第一篇：万科物管案例集
物 业 管 理 案 例 汇 编
万科物业编制（仅供内部使用）目录
一、前期介入类................................................................................................6 【案例】房屋质量有问题，业主可以拒交管理费吗？........................6 【案例】外墙渗水业主怨，积极处理避骚乱......................................7 【案例】业主装修擅自封阳台落水管，物业妥善解决案例................8 【案例】业主装修不规范，居室遭水浸................................................9 【案例】质量瑕疵能否导致拒绝收楼？................................................9 【案例】由房产证引发的房屋销售纠纷..............................................12 【案例】业主擅自在阳台顶棚焊接铁架..............................................19 【案例】合同没有作约定，业主有权封阳台......................................19 【案例】自家房也不能改结构..............................................................21 【案例】装修期间，物管人员能否随时进入装修现场？..................22 【案例】装修不当造成漏水纠纷案......................................................24 【案例】新买房屋漏水业主拒交物业管理费......................................24 【案例】管理处工作人员能否在业主装修期间进行相关检查？......26 【案例】房子没住交不交管理费？......................................................27 【案例】业主提出不合理装修要求怎么办？......................................28 【案例】顶楼能否安装太阳能热水器？..............................................28 【案例】业主私改阳台邻居坠楼身亡..................................................29 【案例】装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办？......................30 【案例】业主擅自封闭阳台，物业状告业主获胜..............................31 【案例】前期物业管理案例分析..........................................................32 【案例】屋顶能不能买卖？..................................................................33 【案例】楼上损坏防水层，楼下漏水讨说法......................................35 【案例】楼上跑水楼下泡，谁来赔？..................................................36 【案例】业主将抽水马桶装到阳台上被判拆除..................................38 【案例】住户拒绝检修，房管状告业主..............................................38 【案例】装修引发血液病，住户获赔六万元......................................41
二、工程管理类..............................................................................................47 【案例】空调安装影响相邻业主产生的纠纷......................................47 【案例】房屋渗漏业主获赔..................................................................47 【案例】擅自设门侵犯共有权..............................................................48 【案例】业主损坏公共设施怎么处理？..............................................49 【案例】小区内意外伤害的责任承担..................................................50 【案例】老太小区摔倒向物管公司索赔案例......................................52 【案例】业主不愿配合公共部位维修怎么办？..................................53 【案例】地下蓄水池容易跑水怎么办？..............................................54 【案例】住户对维修料具提出质疑怎么办？......................................54 【案例】住户执意在公共走道摆放鞋架怎么办？..............................55 【案例】工程人员违规作业触电而产生纠纷问题..............................56 【案例】高压电室遭殃，小小老鼠作怪..............................................58 【案例】台风掀起大厦广告牌砸人事件..............................................59 【案例】小小井盖，险酿大祸..............................................................60 【案例】住户洗菜池下水管堵塞，住户拒不交费..............................61 【案例】物业公司应对电梯突然跳闸案例分析..................................62 【案例】物业公司管理疏忽导致空置房漏水案例分析......................63
三、安全管理类..............................................................................................65 【案例】物业管理不当引起的法律纠纷案..........................................65 【案例】不该借出的钥匙......................................................................66 【案例】业主封阳台未用无框玻璃，物业破门演全武行..................67 【案例】业主失窃，物业是否该赔偿？..............................................68 【案例】小区门口遭抢，物业公司应负责..........................................69 【案例】发生高空堕物怎么办？..........................................................70 【案例】访客无理打骂安管员怎么办？..............................................70 【案例】业主请求帮助驱赶室内人员怎么办？..................................71 【案例】车辆破损进入车场后推卸责任怎么办？..............................72 【案例】住户带人上楼不愿登记怎么办？..........................................73 【案例】住户被盗管理公司应否赔偿？..............................................73 【案例】业主想不按统一要求安装防盗网怎么办？..........................74 【案例】住户暂放公共部分物品遗失，管理公司是否有责任？......75 【案例】泳客跳水致全瘫，泳池被判无过错......................................77 【案例】铁丝网刺伤小童眼，物管要负主要责任..............................78 【案例】电脑主机被盗事件..................................................................79 【案例】寻求相关部门，保护自身权益..............................................80 【案例】及时抢救违规泳客..................................................................80 【案例】勇斗持刀歹徒..........................................................................81 【案例】小型录音机变压器长时间工作引起火灾事件......................82 【案例】小区内被撞 是否要负责........................................................83 【案例】业主擅封阳台 物管公司断水断电........................................85 【案例】因租房起纷争，物业公司强撬业主家门..............................87 【案例】小区外人员硬闯小区引发安全秩序问题..............................89 【案例】小偷入室盗窃，业主、物业、开发商对簿公堂..................90 【案例】家中丢失财物状告物业公司，法院不予支持......................91 【案例】高空抛物酿祸端......................................................................93 【案例】住宅区发生刑事案件
管理公司是否应负法律责任..........94 【案例】半夜惊觉屋内有人谁知竟是物业保安..................................98 【案例】楼上坠物砸车谁负责？........................................................100 【案例】业主遭杀害保安已尽责，命案无需物业赔偿....................102 【案例】六龄童空中花园失足坠落....................................................103 【案例】看房推窗掉下伤人应谁负责？............................................104 【案例】业主深夜在家遇害，物业公司构成违约............................105 【案例】业主被盗，物业公司如何担责？........................................108 【案例】业主家中被杀，物业赔偿７万元........................................109 【案例】保安员是否有权查验居民身份证？....................................110 【案例】一滩剩饭菜致人伤残，物管赔了近6万............................112 【案例】“信狗由缰”老人遭殃，法院判决赔偿10万......................113
四、环境管理类............................................................................................115 【案例】都是“李子”惹的祸................................................................115 【案例】有人乱派招贴怎么办？........................................................117 【案例】地面遭受邻区清运车污染怎么办？....................................118 【案例】店铺屡屡违反管理规定怎么办？........................................119 【案例】成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例................120 【案例】飞虫“拟黑尾天牛”扰乱业主生活案例............................120 【案例】撞通道玻璃受伤应谁赔？....................................................121 【案例】大堂滑倒该怪谁？................................................................124 【案例】物业公司应对施工人员毁绿案例........................................125 【案例】为水泵噪音业主状告物业案例............................................126 【案例】北京装修污染伤害案在南京引起反响................................127
五、客户服务类............................................................................................130 【案例】业主执意乱装空调怎么办？................................................130 【案例】物业管理费谁说了算？........................................................131 【案例】租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？........131 【案例】无法实现即时维修怎么办？................................................132 【案例】楼上装修渗水，楼下迁怒物管公司....................................133 【案例】室内漏水家中无人破门而入损失谁担？............................135 【案例】防盗门关了邻里和谐门........................................................136 【案例】业户利益重于一切................................................................138 【案例】误把业主当访客怎么办？....................................................139 【案例】有车挤占私家车位怎么办？................................................140 【案例】业主要求下调管理费案例....................................................141 【案例】某物业管理有限公司诉某实业总公司物业管理纠纷........144 【案例】物业公司能否出租小区房？................................................146 【案例】公开信引发官司，物业公司成被告....................................147 【案例】业主委托停水电，实际操作细思量....................................148 【案例】业主拖欠管理费，明确责任巧处理....................................149 【案例】匿名投诉要重视，认真细致巧处理....................................150 【案例】家政服务疏漏，惹来管理麻烦............................................151 【案例】业主装修家具堵占楼道怎么办？........................................151 【案例】业主投诉噪音扰人怎么办？................................................152 【案例】被困电梯的乘客不肯谅解怎么办？....................................153 【案例】市政水压低业主屡屡投诉怎么办？....................................154 【案例】物业管理公司降低水泵噪声................................................155
六、停车场管理类........................................................................................157 【案例】无证放行，停车场全额赔偿................................................157 【案例】来自厦门的车辆丢失案件记录............................................158 【案例】停车场丢车，该谁来赔？....................................................162 【案例】停车登记后的车辆被盗，物业被判赔偿25万..................163 【案例】不购车位拒驶入，业主却被告侵权....................................164 【案例】治安收费，管不管看车？....................................................165 【案例】顾客硬撞入大厦内部停车场案例........................................167 【案例】小区中轿车丢失该谁负责？................................................168 【案例】稳擒偷车贼............................................................................169
七、物业管理类............................................................................................171 【案例】物业公司能否出租小区房？................................................171 【案例】紧急情况，物管人员有权破门而入....................................172 【案例】业主维权也应分清是非........................................................174 【案例】物业管理承包合同纠纷案....................................................176 【案例】房屋租赁纠纷案....................................................................179 【案例】广州业主欠费集体诉讼案....................................................182 【案例】深圳首宗BBS侵权案..........................................................183 【案例】广州某小区用法律赶走物业公司案例................................184 【案例】上海业主状告业委会案例，矛盾远远未解决....................188 【案例】因租房起纷争，物业公司强撬业主家门违法案例............190 【案例】是定金还是保证金？............................................................192 【案例】单方增加物管费无效案例....................................................195 【案例】物业应对业主要求产权变更案例分析................................196 【案例】建假山挡窗侵犯相邻权........................................................197
一、前期介入类
【案例】房屋质量有问题
业主可以拒交管理费吗
现在的的小区，在建设、销售过程中出现不少问题，例如房屋建筑质量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等等。这些问题要等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来，而造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕，对此不闻不问，很多业主便以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法，业主的这些行为是否合理、合法呢？ 【分析】
对于这个问题，从法律的角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。
但在实践中，这样的界限有时非常模糊。很多开发商在建设与营销的过程中，就物业管理方面进行了不少运作与宣传，给人感觉物业管理工作很像是这个楼盘的售后服务工作。
给业主造成这种错觉的原因是很多开发商在售房广告中将物业管理也作为一个卖点大力宣传，有些开发商在促销活动中还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段，甚至将物业管理费，物业管理服务的条件、标准、内容等写入了房屋买卖合同。这就路以使广大的业主产生这样的认识：物业管理活动是房屋建设、销售的一问分。既然这样，业主往往认为，自己在入住的抗争当然就可以对着物业管理公司来。
此外，由于目前我国物业管理行业的发展刚起步不久，真正市场化竞争与运作、发展的格局远没有形成，很多物业管理公司往往极度依*开发商，与开发商有着千丝万缕的关系。
如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资历产纽带关系，那么，房屋质量若有问题，业主应该可以拒交物业管理费。这实际上可以理解为一种债务的抵消。
