4大最新政策对中国零售市场的影响（5篇）

第一篇：4大最新政策对中国零售市场的影响

4大最新政策对中国零售市场的影响

...规模达到全球第二大的中国零售市场现在走到了十字路口。在2014年，零售商和快消品公司都感觉到保持销售和利润的增长变得非常困难。无论是宏观经济、零售环境，还是电子商务、数字化生活领域，中国市场都已经进入了快速变革期，零售商和制造商们面对的是异常艰巨的挑战，但同时也是史无前例的机遇。在此关键时刻，Kantar Retail重磅发布2014中国零售市场报告——处在转折点的中国零售市场，下面是报告执行摘要的上半部分。1宏观经济环境2014年对于中国来说是个经济转型的年份，全年的GDP可能首次未能达到政府年初预计的7.5％的增长目标，这是1999年以来未曾发生过的事件。大多数经济学家预计中国2014年的GDP增长为7.4％，是1990年以来最低的。社会零售总额的增长速度也在放慢，2014年6月以后每个月的同比增长都在下降。受到整体环境的拖累，许多大型连锁超市的同店销售增长率(Same Store Sales Growth)都在下降。

部分零售商同店销售增长率变化

零售商和制造商都应该清楚认识到中国消费者和中国政府的政策变化，这样才能制定出转型期间的最佳应对策略。中国消费者支出模式的变化

随着中国消费者的生活水平不断提高，生活必需品和日常消费品方面的支出占家庭总体支出的比例开始降低。与之相反，与交通、通讯、文化、教育和娱乐相关的产品和服务将占据中国家庭支出的更大比例。

中国消费者不同品类的支出比例变化

农村零售市场对于整体零售增长的贡献度越来越高，因为总体来说农村消费者的信心高于城市居民。随着城乡收入差距的缩小，农村消费者买的东西越来越多。

城镇与农村居民对社会零售总额增长的贡献

最新政策对零售市场产生的影响

货币政策由中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平所发起的反腐败及打击公款奢靡消费的运动在全国得到了坚决的执行，这极大地压缩了公务系统的消费，并重创了礼品卡和高端商品的销售。

单独二孩政策成立于2013年的中国(上海)自由贸易试验区是中国政府通过减少政府管制来推动跨境商务发展的实验田。这一模式可能会被复制到更多的中国大城市，例如天津、重庆和厦门。由中央政府推动的这一试验意味着外国品牌进入中国的关税和物流成本都会降低，但这也意味着竞争会更激烈。2零售市场格局动荡超大型卖场的黄金时代已经结束。单一的零售业态无法满足中国消费者的多样化需求-中国零售市场的格局在动荡中日趋多样化。渠道份额的变化

不同零售业态的销售份额变化

身陷泥潭的大卖场-根据Kantar Retail的监测，大卖场依然占中国零售业所有业态销售额的62.4％，但是它的增长相对于其它渠道而言已经显得后劲不足。由于竞争加剧，以及租金和人力成本不断上升，不少大卖场的净利润率开始下降。

欣欣向荣的高端超市、个人护理店及现购自运店(Cash & Carry)-这些相对较新较小的渠道在中国的发展速度飞快，主要原因是它们能提供与众不同的品类和高端的购物环境。便利店-这一业态是所有被我们监测的渠道中分布网络最广的。在过去五年中，便利店的平均年化销售增长速度达到了15.6%。它在中国的扩张还将继续下去，因为中国消费者的价格敏感度下降，而更关心地理位置和购物的方便程度。正在兴起的自动售货机-中国自动售货机的普及率相当低，一共只有100,000台(日本有550万台)。以友宝自助便利店为代表的新一代自动售货机将产品售卖、社交媒体、移动支付，以及数字营销集合到了一起。我们认为这样的业态在中国拥有巨大的发展潜力。

