土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分

第一篇：土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分

土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分

陕西丰瑞律师事务所 罗民，杨安荣

摘 要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。

土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。

实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。

一、土地与地上建筑物的法律关系

建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。[2]在研究土地与建筑物的关系之前，需要说明一点：虽然土地与建筑物的关系不等于土地与房屋或地产与房产的关系，[3]但根据上述定义可知房屋是典型的建筑物，因此本文暂将地上建筑物与地上的房屋不作区分，视为同一概念。

要对地上建筑物进行处分，首先必须明确地上建筑物所有权的归属，即谁享有所有权和处分权。关于土地使用权与建筑物所有权的关系问题，我国学术界长期以来众说纷纭，概括起来主要存在两种观点：一种是房地一体观点，另一种是房地分离观点。

（一）房地一体观点

支持房地一体观点的学者认为，从静态表现看，土地和房屋在物质存在状态上是自然联结在一起的，房产和地产虽然从价值形态上看是两种不同的财产，但由于其自身的固有特性；房地产法律关系的客体——房产、地产是紧密相连、不可分割的不动产；房产所有权和土地使用权是始终共同存在的，不存在有此权而无彼权的情形。从动态表现看，物权设定中房地不可分；物权变更中房地不可分。[4]有学者甚至认为：土地使用权和地上建筑物、其他附着物应视为一体，即应把地上建筑物、其他附着物在本质上视为土地使用权的构成部分。

（二）房地相分离观点

支持房地相分离观点的学者认为：虽然房产与地产在物理形态上紧密联系，但是在法律形态和价值上又具有独立性和可分性。我国土地使用权制度是基于充分利用土地资源的需要而建立的，将土地使用权与建筑物所有权一体化关系予以绝对化，有时会妨碍土地资源的充分利用。[5] “房地一体”的立法模式过分考虑了房地产作为实物形态的不可分性，没有充分考虑二者在价值形态和法律形态上的可分性以及现实经济生活的需要，[6]不利于对各种权利人进行充分保护，不利于界定各种权利和利益，不能充分发挥房地产的价值。

关涛先生认为，土地使用权和建筑物所有权的分离有四种表现形式：一是建筑物作为动产转让时所产生的分离；二是划拨土地使用权和建筑物所有权的分离；三是土地使用权抵押设定后新增建筑所产生的分离；四是租地建房时所产生的分离。

（三）笔者意见

1、我国目前立法采用的是“房地一体”原则。

《城市房屋租赁管理办法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权抵押、转让时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押或转让。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

《物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

上述规定均体现了“房地一体”的立法本意，明确了“房地一体”模式的基本特点，即“房同地走、地同房走”，房地依法同时进行交易。

2、笔者认为，对于“房地一体”的正确理解应包括两个方面：一是土地使用权与建筑物所有权应是相互独立的权利；二是两种权利必须依法同时进入交易机制，应“同时转让、同时抵押”。将地上建筑物、其他附着物在本质上视为土地使用权的构成部分的观点有些狭隘，既不符合立法本意，也不符合社会现实和经济发展的需要。

3、为适应不断发展的现实需要，充分考虑实践活动的复杂性，在坚持“房

地同时走”的原则下，允许在一定情况下的“房地分离”，应是一种合理的补充和完善。考察世界各国近现代立法实践，包括德国、日本和台湾等地区，该立法思路和模式正在越来越普遍地适用。

土地使用权和地上建筑物所有权相分离的实际案例在我国也不鲜见。鉴于此，我国法规也有一些例外性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。考察该例外性规定可知：在特定情形下，土地使用权和房屋所有权是可以分割转让的，但应依法履行批准手续。但是，该文件仅为“暂行条例”，效力不但不稳定而且层级较低，相较于复杂现实情况也显得不够全面。2007年颁布的《物权法》亦未涉及 “房地分离”的相关问题。因此“房地分离”客观存在的现实与解决规范的缺位形成较大反差，给实践中房地产的交易带来了许多问题，也给司法带来诸多不便。笔者认为，我国针对实际存在的“房地分离”现实问题的补充立法还有待进一步完善。

二、土地储备过程中地上建筑物的归属

土地储备过程中，地上存在建筑物的原因主要有两种：一是纳入储备时，土地上原来就有的；二是纳入储备后基于某种原因新建的。对于储备时地上原来就有的建筑物又分为两类，一类是不适应规划用途的，此类建筑物处置比较简单，就是政府整体收回国家所有后进行拆迁；另一类是在政府将土地纳入储备后地上建筑物不必拆建可继续保留使用的，此类建筑物其处置要复杂得多，问题也就相对要多。[7]

（一）不必拆除可继续保留使用的地上建筑物的归属

根据土地储备管理相关规定，可以纳入土地储备范围的土地主要包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地及其它依法取得的土地。上述能够纳入储备范围的土地归纳起来主要包括两类：第一类是给付一定对价后纳入储备的土地，包括：收购的土地和行使优先购买权取得的土地；第二类是无需给付相应对价即可纳入储备的土地，主要是指依法收回的国有土地。

1、根据《民法通则》规定的等价有偿原则，在国家收购或者行使优先权购买土地（包括地上建筑物）时，国家是以一个普通的民事主体的身份存在的，在其给付了相应对价之后，有权获得相应的利益，即地上建筑物的所有权。因此，一般情况下，国家通过收购或行使优先权购买土地（包括地上建筑物）并将其纳入储备后，其地上原来存在的建筑物所有权归属于国家。