在物业管理法律关系中，业就应该向物业管理公司给付物来管理费，业主是债务人，应物业管理公司是债权人；而在房屋买卖关系中，由于前期的质量问题或其他问题，开发商应该向业主给付赔偿或者补偿等，业主是债权人，开发商是债务人。虽然两者法律关系不同，但由于物业管理机构是开发商的一个部门或者有其他资产纽带关系，业主可以担抵消债务的 要求。
如果物业管理公司与开发商确实是单纯的两个民事主体。，则它们之间是相对独立的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。
至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相就的民事责任。
【案例】外墙渗水业主怨
积极处理避骚乱
某花园自1999年入伙以来外墙出现裂纹渗水，半年后涂料已经基本褪色，对此业主意见很大，多次向物业建设单位、管理处反映但问题始终没有得到解决，业主要求维修的呼声越来越高，甚至有些业主私自串连，准备采取集体签名、上访等过激行为。【分析】
积极与物业建设单位联系，反映小区外墙实际情况，把再不进行维修后果的严重性报给物业建设单位，从根本上打消物业建设单位无限期“拖”的念头；积极向物业建设单位提供合理的多套解决方案，并分析各自的利弊；积极与业主委员会合作、与有影响力的业主进行真诚沟通，取得各方的信任，把不安定因素消除在萌牙之中；充分认识时间的紧迫性，督促物业建设单位尽早确定并进场开工，争取在五六月份雨季到来之前完成，否则拖入下半年，事情将更难处理，后果无法想象。最后，物业建设单位在认真考虑、衡量利弊后采取了行动。【点评】
物业建设单位与业主之间因种种因素不可避免会出现一些矛盾，倘若一方只考虑自己的利益得失，不考虑别人的真实感受，矛盾就会升级、激化。此时，管理处应依据相关法规、文件的规定，适当运用强硬手段是能够收到一定效果的。当然管理处在具体实施时，也要考虑周全，不要把双方矛盾的焦点引在自己身上。
【案例】业主装修擅自封阳台落水管
物业妥善解决
某小区的一业主在装修时，擅自将阳台与房间打通，并铺了地板。他把部分落水管改用橡胶管子连接，并把阳台的落水管用砖墙封闭起来。
天长日久，落水管的橡胶部分损坏。一次，天下暴雨，雨水漏进地板内，该业主楼下504室也开始漏水。雨不停地下，504室阳台与房间的顶部交界处滴水，渗水向内延伸约两米多。504室住户并排放置了浴盆、面盆四五个，前后共积了七八盆水。管理处经理和维修工及时赶到现场，敲开六楼封闭的落水管墙，将落水管修复。尽管管理处经理及维修工尽了最大的努力，但由于504室地板进水，凸起变形。
504室住户声称：“房子发生问题，只找物业管理公司，不找楼上业主。”物业公司只好与居委会将楼上、楼下两位业户（业主和住户）请到一起，共同分析引发漏水的原因，商量相应的处理方法及赔偿事宜。经过协商，双方达成了一致意见，六楼业主赔偿楼下住户500元。【分析】
在这起案例中，楼上业主违规装修，造成楼下住户受损。虽然物业管理处出面协调，问题最终得到了解决，但教训应该吸取。
现在，业主违规装修房子的现象较普遍，许多人图方便封闭落水管，而一旦发生漏水，维修起来很不方便。这样一来，既造成不必要的损失，也很容易引起邻里纠纷。本案例中的6楼业主违反了装修管理规定，不仅自己家里出现地板变形，而且导致楼下504室住户家里严重漏水。【点评】
要避免业主违规装修，物业公司应在业主进户时，加大装修知识宣传力度，并对装修注意事项约定详细，一旦发生问题按合同处理。对业主来说，应该知晓装修知识，不能随心所欲地进行装修。装修不当产生的后遗症，不但影响到居住质量，造成损失，而且容易引发邻里纠纷。小区建设要靠大家努力，只有物业公司与广大业户共同努力，才能最大限度地避免纠纷的发生，才能共建美好家园【案例】业主装修不规范
居室遭水浸
某日中午，某花园小区403室的业主黄先生之妻（陈女士），在其父母家中接到电话，称其家中进水。陈女士与其父火速赶回家中，发现整个地板（两间卧室、一间客厅）已完全被水浸没，厨房、北阳台积水已达数寸，家中陈设包括音响、冰箱、洗衣机、衣橱等均在水中。当天下午1时许，黄先生在小区管理员的陪同下，查找原因，在楼下303室的北阳台雨水管漏斗中，发现大量杂草、污泥等异物。同时，黄先生了解到，前一天该楼水箱阀失灵，水箱大量溢水。由此推断，水流到三楼后因管道受堵，不能下行，就从403室北阳台的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他们是新婚不久，装修时间不长，遭此意外，受损严重。黄先生为维护自身的合法权益，向法院起诉管理该小区的物业公司。由于日常维护保养不力，才造成这一局面，物业管理公司负有不可推卸的责任。后经法院调解，物业管理公司赔偿黄先生经济损失4500 元。【点评】
业主不规范装修，阳台地漏被封，导致了正常泄水受阻；水箱阀失灵，导致水箱大量溢水；落水管被杂草堵塞，下水不畅，这一切都暴露了物业管理中存在薄弱环节。此事虽然最终通过法院调解解决，但在业主中产生了不良的影响，一定程度上损害了物业公司的形象。
目前，绝大多数业主搬新居前都搞装修，或多或少地存在不规范的装修行为。如何加强装修管理，规范业主装修行为，保证相邻业主的利益不受侵犯，这是摆在物业管理公司面前的一项艰巨工作。同时，业主的法律意识不断增强，不再像以前那样“死缠滥打”。物业管理人员也要相应地提高自身的素质，转变观念，加强法律、法规的学习，努力提高服务质量，避免类似事件的发生。
【案例】质量瑕疵能否导致拒绝收楼
2002年10月15日，原被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，双方约定：原告为买方，被告为卖方，原告购买被告兴建的的某花园1栋21B号房，位于21层，用途为住宅，建筑面积98平方米，总价款为人民币753519元。原告未按本合同附表规定的付款方式按期给付购房款的，应当承担迟延支付的违约金责任：
（一）原告给付的价款达到应付总价款50%以上的，原告应就房价欠付额向被告支付延期付款的违约金（违约金标准按债务履行期间人民银行有关延期付款的滞纳金标准执行)。
（二）原告给付的金额不足应付价款50%的，被告可要求原告支付欠付款10%的违约金（一般不超过10%）。
被告须于2003年3月31日前将本合同规定的房地产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的竣工验收证明；被告在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效；被告向原告交付房地产时，应发出书面通知，并由原告签收；原告接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼；被告不能按照约定的时间交付房地产予原告的，每延期1日，被告应向原告支付买卖总价款万分之五的违约金。
该合同还有附表，其中有建筑期购楼分期付款或银行按揭付款：自签约日起1日内付全部楼价款的20.37%，即人民币153519元；2002年11月23日前付全部楼价款的79.63%，即人民币60万元，或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。合同还对双方的其他权利义务做了详细约定。
合同签订前，原告分两次支付被告人民币共计30000元。合同签订后，原告于2002年10月15日支付被告人民币123519元。
2002年11月28日，原告与被告及按揭银行签订了《个人住房借款合同》，由原告向银行借款人民币60万元，贷款期限12年，贷款实际发放和期限以个人住房贷款凭证为准。按揭银行于2002年12月9日将贷款足额划给了被告。
2003年3月24日，涉诉楼盘取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。原告收到被告发出的入伙邀请书，于2003年3月28日前往验收楼宇。
原告验收认为：门把手松、景观阳台栏杆脱漆、客厅有地砖破损、门柜有刮痕、客卫生毛巾松架、柜门内贴纸不行（空鼓）、书房墙脏、书房门不好关、书房地板处有空响、客房窗台大理石有划痕、客房衣架少挂衣 杆、主卫龙头斜、书房大理石斜、、主人房一拐角更改、客房门不行、客房地板有空响、不同意接收。
诉讼中，原告提交楼宇交接记录复印件，除由以上内容外，还写有“钥匙管理处已收回”。被告提交的楼宇交接纪录，除上述内容外，没有“钥匙管理处已收回”，增加了复查结果："问题整改完毕',并由原告在复查栏内签名，时间为2003年3月4日。[原告的诉讼请求]
1、判令被告赔偿延期交付房地产的违约金人民币2260.56元，2、本案诉讼费由被告承担。[被告的反诉请求]
1、判令原告赔偿被告迟延付款违约金593元；
2、本案诉讼费由原告承担。[法院的认定] 本院认为，原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。被告在合同约定期限内取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》并通知原告入伙，按合同约定条件履行交楼义务；原告在楼宇交接时提出质量异议，系楼房的质量瑕疵，因原告未提供证据证明被告交付的房地产质量瑕疵违反法律规定或违反当事人之间的约定，原告以该质量瑕疵为由拒不收楼，理由不成立，本院不予支持。在保修期内，被告作为出卖人，对楼宇质量问题承担了修复责任。因此，原告的松请求本院不予支持，予以驳回。关于被告的反诉，原告已在合同约定期内足额支付首期款人民币153519元，没有违约；其后，原告未在合同约定期限内付清全部楼价款人民币60万元，亦未在合同约定期限内办妥抵押贷款手续，系违约行为，被告有权主张违约金。所以，原告应支付被告迟延付款的违约金420元。被告的反诉请求，本院部分予以支持，部分予以驳回。[法院的判决]
一、驳回原告的全部诉讼请求。
二、原告于本判决生效后10日内支付被告违约金人民币420元。
三、驳回被告的其他诉讼请求。
案件受理费人民币100元，由原告负担；反诉费人民币50元，由原告负担人民币35元、被告负担人民币15元。【点评】
本案当事双方争议的焦点是：被告房地产开发商交付的房屋存在质量瑕疵是否导致购房人有权拒绝收楼？
本案判决已明确回答：房地产开发商交付使用的房地产存在质量瑕疵，在本案中购房人无权拒绝收楼。
理由是：开发商已经取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，房地产已经符合法律规定及合同约定的交付条件；
开发商依约履行及时书面通知购房人入伙的义务；
现行法律法规没有规定、有关合同也没有约定房屋存在(本案中的）质量瑕疵，购房人可以拒绝收楼；
开发商已对房屋存在的质量瑕疵履行了维修义务。
从以上法院认定及判词中可以看出：房屋存在本案中的质量瑕疵，尚不足以构成主体结构问题及严重影响正常居住，属开发商通过履行维修责任行为可以弥补的质量范围，没有法定及约定理由可以导致购房人拒绝收楼，因此购房人要求开发商赔偿迟延交楼的违约金没有法律依据及合同依据。
这就提醒广大购房人遇到类似问题时应慎重行使拒绝收楼的权利。
【案例】由房产证引发的房屋销售纠纷
1999年12月20日，张某与深圳某房地产开发公司（以下简称房地产公司）签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定张某购买房地产公司开发的某大厦某商品房一套，建筑面积99.84平方米，总价款63万元，房地产公司须于2000年6月30日将合同规定之验收合格的房地产交付张某使用，若房地产公司不能按时交付房地产，应按每延期一日支付房地产总价款万分之一的违约金给张某；房地产公司在领取房地产竣工验收证书后150天内应书面通知张某共同向深圳房地产产权登记机关申请房地产转移登记；如因房地产公司的过错造成张某不能按法定期限领取房地产证，从房地产公司取得房地产竣工验收证书之日的第180天起，按市房屋租赁主管机关规定的指导租金标准，由房地产公司向张某支付违约金至产权证核发之日。
合同签订后，张某依约向房地产公司支付了购房款，2002年9月30 日，房地产公司向张某发出入伙通知书，张某于当日在入伙通知书上签字。房地产公司于2002年10月28日取得涉案大厦的竣工验收备案证明书，但至今仍未为张某办理房地产证。张某于2003年5月7日起至诉法院，请求：
1、房地产公司支付从2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房违约金；
2、房地产公司支付从2002年3月31日至房地产权证办下来为止的延期办证违约金。
[裁判要旨] 张某与房地产公司围绕各自的观点发表的意见集中如下：
1、张某认为房地产公司应支付从2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房违约金，而房地产公司认为张某的该项诉请超过了两年的诉讼时效，不应受法律的保护。
2、张某认为自己2002年9月30日入伙，那么从该天起150天内，即2003年3月30日止，房地产公司应该为自己办证，现房地产公司违约，故应支付从2003年3月31日至房地产证办下为止的延期办证违约金。房地产公司认为合同约定应从房地产竣工验收后150天内办证，而该大厦于2002年10月28日取得竣工验收备案证明书，故应从2003年4月29日开始计算延期办证违约金，并至起诉之日止。
一审法院经审理认为，原告张某与被告房地产公司签订的《房地产买卖合同》合法有效。原告张某于2003年5月7日向本院起诉主张权利，故从该日起往前推两年即2001年5月7日，至2002年9月30日房地产公司实际交房日期间的延期交房违约金予以支持；2001年5月6日以前的诉请超过了诉讼时效，本院不予保护。张某依约付清了房款，房地产公司亦于2002年9月30日将房屋交付给了张某使用，但一直未为张某办理房地产证，故房地产公司应依约向张某支付从张某实际入伙之日第150天之次日起（2003年3月31日）至房地产证办下为止的延期办证违约金。
房地产公司不服，向上级人民法院提起上诉，二审人民法院维持了一审人民法院关于延期交房违约金的判决，驳回了房地产公司的该项请求。但关于延期办证违约金问题，二审人民法院支持了房地产公司的上诉主张，认为延期办证违约金应从涉案房地产竣工验收之日第150天的次日起算，至张某起诉之日止。【分析】
本案的疑难与争议之处涉及三个问题：其一，张某请求延期交房违约 金有无过诉讼时效？其二，张某诉请延期办证违约金的起算点应从入伙之日还是应从楼宇竣工验收之日？其三，张某诉请延期办证违约金的截止日期应判到起诉之日还是到房地产证办下来之日？妥善解决好上述问题，对于完善民法理论，正确处理纠纷，实现法律正义，公正司法具有重要意义。笔者拟运用民法相关理论，并结合法院判决来讨论上述法律问题。
一、张某诉请延期交房违约金有无过诉讼时效
本案张某与房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同》约定的交房时间为2000年6月30日，而张某在入伙通知上签字的日期为2002年9月30日，房地产公司取得涉案大厦的竣工验收备案证明书的时间为2002年10月28日。从上述日期来看，张某延期交房违约金的诉请有无过诉讼时效，在审判实践中存有争论。第一种观点认为，本案诉讼时效应从房地产公司实际交房日之次日（2002年9月30日）开始计算，因为张某只有拿到了房，才能够确定其权利被侵害的程度和违约金的数额，张某于2003年5月7日诉至法院，故该请求未过两年的时效，法院应予保护。第二种观点认为，诉讼时效期间应分段计算，本案张某与房地产公司约定的延期交房违约金系按日计算，则逾期交房第一天的违约金的诉讼时效期间从该天起计满2年止，逾期交房第二天的违约金的诉讼时效期间从该天起计满2年止，其他依此类推，故张某的此项诉请从起诉之日往前推两年的受法律保护，其他因已过时效，不予保护。本案一、二审法院均持第二种观点，认为“张某于2003年5月7日起诉至法院，故从该日起往前推两年即2001年5月7日，至2002年9月30日房地产公司实际交房日期间的延期交房违约金予以支持，2001年5月6日以前的诉请超过了诉讼时效，法院不予保护。” 第三种观点认为，诉讼时效期间应从双方约定的交房日届满开始计算，因为依《民法通则》的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利受到侵害时计算，本案张某与房地产公司签订的房地产买卖合同约定的交房日为2000年6月30日，该日期届至，房地产公司未交房，构成违约，应承担违约责任，张某此时应知自己的权益受到侵害，故应从2000年6月30日的次日起二年内，张某应主张权益，但其直至2003年5月7日才起诉至法院，该项请求显然已超过诉讼时效，且房地产公司提出了时效抗辩，故张某的该项请求不应得到支持。上述三种观点皆然不同，采纳的观点不同，对案件双方当事人张某权益的影响也颇大。那么哪种观点较为合理呢？
一、二审法院的判决正确吗？笔者以为，要回答这些问题，必须从 张某诉请延期交房违约金的请求权性质，法律规制诉讼时效的目的入手来分析。
依民法原理，请求权指权利人得要求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。２按请求权基础权利之不同，主要分为债权上请求权和物上请求权等几种类型。民法上对请求权作这种划分其有重要意义，我国台湾地区著名民法学家王泽鉴先生就极力推崇请求权基础法律分析方法，认为用这种方法分析案例时，可以从法律的立场去思考问题，避免个人主观的价值判断及未受节制的衡平方法。３依笔者的观点，请求权思维方式的内容模式可表述为：谁（原告）依据什么法律规定（请求权基础）向谁（被告）提出何种请求（请求权的种类、内容、救济方法）。就本案而言，张某购买了房地产公司开发的商品房，依买卖合同约定，房地产公司应依约向张某交付涉案标的物，而房地产公司违约，未按时交付。故张某得基于合同法中关于买卖合同的法律规定向房地产公司提出延期交房违约之诉。这种诉所依据的请求权应为债权上请求权，而非物上请求权。张某既然依这种请求权主张权利，自然应受诉讼时效的限制。４在司法实践中，有人主张张某的延期交房违约金之诉，所依据的请求权属于物权请求权，是其物权受到了侵害。理由是，张某与房地产公司签订房屋买卖合同后，房地产公司依约将买卖合同进行登记，使标的物特定化，基于登记公示公信原则，房地产公司不可能再将房屋出售，这实际上是使张某的权利变为“对世权”，这与债权的“对人权”是不同的。笔者以为，这种观点不妥。登记分为预登记和终局登记这两种。终局登记一般指为创设、废止物权的登记，比如房屋产权过户登记。而本案房地产公司所为的登记在性质上应属于预登记。预登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需的条件缺乏或尚未成就时，也就是说权利人只对未来的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。５这种登记具有类似物权的排他效力，房地产公司违反预告登记内容的处分行为无效。６所以，张某由于未取得买卖合同标的物的产权，其享有的权利仍为合同债权，其只能依据买卖合同提起违约请求权之诉，尽管张某享有的债权基于预告登记而具有绝对权的性质，但本质上仍为债权，这是不言而喻的。
通过以上分析，笔者得出结论：张某诉请房地产公司延期交房违约金所依据的请求权，为债权上请求权。那么，前述所提及的张某该请求权有无过诉讼时效的三种观点哪种正确呢？笔者以为第三种观点正确。首先看 第一种观点，其认为诉讼时效应从张某实际接受房屋之日起算，这显然有驳于法律规制诉讼时效制度的目的。时效指一定的事实状态持续达一定期间而发生一定法律效果的法律事实。在我国，指权利人自知道或应当知道其权利受到侵害而要求人民法院保护其权利的期间，期间经过，即丧失胜诉权。法律之所以规定时效，目的在于督促权利人及时行使权利，明晰民事法律关系，并使“权利上的睡眠者”承担不利后果。本案张某在2000年7月1日就应知自己的权利遭受侵害，却在2003年5月7日才诉至法院，如果以他实际接受房屋时“才知道权利被侵害的程度和违约金数额”，从而开始计算诉讼时效，显然与法律规定诉讼时效的精神意旨背道而驰。再看第二种观点，它把诉讼时效按每天分段计算，这是不妥当的。首先，张某的请求权属债权请求权性质，持第二种观点的人错误地把这种请求权理解为物上请求权，认为该请求权是物权遭受了侵害，基础权利是物权，故从起诉日往前推两年未过诉讼时效，因为作为基础权利的物权仍然存在。比如，在知识产权审判中，专利权遭受侵害时，法院往往判从起诉日往前推两年的请求部分未到时效，从而予以支持。物权与知识产权同为绝对权，在二者遭受侵害而产生损害赔偿时，从起诉日往前推两年未过时效是正确的，而本案张某的基础权利是债权，故不能类推知识产权审判中的上述做法。其次，按分段计算诉讼时效，有受“刑法中持续犯的追诉时效从犯罪行为终了之日计算”影响之嫌，刑法的这种规定，是从犯罪人的角度以及国家对其予以追究的目的而设计的；这与民法规定诉讼时效是敦促民事权利人及时主张权利，即从权利人的角度而言是不同的，二者不能混淆。再次，如果按照这种观点的话，任何违约、侵权损害赔偿均可分段计算，诉讼时效制度恐怕会“土崩瓦解”。比如，还是本案，我们设想一种情况，发展商2000年6月30日应交房，到现在（2003年5月7日）仍未交，张某起诉发展商要求其交付房屋并支付延期交房违约金，按第二种观点，从起诉之日往前推两年的延期交房违约金应当支持，但张某要求交房的诉请显然超过了诉讼时效，不应被支持，这样就会出现延期交房得不到支持，而延期交房违约金却能得到支持的怪圈。第三种观点是正确的，符合诉讼时效制度的精神实质，张某在2000年7月1日就应知自己的权利被侵害，其应在两年内主张权利，而其却于2003年5月7日才起诉，显然已过了诉讼时效。从情感上讲，张某依约交清了购房款，由于未及时主张权利，而不能要求延期交房违约金，这与人们的日常公平观念产生冲突，但笔者 以为，法律与情感发生冲突时，我们必须依法办事。故笔者以为本案张某诉请延期交房违约金不应得到支持，本案一、二审法院的该项判决是值得商 榷的。值得注意的是，本案房地产公司于2002年9月30日将房屋交付给张某，并于2002年10月28日取得竣工验收备案证明书，笔者以为房地产公司于诉讼时效期间届满后，仍将房屋交付给张某，这种交付受到法律的保护，张某应取得该房屋的所有权。
二、张某诉请延期办证违约金的起算点应以入伙之日还是楼宇竣工验收之日为基点
张某与房地产公司签订的买卖合同约定，房地产公司应在领取竣工验收证书后150天内通知张某办证，否则，房地产公司应在取得竣工验收证书之日的第180天起，依照约定向张某支付延期办证违约金。可见，合同约定的房地产公司向张某支付延期办证违约金的基点以竣工验收之日为准，即以2002年10月28日为基点。而张某起诉房地产公司延期办证违约金，是以2002年9月30日自己实际“入伙”之日为基点，一审法院支持了张某的该诉讼请求。而房地产公司认为应以合同约定的竣工验收之日为基点，该诉讼主张得到了二审法院的支持，二审法院据此变更了一审的此项判决。那么一、二审法院的判决哪一个正确呢？
笔者以为，二审法院的判决是正确的。一审法院之所以以入伙之日为基点来判房地产公司延期办证违约金，是基于这样一种判断：尽管涉案当事人双方合同约定以房地产竣工验收为基点，但房地产公司在未取得竣工验收证书之前，于2002年9月30日已将房屋“交付”给张某使用，双方通过行为的方式，变更了原合同的约定，此时，交付的条件发生了变化。但笔者以为，这样的判断是错误的，我国《城市房地产管理法》为加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，防止“豆腐渣”工程，其第26条第2款明确规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，此为法律的强制性规定，任何未取得竣工验收证书的商品房交付，应为无效交付。如按一审法院的判决，实际等于承认了未经验收的房地产也可交付，违背了法律的强制性规定。当然，此时购房方与房地产公司均有过错，双方应按过错程度承担相应的责任，比如，房地产公司应承担延期交房违约责任；而购房方由于居住了房屋，可按指导租金的标准向房地产公司支付对价。
二审法院以房地产公司取得竣工验收证书为基点，判房地产公司向张 某支付延期办证违约金，无疑是正确的，体现了尊重合同当事人意思自治的精神。但笔者注意到这么一个问题，二审法院一方面判房地产公司延期交房违约金至张某实际“入伙”日，另一方面判房地产公司延期办证违约金的基点为竣工验收之日，这实际上存在逻辑上的混乱，其后果是无形中鼓励了发展商在未取得竣工验收证书的情况下交付房屋，从而免除交房的合同义务，不必承担延期交房违约责任；另一方面发展商交付房屋后，拖着不去办竣工验收证书，因为不办竣工验收可以不承担责任，而办了竣工验收，则可能承担民事责任，致使发展商在实际交付房屋后，取得竣工验收证书前处于义务真空地带，法院不应无视这种不诚实信用的行为。因此，将二审法院关于延期交房违约金与延期办证违约金的判项结合起来看，有值得检讨的地方。考虑到我国城市居民对房地产法律普遍认知程度较低的现实，从房地产业长期健康发展的需要看，我们应认真反思上述判决。
