第一篇：2015年浙江省土地估价师复习：土地市场的结构试题
2015年浙江省土地估价师复习：土地市场的结构试题
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、能够通过查阅地籍图获取的信息是__。A．宗地高程 B．宗地规划限制 C．宗地界址
D．市政管网位置
2、下列不属于2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的内容的有__。
A．健全土地节约利用和收益分配机制 B．加强土地利用总体规划实施管理
C．建立完善耕地保护和土地管理的责任制度，完善征地补偿和安置制度 D．建立省以下土地垂直管理体制
3、在下列选项中，（）具有存款创造的功能。A.商业银行 B.投资银行 C.保险公司 D.证券公司
4、《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分后__日内，持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。A．3 B．5 C．15 D．30
5、根据评估目的不同，宗地地价的分类不包括。A：基准地价 B：标定地价 C：出让底价 D：交易地价 E：合法性
6、全国社会经济统计指标的水平指标包括__。A．职工平均工资 B．人均居住面积 C．人均住房指数 D．人口密度 E．家庭规模
7、房产测量成果审核实行__制度。A．二级检查一级验收 B．二级检查二级验收 C．三级检查一级验收 D．三级检查二级验收
8、直接税和间接税是以为标准划分的。A：计税依据 B：课征方法
C：是否涉及外国政府利益 D：税收负担能否转嫁 E：土地
9、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。A．总地价
B．土地使用权出让金 C．总投资
D．土地出让平均纯收箍
10、下列关于地籍，不正确的是__。
A．地是土地，籍是登记基本状况及隶属关系的簿册
B．地籍是指国家为一定目的，记载土地的位置、界址、权属、数量、质量、地价和用途(地类)等基本状况的图册 C．地籍是土地的“户籍”，它具有不同于其他“户籍”的特点
D．地籍是静态的，不必经常更新，就能保持资料的记载和数据统计的连续性，反映它的现势性
11、市场比较法的间接比较法是以为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。【2006年考试真题】 A：标准宗地 B：待估宗地 C：类似宗地 D：比较宗地 E：时间因素
12、营销分析是建立在对__的基础上的，包括对竞争对手的分析。A．市场深刻理解 B．市场绝对熟悉 C．市场独特见解 D．市场足够了解
13、甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。按照委托方的估价目的，经分析所收集到的资料，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择。A：出让合同约定的建筑面积 B：在建工程实际的建筑面积 C：建筑施工图标识的建筑面积 D：房产测绘的建筑面积 E：合法性
14、下列关于国家实行土地用途管制制度，表述不正确的是__。
A．国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地 B．严格限制农用地转为建设用地
C．控制耕地总量，对建设用地实行特殊保护
D．使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地
15、地租是__在农业(或其他产业)中创造的生产物被土地所有者占有的部分。A．直接使用者 B．间接使用者 C．直接生产者 D．间接生产者
16、已知某项目开发周期为2年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3％，借贷资金的年利率为12％．利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100万元，则开发商最初支付的地价为。A：66．98 B：77．40 C：79．72 D：82．11 E：合法性
17、是指土地的基础设施建设和开发状况。A：土地建设状况
B：基础和公用设施条件 C：环境质量
D：土地开发程度 E：时间因素
18、预期收益原则可以在估价方法中得以应用。A：成本法和剩余法 B：剩余法
C：模型估价法
D：剩余法和收益还原法 E：合法性
19、按照权属类型划分，我国土地政策分为土地所有权政策和__。A．土地收益权政策 B．土地承租权政策 C．土地开发权政策 D．土地保护权政策
20、土地的自然供给量是指__。A．地球表面积
B．地球表面的陆地面积
C．适宜于人类生产生活及动植物生长的土地面积
D．除了现有技术条件下无法利用的永久冰盖地、干旱沙漠地、岩石、沼泽地和高寒地等土地以外的陆地面积
21、按照统计工作的先后次序，统计活动的四个基本环节是．【2009年考试真题】 A：统计调查、统计整理、统计分析、统计汇总 B：统计设计、统计调查、统计整理、统计分析 C：统计调查、统计设计、统计整理、统计分析 D：统计设计、统计调查、统计整理、统计汇总 E：土地
22、《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。A．买卖 B．转让 C．出让 D．出租
23、营业税是对我国境内提供__的单位和个人征收的一种税。A．应税劳务 B．转让无形资产 C．转让固定资产 D．销售不动产 E．转让流动资产
24、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6％，该宗地70年土地使用权价格是万元． A：1017 B：987 C：983 D：910 E：时间因素
