车库： ；

2、杂物间： 30个；

3、住宅： 42套：三房 36套；

阁楼 6套。G栋：

1、地上车库：

2、杂物间： 30个：

3、住宅： 42套：三房 36套；

阁楼 6套。H、K栋：

1、地上车库 51个；

2、杂物间： 10个。H栋：

1、商业店面： 4个；

2、超市： 1个；

3、住宅： 60套：四房 30套；

三房 30套。K栋：

1、住宅： 92套：四房 40套；

三房 52套。M栋：

1、地上车库： 6个；

2、托儿所： 1个；

3、杂物间： 9个；

4、住宅： 60套：四房 30套；

三房 30套。

※、用地面积：22548.69㎡ ※、总建筑面积：78999.1㎡ ※、地下室：4695.3㎡

A、住宅建筑面积：64540.9㎡

B、商店、超市及其办公建筑面积：8248.8㎡ C、杂物间及车库（含地下）面积：9460㎡ D、物业及门房：226.9㎡ E、托儿所：655.8㎡ F、设备用房：471.1㎡ E、公厕、垃圾站：90.9㎡ ※、建筑占地面积：8797.2㎡ ※、室外公共停车泊位：30个 ※、车库及地下停车位：262个 ※、容积率：3.5% ※、建筑密度：39% ※、绿地率：36%（含景观）※、总居住户数：488 ※ 大概总居住人口：1680人（按3.5/户计）

（三）、功能分区、层数及层高

1、区内布置10幢建筑，其中A、B、C、H幢为商、住楼，B－C楼设裙楼，裙房为两层超市。H～M楼设地下室，H～M楼地下室可停车70辆，还将设备房布置在地下室，上部为带电梯高层住宅。D幢及其后部设置半地下室，本半地下室可停车48辆，其屋顶安排一个篮球场，D幢上部也为电梯高层住宅。其它建筑为住宅楼，底层设置车库、杂物间。

2、层高：沿街店面含夹层共计5.8米，二层商业3.5米。后部靠迎宾馆底层层高为4.5米，地下室车库部分3.5米，半地下停车库部分3.3米（高出地面1.5米），设备房部分4.5米。架空底层及底层车库、杂物间层高2.7米，住宅层高3.0米。

（四）、项目整体平面设计：

本着坚持以人为本、体现科技、文化和生态的可持续发展。创造最佳的居住社区，适应未来需求发展的方式和方向，构建合理、理想的家园的原则进行设计。

1、商业部分：

本案超市部分面积约3000平米，可作百货商店、超场、多功能商业中心等使用。

2、住宅部分：面积涵盖80～156平方米各种户型，其中以120～130平方米三室两厅为主力房型，户型设计本着坐北朝南、南北通透、视野优越、采光通风良好的原则进行设计。住宅套内分区明确，以起居厅为中心，家庭内部动静分离、寝居分离、干湿分离。

（五）、外立面造型设计：

以简约大气的欧式现代风格。力求将本项目塑造为具有区域差异性、唯一性的主题中心。裙房的立面以石材为主，上部住宅为小规格面砖。

（六）、项目区位优势

建筑用地位于安远县原体育中心，北临县迎宾馆，东临居民地，南侧为东江大道，西侧为12米宽道路。县城中心地段，中高档住宅小区。超大的中庭园林景观，尽显尊贵与荣耀。坐拥繁华，交通便捷，轻松享受县城繁华生活，公园、银行、酒店、车站、农贸市场、医院等完善生活配套举步可达。

（七）、项目景观优势

开发商秉承以人为本的理念，围绕业主们休闲、轻松、健康的生活需求，设计安远县独有的 M超大中庭园林，休闲步道、水景喷泉、花池座凳、等丰富多彩的人文景观点缀其间，以营造生态环境空间为主题。在东江豪景生活，您选择的是一个别样风景的家，在这里，宜动也宜静，是你欢聚休闲的理想场所

（八）、项目市政配套设施 A、周边配套：

购 物：百家缘购物广场、华玉超市、何氏批发超市、顺安超市、石塘农贸菜市场等 休 闲：城北公园

学 校：二中、水背小学、石塘小学

银 行：工行、农行、邮政储蓄、赣州银行、农村信用社、医 疗：中医院、儿童医院、欣山医院 交通：汽车北站、城北加油站 娱乐：安远迎宾馆、七、前期咨询答客问

1、小区所在的具体位置？

答：位于县原体育中心，北临县迎宾馆，东临居民地，南侧为东辽大道，西侧为12米宽大道。

2、小区总占地为多少平方米？ 答：22548.69㎡

3、小区的总建筑面积为多少平方米？

答：地上总建面积78999.1㎡；地下室4695.3㎡。

4、土地使用年限为多少年？从哪一年开始算起？

答：商业40年，2009年6月30日至2049年6月30日。住宅70年；从2009年6月30日至2079年6月30日。

5、开发商以前开发过哪些楼盘？ 答：

26、小区的设计单位为哪个? 答：福建厦门万地联合工程设计有限公司。

7、小区的物业管理公司为哪个? 答：这个目前我们开发商还在商定是要请广州还是厦门的物业管理公司。现在有一家赣州家怡物业服务有限公司在跟我们开发商谈，首先要做我们项目必须要满足我们开发商的要求，从人员设备都要达到要求。

8、项目3层露台以后可以过去吗？

答：不可以这个是属于不上人区。我们C栋和H栋以后3层露台会做栏杆围起来让3层业主使用，当然这些赠送露台的单元在售价是不一样的。

9、小区的交房时间? 答：我们A、B、C三栋交房时间是在2010年10月30日，D栋交房时间是2011年8月30。具体要看我们的工程进度，您看我们现在工程都在日夜赶工，可能到时还能够提前交房。

10、以后物业管理费怎么算？

答：针对目前安远其他已经交房使用的小区每平方差不多都在5角左右，当然收多少钱也不是我们说的算的，它是要根据以后我们小区配备通过验收后由专门物价机构裁定的。您可以放心肯定不会乱收的。