三、张某诉请延期办证违约金的截止日期应判到起诉之日还是房地产证办下来之日
张某诉请房地产公司延期办证违约金的截止日期为房地产证办下来为止，一审支持了张某的主张，而二审改判截止日期至起诉之日，为什么会出现这种不同判决呢？笔者以为，一、二审法院在裁判此问题时，面临着如下选择；张某起诉时，其案件受理费只交纳到起诉之日，若法院判房地产公司支付延期办证的违约金至房地产证办下来为止，就会面临难题，因为房地产证办下来的日期总是将来的某个不确定时间，张某从起诉之日至房产证办下来之日的诉请部分诉讼费没交纳，法院在该部分请求没交纳诉讼费的情况下可以作出判决吗？并且，法院能对将来的事项做出判决吗？反过来，法院如判延期办证违约金到起诉之日，上述问题虽可以回避，但又面临如下问题：张某就起诉之日以后的延期办证违约金又提起诉讼，法院还必须受理并做出裁判，如此一来，将浪费大量的审判精力、财力，导致诉讼不经济。在上述两难选择下，出现了上述一、二审法院的不同判决。
笔者以为，上述“两难选择”是可以解决的，虽然本案房地产证办下来的时间是将来的某个不确定日期，但法院完全可以判到该日期截止之日的违约金。法院在做出判决时，不妨在判决书中做出规定，张某必须于能够确定未交纳的诉讼费（从起诉之日的次日起至房地产证办下来为止延期办证违约金请求部分的诉讼费）数额之日起10日内补交，就可以解决上述 问题。
【案例】业主擅自在阳台顶棚焊接铁架
某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼宇其它阳台极不协调。管理处发现后，立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。
你发火我不发火。管理处有关人员三番五次地耐心给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任硬顶也好、软抗也罢，在原则问题上决不退让（处理这类问题就得态度坚决，决不能轻易退让开口子。开了一个口子，下要为例，恐怕一发而不可收）。业主一看管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。
虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见，每次见面都板着个脸，主动搭话也爱理不理的。为了消除她的误解，管理处不计较其态度，日常真诚地为她提供各方面帮助，以换取她的理解和信任（管理处每天都在与业主打交道，磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧，关键是要主动用自己的真诚重新换取理解和信任）。装修完帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家具……
一次，助理员小王见她回来，吃力地拿着两大包东西，而当时电梯又临时停运，就主动迎上前去，帮她将东西搬到家中。看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王，想到入住前后与管理处相处的这段日子，她终于露出了久违的笑容，有些不好意思的连声道谢。【点评】
坚持原则，造成与业主的感情隔阂后，可以持两种态度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心换心，重归于好。前者显示的是霸气，后者显示的是大器。真正高水平的物业管理单位，当然应当选择后者。
【案例】合同没有作约定
业主有权封阳台
被告业主12人于2001年6月至7月分别与大成开发公司签订《商品房买卖合同》，购买映日园1号楼房屋各一套。《商品房买卖合同》中约定，“该商品房阳台是[封闭阳台][非封闭阳台]”。《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给 购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后,1号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。
2002年6月，北京市小区办审核批准大成开发公司报送的《大成南里小区长安新城房屋使用、管理、维修公约》，该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。《物业管理服务合同》规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《长安新城室内装饰装修管理细则》；该《细则》规定“为保持整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。”《业主公约》中的“装修管理公约”规定了上述相同的内容。
被告12位业主入住后，要求封闭南阳台，认为交付使用的阳台违反了国家技监局和建设部联合发布实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定；并称2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101室及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热等等。并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的《一楼业主封闭阳台的决议暨送达大成物业管理公司的通知》；在原告不同意的情况下，被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。
法院认为，大成开发公司与12位业主签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的“装修及设备标准”约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订，在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。而大成开发公司制定的《使用、管理、维修公约》中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。同时，物业公司与业主签订的物业管理服务合同也是格式合同，双方是物业经营管理者与消费者的关系。业主房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。物业公司在合同中没有考虑售房时所签 的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况，强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。法院判决，驳回北京市大成物业管理公司的诉讼请求。
【案例】自家房也不能改结构
某市中级人民法院审结一起房屋恢复原状案，案件被告李女士虽然装修改变的是自己楼房的房屋结构，却仍然被法院判令恢复原状。
李女士在某工业区莲竹花园小区购得房屋一套，该房屋位于楼房的一层，2001年2月6日，李女士为做生意方便，未向物业管理单位报批，擅自将该房屋朝南阳台的部分南墙拆除，安装了铝合金门，作为物业管理方的莲竹物业管理公司在劝说无效的情况下，向法院起诉要求李女士恢复被拆阳台的原状，并负担本案的诉讼费用。【分析】
原告观点：物业管理公司认为李女士拆阳台行为破坏了楼房的整体结构，影响了房屋的安全与美观，侵犯了小区内其它业主的权益，理应予以纠正。
被告辩词：被告李女士认为其对该房屋享有合法产权，拥有房地产权利证书，改变的是自家的房屋结构属正当行为，别人无权干涉。
法院判决：此案经过法院调查，发现原告方反映的情况属实，法院审理后认为，李女士的房屋虽属单位分房，享有房屋合法产权，但其为了自己做生意方便擅自将该房屋南阳台南墙部分拆除的行为，破坏了楼房的整体结构，影响了整栋楼房的安全，违反了政府有关装修管理规定，属不恰当行为，判令李女士自行拆除的自家楼房南阳台南墙部分恢复原状，并承担本案的全部诉讼费用。【点评】
业主违规装修，是目前大多数管理单位感到较难处理的问题，装修有装修的规定，这不仅涉及美观，而且还影响到房屋的安全，但是，执行规章制度，通常得讲原则，但过于原则，又往往顾及不了情面，本案业主和管理公司的矛盾升级到了非通过法律来解决的地步，也许有其客观原因，但是如果管理公司处理问题多讲究一些方式方法，增加一些宣传和引导，换个思路来处理，提高工作艺术，在李女士装修前就进行说服，也许能少一些矛盾和损失，多一些理解和支持。
【案例】装修期间
物管人员能否随时进入装修现场？
某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。
不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。
注：
1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。
2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其做出相应的处罚。【分析】
1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好像是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主（所有权人）同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。
2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理（比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等），并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事 项”以及其他法定义务。
3、《物业管理条例》第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“做出相应的处罚”。
4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利（在不违章的情况下）。【点评】
1、正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。
2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。
3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。
4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放〈违章通知书〉、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以柄。
【案例】装修不当造成漏水纠纷案
2003年12月管理员接到某小区3#楼454室住户的电话，说他家楼上往他家严重漏水，而且找不到楼上居民，并且要求楼上的居民对他家的损失进行赔偿。
管理员马上联系楼上住户，告诉他家正在跑水，让他火速回家，并赶到事发地勘察现场，控制水情，了解楼下受灾损失。楼上住户回家后，发现不是供主水干线跑水，而是私接部分爆裂，修好了自家漏水部位，但拒绝给楼下住户赔偿损失，管理员到楼上住户家勘察现场，发现漏水部位属自用部位，并且是由于装修不当、造成漏水。经管理员给住户讲解哪些部位属自用部位，并且出示了《物业管理条例》让住户了解漏水原因是自己造成的。楼上住户对楼下住户的损失进行了赔偿。【点评】
管理员在解决邻里纠纷时做到有理有据，做法正确。楼上住户拒绝赔偿损失的原因是不明白何为自用部位和自用设施。管理员通过《物业管理条例》使住户明白了什么是自用部位及自用设施，以及自己对自用部位及自用设施有看护权。另外楼上住户在装修时没有到物业管理部门办理装修审批手续，未经技术人员指导，装修不当造成漏水属于个人行为，所以应当给楼下住户赔偿由漏水造成的损失。
【案例】新买房屋漏水业主拒交物业管理费
胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。人住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水泪湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。
胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交 纳第二年的物业管理费和供暖费。
开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。
物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。
由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。【分析】
胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指:当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务;胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务;关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务;开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合当事人互负到期债务的条件。
判决结果:最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理 费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。
本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。【点评】
经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。
【案例】管理处工作人员能否在业主装修期间进行相关检查？
老王刚刚买了一套房子，由于在去管理处办理审批手续过程中，老王和管理处员工发生争执相处不是很愉快。在装修期间，老王拒绝了管理处工作人员进人其房内检查，理由是这是他本人的私人空间，没有他的同意别人不允许进入。【分析】
根据国家建设部2002年2月22日通过，2002年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：装饰人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。因为该业主在装修申请时已经和管理处签署住宅室内装饰装修管理服务协议，所以该业主不能拒绝和阻碍管理处进行正当的相关监督检查工作!管理处的工作人员是依照相关的法律法规行使其本身的监督权，保证某位业主在装修过程中确无出现违反规定的装修行为，以保证楼宇自身的安全和其业主的公共利益。
当然管理处的工作人员在进入业主房间内进行例行的检查工作时，必须按要求穿工作服，佩戴工作证，先敲门向作业人员表明身份和目的后，方可进入。如在室内部分已经铺好木地板情况下，工作人员必须穿鞋套或脱鞋，方可进入已经完成装修的房间进行例行的相关检查工作，以表示尊重业主和保护业主财产。【点评】
物业管理企业在业主装修活动的监督和检查过程中，一定要做好有礼 有节，这不但是表示对业主自身的尊重，也是对工作本身和物业管理企业的社会形象的正确体现物业管理企业在对相关工作人员进行有关培训工作准备过程中，不但要对培训效果的适时考核，对培训的质量的考核也应该加以重视。保持对业主经常性的回访，以检验我们自身的不足和漏缺，减少与业主之间的因沟通不足而引起的误会。也能避免类似的情况发生。
【案例】房子没住交不交管理费
某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？
认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但双收取了房屋钥匙，该女士的这种做法是否意味着房屋已经交付使用了呢？ 【分析】
房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。
在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示 认可，她可以提了同的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费及应交付。
【案例】业主提出不合理装修要求怎么办
某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。
对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的，“不管你们同不同意，我都要改”。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。
为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批（既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上）。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。【点评】
有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔坚持说“不”。不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南墙，他自然就回心转意了。到头来，有序管理的目的达到了，你在对方的心目中还是个“好人”。
【案例】顶楼能否安装太阳能热水器
去年夏天，张先生买下一套顶楼商品房，并在屋顶上安装了太阳能热水器。没多久，小区的物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关规定。然而，张先生并没有进行整改。一周后，物业公司向张先生发出书面通知，要求他在3日内拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，于是物业公司将其告上了法庭。【分析】
在审理中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张安装太阳能热水器，侵犯了其他业主的权利。物业公司还拿出《上海市居住物业管理条例》加以说明。该《条例》规定，禁止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物。另外，他们小区在“住宅装修须知”中也有“禁止安装卫星天线接收器和太阳能热水器”的规定。
张先生辩称，太阳能热水器不属《上海市居住物业管理条例》中规定的“建筑物和构筑物”，而且太阳能热水器安装在其房屋对应的屋顶上，并没有妨碍其他业主，也不会对屋顶造成损害。
张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，他们都对屋顶享有共同的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，而且这种行为对屋面有可能造成损害，应该将热水器进行拆除。
日前，法院一审判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶的原状。
【案例】业主私改阳台邻居坠楼身亡
一天下午，上海市闸北区的A小区内一片安宁：几个居民正在小路上悠闲地散步。突然，“咚”的一声巨响，一个人从楼上阳台掉了下来！大家慌忙上前查看：原来是40号楼5层的曹先生，随他落下还有一个铁艺护栏。看到这情况，物业公司忙叫来救护车将伤者送往医院，可一个小时紧急抢救没能挽救曹先生生命。
经调查：原来是住在楼下曹先生吃过晚饭后，上楼与703室的装修工人交涉水泥落到曹先生家空调外挂机上一事。工人答应帮忙清除后，曹先生又自行走到703室阳台扶栏向下看；因703室擅自将阳台违章外移了30CM，而曹先生上楼时阳台护栏才刚刚做好，水泥未凝固；造成阳台脱落，曹先生坠落到楼下身亡的惨剧。
曹先生的儿子找到703室业主要求赔偿，交涉了三个月后没有结果，便将该小区物业公司、703室主和装修公司告上法庭。物业公司很惊讶，他们怎么也没有想到业主会把自己告上法庭。经证实：在703室外移阳台时，物业公司曾多次与703室业主进行沟通，在无结果情况下。物业公司 对该室下发了整改通知书，但业主拒绝签字。事隔两日后，不幸就发生了。事发时，物业公司积极帮助事主联系了救护车将曹先生关往医院急救。
法庭最终裁决：曹先生占80%的责任：因为曹先生是50多岁的成年人，对生活常识应具有明确认识。他在没有得到主人允许时擅自闯入别人家中本身就是违法；且当天他还喝过酒。因此曹先生要对自己的行为负有主要责任。703室业主违章装修，间接导致了悲剧发生，应承担20%的责任，并赔偿曹先生家属6万8千元。装修公司承担连带赔偿责任。
物业公司由于事先已经对703业主尽到了管理责任，事后也积极将伤者是送入医院，所以不承担任何赔偿责任。【点评】
在平时，业主对物业管理的不满只是针对一些细节方面问题，主要问题不一定会全部表现出来，但一牵扯与自己利益相关的事情，业主所有的不满就会一下子爆发，所以物业管理的每一个工作环节都要做到位。虽然本案例中物业公司对装修监管工作的程序基本到位，按章办事固然没有错误，但不排除物业公司管理的不深入、责任不到位。物业就在下发整改书后，业主拒不签字仍继续施工的情况下，应尽快将情况向建设部门上报，这样，物业为自己提供证据将更为有利。在日常物业管理服务中，我们应从这一案例中吸取这样的教训：在积极做好管理跟踪工作的同时，应在重大问题上坚持原则，决不能向业主让步。
【案例】装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办？
一天午夜，某小区某户业主运来不少装修材料。业主叫了该户装修工好几次，他们才下来搬运材料。业主一走，装修工头就跟护卫员商量，要等第二天再搬。由于装修材料不允许放在大堂，护卫员拒绝了他们。
装修工人只好连夜搬运，材料运完之后，他们没有清扫垃圾就想离开。当班护卫员灵机一动，称要检查他们的装修出入证，拿到装修出入证后，护卫员提出先把垃圾打扫干净，才能把证件还给他们（这样就有了制约对方的办法）。装修工头恼羞成怒，抓住了护卫员的衣服就要动手打人，护卫员冷静的对他们说：“你们要打我，想到后果了吗？我看你们还是先给业主打个电话，问他我这样处理对不对。”（业主较之装修人员了解和支持物业管理，请他们的东家出来说话，比我们说话更有分量）。装修工头 想了想，有道理，把手松开后，就走到一边打电话。
或许了解该物业管理规则的业主说了好话，打完电话，装修工头老实了许多，不仅同意打扫地面，还向护卫员道了歉。护卫员看他们忙活一阵，干得差不多了，就把出入证给了他们，并说：“天也不早了，你们明天还得干活，剩下的我就帮你们打扫吧！”装修工头一听，立即拿出50元钱说：“那谢谢您，说实在的，工人们今天也太累了，50元钱虽然不多，就当作给您的劳务费吧！”当然，护卫员没有收他们的钱。【点评】
纠正违反物业管理规定的行为，不能一味来软的，也不能一味动硬的。在对方迫不得已纠正时，尤其应当注意适可而止，见好就收，这样不至于结怨，便于以后的工作。
【案例】业主擅自封闭阳台
物业状告业主获胜
上海一名业主买了商品房后进行装修，擅自改动阳台结构，物业公司向法院起诉，要求该业主恢复房屋结构原状。