2、对于无需给付相应对价即可纳入储备的土地，其地上建筑物的归属问题相对比较复杂。无需给付相应对价即可纳入储备的土地主要是指依法收回的国有土地。依法无偿收回的国有土地主要包括六种：一是因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的；二是公路、矿场等经核准报废的；三是土地出让、租赁等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用权人在规定的期限内未申请续期或者虽申请续期未获批准的（住宅用地除外）；四是土地使用权人闲置土地，依据《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定，应当收回土地的；五是因土地使用权人未按照土地出让合同的约定支付土地使用权出让金，出让方解除土地使用权出让合同的；六是其他可以依法收回国有土地使用权的。[①]在上述第三种和第五种情形下，纳入储备的土地上存在不必拆除可继续使用的地上建筑物的可能性最大。在这两种情况下，地上建筑物所有权应如何确定呢？

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得”，即当土地出让期满后，地上建筑物应归国家所有。对此学界持保留意见，有学者认为：地上建筑物和其他附着物是土地使用权人在土地上进行大量投资的结果，受法律保护；除因标的物灭失、取得时效、所有人抛弃及其他事由而消灭外，建筑物所有权应长期存续。因此，依合同收回土地使用权与依国家权力强制无偿取得土地建筑物和其他附着物所有权是两种性质完全不同的法律关系。土地使用权期满，国家可以无偿收回土地使用权，但不能以行政命令强制无偿取得建筑物和其他附着物的所有权。[8]当土地使用权期限届满，由国家无偿收回时，国家对地上建筑物理所当然应给予权利所有人以合理的而不是“适当”的补偿。[9]

笔者认为土地出让期满后，地上建筑物原则上应归国家所有；但是在此情形下，国家应给予建筑物所有权人合理的补偿。

（二）地上新建建筑物的归属

土地纳入储备后，基于公共利益或其他原因的需要在储备的土地上新建建筑物的，此时政府是国有土地使用权的合法权利人，政府应是在该储备土地上进行投资建设的合法主体，因此政府当然地拥有地上新建建筑物的所有权。

综合上述分析，笔者认为土地纳入储备后，地上建筑物原则上均应为国家所有，但国家应为获得建筑物所有权付出相应对价，支付对价的方式比较复杂，也比较多样。实践中代表政府进行支付对价的单位为土地管理和储备相关部门，如国土局、土地储备中心等。

三、储备土地出让过程中地上建筑物的处分

根据上文所述，土地纳入储备后原则上国家对地上建筑物拥有所有权，即享有占有、使用、收益和处分的权利。“物之使用、收益，皆以占有为必要”。[10]处分则是所有人对所有物在事实上或法律上进行处分，从而变更、消灭物的存在状态或改变物的权利归属，[11]以实现所有物的价值。在国家在拥有地上建筑物所有权期间，有权对地上建筑物进行合法的处分，避免因资源闲置带来不必要的浪费。根据相关规定并结合实际，笔者认为对地上建筑物的处分主要包括拆除、租赁、抵押和转让四种方式。

（一）储备土地出让前地上建筑物的处分

1、拆除

土地储备后，对于那些不适应规划用途或者违章的地上建筑应予拆除。所

谓违章建筑，系指未经规划土地主管部门审批、未领取《建设工程规划许可证》或《临时建设工程许可证》，擅自建筑的建筑物和构筑物，[②]主要包括违背规划类、非法用地类、不当施工类的和临建超期这四类。[12]为了保证土地出让的有效性和效益性，储备土地出让前，政府可以对以上四类建筑物予以拆除。

2、租赁

房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。房屋租赁，是指房屋所有权

人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。[③]房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均属于租赁行为。

根据《土地储备管理办法》，土地纳入储备后出让前地上建筑物不必拆建可继续保留使用的，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。当然，因利用取得的收益应归入政府财政收入。此种处分方式不仅有利于土地和房产资源的充分利用，而且还可以通过收取租金增加政府的财政收入。

在建筑物租赁期间，若土地使用权出让，地上存在建筑物和租赁的事实应在出让公告中充分披露；地上建筑物原则上应与土地使用权同时出让给同一主体。根据“买卖不破租赁”原则，原租赁协议仍需继续执行，只是履行出租义务和收取租金的主体将由代表政府的相关部门变更为建筑物的受让人。

3、抵押

抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

储备土地出让前，地上建筑物的抵押主要涉及两方面的问题，一是土地出让前地上建筑物能否单独抵押；二是抵押后土地使用权是否能继续出让。

实践中，土地储备和管理相关部门以未出让的土地及地上建筑物抵押，主要是为融资，方便向银行申请贷款。对于未出让的土地能否作为抵押物，理论上存在争议，实践中也出了不少问题。鉴于此，抵押权人对于接受未出让土地及地上建筑物作为抵押物，态度越来越谨慎。在抵押权人接受未出让土地及地上建筑物作为抵押物的情形下，地上建筑物原则上也不得单独抵押，应与土地使用权一并抵押。

若该块土地在抵押期内无出让计划，则抵押对出让行为影响较小。若该块土地在抵押期内有出让的计划，则抵押对出让行为影响较大。此时应采取如下处理方式，首先将抵押的实际情况在出让公告中充分披露，其次出让实现后，应办理抵押人变更登记至土地使用权受让人相关事宜。在此情形下，土地使用权和地上建筑物所有权在出让前已存在重大瑕疵，对于受让人风险较大，出让行为涉及的问题会因此较为复杂。