11、买A栋住宅可以买其他栋楼下的车位、车库、柴棚间吗？没有买住宅可以买车位、车库、柴棚间吗？

答：可以。但是我们到时候会按就近原则安排，让你们业主能买到自己喜欢的车裤。没有买我们住宅的客户不可以买我们小区的车位、车库、柴棚间，首先我们会让我们业主优先选，当然如果到时候有剩余的我们也会考虑让没有买住宅的客户买。

12、房屋的总层数分别为多少层？ 答：7层，11+1层，12+1层，16+1层

13、小区内有什么配套设施？ 答：拖儿所、篮球场、羽毛球场、简易健身器材、外来停车位、超市购物商场、14、小区的整体建筑风格什么? 小区的建筑的主色是？建筑是什么结构（多层、小高层）？ 答：欧式现代风格；建筑高低错落、屋顶造型变化丰富，体现欧式建筑在视觉、触觉上的多感审美效果。多层是框架结构，小高层是框剪结构。

15、房屋外墙的用材是什么？

答：沿街商业裙楼外立面以石材为主，上部住宅为小规格面砖。具体按照我们交房标准。

16、小区有几道出入口? 答：小区一共有主次两个出入口。小区对于汽车我们采取单向行驶方式，这个主要考虑到以后小区物业的方便管理。

17、小区共有多少种户型？

答：小区商业分为沿街5.8米挑高1+1店面和二层3.5米挑高店面；小区住宅一共有两房两厅、三房两厅和四房两厅三种户型。

18、各种户型分别为多大? 答：商业面积一般在50㎡左右；住宅两房在100㎡左右，三房的110-130㎡左右，四房一般在140㎡。

19、每栋几梯几户？

答：一梯两户。H、M栋是两梯四户，还有一个消防楼梯，消防楼梯以后也可以走。20、顶层是否有屋顶花园? 答：我们赠送的露台您到时候可以向物业公司申请根据自己的爱好在不要影响小区外力面的情况下做花园。

21、部分房屋是否有平台赠送? 答：是的。我们顶层是有赠送露台的。

22、入住后水，电，气的费用如何交纳？ 答：按您使用的量来交纳，收费以政府制定。

23、小区的物管费为多少? 答：这个费用也不是我们开发商自己定的，要根据以后项目配套以及定位和物业管理公司通过成本预算上报当地的物价局审批裁定的。您不用怕这个费用会乱收。

24、交房后除了物管费以外还有其他服务费用吗? 答：交房后还有一项是你们业主都要交的就是装修押金，主要是怕您们以后装修会破坏房子构造或者是小区设备，当然你们以后这方面注意点就没事情了，这个是您买在那个小区交房后都要先交，钱是押在物业公司那里，等您装修完房子了这个费用是可以退的，您放心只是押金。

25、楼宇是否有对讲系统?

答：有的，这个是我们小区最基本的配备，因为到时候交房我们还要通过验收合格才可以交房给你们，当然这个对讲系统也是房管局要求要做的。

26、楼宇用什么材料做的？

答；我们主入口大门时用高档大理石版，锂合金窗户，瓷砖目前都用较好的产品。这个材料方面的我们到时候在合同里会有一项是交房标准（可以拿合同范本或者是交房标准给客户看）。

27、小区的总车库数为多少个? 答：目前我们小区车库比例为5比2。

28、非机动车的停放位置在哪里? 答：我们小区会做临时停车位，以后也可以做为飞机动车停放地方。如果到时真的放不下，我们物业公司是会考虑这块的，也会在小区比较合适的地方选做临时停车地方。您完全不用去考虑这些。

29、停车位卖的价格? 答：目前我们车位、车库、柴棚间都还没有定价，如果您有需要你可以先做个登记，到时候我们一开始销售我会第一时间通知您来选购。30、小区周边有哪些学校? 答：

31、小区周边有哪些医院? 答：中医院离我们小区就3分钟路程。儿童医院也离我们项目不远。

32、房屋平均单价为多少？

答：针对房价这块我们会根据安远目前的房价结合我们项目成本而定，目前价格也还没定均价也就还不清楚。

33、社区托儿所以后是自己做还是卖给别人让别人做的，教育条件怎么样？

答：这个我们目前还在商定，以后要是招商让别人来做的话也要达到我们的要求。

34、可否采用公积金按揭?住宅最多可以贷几成？

答：可以的，公积金贷款要您自己到安远公积金办证中心去咨询办理，我们会配合提供需要的材料。安远这边现在办理公积金贷款很容易，批款也很快，等您签订合同我们把合同拿去备案完了，您就可以拿着合同去办理，但是我们有规定一定的时间让您去办理，如果在规定时间里还没能办理出贷款的话，您必须办理普通贷款。普通贷款我们是在赣州银行和工商银行两个银行办理的。住宅第一套可以贷到70﹪30年（赣州银行贷款年龄男方可贷到60岁，女方可贷到55岁），住在套数以家庭为单位认定（目前的政策市认房又认贷）。商业的可以贷到50﹪10年，车位、车库、柴棚间、储藏间不能贷款要一次性付款。

35、顶楼可以装太阳能热水器吗？

答：原则上顶层的业主是可以装的，但是到时候要跟我们小区的物业协商，那具体的你们以后交房会跟物业公司签定一份管理协议。

36、电梯用什么牌子的？

答：这个我们开发商老板也一直在研究要用什么品牌的比较好比较适合我们项目，居我所知会用知名品牌，您可以放心，您这方面我们都会有考虑到，我们老板就是要把这个项目做好，以后让业主住的放心，给安远留下好口碑。

37、小区配电房是设计在那里的？有没有高压变电器，很危险？

答：考虑到安全问题我们都做在D栋地下室，高压变电器也是做在D栋地下室的，高压线全部是埋在地下的，所以你们不用担心有这方面的危险，安全方面的问题我们都有考虑到了，以后也要通过验收。