友宝自助便利店

本土零售商的崛起以华润和永辉为代表的中国本土零售商这几年强势崛起，成为了中国零售行业的统治者，而像沃尔玛和家乐福这样曾经风光无限的外资品牌现在则苦苦支撑着不被领先者拉开更大的差距。与国际零售商相比，中国公司采取了更积极进取的手段来扩张市场份额。华润收购了亏损的乐购中国业务，一跃成为中国最大的零售公司。而永辉凭借着自己出色的业绩赢得了怡和洋行旗下的牛奶国际公司(The Dairy Farm Company)56.9亿人民币(约9.25亿美元)的注资，还与牛奶国际在2014年达成了商业运营合作协议。

国际零售商与本土零售商的销售份额

第二篇：房产政策对房地产市场的短期影响

1、房产政策对房地产市场的短期影响

短期内客户对房地产市场更多的会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善型客户或其他购买第二套住房的客户需求将会受到抑制；对于投资客而言虽然首付比例上升和利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市。总的来讲，政策出台对购房人心理的影响要远远大于实际影响。高端房产业主惜售，转售为租的情况增加，租金呈现明显上升趋势。

据统计七宝板块是上海楼市的交易活跃区。房产税致使住房持有成本“被增加”，为了转嫁成本，这几天一些业主便开始提高租金。“春节之后是租赁期满和合同重签高峰期，大批房东会选择在重新挂牌时小幅抬高租金。比如这个板块的楼盘万兆花园，一般加价幅度在200元/月左右，上调比例不到10%。21世纪不动产公司抽样调查了上海的16个典型二手标杆楼盘，普遍的租金涨幅比例在5%左右。在东方帕提欧、旭辉依云湾等公寓楼盘，少数房源的最高加价额度可达700元/月。

对此，21世纪不动产上海区域市场中心对浦东联洋、浦东北蔡、徐汇中心、长宁古北等板块的抽样调查结果显示：除了刚需买家转租、推升租赁需求之外，卖家转嫁税费成本支持租金上涨的因素将在2011年存在，这意味着租金上涨或难避免。从而租金的上涨在一定程度上也会推动房价的上涨。

2、房产政策对房地产市场的中长期影响

首先我们必须承认政策的出台对于促进房地产市场健康发展是起到作用的。但这次调控不仅是杀掉了投资投机需求，改善性需求也被严重误伤。购房成本加大，新购房者会暂缓购房，但原有的房产呢（不管是投资还是投机）？既然限购了，可能有大量房产的人也会不急于出手了！既然信贷政策紧了，那以前的政策还算很好了，出手了就没有这样的机会了，所以没有很好投资渠道的情况下还是保留为上。新房相对购买力被动降低，存量房惜售导致供应量降低，投资缺少渠道，下一步市场会更加危险。这种危险表现在政策执行前的恐慌买进和政策执行后短期的成交量急剧降低以及政策执行相对一段时间的市场再次爆发。对于高端物业更加是如此，新政规定70%要建小户型，那么市场上的大面积物业数量会越来越少，但是随着居民生活水平的提高，收入的增加，对于居住的要求也在不断提高，大户型的需求只会越来越大；供应量越来越少，需求却越来越大，结果会怎么样呢？

3、房产政策对于别墅市场的影响

由于政策对于人心理的影响会更大一些，虽然别墅具有明显的稀缺性，但是短期内依然会出现持币观望的情况。但是，中长期别墅的价格依然会非常坚挺。

由于土地政策越来越严格，别墅将会越来越稀缺。2010年9月26日，国土资源部、住房和城建不联合发布《关于进一步加强地产用地建设管理调控的通知》（国土资发（2010）151号），要求出让住宅用地的容积率指标必须大于1。这样一来，别墅产品将会越来越稀缺，未来的升值潜力较大。不管市场形势如何变化，别墅都具有良好的保值能力。另外，通胀并没有结束，土地的保值增值性又显而易见，高端客户持有大量现金在手上，必然会不断缩水，而作为稀缺产品同时又能够占有大面积土地的别墅产品，无论是作为短期规避风险还是长期的资产配置别墅都将成为最佳选择。

近年涉及别墅的调控政策。2003年2月8号，国土资源部下发《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》要求“停止别墅类用地供应。”2003年9月14日，国土资源部下发《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，重申停止申请报批别墅用地。2006年5月31日，国土资源部下发《关于方前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。停批别墅用地的政策带动了别墅的价格走高。“物以稀为贵”，停批土地后，别墅卖掉一栋少一栋，别墅稀缺性在将来会更明显，别墅价格应该会继续走偶高。别墅项目大多建在近郊等政府配套尚未完善地去，这些区域将会使政府今后几年大量投入资金重点发展区域。