王某是位于上海市中山北路“秋月枫舍”小区某户的业主，在购买商品房及办理该房屋买卖过程中与上海沙田物业管理有限公司签署了《前期物业管理使用公约》和《装修管理规定》。这两个约定都规定业主有义务维护住宅区的整体美观，不得擅自对房屋的阳台、外墙等乱拆、乱凿，不得改变房屋结构。
2001年10月，王某在装修房屋时将北阳台门拆除，另外安装了一扇门，并在阳台安装了可移动玻璃窗。此后，沙田物业公司多次向王某发出整改通知，并要求其将房屋结构恢复原状，但因王某拒绝而未果。【分析】
一审判决：沙田物业公司遂向法院起诉要求业主遵守公约，恢复阳台外墙形状，一审判决获法院支持。
终审裁定：判决后，王某不服，向市二中院提起上诉，称其封闭阳台及拆除通往阳台门的行为并不违反《上海市居住物业管理条例》的禁止性规定，要求二审法院驳回物业公司的诉请。
上海市二中院日前经审理后认为，《上海市居住物业管理条例》虽然未对本案涉及的业主将阳台封闭、拆除通往阳台门等行为作禁止性规定，31 但业主王某与沙田物业公司的物业管理约定合法有效，该约定对业主具有约束力，业主理应遵守。虽然业主是对其享有产权的房屋进行装修，但这种装修影响了建筑物的整体美观和协调，因此判决驳回业主上诉，维持原判。
【案例】前期物业管理案例分析
南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然的承接了开发商物业进行管理。业主入住之后，对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于解聘原物业公司。【分析】
从本案介绍事实可以看出，造成最后业主与物业公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物业公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。分析原因的产生，开发商和物业公司在这一过程中有如下问题：
1、虽然物业公司“理所当然”接管了该物业，也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议，明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方以及小业主的权利和义务等内容。
2、本案中业主入住后对物业公司的收费和服务质疑，设定物业公司服务达到合同规定标准，那么可见在买房前期业主没有清楚的了解前期物业管理服务的相关内容，而造成与物业公司的矛盾。开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务相关服务约定。业主应依法接受物业管理合同内容。
3、本案中显示业主大会已经成立。既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后签订物业管理委托合同时，物业公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。物业公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费；如双方确系分歧很大，也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。【点评】
1、前期物业管理，建设单位应通过招投标的方式选聘物业公司，并
与物业公司签订前期物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中与买受人明确约定。这是物业管理条例第三章明确规定的内容。从事前期物业管理的物业管理企业应认真学习并严格按照相关条款操作。
2、销售合同中明确的物业管理条款，应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰，业主入住后对物业公司的服务收费等事宜产生质疑，产生不必要的矛盾。
3、首次业主大会，签订物业管理合同时物业公司应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款。
4、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。物业管理条例颁布以后，建管分开，开发商与物业公司各自独立经营是市场化的必然，物业公司必须靠自身实力才能赢得市场
【案例】屋顶能不能买卖
昆明一屋顶纠纷遭遇法律空白云南省昆明市的程家宽一家怎么也没想到，花２０多万在西坝新村买了套房子，却在安装太阳能时遭遇尴尬：屋顶被卖给了７楼住户，自己已没地方安装太阳能了。记者在采访中发现，关于屋顶买卖，尚存在着一个法律空白。【分析】
住户：世上哪有没屋顶的房屋出售？
对于这件尴尬事情，程家宽一家怎么也想不通。他们认为：世上哪有没屋顶的房屋出售？屋顶是楼下住户的公用建筑面积，在上面装太阳能，是天经地义的事。可由于屋顶被卖给了７楼住户做屋顶花园，１０月１０日，他们无奈地把太阳能装在了顶楼侧面，两边分别搭着７０１及７０３房两家的挑梁。然而几天后，物业公司管理处一纸“请自行拆除”的通知送到了他们手上。７０１住户蒋先生也有自己的想法：自己花了１８，０００元以每平米２００元的价格买下了屋顶，并与昆明市五华区房管局签订了“集资建房协议”，那就拥有了屋顶的产权。程家未经许可就把太阳能装在别人的挑檐上，侵犯了别人的私有领地，于是，蒋家找到了管理处，强烈要求程家拆掉太阳能。
对此，程家宽一家则说：太阳能搭在侧面的确存在安全隐患，但实属无奈。屋顶是公用面积，７０１住户购买屋顶时，同样也没经楼下住户许可啊。
管理者：屋顶卖的是使用权
物业公司一所管理处刘主任在谈及此事时，对记者说，房子及屋顶是五华区房管局卖的，管理处只负责日常小区住户协调。以前如果７楼以下的住户要安装太阳能，只能与７楼住户协商，出点钱让７楼腾出点地方安装。此次由于７０１住户不同意４０１安装，几经协调后，管理处只好给４０１下了拆除太阳能的通知。
昆明市五华区房管局行政部杨凯生副主任在接受记者采访时说：“屋顶的确卖给了７０１，但卖的只是使用权，不是产权。不过，有关部门没有具体的规定或标准说明屋顶是公用建筑面积。”
建设厅：能否买卖尚无明确规定
在昆明，把屋顶卖给顶楼住户的现象比较普遍，有的房地产开发商为吸引住户，还推出了买顶楼赠送屋顶面积的新招。那么，屋顶到底能不能买卖呢？
云南省建设厅有关人士告诉记者，从建设部到省建设厅，目前对屋顶面积买卖还没有明确的规定。最近省建设厅也接到了类似这方面的情况反映，厅里正对此事进行调研，但结论还没出来。【点评】
对于这起屋顶纠纷，云南省袁野律师事务所吴维东律师有自己的观点。吴律师认为，虽然国家还没有明确的规定，但通常屋顶都是不允许买卖的。消费者买一套房子的价钱，就包括公用建筑面积部分，不让其使用屋顶，就侵犯了他的使用权。准确地说，房地产商把公用建筑面积作为销售条件写进合同，是无效的，这种销售行为本身就带有侵占别人公用建筑面积使用权的性质。
据悉，昆明市五华区房管局把尚未售出的７０２的屋顶划出一块地方，让程家把太阳能搬至该地。程、蒋两家皆对此结果表示满意。经过房管局积极协调，昆明的这起屋顶纠纷已经结束了，但由此引发出来的法律问题却远未终结。
【案例】楼上损坏防水层
楼下漏水讨说法
厕所装修引发纠纷
杨女士与李民都是顺义区的居民，而且是楼上楼下的邻居，杨女士住在楼下，20多年来，一直相安无事。1999年12月，李民对自己的住房进行装修，厕所地面和厕所墙面均用面砖进行了装修。此时，楼下的杨女士家正好无人居住。2000年12月，杨女士的公婆搬到杨女士家居住。2001年4月，杨女士家的厕所顶部自上而下开始出现漏水现象，她找到了李民，并通知其使用厕所要注意，要求其查明原因，进行修缮。然而，李民没有理睬。为此，双方产生矛盾。后来，杨女士家厕所顶部漏水更加严重，墙体表皮因漏水而脱落不仅影响使用，也给其造成了损失。为此，杨女士到法院起诉，要求李民停止侵害、立即维修，并赔偿损失500元。【分析】
被告不承认自己有过错
被告李民不承认自己有过错，他认为杨女士所说的漏水不确切，因为从他的厕所看不出漏水。修缮队也来看过，也只是从表面上判断。因此，他不同意杨女士的诉讼请求。
法院查明的事实
法院审理后认定，杨女士与李民都是顺义区的居民，而且是楼上楼下的邻居，杨女士居楼下，20多年来，一直相安无事。1999年12月，李民对自己的住房进行装修，厕所地面和厕所墙面均用面砖进行了装修。此时，杨女士家正好无人居住。2000年12月，杨女士的公婆搬到杨女士家居住。2001年4月，杨女士发现其厕所多处出现漏水，就约李民找有关部门进行查看。经推测，该楼属老式楼房，可能是厕所内便坑下水处的部件老化，亦可能是装修时厕所的防水设施被破坏，技术人员要求打开地面进行检查维修，遭到李民的拒绝。为此，和睦相处了20年的邻居开始产生矛盾。2001年6月26日，杨女士向法院主张权利。经现场勘查：李民室内地面为地磁，厕所内地面、墙面均为面砖装修，便池冲水系统已破损，现用自行安装的塑料管代替。杨女士室内地面及厕所地面为初建时的水泥地面，厕所内墙下部为绿漆所刷，上部为普通涂料粉刷，厕所内墙白色涂料均已被水浸后有脱落，顶部表皮有破损，厕所外墙皮有水浸痕迹，白色涂料脱落，厕所东外墙皮有水浸痕迹，部分墙皮隆起来。庭审中，杨女士表示放弃赔偿损失的请求。
楼上住户输官司
法院审理后认为，权利人在对房屋行使使用权时要充分保护相邻方的合法权益。对他人的权益构成侵害的，应当停止侵害。原告与被告相邻达20年之久，相安无事。而被告对房屋及厕所装修后，原告厕所内出现严重漏水，直接侵害了原告的权益。被告现以自己装修完毕，不得破坏装修地面为由，拒绝技术人员的检查维修，违反法律规定。原告就此主张权利，法院支持。原告对损失的放弃，法律也同意。顺义法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，于近日做出判决：技术人员进入李民室内对其厕所进行检查维修，李民必须提供方便；需要破坏厕所的装修地面时，李民不得阻拦；如需更换添置部件及材料，又需用户自费时由李民按票据面额负担；李民拒付时，由杨女士垫付，然后，杨女士向李民直接追偿，李民以外的其他人不得干涉。【点评】
如今，人们的生活条件好了，也希望住得更舒适，因此，把房子装修得好一点成为人们的追求，但是装修房子千万注意别影响邻里，特别是楼下的邻居。尤其是厨房、厕所的装修，厨房、厕所在建筑时已经过了特殊的防水设施处理，如果破坏了它的结构，很可能就会漏水，所以，在装修房时千万要小心，以免破坏了邻里的安宁。另外，对于物业管理者来说，也要作好对业主的装修宣传及装修管理工作，尽可能防止因装修而引发的矛盾。
【案例】楼上跑水楼下泡
谁来赔
温家被淹，祸起楼上
温某与王某住在同一栋楼，而且是楼上、楼下邻居，温某住在一层，王某居住在二层。因王某在此居民区还另有住房，1999年6月1日，王某将自己的房子出租给了别人。2000年春节期间，承租人去了韩国，房内无人居住，在此期间温某也离开自己房屋回老家居住，家中无人。2000年2月12日晚，负责小区物业管理的天竺房地产开发公司物业管理人员发现温某门窗等处向外漏水，当即通知王某到场，物业管理人员采取措施进入王某家室内，发现她家卫生间水管爆裂跑水，当即将总阀门关闭。第二天，温某知道信儿后，风风火火地从老家赶回来了。温某打开房门一看，立刻
惊呆了，见自己屋里满地都是水，木质地板被水浸泡，地板个别部分起拱爆裂，屋顶、墙壁被水冲刷，家具着水，个别漆面剥落。房地产开发公司无偿为温海英提供房屋，并帮助清洗衣物等。
温家告状要求赔偿
对温某室内墙壁、地板等装修损失，经北京市建筑装饰协会家装委员会委托北京天衡诚信家装技术服务中心进行鉴定，价值近2．31万元。温某认为由于王某对房屋跑水未及时发现，未采取措施，房地产开发公司负责物业管理，负有房屋、设备维修责任，及采取措施保证我的利益不受损害责任，故将王某作为第一被告，将房地产开发公司作为第二被告起诉，要求二被告赔偿房屋修缮、财物被毁经济损失8．1万元、房屋使用费损失3万元、精神损害2万元，共计13．1万元。
楼上邻居不承认过错
法庭上，王某认为在任何相关法律条文上及房屋使用守则上没有指出主人出门前要关闭自来水总阀门，我房屋内的装修及内外所有设施均是开发商及物业公司购买安装，从未改动。卫生间洁具及设备均属劣质产品。事故原因，水管爆裂并非使用不当和人为造成，应是产品质量及水压造成本人也是受害者，水管爆裂后造成家具、地板损坏，但物业未给答复和赔偿。水管爆裂的损失主要责任应由物业管理公司承担。
物业公司认为与己无关
物业公司则辩称，按照有关物业管理的规定，物业管理范围仅限于绿地、道路、楼道、走廊等公共区域、公共设施，无权利更无义务对园区内各单元房屋内部纯属个人区域部分行使管理权利。在发现原告房屋受损后我公司积极采取措施并时通知原告，安排房屋无偿供原告居住，尽可能减少损失。因被告王某在春节期间未在此房屋内居住，总阀门未关，卫生间地漏未打开，水管破裂后大量跑水，是由于王某对其所有的房屋未尽到看护义务所致，与我公司无关。如其严加看护，水管爆裂时及时关闭总阀门或打开卫生间地漏就不会造成原告房屋受损。故原告要求我公司承担赔偿责任没有法律依据。
楼上邻居被判赔偿
法院审理后认为，王某与温某是楼上、楼下的邻居，互相有不损害、不妨碍对方的财产权利及其它权益的义务，王某将房屋出租他人后，由于其疏于管理，对室内水管隐患失查，且在水管破裂时家中无人，致使温某
房屋进水，给温某财产造成损失，对此，王某应承担全部赔偿责任。房地产开发公司不具有对用户室内水、电等设施发现问题进行管理的义务，所造成的损失不应由某房地产开发公司承担。王某所居房屋具有可以交付使用的工程质量竣工核实证书，王某称卫生间洁具、设备属劣质产品未有证据证明，且王某已于1997年11月开始居住使用，故王某推拖由房地产开发公司承担责任不能成立。另外，王某虽将自己所有的房屋出租他人，但仍是该房屋的所有权人，对由于该财产给原告温某造成的损害，原告温某亦有权向王某索赔；属出租人与承租人之间的租赁合同，如双方存在纠纷应另行解决。温某房屋进水后，其生活受到影响，家具衣物受到一定程度的损害，其所称精神损失，因并未达到需要法律上予以精神抚慰的程度，不予认定。因此，顺义法院判决：被告王某赔偿温某装修损失费及其它损失费2．5万元。温某要求房地产开发公司赔偿损失及过高的装修费、使用费、精神损失费等的诉讼请求同时被驳回。
【案例】业主将抽水马桶装到阳台上被判拆除
许先生家把抽水马桶等卫生设施装在了阳台上，还在墙上打洞装排水管，这可得罪了楼下的叶先生。
物业限期整改无效 楼下业主将楼上业主告到法院
许先生住在宁海东路某号二楼，去年9月他在阳台上安装了抽水马桶和淋浴龙头等设施。排水管、排粪管经过叶先生家住房的外墙通入公用下水管、排粪管。10月，物业管理部门向许先生发出了限期拆除违章搭建的通知书，但许先生并未理睬。于是，叶先生告到法院。
法院判决
日前，上海市黄浦法院判令许先生拆除卫生设施及排水管。
法院审理后认为，许先生擅自在阳台上搭建卫生设施，对叶先生住房的安全存在影响，故支持了叶先生的诉请。
【案例】住户拒绝检修
房管状告业主
楼上住户许先生的厨房卫生间渗水，楼下邻居受到困扰。由于是房管局直管公房，房管局先后6次维修，仍未彻底解决漏水问题。之后，许先
生拒绝房管局的维修人员进入自家进行维修。于是，房管局把许先生推上法院被告席，请求法院判令许先生对房管局的修缮工作予以配合。
房管局状告住户不配合维修
许先生是朝阳房管局直管公房的承租住户。房管局状告许先生的理由是，1997年7月，许先生对所居住的10—3室装修后，楼下邻居反映10—3室向下漏水。房管局先后6次维修，但该室卫生间与厨房的隔断墙处仍向下渗水。房管局于1998年7月要求进入10—3室再检查维修，但许先生提出“方案由我确认、承诺今后不再需要维修”等前提条件。因许先生的条件不合理，房管局未能同意，许先生一直拒绝维修人员进入10—3室，使检查维修无法进行，漏水问题没有解决的机会。房管局认为许先生设置前提条件拒不配合，对维修工作造成妨碍，请求法院责令许先生停止妨碍、提供维修人员进入10—3室的方便、对修缮工作予以配合。
住户称:拿出施工方案方可“准入”
许先生讲，我家装修后房管所告诉我楼下邻居反映漏水，我当即同意维修。此后的1998年3月至7月，房管局先后6次进房检查维修，都是在我配合下实现的。因房管局多次施工没有解决漏水问题，我提出：房管局必须提出合理施工方案在双方同意后在我方监督下实施，且必须保证今后无需再行维修，否则不能同意房管局人员进房施工。
住户反诉房管局要求赔偿损失
许先生当庭提起反诉，要求房管局赔偿损失。许先生称，在自家装修前已有居民反映漏水。我家装修并无不当之处，房屋持续漏水是房管局管理不善、施工不当所致。在1998年3月第一次施工中，应房管局要求，我花费256元购买了材料，负担了维修人工费300元。每次施工都造成我家生活不便，在生活上、精神上均受困扰，并导致中风患病。而房管局6次进房检查维修都没有发现漏水真正原因，每次都是重复施工。许先生要求房管局赔偿人工费350元、材料费256元及工资损失、医药费、精神损失等1.4万余元。
房管局认为许先生反诉理由不成立
房管局针对许先生的反诉作出答辩：许先生在装修中，不适当地更改了坐便器，后来又在卫生间与厨房隔断墙上凿洞供洗衣机管通过，造成漏水。由于许先生不同意房管局对管箍等隐蔽工程进行检查，房管局没有机
会发现管箍状态，只能对卫生间多次做防水处理，已处理的部位均不再漏水。因此，房管局的维修是有效和必要的。
法院认为住户应配合维修工作
朝阳法院审理后认为，房管局作为该楼所有人及管理人，对该楼及各住户房屋的状况、设施负有管理、维修职责，各相关人员在房管局履行职责时应予配合。许先生在装修后楼下住户反映漏水，许先生对漏水负有一定责任，应积极配合此问题及时妥善解决。许先生对房管局工作人员施工水平、工作态度的意见应由正常途径处理，以此为配合义务设置障碍并坚持前提条件是不妥的，导致了相关工作停滞、构成妨碍。同时，房管局应妥善行使职权、认真核查原因采取有效措施，以避免扩大对居民正常生活的干扰。房管局的第一次维修杜绝了10—3室卫生间其他部位漏水，有一定效果。但在此后5次检查维修机会中，对管箍问题未做考虑及检查，确属工作失误。由于10—3室仍有向下渗水现象并影响了其他住户正常生活，房管局要求许先生配合、进入10—3室修缮管箍是合理的。而许先生所负担的第一次施工中的人工费材料费，是解决漏水现象的有效必要支出，但许先生对因配合房管局第二次至第5次施工的误工损失的赔偿要求得到法院支持。
最后，法院判决许先生为房管局施工人员进入10—3室提供方便，不得妨碍施工人员正常、独立操作。房管局于判决生效后第4日起，进入10—3室维修，此项工作由房管局派遣人员担负费用，在15日内完成。同时，房管局补偿许先生误工损失300元。【点评】
本案中，虽然房管所最终获得了法院的支持，但实际上，我们不难发现，案件双方矛盾激化的最根本原因是由于房管所技术力量不到位，多次修缮无效，给住户带来一定的麻烦与困扰所造成的。目前，住宅小区内相邻房屋之间的公共设施损坏造成渗漏水的情况时有发生，物业管理公司处于矛盾处理工作焦点，不仅需要与业主或住户保持良好的沟通，更重要的是保证为客户提供高效优质的维修服务，以尽可能快的速度化解矛盾，为此，物业公司应加大力提高从业人员专业技术水平，避免因技术力量等自身的客观原因而激化矛盾。
【案例】装修引发血液病
住户获赔六万元
母子同患血液病
今年40岁的栗明是南京市新华书店职工。2001年上半年，老实憨厚的栗明经书店同事介绍，与该同事的侄女、安徽省安庆市某企业下岗女工詹林相识并恋爱。詹林小栗明9岁，两人情投意合，不久便谈婚论嫁。为了结婚需要，栗明决定把家里的住房进行装修。这套位于南京市峨嵋路的住房原系栗明父亲单位1987年分配的，房改时他们买了下来，建筑面积68平方米。1999年，父亲去世后，这套房子一直由栗明和年近七旬的母亲蔡书田居住。
2001年10月，栗明通过在市某房产开发公司工作的姐姐介绍，结识了南京华彩建筑装饰工程公司总经理蒋宁。栗明有意请蒋宁的公司帮他装修新房，蒋宁答应了下来。11月初，蒋宁带着施工队负责人彭某来到栗明家看房，并与栗明谈妥了承包装修的有关事宜。栗明和母亲随即从房子里搬出，交由施工队进行装修。2002年1月上旬，装修结束，双方结算装修款24900元。
几天后，栗明一家喜气洋洋地搬入新装修的房子。2月初，栗明和詹林在新房里举行了婚礼。
料想不到，灾难在不知不觉中降临了。从2002年4月份开始，栗明出现头晕、恶心和全身乏力等症状。他起初以为是忙于结婚和过春节，过于疲劳造成的，到医院就诊后，被初步诊断为贫血所致。就在栗明就贫血病症接受持续治疗时，他的母亲也出现了类似的症状，并伴有头发大把大把脱落现象。她到医院一查，血小板和白血球都要比正常数目小。一个星期后，她再次来到江苏省中医院检查时，由于病情严重，虽说她身上只带了300元钱，医生还是坚持破例让她当即住进了医院。栗明这时方才意识到事情的严重性，也连忙赶到医院复查。结果，他和母亲都被确诊为再生障碍性贫血，这种病离让人闻之色变的白血病只有一步之遥，终身难以治愈！
住房装修室内空气严重超标
母子二人在同一时间被查出染上严重的血液病，这一可怕的消息犹如晴空霹雳，让栗明一家深感惊恐，尤其是栗明，新婚不久遭此不幸，更是忧心如焚，极为痛苦。栗家人百思不得其解，栗明和母亲以前从未患过血液病，他们家也没有血液病家族遗传病史；而且栗明在2002年1月份婚
前检查时，各项血液指标均为正常，其母蔡书田在2001年底因腿部摔伤住院，也曾做过血液检查，各项指标亦属正常。那么，到底是什么原因使他们在短短几个月内致病的呢？在医生的提醒和追问下，栗明说出自家装修房子一事，时至今日，房屋内仍有装修材料散发出的刺鼻异味。通过分析这一情况，排除栗明和其母在工作和生活中接触其他污染物的可能性，栗明这才意识到，装修污染可能是导致他们患上血液病的“元凶”。
栗明连忙花钱在外面租了间小房子，一家人惶惶不安地从新房里搬了出来。2002年8月，栗明向南京市环境监测中心站提出申请，要求对其住房内空气质量进行检测。经检测，房内甲醛超标21倍，氨超标12.6倍，TVOC超标3.3倍。其中TVOC是一项综合指标，是对室内空气中总挥发性有机化合物的测定，包括了苯、甲苯、苯乙烯等十一种污染物，这些有机化合物是较容易挥发的，但经过8个月的自然挥发却仍然超标，由此可见，栗明的房子在装修刚结束时的各种污染是多么严重！两个月后，栗明又委托南京市产品质量监督检验所对由华彩公司采购原料加工制作的家具木板进行检测，结果甲醛释放量实测数据为13.9，仍超过国家标准的规定。
通过向环保专家及有关医生咨询，栗明对家庭装修污染的危害性有了更多的了解。所谓室内污染，主要就是由甲醛、苯、氨和放射性物质这四种污染物造成的。其中甲醛来源于人造板材、胶粘剂、墙纸等材料里，是世界公认的潜在致癌物，它能致胎儿畸型；苯主要来源于胶、漆、涂料和粘合剂中，也是强烈的致癌物；室内空气中氨超标，则会削弱人体对疾病的抵抗力；而放射性物质隐藏在花岗岩、瓷砖、石膏等材料里，看不见，嗅不到，对人体的危害性更为严重。在此期间，栗明还看到一篇报道：根据北京儿童医院的资料统计，该院收治的白血病患儿中，有80%的家庭近期进行过装修。栗明联想到妻子詹林此时已有5个月的身孕，他感到深深的担忧„„
住户怒告装修公司
在栗明看来，华彩公司的施工人员在给他家装修过程中一定使用了大量的劣质材料，所以造成其住房内充斥大量有害气体，从而直接导致了他和母亲患上了再生障碍性贫血症。
2002年9月，正在治疗中的栗明委托江苏天哲律师事务所律师俞伟宁出面，与华彩公司协商解决他的治疗费用和赔偿事宜。华彩公司总经理蒋
宁起先表示可以“考虑”，后来听说这种血液病是终身性的，治疗费用非常昂贵，便推诿责任，不再理睬。
华彩公司的不管不问让栗明气郁不平，彻夜难眠。他还不到40岁，正值人生的壮年，但患上这种血液病，就意味着他今后再也不能从事较重的体力劳动，只有靠药物来维持生命。妻子下岗没有收入，他自己的月工资只有800多元，而他和母亲只住院一个多月，医药费已花了1万多元，今后的日子怎么办？栗明越想越害怕，本来就性格内向的他简直痛不欲生。
栗明的不幸遭遇经当地媒体披露后，引起社会各界的关注，许多人向他表示关心和同情。在家人、朋友和有关人士的支持下，栗明终于鼓起勇气，利用法律武器为自己讨还公道。他向南京市玄武区法院提起诉讼，要求华彩公司赔偿医疗费、护理费、营养费、交通费、误工费、租房费、检测费及后期治疗费、营养费、误工费等损失27.9万余元，赔偿精神损害抚慰金10万元。
受害人胜诉获赔6万
2003年7月18日，栗明状告南京华彩建筑装饰工程公司环境污染损害赔偿纠纷一案由南京市玄武区法院开庭审理。庭审过程中，原被告双方主要针对4个问题展开了激烈的辩论，法院最终采纳了原告栗明的起诉观点。
问题一：对原告住房实施装修行为的主体是被告华彩公司还是彭某个人？（主要确认谁来承担责任）
原告栗明认为，他与华彩公司之间是一种装修合同关系。然而华彩公司却认为，为栗明装修房屋的是彭某本人，与他们公司无关。