4、转让

房产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房产转让亦是房地产市场中一种重要的交易方式之一。储备土地出让前地上建筑物的转让，主要涉及的是建筑物能否单独转让的问题。笔者认为，土地收储后出让前，建筑物不宜单独转让。若建筑物所有权脱离土地使用权单独行使，必然会出现建筑物所有人实际上在利用土地却无使用土地的合法依据；同时，土地使用权人在拥有使用权的土地上保有或新建地上建筑物的目的就难以实现。另一方面，单独地产仅具有升值潜力和经济效益上的可期待性，而不具有现实和实在的使用价值，只有房屋建成后，地产才能以地价融于房价之中的形式来表现，并实现其真正的经济价值。若受让人无法在其拥有使用权的土地上进行投资并获取利益，那么这无疑是一块“死地”。这种情形，也与我国“房地同时走”的立法原则相冲突。

综上，为保证储备土地的顺利出让，出让前其地上建筑物若可以继续留存使用，最好的处分方式是出租，此方式一举三得，既不会过于影响日后储备土地的出让，也不会造成房屋的闲置浪费，同时还可以通过收取租金的方式在一定程度上增加政府的收入。此外，以土地和地上建筑物抵押也在一定程度上可行，但抵押期限应以出让计划日期为限。单独转让地上建筑物原则上不可行。

（二）土地出让时地上建筑物的处分

在土地出让时如何处分地上建筑物的问题上，各地采用的方式不尽一致，主要包括以下两种模式：

1、“整体收购，整体评估、整体出让”模式

土地主管部门在土地出让公告中明确写明“土地使用权与地上建筑物公开出让”。在签署《国有土地使用权出让合同》时，双方详细描述建筑物和其他地上物的实际状况。在该模式下，土地出让金及地上建筑物的价款统一视为土地出让金的组成部分，土地出让部门向土地使用权受让人统一出具土地使用权出让金发票。

2、“国有土地使用权招拍挂出让，房产自行转让”模式

该模式具体操作步骤如下：

第一，在土地储备时，明确收购标的物为国有土地使用权，规划红线范围内涉及的拟保留建筑物不列入收购范围，但以评估价为依据约定转让价格，作为土地收购的一项要约条件在土地收购合同中体现。

第二，在对土地重新招拍挂出让时，明确出让标的为国有土地使用权，同时明确告知受让人须同时按约定价格向原产权人购得该地块上的保留房产等有关事宜，并作为受让该地块国有土地使用权的公开条件对外公告。

第三，在国有土地使用权出让成交后，所涉及房产转让有关事宜由转让双方自行办理，并按规定交付相关税费，土地部门对双方的履约承担监督和协调的责任。[13]

3、两种模式评价

（1）“整体收购，整体评估、整体出让”模式

该模式可最大程度上维护交易安全，简化房地交易程序，避免出现不同主体间的权利义务冲突。实践中，采用该模式的情形比较普遍。但是，该模式也存在一些问题，主要为：从理论上讲，土地管理部门出让的标的物应仅为国有土地使用权，将地上建筑物同时作为出让标的物缺乏法律依据，涉嫌违法。有人甚至认为，土地出让部门采用该模式有越权之嫌。

（2）“国有土地使用权招拍挂出让，房产自行转让”模式

采用该模式避免了上述“违法”和“越权”之嫌。但是，该模式也存在一些问题：首先，在该模式下，建筑物原所有人需与土地使用权受让人协商建筑物所有权转让相关事宜，协商内容包括但不限于价格；若协商不顺利，该以何种程序处理，最终由哪个机关裁决，法律均无明文规定，在实践中更易形成僵局，使问题变得复杂和难以解决。其次，若建筑物原为国有资产，以协商的方式转让建筑物又与国有资产管理相关法律法规确定的“国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所以公开竞价的方式进行”的原则相违背，甚至涉嫌违法。再次，在土地收储和整理过程中，土地储备部门与地上建筑物所有人之间的关系也会变得复杂，存在出现纠纷的隐患。

（3）笔者认为，虽然“整体收购，整体评估、整体出让”的模式在理论上存在一定瑕疵，但是实践中仍宜更多采用该模式，主要理由为：首先，该模式与我国“房地一体”的大原则相一致。其次，该模式实践中会避免更多违法嫌疑和不必要的权利纠纷。再次，在实践中尚未寻找到更完善的操作模式的情形下，综合考量上述两种模式，应根据“两害取其轻”的原则进行取舍。

（三）土地出让后地上建筑物的处分

笔者曾遇到这样的案例：土地储备部门根据实际需要在储备土地上新建了建筑物，但由于某些原因仅出让了土地使用权，对建筑物未作处理。出现该类情形，应如何处理呢？

笔者认为，这种情形是土地使用权与建筑物所有权相分离的又一情形。贯彻“房地一体”的原则，将建筑物所有权转让给土地使用权受让人，是较为稳妥的处理方式。这样，不仅可以最大程度维护交易安全，而且可以避免房产与地产分别属于不同的权利主体而产生的利益冲突。

