第一篇：新营业税条例及实施细则讲解
新营业税条例及实施细则讲解
一、纳税人与征税范围
（一）纳税人
1、基本纳税人
《条例》第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。
2、承包、承租、挂靠方式的纳税人
《细则》第十一条规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。原《细则》第十条 企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。这一条是对将发生偷税行为时法律划分纳税人而定，如：工程队挂靠某建筑公司，以某建筑公司名义（签订合同是“某建筑公司”的章）对外经营，发生偷税行为找某建筑公司。否则以承包人为纳税人，也就（签订合同不是“某建筑公司”的章，是承包人的章）或者承包人承包时就明确了纳税人，如：毕君业承包某企业的酒店名称不改变（这个名称不应该有冠名,如:欧亚※※），但《承包合同》中明确纳税义务（也包括其他法律责任）由承包者履行。这时发生偷税行为找毕君业。
3、铁路运营的纳税人
《细则》第十二条: 中央铁路运营业务的纳税人为铁道部，合资铁路运营业务的纳税人为合资铁路公司，地方铁路运营业务的纳税人为地方铁路管理机构，基建临管线运营业务的纳税人为基建临管线管理机构。
以上是特殊纳税人,(与原规定一样取消了“从事水路运输、航空运输、管道运输或其他陆路运输业务并负有营业税纳税义务的单位，为从事运输业务并计算盈亏的单位。”这条)
4、不属于营业纳税人的规定
《细则》第十条规定: 除本细则第十一条和第十二条的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。
这一条是对实施内部核算的企业经济往来而言，如：一个建筑企业，内设混凝土搅拌队，机械化作业队，设备租赁队，互相内部结算，内设机构不是营业税纳税人。
财政部、国家税务总局关于明确《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条有关问题的通知（财税[2001]160号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为进一步完善营业税政策，经研究，现将《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第十一条有关问题明确如下：
一、《细则》第十一条“负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位”中的“向对方收取货币、货物或其他经济利益”，是指发生应税行为的独立核算单位或者独立核算单位内部非独立核算单位向本独立核算单位以外单位和个人收取货币、货物或其他经济利益，不包括独立核算单位内部非独立核算单位从本独立核算单位内部收取货币、货物或其他经济利益。
二、本通知第一条所称独立核算单位是指：
(一)在工商行政管理部门领取法人营业执照的企业。
(二)具有法人资格的行政机关、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
三、纳税人必须将为本独立核算单位内部提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得收入和为本独立核算单位以外单位和个人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得的收入分别记帐，分别核算。凡是未分别记帐，未分别核算的，一律征收营业税。
四、本通知自2001年9月1日开始执行。
（二）征税范围
1、应税行为——交、建、金、邮、文、娱、服，转、销。（不包括：加工和修理、修配；为本单位或者雇主提供的劳务）
※ 非应税劳务（也就是属于增值税应税劳务）。
2、征税对象——收入即：“有偿”也就是：取得货币、货物或者其他经济利益（特殊情况下除外）如：《细则》第五条
（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为
（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
3、征税行为发生地——在中华人民共和国境内 是指：（新增加发生变化的内容）
（1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；
（2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；
（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；
（4）所销售或者出租的不动产在境内。
如：A、设计企业到外国进行设计取得收入
B、延边企业到朝鲜为朝鲜的企业或个人提供运输取得收入，（提供的劳务没有在境内，但，接受条例规定劳务的单位或者个人在境内）——征税。
C、外国个人在中国境内提供外语培训取得收入，（提供的劳务在境内）——征税。
D、组织中国农民工到外国打工，国外的收入如果隶属国内公司的收入——征税；
如果隶属国外公司——不征税。
原《细则》第七条 除本细则第八条另有规定外，有下列情形之一者，为条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产：
（一）所提供的劳务发生在境内；
（二）在境内载运旅客或货物出境；
（三）在境内组织旅客出境旅游；
（四）所转让的无形资产在境内使用；
（五）所销售的不动产在境内。
第八条 有下列情形之一者，为在境内提供保险劳务：
（一）境内保险机构提供的保险劳务，但境内保险机构为出口货物提供保险除外；
（二）境外保险机构以在境内的物品为标的提供的保险劳务。
发生变化的规定：
国家税务总局关于境内单位外派员工取得收入应否征收营业税问题的批复
国税函〔1999〕830号
大连市地方税务局： 你局《关于大连中海劳务合作有限公司外派劳务收入是否征收营业税的请示》（大地税函〔1999〕86号）收悉。经研究，现批复如下：
境内单位派出本单位的员工赴境外，为境外企业提供劳务服务，不属于在境内提供应税劳务。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条及其《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条的规定，对境内企业外派本单位员工赴境外从事劳务服务取得的各项收入，不征营业税。
1999年12月3日
4、征税与不征营业税范围的划分（1）混合销售行为
《细则》第六条规定： 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。第一款所称货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。
第一款所称从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营应税劳务的企业、企业性单位和个体工商户在内。此条与以前的规定未发生变化。也就是缴纳增值税的企业发生混合销售行为纳增值税，其他企业和个人纳营业税。但，取消了原细则的“纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定”这句话。
《细则》第七条规定： 纳税人（提供建筑业劳务的同时销售自产货物）的混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
此条为新增内容，对建筑业纳税人来说，不分别核算，地税就要核定其应税劳务的营业额，如：提供建筑劳务时自产铝门窗，按原规定需要国税征收增值税，这回就不用了，由地税一并征收营业税。（如何核定？暂不知道）
《细则》第十六条规定： 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
原《细则》第十八条 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。
不包括建设方提供的设备的价款，如果说施工企业建造房屋，甲方（钢材、石材等）或者提供（中央空调、电梯等）需要判定那个可以扣除。注意：这里都谈到了“设备”？区别就在于——谁提供的。（2）兼营行为
《细则》第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。
此条也发生变化了原《细则》第六条规定：纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。
如：宾馆的小买店，如果不分别核算，就不用再向国税纳税增值税了，由地税核定其应税行为营业额就是了（如何核定？暂不知道）
二、税目税率
《条例》第二条 营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。
税目、税率的调整，由国务院决定。
纳税人经营娱乐业具体适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府在本条例规定的幅度内决定。
三、计税营业额
（一）对核算的要求 《条例》第三条 纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下统称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。
（二）发生退款后营业税处理 《细则》第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
（三）营业额折扣的规定
《细则》第十五条 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
（四）娱乐业的营业额
《细则》第十七条 娱乐业的营业额为经营娱乐业收取的全部价款和价外费用，包括门票收费、台位费、点歌费、烟酒、饮料、茶水、鲜花、小吃等收费及经营娱乐业的其他各项收费。
（五）税额的计算
《条例》第四条 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：
应纳税额＝营业额×税率
（六）外币折算
《条例》第四条第二款：营业额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，应当折合成人民币计算。
《细则》第二十一条 纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，其营业额的人民币折合率可以选择营业额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后1年内不得变更。
（七）全部价款和价外费用 《条例》第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
《细则》第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
（八）余额为营业额的规定
1、纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；