25、下列不属于影响不动产价格的心理因素的内容是。A：价格预期和购买心态 B：欣赏趣味 C：时尚风气
D：价值观的变化 E：合法性
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是。A：纳税人享受的营业税减免税 B：纳税人偷逃增值税被处的罚款 C：纳税人偷逃消费税被查补的税款 D：纳税人滞纳营业税而加收的滞纳金 E：纳税人享受减免税后实际缴纳的营业税
2、不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为__价格。A．所有权 B．使用权 C．抵押权 D．转让权
3、《基本农田保护条例》规定，国务院按照国务院规定的职责分工，依照本条例负责全国的基本农田保护管理工作。A：土地行政主管部门 B：建设行政主管部门 C：农业行政主管部门 D：发展改革委员会 E：财政主管部门
4、城镇土地使用税的计税依据是__。A．纳税人使用的土地面积 B．纳税人人均利用土地面积 C．纳税人年产土地收益面积 D．纳税人实际占用的土地面积
5、采用成本法进行长期股权投资核算时，股票投资的账面价值一般__。A．将会增加 B．将会减少 C．保持不变
D．既可能增加也可能减少
6、剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有__。A．根据实际投资状况采用重置成本法
B．根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法
C．根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法 D．根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法
7、在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中符合要求的是__。
A．受办公场地限制等原因，以电子文件的形式对土地估价报告进行归档
B．在两个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进行评估，第二次现场勘察时未拍摄照片
C．在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已经验收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采用了新的基准地价成果作为依据 D．出具报告时项目主要负责估价师甲某出差，委托另一位估价师代签字
8、城市规划的作用有__。
A．国家对城市建设进行宏观调控的手段 B．政策形成和实施的工具
C．城市合理布局、有序发展的保障
D．国家对城市建设进行微观调控的手段
9、建筑物的分类可按__进行分类。A．用途
B．建筑物层数
C．建筑物主体承重构件材料 D．建筑物承重结构体系 E．建筑物区位
10、__是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。A．农用地 B．建设用地 C．未利用地 D．已利用地
11、城市布局规划研究城市空间布局，包括内容。A：城市布局形式 B：专业工程 C：用地结构 D：功能分区 E：土地用途
12、《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》(国土资发[2002]237号)规定，具有__专职土地估价师和__万元以上注册资金，具备在全国范围内从事土地评估业务能力的机构，向中国土地估价师协会注册。A．七名以上(含七名)B．七名以上(不含七名)C．30 D．50 E．100
13、下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有。【2002年考试真题】 A：居民住宅建设用地 B：城市基础设施用地 C：学校办公楼建设用地 D：国家机关用地 E：灭失
14、以下不属于征地工作程序范围的是。A：告知征地情况 B：确认征地调查结果 C：组织征地听证 D：土地规划设计 E：35％～50％
15、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有__。A．被取消土地估价师资格已3年 B．被取消考试资格已3年
C．在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年
D．因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年
16、城镇土地分等中的城镇区位因素包括__。A．城镇非家产业规模 B．交通区位 C．金融状况 D．政策法规
E．城镇对外辐射能力
17、城市规划中，在地震烈度为（）的地震区内可以进行城市建设，但要考虑防震措施，避免地震对城市造成破坏。A．六度 B．七度 C．八度
D．九度以上
18、剩余法估价中调查地块的权利状况主要为确定开发完后的等服务。A：收益
B：不动产价值 C：售价 D：税金 E：租金水平
19、《拆迁条例》规定，拆除__房屋，必须经公证机关公证。A．共有 B．代管 C．抵押 D．出租
20、县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放的证书有。A：土地承包经营证 B：耕地使用权证 C：林权证
D：草地使用权证 E：矿山开采权证
21、在会计处理中，房地产企业在经营期间的利息净支出应计入（）。A．间接费用 B．管理费用 C．销售费用 D．财务费用
22、基本农田保护区划定中，应优先划入基本农田保护区的耕地是__。A．经县级以上地方人民政府批准确定的水果生产基地内的耕地 B．年产量超过1000kg/亩的耕地
C．根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地周边的耕地