在该情形下，地上建筑物应为国有资产，而实践中交易却只能采用协商的方式进行。那么，该操作模式是否违背“国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所以公开竞价的方式进行”的原则呢？笔者认为，这确实是一个瑕疵，但是实践中尚未找到更好的解决方案，可以理解为现有法律环境下的一个缺憾。鉴于此，笔者建议，为尽量弥补瑕疵，相关主管部门（如土地储备中心）在操作过程中应注意两个问题：一是，转让前应对建筑物进行审计和评估，最终商定的转让价格不应低于评估价；二是，交易应取得国资管理部门的批准，并在转让合同中注明“合同生效以相关国资管理部门批准为前提”。

四、结论

综上所述，在土地储备和出让过程中，地上建筑物的归属及处分相关问题比较多样，也比较复杂“房地一体”与“房地分离”的处分模式各有利弊。我国关于土地使用权和地上建筑物所有权关系主要采用“房地一体”的立法原则。在我国现实情况下，房地一体模式有利于简化土地与房屋间的权利关系，有利于房地产的统一管理，也有利于减少因土地与房屋分离而引起的各种纠纷，具有现实意义。在我国目前法律环境下，综合考虑各种因素，笔者认为地上建筑物归属和处分应主要以“房地一体”模式（即“土地使用权和地上建筑物所有权一并处分”）为主要原则和出发点。对于实践中客观存在的“房地分离”案例，分析问题和解决问题也应秉承这一原则，充分利用土地储备和出让过程的每个环节，尽量将建筑物所有权与土地使用权归并于同一法律主体，实现“房地合一”。这样不但可以消除现存的潜在纠纷，而且能够有效避免产生新的不必要的权利冲突，利于社会的和谐和稳定。

第二篇：地上设施周围建筑物保护措施

地上设施周围建筑物保护措施

第一节

地上设施周围建筑物保护措施

通过现场勘察，我们在施工时将采取以下保护措施：

一、组织措施

1、首先在工程施工前，加强对施工区域管线的调查工作，将工作做在前面，防患于未然。

2、明确项目的保护构筑物和管线工作的责任人和专职构筑物管线保护监督员，熟悉周围建筑物及管线情况，并在施工平面图上详细标明，同时根据施工需求提出具体的搬迁及保护措施。

3、坚持按照政府有关要求办理有关手续和对管线的监护，要求有关单位进行现场交底监护工作。

4、必须在持有关管线单位到场的情况下方能进行相关施工。

5、施工前，根据业主和管线单位提供的管线资料采用物探手段对施工范围的管线进行确认，并且开挖样洞，并以书面资料上报业主和监理。

6、对需进行加固保护的管线，召开管线协调会，拟定加固方案。工程施工中，严格按照确定的管线加固方案进行实施。并有管线监护人员和施工单位专职管线监护员进行双监护。出现问题，立即停止施工，并上报业主及有关单位。

7、进行信息化施工，加强对因施工而影响范围的构筑物和管线动态变化的监控，根据监测数据变化的情况，及时调整施工方案，确保道路与管线的正常运行及构筑物的稳定。

8、定期召开与有关管线单位的配合会，随时掌握有关管线的情况，为施工服务。

9、施工中发现管线有异常现象或管位有差异，可能对管网的安全和维修产生影响时应立即停止施工，同时与相关管线单位联系，落实保护管线的措施后方可继续施工。

10、施工过程中发生意外情况，应事先制订好应急措施，配备好抢修器材，以便在管线出现险兆时及时抢修，做到防患于未然。

11、一旦出现管线损坏事故，在24小时内报上级部门和建设单位，特殊管线立即上报，并立即通知有关管线单位要求抢修，组织力量协助抢修。对人为损坏事故，要吸取教训并按“三不放过“的原则进行处理。

12、施工时，施工管理人员必须向一线直接操作人员作好保护管网的交底工作，如因管理不善，措施不当而造成管线事故的有关人员，公司将进行严格处理，以确保管网和构筑物的安全。

二、构筑物保护

1、施工前，对将要拆除的既有结构各设置若干监测标志并编号，通过监理复核后交监理一份书面资料备案。

2、从整个施工过程到竣工结束，须每天复测一次监测点，最后按招标文件要求整理资料成册。

2.1处在降水坡度线范围内的构筑物必须加强观察或尽量不采用降水措施。必须降水的采取相应的加固措施进行加固保护。

2.2对特别危险的构筑物，施工前后必须拍摄影像等资料。

在施工期间进行连续沉降观测，频率为每周二次，需要时适当加密，如发现特殊情况及时停止施工，在查明原因及采取措施后才能继续施工。

三、管线保护

对公用管线的保护，首先采用开挖样洞等方法探测公用管线，摸清管线的位置、深度、直径，在施工图上明确标明，施工前必须进行开挖，使关键部位的管线情况完全暴露。在施工中，将采用适当的方法加以保护。

第二节

新技术、新工艺、专利技术的应用和违约责任承诺

遵循“科技是第一生产力”的原则，广泛应用新技术、新工艺、新产品、新材料“四新”成果，充分发挥科技在施工生产中的先导、保障作用。

一、从技术上保证进度

1、由项目部总工程师全面负责该项目的施工技术管理，项目经理部设置工程技术部，负责制定施工方案，编制施工工艺，及时解决施工中出现的问题，以方案指导施工，防止出现返工现象而影响工期。

2、实行图纸会审制度，在工程开工前己由总工程师组织有关技术人员进行设计图纸会审，并及时向业主和监理工程师提出施工图纸、技术规范和其他技术文件中的错误和不足之处，使工程能顺利进行。