2、纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；
3、纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
4、外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
《细则》第十八条 条例第五条第（四）项所称外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，是指纳税人从事的外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务。
货物期货不缴纳营业税。
（九）抵扣的有效凭证 《条例》第六条 纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。第十九条 条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
（十）核定营业额 《条例》第七条 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
第二十条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（3）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。吉地税流字[1999]253号文件规定：自1999年9月1日起对成本利润率进行调整，最低限为：交通运输业、建筑业、转让无形资产、文化体育业为10％；金融保险业、邮电通讯业为15％；娱乐业、服务业、销售不动产为20％。
四、减免税规定
第八条 下列项目免征营业税：
（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；
（二）残疾人员个人提供的劳务；
《细则》第二十二条规定：所称残疾人员个人提供的劳务，是指残疾人员本人为社会提供的劳务。
（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；
（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；
《细则》第二十二条规定：所称学校和其他教育机构，是指普通学校以及经地、市级以上人民政府或者同级政府的教育行政部门批准成立、国家承认其学员学历的各类学校。
（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；
《细则》第二十二条规定：所称农业机耕，是指在农业、林业、牧业中使用农业机械进行耕作（包括耕耘、种植、收割、脱粒、植物保护等）的业务； 排灌，是指对农田进行灌溉或排涝的业务；
病虫害防治，是指从事农业、林业、牧业、渔业的病虫害测报和防治的业务； 农牧保险，是指为种植业、养殖业、牧业种植和饲养的动植物提供保险的业务； 相关技术培训，是指与农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护业务相关以及为使农民获得农牧保险知识的技术培训业务；
家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务的免税范围，包括与该项劳务有关的提供药品和医疗用具的业务。
（六）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；
《细则》第二十二条规定：所称纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动，是指这些单位在自己的场所举办的属于文化体育业税目征税范围的文化活动。其门票收入，是指销售第一道门票的收入。宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入，是指寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动销售门票的收入。
（七）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。
《细则》第二十二条规定：所称为出口货物提供的保险产品，包括出口货物保险和出口信用保险。、除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。
《条例》第九条 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的营业额；未分别核算营业额的，不得免税、减税。
五、起征点
第十条 纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。
第二十三条 条例第十条所称营业税起征点，是指纳税人营业额合计达到起征点。
营业税起征点的适用范围限于个人。（吉政发[2007]34号 适用范围为个体工商户及其他有经营行为的个人）营业税起征点的幅度规定如下：
（一）按期纳税的，为月营业额1000－5000元；
（二）按次纳税的，为每次（日）营业额100元。
省、自治区、直辖市财政厅（局）、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。
（以下是吉林省下发100号文件后，个人整理的关于营业税起征点的若干事项，一并提供给大家）
营业税起征点调高后一系列问题解答
二00八年九月八日吉林省地方税务局下发吉地税发〔2008〕100号文件《关于推进民营经济发展若干税收政策的通知》全文如下：
为进一步促进民生改善，提高居民可支配收入能力，推进全省民营经济特别是个体经济的发展，结合我省实际，现对有关个体工商户征税问题明确如下：
一、营业税起征点由原市（州）4000元、县（市）3000元统一调整到5000元，即对月营业额5000元以下的所有个体工商户及其他有经营行为的个人，不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加。
二、对月收入5000元以下的个体工商户、个人独资及合伙企业（不含建筑、娱乐、采矿等行业）个人所得税核定征收率确定为0，即月收入5000元以下不征收个人所得税。
三、对未达营业税、增值税起征点的个体工商户自有且经营用（不含出租）的房产、土地免征房产税、土地使用税。
本通知自2008年9月1日起执行。
文件下发后，诸多纳税人和税务同仁拨打12366·2咨询探讨关于100号文件的若干问题如何操作？就涉及的一系列问题在里给大家进行解答，供大家参考，如有与当地文件相悖的，应按当地文件执行。
一、关于营业税起征点的判定
1、问：对营业额下好为5000元是否征收营业税？
答：起征点，是征收营业税时的一个点，达到这个点就全额征税，不答则不征，也就是收入（计税营业额）达到5000元/月时全额征收营业税。同时征收城市维护建设税和教育附加。
2、问：是否区分行业？
答：此次调整不再区分行业，统一调整到5000元，包括：娱乐业、建筑业等。原吉地税发〔2008〕17号文件规定：自2008年3月1日起，长春市城区按期纳税的（交通运输、广告、房屋租赁、典当、按摩、网吧和氧吧行业除外）营业税起征点调整为月营业额5000元。在100号文件下发前，上述括号中的行业仍按吉财法［2003］308号文件规定： 长春市按2000元/月掌握。
3、问：适用范围？ 答：根据吉政发[2007]34号文件和《营业税条例》的相关规定，营业税起征点适用范围为个体工商户及其他有经营行为的个人。（包括：非雇员的保险营销员；不包括“个人独资企业、合伙企业”）。
4、问：如何判定“按期”与“按次”？
答： 些次调整营业税起征点是对按期纳税的个体户、有经营行为的个人。不包括按次纳税的个人（按次纳税的营业税起征点为：100/次）。
对个人出租房屋应属于按期纳税的个人，不属于按次纳税的个人。
从吉地税发〔2008〕17号文件分析，这个文件对“房屋租赁”暂不作调整，那么这次100号文件统一调整到5000元，就包括了所有行业，因此也包括房屋租赁。比如：湖南省下发文件，对营业税起征点明确规定不包括出租房屋。而深圳规定出租房屋5000以下不征营业税，我省没有具体规定，说明个人出租房屋应属于按期纳税的个人。应该对不超过5000元/月以下不征营业税。
5、问：起征点的营业额如何确定？
答：应按计税营业额判定，对广告业、旅游业等“差额”计算营业税的，起征点应为计税营业额。
二、对营业税不达起点的是否征收个人所得税？
100号的第条二条规定：对月收入5000元以下的个体工商户、个人独资及合伙企业（不含建筑、娱乐、采矿等行业）个人所得税核定征收率确定为0，即月收入5000元以下不征收个人所得税。
1、问：适用范围？
答：对个体工商户、个人独资及合伙企业都适用。但，不含建筑、娱乐、采矿等行业。不适用于个人。
2、问：如何理解核定征收率确定为0？
答： 需要结合吉地税发[2008]99号文件一并理解，但无论是什么情况，只要是税务机关对其“核定征收”就应该理解为：“即月收入5000元以下不征收个人所得税。”
对个体户凡月收入在5000元以下的，只要采取“定期定额”征收方式的，应应该对核定征收率确定为0。对“定率征收”的，营业税不达起征点，不征营业税。对个人所得税确定“附征率”后，应查实计算纳税个人所得税的“应纳税所得额”如果没有应纳税所得额则不征。
对“独资、合伙企业”税务机关采取定率（附征率）征收的，因“独资、合伙企业”不适用营业税起征点，同时也不应考虑核定征收率确定为0的因素，因为“核定征收率”是指“定期定额征收方式”适用，对定率征收方式不适用。
3、问：有经营行为的个人是否享受此政策？
答：不享受，因为个人所得税的确11项收入都有相应的费用扣除标准，无论是出租房屋，否是提供劳务报酬，都按税法规定计算个人所得税。
三、关于房产税、土地使用税
100号的第条三条规定：“对未达营业税、增值税起征点的个体工商户自有且经营用（不含出租）的房产、土地免征房产税、土地使用税。”
1、问：个体户承租房屋，合同规定由承租人缴纳房产税，是否可免征？ 答：不含出租房屋，也不含承租代缴纳房产税。因为出租房屋的纳税人是出租人，只有自己的房屋、土地才可以免征“两税”。
2、问：“独资、合伙企业”是否可执行此政策？
答：只有个体户可享受此政策，不包括独资及合伙企业。
3、问：本文件是2008年9月1日执行，对个体户在年初已纳全年税款的如何处理？
答：按《征管法》、《减免税管理办法》及本文件规定，应予以退还。
四、问：对营业税不达起征点的（征收文化事业费的行业）是否征收文化事业费？
答：根据文化事业费的相关规定，不执行起征点的规定。按文化事业费的文件规定执行。即：国办发〔2006〕43号：各种营业性的歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座和高尔夫球、台球、保龄球等娱乐场所，按营业收入的3%缴纳文化事业建设费。广播电台、电视台和报纸、刊物等广告媒介单位以及户外广告经营单位，按经营收入的3%缴纳文化事业建设费。
五、问：怎样提供发票？
答：按吉地税发[2003]129号文件规定：低于起征点业户的发票提供月营业收人低于起征点的业户，首先由主管税务机关对其认定，并按月实际营业额提供相应数额的发票。