38、项目靠路边非常的吵灰尘也大？

答：目前确实是这样的，您看现在东江源大道正在连夜赶工有很多大型机械，这些噪音是很大的，也带来了很大的灰尘，不过等明年大道完工了绿化也种上去了就不会了，因为我们绿化有隔离灰尘和噪音的作用，再加上我们小区延街住宅都有装高档的中空铝合金窗，中空玻璃他的主要功能也就是格音保温的作用，您看我们开发商也是考虑到这一点才不惜成本要做到安远最好的项目，打造安远最人性化的项目留下好口碑。

39、地下车库下雨会不会进水？

答：这个您可以放心，是不会的，因为我们小区所有地下室都有做排水系统和离心泵抽水机也是主要考虑下大雨的时候水排不 出去抽水泵就会自动工作把水排出。40、你们小区以后是如何管理的、是不是都可以随便进出的？

答:我们以后小区是采用封闭管理的，对于不是小区的业主进来是要做登记的，这些细节上的东西我们以后在请物业公司的时候都会要求他们也要达到我们的要求我们才会请他们来当我们以后整个小区的管理公司。

41、项目有几栋是朝系的以后会有西照影响生活品质？

答：您看我们沙盘我们项目是根据我们地块座向、日照、合理的规划设计，当时我们也请了专门的设计院来帮我们设计最好的规划方案当然这个也要审批通过才可以的，我们项目大部分都是南北通透板式结构，对于我们A、B、C栋我们在材质上都采用中空玻璃。

42、中庭花园里面都会做什么，以后有这些漂亮的文化石头吗？

答：有的，花园里不止会做文化石还会有一些简易的健身器材休闲椅子等等。

43、小区以后空中花园防护栏和围墙防护栏会做多高？

答：我们会根据设计院设计标准小区外围墙加铁艺栏杆做到2.2米，空中花园栏杆与水泥板高度是1.4米其中扣除保温隔热5公分15公分填土草皮5公分，有1.15米的高度。这些都要达到规划标准。

装修交房标准（都用什么材料）外墙：面砖、部分外墙涂料； 内墙：混合砂浆打底； 顶面：原混凝土梁板结构层

地面：原混凝土梁板结构层

门窗：入房普通镶板门，内预留门洞；铝合金窗，阳台（晒台）预留门窗洞；

厨房：内墙面打底，设内置烟道，预留排污口； 卫生间：内墙面打底，防水层；其它无；

阳台：铁艺栏杆

水电：水、电到用户表外，水电表由用户自理 门禁：对讲系统 电梯品牌：国内品牌

车库：内墙面打底，混凝土地面、卷闸门；

开发商代表确认： 代理商代表确认：

年 月日

第二篇：房地产销售统一说辞

统一说辞

一、核心卖点

完美地段

市政府核心版图，距淮海路5分钟行程，汇集淮安CBD、CLD，向左右，向右走，完美地段，无可挑剔。稀缺为贵

48平米、58平米精致创意空间，以小见大，卓尔不群，诞生之初即为淮安唯一生活/办公全功能公寓，优越天成。双重功能

独立，从房子开始；创业，从起点开始。新世纪大厦生活、办公全功能公寓，70年产权，20/100公摊，精致小户，城市膜拜，抢占生活事业主场，为智者成就可能 升值无限

内容：新世纪大厦珍藏至尊现房，高性价比精致小户，拥有即为财富；价值洼地，获得即可收益，低首付、高回报，升值潜力无限。

主要围绕上述四点展开，结合实际情况进行增减和调整

二、客户问道怎么还有房子卖呀，好久了1 回答：前面的房子是卖完了，现在卖的是开发商保留的房源，原来开发商自己留着的，都是珍藏的房源。

三、租金的说法

现在的租金最低的1200元/月是****层****室，具体是做什么的，最高1800元/月是****层******室，具体是做什么的（最好是真实的，如果没有讲出来的感觉像真的一样）

现在的租金收入水平，是目前商铺的租金水平，远远高于住宅的租金水平，正常附近的住宅100平方米，租金是多少，进行比较

投资前景描述：月租供按揭款；未来主要为办公，目前入住办公的有********公司，办公的租金保证（针对投资的客户强调目前已经入住的公司，将来入住公司导视牌做好后腰好好利用）