严厉的楼市调控政策似乎看不到终点，也正是在此时此刻，一直不享受宽松政策的别墅，反倒成为很多人心目中保值增值的首选。据数据统计，相对于普通住宅在新政发布后的成交量应声而落的情况，别墅市场却依然保持平稳，成交量未有明显变化。通货膨胀日益严峻，个人资产不断缩水，所有人都在讨论如何保值，别墅作为不可再生资源的土地市场，逐渐成为更多人青睐的资产保值和增值方式。

严厉的楼市调控政策似乎看不到终点，也正是在此时此刻，一直不享受宽松政策的别墅，反倒成为很多人心目中保值增值的首选。据数据统计，相对于普通住宅在新政发布后的成交量应声而落的情况，别墅市场却依然保持平稳，成交量未有明显变化。

长期以来，别墅类物业一直被信贷、税收、土地等方面的政策严格控制，因此，形成了以一次性付款为主的住房消费模式，也正因如此，三套房停贷几乎对于别墅市场没有实质性的影响。

新政对别墅市场有一定影响，而且是积极的影响。新政对于土地的相关规定，现在只有22%的土地允许做100平米以上的房屋，从这个政策看，豪宅产品列入更稀缺的范围里面，成为深受大家喜爱的保值增值产品首选。虽然现在新政沸沸扬扬，但政策对别墅价格的影响不大，购买别墅的客户一般不受政府政策的影响，尤其购买独栋的客户基本不采取按揭，市场才是真正决定别墅价格的关键因素。

我们来算一笔账，别墅的首付款一直就是50%，所以在这一点上与新政没有关系，其次就是月供，与大户型的洋房比较起来，200多平米的别墅也不算是大价钱，而且在未来的升值空间中，别墅资源将越来越稀缺，而洋房或者跃层则可以增多，所以自然是别墅的升值潜力要更高一些。

最近几年，越来越多高端购房者把目光投向了一些离城市很近的别墅。城市别墅不仅是一种建筑形式，更是一种生活形态。城市别墅聚合了城市和别墅的特质，成为城市新贵的专属。

4、关于客户交房事宜的协调：200#餐厅年面移门需要整改。227#绿化需要补种，及进门处雨水管需要更换。

第三篇：客源国旅游政策对中国的影响

客源国旅游政策对中国的影响

首先，从好的方面来说，中国的旅游业的日益发展，使中国成为其他国家的客源国，中华民族悠久的历史和文化吸引了越来越多的外游客。

中国出境市场增势强劲，既大大增进了中外人民之间的友谊与了解，开辟了中国人“走出去”宣传中国的广阔途径，推动了中国与世界各国在经贸、文化等各个领域的全面发展，也大大带动了入境旅游的更大发展，完善了我国旅游业的产业格局，促进了中外双向旅游交流与人员互动。

中国巨大的出境旅游市场已引起全球瞩目和举世关注，成为我国对外关系与交流往来进程中新的亮点和重要生力军。开放本国为中国公民出国旅游目的地，已成为近几年外国首脑与我国领导人会谈时的一个重要议题，有力而且有效地配合了我外交工作，生动而且广泛地向世界宣传了中国的“经济奇迹”和社会进步。作为我国旅游业加快对外开放和我国国际地位明显提升的重要标志，我国旅游目的地开放工作全面推进，加速巩固，捷报频传，呈现出力度持续加大、范围逐步扩大、成果日益丰硕的积极变化，不断为蓬勃发展的中国增光添彩，不断为实现我国全面建设小康社会的目标添砖加瓦。

特别是今年5月份以来，在成功开放欧盟市场的基础上，我旅游目的地开放速度进一步加快、范围进一步扩大、影响进一步增强，先后与11个国家签署了旅游目的地谅解备忘录，与1个国家签署了旅游合作协议，其中，我国家领导人与对方国家领导人共出席了6次签字仪式，成为我旅游对外交流史上速度空前、规格空前、影响空前的系列盛事，很好地配合和促进了我外交工作，在全球范围内形成了关注中国市场、聚焦中国效应的良好反应。