法院审理后认为：第一，彭某与华彩公司虽没有书面劳动合同，但却有长期的劳务关系；第二，华彩公司法定代表人、总经理蒋宁带彭某到原告家看房，该公司未曾明示装修是由彭某个人实施；第三，原告将大部分装修款（2万元）交给了蒋宁而非彭某；第四，原告居室新安装的防盗门系蒋宁持华彩公司支票购买。据此，法庭认定原告住房装修行为的主体是被告华彩公司。
问题二：装修是包工包料还是包工不包料？（因材料产生污染，故需确认由谁购买材料）
原被告双方虽未签订书面装修合同，但根据装修结束后彭某出具给栗明的决算单“人工工资6350元、防盗门1180元、木板材等3850元、墙砖地砖2380元„„”，由此可以看出必要的装修材料由被告公司购买，而被告无法举证这些材料是由原告栗明选定或系原告委托彭某代为购买，故法庭确认装修材料由被告负责购买。
问题三：装修是否造成“环境污染”？（确认是否构成侵权）
庭审中，原告拿出南京市环境监测中心站和南京市产品质量监督检验所两单位的检测报告，以及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等文件，以此证明华彩公司的装修行为造成了严重的室内空气污染。
被告华彩公司对两份检验报告的真实性不持异议，但提出《民用建筑工程室内环境污染控制规范》是2002年才实施的，而本案的装修行为发生在2001年，所以该文件在本案中不能适用，而检测单位根据该文件作出的报告，亦不具有证据效力；另一方面，华彩公司仍否认自己是实施装修行为的主体，故不负有举证责任。
法院经审理认为，南京市环境监测中心站、南京市产品质量监督检验所具备相应的检验资质，两个检测机构出具的检验报告客观、科学地反映了原告居室内有害气体的实际含量，证明了污染的严重程度，因此确认华彩公司的装修行为造成了原告居室内空气环境的污染。
问题四：原告居室内的空气污染与其所患疾病之间是否存在因果关系？
原告栗明陈述，他以前从未患过血液病，也没有家族遗传史，2002年1月婚前检查时，各项血液指标都正常，但自从搬入新装修的住房，3个月后即出现头晕等症状，血液指标就不正常了，因此他患上血液病是由被告公司的侵权行为（因其装修造成的室内空气污染）直接导致的。
被告认为，彭某对原告居室只进行了部分装修，而原告居室内原有的家装及原告自身体质等因素也是造成其患病的诱因。
被告还认为本案的损害后果并非由其造成，所以对原告主张的所有赔偿项目及数额均不予认可。
法院认为，原告提交的病历、医学资料等证据确已证明了自身受到损害的事实以及污染与损害结果之间存在因果关系的可能性。而在此情况下，被告却拿不出免除自己责任的证据。因此，被告华彩公司应当承担环境污染损害赔偿责任。
同时法院也认为，装修入住前，让房屋在一定合理期间里通风、通气，以避免不必要的损害，是一个常识问题，而原告在房屋装修刚刚结束几天即搬进去居住，由此造成身体受到损害，其自身也有责任。据此，法院认定原告自身承担10%的损失，而被告华彩公司承担90%的赔偿责任。
最后，法院作出如下判决：
一、被告华彩公司于本判决生效之日起15日内拆除在原告栗明房屋内实施的装修，以消除污染；
二、被告一次性赔偿原告医疗费、护理费、交通费、搬家费、营养费、租房过渡费、板材检测费、误工费、财产损失费等共计50065元；
三、被告一次性支付原告精神损害抚慰金9000元。
原被告双方在规定期限内均未提出上诉。家装行业呼唤法律规范
法院判决后，栗明接受记者采访时仍然情绪激动：“我原本幸福美满的家庭毁在劣质装修上了！我新婚不久就患上这种再生障碍性贫血病，现在正面临下岗，而每个月光医药费就要2000多元，今后这日子怎么过？我母亲现在和我患同一种血液病，也得经常到医院看病治疗。因租住的房子太小，妻子只好带着出生不久的孩子回她安庆娘家，目前只有半岁的儿子身体还好，将来还不知道会不会受到影响。”
栗明告诉记者，他的母亲蔡书田也已向法院起诉，要求华彩公司给予赔偿。【点评】
审理此案的法官就如何避免家装污染悲剧的重演提出了四点建议：
一、建材和砖石材料科研机构应研制无公害、无污染、无放射性的建筑材料推向市场，从源头保护人民群众的身体健康。
二、工商、环保和质监部门可联合执法，对市场上的建筑和装饰材料进行跟踪监测，发布监测公告，向人民群众提示哪些材料不可用，哪些材料绝对不能用。
三、卫生主管部门可将室内装修污染的危害作为专题，对群众开展广泛的健康教育。
四、广大人民群众要树立防治空气污染的环保意识，用无公害材料进行简单装饰，倡导绿色居室，回归大自然。
法官还特别指出，家庭装饰公司应规范操作，使用环保建材，透明装修流程。只有遵守行业规范下的正常竞争，才能为商家带来相应的利润。相反，降低价格、在质量和材料上“缺斤少两”的恶性竞争只能使家装行业失去应有的市场和信誉。家庭环保不是一个人、一个家庭的事情，也不
是一天两天的事情，它需要商家和消费者乃至全社会的共同努力。
二、工程管理类
【案例】空调安装影响相邻业主产生的纠纷
王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。【分析】
王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。【点评】
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。
【案例】房屋渗漏业主获赔
王某是某住宅小区业主，一天，一场暴雨过后他发现，雨水滴滴嗒嗒从楼上渗漏到了他的家中，床垫、毛巾毯、被子等物品都不同程度地被水浸湿，刚装修好的房间也遭到一定程度的损坏。王某便沿着渗漏水一路查上去，最后发现了楼顶的排水管道被异物堵住，致使雨水不能从管道排出，沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。王某找到小区所在物业管理处要求赔偿，但物业管理处认为这是自然原因造成的事件。为了维护自己的合法权益，于是王某决定并向法院起诉要求追究物业管理公司的责任。【分析】
法院审理后认为:楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对小区内的住宅共用部位、设备实施定期养护，保持其良好的状态，但
由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，被告物业管理公司应当承担赔偿责任，据实赔偿受损居民人民币115697元。【点评】
本案例提醒我们，对楼顶排水管道是否堵塞的问题，必须纳入定期检查和定期疏通的计划中，不能疏于管理，以致下雨特别是暴雨时排水不畅而水浸屋顶，造成居民不必要的财产损失。另外，根据国务院行政法规《建设工程质量管理条例》和国家建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定的“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年”的保修期限，有必要建议开发商督促施工单位在保修期内做好防渗漏的整改工作；同时，作为业主，一旦我们的合法权益受到侵害，应积极地通过法律途径，来保护自己的权益，而不是选择拒交管理费的方式或者默默地接受无奈的“倒霉心态”。
【案例】擅自设门侵犯共有权
张先生家住沈阳市和平区彩塔街某居民楼6楼，楼上住着王先生一家，1999年10月，张先生吃惊地发现，王先生在他家门前6至7楼起始台阶的第二个楼梯蹬处安装了一扇防盗隔断门，并沿楼梯扶手搭建了一处间壁墙。张先生因不同意王先生搭建防盗门和建墙，便先后找到很多部门反映问题，却一直未能奏效。无奈，2000年，张先生向属地和平区法院提起诉讼，要求楼上王先生拆除违章建筑物。但因违章建筑的认定、拆除不属于法院管辖范围，法院裁定驳回起诉。
2005年6月，张先生又将王先生告别到法院，请求法院判令被告停止侵权、排除障碍、恢复建筑物原状。而被告王先生辩称，1999年楼梯进行封堵时，张先生并未提出异议。【分析】
法院审理认为，此次原告起诉请求被告停止侵权，排除障碍，恢复建筑物原状属于法院审理范围。原、被告系相邻关系，而相邻各方在行使权利时，就当注意防止，避免给相邻造成损害。建筑物业的共有部分归全体业主共有，而被告王先生将6至7楼的楼道封堵，侵害了其他业主的共有权、通行权，对原告张先生的生活亦造成了妨碍。最终，法院依法判决被
告王先生限期拆除安装在6至7楼间的防盗隔断门，并恢复楼道原状。【点评】
《物权法（草案）》相关规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利；处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意；业主应遵守法律、法规及业主会议制定的管理规约，业主会议和业主委员会对违章搭建，拒付物业堤岸等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。
【案例】业主损坏公共设施如何处理
一天晚上七时许，某小区业主罗先生4岁小孩发高烧，夫妇二人心急如焚，忙开车去医院治疗。当车行至车库出口道闸时，值班保安员示意停车、收回停车卡，但对方毫不理睬，而是加大油门撞开道闸栏杆飞驰而去，道闸栏杆被撞弯曲变形损坏，无法正常使用。保安马上向分队长报告，请上级协助解决。管理处主任到场后，根据保安的汇报和现场分析，并调取业主和车辆登记资料核对，排除了偷盗车的可能性，判断业主肯定有急事，决定等业主回来后再心平气和找业主解决，并提出以下处理意见:(1)以理服人;(2)按价赔偿;(3)理解业主。
两小时后，业主一家三口回到小区，主任首先对小孩病情表示关注和慰问，看到小孩并无大碍、大人焦急的心情已平静下来后，便就撞坏道闸栏杆一事征询业主处理意见。谁知未等把话说完，罗先生就打断说:车场保安员动作太慢，我急着去医院，撞坏栏杆不是我的责任。主任耐心解释:小孩有了急病，您的心情我们非常理解。但事先您并没来电话说明原因，不认识您的还以为是盗窃车辆。按《业主公约》规定，损坏公物要赔偿，您看是您自己处理，还是管理处帮您处理由您付款? 罗先生一声不吭地走了，主任没有追上去硬让业主当场表态，也没有立即跟着罗先生上楼，而是采取了三个措施:(1)谁当班谁负责。当班保安分队长第二天上午去业主家登门拜访，把亭情责任耐心解释给业主听;(2)跟踪处理，不拖延时间。看到当班队长亲自上门，业主尤其是女业主心里很过意不去，再三表示歉意，但对赔偿一事只字未提。待到第二次上门，49
第二篇：万科案例
企业财务战略的基本要领包含战略思想、战略分析、战略目标、战略重点、战略对策。
一、战略思想。
战略思想是制定和实施财务战略的指导思想，也是企业理财思想的核心部分。万科企业财务战略思想聚焦于投资战略、营运资本战略、筹资战略以及股利政策四个方面。
二、战略分析
战略分析是为了研究财务战略目标的性质与数量，事先对企业理财环境的现状和未来发展变化趋势，所进行的系统预测分析。万科企业能根据投资环境与企业本身情况的分析来奉行量入为出的投资规划，努力保持稳健的经营状况。
三、战略重点
战略重点是指实现财力战略目标过程中，必须予以解决的重大而又薄弱的环节和问题。万科企业前期经营投入过多的资金成本，导致后期存货资金需求一扩大就造成现金短缺的风险，运营速度的缓慢也是不容忽视的问题，这是万科资金运营的瓶颈，必须作为着眼点来重视并解决。
四、战略对策
战略对策是保证战略目标的实现的一整套重要方针，措施的总称，是保证战略实现的手段。企业战略的实现需要财务支持，万科企业融资基本方针便是及时、足额、低成本、低风险地获取融资，提前启动外部融资，维持财务杠杆的相对平衡。
五、战略目标
财务战略目标是在战略分析的基础上，确立企业较长时间的财务活动所规定的奋斗目标。万科企业一直坚持相对固定的现金股利分配，每年向股东现金分红，将企业的成长和盈利回馈给股东。实现企业发展盈利，增加股东权益财富，这是万科的财务战略目标。
第三篇：万科房地产开发案例经典集锦
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
房地产开发作业指导书 上海万科（集团）公司
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 1 目录
1.土地投标（商务）4 2.土地投标（技术）6 3.土地状况调研 8 4.编制可行性研究报告 10 5.建立公共建筑和住宅小区资料库 14 6.建立优秀设计师信息库 15 7.编制设计任务书 16 8.建筑方案招标 19 9.规划方案报审 22 10.申报计划立项 24 11.申办《建设用地规划许可证》 25 12.编制房地产开发流程计划 26 13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）14.设计委托 31 15.建筑设计优化 33 16.日照分析报告的编制和报送 36
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
17.编制营销策划书 38 18.选择和确定营销代理 40 19.召开扩初设计审批会 42 20.扩初设计送审 43 21.委托现场地质勘探 46 22.结构设计优化 49 23.三通一平跟踪管理 51 24.土地接管 52 25.工程报建 54 26.申办《建设工程规划许可证》 56 27.工程安全质量报监 58 28.申领《施工许可证》 60 29.投资监理委托 62 30.施工总承包招标 64 31.现场管理台帐 68 32.图纸管理 70 33.施工日记 71 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 2 34.编制会议纪要 72 35.施工图内审 73
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
36.施工图设计交底 75 37.临水、临电配套 77 38.申办开工复验红线 79 39.施工技术方案优化 81 40.委托勘丈 83 41.楼书及宣传资料制作 85 42.选择首届物业管理单位 86 43.申办《预售许可证》 88 44.组织房展会 90 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 46.商品房定金合同的网上备案 93 47.编制工程预算 94 48.编制项目计划书 96 49.审核验工月报 98 50.工程拨款 100 51.甲方采购 102 52.施工安全管理 105 53.施工安全巡视 108 54.施工图修改 110 55.工程例会 112 56.现场签证 114 57.工程质量事故处理 116
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
58.索赔 118 59.样板引路和封样验收 122 60.隐蔽工程验收（土建）124 61.隐蔽工程验收程序（安装）126 62.竣工备案制验收 128 63.公建配套 133 64.供电配套 135 65.供水配套 139 66.排水配套 142 67.消防配套 144 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 3 68.燃气配套 147 69.环卫配套 149 70.卫生防疫报批 151 71.通信配套 153 72.有线电视配套工程 155 73.绿化配套 157 74.邮政配套 159 75.安全技术防范配套 160 76.门牌报批 162
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
77.申办“使用粘土砖”核定 163 78.结建民防工程建设管理 164 79.工程竣工档案编制验收和报送 168 80.申办规划验收 172 81.公司内部验收 174 82.申办入户许可证 175 83.申办大产证 177 84.编制工程决算 179 85.物业移交和接管 181 86.预售商品房的物业交付 183 87.代办小产证 185 88.项目总结 186 89.项目资金管理 188 90.项目贷款 190 91.项目经济效益测评 192 92.成本管理 194 93.成本核算 201 94.课题组研究成果报告摘要 206 95.课题组研究成果评审意见 209 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 4
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
土地投标(商务)1．作业目的
土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统
中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。2．作业依据
政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司开发计划，地区地形图。
3.决策岗位 总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。
主管岗位 总经济师： 负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标 报价。
协管岗位 总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。
主办岗位 土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。协办岗位 营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时
提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
4.紧前工作条件
获得土地招标文件和相关技术指标要求。5.作业描述 5.1 组织现场踏勘
由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书
《土地状况调查》）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分
析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务
可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内 的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初
步确定规划设计方案的技术指标。5.2 投标准备会议
总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任
务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本
主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。5.3 各岗位责任和分工
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；
研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 5 土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规
定的格式编制商务标。
负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报
价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。
通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反
馈给各负责部门。
向土建设计管理岗位催办技术标。成本控制：负责编制现场建设成本。成本核算：负责编制内部管理成本和税费。
融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
近两年
开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容
排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。总经济师：审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇
报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。5.4 投标（商务标）文件内容：
投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业
绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性 研究报告等。
投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。
5.5 参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日
将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及
时向上级领导汇报。
5.6 投标工作全过程的保密纪律：
5.6.1 所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇 的文件资
料必须集中在一个目录内并设置加密。
5.6.2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复 制。
5.6.3 各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 6 土地投标（技术）1.作业目的
土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。也可作
为中标后甲方深化设计任务书的基础。2.作业依据
从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。
3． 决策岗位 总经理：负责土地投标书（技术）的批准和签发。
主管岗位 总建筑师：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。
主办岗位 土建设计管理：按时完成以下作业描述中各节点作业。4．紧前工作条件
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
已获悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。5． 作业描述
5.1 编制工作进度计划
因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须
从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作
程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1 至2 天，留有一定的时间余地。5.2 委托概念方案设计
主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择2 至3 名分属不同设计单位 的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。向设计师提供地
形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。
5.3 编写设计任务书草稿
详见作业指导书《编制设计任务书》。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其
中主要内容应尽早与设计单位沟通。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
5.4 概念方案的设计成果
必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为： 5.4.1 规划设计成果：
A3 文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。5.4.2 规划内容与深度