四、客户觉得楼层高的回答

视野开阔 电梯方便

上述问题或者大家觉得比较难以回答的问题的也可以集中大家的智慧，讨论后形成书面的固定内容进行回答

调整团队氛围的建议

1、成交后团队给予成交的置业顾问集体鼓掌来提升士气；

2、安排例会的时间要求成交的置业顾问分享成交过程及亮点增加成就感；

展会活动分析建议

除了正常的统计外需要大家坐下来讨论确定下列问题：

1、客户关心那些问题？怎样回答相对是最好的回答，确定统一的回答标准；

2、客户如果来看房，现场存在的问题主要是那些，先解决可以自行解决的问题，再邀请客户来看房，或者对于可与可能要看的房源先进行检查，卫生、门锁等问题现行处理；

3、电话回访客户前做好准备：问候客户、邀请到现场、回答客户关心的问题、留下下次电话回访的机会（讨论确定，内部演练）

珍惜登记的客户资源

第三篇：房地产某项目统一说辞

统一说辞：

先生/女士您好，欢迎光临朝阳华城销售中心，请问您是看房呢？您好，我是置业顾问***，现在由我给您介绍一下本项目：本项目位于卧龙寺向东100米，东可直达虢镇，西可至宝鸡市区，东可通过卧龙寺大桥直接到达高新区，西可至北坡森林公园，本项目周边周边拥有一个公交车站，同行车辆为15路，31路，81了，同时都可直达宝鸡市区，为您出行提供了非常便利的条件。本项目以多层为主，小区占地面积900亩，绿化大道40%以上，同时拥有保安24小时巡逻，以及小区车库门禁，入户拥有密码楼宇可视对讲系统，为您家来访来客提供了安全的保障，同时入户采用最新的指纹密码锁，以便您忘记带钥匙的同时，通过指纹或者密码也可以方便的进出，同时为老人和小孩提供了方便。您不在担心家里的小孩丢掉钥匙或者家里的老人忘带钥匙的不便。小区周边向东2公里之内拥有社区医院，朝阳超市以及加油站，银行等，为您在小区的生活提供了各种的便利。您今天所看的户型是我们这边的热销户型，135平方，南北通透三室户型，该房型卫生间干湿分区，宽大的阳台连同客厅，向南采光让您家里时刻充满的着阳光，主次卧室飘窗设计，您在闲暇时可依附窗台体味阳光的乐趣，餐客一体，连接厨房，不仅为您提供了生活便利，同时还从视角上放宽了您的房间。此套户型销售价位在3400元每平方，我们现在接受预定，根据您的意向可以缴纳10000元的诚意定金，如果您现在订房同时我们还有2个点的优惠幅度，您可以考虑下，现在我帮您算下您这边的房价（算账）。我们小区不仅仅是全宝鸡市稀缺的多层住宅，同时我们拥有完美的景观环境，在小区里我们设有中心花园，花园以托斯卡纳风格建设，在中式多层的小区中您同样可以领略意大利风情小镇的景观之美，在中心花园的基础上我们创造了东西南北四个角落的组团景观，同时展现了宝鸡湿地景观，欧式风格，中式风格以及地中海风格的景观园林，等下我带您看房的时候，我们可以通过景观进一步的了解我们的小区。对于卧龙寺地区板块您现在购买我们的房子绝对会升值，我们项目分为三期，一期的时候我们小区每平方只有900元左右，而现在已经升值到了3400元，现以居住的业主反映原来20几万的房子，现在出手就能买到40多万，而且宝鸡市市政规划东移南扩，而我们项目正属于东移的范畴，同时要去高新区也就只有10分钟的车程，完全占领了东移南扩的正常导向，同时听说陈仓附近还要开建宝鸡第一家欢乐谷，而且中国著名地产恒大和中原都会在我们项目附近相继建造大型综合社区，这样一来，咱们的项目升值空间会进一步加大，同时您看到这个户型是现在宝鸡房地长市场里最为稀缺的多层，再加上现在订房的点位优惠，以及可以优惠享受小区内部吉的堡美式教育的优惠的权利。您看，您是现在下定金吗？对了，我们现在房源不多，如果您再多一分钟考虑的话，很有可能会失去选房这么好房源的机会，我作为个人还是希望您能快速决定。（这是您的置业单，还有我的名片）

第四篇：统一说辞

成都市双流锦丽园物业管理有限责任公司

“锦丽华庭”交房统一说辞

1问：物业管理费用的构成包括哪几个方面？

答：根据四川省物价局、省建设厅2003年12月25日“川价费[2003]294号”《四川省物业服务收费管理细则》和成都市物价局、成都市房产管理局“成价费[2004]239号” 《成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施《四川省物业服务收费管理细则》意见的通知 》物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下几个方面：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、物业办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用；

10、法定税费。物业管理企业的利润；

备注：物业共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

2问：物业收费按照什么标准收取的，有收费文件吗？

答：(1)、我们收取物业公共服务费的标准是按照①住宅：产权面积× 1.6元/㎡．月；②商业房：产权面积×2.50元/㎡．月的标准收取的（因小区物业费自交房公告之日起，开发公司补贴2年，即住宅按1.5元/㎡.月，商铺2.00元/㎡.月收取）。请问您此次交费是预交半年还是1年,我们这里收费至少一次需交纳6个月及其以上，这是您需交纳的费用;

(2)、我们公司是严格按照国家有关法律法规对收费服务项目进行了备案；

(3)、我公司严格按照成都市文件规定，代收物业区域生活垃圾处置费具体标准按照①住宅：4.5元/月．户；商业按产权面积和经营项目的不同，收取标准按0.30元—0.90元/㎡．月．户不等；我们这里收费至少一次需交纳6个月及其以上，这是您需交纳的费用;(4)、公共楼道二次粉刷费：100元/户，为了确保小区公共部位单元楼道墙面在装修结束后恢复干净整洁美观，我公司收取这笔费用用于取之于民、用之于民，待小区大部分住户装修结束后进行二次粉刷；

(5)、房屋装饰装修要约金：为保障公共区域设施设备的安全运行，杜绝因装修施工不当和违规操作带来的不必要隐患，以及装修施工涉及的环卫、治安、消防、公共设施维护等，业主或施工单位需向物业服务公司交纳相关费用。

(6)、装修管理费、建筑垃圾清运费（如委托我公司清运）：装修管理费和建筑垃圾清运费收费标准我司是按照国家及四川省相关市级标准进行收取的，装修管理费收取标准为：产权面积×0.03元/㎡×装修天数；建筑垃圾清运费收费标准为：按行业规定和市场行情定。

客户服务中心：028-85860909

成都市双流锦丽园物业管理有限责任公司

(7)、证件押金：为保障业主财产不受侵害和损坏，我司针对施工单位要求凭证施工，凭证出入，对相关证件需交纳押金，待装修完工验收后请将证件原件及收据交回我司，我司将无息全款退还押金费用；

3问：装修期间电梯是否开通？

答：为给业主（装修）提供方便，物业公司从交房办理装修手续之日起将电梯开通，装修期间电梯运行所产生的费用由装修公司承担，如本单元只有一户装修，此费用应由该户装修公司承担，如有两户或多户装修，按进场日期进行分户分摊计算费用；

4问：水费、电费、气费是自己去相关专业公司缴纳吗？物业能代交吗？

答 ：2种情况，1.本小区水、电、气表为一户一表，需业主至专业公司营业厅收费处交费；2.如业主没有时间前去交费，可委托物业公司代为缴纳，物业公司收取5元/次/户手续费。

5问：业主因事长期外出房屋闲置，物业管理费是否要交？

答 ：要交。因为物业企业提供的是公共性服务，是对全体业主提供的，所以无论个别业主是否居住，物业公司都不能停止公共性服务，因此物业管理费要全额交纳。同时根据川价费[2003]294号）文件第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

6问：公共区域的能源费用，谁来负担？

答：公共区域的能源费用一般指路灯、庭院灯、单元楼层灯等其它区域地方的照明和用水，这部分能源费用应由受益人承担；同时根据《成都市物业管理条例》第七十七条 新建建筑区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取；