5月11日，国家旅游局局长何光暐与爱尔兰艺术、体育和旅游部国务秘书签署备忘录，正在爱尔兰访问的温家宝总理与爱尔兰总理埃亨同时出席；埃亨总理指出，两国签订备忘录后，欢迎更多的中国人到爱尔兰旅游。6月3日，中国驻挪威大使陈乃清与挪威贸易和工业部部长、挪威地方政府和地区发展部部长共同签署备忘录，正在挪威访问的吴邦国委员长与挪威议会议长科斯莫同时出席。6月13日，何光暐局长与罗马尼亚交通、建设和旅游部长签署备忘录，正在罗马尼亚访问的胡锦涛主席与罗马尼亚总统伊利埃斯库同时出席；伊利埃斯库总统高度评价两国的友好关系，并表示支持加强旅游合作和开展科学文化交流。6月15日，何光暐局长与瑞士联邦经济部国务秘书签署备忘录，正在瑞士访问的曾培炎副总理与瑞士联邦议会主席戴斯同时出席；戴斯主席高度赞扬了目的地谅解备忘录的签署，称之为一个十分重要的协议。6月21日，外交部副部长戴秉国与突尼斯旅游和手工业部旅游国务秘书签署备忘录，正在突尼斯访问的曾庆红副主席与突尼斯总统本.阿里同时出席。6月22日晚，何光暐局长与叙利亚旅游部部长在京签署旅游合作协议，胡锦涛主席和叙利亚总统巴沙尔.阿萨德同时出席。

今年2月份以来，中国国家旅游局先后与欧盟22国（奥地利、比利时、塞浦路斯、捷克、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、法国、希腊、意大利、拉脱维亚、立陶宛、卢森堡、马耳他、荷兰、波兰、葡萄牙、爱尔兰、斯洛伐克、斯洛文尼亚、西班牙、瑞典）以及挪威、冰岛、瑞士、列支敦士登、罗马尼亚5国签署了关于中国旅游团队赴上述国家旅游的谅解备忘录，并于近期完成了前期准备工作。经商欧盟和有关单位，国家旅游局决定，从今年9月1日起，正式开展中国公民赴上述27个国家的团队旅游业务。赴欧洲27个国家组团旅游业务的开展，将大大增进中国与上述国家人民之间的友谊与了解，推动双向人员的交流和往来，并对经贸、科技、文化等其他领域的合作带来积极影响。这是中欧旅游交往史上的一个新的里程碑。

截至目前，可以正式开展中国公民出境旅游业务的国家和地区为28个,其中欧洲国家5个（含欧盟中的德国和匈牙利）。今年9月1日，赴欧洲27个国家的中国公民出国旅游业务也将正式实施。届时，可以正式开展中国公民组团旅游业务的国家和地区将达到55个，其中欧洲国家32个（欧盟24个）。此外，已签署备忘录的非洲8国的中国公民出国旅游业务也将很快实施。

由此，不难看出，优美的环境和良好的开发吸引了广大的游客，他们到来后的全方位消费（住有旅馆酒店可发展创收，食有特色小吃；还有各色工艺品等都能为经济增长做功。）

从文化上说，无论是像庐山、泰山、武当山等自然的古老的特殊地理形貌的旅游点，它们有的是动人的传说或先贤的歌咏能让游客感受中国古典文化的意境，在其中去体会历史变迁和人与自然的和谐；还是像长城、兵马俑、苏州园林等人文景观，这些又让当地的人自发的去守护杰出的艺术瑰宝和宣扬他们自豪的文化理念，从而得到较多人认同的，有其内容和形式载体的中国文化就能一辈辈传承，延续文化对群众的陶冶。

其次，有好的方面，也会有不足，与日本韩国泰国马来西亚等其他亚洲客源国相比,中国旅游业发展存在训多有待完善的地方。

比如，与日本相比，中国的城市面貌就差很多，与新加坡相比，中国的人口素质也相差甚远，与韩国相比，中国对传统文化以及传统节日的关注度日益下降，这些都会干扰我国旅游的发展。