3、采用新技术、新工艺，尽量压缩工序时间，安排好供需衔接，统一调度指挥，使工程有条不紊地进行施工。

4、实行技术交底制度，施工技术人员在施工前认真做好详细的技术交底。

5、施工时采用计算机进行网络管理，确保关键线路上的工序按计划进行，若有滞后，立即采取措施予以弥补。计算机的硬件和软件应满足工地管理的需要，符合业主统一的管理的规定。

二、推广采用新技术、新材料、新工艺，组织好施工生产

1、推行全面质量管理，开展群众性的QC小组活动，在施工中制定全面质量管理、工作规划，超前探索和解决施工中的疑难问题，消除质量通病。

2、用现代化技术设备

工程实施中，将运用高精度的仪器，采用先进的检测手段，控制施工的每个环节。

3、建立完善的技术管理体系

按照实施性施工组织设计确定的施工程序，精心组织流水线平行作业，控制每道工序，狠抓工序衔接，实行施工技术、测量、试验、计量技术资料全过程的标准化管理，做到技术标准、质量标准、管理标准相统一。

4、妥善保管好有关工程进度、质量检验、障碍物拆除以及所有影响本工程的原始记录和照片。

5、按照监理工程师和业主的技术要求，利用人才优势，发挥技术专长，实行规范化、程度化、标准化施工作业，在现场树立典型示范作业面，为创优质工程奠定坚实的技术基础工作。

第三篇：建筑物共有部分权利归属分析

建筑物共有部分权利归属分析

房地产开发经营过程中涉及的小区绿地、道路、地下人防工事、停车场、外墙面、楼顶等权利归属问题，应为建筑物区分所有权调整的范畴。在《物权法》尚未正式通过实施前，以上物权的归属，在法律规定层面上，多数存在缺位，学理上存在争论，现实中也多有争议。因此，笔者试图结合判例、法学理论、法律基本原则进行分析，并提出自己的观点和意见，以期引起房地产开发商注意，避免因不当的处置导致侵权。

按物权基本原则要求物权法定，建筑物区分所有权制度，是在制定《物权法》过程中引入的，此前的法律规定中并无此概念。建筑物区分所有权是一种复合权利。它包含三个权利，这就是对区分所有的建筑物专有部分享有的专有权、对共用部分的共有权，以及对于区分所有建筑物整体享有的成员权。即业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。对于专有部分的权利一般不存在争议，大部分争议是对共有部分。因此，主要对共有部分进行分析。

共用部分的共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。

共用部分的范围采取排除法确定，即规定区分所有建筑物除专有部分之外的其他部分为共用部分。共用部分还可以分为法定共用部分和约定共用部分，只要构造上利用上没有独立性，就属于法定共用部分，通常包含基地、外墙壁、共同墙壁、地板、屋顶、电梯、楼梯、通道、走廊、梁、柱、燃气管、水电系统、电话线、冷暖气系统、庭院绿地、围墙等等。法定共用部分按照不同的作用一般可以分为三类：一是建筑物的基本构造部分，如楼房的外墙、地板、楼顶、通道、楼梯；二是建筑物附属设施，如电梯、中央空调或暖气设施、水电燃气管道系统、地下停车场；三是建筑用地，如基地、绿地、庭院及围墙等。约定共用部分本来具有结构上和使用上的独立性，只是根据区分所有权人之间的自愿约定将其变为共用部分，当然，这种约定不得损害其他区分所有权人的利益。因此，对建筑物内的各部分是否属于共用部分要依具体情况从使用性上区别对待，具体分析。下面对几种主要的共有部分权利归属进行分析。

一、关于附属于建筑物的共有部分的权利归属

关于属于建筑物一部分的共有权涉及的楼道、通风口、电梯间等应属于业主共有，其中，容易发生争议的是楼顶和楼外墙面，笔者认为这些也应属于该建筑物内全体业主所有。

支持上述观点的理论基础是区分专有部分和共有部分的理论，现在通常采用“壁心说和最后粉刷表层说”。在界定区分所有建筑物的相邻区分所有权人各自的专有部分的界限时，其最基本的标准就是境界壁的壁心，在壁心的两侧分别为双方区分所有权人所有。但是这种界定的权利是虚的权利，解决的是相邻的区分所有权人之间的权利界限。在确定专有部分和共用部分的实质界限时，其标准是建筑物的最后粉刷表层。这种界定的是权利的实的权利，其最后粉刷表层之间的境界壁，是共用部分，是建筑物区分所有权中的共有权的标的。在建筑物的顶层，区分所有权人没有与他人相邻，但是确定其专有部分的界限，仍然是壁心，顶层境界壁壁心的下侧，属于区分所有权人的专有部分，建立专有部分的所有权。但是，在界定专有部分和共用部分的界限时，则应以最后粉刷表层为标准，最后粉刷表层之外的顶层楼板，都属于共用部分，为全体区分所有权人所共有。墙面亦然。

对于有的开发商在售房时与购房人签订合同，取得外墙面使用权的情况，笔者认为这涉及权利处置问题，即合同是否得到了全体购房人的认可，因为，墙面的使用权属于全体业主共同共有，有一户不同意，该使用权的让与即属于无权处分行为，从而导致无效。即使全体同意，现行的行政管理规范也不支持这样的处置方式，在建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号）规定：“已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。”如果外墙已经纳入了分摊面积，就不得再行出租、出售。因此，在涉及以上部分的权利时，开发企业应谨慎处理。在这里确定权属的原则，按现行规定是，是否计入了分摊面积，另外，如果其建造成本已经纳入了房屋售价，以一般确权原则（谁投资，谁拥有产权），也应归业主所有。