规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和
景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总
用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）。还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 7 规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间
距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反
映、比例尺、指北针、日照分析等。
小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求为小区配置。
表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。5.5 内部评选
一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗
位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主），分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。5.6 签订设计咨询合同
与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充
保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位
参加规划方案招投标。5.7 内部审核
本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名
要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前
修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
单位酌情修改。5.8 资料移交
在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文 件。
5.9 保密责任
本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保
管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向
无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位 的责任。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 8 土地状况调研 1.作业目的
取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。2.作业依据
公司开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
3.主管岗位 总经济师：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误。协管岗位 总建筑师，总工程师：熟悉现场内外环境情况及地质情况。主办岗位 土地开发：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。协办岗位 营销策划：熟悉现场内外环境情况。4.紧前工作条件
已获取相关土地将要招标的信息。5．作业要求
5.1 踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业
人员，从以下内容中选择调研项目。
5.2 踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也
可以是cod 电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方
案招投标结束之前整理完成。
5.3 本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。6．作业描述： 6.1 调研外部环境：
6.1.1 生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否
有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。
6.1.2 能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇 的接口位置。
6.1.3 市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与
本地块最理想的接口位置。
6.1.4 建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日
照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其
建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。
6.1.5 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本 的地基处理可能性。6.2 调研内部环境：
6.2.1 地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 9 6.2.2 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块
须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
6.2.3 空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。
6.2.4 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。6.2.5 本小区比较理想的出入口位置。
6.2.6 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听
有没有淹涝的历史纪录。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 10 编制可行性研究报告 1.作业目的
项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步
可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依
据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的
项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资
决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。2.作业要求
为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进
行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。
报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需 要。
3.主管岗位总经济师：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。
协管岗位总建筑师，总工程师，总会计师：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。
主办岗位 营销策划：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根
据总经济师的意见优化修改。4.紧前工作条件
初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标； 深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
济技术指 标。5.作业描述
5.1 总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求 的可聘请社会专业人员参加。
5.2 本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节
分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。5.3 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。
5.4 小组集体讨论，议题为：
5.4.1 市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。
5.4.2 项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预
测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 11 较论证优化后，提出推荐方案。
5.4.3 经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
可行性和抗
风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重 新设计。
5.5 编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协
调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。
5.6 初步可行性研究报告内容： 5.6.1 市场分析 5.6.1.1 整体市场分析
全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；
全市及各主要分区项目新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。
5.6.1.2 细分市场分析
物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积； 总户数、户型及面积、楼高、售价/租金； 开工时间、预计竣工时间；
投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。5.6.2 法规政策分析
开发建设法规、专业服务法规； 规划设计导向，城市建设信息；
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
其他经济信息及政策指引。5.6.3 项目分析 5.6.3.1 项目基本情况
地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容
积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要 出入口等）。5.6.3.2 项目周边情况
主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。5.6.3.3 项目优劣势分析（SWOT 分析）
项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。
5.6.3.4 项目发展前景预测
市场前景、价格走势、项目切入点等。5.6.4 项目开发建议与评价 5.6.4.1 项目主要定位
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 12
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
市场定位（市场形象、主题品牌）； 客户定位（主要客户对象）；
价格定位（均价、最低价、最高价）。5.6.5 项目开发规模和产品类型
整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。5.6.6 项目规划及建筑构想
建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积； 小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。5.6.7 项目开发进度
总体进度要求、分阶段进度要求。5.6.8 项目财务分析
建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利
润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。5.6.9 项目风险分析与敏感性分析 风险分析、主要指标的敏感性分析。5.6.10 项目研究结论和建议。5.6.11 附件（包括附图和附表）。5.7 深度可行性研究报告内容： 5.7.1 总论
项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
5.7.2 项目区位分析
项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交
通条件，公共配套设施等。5.7.3 产品供需分析
市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。5.7.4 建筑方案选择
建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。5.7.5 项目实施进度
建设工期，实施进度表（或横线图）。5.7.6 投资估算与资金筹措
建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。5.7.7 财务评价
财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分
析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 13 5.7.8 风险分析
项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。5.7.9 结论与建议
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
5.7.10 附表
投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分投资计划表；
财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利
润及利润分配表，借款偿还计划表）。5.7.11 附图
片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。5.7.12 附件
土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规
划方案的批复文件。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 14 建立公共建筑和住宅小区资料库 1.作业目的
为充分了解房地产开发的现状和发展趋势，为提高本岗位设计管理的专业水平，吸收和
借鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。在收集和制作的过程中，本岗位 的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
2.主管岗位 总建筑师：负责本作业工作质量的检查和评价。
主办岗位 设计管理：负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。
协办岗位 营销策划：将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。3．作业设备
本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。4.作业要求
4.1 制作电子相册，随时补充，不断积累。
4.2 载入公司局域网共享平台，供公司其他业务人员调用。4.3 本作业的工作质量接受总建筑师的检查和评价。5.作业描述 5.1 资料收集途径
售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。5.2 电子相册制作方法
5.2.1 按以下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。
5.2.2 每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。
5.2.3 凡纸质的图片或相片需经过扫描制成jpg 或tif 文件，然后插入电子相册。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
5.2.4 来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。
5.2.5 说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧，建筑名称可以美术标题的形
式插入页面合适的部位。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 15 建立优秀设计师信息库 1.作业目的
人的因素是最关键和主要的，优秀的设计成果来源于具备创新精神，具备职业道德，具
备精湛技术的设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计，需要收集和
积累来自各种渠道的信息，建立动态的优秀设计师的信息库。这是公司的一项日常的，基本 的信息管理工作。
2.主管岗位 总建筑师：负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单。
主办岗位 设计管理：负责按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库的建立和使用。3.作业要求
3.1 分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库始终保持20 名左右，因淘汰
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
引起的缺额 从备用库内补充。
3.2 信息库以电子相册的格式制作和调用。
3.3 要求本岗位与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和感情上的联系，了解他们近期 的设计活动内容，也包括上门请教咨询，协助他们解决公司范围内能够提供的各种帮助，采
取不同的途径表达公司对他们的关爱，必要时可向总建筑师申请经费。4．作业描述
4.1 收集资料：本岗位应把参加各种房展会当作自己的业务工作，关心媒体对各种优秀建筑 的评论，注意各种优秀建筑和设计师的评比活动，查阅新出版的建筑刊物和书籍，经常性地
到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本。4.2 制作方法：一人一个文件目录，每个文件的首页是个人信息资料，其余是代表作品的数
码照片，图片的扫描件等。
4.3 个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续补充。4.4 表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：姓名、性别、出生年‘目前的
注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征、
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
公关途径、代表性作品和论著等。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 16 编制设计任务书 1.作业目的
不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发
理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。一份宏观概念清晰，细部要
求朦胧，指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量 的徒劳无益的返工和修改，加快深化和优化的过程。成功的设计作品往往起始于一份既要求
明确又有广阔创作空间的设计任务书。2.作业依据
市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。3.决策岗位 总经理：负责最后审查和签发。
主管岗位 总建筑师：拟定设计任务书提纲，提出修改意见，批准设计任务书。协管岗位 总经济师，总工程师：会签草稿，提出修改意见。
主办岗位 设计管理：起草设计任务书，并依照总经济师和总建筑师的意见修改。协办岗位 营销策划：提供市场调研报告，和主办岗位研究讨论市场定位和设计
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
指标。
4.紧前工作条件：市场调研完成，已按土地招标方式取得土地使用权。5.作业描述
5.1 介绍现场地理情况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河 流、名贵树木等。
5.2 介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观 等。
5.3 分阶段实施滚动开发的大至区域范围。
5.4 规划和建筑风貌趋向（只宜粗分为传统为主和现代为主两种）。5.5 市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。
5.6 规划设计控制指标，包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑覆盖率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。
5.7 住宅设计指标：包括户型面积控制范围，大中小户型的比例，车辆泊位与户数的比例等。
5.8 公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围等。
5.9 样板区，样板房，售楼处的设计要求：包括区域位置、展示要求、临时的还是永久性的 等。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
5.10 设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案（即扩初）设计三种。
注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。
5.11 作品表达方式：明确各个阶段应该提交的成果，包括文本、模型、展板、电子文件等 形式及规格。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 17 5.12 完成期限：注意尽量给于充足的时间，一般情况下不得少于30~40 个工作日，催得太
急，方案构思和制作质量肯定大打折扣。6.设计任务书的跟踪补充
6.1 在设计过程中，甲方可以对设计任务书作书面补充，但如引起设计返工，甲方应实事求
是地给以经济补偿和延长设计时限。