（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；

（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用，而欠费的后果是众人受损。

7问：家中下水道堵塞了，要求物业公司解决可以吗？

答： 如果是共用部位，费用由全体业主分摊；如果是自用部位，费用由业主承担。

8问：请问本小区阳台的封闭以及安装防盗栏有没有相关规定？

答：有规定和要求。为维护小区外貌整洁美观，使物业增值保值，装修时按照以下规定和要求执行：

（1）阳台采用塑钢或铝合金玻窗全封闭式（生活阳台除外，因封闭后燃气公司不开气）。统一颜色：透明玻璃。

统一样式：灰色框架塑钢或铝合金窗。客厅阳台正面为断桥4扇推拉窗，侧面2扇推拉窗，可变空间为1扇平推窗。

（2）为提高小区物业品质窗户不能安装防护栏，建议安装防盗纱窗。

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9问：小区不少业主乱装修，存在一些安全隐患，物业公司该不该管？

答： 依据《成都市物业管理条例》第50条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业管理企业应当予以劝阻，劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理。同时《物业管理条例》第53条有明确规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰中的禁止行为和注意事项告知业主。

10问：我住的是高层，如果电梯坏了，需要换新的，购置费谁负担，业户还需要交钱吗？

答： 按规定，应该由全体业主按面积分摊。

11问：我们交纳的物业管理费中，已经包含的电梯费，为什么换新的还需交钱？

答：根据四川省物价局、省建设厅2003年12月25日“川价费[2003]294号”《四川省物业服务收费管理细则》《成都市物业管理条例》中明确规定，物业服务中不包含电梯的运行电费和大修以及更新的费用。

12问：接房后准备装修，应办理什么手续？

答：请参照物业服务手册（装修管理指南）规定内容办理。

13问：小区对装修施工单位有那些规定？

答：进入小区的施工单位必须有装修企业的《营业执照》、《资质证书》和装饰装修图纸。与物业管理公司签订《装饰装修管理服务协议》《安全责任书》和《装修施工承诺表》，并领取《施工许可证》。办理《临时出入证》，交身份证复印件两张、申报工种、人数（暂住人员）、装修时间。办理《临时出入证》须向公司缴纳押金。保证公共设施完好，保持住宅、绿地、道路整洁、美观；不乱写、不乱画、不乱堆建筑材料，装修建筑垃圾必须袋装（编织袋或麻袋），定时堆放指定地点。保证安全施工，落实防火措施，由于违章所造成的事故，由施工队负一切经济损失和法律责任。小区未正常入住期间施工时间为每天8：00至21：00；小区业主正常入住后施工时间为每天上午08：30至12：00，下午14：00至19：00。超时施工，不得产生噪声等影响到其他业主休息的施工，否则服务公司有权责令停工、扣留或没收工具。装修施工人员的车辆一律按规定停放在指定位置。

14问：为什么在业主装修期间要收取装修单位的预收装修管理费、建渣外运费和装修管理费？

答：

1、装饰装修预收管理费主要用于加强对建筑装饰、装修的管理，保障业主的合法权益，支付如装修过程中出现损坏物业、破坏物业设施设备给他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时的赔付预支，可以监督装修单位及时整改。如预收金不能弥补所受损失之费用时，物业公司有权向有关装修队追讨收回所需费用。装修预收金是作为不损坏小区公共设施设备的一种保证。若在装修过程中一切平安，没有发生违规情况，物业公司将按规定收取装修管理费后退还预收金。

2、业主装修后肯定要产生大量建筑垃圾，物管公司统一管理，统一清运这些垃圾，是为了方便业主；

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3、装修管理费用于物业管理公司因为业主装修房屋期间而额外增加的人力和物力，包括工程管理人员、秩序维护人员、清洁人员等。

15问：我可以在3楼平台搭建房屋或阳光棚吗？，我可以拆墙扩窗吗？

答：不可以。因为根据房屋销售时与业主签订的合同约定，3楼平台不得搭建构筑物。另为使物业保值增值，物业的外立面不允许改动。

16问：厨卫间做过闭水实验没有，为什么我家的厨卫间地面没有水？

答：开发公司已做。厨卫间内无水，是厨卫间地漏未堵塞住有浸漏。建议业主在装修前再做一次闭水试验，分清责任。

17问：为什么业主自己购买了车位每月还要交纳车位管理费？

答：业主一次性投入资金购买了车位，如同购买了房产一样，业主拥有了车位的所有权。此时，车位就成为业主的私有财产，而物业管理费及其相关费用都是针对公共部分、共有设施设备的运行养护，不包含尚未进入公摊的车库的日常运行保养所需要的费用，所以需要业主额外交纳车位管理费。

18问：在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以房管局最终测定的面积为准。

19问：小区很多业主养了宠物，造成绿地的污染这种情况，物业公司该不该管理。

答：小区是我家，维护靠大家，业主应配合物业服务中心齐抓共管，营造自己美好的家园，我公司会加大对业主自治的宣传工作。

20我想把住宅的一楼开成茶房可以吗？ 答：不行，有如下原因：

1、根据物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系（整栋或整单元）的业主同意。

2、由于在建设时是按照住宅的相关标准进行建设的，水电计量方式无法更改：管线已按住宅使用标准预埋到位无法更改。

3、由于改变了房屋使用性质，将会直接影响小区品质。

21问：如果家中被盗，物业应付什么责任?