吉地税发[2005]72号文件规定：申请代开发票金额达不到起征点的，只代开发票，不征收营业税。但根据代开发票记录，属于同一申请代开发票的个人，在一个纳税期内累计开票金额达到起征点的，应在达到起征点的当期一并计算征税。
2008年10月10日整理并发布
六、扣缴义务人
（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
关于扣缴义务人，发生较大变化，原《条例》第十一条规定： 营业税扣缴义务人：
（一）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。
（二）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。
（三）财政部规定的其他扣缴义务人。特别注意的是：建筑安装业务实行分包或者转包的由总承包人代扣代缴事项取消了，对建筑安装来说，无论是否分包，各纳各的税，如：甲企业总包100万元，乙企业分包60万元，丙企业又从乙企业再分包20万元。
甲：100－60计税，但需要乙给甲开具60万元发票给甲。
乙：60－20计税，但需要丙给甲开具20万元发票给乙。
丙：20计税。
特别注意的是：甲、乙、丙的税都要交给劳务发生地。
七、纳税义务发生时间 《条例》第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
《细则》第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
这里有几个变化的情况：
1、“国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定”这句话什么意思？
答：这是基本规定，比如《细则》以下作出的规定就是特殊规定，还有财税[2003]16号文件规定：“单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。”在国家没明确这条废止这前仍然有效。
2、“应税行为发生过程中或者完成后收取的款项”，也就是发生过程中，你收到了款项（无论收到多少）就要缴税；完成后收到款项也如此，这里就说明是“收付实现制”
3、“书面合同确定的付款日期的当天”这一点毫无疑义，只要合同中明确了付款日期，无论是否收到，这一天就得计税。
4、合同未明确的“为应税行为完成的当天”。什么意思？假如一项劳务需要3个月完成，当完成一个月的工作时，是不是视为完成了一个月的应税行为？还是整个应税行为（3个月）后视为完成？ 对于整个应税行为完成了，这肯定发生了纳税义务。如：设计的图纸交给对方了，整个电梯安装结束了，这时尽管你没收到款项也要计算缴纳营业税。是否按月判定应税行为完成，在实际工作没有必要。
以上四点，都是新名词，有点乱，我帮你理一理： 一项业务发生后，有两种情况：
A、有合同（有付款日期），如果按合同规定收到款项，什么都不用说，正常确定纳税义务发生时间。如果提前或滞后收到款项，按“收付实现制”确认（这句话有问题，提前收到款项是得提前交，滞后收到款项不能滞后交，得在合同确定的付款日期交税），当整个项目完成了属于“为应税行为完成的当天”，要计算纳税营业税。
B、没合同或有合同（没付款日期），该项业务实施过程中收到款项——为收到当天；实施过程中没收到款项，暂不考虑纳税，但对跨年项目，到了年度终了（12月31日）要按完工进度百分比法确认收入（这是企业所得税的要求），如果确认为收入，即使没收到款项，也要计算纳税营业税。《细则》第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（没有变化）纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
这里说的是“预收款方式”，很显然，财税[2003]16号文件的规定就适用本条，也就是“国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”
对租赁业来说，一般都是“上打珠”，这时你就乖乖纳税就是了。
纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。（以上两条没发生变化）
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
八、纳税地点：
《条例》第十四条：
（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
（二）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
《细则》第二十六条 按照条例第十四条规定，纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。纳税地点，也没什么大的变化，原规定的“劳务发生地”这回改成“机构所在地或者居住地”只是把财税[2003]16号文件规定：“在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务，下同）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。”规范到细则中明确。建筑业还是应税劳务发生地。
九、纳税期限
《条例》第十五条 营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。
《细则》第二十七条 银行、财务公司、信托投资公司、信用社、外国企业常驻代表机构的纳税期限为1个季度。
十、其他规定
扣缴义务人解缴税款的期限，依照前两款的规定执行。
第十六条 营业税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十七条 本条例自2009年1月1日起施行。
第二篇：新营业税问答
新《营业税暂行条例》及实施细则问答 发布时间：2009-05-14 10:29:00
新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称营业税条例和营业税实施细则），已分别以中华人民共和国国务院令第540号和财政部 国家税务总局第52号令予以公布，自2009年1月1日起施行。
问：营业税条例及其实施细则修订的主要背景是什么？
答：营业税作为流转税的主体税种之一，是地方税收的主体税种，现行的《营业税条例》是1993年颁布并于1994年1月1日实施的，距今已经15个年头，随着我国经济快速增长，不断涌现出新的经济行为、产生许多新兴的行业，原先的《营业税条例》已不能完全适应新情况的要求，因此，对现行《营业税条例》做适当的修订是非常必要的。为进一步完善税制，2008年11月5日经国务院第34次常务会议审议通过《中华人民共和国营业税暂行条例》。为切实保证新暂行条例的顺利实施，财政部与国家税务总局共同组织了相关立法工作，对现行营业税实施细则进行了相应地修订。
问：营业税条例此次修订的主要内容有哪些？
答：营业税条例主要作了以下四个方面修订： 一是将营业税纳税地点的表述从“劳务发生地”调整为“机构所在地”。为了解决在实际执行中一些应税劳务的发生地难以确定的问题，考虑到大多数应税劳务的发生地与机构所在地是一致的，而且有些应税劳务的纳税地点现行政策已经规定为机构所在地，将营业税纳税人提供应税劳务的纳税地点由按劳务发生地原则确定调整为按机构所在地或者居住地原则确定。但对建筑业、转让出租土地使用权、销售出租不动产等劳务仍明确在发生地纳税。
二是删除了转贷业务差额征税的规定。这一规定在实际执行中仅适用于外汇转贷业务，取消这一规定，统一了外汇转贷与人民币转贷之间的税负。
三是为解决营业税各税目的具体征收范围难以列举全面的问题，删除了营业税条例所附的税目税率表中征收范围一栏，具体范围由财政部和国家税务总局规定。
四是将纳税申报期限从10日延长至15日。同时进一步明确了对境外纳税人如何确定扣缴义务人、扣缴义务发生时间、扣缴地点和扣缴期限的规定。
问：营业税实施细则主要作了哪些修订?
答：营业税实施细则修订的内容，主要包括四个方面：
一是对境内应税劳务进行界定。原细则关于境内应税劳务的认定主要以所提供的劳务发生在境内为准，而新细则将其修订为提供或者接受劳务的单位或者个人在境内的表述。此外针对无形资产转让的特点，将原细则条款“所转让的无形资产在境内使用”修订为“所转让的无形资产的接受单位或者个人在境内”。
二是与增值税实施细则衔接，对混合销售行为作出规定。新细则继续维持对混合销售行为处理的一般原则，即按照纳税人的主营业务统一征收增值税或者营业税。但鉴于销售自产货物并同时提供建筑业劳务的混合销售行为较为特殊，对其采用分别核算、分别征收增值税和营业税的办法。
三是对兼营行为的销售额划分问题作出规定。原政策规定，纳税人兼营销售货物、增值税应税劳务和营业税应税劳务应分别核算销售额和营业额，不分别核算或不能准确核算的，应一并征收增值税，是否应一并征收增值税由国家税务局确定。但在执行中，对于此种情形，容易出现增值税和营业税重复征收的问题，给纳税人产生额外负担。此次修订，将这一规定改为，未分别核算的，由主管国家税务局、地方税务局分别核定货物、增值税应税劳务的销售额和营业税应税劳务的营业额。
四是根据现行税收政策和征管需要，对部分条款进行补充或修订；按照准确、简练、统一、规范的原则，对部分文字进行了修改。
问：营业税条例对营业税扣缴义务人上有哪些新规定？
答：一是在新营业税条例第十一条增加了“中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人”的规定。
二是在新营业税条例第十二条增加了“营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天” 的规定。
三是在新营业税条例第十四条增加了“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款” 的规定。
问：营业税条例在对交通运输业营业额上有什么规定？ 答：新营业税条例第五条规定，纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额。
问：营业税条例在对旅游业营业额上与过去相比有什么变化？
答：新营业税条例第五条规定, 纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额。与过去相比，一是将“房费”改成“住宿费”、“交通”改成“交通费”、“门票”直接明确为“旅游景点门票”，表述上更加准确，避免产生歧义；二是明确规定除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票等四项费用以及支付给接团企业的旅游费外的其他费用均不得扣除。
问：个人无偿赠送不动产或者土地使用权是否免税？
新修订的营业税实施细则第五条规定纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：1.单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；2.单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；3.财政部、国家税务总局规定的其他情形。