D．需要退耕还林的耕地
23、计算土地经济系数不包括__。A．计算“产量一成本”指数
B．确定指定作物的最高产量一成本指数 C．计算样点指定作物土地经济系数 D．计算等值区土地经济系数
24、定量研究的缺点为__。A．成本高 B．周期长 C．太抽象
D．数学方法具有失灵的可能 E．得到的结果不客观
25、《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)规定，农村村民建住宅需要使用宅基地的，__。A．应向本集体经济组织提出申请
B．在本集体经济组织或村民小组张榜公布
C．公布期满无异议的，报经县(市)审核后，报省级政府审批 D．公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批 E．经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布
第二篇：海南省2016年土地估价师复习：土地市场的概念试题
海南省2016年土地估价师复习：土地市场的概念试题
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、甲企业因进行改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果为200万元。时隔三个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价入股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是(以企业改制评估时的估价期13为基期，已知该区域工业用地价格在三个月内的变化幅度为+1．0％)。
A：估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格
B：评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求
C：估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告
D：如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估
E：合法性
2、土地的边际报酬体现了土地的。
A：平均生产力
B：边际生产力
C：总生产力
D：边际利润
E：35％～50％
3、市场比较法通常以为基础。
A：土地价格
B：政策规定
C：市场交易案例
D：市场经济状况
E：合法性
4、某城市1996年至2001年各年与上一年相比，地价增长速度依次为1％、2％、5％、6%、5％、3％，若以1998年为基期，则2001年的增长速度为．【2002年考试真题】
A：8．15％
B：14．64％
C：20．37％
D：24．00％
E：土地
5、某公司于2000年11月3日以出让方式取得了一宗国有土地，按照规划建造了一座体育场，并于2002年11月3日建成。该体育场建成后除承办社会比赛和各类活动外，同时也进行商业活动，根据我国法律，该用地的使用年期最长为（）。
A．40年
B．50年 C．70年
D．无限年期
6、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为。【2007年考试真题】
A：交易底价
B：公告价格
C：基准地价
D：标定地价
E：时间因素
7、土地变更登记，是指因__而进行的登记。
A．土地权利人发生改变
B．土地权利人姓名发生变更
C．土地权利人名称发生变更
D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记
E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更
8、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为年。【2008年考试真题】
A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：时间因素
9、进行开发项目的财务评价时，如果项目动态投资回收期小于计算期，则财务净现值．【2002年考试真题】
A：＜0，项目不可行
B：＞0，项目可行
C：＜0，项目可行
D：＞0，项目不可行
E：土地
10、统计资料显示，我国城镇人均住宅面积已由1997年末的17．6平方米提高到2002年末的22平方米，则这期间城镇人均住宅面积年平均增长．【2004年考试真题】
A：4．6％
B：3．8％
C：5．0％
D：5．7％
E：土地
11、属于经营性用地的政府土地储备库采用__方式出让。
A．协议
B．招标
C．挂牌
D．拍卖 E．转让
12、是指一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表。
A：功能分
B：作用分
C：因素分值
D：单元总分值(土地总分)E：合法性
13、在生产力水平较低的条件下，__因素是影响土地利用的第一因素。
A．社会
B．自然
C．经济
D．气候
14、对于经营自用的房产，以__作为房产税的计税依据。
A．房产原值
B．房产市值
C．房产原值一次性扣除一定比例的损耗价值后的计税余值
D．房产市值一次性扣除累计折旧后的计税余值
15、不属于新区开发所用费用的是。
A：土地补偿费
B：青苗补偿费
C：安置补助费
D：房屋开发费
E：土地
16、土地既可以作为工业用地，又可作为居住用地、商业用地，这是土地__多样性的体现。
A．用途
B．经济供给
C．种类
D．区位
17、根据我国国情，现阶段我国土地整理重点在。
A：城市地区
B：农村地区
C：乡镇地区
D：边远山区
E：35％～50％