答：按照国务院<<物业管理条例>>第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。即是说，物业管理企业提供的是公共性秩序维护服务。其性质是一种群防群治的安全防范服务。如果我们的秩序维护人员防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业企业就不应当承担责任；相反如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的 客户服务中心：028-85860909

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赔偿责任。

22问：小区是什么宽带？ 答：电信光纤到户

23问：交物业费用全款后，业主室内维修费用是否包含在物业费内。

答：费用由业主自行承担。首先，我们了解物业费的构成主要是用来对小区内公共设施设备的维修和养护，以及物业公司提供的各项公共服务的费用，其中并不包括业主户内的维修情况。物业收取物业费是维护公共区域，业主户内维修属于有偿服务。

24问：如我单位可以报销我家的物业服务等其它有关物业产生的费用，但是需要发票，您们开据的是收据我们无法报销，作为一家公司，请问您们收费后有发票吗？

答：我公司出具的收据是专用收费收据，同时还印有（成都市双流锦丽园物业管理有限公司）名称，按照物业行业规定是可以办理报销凭证手续的（实际情况酌情处理）。

25问：您们收取了垃圾费用后，是不是我们每户业主的垃圾就放在自家门旁您们安排保洁人员上门清运？

答：我们是代为区环卫部门收取的生活垃圾处置费用，此费用是环卫部门将垃圾从小区运送到垃圾处置场处置产生的费用，不是垃圾清运费用.为了保持楼道干净清爽，请您在出门时将自家产生的垃圾进行袋装化后拿到本物业区域内指定的地点（楼道单元门前垃圾桶内）。

26问：我自己就是搞装修的，我自己装修自己的家，按理说我就没有必要办理哪些多余的手续对吗？

答：首先感谢您于百忙之中抽出时间前来咨询办理相关手续，我们要求业主或装修单位办理相关手续及交纳费用的目的是杜绝因装修施工不当和违规操作带来的不必要隐患，以及装修施工涉及的环卫、治安、消防、公共维护等得以保障。因此不论是业主自装还是委托装修公司装修，必须按物业公司程序申办。

27问：我购买的是电梯公寓一楼，我没有享受到电梯待遇，请问我的物业服务费按什么标准收取，另外，电梯的维护及相关费我要承担吗？有相关文件规定没有？

答：首先感谢您对我们提出的宝贵意见，因您购买的是电梯公寓，也就是说您在购房时您已经就确定您所居住的是电梯公寓住宅，按照行业及相关规定您应按照电梯住宅交纳相关费用。

28问：可以在小区道路两旁摆摊设点吗？

答：原则上是不行的，如果为了方便小区业主，由商家提出推出的商品和产品的方案，先行到物业公司进行登记，然后到政府相关部门办理完毕手续后由物业公司进行统一管理。

29问：我们家孩子9月份要上学，请问具体办理和落户时间是什么时候？

答：按照相关规定，购买的新房必须要持有房产证以及落户申请才能办理户籍迁移手续。30、物业办公室在哪里？办公电话是多少？ 答：5栋二单元入口处，办公电话是028-85860909

31、物业公司负责代理房屋出租吗？房屋若出租要办手续么？

答：可以，属于有偿服务。房屋若出租，业主须和承租人持房屋租赁协议征得政府有关部门

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许可后到物业服务中心备案，并办理相关的手续，明确三方的责权利，以确保业主的利益不收到损坏，同时能维护御景名门的公共秩序。

32、地下车位是买还是租？如何收费？

答：租售政策按照销售部的相关政策执行。地下停车场若为出租车位，收费标准为 200-400 元/月/位；若为出售车位，收费标准为 60 元/月/位的车位清洁费。租用地面停车位的每车每月按 70-150 元收取停车服务费（地下停车位停满后才能租用地面停车位）。

33、电动车、自行车是否收费？

答：请停放至有人看管场地，费用按照《前期物业管理服务协议》有关约定执行。

34、收不收电梯使用费？

答：电梯的小型维修、保养费用都包含在物业服务费中了。

35、电话、宽带、有线电视如何交费？

答：电话、宽带、有线电视费为电信直接收费到户。

36、验房时发现有问题该怎么办？

答：验房时，业主对照《购房合同》的交房标准逐项查验，如业主发现存在问题或疑问，物业会有工作人员陪同业主验房，能解释的予以合理解释，以打消业主的疑虑。不能解释的，工作人员应认真记录，注意跟踪反馈，对业主负责，并及时联系督促开发商尽快解决。

37、验房时发现的问题多长时间内解决？

答：对于验房时发现的问题，服务中心会及时汇总并转交开发商相关责任部门，适时跟踪，及时向业主反馈处理结果。

38、钥匙如何领取？有什么手续？

答：在开发公司财务部办理房款结算手续后，凭财务部出具的《入住确认单》，到物业服务中心按照《业主入住手续办理流程》进行钥匙的领取。

39、窗户栏杆能不能拆除？

答：为安全起见，建议业主装修时窗户栏杆不要拆除，可以选用其他材质的装饰栏杆 40、什么时候能开始装修？

答：业主在办理完入住手续、并办理完装修手续、签订《装修管理协议》后方能开始装修。

41、空调如何安装？

答：原则上按预留空调位置安装，若业主根据需要自行移位，服务中心将给予劝阻，并下达整改通知，拒绝整改者，由此产生的一切后果由业主自行负责。

42、可视对讲能否拆改？

答：可视对讲请勿随意拆改，以免影响后期的正常使用；拆改后产生的一切问题及后果由业主自行负责，且相应的质保期自动中止。

43、小区的门牌号是多少？ 答：长城路二段399号

44、小区归属哪个社区？ 答：双流县西航港湖夹滩社区

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45、小区归属哪个派出所？ 答：西航港派出所

46、孩子上学是哪个小学？ 答：西航港第二小学、文星中学

47、天然气何时开通？

答：办完入住手续就可以去燃气公司办理开通

48、小区周围有什么医院？

答：西航港社区医院、成都市一医院、同济医院

49、小区周围有什么公交车？

答：804B（白河生态区至石羊场客运站）、816（黄甲至火车南站）、824（仁宝集团至城东客运站）、808（双流客运中心至黄龙溪）、846（华牧路口至茶店子公交站）、3路A（檫耳大桥至白家农产品批发市场）、825A（双流客运中心至华阳客运站）、825B（双流客运中心至华阳客运站）