第四篇：保障性住房政策对房地产市场影响研究

保障性住房政策对房地产市场影响研究

摘要：2008年11月国家为更有力地扩大国内需求，加快民生工程、基础设施的建设，解决低收入人群的住房问题出台了保障性住房政策。保障性住房政策出台势必会改变房地产业现有格局，对房地产业的发展产生深远影响。因此，具体研究保障性住房政策对房地产业的影响，对确保政策更好的实施，解决房地产业目前面临的问题大有裨益。

关键词：房地产市场；保障性住房政策；影响

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1007-7685(2009)04-0032-03

2008年11月5日国务院提出为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势，要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长，确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，公布了四万亿投资以刺激内需的政策。其中，提出要加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。根据住房城乡建设部等部门提出的初步方案，在2009―2011年3年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容：一是新建或购置廉租住房约290万套，投资2 165亿元。二是加快222万户国有林区、垦区等棚户区和危旧房改造，投资1025亿元。三是新建经济适用住房400万套，投资6000亿元。四是建设公共租赁住房300万套，投资3 000亿元。以上四项合计，总投资12 190亿元，年均投资4 063亿元。其中，前两项已列入国家“扩大内需十项措施”中。保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响。

一、保障性住房政策对房地产市场的影响

(一)有利于推进住房保障体系建设

实施保障性住房方案，每年可改善400多万户困难家庭住房条件，3年下来可解决1 200多万户低收入家庭住房困难问题，还能初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架，使我国住房保障体系建设迈出一大步。

(二)有利于稳定房地产投资增长

2008年政府安排的保障性住房投资不足2000亿元，占全国房地产投资不足7％(实际投入数量还要少一些)。如果今后3年政府保障性住房投资每年增加到4 063亿元，比2008年增长1倍多，占全国房地产投资的比重将提高到14.5％。这可拉动相当规模的房地产投资和一批相关产业投资。

(三)保障性住房大量入市影响房地产供求关系

从目前房地产市场的现状看，受国内经济增速下滑趋势和房地产业自身发展周期性等因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于一个复杂敏感期。在这种情况下，2008底年出台的加大保障性住房投资建设的政策被股市上认定为房地产行业的一个利空因素。主要原因是，这可能加深当前住房市场供大于求的矛盾，对正在调整下行的房地产市场带来新压力。从经济适用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。从廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买。如政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。从公共租赁住房看，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。从国际经验看，这种住房保障方式在城市化快速推进阶段具有重要作用，也是我国住房保障体系中亟须加强的一个重要组成部分。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。

(四)保障性住房大量入市，会拉低房地产价格

2009～201 1年保障性住房投资将达到9 000亿元，其中，经济适用房投资为6 000亿元，其他为廉租房和棚户区、林区改造等投资。尽管经济适用房和廉租房的客户群与商品住宅存在区别，但经济适用房的投资将对商品住宅供给、需求和销售价格均产生影响。从国家统计局的数据看，截至2008年11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3％，增幅比1～10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7 084万平方米，同比增长22.9％。以2008年的平均销售量来计算，中国主要城市商品住宅2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为17至21个月。而考虑到2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为34至40个月，在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50％，其加权平均的吸纳周期也为23至27个月。假设2009―2011年经济适用房平均每年投资为2 000亿元，那么2009年住宅开发投资将达17 622.43～18 309.29亿元，但住宅市场结构将由商品住宅所占比例95.83％下降至88.65％～89.08％，而住宅市场的平均价格也由此下降3.68％-3.45％。

二、房地产企业应对房地产市场形势变化的对策

从以上分析可看出，现行保障性住房政策对房地产市场既有积极影响也有消极影响。为度过这场地产寒冬，进而取得更大的发展，我国房地产企业具体应采取以下方面的措施：

(一)加强房地产市场细分

突遇降温的房地产市场开始进入细分化时代，“拿地――建楼――卖楼――收钱――再拿地”这样简单而又高利润的盈利模式已找不到生存余地。为此，房产企业必须根据特定人群的多样化需求制定房产开发策略。将社会学研究的“人的生命周期”概念导入市场定位和客户细分领域。如将普尔特公司的体系简化，仅以人的生命周期来观察，我们发现，大部分都市人都将经历“三次置业”过程：第一次置业，年轻人初入社会，经济型或效率型住宅是他们的首选。第二次置业，大部分人在30～40岁之间经历升职、加薪等事业上升期，有些开始迈向事业的顶峰，这时青睐