为了堵塞个别纳税人借假赠与不动产或土地使用权偷漏税的税收政策漏洞，新细则将原细则中仅限于单位赠与不动产要征税的范围扩大到单位和个人，即单位和个人赠与不动产或土地使用权都要缴纳营业税。
问：营业税实施细则对承包、承租、挂靠方式经营的营业税纳税人是如何规定的？
新修订的营业税实施细则第十一条规定单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。
问：营业税实施细对建筑业、租赁业纳税义务发生时间是如何规定的？
答：新细则第二十五条明确规定：1.纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2.纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
原细则仅规定了上述的第1种情形（即转让土地使用权或者销售不动产），采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。新细则改变了建筑业、租赁业应税劳务，采取预收账款方式的纳税义务发生时间，即建筑业、租赁业发生应税劳务而取得的预收账款，收到预收账款的当天就产生了纳税义务。
第三篇：营业税条例讲解及案例分析
营业税条例讲解及案例分析
税法修改对企业的影响
（一）对国内生产总值的影响
新营业税条例影响：将导致走出去海外企业大量本地化，国内生产总值GDP减少
新营业税条例规定营业税的征收将由属地原则改为属人原则，公司在海外的劳务提供获得的收入还要在国内再征税，这个决定让公司的决策层不得不选择让海外子公司从事劳务，而利润也将被留在海外。而这样做的中国公司还将越来越多，没有任何一个公司愿意被两个国家征收两次税收。而走出去的中国企业也将不得不都在海外设立子公司以避免双重征税。设立子公司将导致本来属于中国的收入留在了海外，而这也一直是当地国所期望的，中国的国内生产总值GDP注定会受到影响。也许这就是新营业税的影响吧。
（二）对二手房交易市场的影响
去年12月份，国务院下发通知，个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
以北京为例，目前北京市场上的二手房有80%是2.5年的次新房。这就意味着二手房市场上过半房产都是本次营业税调整的对象。营业税税率占到了房屋总价的5.5%，在二手房交易费用中营业税所占份额最大。此次的营业税减免政策，对低迷的二手房交易情况会有明显改善。
（三）对交通运输业的影响
明确“纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额”。在理解本规定时，要重点把握以下三点：一是必须承接运输业务，一般应提供运输合同。二是将运输业务分给其他单位或个人时，应取得分运人开具的交通运输业专用发票。三是只能扣除支付给分运人的运费，对支付的其他费用如保险费、过路过桥费、铁路基金等不得扣除。
（四）对旅游业的影响
明确“纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额”。理解该条规定时，要注意把握以下两点变化：一是适用主体发生了变化，不再局限于“旅游企业”而是对所有纳税人，这也解决了过去不少没有旅游企业资格但实际组织境内外考察的单位差额征税问题。二是扣除费用仅限于扣除以下两类费用：
①替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票等四项费用，除此以外的如签证费、保险费等费用均不得扣除。
②替旅游者支付给其他接团旅游企业的旅游费，这里包括了支付给境内和境外接团旅游企业的接团费用。
（五）对建筑业的影响
明确“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额”。与原规定相比，主要有以下三点变化：
一是适用主体由“建筑业的总承包人”调整为“纳税人”，即所有从事建筑业劳务的单位或者个人，解决了过去再分包不得扣除分包价款而造成重复征税的问题；
二是将扣除适用范围由“工程分包或者转包”调整为“建筑工程分包”，对转包业务不再允许扣除；
三是根据建筑行业有关“严禁个人承揽分包工程业务”等规定，将扣除对象由“他人”调整为“其他单位”，对分包给个人的也不得扣除分包价款。
同时,新细则第16条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
与旧条例和细则相比，主要有两点变化：
一是适用范围由原先“建筑、修缮、装饰工程作业”调整为“除装饰劳务以外的建筑业劳务”。也就是说,如果纳税人提供装饰劳务的，则不适用本规定；
二是对工程所用原材料、其他物资和动力无论是建设单位提供还是纳税人提供，均应并入营业额缴纳营业税。
（六）以金融商品买卖的影响
新法规定“外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额”，与旧条例和细则“外汇、有价证券、期货买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额”相比，增加了其他金融商品，即对远期、期权、掉期等金融衍生品买卖业务也给予了差额征税照顾。
新税法下的节税筹划
（一）先讲三个案例
营业税是我国第二大流转税，根据营业额和适用税率计算交纳。新《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用（但运输业、旅游业、建筑业以及外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务除外）。
也就是说，除了“除外”的行业“按差价”上税，其他业务都要按全额纳税。尽管营业税的税率一般不高（最高税率达20%的娱乐业例外），但是按全部营业额计算税金，也不是个小数；也正是因为按全额计算税金，过一道手，就要交纳一次营业税，所以往往会造成营业税的重复纳税。
依据“全部价款和价外费用”为营业额的规定，那些实际上具有“代收性质”的款项——属于第三方的款项，如果处理不当，也要混在一起计算交纳税金，这就交重了。
还有一个棘手的问题就是税法与实际征管的“冲突”。比如税法规定“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额”，但在实际征管活动中，税务机关多是按发票征税——开多少发票就要交纳多少税。例如，某建筑公司承揽一个1000万元的项目，分包出去300万元。但如果建筑公司给甲方开出1000万元的收款发票，税务机关肯定要求他们按1000万元上税，而不是700万元。
要消除这些棘手的问题，我们在实际操作中就要让“全部价款和价外费用”都直接各归其主——你的就是你的，我的就是我的，不参合，避免“转手”或“过手”现象，彻底消除营业税的重复纳税。这也是营业税的节税技巧之一。试举两例：
案例1.运用第三方合同，消除营业税的重复纳税
这个案例的筹划效果：消除60%的重复纳税。
这个案例是为某建筑设计单位做的节税方案。这个单位除了绘制图纸外，还承揽一些工程建设的活。我们给他们做财务咨询时，曾到业务部门访谈，结果就发现了问题：
他们承建一个锅炉房，合同总价款为1000万元，其中锅炉价格600万元，实际的收入是400万元，但要按全价1000万元纳税，交纳的营业税为：
1000×3%=30（万元）
这里，可以直观地看出，600万元的锅炉款所交纳的税金，显然是重复纳税。但我们不可以自作主张地说这600万元不用交税了，如果这样做，那就是偷税，要受到法律的追究。因为你签的合同就是1000万元，按照税法的规定就应该按1000万元纳税。
那么，节税的空间在哪里呢？在消除“过手”现象。
当我们知道他们中间不再赚锅炉的钱时（“过手”的锅炉不加价），就建议他们修改交易方式，拉上锅炉厂，签订三方合同。企业负责施工，合同价款为400万元；锅炉厂负责供应锅炉，合同价款为600万元。则施工部分应交纳的营业税为：
400×3%=12（万元）
在锅炉厂交纳的税金没有变化的前提条件下，施工方的税负由30万元降低到12万元，节税18万元，消除了60%的重复纳税。实属可观。
不收取价款，就不涉及税收。但由于一些工程项目存在“转手”或“过手”等现象，一些企业还有代收款项，处理不当，就会产生重复纳税。签定三方或多方合同的作用，就是为了减少款项的周转或代收款项。消除了代收款项，也就消除了营业税的重复纳税。
案例2.分解营业额，消除营业税的重复纳税
这个案例节约了25万元的税款，消除了50%的重复纳税。
节税筹划前，某展览公司每年都要在市展览馆举办一期产品展览会，参展的客商有500多家，营业收入大约1000万元。展览公司取得收入后，要支付展览馆租金等费用500万元。
展览公司的收入属于中介服务，按服务业计征营业税。其应纳营业税税额是：
应纳税额＝1000×5%=50（万元）
因其中有500万元的租金要支付给展览馆，不属于展览公司的所得，所以具有代收款项的性质，由此产生了重复纳税。
我们的节税筹划思路是：改变“过手”的业务模式，把本应属于展览馆收入的500万元从展览公司的收入中分离出来。
具体的筹划方法为：展览公司在发出办展通知时，规定参展的客户分别交费。50%汇到展览公司，展览公司给客户开发票；50%直接汇给展览馆，展览馆给客户开发票。改变收款模式给展览馆增加了收款工作，双方可以洽谈回报方式。
展览公司筹划后的纳税情况如下：
1000万元的营业额分解为两个500万元，展览公司应纳营业税为：500×5%=25（万元）
通过节税筹划的分解技术，把营业额进行分解，在保证双方收入额不变、客户和展览馆的税收负担不增加的前提条件下，展览公司少缴了营业税25万元，消除了50%的重复纳税，是非常值得借鉴的一种节税方法。
所以，对于营业税这个税种，我们推荐的节税筹划方法是：通过分解应税营业额，或减少纳
税环节，或利用相关的税收政策，达到合法节约税收的目的。
营业税也有高税率，比如娱乐业的税率最高达到20%，像酒吧、歌厅等行业，税务机关给他们定的税率都不低（我国娱乐业的营业税税率设定在5%到20%之间，但企业要按多少税率交纳营业税，由主管税务机关来核定）。税负高，一些娱乐业企业就采取“蛮干”的方式偷逃税款，这给企业带来风险不说，还带来了管理的混乱。
对于高税率的娱乐业，我们也有很好的节税筹划方法。试举一例：
案例3.拆分业务，削减高额的营业税税负
这个案例减轻了企业41.91%的营业税税负。
这个企业是一个酒吧。我们都知道，酒吧里的东西贵，但可能不知道酒吧的税率高。我们接触的这个酒吧的营业税税率被税务机关核定为18%。也就是说，取得100元收入，要交纳18元的营业税，然后刨掉成本再交纳企业所得税，给员工发工资还要代扣代缴个人所得税。如此的重税负，使得酒吧老板来咨询我们，试图通过“走正道”的方式来减轻企业的税收负担。
通过对这个酒吧收入结构的调查，我们发现了节税筹划的空间。在30万元的月收入中，有15万元的收入是出售酒水、小食品带来的，也就是商品销售行为带来的；其他15万元收入属于娱乐收入。商品销售收入和娱乐收入各占50%。
按照税务机关核定的18%税率，酒吧每月应交纳的营业税为：
300000×18%=54000（元）