50、电话、宽带、有线电视如何办理？ 答：由业主向物业服务中心申请办理相关手续。

51、智能化设施都包括哪些？

答：可视对讲、闭路监控、红外报警、车辆管理、紧急呼叫、电子巡更等。

52、房产证何时办下来？

答：按照业主签订的《房屋买卖合同》约定执行。

53、我的房子能在窗户上张贴广告吗？

答：不能。为确保业主房屋的保值及增值，维护小区整体形象的外观统一，请不要在窗户等位置张贴广告、悬挂装饰物等。

54、户口迁移怎么办理？

答：按照成都市公安部门有关户口迁移的相关规定执行。

55、我的房子能开公司吗？有什么要求？

答：不能。因为我们小区的房子本来就属于住宅，如果开公司的话会干扰居家正常生活。如确需开公司，须先征得相关业主的书面同意，并办有营业执照，到物业服务中心备案。

56、阳台的预留空调机位是否可以拆除？面积是否计算？

答：空调机位这部分位置是没有计算面积的，空调机位本来应该是由你们客户自己安置的，我们公司为了每位业主将来省麻烦，所以统一帮你们全部做好了空调机位，如果你们要拆除原则是可以的，但我们建议最好不要拆除，免得你将来还要重新安空调机位。

57、房屋是在哪里备案，请出具书面资料

答：我们房子都已在房地局备了案，要不你怎么可以办理银行按揭贷款呢，备案网上都可以查询的

58、房屋的实测面积，公摊的说明 答：合同上有约定

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59、房屋的公摊是多少？ 答：20% 60、厨房是否已做防水处理？上下水管什么材料？

答：厨房防水处理已经完成，并作了闭水试验。给水管用的是PPR冷、热水管，排水管用的是PVC水管。

成都市双流锦丽园物业管理有限公司 2011年10月17日

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第五篇：某房地产销售接待统一说辞

上上国际中心

销讲辞

一座现代化的新城已在郑州市区东部崛起。郑东新区以原郑州机场为起步区，以国家经济技术开发区为基础，西起老107国道，东至京珠高速公路，南自机场高速，北至连霍高速，远期规划面积约150平方公里，其中包括CBD中央商务区、高铁商务区等大型区域。

郑州要建成为全国区域性中心城市，而郑东新区又是郑州的核心，这座寄托着近亿河南人民希望的水域靓城，从无到有、从小到大，从大到强，由一个旧机场发展成为一个国际化的CBD，同时今年的十二五规划已经对郑东新区的发展给予了充分的肯定，同时把中原城市群提升到了全国战略层面，以郑州为核心辐射周边城市，必将给郑州带来无限生机。郑东新区又是郑州的经济核心，所以郑东新区在中原城市群中有着至关重要的位臵，随着郑州北扩东移大的城市发展框架，发展中心已经东移，由于郑州北向受到黄河制约，西向、南向受到老工业区和铁路等因素影响，郑州的城市核心只有东移，从长期来看郑东新区定位以商务投资为主，而高铁站的建成大大推动了郑东新区的速度。

东区现状：

金融：现已有73家金融机构进驻郑东新区，6家省级银行总部、7家保险机构总部扎根于此，这里已经成为河南省乃至整个中部地区金融机构最密集、金融业态最丰富的区域之一：农业银行、广发银行、民生银行、汇丰银行、百瑞信托等多家金融机构省级机构入驻；工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行、光大银行、浦发银行、招商银行、兴业银行等金融机构均设有营业网点；经营业态基本涵盖银行、保险、期货、证券、财务公司、基金公司、担保公司、小额贷款公司、典当公司等所有金融领域。金融商务集聚效应正逐步显现。

企业：良好的商务环境，吸引了大批企业总部入驻东区。70余家世界500强和国内500强企业进驻办公：河南煤化工集团、平煤神马能化集团、河南中烟3家营业收入超千亿元的能源化工企业已入驻；飞利浦、德国MAN、德国敦豪、LG、日产、联邦快递、台塑、中旅、希望、宇通、海马等知名企业全部都已落户东区。

酒店：目前，郑东新区内已有高、中、低档饭店276家。高端酒店业抢滩东区，希尔顿、喜来登、万豪、丽笙等国际一线酒店品牌先后在东区投资经营。东区在建和建成的四星级以上酒店客房数突破3500间。目前，已建成的酒店近30家，其中，五星级的中油花园酒店日开房率在85%左右。

商场：郑东新区包括商场、超市等在内的商贸企业已突破1100家。大型商业设施不断增多，形成了多个特色商圈。总长达4.2公里CBD商业步行街正加快建设，其中丹尼斯D、E、F段已经开业。宝龙城市广场先后引进奥特莱斯、大商千盛百货、苏宁电器、横店影视城等知名商家入住。商都路两侧汇聚了德国麦德龙、红星美凯龙、居然之家、好百年等国内家居领头企业。天泽街集中、高档

餐饮为一体，成为全市知名的美食一条街。保时捷、宝马、奔驰、路虎、凌志等汽车厂商先后在郑东新区开设展厅，东区成为全省名车展销最集中的区域。

由此可见东区市场逐渐成熟，后期发展劲头十足，发展潜力巨大。

 城际轻轨：步行10分钟直达综合交通枢纽，郑汴轻轨半小时直达开封，15分钟直达新郑国际机场；  高铁：步行10分钟直达综合交通枢纽，省内地市（除南阳、周口、濮阳、济源外）1小时直达，西安、武汉、上海、北京3小时直达，广州5小时直达。

商务配套离不开快速、有效的交通网络，如此便利的交通环境，为您创造高效便利节能的办公和投资环境，是您办公的最佳选择。

三、产品设计：

该项目整体设计简洁、时尚、大气。商业裙房部分采用花岗岩，办公面积整体采用玻璃幕墙。定位为高铁商务区内顶级高端写字楼，除5A甲级写字楼所需标准配臵以外（5A：楼宇自动化，安防自动化，通信自动化，办公自动化，火灾自动报警和消防联动控制系统。），还配臵了世界级水平的卫星电视，等，使项目在高铁商务区内，无论从形象或配臵，均达到了顶尖水平。