二、关于绿地、道路及物业管理用房的权利归属

对于建筑物外的绿地，小区道路的使用权以及物业管理用房的所有权，《物权法》（草案）第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。”第四次审议稿修改为：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”

对于绿地和道路，存在两个层面的权利：其

一、土地所有权，属于国家；其

二、土地使用权，属于业主。对于绿地，还存在其地上植

物的所有权。对于《物权法》（草案），有修改意见认为绿地、道路属于公共设施，使用权应归国家。如果绿地、道路属于不同的权利主体，就涉及相邻关系，道路属于通行权，绿地属于景观环境，构成房地产开发项目的组成部分，也是购房者决定购买时考虑的主要因素，在不具备单独的土地使用权情况下，不能为开发商所拥有，除非开发商对其拥有单独的土地使用权。已有因将绿地通过变更规划，在其上插建建筑物，导致业主起诉规划行政部门的案例。考虑《物权法》的立法倾向，绿地、道路的土地使用权一般应认定归全体小区业主共有。对于开发商未经征得全体业主同意，将窗前绿地出售给一楼业主的行为，应属于无权处分行为。

三、关于会所、车库、停车位的权利归属

《物权法》（草案）第三次审议稿规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”由于会所一般是独立建筑物，实践中很少归业主所有，并且所有权归业主所有在经营维修方面也存在困难。因此，在修改后的第四次审议稿中，对于会所归属的规定被取消。对于车库，从近几年售房的实际情况看，有的车库是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。因此，该条修改为：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”(草案四次审议稿第七十六条)

这里对停车位、地下车库规定了依约定的原则，即业主和开发商对于以上物业的权属可以通过合同约定归属，该规定只是一个原则规定，实际情况要复杂得多。

目前存在的停车位权属形式，主要有以下几种：

一是，停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。

二是，停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，首先要向开发商购买停车位的使用权，例如购买70年或者50年的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。

三是，停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。

在处理这类问题时，应该考虑的主要因素：一是土地使用权的归属，而土地使用权归属则应依据土地使用权出让金由谁负担，是否得到规划、国土部门的批准，因为停车位是规划要求的小区配套设施，土地使用权在项目开发中的分割也须经国土部门的同意。二是该停车场由谁投资，是否已作为公用设施分摊到房屋销售价格中。如果就停车场所占用的土地，开发商拥有土地使用权，并能证明开发商承担了投资成本，则开发商可以出售、出租停车位；如果是开发商在全体业主的整体土地使用权上开发的停车场，其再行将所有权或使用权，出售、出租给业主，就不尽合理了，对于这种情况，司法实践中已经有法院判开发商出售地下车位侵权，将停车场产权确权给业主共有的案例：

2003年6月，南京市星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉开发商星汉公司，请求法院判决确认小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。据此，法院作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

在车库或停车位的归属问题上，开发商不能只是考虑同车库购买人和承租人约定，还应该考虑到以下因素，一是土地使用权取得费用和投资是否分摊到房屋售价中，由全体业主负担；二是停车场、停车位占用的土地是否经由规划、国土部门批准，独立作为项目分割；三是在售房时，明示给全体购房者。否则可能会因约定违反相关规定或有违诚实信用原则，显失公平，导致无效或被撤销。

第四篇：土地及地上建筑物转让合同范本

土地及地上建筑物转让合同范本

签约地点：_______________________ 签约日期：_______年_____月_____日

出让方（以下简称“甲方”）：_____________________________ 有效联系地址：________________________________________ 有效联系电话：_____________________ 受让方（以下简称“乙方”）：_____________________________ 有效联系地址：________________________________________ 有效联系电话：_____________________

为了促进不动产资源的合理利用，经甲、乙双方平等、公平、自愿协商一致，就甲方将其位于____________________________________土地的使用权及其地上建筑物使用权转让给乙方的有关事宜，订立本合同，以供共同遵守。

一、土地及地上建筑物位置及面积

甲方同意将甲方于________年____月____日通过拍卖竞价方式受让的位于_____________________________________________土地使用权（以下简称“土地”）及其地上建筑物（以下简称“地上建筑物”）所有权转让给乙方。上述土地的土地证号为__________________号，土地使用权面积约_________平方米(具体以规划红线图和国土部门核发的土地使用权证为准)其具体位置见附图所示。地上建筑物为_____层，____________结构，建筑面积___________，___证号为_______。

二、土地及地上建筑物转让条件

甲方已向乙方充分、准确告知土地和地上建筑物现状和租赁情况，乙方对此并无异议，同意受让土地及地上建筑物。

三、转让款：

1、本宗土地及地上建筑物转让款共为人民币___________万元（大写：_____________________________）。

2、所转让土地的面积最终以国土部门核发给乙方的土地使用权证书上所确认的面积为准，甲、乙双方不再就面积差异补、退转让差价。

四、转让价款的支付方式：

1、甲、乙双方同意本合同转让款全部付至以下账户： 户名：___________________________________ 账号：___________________________________ 开户行：_________________________________ 乙方将转让款付至上述账户即视为甲收到乙方相应的转让款，除双方另有约定外，乙方将款项付至其他账户或以其他方式向甲方另行支付转让款的，视为乙方未付款。