18、杜能圈中有六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市力中心，围绕城市呈同心圆状分布，依次为。
A：自由农作区、谷物轮作区、林业区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区
B：自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区
C：自由农作区、谷物轮作区、草田轮作区、林业区、三圃农作制区、放牧区
D：自由农作区、林业区、谷物轮作区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区
E：时间因素
19、某宗地生地价格为，熟地价格为，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为，若其正在使用的不动产价格为，则正常情况下。
A：
B：
C：
D：
E：合法性
20、变种是__范围内的细分，在同一土种范围内根据表层或耕层的某些性质或成分的变化来划分。
A．土纲
B．土种
C．土类
D．土属
21、建设机场时，须有一定的排水坡度，最适宜的坡度为__。
A．0.5%～2.0% B．2.0%～2.5% C．2%～3% D．4%～5%
22、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（）。
A．要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况
B．选择适宜的估价方法进行初步地价测算
C．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告
D．就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算
23、根据《土地利用现状分类》，下列表述不正确的是__。
A．耕地包括水田、水浇地、旱地等
B．园地包括用于育苗的土地
C．林地包括居民点内部的绿化林木用地
D．水域及水利设施用地不包括滞洪区和已垦滩涂中的耕地、园地、林地、居民点、道路等用地
24、自2002年1月1日起，我国的税设有的税率有__税率。
A．最惠国
B．协定
C．特惠
D．普通
E．特定
25、在中心地理论中，所谓“中心地”指的是。
A：区域的几何中心
B：泛指的城镇或居民点
C：区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点
D：具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市
E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、土地开发整理项目文件资料管理的原则有__。
A．真实性
B．系统性
C．开放性
D．安全性
E．完整性
2、市域、县域城镇体系规划的任务和内容主要有__。
A．市、县域城镇人口、城镇化水平和途径的预测
B．确定区域基础设施，如交通、水资源、能源及社会服务设施等的发展目标与布局
C．确定区域公共设施的分布及其用地范围
D．提出实施规划的有关技术、经济政策和措施
E．确定城镇体系的规划规模结构、规划职能类型和空间的布局
3、影响土地区位的主要因素包括__因素。
A．区域
B．自然
C．社会经济
D．人文
E．行政
4、地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是__的购买价格。
A．土地价值
B．土地使用价值
C．土地收益
D．土地权利
E．土地肥沃程度
5、土壤是。
A：陆地表面具有一定肥力，能够生长植物的疏松表层
B：地球上生命活动不可缺少的重要物质
C：土地资源的重要组成要素
D：土地的构成部分中诸多自然因素的一种
E：不同土壤类别及其特征代表了相同的土地实体
6、在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为__。
A．33 B．45 C．48 D．78
7、根据《加强土地税收管理的通知》(国税发[2005]111号)的有关要求，核定城镇土地使用税等级与税额标准的依据之一是。
A：基准地价
B：成交地价
C：标定地价 D：出让地价
E：35％～50％
8、连续年金是按照__来划分的。
A．年金的支付时间和支付金额是否确定
B．年金的支付期限长短
C．年金的支付周期不同
D．年金开始支付的时间不同
9、关于地租与地价的关系，表述是正确的。【2007年考试真题】
A：类似利息和资本的关系
B：70年的地租相当于地价
C：地租的高低取决于地价的高低
D：地价是地租的资本化
E：地价与地租的变动成正相关
10、财务分析包括。
A：偿债能力分析
B：平衡能力分析
C：盈利能力分析
D：营运能力分析
E：市场分析
11、政府干预出口贸易的刺激出口增加的主要措施不包括__。
A．出口信贷
B．出口税收
C．出口补贴
D．商口促销
12、替代原则可以在估价方法中得以应用。【2004、2002年考试真题】
A：路线价法
B：市场比较法
C：基准地价系数修正法
D：收益还原法
E：报酬递增递减原则
13、会计核算的一般原则包括__原则。
A．一贯性
B．自上而下
C．商业性
D．及时性
E．明晰性
14、确定还原利率采用__加上风险调整值的办法。
A．利润率
B．安全利率
C．存款利率
D．贷款利率
15、在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物和其他工程设施，必须先取得__。
A．建设工程规划许可证 B．房屋所有权证
C．开工许可证
D．土地开发权证书
16、下列关于临时用地的使用，说法正确的是。
A：临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地
B：临时用地只能是临时使用土地的行为