如果把50%的营业收入改变为实际的商品销售收入，适用较低的销售税率，整体税负就可以降低。但要达到这个目的，必须把酒吧出售酒水、小食品等销售业务分离出去，重新注册一个商业企业，来经营酒水、小食品等业务。由于经营的商品进销差价很大，所以应把这个商业企业注册成小规模纳税人，按3%的增值税税率交纳增值税。
有了这样的思路，就有了具体节税筹划的行为。酒吧把当街的窗户改成门脸房，注册成一个小规模的商业零售企业，酒水和小食品等商品从商业企业出售，开商业零售发票，收入归于商业企业账户。这样，客户在酒吧消费，就取得了两张发票，虽然麻烦一点，但很多客户还是愿意要商业零售发票，不愿意要带有酒吧印章的服务业发票。这可能与他们方便报销有关吧。
业务分开以后，整体纳税负担就减轻了许多。我们以调查的那个月收入计算如下：
酒吧应交纳的营业税为：150000×18%=27000（元）
小规模商业企业应交纳的增值税为：150000÷（1+3%）×3%=4368.93（元）
税负减轻额﹦原纳税额-现纳税额=54000-（27000+4368.93）=22631.07（元）
整体税负减轻了41.91%（22631.07÷54000），这是相当可观的。
从这个案例我们可以得出这样的结论：对于高税率的营业税，我们也要设法“分”——通过企业组织形式的拆分，让部分业务合法地适用低税率，减轻高额税负。
（二）利用营业税税收优惠的节税筹划
1.利用营业税征收范围上的节税筹划
我国现行营业税征税范围在原营业税征收范围基础上,经过一系列地增加和转变之后,最后形成9个税目。即交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、服务业、转让无形资产、销售不动产和娱乐业。根据新《营业税暂行条例实施细则》第2 条，以上征税范围中，交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、服务业税目征税范围的业务称为应税劳务，但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在征税范围内。注意，加工和修理修配业务不属于营业征税范围，故称为非应税劳务。根据新《营业税暂行条例实施细则》第3条：转让无形资产或销售不动产税目征税范围的业务称为应税行为。
此外，立法机关、司法机关、行政机关的收费，同时具务下列条件的，也不属于营业税税征收范围内：
国务院、省级人民政府所属财政、物价部门以正式文件允许收费，而且收费标准符合文件规定的；
所收费用由立法机关、司法机关、行政机关自己直接收取的。
此外，以不动产投资入股、参与接受投资方利润的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税；以无形资产投资入股、参与接受投资方利润的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。
例4：利用营业税征收范围的节税筹划
A公司由于经营不善，连年亏损，2009年1月31日，资产总额1200万元（其中房屋、建筑物1000万元），负债1205万元，净资产-5万元。公司股东决定清算并终止经营。B公司与A公司经营范围相同，为了扩大公司规模，决定出资1205元购买A公司的全部资产，A公司将1205万元全部用于偿还债务，然后将公司解散。在本业务中，A公司向B公司销售不动产将缴纳55万元的营业税及附加。
1000×5%（1+3%+7%）=55（万）
筹划及结果：
根据国税函〔2002〕165号和国税函〔2002〕420号文件规定，《营业税暂行条例》及其实施细则规定的营业税征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。《增值税暂行条例》及其实施细则规定的增值税征收范围是为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不光是由资产价值决定的。所以，企业产权的转让与企业销售不动产、销售货物及转让无形资产的行为是完全不同的，既不属于营业税征收范围，也不属于增值税征收范围。因此，转让企业产权既不应交纳营业税也不需要交纳增值税。如果B公司将A公司吸收合并，A企业的资产和负债全部转移至B公司的账下，B公司无须立即支付资金即可获得A公司的经营性资产，而且A公司也无须交纳营业税。
2.利用营业税中的营业额节税筹划
纳税人的营业额即为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取全部价款和价外费用。因此，营业税的节税关键不在于合法正确计算营业额，并使之缩小。这样公司就可以筹划营业额，从根源上减少纳税额，达到税收筹划的目的了，下面是确定营业额时可能节税的要点：
第一，掌握营业额确定的一般原则并节税。根据《营业税暂行条例》的规定，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。其中价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项和各种形式的价外收费。根据这一原则特点的节税策略有两个：一是不收费或低收费策略；二是收费收入“灰色化”。
第二，特殊情况下，各行业营业额确定时的节税策略。
虽然新条例对营业税的确定做出了原则上的规定，但新条例和新细则对一些特殊纳税行为的营业额在原则的基础上也有特殊规定，在这些特殊规定中存在着节税的机会。
以行业划分进行节税筹划如下：
一是运输业的节税策略
根据新《营业税暂行条例》第5 条：纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额。
因此，从企业节税角度考虑，应当说要求对方承运时扩大费用从而冲减总运费，寻求对方用其他的方式回报高费用冲减带来的损失。
二是旅游业节税策略
根据新《营业税暂行条例》第5 条：纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费用扣的余额为营业额。
这样各旅游团之间，通过配合就有了节税可能。特别是收费项目和门票费用上，旅游团及导游通过各种形式回扣节税。
三是建筑、安装业的材料费和设备价款节税策略
根据新《营业税暂行条例》第5 条：若纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。
因此，企业从节税角度看，企业常常通过通过降低材料费用和设备价款的方式降低营业额，达到节税的目的。
四是单位和个人演出业务节税策略
单位或个人进行演出，以全部票价收入或包场收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或经纪人的费用后的余额作为营业额。
纳税人通过人为设计降低票价收入或者包场收入，扩大演出公司或者经纪人支出（同时又用其他形式返回），从而可以压缩营业税额，达到节税目的。
五是娱乐业节税策略
根据新《营业税暂行条例》第17条：娱乐业的营业额为经营娱乐业收取的全部价款和价外费用，包话门票收费、台位费、点歌费、烟酒、饮料、茶水、鲜花、小吃等收费及经营娱乐业的其他各项收费。
这些项目的收费一般极易“灰色化”，从而达到节税的目的。此外，通过征管弹性可以税率上录找较低税率节税。
例5：利用抵扣法规节税
广电网络公司在009年中完成安装工程5000万元，所用宽带设备为2000万元；有线安装工程5000万元，其安装工程使用电缆与光缆等可扣除项目的总价值为2000万元。
如果不运用法规进行抵扣项目的核算，年应纳营业税额为：10000×3%=300（万元）
筹划及结果：
广电网络公司的主营业务主要为有线电视的安装运营业务和数据宽带的安装运营业务，公司涉及的营业税主要为有线电视初装费和收视维护费、数据宽带的安装费和使用费。对于这四种收费业务，广电网络公司营业税的税目及相应的税率如下：
一建安业（有线电视和广电宽带的安装业务）税率为3%；
二文体业（有线电视的收视维护费收入）税率为3%；
三服务业（宽带使用费收入）税率为5%。
根所财税〔2002〕16号第三条第十三款规定，通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。因此，年应纳营业税为：（10000-2000-2000）×3%=180（万元）
筹划前后对比：广电网络公司每年减少120万的营业税。这说明充分学习税收法律法规，合理利用法规，为企业节税的税金价值将是非常大的。
3.利用营业税的减免税目项目进行节税筹划
营业税规定了许多减免税项目，免税项目包括：
（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务、婚姻介绍、殡葬服务。
（二）残疾人员个人提供的劳务。
（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务。
（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务。
（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。
（六）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入。
（七）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。
因此，单独核算减免税项目就是一项重要的节税筹划方案。
出租商铺产生的税费一定要约定清楚
【案例】老王跟随房市潮流将投资撞到商业用房，近期在宛市繁华地段买了一间底楼90㎡的商铺门面，招租广告张贴出去后，每天的咨询电话不断，由于初次经营商铺，老王也拿不准租金到底收多少，后来打听旁边邻居店铺租金从一平方米80到90元不等。这天刘女士打电话说要租房，刘女士真诚地表达了自己的想法，想做日化生意，代理一个外国品牌，但由于属于创业阶段，刘女士和老王商量，能够第一年租金在75元/㎡。由于老王被每天不断的电话折腾得不行，想赶紧把房子租出去，就同意了刘女士的要求。但是，在签订合同的时候，老王没有考虑到出租房屋要缴纳一定的税费。后来，刘女士在办理工商营业执照和税务登记手续的时候，要求老王和刘女士之间的房屋租赁合同到房屋登记部门进行登记。需要老王缴纳如下税费：
商铺出租合同应当对税费约定清楚。营业税81000*5%=4050，房产税81000*12%=9720，城市维护建设税4050*7%=283.5，教育附加4050*3%=121.5，地方教育附加4050*1%=40.5，印花税81000*0.1%=81。合计14296.5。最后算下来，老王房子的租金是62元/㎡。远远低于旁边店铺的租金。后来老王又打听到旁边一家银行的租金是115元/㎡，原来这家银行在租房子的时候，出租方把税费考虑进去了。其他租金在80-90元/㎡的几家商铺合同上都约定税费由承租方支付，老王来律所找律师寻求解决方法。
【律师提示】房屋出租要当心税费风险，要在合同中明确约定税费由哪一方支付：
一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：
1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。
2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。