2、本合同签订之日乙方向甲方支付转让款人民币______________万元（大写：___________________________）。甲方应向乙方出具收款收据。

五、税费承担

转让价款包含土地登记至甲方或甲方指定方名下的税费，土地从甲方或甲方指定方变更登记至乙方或乙方指定方名下所产生的甲、乙双方税费由乙方承担。

六、土地转让手续

1、土地登记至甲方或甲方指定方名下的手续由甲方负责。

2、土地从甲方或甲方指定方名下变更至乙方或乙方指定方名下的手续由乙方负责，甲方提供必要的协助。

七、各方权利义务：

（一）甲方权利义务

1、甲方应在本协议签订之日起_____个工作日内将土地使用权权属办至甲方或甲方指定方_____________名下。

2、甲方应按转让款金额向乙方提供本次土地转让的成本发票，___________万元额度以内的发票，税金由甲方承担，超出___________万元额度的发票，税金由乙方承担。其中，甲、乙双方同意___________发票金额为_________万元，超出此金额的___________发票甲方无义务提供。

3、甲方委托居间方代为向乙方交付发票，如乙方延期支付转让款或支付发票税金，甲方或居间方有权暂缓向乙方提供土地成本发票。

4、根据乙方要求，协助乙方处理土地及地上建筑物的租赁关系。

5、自乙方付清本次土地及地上建筑物的全部转让款并且土地使用权变更登记至乙方或乙方指定方名下之日（以向土地主管行政部门递交申请之日为准）起______个工作日内，甲方向乙方移交与土地及地上建筑物有关的证照、文件、资料、物品，届时甲、乙双方可签署移交清单。

(二)乙方权利义务

1、乙方应按本合同约定支付转让款给甲方。

2、乙方应提供协助办理国有土地使用权证所需的相关资料。

3、自乙方付清本次土地及地上建筑物的全部转让款并且土地使用权变更登记至乙方或乙方指定方名下之日（以向土地主管行政部门递交申请之日为准）起，土地及地上建筑物有关的全部权利义务、责任和风险由乙方享有和承担，相关法律关系由乙方处理。

八、违约责任

1、如因甲方责任，导致土地使用权未能按期变更至甲方或甲方指定方名下的，则甲方应按延期天数，每日赔偿乙方已付转让款总额_____的违约金。

2、如乙方不能按时支付每期转让款的，从逾期之日起，乙方应向甲方支付违约金，违约金按迟延支付转让款总额每天____计算，超过一个月的，甲方并有权解除合同，且已收乙方款项不予退还。

九、特别约定：

1、本合同是甲、乙双方转让合同项下土地使用权及地上建筑物所有权的真实意思表示，但在办理有关过户手续时双方所依有关主管部门提供的合同范本而签订的合同与本合同约定不一致的，以本合同为准。

2、甲、乙双方就本合同发生纠纷的，应友好协商，相关权利义务归甲、乙双方享有和承担，与代收款人无关。

3、本合同转让款包含土地及地上建筑物截至本合同签订日止存在的租赁合同关系解约违约赔偿款人民币_________万元（大写：___________________________），如因乙方开发需要，需解除上述租赁合同关系的，则甲方以_________万元额度为限承担解约赔偿款项支付责任，超出_________万元以外的款项或其他法律责任由乙方承担。如甲方或乙方无需向承租方支付违约赔偿的，则甲方在上述租赁关系租赁期限届满之日起______个月内向乙方无息退回_________万元。

4、本合同未尽事宜甲、乙双方可签订补充协议。

十、在履行合同中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向协议签订地有管辖权的人民法院提出诉讼。

十一、本合同经甲、乙双方签字盖章后即生效，本合同一式三份，甲方执两份，乙方执一份，均具同等法律效力。

十二、甲、乙双方确认，在本协议中记载的联系地址、电话、为双方有效联系地址和电话，任一方如有变更，应于变更之日起3日内书面通知对方，否则视为没有变更。

出让方（甲方）：__________________ 受让方（乙方）：__________________ 法定代表人：__________________ 签订日期：_______年____月____日

附：

1、出让方身份证复印件；

2、受让方营业执照；

3、受让方组织机构代码证；

4、土地相关凭证文件；

5、《拍卖成交确认书》；

第五篇：没收违法土地上的建筑物的办理

办理土地违法案件中没收违法建筑的相关规定的参考

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国行政处罚法》,《国土资源违法行为查处工作规程》、《重庆市查处违法建筑若干规定》（282号令）、《重庆市罚款和没收财物管理条例》、《国土资源部国土听证规定》、《行政诉讼法》、《行政复议法》。

1.所称违法用地建筑物，是指土地行政主管部门在行政执法过程中，依法没收的当事人在违法使用土地上新建，且符合土地利用总体规划的建筑物和其他设施（以下简称违法用地建筑物）。

2可以处没收所占土地上的新建的建筑物和其他设施的违法占地行为和处罚依据如下:(一)擅自将农用地改为建设用地的，但符合土地利用总体规划的 , 没收在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，可并处罚款