C：可以将临时用地改为永久建设用地
D：临时用地使用结束后，将土地的临时建设的设施全部拆除
E：不可将临时用地改为永久建设用地
17、影响地价的基础设施条件，主要包括__。
A．道路状况
B．公共交通状况
C．基础设施
D．公用设施
E．交通设施
18、具有征收土地审批权的部门有。
A：国务院
B：省级人民政府
C：国土资源部
D：市级人民政府
E：县级人民政府
19、承包经营耕地的单位或者个人连续__年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
A．一
B．两
C．三
D．五
20、国土资源部令第10号《征用土地公告办法》规定其制定的法律、法规依据为。
A：《城市房地产管理法》
B：《土地管理法》
C：《城乡规划法》
D：《农业法》
E：《土地管理法实施条例》
21、按照发行主体划分，债券可以分为等类型。
A：金融债券
B：公司债券
C：私募债券
D：担保债券
E：公债券
22、《土地估价师资格考试管理办法》规定，被取消考试资格未满__年的，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效。
A．2 B．3 C．4 D．5
23、《国土资源行政复议规定》规定，对县级以上土地行政主管部门、地质矿产主管部门的具体行政行为不服的，可以向__申请行政复议，也可以向__申请行政复议。
A．该部门的本级人大
B．该部门的本级人民政府
C．该部门的上一级人民政府
D．该部门的上一级土地行政主管部门、地质矿产主管部门
E．该部门的下一级土地行政主管部门、地质矿产主管部门
24、按照土地的特性区分，下列选项中属于土地经济特性的属性有。【2008年考试真题】
A：土地用途的多样性
B：土地数量的有限性
C：土地用途变更的困难性
D：土地经济供给的稀缺性
E：土地报酬递减的可能性
25、下列关于基准地价更新的几种技术路线，正确的是__。
A．以土地定级为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
B．以均质区域为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
C．以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
D．以土地定级(或均质区域)为基础，以地价指数为参考，更新基准地价
第三篇：2017年北京土地估价师复习：土地市场的概念模拟试题
2017年北京土地估价师复习：土地市场的概念模拟试题
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、张某有两套住房，他将其中一套以180万元出售给李某，又将另一套与王某的住房进行了房屋互换，并由张某支付给王某换房差价40万元。假设契税税率为3％，张某应缴纳的契税为万元。A：6．6 B：5．4 C：4．2 D：1．2 E：土地
2、第二次全国土地调查由国家统一部署，分步实施。2009年下半年，各地对调查成果进行整理，并以（）为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。A．2009年7月1日 B．2009年9月1日 C．2009年9月30日 D．2009年10月31日
3、开发建筑成本费用不包括__。A．直接工程费 B．间接工程费
C．建筑承包商利润 D．专业费用
4、《协议出让建设用地使用权规定》规定，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照有关规定，采取__方式出让。A．协议 B．拍卖 C．挂牌 D．招标 E．划拨
5、采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为__开发期。A．1/4 B．1/2 C．1/3 D．整个
6、在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过年。A：2 B：3 C：4 D：5 E：时间因素
7、一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩__公顷以上的，报国务院批准。A．300 B．400 C．500 D．600
8、在耕地保护过程中，要做到的四个坚持是__。A．坚持耕地总量动态平衡
B．坚持加快经济发展，提高经济效益 C．坚持最严格的国土资源管理制度
D．坚持在保护中开发，在开发中保护的原则 E．坚持开发和节约并举，以节约为主的方针
9、某企业跨两个县用地，在进行土地登记时应该。
A：在所涉及土地面积比例较大的县级人民政府办理土地登记 B：报土地所跨区域各县级人民政府分别办理土地登记 C：报上级市人民政府进行登记 D：报省国土资源厅登记 E：35％～50％
10、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为(保留到小数点后一位)。【2006年考试真题】 A：314．3 B：314．4 C：315．0 D：315．3 E：时间因素
11、下列选项中，不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是。A：用途应相同 B：同一供需圈内
C：两年内的交易案例 D：交易案例的真实性 E：时间因素
12、在年利率10％的情况下，按复利计算，某房地产企业存入银行200万元，存期3年，3年后应得利息收入为万元。A：220 B：260 C：242 D：266 E：土地
13、对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的。【2009年考试真题】 A：重置价格 B：重建价格 C：市场价格 D：收益价格 E：时间因素