6.2 当设计进入扩初阶段时，甲方应重新审视原来的设计任务书，按照建筑方案的审批意见，同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书，重新递交设计单位。7.设计任务书应附以下附件
7.1 当地规划部门出具的规划选址意见书。
7.2 标有规划红线的1:500 地形图（地处郊区的附1:1000 的地形图），并在所
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
有红线拐角点
处标上城市坐标（当时如无此条件的，必须在设计进入扩初前补上）。8.当设计任务书编进设计招标书时，部分章节与招标书有所重复，设计任务书相关内容可以 简略。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 18 建筑方案招标 1.作业目的
为了引进竞争机制，促进技术进步，集思广益地择优选用设计成果，树立公司持久的品
牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡公司开发地块的规划设计都必须进行方案招投标。2.作业依据：
建筑工程设计招标投标管理办法（中华人民共和国建设部2000 年
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
4.紧前工作条件
已通过拍卖或招投标等形式获得土地。市场调研报告正式成文，修建性详细规划已获批 准。
5.作业步骤（即下图）6．作业描述
本项工作可以委托设计招投标代理机构进行，也可以由本公司自行组织实施；可以公开
招标，也可以邀请招标。但不管是公开还是邀请招标，都必须接受设计招标投标办公室（以
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 19 下简称设招办）的全程监督和管理。6.1 成立招标工作小组
6.1.1 总建筑师担任组长，并由其指定四名相关岗位上的人员为兼职组员，具体分工由组长
安排。人员相对稳定，以熟练承担公司所有开发项目的设计招标工作。6.1.2 招标工作小组的主要工作内容是：
编制设计招标书，拟定评标小组名单，报设招办审批；
接受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参加投标人名单，报设招办备案； 发放设计招标书，收取投标保证金，组织投标人踏勘现场，解释和答疑，接受
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
和保管投 标文件与模型； 组织开标会议；
对投标人的标书、单位名称进行编号，并作保密处理后送交评标小组评审； 填报建设工程设计招标投标中标通知书，经设招办见证后发给中标人； 办理签订设计委托合同；
向未中标人返回投标保证金和投标书编制补偿金； 向设招办缴纳招标管理费；
写招标工作综合报告，报设招办备案； 整理招标工作资料，移交公司档案室。6.2 招标登记
向设招办填报《上海市建设工程设计招标项目登记表》。6.3 发布信息
待登记表批复后，即可自行向社会发布招标信息，内容包括：项目名称、地点、界址、用地性质、主要设计指标、开发单位名称、开发资质、要求投标人的设计资质、书面申请报
名的起止日期、报名地点、联系方式等。6.4 编制设计招标书
6.4.1 经组长签字后报设招办审批，待批准后才能发给投标人。6.4.2 设计招标书至少应包括以下内容：
设计任务书：在原有设计任务书的基础上根据征集方案的综合效果和选址意见
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
书调整完
善（详见作业指导书《编制设计任务书》）。
投标须知：包括投标文件的清单、规格、份数、密封要求、供招标小组审阅的文件必须
加盖建筑师的注册章和单位公章，供评委审阅的文件必须匿名。投标文件送达截止时间（要尽量给予比较充裕的时间）。答疑、开标、评标等活动的日程安排。
未中标方案的补偿标准：招标人买断版权的，补偿标准应该要高一些。中标方案一般不
单独补偿，其费用纳入设计合同内。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 20 知识产权申明：招标人对中标方案拥有完整知识产权，招标人如部分采用未中标方案内
容，投标人在取得一定补偿后应于同意。补偿标准应在招标书中明确。拟签合同的主要条款：如果本方案中标的话，将体现在设计委托合同中的投标人主要承
诺：如取费标准、付款方式、设计周期、服务标准等。6.5 确定投标人名单
公开招标的由招标小组审查所有书面报名的投标人资格，从中选择3 至5 名入围，邀请
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
招标的可直接向3 名或3 名以上发邀请书。6.6 发放招标书
按照招标公告或邀请书中规定的时间和地点，向已确定的投标人发放招标书，并收取投
标保证金，保证金数额应在招标公告或招标书中明确。6.7 踏勘和答疑：
6.7.1 招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。
6.7.2 投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标答
疑会的方式解答（原则上只解答招标书及附件本身未表述明确的疑问），同时将解答以书面
方式通知所有购买招标文件的投标人。该解答的内容作为招标文件的组成部分。6.8 组建评标小组
6.8.1 评标小组通常由7～11 人组成，通常的比例是规划、建筑专业的专家3～4 名，营销
策划专家2～3 名，结构专家和建筑经济专家各1～2 名，其中包括本公司的三总师。专家由
招标小组推荐或委托设招办推荐，经公司总经理批准后报设招办核准。6.8.2 评标小组的主要工作内容是： 在评标前制定评标和决标的办法； 负责评标，汇总评标结果；
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
按照评标决标的办法推荐或决定中标方案。
6.8.3 评标小组人员名单不公开，评标小组成员须对评标活动内容保密，不得外泄。6.9 开标
6.9.1 开标会议由招标小组的组长主持，各投标人参加，设招办派员全过程监督。
6.9.2 投标文件有下列情形之一的，招标小组不予受理： 未按招标文件要求密封的。
在供评委评阅的方案图册和模型上出现设计单位图签的，或出现单位名称和设计人姓 名的。
在单独密封的设计说明上无相应资格的注册建筑师签字的，或注册建筑师受聘单位与
投标人不符的，或无投标人公章的。
6.9.3 招标小组在审查投标人资质和匿名要求后应当众宣布有效投标人名单。6.10 评标
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 21 6.10.1 会议地点由招标小组安排落实，设招办可以派员列席。会议由全体评委推举的组长 主持。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
6.10.2 先由投标人分别介绍各自的方案，然后评委在无干扰的环境下讨论评议，按照技术
先进、适用创新、经济、社会和环境效益等原则，结合在设计进度、取费服务等方面的承诺
综合考虑择优投票，确定排列名次。如果招标人没有授权评标小组直接确定中标人。那么前
三名即作为评标小组向招标人依次推荐的中标候选人。
6.10.3 评标小组完成评标后，应向招标人提供书面评标报告。评标报告由全体评委签字。6.11 定标
6.11.1 评标小组提出书面评标报告后，招标工作小组一般应当在十五日内确定中标方案。
6.11.2 招标小组应当确定排名
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
招标人自发出中标通知书之日起十五日内，向设招办提交招标投标情况的书面报告。报
告至少应包括下列内容： 招标范围；
招标方式和发布招标公告的媒介；
招标文件中投标人须知、评标标准和方法、拟订合同的主要条款等内容； 评标委员会的组成和评标报告； 中标结果。6.14 签订合同：
自中标通知书发出之日起三十日内，招标小组和中标人应当按照招标文件和中标人的投
标文件订立设计合同。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 22 规划方案报审 1.作业目的
为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，使城市和地区的控制性
规划设计理念和规划控制目标得以实现房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门 的批准。因规划方案报审的时间长，环节复杂，反复多，在公司内部又需要不
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
同岗位在经办
时间上搭接和衔接。所以要求各经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入报审
程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据
中华人民共和国城市规划法；上海市城市规划条例；上海市城市规划管理技术规定；获
得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协议。
3.主管岗位 总建筑师：负责规划设计方案的定稿，在报审过程中处理主办岗位解决不了的 协调问题。
主办岗位 土建设计管理：负责收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。4.紧前工作条件
规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。5.作业描述
5.1 主办岗位到规划部门领取《建设工程设计方案送审单》填报，并同时附送下列文件(带* 号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)：
*5.1.1 批准的建设项目可行性研究报告或有关批准文件（原件及复印件各一份）。
*5.1.2 市测绘院提供的1/500 或1/1000 地形图一份，地形图上应有设计单位用≤0.3mm 的
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
墨线笔标明的下列内容：建筑基地用地界限，建筑物外轮廓及层数，新建建筑物与基地用地
界限，道路规划红线及相关控制线，相邻建筑物间距尺寸。
*5.1.3 1/500 或1/1000 总平面设计图（蓝图）二份,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案
出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。
*5.1.4 建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及文本二套，图纸须加盖建筑设计方案出
图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。*5.1.5 经城市规划部门批准的《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件各一份）。
5.1.6《建设项目选址意见书的通知》中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。
5.2
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 23 5.4 规划部门认为设计方案需要较大修改的，则核发“一审”意见。5.5 核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为30 个工作日。
5.6 接规划部门总窗口领证通知后，持规划部门发放的“一书二证”联系卡（IC 卡）办理
领证手续。领取的内容包括《建设工程设计方案的批复》和附图。
5.7 本主办岗位依据《建设工程设计方案的批复》和附图，配合项目经理进入扩初设计阶段 的管理。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 24 申报计划立项 1.作业目的
取得项目的开发经营权。
2.主管岗位 总经济师：督促检查主办岗位的作业。主办岗位 土地开发：具体经办本项作业。3.紧前工作条件
规划方案已经由规划主管部门批准。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
4.作业描述
4.1 规划方案批准后，本主办岗位负责项目建议书的编制组织工作。项目建议书可自行编制
也可经总经济师批准委托有资质的投资咨询公司编制。项目建议书的主要内容如下：
4.1.1 项目概况：建设地点、内容、规模的设想； 4.1.2 建设条件介绍；
4.1.3 投资估算和资金筹措设想，偿还贷款测算； 4.1.4 项目建设进度计划； 4.1.5 经济效益和社会效益估计； 4.1.6 结论。
4.2 项目建议书经上级主管单位或所属区发展与改革委员会向上海市发展与改革委员会申
报。住宅、商办楼项目由城市发展处审批，宾馆、学校项目由社会发展处审批。4.3 本主办岗位应随时对审批进展进行跟踪，并配合审批部门做好项目的审批论证工作。
4.4 项目建议书经市发展与改革委员会批准后，项目即已立项。
4.5 商品房项目在扩初设计批准后，本主办岗位应填写《**年固定资产投资项目信息标准表
式》，申报新建或续建项目的投资计划。以后每年在年初与年中二次直至项目竣工，向上级
主管部门或区发改委填报，经上海市发展与改革委员会批准后，列入上海市基
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
本建设投资计 划并分批下达。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 25 申办《建设用地规划许可证》 1.作业目的
为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计
必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即
进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据
规划管理部门张榜公布的《建设用地规划许可证》申办程序。
3.主管岗位 总经济师：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位 土地开发：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。4.紧前工作条件
已取得规划部门对规划设计方案的批复 5.作业描述
5.1 主办岗位到规划部门领取《建设用地规划许可证申请表》填报，并同时附送下列文件：
(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
5.1.1 批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件（原件及复印件各一份）。
*5.1.2 规划部门核发的《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件一份）。*5.1.3《建筑工程设计方案批复》及附图（复印件一份）。
*5.1.4 市测绘院提供的1/500 或1/1000 地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置 地界。
*5.1.5 凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合
同”文本（副本）及附图各一份（原件）。
5.2 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二
证”联系卡（IC 卡）办理领证手续。领取内容包括《建设用地规划许可证》及附图；《建设
用地规划许可证的通知》。
5.3 核发《建设用地规划许可证》的时限为40 个工作日。
5.4 本岗位凭《建设用地规划许可证》向上海市房屋土地资源管理局申请办理《建设用地 批准书》。
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 26
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
编制房地产开发流程计划 1.作业目的
一套科学的网络计划无论在项目管理的前期论证阶段，还是在实施过程中和后期的评估
考核中都有着不可替代的纲领性的地位和作用。只有纲举才能目张，才能使项目中上百个环
节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。当项目完成后，这张记录着历次实际进度前
锋线和调整痕迹的网络计划图就是一份宝贵的原始资料。它可以对整个项目的进度管理作出
评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。2.决策岗位 总经理：负责批准计划和批准计划调整。
主管岗位 总经济师：在与总建筑师和总工程师协商一致的前提下负责落实在项目前期策
划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。
总工程师：在与总建筑师和总经济师协商一致的前提下负责落实在项目实施阶 段的计划编制，优化，过程检查和调整。
协管岗位 总建筑师，总会计师：分别向主管总师提供分管范围内的进度目标和调整意见。
主办岗位 营销策划：负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制双代号座标
网络计划，并根据各总师的意见修改完善。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
项目经理：在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各总师批示 后报总经理批准。
3.紧前条件和作业持续时间
根据公司通用的双代号座标网络计划的标准图式和本项目的目标要求，总经济师在土
地中标后十天内完成。总经济师和总工程师的主办交接界限为规划方案定稿之后。定期检查
和调整的周期通常为一个月，遇紧急情况可以随时检查调整。4.双代号座标网络计划的四个要素 4.1 工作要素
事件的内容称为工作，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源 的一个子项目或子任务。在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某
一项工作。圆圈中的编号从左向右依此排列。整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号
就能代表某一项特定的工作。4.2 时间要素
在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。它的起始
原点对应着
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的总工期天数。
一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间。在网络图中以连线的长
度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时
建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 27 间座标上的结束日期。
两各相邻圆圈之间的时间段称为时距。在关键路线上，时距和工作的持续时间是相等的。
在非关键路线上，工作的持续时间小于时距。也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时
间空间，这段机动时间称之为该项工作的自由时差。在网络图上用波形线表示并对应着时间
座标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。
4.3 逻辑要素
左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。同一垂直面内的工作必须同步
完成，它们之间没有先后依赖的关系。
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
持续时间和时距相同的工作称为关键工作，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。各项工作的次序位置和连线表
示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。如果逻辑出现错误，网络计划也
就从根本上失去了可操作性。4.4 责任要素
相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清楚地了解自己在
整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结
束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。便于部门和
岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上级的检查和职责考核。
5.双代号座标网络计划的编制要点 5.1 确定目标工期和计划工期
根据对计划执行的信心程度，将目标工期适当压缩后作为计划工期，以便给实施过程中 的调整留有余地。5.2 建立座标系统
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇
横座标是工期，如果以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。如以日
历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。纵座标是部门和岗位设置。网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的
岗位。同时，所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内，而管理层又归集到决策 层。
5.3 分解出项目的具体工作，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的顺序逻
辑关系。可以预先列出草表，也可以按照限定的条件直接填写到座标网上。5.4 检查各工作的逻辑关系，所有节点自左向右表示工作的先后顺序，如有部分工作的持续
时间不足时距长度的，用波形线补足。
5.5 把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线的尽端如没有
超出工期，可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长。尽端如超出工期，则把持续时间尚
有潜力的关键工作适当压缩。反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。重新誊清图式，建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina
黄黄
帝帝
内内
经经
文文
言言
文文
全全
篇篇 双代号座标网络计划到此初步完成。6.双代号座标网络计划的优化和调整 6.1 事先优化
成本目标，进度目标和过高的质量目标，只能三者兼顾，有所侧重，而不可能三者兼得。
这是业内人士的共识。过高质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工
费用增加；压缩工期的结果会导致资源消耗率增高，工作效率降低，从而使成本增加，出现
安全和质量事故的概率提高；而削减成本又会打击承揽企业的积极性，诱发偷工减料，减少