5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。
二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）：
1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。
2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
5.免征城镇土地使用税。
6.免征印花税。
三、企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款： 1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
4.企业所得税：年终汇算清缴。
5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房，应缴纳以下税款：
1.房产税：以租金收入4%计算缴纳（根据财税〔2008〕24号文件的规定）。
2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
4.企业所得税：年终汇算清缴。
5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
二手房买卖要提防四大风险
其一：利用公证先卖后过户
花招：不少业主找到买家后选择到公证处公证转让房屋，再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。
后果：到公证部门办理交易公证手续的花费，与全额征收营业税及附加费相比，确实便宜很多。只公证不过户，使购房者承担了较多风险。因为房屋实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋卖给第三方，房屋的产权就会发生变化。有买家说，我可以要求把房产证拿在我手上，但律师指出，卖方可以办理遗失手续取得新的房产证，并将房屋产权过户给新的买家。
这种避税办法下买方契税是始终不能免的，只有卖方占了税收便宜，但风险却全是买方承担。
还有，业主如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款，当发生还款困难，银行是有权利收房的。如果遇上卖家私自抵押或者进行二次销售，找得到原业主还好，要是他跑了找不到，那就成无头官司了。
其二：签订合同先租后卖
花招：针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策，一些卖方与买方约定，买方先以租赁的方式入住，5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户，到时租金就抵房价。后果：这种方法和第一种方法一样，也是卖方节省了售房的营业税及附加费，买方却要承担很大风险。如果几年后房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，这对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖方还有可能在此期间将此房抵押或另外出售，对于买方而言法律风险极大。另外，卖方虽然少交了卖房子的营业税及附加费，但在租赁期间必须依法承担房屋出租的营业税及附加费、房产税、个人所得税等。
其三：假赠与真卖房
花招：我国现行税法规定，对私人赠与房屋的行为不征收营业税。由于税务机关人力限制，不可能对每一笔赠与行为进行核实，所以假赠与真卖房，也是一种比较流行的逃税花招。
后果：为防止房屋买卖双方利用假赠与行为偷逃税，国家税务总局最近已经出台新规定，要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料(如公证书)，经审核后才能免税，而且规定这种行为税务机关不能开具发票。新规定最关键在于，受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收，其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收，重要的是明文规定不得核定征收。对不是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，受赠人再转让房屋时的营业税，其购房时间将从受赠者取得房屋时间算起，而不能从赠与人取得房屋时算起。
假赠与让卖方少交了营业税，买方却要面临未来出售房屋时高额的个人所得税，很不划算。
采取假赠与真买卖的方式转移房产，对买方来说还存在很大的交易风险。比如确定付款方式就是一个难题。因为卖方在房屋产权转移之前可以随时撤销赠与，即使买方已付了定金，也对出售方没有约束力，定金很难受到法律保护。此外，《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”换言之，如果买方收到的房屋有质量问题，也不能要求原主人予以赔偿。
其四：签订“阴阳合同”
花招：这是最为普遍的做法，许多中介公司建议买卖双方在签订真实合同之外，另外再签一个假合同，把售房价格定得比市场价格低很多，以达到少缴税的目的。这种方法虽然缴了营业税、个人所得税和买方契税，但因为合同交易价格低了，纳税额相应减少。
后果：这是一种偷税行为，如果被发现，买卖双方除了补缴税款还将面临数倍罚款。我市房地产交易中心征税窗口就曾发现这样的行为，并被移交税务稽查部门进行处罚。
二手房交易中使用“阴阳合同”，对买方很不利。一旦买方想再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴个人所得税，而个人所得税的税率是20%，远远高于营业税和契税的税率。对卖方而言也有风险，如果是过户前对方只付了部分房款，约定过户后再付款，等过户后买方动起歪脑筋，坚持以申报的合同价为据，剩下的差价不予给付，卖方还得承担法律纠纷。
二手房买卖，警惕炒房客“做笼子
北京市第一中级人民法院日前进行的一项调研显示，在该院近期审理的房屋买卖合同纠纷案件中，买房人违约的案件量明显增多，其中不乏炒房客因房产新政颁布后炒房风险增大，不愿继续履行合同而违约的案件。以下为北京市一中院最近审结的一起具有代表性的案件。
以案说法
李先生在海淀区成府路附近有一套60平米的房屋要出售，今年4月10日，其通过某房产中介与魏某签订房屋买卖合同，约定房屋成交价为150万元，魏某应在签订合同时支付定金5万元并于4月15日前支付房款85万元；双方于签订合同2个月内办理房产公证手续，魏某于公证当日支付剩余房款60万元后，李先生将房屋及房产证、公证书原件交付给魏某，所有税费由魏某承担。合同签订后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90万元。双方通过某房产中介协商于6月7日共同到公证处办理委托公证，但后来双方就委托公证范本未能达成一致意见，最终未能办理公证手续，就此发生争议。李先生遂诉至法院要求魏某继续履行合同、支付剩余房款并按照合同违约条款承担迟延履行违约金。魏某则反诉要求李先生限期出具合法并能实现合同目的的公证委托书、承担迟延办理房产证的违约金。
本案看似一起简单的房屋买卖合同纠纷案件，实则背后隐藏着炒房客以买房自住之名投机炒房的玄机。为规避买卖房屋的相关税费，降低转卖成本，职业炒房客购房时一般不办理过户手续，而是在签订植入特别条款的买卖合同后，找出各种理由，要求业主到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等事项的委托公证书，如果这时业主发现遭炒房客算计而不愿履行合同，炒房客便会要求业主赔偿违约金。这种操作方法符合炒房客低买高卖的运作原则，以较少资金换取较大回报，另外，也可规避楼市新政对个人新购房屋套数的限制，使其在新政颁布后仍能继续炒房。
法院经审理认为，李先生与魏某所签合同虽约定双方于签订合同后2个月内办理公证手续，但因约定不明，双方对公证的具体内容、时间和办理手续等事项产生分歧意见，导致合同未能继续履行。魏某与李先生签订房屋买卖合同的目的，在于通过买卖行为在双方之间完成房屋所有权的移转，并非通过买卖合同完成委托公证，是否进行委托公证并不影响合同目的的实现。因此，在合同未明确约定公证委托具体事项的前提下，魏某要求李先生出具合法并能实现合同目的的公证委托书的请求缺乏依据。因双方均同意继续履行合同并办理房屋过户手续，故魏某应在双方自行办理过户手续后，将剩余房款支付给李先生。最终，法院判决双方继续履行合同，驳回李先生的其他诉讼请求和魏某的反诉请求。
炒房客惯用伎俩揭秘
法院经调研发现，此类案件有一些共通之处，炒房客与业主签订房屋买卖合同时，合同中往往含有公证条款，目的在于从业主处取得该房屋出售、过户等相关事项的代理权，从而在下次买卖中，将房屋从该业主名下直接过户给新的买房人，以此达到获取更多差价的目的。公证条款往往先进行模糊约定，从而不至业主在签订合同时生疑拒签。从表面看，炒房客是为买房自住，且按合同约定实际支付大部分甚至全部房款，但这只是骗取业主信任的一个步骤。合同履行过程中，炒房客一般会找出一些理由，比如声称买房实际由其父母出资，房产证可能要写父母名字，可先将办理买卖过户等事宜委托给炒房客本人办理，以此作为业主办理房屋过户手续的替代方式，从而为自己留下炒房的活动空间；或主张为防止支付房款后不予过户情况出现，可委托给房产中介某业务员，由其作为共同信任的监督人办理房屋买卖过户等事宜，而实际上该业务员是炒房客在“黑中介”中的“同伙”，与炒房客一同“做笼子”让业主往里钻。
有的业主没有识别出炒房客的“阴谋”而径直配合其办理公证手续，有的业主虽有顾忌，但担心自己违约，且认为炒房客已支付价款，最终往往无奈地予以配合。本案中，李先生在签订房屋买卖合同时没有注意到公证条款，当魏某要求按照其提供的公证范本办理委托公证手续时，李先生发现魏某有炒房的嫌疑，但为了继续履行合同而不至违约，李先生希望仅将公证授权范围限制为办理过户，不能包含买卖和网签等事项，遭魏某拒绝。因具体的公证内容未在买卖合同中明确，所以并不能直接将未办理公证而导致合同无法继续履行的责任归结为一方，使李先生陷入进退两难的被动境地。
二手房买卖遭遇炒房客风险大
有人会质疑，若炒房客能够按照合同约定支付全部房款，那何必还要计较他怎样处置房子？其实遇到此种炒房客，不管对卖房的业主还是下一个买房人来说都有巨大安全隐患。
对卖房的业主来说，如果办理公证，虽然业主最终能取得全部房款，表面上看没有经济利益的损失，但存在一系列风险。首先，炒房客将该房屋转卖他人，炒房客只是名义的卖房人，形式上是代理原业主出售，若该合同履行过程中产生纠纷，新的买房人可能主张原业主与炒房客存在恶意串通的行为，一旦发生诉讼，原业主将被直接列为被告；因原业主已将房屋交付炒房客并取得价款，实际占有人和使用人已随之转变，炒房客再行转卖甚至进行多次转卖，产生纠纷后，新的买房人会要求买卖合同的相对方——原业主交付房屋，原业主必将承担一房二卖甚至一房多卖的法律责任；若炒房客在使用房屋过程中破坏了房屋结构，将房屋进行修饰后转卖，新的买房人入住后发现质量问题，会直接向原业主主张修复或赔偿；因房屋未过户，在炒房客寻到下一个买家前，若将房屋租赁给他人，或在该房屋内进行其他违法乱纪活动，原业主作为房屋的所有人可能为此承担更重的法律负担；更有甚者，若炒房客未向原业主支付全部房款，一旦其将房屋转售后卷款逃走，后果更不堪设想。