1、《中华人民共和国土地管理法》第七十三条

2、《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十八条

(二)非法占用土地

责令退还土地；限期拆除或没收地上新建的建筑物和设施；可并处罚款

1、《中华人民共和国土地管理法》第七十六条

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条

3,履行的程序和履行程序的依据

根据《国土资源违法行为查处工作规程》

1,受理案件,2符合查处条件的立案查处3,调查勘测清楚具体违法事实违法主体违法责任4,行政处罚意见的审批,5,下达行政处罚决定.6，听证:对做出没收的处罚按照职权或者根据当事人在收到告知书之日起三日（遇节假日顺延）内按照《国土资源部国土听证规定》组织听证 7.被处罚人在收到决定书之日起十五日内（遇节假日顺延）自行履行本处罚决定履行没收建筑物和其他设施的处罚的程序

8、履行处罚程序不受行政诉讼或者行政复议的影响,如果对行政处罚不服,被处罚人可在接到决定书之日起60日内向重庆市国土资源和房屋管理局和万盛经开区管委会申请行政复议，或者在三个月内向綦江人民法院提起诉讼。逾期既不申请复议又不起诉，也不履行本处罚决定，我局将依法申请法院强制执行。

9、对违法没收的财物和撤销、变更的行政处罚需要退赔的，按《国家赔偿法》等有关法律、法规规定退赔。

4,履行没收建筑物和其他设施的处罚的程序的详细程序和依据： 根据《行政处罚法》和《重庆市罚款和没收财物管理条例》

（1）当事人在行政处罚决定书限定的期限内自动腾空违法用地建筑物的，由作出行政处罚决定的土地行政主管部门对其封存，并自封存之日起5日内将其移交区财政局，行政机关依法没收违法所得和没收非法财物必须向当事人开具规定的专用收据（该收据是行政机关依据其实施罚款和没收财物的法律、法规、规章向同级财政部门领取的专用收据），不开具专用1 收据或专用收据不符合规定的，当事人有权拒交。

（2）当事人在行政处罚决定书限定的期限内未自动腾空违法用地建筑物的，作出行政处罚决定的土地行政主管部门向当事人发出腾房通知书；在腾房通知书限定的期限届满仍不腾房的，作出行政处罚决定的土地行政主管部门应当依法申请人民法院强制执行

（3）移交没收的违法建筑

根据《《中华人民共和国行政处罚法》 第五十三条，《重庆市罚款和没收财物管理条例》第十七条，第十八条和第十九条

除依法可以由行政机关直接处理的物资外，行政机关应当自没收之日起五日内将没收物资交同级财政部门处理。

土地行政主管部门移交违法用地建筑物，应当制作移交通知书及清单，并将移交通知书及清单、《土地违法案件行政处罚决定书》、强制执行法律文书、行政复议或行政诉讼文书一并移交。

移交清单应当注明违法用地建筑物的建设单位或个人、建筑物的位置、数量、建筑面积、占地面积、建筑物结构和移交时间等。移交清单一式两份，由移交单位和接收单位双方签字盖章。

违法用地建筑物处置后所得款项全额上缴同级政府财政主管部门。处置违法用地所需经费，经土地行政主管部门申请后由同级人民政府另行拨付。

依法没收的非法财物必须按照国家规定公开拍卖或者按照国家有关规定处理。

罚款、没收违法所得或者没收非法财物拍卖的款项，必须全部上缴国库，任何行政机关或者个人不得以任何形式截留、私分或者变相私分；财政部门不得以任何形式向作出行政处罚决定的行政机关返还罚款、没收的违法所得或者返还没收非法财物的拍卖款项。

根据

根据《重庆市罚款和没收财物管理条例》 财政部门对行政机关没收的物资，可以根据实际情况，委托该行政机关保管或处理。

行政机关对受委托保管的没收物资不得使用、调换和擅自处理，并确保其安全、完整。

行政机关对受委托处理的没收物资应到财政部门指定的场所处理。

财政部门的工作

对行政机关上交的没收物资必须委托管委会指定的拍卖机构公开拍卖。法律、法规另有规定的除外。

财政部门对接收的违法用地建筑物应当登记造册。应当委托房屋安全鉴定和消防部门对违法用地建筑物进行鉴定；对于可以保留使用的违法用地建筑物由具有合格资质的资产评估机构进行评估，以资产评估机构出具的评估报告作为登记造册和处置的依据。

财政部门对行政机关没收的物资，可以根据实际情况，委托该行政机关保管或处理

在接受委托后，行政机关应当将依法直接处理或受委托处理的没收物资的变价款，自处理之日起二日内缴付财政局代收机构。

财政局依法处理的物资需要办理入户、过户、登记手续的，有关部门应依法办理。

5.关于处置中的合法化问题的建议

对于可以保留使用的违法用地建筑物按以下方式处置：

（一）对于经营性用地上的建筑物，在依法补办建设用地审批手续后，连同土地一并依2 照《中华人民共和国拍卖法》等法律法规的规定进行拍卖；

（二）对于非经营性用地上的建筑物，在依法补办建设用地审批手续后，可以由原违法用地的当事人申请回购；

（三）对于政府出资的公益事业的建筑物，由当地区县政府报经市政府同意，依法补办建设用地审批手续后，可以无偿返还。

对原违法用地当事人要求回购非经营性用地上的建筑物的，应由当事人提出申请，财政局按评估报告确定的价格与当事人办理回购手续。违法用地当事人不回购的，可由同一集体经济组织内的其他人购买。

处置违法用地建筑物后，当事人凭拍卖成交书或回购协议书、缴款凭证到违法用地建筑物所在地的土地与房屋行政主管部门办理土地和房屋产权登记手续，相关税费由当事人承担。