的是实力型或炫耀型的住宅。第三次置业，45岁后，许多人向往更多的家庭生活，或开始制订自己的退休计划，休闲型或养老型的社区对他们的吸引力越来越大。住房的消费能力取决于家庭收入，我国城镇家庭收入阶层化特征明显，按国家统计局分组方法，依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房需求可划分为五个层次：一是遮蔽需求，要求有起码的遮风挡雨的生活空间。二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房。三是环境需求，要求较好的内部环境和外部环境。四是服务需求，要求小区有完善的配套服务。五是品位需求，要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。政府只为最需要的人提供住房保障，保障性住房的标准为满足基本住房需求。住房的商品属性决定住房保障水平受我国经济发展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。依据国外住房保障经验及中国的实际，中等收入及以上的群体(占60％左右)的住房改善需要依靠市场解决。准确的市场细分是帮助房地产企业找到顾客的最好方法。

(二)努力降低房地产开发成本

2009年的房价依旧会保持理性回归的趋势，因此，房地产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间，从而适度下调商品房特别是住宅商品房的销售价格，以便在激烈竞争的商品房销售市场上，立于不败之地。从工程图纸设计入手，按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。在房屋拆迁安置阶段，要和拆迁主管部门紧密配合，对拆迁户进行合理适度的拆迁补偿。在开发建设项目工程招、投标阶段，要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进行施工。房地产企业开发经营要注意成本控制和加强财务管理，要主动参与政策性住房开发建设，尤其要加强企业成本控制和财务管理。

(三)深化企业自身改革，注重人才培养

由于房地产项目开发的环节多，涉及部门广，操作流程复杂，每个部门、每个环节均需要专业人才，包括企业管理人才、策划人才、技术人才、理财人才、销售人才、公关人才、物业管理人才等。针对企业的不同状况，应在以下方面加强人才资源开发与管理。引进既掌握现代企业管理知识，又具有丰富企业管理经验和资本运营管理经验的人才进入公司高级管理层。调整高管层的人才结构，以适应未来公司的发展目标及战略。在一个企业里，资金、技术等方面优势都不能使其优势保存长久，都易被对手模仿，唯一能保持长久的是其不断学习的能力。因此，必须注重对内部员工的培训，加强他们的学习自觉性。企业向员工提供培训和发展空间不仅可帮助员工充分发挥其人力资源潜能，更大程度地实现自身价值，增强对企业的归属感和责任感，同时也是企业应尽的责任。有效的培训可减少工作障碍。降低成本，提高工作效率和经济效益，增强企业的市场竞争力。

(四)塑造企业品牌和企业文化

对房地产企业而言，项目开发是有时限的，企业品牌却是永久的，不受地域限制。房地产企业不能把目光停留在项目管理阶段，而是要从战略的角度出发，努力以产品来彰显个性，提高企业品牌形象。要避免在品牌的认识上出现误区，有的企业领导认为开发几个知名项目、做几个明星楼盘就能建立企业品牌，把项目品牌等同于企业品牌。所以房地产企业塑造企业品牌，首当其冲的是要加强品牌意识，树立品牌资产观念，认识到品牌是一种无形资产。具体可从以下方面塑造品牌：一是产品设计。差异化产品的设计一定要体现创新。二是施工建设保证质量。三是进一步加强物业管理。企业应转变物业管理观念，将物业管理提升为物业服务，坚持以“服务”为一切物业管理活动的核心理念。