对新的买房人来说，买房遇到炒房客亦有较大弊端。首先，以不满五年的普通住宅为例，按照交易习惯，二手房交易的营业税一般约定由买房人承担，正常交易途径下，炒房客从原房主处购买时应按照房价款差额征收营业税，炒房客再次转让给新的买房人应再次按差额收取营业税，但因炒房客不办理过户和交税，所以新的买房人是按照原房主购房价款为基准计算营业税，实际上是炒房客将本应由自己承担的大部分税费转嫁给新的买房人；因炒房客不是实际房屋产权人，对房屋状况不甚了解，还会为了提高转卖价格进行简单装修，隐藏房屋缺陷，买房人最终买到的可能不是其理想的房屋；房屋物业、供暖、水电气、有线电视、电信等事项的办理可能会涉及实名的问题，这些工作炒房客往往不能直接办理，新的买房人会因此产生不必要的麻烦；若遇到炒房客一房多卖，则买房人难以顺利取得房屋。
法官提醒——如何防止炒房客算计
业主在卖房时对一些问题多加注意，能大大降低遇到炒房客的风险。首先，选择正规中介机构提供居间服务。出售二手房应选择知名、正规房产经纪机构，这些机构一般操作规范，管理严格，工作人员业务熟练，可避免中介与炒房客一起“做笼子”的情况出现；第二，不要贪图支付全款而大幅降低报价。炒房客一般会选取面积较小、总价较低的房屋进行买卖，并以短期内支付全款等理由压低房价，这往往是炒房客压低房价的一贯伎俩，业主应以正常市场价出售房屋，不要贪图买房人能够短期支付全款而过分降低价格；第三，留意买卖合同中的公证条款。办理公证不是买卖房屋变更产权人的必经途径，卖房时若见到合同中有公证条款的一定要多加小心，最好不写公证条款，或将公证内容在合同中明确，不要给炒房客留下进一步操作的空间。
买房人应注意同样的问题，最好直接与房产证登记的产权人进行交易，从而避免炒房客钻空子。
二手房避税的方法及法律风险
在二手房交易时，不少购房者采用“黑白合同”、“假赠与”与“房屋典当”等“规则空白”进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险。有关专家提醒消费者不要采取不正当的方法避税，这样会给你带来不必要的麻烦。
第一、先租后卖
房产新政出台后，郭先生由于各方面原因想将已买三年的房子卖掉，但想到要按照房价全额缴纳5.5%的营业税及附加费，郭先生觉得很不划算，于是他与买家约定，买家先以租赁的方式入住，两年之后双方再按约定的价格交易过户，已交租费就计入房价。
律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素，如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样，房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖家还有可能将此房抵押或另外出售，对于买家就有很大的法律风险!
第二、假赠与真卖房
王女士手头有套房子，有买主愿意出55万买，但是今年新政策出台，让她觉得卖掉房子后除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下想通过赠与的方式把这套房子转让出去。
律师点评：通过赠与方式转移房产，是房产转移过程中常见形式，也是我国法律所规定的权属人处分自己财产的一种权利和行为方式。因为赠与方式转移房产完全不同于市场化交易，故而不征营业税。
对于有亲属关系的和确实属于赠与关系的双方来讲，通过赠与方式转移房产是一种合理的避税方式。其费用主要是契税、公证费、登记费、印花税等。契税是交易额或评估额的1.5%(第一次交易)，以后交易为3%;公证费(赠与合同的公证)成都市一环路内16元/平方米，一环路外二环路内14元/平方米，二环路外12元/平方米;登记费80元。
如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与，而是想转移房产并获利，完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么，这种行为将不够成合法有效的赠与，而是以外在表现合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷，根据现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。而且，明为赠与实为买卖的转移房产除了上述法律风险外，实际过程中还存在很大的交易风险。对买家来说，如何约定付款方式，这是一个难题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。
第三、合同价格远低于实际价格
正准备卖房的王女士也是通过中介与买房人约定了一个卖价，不同的是,买卖合同上写的交易价格只是该价格的一半，她想以这种方式少缴纳营业税。
律师点评：此种方法少缴全额营业税及附加费了，仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷，根据我国现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。
第四、先签合同几年后再过户
张女士今年3月份在城西又购买了一套面积为120平方米的住房，就想把3年前在草金路买的房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，这套40万元的房子如果按照46万元卖出，可能要多缴1.5万元的税费。张女士觉得划不来，于是通过中介与买房人约定了一个价格，准备等到房子满了五年之后再办过户手续来避税。
律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有一定可行性。但双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。而且，时间越长所承担的风险越大，而且即使合同办理了公证手续，也不能避免上述风险的存在。同时，卖家还有可能将此房抵押或另外出售。
据了解，一些二手房中介为达到尽快成交的目的，抓住买卖双方的心理，为双方出如何“合理避税”的主意。他们常用的方法是：
一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。
律师提醒：对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。
二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳4%契税，而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5%营业税、2%或4%契税，以及个税。
律师提醒：针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。
如果在房产交易中，双方表面办理的是“假赠予”，一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。
三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。
律师提醒：假租赁真交易风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。
四、“规避第二套房产”。一些中介向投资者建议，夫妻买房，最好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”
律师提醒：一旦亲属间出现利益纠纷，则难以理清。
五、“协议延期办理产权变更”。这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。
律师提醒：
一、如果房价大涨，卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续，意图提高房屋的成交价或转售;
二、可能到协议约定时间办理房屋过户手续，又出现某些原因而致使过户手续办不了;
三、若卖房人背着买主申请补办了产权证，又把房屋卖给第三人并办理了过户手续的话，买主将无法取得房屋所有权。
这些常见的“合理避税”行为都是违法的，而且为当事人留下严重后患。住房是金额巨大的财产，我们在获得时就应合理合法，公民的合法权益才能受到法律保护。如果获得时的程序、方式等违法，一旦发生纠纷，公民势必得不到应有的保护。按总值1%交税费其实并不高，没必要铤而走险。
第四篇：安全监理实施细
重庆市园博园巴渝园工程
安 全 监 理 实 施 细 则
重庆联盛建设项目管理有限公司
园博园项目监理部
一、安全监理的依据：
1.《建筑工程安全生产管理条例》； 2.已批准的《监理规划》； 3.施工组织设计。
二、安全监理的具体工作：
1.严格执行《建筑工程安全生产管理条例》，贯彻执行国家现行的安全生产的法律、法规，建设行政主管部门的安全生产的规章制度和建设工程强制性标准；
2.督促施工单位落实安全生产的组织保证体系，建立健全安全生产责任制； 3.督促施工单位对工人进行安全生产教育及分部分项工程的安全技术交底；
4.审核施工方案及安全技术措施；
5.检查并督促施工单位，按照建筑施工安全技术标准和规范要求，落实分部、分项工程或各工序的安全防护措施；
6.监督检查施工现场的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、卫生防疫等各项工作；
7.进行质量安全综合检查。发现违章冒险作业的要责令其停止作业，发现安全隐患的应要求施工单位整改，情况严重的，应责令停工整改并及时报告建设单位；
8.施工单位拒不整改或者不停止施工的，监理人员应及时向建设行政主管部门报告。
三、施工阶段安全监理的程序
1.审查施工单位的有关安全生产的文件： ⑴《营业执照》； ⑵《施工许可证》； ⑶《安全资质证书》； ⑷《建筑施工安全监督书》；
⑸ 安全生产管理机构的设置及安全专业人员的配备等； ⑹ 安全生产责任制及管理体系； ⑺ 安全生产规章制度；
⑻ 特种作业人员的上岗证及管理情况； ⑼ 各工种的安全生产操作规程；
⑽ 主要施工机械、设备的技术性能及安全条件。
2.审核施工单位的安全资质和证明文件（总包单位要统一管理分包单位的安全生产工作）；
3.审查施工单位的施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案： ⑴ 审核施工组织设计中安全技术措施的编写、审批： ① 安全技术措施应由施工企业工程技术人员编写；
② 安全技术措施应由施工企业技术、质量、安全、工会、设备等有关部门进行联合会审；
③ 安全技术措施应由具有法人资格的施工企业技术负责人批准； ④ 安全技术措施应由施工企业报建设单位审批认可；
⑤ 安全技术措施变更或修改时，应按原程序由原编制审批人员批准。⑵ 审核施工组织设计中安全技术措施或专项施工方案是否符合工程建设强制性标准： ① 土方工程：
A 地上障碍物的防护措施是否齐全完整； B 地下隐蔽物的保护措施是否齐全完整； C 相临建筑物的保护措施是否齐全完整； D 场区的排水防洪措施是否齐全完整；