资源投入，使工期拖延。计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。
例如某个项目要求进度优先。我们可以首先在关键路线上选择资源投入率相对较少，持
续时间相对较长的关键工作着手，看它是否能通过采取增加资源投入力度的办法使持续时间
减少。当然这种调整引起的局部工作的效益下降必须控制在尚可忍受和不至于损害全局效益 的程度范围内。其次看与它平行搭接的非关键工作的自由时差是否由此变成零甚至成为负
第四篇：万科经典促销案例
万科经典促销案例
题目 房地产策划促销方法论
来源：
宋红斌在多年的房地产策划工作中所总结的用于房地产促销的一些基本形式。
应用：
本商理适用于在房地产策划活动中，策划人如何灵活地运用房产促销基本方法进行楼盘营销具有启发意义。
内容：
在房地产业竞争越来越激烈的今天，房产促销的形式也五花八门，大有百花齐放的势头。在房地产营销过程中，房地产促销方法的正确运用关系到房产项目的成败关键。不过，房产促销的花样再多，也有它的基本形式。那么，房产促销有几种基本方法？它们的具体内容是什么？
宋红斌在多年的工作中总结了房地产促销的十七种基本形式，便于策划人在实际工作中灵活地借鉴和运用：
一、“无风险投资” 促销法；
二、购房俱乐部法；
三、“购房安全卡”促销法；
四、“精装修房”促销法；
五、周末购房直通车促销法；
六、优惠价格促销法；
七、名人效应完美形象促销法；
八、环保卖点促销法；
九、保健卖点促销法；
十、展销会促销法；
十一、赠奖促销法；
十二、抽奖促销法；
十三、先租后卖法；
十四、联合推广楼盘法；
十五、公益赞助促销法；
十六、节庆、典礼促销法；
十七、新闻、公关促销法；
这些促销基本形式可以为房产策划人制订正确的促销战略时提供基本指导和启发方向。但同时需要予以重视的是，如果对销售促进没有适当的控制与监测，它在带来整体销售业绩提高的同时，也会产生一些负面影响，比如降低楼盘的品牌形象，增加买房者对楼盘价格的敏感性，导致房产商注重短期的经济效益等。所以，作为一个合格的房产策划人就必须在制订促销战略的同时考虑到因地制宜因时制宜的对销售促进进行适当的控制与监测。
释：
如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中已经习以为常。但是，对于一个新开楼盘而言，由于销售周期的过长，在后续的2-3年时间中，其所面对的营销风险就不断加大。因此，房地产策划人必须拿出详实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是销售促进。销售促进（Sales Promotion）（简称SP），是企业行销活动的一种促销艺术与科学。是西方营销手段中运用最为广泛的、用以争夺市场和提升销售量的利剑。狭义而言，是指支援销售的各种活动。广义而言，凡是以创造消费者需要或欲望为目的，企业所从事的所有活动，均属促销的范畴。
销售促进作为促销组合的四大工具之一，在营销管理中相当重要。在以前楼市处于卖方市场，许多房产商都忽略了销售促进，那时房产商最注重的莫过于公共关系；随着市场从卖方市场转向买方市场，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究有关市场推广策略。在楼市，当我们遇到市场销售不畅或竞争加剧的时候，就应该适当地引入并运用已经在营销市场中久经考验的推广工具——销售促进。在房地产业竞争相当激烈的今天，房产促销的多元化使其呈现出多种多样的形式。但是“万变不离其宗”，方法再多，也离不开其最基本的形式。我在多年房地产策划工作中，以个人经验总结了房产促销的一些基本形式：
一、“无风险投资”促销法
“无风险投资”促销法以降低风险为目的的促销法，目前已受到人们的普遍欢迎，它常常表现为如下四种形式：
1、自由退房法
购房者只要一次性付清房款，那么，在房子交付使用时，购房者如果要求退房，可以不说明任何理由退房，“立马”一次性退还房款，而且给予20%的风险补偿金！这样做，对于开发商来说，可以很早就收回投资，有利于资金周转。尽管在房子造好后，对于那些退房者要付给比银行利息高的补偿金，但是总的来说，还是划算的。因为许多高档商品房一直到建成，还卖不出一半，大量空置的商品房，会使开发商的资金陷于泥潭。
2、试住促销法
该法让欲购房者可以先试住一小段时间后再买房。这种方法把握消费者心态的是：因为只有想买房的人，才会去“试住”。如果一旦住进去了，买房的可能性会变得很大。
3、换房促销法
该法的特征是客户入住后仍可以自由换房。买了这家房地产公司的商品房，住进去以后，觉得不如意，可以随便换住别的商品房——先决条件是这些商品房必须是这家公司建造，而且还空着。换住时，原来买房的钱，可以折算，多退少补。
对于房地产公司来说，换来换去，都是他们公司的商品房，没有换出“如来佛”的手掌，所以于他们无损。但此法容易造成销售失控，不便于对成交客户的管理，建议少用。
4、以新换旧促销法
该法的特征是以旧房换新房。由于将旧房出卖之后的资金可以作为购新房的“资本”，一下子使付出的房款大为减少，购房者只需负担其中的差价，这样，使得普通百姓在经济上能够承受。
除此之外，房地产营销还可以采取下面两种方法，一是“以地段换面积”，就是说，想换大一点的房子，就好地段的小房子，换差一点地段的大房子；二是“以面积换地段”，就是说，想换好一点的地段，就以差一点地段的大房子，换好一点地段的小房子。
二、购房俱乐部法 长期以来，许多购房者由于对房地产业比较陌生，对楼市行情不了解以及缺乏必要的购房知识，对怎样才能买到称心如意的房子感到困惑。成立购房俱乐部，目的就是为消费者营造一个良好的购房环境，以确保消费者的合法权益。
复地集团的“复地会”、万科集团的“万科会”均属于购房俱乐部这一类。这种购房俱乐部的目的是为人们提供购买的选择，事实上组织购房俱乐部的房产商常常近水楼台先获得大量购房订单。
据我了解，目前房产市场上的购房俱乐部大多是由发展商牵头组织，其规模属于中小型的较多。而由房地产交易中心牵头组织，由消协、房地产主营部门、开发商、消费者以及房地产专家等多方面参与介入、规模庞大的购房组织，在全国尚不多见。
三、“购房安全卡”促销法
商品房是一种特殊商品，其价值较高，购房对一个普通消费者来说，是一笔巨额开支，所以购房者的购房行为慎之又慎。但由于房屋的购买不同于其他商品房的买卖，购房的过程涉及到国家各种法律、法规、政策以及有关房地产、建筑、金融等方面的知识，专业性和政策性较强，再加上我国存在着有关法律、法规不够健全，房地产商的开发方式各不相同，物业产权形式多种多样，交易合同及手续不规范等情况，消费者的购房行为承担着较大的风险，购房者稍有不慎，就有可能陷入不法房产商设置的“陷阱”，产生大量纠纷和争议，给消费者带来极大的经济损失和时间的浪费。目前有关购房投诉已成为消费投诉的热点，法院受理的购房纠纷案件急剧上升。
为了保护消费者权益，使消费者的购房风险降到最低点，个别房地产商推出了“购房安全卡”这一服务项目，以帮助购房者安全购房。
“购房安全卡”这一服务项目，由全面了解有关房地产各项政策、法规、熟悉房地产开发交易市场的各方面情况的房地产评估事务所的专家来主持，可以帮助购房者对选中的物业情况进行综合的鉴定评判，在购房者发生交易之前就杜绝各种可能对购房者合法权益的损害，这种方法应该说是保护购房者合法权益的有效途径之一。但此种“购房安全卡”也常常是由相关的房地产商赞助的，他们与律师事务所一起合作，在提供消费者一定保障的同时，也促进了该项目房产的销售。
四、“精装修房”促销法
“精装修房”，顾名思义，就是经过装修、装饰，甚至配有基础家电、家具的住宅商品房。快节奏的现代社会，使人们无暇顾及到装修过程的每一个环节，即使这样，一场装修下来，累瘦几圈也是常有的事。这种“精装修”的商品房，交房时即可入住，省去了客户因购买“毛坯房”后还要花大量人力、物力进行装修的麻烦而受到欢迎。在房地产开发市场逐步由卖方市场向买方市场转变过程中，实施“精装修房”建设，其意义在于：能够加快实现商品住宅的价值和使用价值。“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力。通过实施“精装修房”建设，减少了消费者购房后投入的大量精力，交房时即可直接投入使用。
避免了购房者陷入装修的陷阱。并非每个购房者都懂得专业装修知识，也就是说，在装修过程中，购房者难免会因为缺乏专修知识和经验而掉入装修公司的陷阱，造成不必要的损失。“精装修房”一般有发展商与装修公司的质量承诺书，保障了购房者的房屋质量。
当然，“精装修房”存在着一定的缺陷。同样的居住空间，由于使用者的社会地位、工作性质、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。购房者常按照自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格、体现个人审美观念的个性化居室装饰。无法满足购房客户对装饰、装修的个性追求，就是“精装修房”所存在的缺陷。
不过，现在许多房产商提供的“菜单式装修”这一方法弥补了这个缺陷。因此，“精装修房”在市场上已经越来越受欢迎了。例如，由我主持策划的「徐汇37度2」（百第宜山大楼）就是以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点，它推出市场后，其“精装修房”的卖点受到购房者的普遍看好。
五、周末购房直通车促销法
为方便市民购房，一些房地产销售营销公司与房地产管理机构和新闻媒体联合起来推出了一种“周末购房直通车”项目，目的是为了促进房地产销售。
随着市民购房意识的日益成熟，看图后马上下手购房的人已越来越少，他们越来越重视对楼盘的现场考察，他们不再只听信广告，更相信亲眼所见。常常为了解售楼情况到处奔波以致劳累不堪。“周末购房直通车”的推出极大的方便了市民，免除了购房者四处奔波的劳累。又为项目挖掘了潜在购房户，开拓了市场。
这项活动是让想要购房的市民利用双休或节假日，免费乘坐购房直通车，到各处出售楼盘的现场去考察和挑选所需的房屋。购房直通车分成几条路线，从不同的地方登车出发，沿不同的线路到不同的目的地。参与活动的消费者可享受一系列的优惠条件和服务。为了使活动能收到更理想的效果，新闻媒体着力宣传，大造声势，扩大影响；加盟的开发商不但推出了自己的精品楼盘，还邀请了一批政府部门的管理人员、房地产顾问进行义务咨询、释难答疑和购房指导。
在上海，由《解放日报》和各加盟开发商联合推出的周末看房直通车十分受欢迎，此举既方便了想要购房的市民，也使加盟的开发商积累了潜在客源，也扩大了报社的社会影响，达到了三赢的结果。
六、优惠价格促销法 随着房产销售市场的变化，供求形式发生了巨大转变，在这种情况下，为了进一步扩大营销业绩，迫使开发商不得不利用价格和品质的变动调整，使自己在市场中立于不败之地。
天第置业有限公司开发的「星期五公社」就是以优惠价格促销法的优势在竞争市场上取得了胜利。
必须注意的是优惠促销法是促销之最有效手段之一。
七、名人效应完美形象促销法
该法主要是指房地商应用一些名人效应来迅速培植项目的知名度和美誉度，塑造一些“形象完美”的房地产项目，借名人效应代言项目来打开市场通路，以达到促销的目的。
上海浦东「世茂滨江花园」就是借著名影星梁朝伟作为其形象代言人来进行楼盘促销，以梁朝伟的身价和气质衬托出楼盘的高档。
名人效应完美形象促销法多半在大型的或者是高档的项目上多见。
八、环保卖点促销法
随着天气预报中每日空气质量指数的公布，购房者也越来越关心所购住房上空空气的质量。这是购房者成熟的一种表现，也对开发商提出了更高的要求。于是，房地产市场新推出的项目力求在社区环境及配套设施上挖“卖点”。
传统的建筑有一个重要标志，就是完全依赖采暖制冷设备维持室内舒适温度。这样的建筑不仅严重污染环境，导致城市“热岛效应”，而且危害人体健康。这些年空调病日益盛行便是例证。北京「锋尚国际公寓」的概念就是“高舒适度低能耗”，将其进行通俗化的创意表现，广告口号就是“告别空调暖气时代”。「锋尚国际公寓」主要依靠先进的、不受外界恶劣气候影响的建筑“外围护系统”，辅以“混凝土低温辐射系统”调控室温，并配合24小时的“健康新风系统”使得整幢建筑物的各个角落保持一年四季如春，同时建筑总能耗仅相当于北京节能标准建筑的五分之一。这个卖点使得「锋尚国际公寓」一上市就受到消费者的关注。
还有些房地产商推出了“绿色住宅”的概念，大力提倡纯净水入户、保暖供冷系统的新工艺、垃圾分类处理等环保卖点，但是，这些方式对购房者来说，只能是锦上添花，如果空气、阳光、水这些根本的问题没有解决好，而只是一味在营造卖点上做文章，最终会与购房者的要求越来越远。概念是产品所作的可以解决消费者未满足需求的一种承诺，是产品定位的一种差异化表现。概念的开发过程就是对市场和消费的再认识过程，发掘消费者尚未被满足的需要，并与竞争品牌区别开来。
九、保健卖点促销法 对一个现代人来说，他可以不知道某某歌星或影星，但他不可以不知道绿色、环保所代表的意义。换句话说，对自身生存环境的关注、对健康生活观念的崇尚，已经成为新派现代人的一个重要“标识”。因此，当房地产界一些住宅项目尝试把绿色、健康、环保的概念引入居住领域时，很快便得到消费群体中一些年轻人的热烈响应。
十、展销会促销法
通过房产展销会促进房产项目的销售是销售商的一贯作法。房产展销会免去了消费者来回奔波的劳累，集中了大量的房产项目，扩大了消费者购房的选择余地。因此，它还是很受购房者欢迎的。
一般情况下，为了向社会及时报道展会的情况，展会主办单位会定时了解各参展商当日的销售情况，加以统计后向媒体发布，由于这种统计一般都采取参展商“自报家门”的形式，当事者出于自身形象的考虑，其成交量、销售面积、成交金额中不时带着某种“水分”。另外，也有的发展商会在现场签约以营造一种热销气氛。
现在，每逢节假日或双休日期间，有关单位都会举办房展会，而且颇受消费者和发展商的欢迎。
值得指出的是，参加房展需要有卖点，好的项目创意、切实的区位、环境、价位、户型的优势可以通过房展会引起房产消费者的关注，从而取得成功。
十一、赠奖促销法
赠奖活动是以赠品或奖金作为促销诱因所进行的活动，这种活动一般以消费者为对象，以赠品作魅力，来刺激消费者采取购买行为。有的房产商会采用赠送购房者基本家具和家电的促销方法。对消费者而言，如果购买房产的同时还有家具或者家电赠送，那么无疑让他省掉了亲自去购买的麻烦，当然是乐意接受的。对房产商而言，能够以此吸引更多购房者并刺激他们进行购买活动，使资金早日回笼，何乐而不为呢？
北京房产界就出现了买房送厨卫装修或买房送汽车等促销法，此促销法的实施也确实对楼盘的销售起到了一定的推动作用。
房地产界的赠奖范围从赠送厨卫精装修、家用电器到家具，现在又上升了到汽车，相比价格明降，这种温和的暗降方式既达到了促销的目的、使楼盘销售进退自如，又不伤害已购业主的忠诚度。
十二、抽奖促销法
抽奖活动是以高额的奖品或赠品，一人或数人独占形式的附奖销售。例如“购买某楼盘，可或免费欧洲旅游”等，都属于这种形式的促销活动。这种促销方法具有一定的投机性，虽然对有些消费者而言，它不如送装修、送家电等实在，但因为此法兼顾了人们的搏弈心理，反而会使消费者产生刺激的感受，因而还是有一定的诱惑力的。
十三、先租后卖法
所谓先出租，后卖楼，是指房产商在正式销售之前，将具体房屋单元先出租给固定客户，然后以此作为卖点，进行房屋销售推广。此种促销策略的核心是，充分考虑客户购买不动产后所存在的变现风险，使客户在买楼之后即可享受到即时、现实的现金回报。由于客户在决定买楼时，能通过具体的考察知晓其决定购买的房屋所存在的投资价值与发展潜力，并且由于具有现实可行的资金回报，从一定程度上讲，能在很大程度上刺激客户的购买行为，最终产生很好的促销效果。
先出租，后卖楼策略将使房产商面临两个市场：租赁市场和销售市场。表面来看，房产商由于所面临市场范围的扩大和不确定性，将加大推广难度。实则，尽管目前许多房产商开发的新盘没有直接面对租赁市场，但在租赁市场上却能常常看到新盘房屋的影子。由此可见，该策略实际上是直接面对租赁市场与销售市场并举，通过租赁市场的较底风险进入，实现楼盘价值的初步实现，从而为销售市场减轻压力，促进销售。
这种策略运用时需注意的是，只有部分楼盘适用，并非适合所有类型的房屋，笔者认为此种策略的应用范围较侧重于商业铺面、办公写字楼类物业，只要的策略计划得当的情况下，完全可以作为一种主要的营销策略。此种策略在住宅类房屋的适用，可以局部、小范围地适用，运用得当，会对整个楼盘的销售起到很好的促进作用。之所以需要局部、小范围地适用。完全在于许多住宅由于购买者为自用，并且由于其用途价值的影响，往往买房者“喜新厌旧”，因此，本策略适用于住宅需谨慎行事。
十四、联合推广楼盘法
在信息大爆炸、广告满天飞、楼盘团团转的楼市推广市场中，许多项目的推广努力往往付诸东流，对于楼盘的销售促进作用不大。但不说楼盘的策划推广能力如何，随便翻开一张本地的报纸，房地产广告或信息总是浩浩瀚瀚地充斥其中，面对竞争激烈的眼球争夺战，房产商开始琢磨起新鲜的促销样式，比如热热闹闹地在当地几家主要商场举办大型的巡展活动，这种把房展办进商场的做法不但吸引了众多市民的眼光，更为有关传媒增添了报道的材料……而且，这种集欣赏、娱乐、参与和利益于一体的巡展项目组合，对于活跃现场气氛、传播楼盘印象并增加销售机会是十分有益的。
把房展办进商场，房产商需要事先提出一整套的翔实可行的推广计划，为自己的楼盘进入商场定位：是举办独家房展还是进行联合促销或是两者兼而有之，是短期的促销推广行为还是伴随着销售周期的长期推广……同时，房产商还需要就具体情形对于促销资源与促销利益的合理利用有充分的描述，以利于在计划实行时控制。
据分析，把房展办进商场的做法有以下好处：
一、观念上的主动性有助于增加销售机会。
二、项目推广的单一性有助于减少竞争威胁，提高效益。
三、推广费用较低，有助于节省企业营销资源。
四、楼盘推广对象与商场客户对象的有机结合能使房产商的推广定位更加明确。
五、选择公众所经常面对的商场，对于刺激客户的信心极为有利。
但是，我们在把房展办进商场时也存在一些需要着力考虑的问题：比如在商场内部举行房展，往往会由于空间的限制而使展示效益不能发挥到极至，而且在与商场合作时，可能会受到商场方面出于顾客安全与购物舒适的角度而所做的或多或少的限制；商场购物人流的影响；目标群体更为细致划分的影响；在现场如何促成交易以及如何让目标客户到售楼现场的控制手段等等。
从更精确的意义上讲，把房展办进商场，如果从促进售楼交易的角度出发，适合于短期的促销推广，如果从沟通楼盘及企业与市场关系的角度出发，较为适合于中长期的展示推广。在适应的楼盘方面，普通住宅、公寓别墅、办公楼、商场商铺等都适合运用，关键在于楼盘定位与商场定位的吻合程度因素。
十五、公益赞助促销法
主要是应用一些有社会效应的公益行为来提升和扩大项目和企业知名度。它的酝酿条件是必须是有政府行为而避免老百姓感觉功利性不强的行为。例如，希望工程、体育大赛、夏令营……等，可能都可以作为房地产策划寻找的契机。
十六、节庆、典礼促销法
该法是充分利用节假、双休、或庆典的机会进行促销，当然策划人也可以建议开发商创造一些节庆或是庆典的事宜开进行促销，比如，社区文化节、艺术节、开盘典礼、开工典礼……等这些都是属于节庆或是典礼促销法的应用。
一般而言，现在的策划人都会利用节假、双休或庆典来进行促销活动，十七、新闻、公关促销法 为了让自己的项目产生媒体或公众效应，造成人们常说的耳语效应，策划人可以建议发展商去制造一些新闻事件或是政府公关行为来引起媒体或是公众的注意。从而达到促销的目的。这种方法是典型的事件行销的方法。
上海的「徐汇37゜2」就是抓住了后SARS时期，人们对于温度的敏感度比任何时候都敏锐这一特点，直接把温度作为楼盘的推广名，来吸引新闻媒体和公众的注意，从而达到促销的目的。
所谓：“成也萧何，败也萧何”，策划人在运用此促销法进行事件行销时，一定要想清楚自己所制造的新闻话题是否会不利于楼盘行销。要知道有些话题是不利于楼盘行销的，相反还有可能使项目销售陷入僵局。
以上是我在多年工作中所总结的关于房产促销的一些基本形式，房产策划人在实际工作中可以加以借鉴和运用。策划人在运用销售促进策略时，需要从整体设计和适应房产特性的角度出发，将销售促进与广告、公关、人员推销有机地结合起来，单纯地运用销售促进策略，常常会使其效果大打折扣。销售促进同广告一样，需要销售力的支持，需要有规范、系统、科学的设计。它的切入点是消费者的心理，它的设计重点是目标群体的参与性，它的基础是客观市场具有相应的消费能力。同时，尽管它能在短期内生较好的经济收益，但不能指望销售促进来建立品牌的忠诚度和挽回溃败的销售形势。目前许多房产商所运用的促销手段还缺乏系统性和科学的设计，我们很难从有关报章上找到一个成系统的促销广告。尽管有些房产商已经开始重视并有意地应用销售促进策略，比如我们常从报章上见到的内部认购大优惠，一次性付款优惠、赠送露台或私家花园等，但仍需强调其依赖于充分的消费信息和科学统计的设计的重要性。策划人在运用销售促进策略时，应注意把握销售促进的适应房产商品的特征：
一、销售促进一般在限定的时间和范围内进行，通常时间较短；
二、是销售促进活动设计时要充分地考虑买房者的消费心理，要着力设计能吸引买房者和其他市场关系人员参与的活动方案；
三、注意掌握销售促进工具的灵活运用。目前在许多行业适用的促销工具在房地产行业并非适用；
四、销售促进必须提供给买房者一个购房的激励，或现金、或折扣、或赠礼、或心理的高额消费、或附加服务，这种激励必须适应于房产商品高额消费的特性；
五、销售促进要求开发商注重自身销售能力的训练与培养。
这里需要指出的是，在实际运用的过程中，这十七种基本形式可以联合应用，也可以独立应用，还可以派生出更多的促销形式。这就需要策划人根据项目的自身气质和实际情况，举一反三，灵活地借鉴和运用这些促销基本形式，从而制订出符合房地产项目实际情况的促销策略。
第五篇：物管工作总结
工作总结
世纪金鼎党支部：
2008年是公司各项工作取得突破性进展的一年，在公司经理会和总务部的领导下，我物管部全体员工积极工作，全面完成了各项工作任务，现就一年来的工作情况总结如下：
一、完成的经济指标
全年收缴各项物业费万元，完成率100%。其中：水电费万元，物管费万元，租赁费万元，取暖费万元，其它费万元。
二、工作方式和思路
一年来，我们以提高物业管理和后勤保障能力为宗旨，以转变观念，热情服务，规范管理，争创一流为目标，在党支部和经理会的指导和帮助下，我们深入基层，及时了解业主的需要和困难，帮助他们解决经营过程中的碰到的各种问题，积极引导经营户、供应商合理安排，规范经营。让广大经营者真切感受到入住金鼎购物广场，享受居家经商的快感。我们用亲人般的热情和真诚，换来了他们对物业管理工作的理解与支持，使得全年物业管理工作进展顺利。
三、深化和完善管理制度
制度是规范管理的保障，在年内，我们本着与时俱进，共建和谐的思想，根据碰到的实际情况和取得的工作经验，对物业管理制度进行了深化和完善。从强化服务意识，规范文明管理入手，根据公司的发展思路，对物业管理制度中不切合实际，不适应时代发展要求，与公司经营理念相悖的地方进行了调整，增加了能够反映时代特色，企业文化内涵的部分，使得物业管理制度更加规范化，人性化。随着企业经营范围的不断扩大和经营方式的不断深化，现有物业管理制度已经不能涵盖和满足公司的经营和发展要求，按照公司的—1—
总体规划方案，我们反复斟酌，制定出了相应的管理细则。
四、加大物业监管力度
娱乐场所、外围门店、流动营业网点等场所，由于灵活性、分散性比较强，采取定时定点服务的物管模式工作通常就会陷入被动，而且会产生许多漏洞。对此，我们采取机动、灵活的物管方式，加大检查力度，耐心宣传物管办法和收费标准，与经营者及时沟通，为业主提供安全服务和后勤保障，通过细致周到地做工作，与业主订立物业管理合同和文明卫生约定，确保了物业管理工作顺利完成。
五、做好安全卫生工作
物管工作不只是管理，更重要的是疏导，不只是收费，更重要的是服务。在安全卫生工作方面，我们总是将服务贯穿于管理之中。通过强化内部管理制度，来提高外部服务能力，通过提高安全防范意识，来增强岗位责任感。按照《大厦安全卫生管理制度》的要求，我们分解、细化工作任务，做到责任到人，采取“谁主管，谁负责”的办法，对大厦的安全卫生严抓细管，发现问题，及时处理，确保全年“三防”安全无事故。
一年来，在公司经理会和总务部的支持与关心下，通过物管部全体同事的不懈努力，我们顺利完成了各项工作任务。建立健全了公司的物业管理制度，取得了一定的物管知识和经验。但这些距公司的要求和业主的期望还很远。在新的一年里，我们将认真总结，寻找差距，借鉴经验，深化改革，为广大消费者和经营者争创一流的购物环境发展平台，进一步为公司的繁荣和发展作贡献！
物管部：马琳
2008年11月26日
—2—
点击咨询 