第五篇：中国的人口生育政策对中国经济发展的影响

中国的人口生育政策对中国经济发展的影响

生育政策是指由国家制定或在国家指导下制定的规范育龄夫妇生育行为(包括生育数量和质量)的准则。

中国现行生育政策主要是，国家鼓励公民晚婚晚育、提倡一对夫妻生育一个子女；符合法律、法规规定条件的，可以要求安排生育第二个子女。具体办法由省、自治区、直辖市人民代表大会或者其常务委员会根据当地的经济、文化发展水平和人口状况规定。少数民族实行计划生育的办法由省、自治区、直辖市人民代表大会或者其常务委员会规定。《人口与计划生育法》把国家确定的现行生育政策法律化、制度化，从法律上确定了中国现行的基本生育政策。

但是，随着国情与经济社会发展状况的变化，我过的计划生育正常是不断变化的，新中国成立以来，我国生育政策主要经历了三个阶段：鼓励生育，计划生育以及小步调整阶段。

⑴ 1949年至1953年，那时的代表性政策是1952年卫生部制定的《限制节育及人工流产暂行办法》，充分体现了鼓励生育的倾向。1954年至1959年间，政策略有反复，尽管在第一次人口普查之后提出节制生育的观点，但随后又颠覆了这种观点。

⑵ 上世纪70、80年代生育政策逐渐收紧。1964年国务院成立计划生育委员会，宪法规定“国家提倡和推行计划生育”，十二大报告“实行计划生育是我国的一项基本国策”均显示计划生育政策的重要地位。

⑶ 1991年以来计划生育政策开始小步调整。各省市实行了多样化的生育政策，如照顾双方都是独生子女的家庭，农村地区更为宽松，少数民族也有适当照顾。

随着计划生育政策的变化，中国人口增速曾出现急升和急降

中国人口在上世纪50、60年代高速增长，这期间相比之前的战争和动荡时期人民生活条件逐渐改善，人口死亡率由50年代初的1.7%大幅下降至60年代末期的0.7%，与此同时出生率一直维持在3%以上。这一时期人口的自然增长率也处在2%以上的历史最高水平，从而使中国的总人口从1949年的5.4亿迅速增加到了1970年的8.3亿。

1970年代，政府出台了计划生育政策和独生子女政策，这一政策使得中国的人口出生率显著下降，由1970年的3.3%骤降至1980年的1.8%。进入80年代以后，死亡率保持稳定，而出生率则在经济发展和计划生育政策的双重影响下继续下降，从而导致人口增长率持续下滑。虽然1990年前后曾出现过一轮婴儿潮，人口出生率曾小幅回升到2.3%，但随后人口出生率延续了逐步放缓趋势。到2010年已降至1.2%左右，目前稳定在这一水平。

计划生育政策的变动与调整，对中国经济的发展产生了不可忽视的影响。

首先，人口红利曾推动中国经济快速增长。整体来看，我国总抚养比由上世纪70年代初的78%一路下降至2010年的38%，正是由于生产性人口多于消费性人口，储蓄维持高位，这为资本形成提供了充足保证。同时大量年轻劳动力的存在不仅解决了劳动投入问题，也有利于创新能力的提高，从而保证了全要素生产率的提升。因此，中国在上世纪70年代以后，人口红利为经济发展提供了持续动力。

然而，“十二五”期间人口红利拐点显现。随着生育率的下降、老龄化的加快，劳动年龄人口增长将减速直至停止，这种意义上的人口红利也将逐渐消失。根据联合国的预测数据，我国人口抚养比在2010年停止下降开始回升，此后因老年人口与劳动年龄人口之比显著上升而提高。也就是说，在“十二五”期间，中国将失去充足的劳动力供给意义上的人口红利。

其次，现行的人口政策使人口老龄化加速。

在现行人口政策下，中国老年人占比将加速增长。2010年第六次人口普查数据显示中国老年人口(65岁以上)占总人口的比例达到了8.87%，相比10年前增加了1.91个百分点，老龄化速度很快。向未来看，如果人口政策不调整，那么在未来的20年，第一波和第二波婴儿潮的人群就将相继进入老年阶段，从而加速中国的老龄化速度。

如果我国的人口政策不调整，可能加快进入老龄化社会。与国际比较，中国目前还属于比较年轻的社会，人口年龄的中值为34岁。2010年日本老年人口占比已经达到了23%，人口年龄中值达到45岁；德国、法国、英国等发达国家的这一比例也超过了15%。根据联合国预测，到2050年，中国老年人口占总人口比例将升至24%，人口年龄的中值将达到46岁，相当于现在的日本。