E 土方开挖时的施工组织及施工机械的安全生产措施是否齐全完整； F 基坑的边坡的稳定支护措施和计算书是否齐全完整； G 基坑四周的安全防护措施是否齐全完整。② 脚手架：
A 脚手架设计方案（图）是否齐全完整可行； B 脚手架设计验算书是否正确齐全完整； C 脚手架施工方案及验收方案是否齐全完整； D 脚手架使用安全措施是否齐全完整； E 脚手架拆除方案是否齐全完整。③ 模板施工；
A 模板结构设计计算书的荷载取值是否符合工程实际，计算方法是否正确； B 模板设计应包过支撑系统自身及支撑模板的楼、地面承受能力的强度等； C 模板设计图包过结构构件大样及支撑系统体系，连接件等的设计是否安全合理，图纸是否齐全； D 模板设计中安全措施是否周全。④高处作业：
A 临边作业的防护措施是否齐全完整； B 洞口作业的防护措施是否齐全完整； C 悬空作业的安全防护措施是否齐全完整。⑤ 交叉作业：
A 交叉作业时的安全防护措施是否齐全完整； B 安全防护棚的设置是否满足安全要求； C 安全防护棚的搭设方案是否完整齐全。⑥ 临时用电：
A 电源的进线、总配电箱的装设位置和线路走向是否合理； B 负荷计算是否正确完整；
C 选择的导线截面和电气设备的类型规格是否正确； D 电气平面图、接线系统图是否正确完整； E 施工用电是否采用TN-S接零保护系统；
F 是否实行“一机一闸”制，是否满足分级分段漏电保护； G 照明用电措施是否满足安全要求。⑦安全文明管理：
检查现场挂牌制度、封闭管理制度、现场围挡措施、总平面布置、现场宿舍、生活设施、保健急救、垃圾污水、放火、宣传等安全文明施工措施是否符合安全文明施工的要求。
4.审核安全管理体系和安全专业管理人员资格；
5.审核新工艺、新技术、新材料、新结构的使用安全技术方案及安全措施； 6.审核安全设施和施工机械、设备的安全控制措施； 施工单位应提供安全设施的产地、厂址以及出厂合格证书 7.严格依照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理；
8.现场监督与检查，发现安全事故隐患时及时下达监理通知，要求施工单位整改或暂停施工：
① 日常现场跟踪监理，根据工程进展情况，监理人员对各工序安全情况进行跟踪监督、现场检查、验证施工人员是否按照安全技术防范措施和操作规程操作施工，发现安全隐患，及时下达监理通知，责令施工企业整改； ② 对主要结构、关键部位的安全状况，除日常跟踪检查外，视施工情况，必要时可做抽检和检测工作；
③ 每日将安全检查情况记录在《监理日记》；
④ 及时与建设行政主管部门进行沟通，汇报施工现场安全情况，必要时，以书面形式汇报，并作好汇报记录。
9.施工单位拒不整改或者不停止施工，及时向建设单位和建设行政主管部门报告。
四、如遇到下列情况，监理人员要直接下达暂停施工令，并及时向项目总监和建设单位汇报：
1.施工中出现安全异常，经提出后，施工单位未采取改进措施或改进措施不符合要求时；
2.对已发生的工程事故未进行有效处理而继续作业时； 3.安全措施未经自检而擅自使用时； 4.擅自变更设计图纸进行施工时； 5.使用没有合格证明的材料或擅自替换、变更工程材料时； 6.未经安全资质审查的分包单位的施工人员进入施工现场施工时； 7.出现安全事故时。
2010年12月1日
第五篇：个人住房转让的营业税优惠政策讲解
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个人住房转让的营业税优惠政策讲解
财政部、国家税务总局联合下发的《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号，以下简称新政策），公布了个人住房转让营业税优惠政策的执行细则。现笔者结合相关政策就新政策实际操作中应该注意的问题提示如下。
营业税征免年限有变化
《财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔2006〕75号）规定，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。新政策将营业税征免年限从原政策中的“5年”重改为“2年”。具体调整为：自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业
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赢了网s.yingle.com 税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。自2009年1月1日起，《财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔2006〕75号）废止。
对上述新政策，具体可以从以下三点加以理解：一是注意区分住房是普通住房还是非普通住房，因为两者的政策待遇明显不同；二是普通住房不足2年可以享受差额征税待遇；三是政策执行期仅2009年1月1日~12月31日一年时间。
准确把握政策规定
新政策明确，普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。笔者进行了整理，归纳如下。
（一）普通住房及非普通住房的有关标准。根据国办发〔2005〕26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：
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赢了网s.yingle.com 住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
（二）符合条件办理免税的具体程序规定。根据国税发〔2005〕89号规定，纳税人“应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税”；“住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税”。此外，根据国税发〔2005〕172号规定，“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。
（三）购买房屋的时间认定和发票的开具。根据国税发〔2005〕89号规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”；“个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票”。同时，《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》
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赢了网s.yingle.com（国税发〔2005〕172号）对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确：“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
（四）对非普通住房差额征税的扣除凭证。对个人购买的非普通住房超过规定年限对外销售的，根据国税发〔2005〕89号规定，“在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证”。新政策在此未作特别规定，但根据文件表述及税收政策延续性的特点，具体工作中应延用国税发〔2005〕89号相关规定执行。而且新修订《营业税暂行条例》及其实施细则对于差额扣除凭证问题进行了详细规定。
（五）非购买形式取得住房行为相关规定。根据国税发〔2005〕172号规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持
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赢了网s.yingle.com 其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。对此，新政策要求类似问题比照上述规定执行。
如何办理免缴营业税手续
新政策没有对“个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税”。如何申请办理免缴营业税手续进行详细明确，但比照《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕74号）规定，可以理解为“个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税；个人将购买不足2年住房不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，不能按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税，应全额征收营业税”。为方便理解，现按政策情形分别举例说明。
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情形一：不足2年。新政策规定，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额缴纳营业税；不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税。
例一：张三2007年3月1日购买一套住房，原价130万元，2009年1月5日在二手房市场销售，售得150万元。根据规定，不足2年，如该住房经认定是非普通住房，则全额缴税，应缴纳营业税75000〔1500000×5%〕元；如该住房是普通住房，则按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，应缴纳营业税10000元〔（1500000－1300000）×5%〕。
情形二：超过2年（含2年）。新政策规定，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额缴纳营业税。
例二：同例一，张三上述房产如果于2009年5月1日在二手房市场销售，仍售得150万元。假设上述房产经认定是普通住房，且经地方税务部门审核符合规定条件，因为超过2年，此150万元不缴纳营业税。假定上述房产经认定是非普通住房，则应按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额缴纳营业税10000元〔（1500000－1300000）
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资源税的概念 http://s.yingle.com/l/cs/677279.html 几种典
型
可
得
利
益
损
失的计
算
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可
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获
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