同时，绿色办公、生态办公成为该项目的又一亮点。由于该地块为区域内唯一一块与20余亩市政绿化紧邻的项目，项目规划充分利用了这一得天独厚的资源，无论是一层2600平米大堂绿化、四层屋顶花园，还是在顶层室外空间，满目是象征生机勃勃的绿意，彻底将人融入自然的怀抱。在这个空间里，绿色办公、生态办公不再是一句“口号”。使项目整体体现“生态”“共生”的设计理念，也是我们要传递的一种全新理念，叫“有生命的写字楼”。

在外立面上，富于层次的转角设计使沿心怡路建筑形象简洁大气而又不失变化，顶部旋转升起的玻璃构架也使整个建筑充满了动感，具有较强的识别性和标志性。塔楼幕墙通过材质变化形成错动、跳跃的感觉，独具特色错位布臵的塔楼形成前后错落有致，弧形转角平面使建筑形体更加流畅、饱满，同时与环境更好的融合在一起。办公入口广场上抬约1.49 米，景观视野更加开阔。面向福禄路商业面到了夜晚是另一番景象，塔楼墙面设臵了错动的LED 灯带与裙房五光十色的商业空间交相辉映。空中连廊在跨度适中的前提下，通过立面延续加以放大强化，相信这必将成为东区又一标志性建筑！

1号、2号楼办公与裙房商业有各自独立的竖向交通系统，互不干扰。办公部分共设有8部最高2.5M/S品牌高速电梯，值得一提的是，我们还特别设有一部总裁BOSS电梯，为您的提供高效、尊贵的办公环境。（其中3 部由地下1、2 层至12 层低区电梯，三部为12 至24 层高区电梯，设有1部总裁电梯，1部消防兼货用电梯）。两部防烟楼梯由地下2 层通至屋顶。裙房商业东西两侧及中部设客梯、货梯及楼梯组织垂直交通。一二层商铺采用内部楼梯联系上下2层。

一层~二层平面：沿心怡路、福禄路和和谐路裙房为沿街零售商业，裙房靠近南侧城市绿地区域暂规划为咖啡、甜品、酒吧等少量休闲餐饮。南侧靠近办公入口广场部分布臵办公大堂。裙房一层东西两侧及西北角局部为设有电梯直达上部三至四层的大堂。在大堂设计上，公司也是力求做到国际化、品质化、生态化，仅面积就达2600平方米，这在河南乃至国内也是罕见的，四层挑高近20米，超五星级豪华装修配臵，在中庭挑高处，设有T型台和展位，可作大型的发布会和展会使用，为业主提供了更完善的商务配套。

三~四层平面：设臵为金融、证券等大型对外服务型高端办公。

五层~二十四层：主要为办公功能。在二十二和二十三层设有空中连廊，设计为包含咖啡、健身和办公、会议等功能。整体采用框架结构，面积120－500㎡，设计全部采用空间无柱办公，户型方正实用，容易分割和组合。

 苏州美之国（建设部科技委员会百龙杯“新户型时代”全国精品户型设计夺标活动综合金奖）全国性奖项：

 大连东方圣荷西（中国公寓楼盘金质奖，2006 年）

 九江柴桑春天（全国人居环境工程金牌建设项目，2005 年） 上海东方名城（全国人居经典方案大赛住宅组综合大奖，2002 年）

 上海大花园（首届全国新世纪人居经典住宅小区方案竞赛建筑形态金质奖，2001年） 上海新外滩花园（全国跨世纪最佳住宅环境和最佳住宅房型，2000年）上海市市级奖项：

 上海烟草集团科教中心（上海市建设工程“白玉兰”奖（2006 市优质工程）省级奖项：

 四川省优秀工程设计奖

 九寨天堂国际会议度假中心（四川省优秀工程设计一等奖，2007年） 吉林省优秀工程设计奖

 长春五环体育馆（吉林省优秀工程设计一等奖，2000年）其他奖项：

 上海烟草集团科教中心（客户进门，面带笑容：欢迎光临上上国际中心；请问您是

二、介绍项目

礼貌的寒暄之后，可配合沙盘模型等做简单的项目讲解（如：地段、配置、周边环境，产品定位等），使客户对项目形成一个大致的概念。递上名片，主动介绍，同时了解客户的个人情况；按照销售现场已经规划好的销售路线，配合模型、展板等销售道具，自然而又有重点地介绍产品（着重于地段、环境、配套设施，产品，升值空间，投资回报等的说明）。

★注意事项

1.2.3.4.5.此时侧重强调本楼盘的整体优点；

将自已的热情与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系；

通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略； 当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系； 在模型讲解过程中，可探询客户需求（如：面积、购买目的等），销售人员应对项目的优势做重点介绍，并迎合客户的喜好做一些辅助介绍。

三、带看现场（目前不做重点介绍）

如果客户意向明显，我们也可以带客户去现场了解。记住！千万别被动，整个流程都应该是你牵引着客户走的。但是带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全便利。

四、谈判

项目介绍完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈。倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座，给其项目资料，并对项目的价格及付款方式做介绍；在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一种户型作试探性介绍。根据客户所喜欢的面积，在肯定的基础上，作更详尽的说明；根据客户要求，算出其满意的户型的价格、首付款、针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍；适时制造现场气氛，强化其购买欲望；

在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。★注意事项 1.入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内，尽量避免与客户对面而坐，以免初次见面就在感觉上生疏、对立起来；

2.个人的销售资料和销售工具应准备齐全，以随时应对客户的需要；

3.和客户交流时，眼睛始终要注视着对方的眼睛，是对对方的尊重也是自信的体现。了解客户的真正需求，了解客户的主要问题点；

4.销售人员在结合销售情况，向客户提供面积和楼层选择时，应避免提供太多的选择； 5.注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户型； 6.注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率； 7.现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候； 8.对产品的解释不应有夸大、虚构的万分； 9.不是职权范围内的承诺应报现场经理通过。

五、送客

上述程序完成之后，客户会拿齐资料回去考虑，此时销售人员可留其联系办法（最好询问客户何时联络方便），并表达希望其能尽快做出决定的意思（表达方式不宜太过直白，要严禁过分夸大销售状况），最后，应送其出门与其道别。将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播；再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询；对有意的客户再次约定看房时间；送客到门外。