第三，“单独两孩”政策放松后可能拉长人口出生高峰。

目前我国处于第三波婴儿潮的人结婚生子高峰，接下来新出生人口将逐步下行。新中国成立以来我国主要经历了三次婴儿潮，分别是1949-1957年、1963-1970年以及1980-1987年。目前随着80后逐渐步入婚龄，中国将迎来第四次新生人口高潮。

放松“两孩”政策不会改变下行趋势，但与当前的出生高峰相叠加，则将拉长这一人口出生高峰的时间。根据测算，如果“两孩”生育率提高20%，人口出生高峰有望持续到2020年，延长5-6年，预计新增新生儿数量合计1000万以上，年均150万人。养育高峰维持时间更长，有望再持续9-10年到2030年。

在国家卫生计生委主任李斌的眼中，逐步调整完善计划生育政策，关系经济社会发展全局。

《每日经济新闻》记者注意到，在日前出版的 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)辅导读本中，李斌认为，实践证明实行计划生育政策符合国家长远发展，符合群众根本利益，是完全正确的，必须长期坚持。而单独两孩政策有利于延缓人口老龄化速度。能够促进我国向人力资本强国转变。

“逐步调整完善生育政策意义重大。”李斌指出，进入新世纪以来，我国人口形势发生了重大变化。人口众多仍然是我国基本国情，人口结构性问题正在成为影响经济社会发展的重要因素。

当前，我国人口抚养成本比较低、劳动力资源比较充足，在这个时期调整完善生育政策，启动实施一方是独生子女的夫妇可以生育两个孩子的政策(以下简称单独两孩政策)，有利于保持合理的劳动力规模，延缓人口老龄化速度；有利于改善人口性别比结构和家庭结构，促进我国由人口大国向人力资本强国转变。

同时，还有利于进一步缩小国家政策与群众意愿的差距，促进家庭幸福、代际和谐和社会稳定；有利于稳定低生育生平，促进人口与经济、社会、资源、环境的协调和可持续发展。

目前，随着第一代独生子女普遍进入婚育期，城市“421”式简单的家庭数量显著增加。这样的家庭抵御风险的能力较弱，并因此导致空巢家庭、失独家庭大量存在。

有观点认为，单独两孩政策实施后，可以在政策上终止“421”式的家庭结构，取而代之的是“422”，可明显增加家庭人力资源，提高家庭抗风险和未来照顾老人的能力；同时，有利于家庭自身发展。

目前启动实施单独两孩政策，近中期不会影响老年人口总量，但会微弱地降低老龄化水平。据测算，单独两孩政策与现行生育政策相比，2030年老龄化水平将从24.1%降到23.8%；2050年从34.1%降到32.8%。

“实施单独两孩政策保持了政策的稳定性和连续性，易为社会接受。”国家卫生计生委副主任王培安在全会《决定》公布后说，辽宁、吉林、天津等7省市农村已实施单独两孩政策，具有实践基础。

然而，计划生育政策必须须长期坚持。据相关数据统计显示，在2013年3月国务院机构改革和职能调整之前，即原国家计生委与原卫生部合并之前，李斌曾任国家人口计生委主任，在其任期的4年内，全国人口只增加2902万，“超额”减少1711万人口的出生。

《每日经济新闻》记者注意到，李斌在其署名文章中表示，实践证明，实行计划生育政策，符合国家长远发展，符合群众根本利益，是完全正确的，必须长期坚持。

“研究表明，目前就实施普遍两孩政策存在着很大风险。”王培安也认为，一是会导致出生人口大幅波动，给各项基本公共服务带来很大的压力；二是给教育、卫生等公共资源配置以及经济社会发展带来不利影响。

因此，两孩政策的效果与影响，还有待实践的考证。我们必须用实践来检验政策的正确与否。

人口生育政策，影响我国的人口结构，影响我国的经济发展状况，更对我国长远的战略发展有更加重要的影响，所以，人口生育政策，要根据经济社会发展的变化而变化，要适应时代的发展。