14、基于__的前提，会计核算应遵循划分收益性支出与资本性支出的原则。A．会计分期 B．持续经营 C．会计主体 D．货币计量
15、《土地登记办法》规定，土地登记分为__等。A．土地总登记 B．初始登记
C．中间土地登记 D．变更登记 E．注销登记
16、收益还原法中，土地纯收益__地租。A．等于 B．大于 C．小于 D．都不对
17、在土地估价原则中，__原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。A．最有效使用 B．需求与供给
C．报酬递增、递减 D．预期收益
18、在国际金融市场上，欧元的利率为6％，美元的利率为3％，则6个月远期美元将．【2007年考试真题】 A：升水3％ B：贴水3％ C：升水1．5％ D：贴水1．15% E：土地
19、土地价格按方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。A：土地权利
B：土地的存在形态 C：土地价格形成方式 D：土地价格使用目的 E：时间因素
20、房地产开发市场的市场营销因素调查有__。A．产品调查 B．价格调查
C．分销渠道调查 D．人口需求调查 E．促销策略调查
21、损失补偿的范围为被保险人遭受的实际损失，下列属于其范围的是__。A．保险事故发生时保险标的的测算损失 B．保险事故发生时保险标的的合理费用 C．保险事故发生时保险标的的其他费用 D．保险事故发生时保险标的的实际损失 E．保险事故发生时保险标的的实际费用
22、影响土地价格的因素分析中，（）是最主要的社会经济因素。A．行政因素 B．人口因素 C．国际因素 D．经济因素
23、土地状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。A：可比实例宗地 B：估价对象宗地 C：标准宗地 D：类似宗地 E：时间因素
24、是对土地的连续投资而产生的超额利润转化而来的。A：级差地租 B：级差地租Ⅱ C：级差地租I D：绝对地租 E：时间因素
25、农用地开发规划的内容不包括__。A．待开发土地资源调查评价
B．土地开发规划方案的实施措施与计划 C．土地开发的可行性论证
D．土地勘测调查和社会经济情况的调查
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定__，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。A．城市体系
B．城市建设和发展模式
C．城市性质、规模和发展方向 D．城市性质和建设模式
2、利用资产负债表提供的会计信息，可以．【2002年考试真题】 A：判断企业财务状况 B：分析企业的偿债能力 C：分析业主权益变化 D：分析企业盈利能力 E：前期费用
3、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)规定，下列表述正确的是__。
A．争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题 B．中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准 C．将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税
D．个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税 E．取消城市房地产税
4、建设用地具有的特征有等。【2004年考试真题】 A：规模经营的重要性 B：土地利用逆转相对困难 C：集约利用的重要性 D：区位选择的重要性 E：土地功能具有永久性
5、建筑群体平面布置组合形式一般包括。A：行列式布置 B：周边式布置 C：混合式布置 D：自由式布置 E：并联式布置
6、城镇范围内新征用的非耕地应自__起开始缴纳城镇土地使用税。A．批准征用之日 B．开工建设之日
C．实际使用土地之日 D．批准征用次月
7、土地的功能包括。A：人类生存的物质基础 B：人类认知自然科学的基础 C：人类生产的场所 D：人类生活的场所 E：人类生产资料的来源
8、垄断对资源配置的影响有。
A：垄断企业的产量不足而以高定价来谋求最大利润，会导致分配性低效率 B：垄断企业的定价还导致收入从消费者向垄断企业老板的再分配的不公平性 C：垄断还可能导致技术性低效率 D：垄断可以使资源进行优化配置 E：没有影响
9、根据《物权法》规定，业主决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 B：重建建筑物及其附属设施事项
C：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 D：改建建筑物及其附属设施事项 E：制定和修改业主大会议事规则
10、城镇范围内新征收的非耕地应__开始缴纳土地使用税。A．自批准征收次日起 B．自批准征收次月起 C．自开工之日起
D．自实际使用该地之日起
11、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与__及产品与眼务的种类密切相关。A．中心地规模 B．居民收入水平C．人均消费水平D．人口分布密度 E．居民生活习惯
12、地籍按功能分有。A：税收地籍 B：产权地籍 C：多用途地籍 D：数字地籍 E：城镇地籍
13、土地__是人们在一定社会制度下拥有土地的形式，是整个土地制度的核心。A．使用制 B．利用制 C．所有制 D．管理制
14、以课税对象的性质为标准，税收分类涉及。A：流转税 B：所得税 C：行为税 D：财产税 E：从量税
15、关于土地使用权租赁，下列说法不正确的有__。
A．土地使用权租赁双方当事人发生作为物权的土地使用权的转移
B．出租人有义务将出租的土地交给承租人使用，并有权取得租金收益。相反，承租人有义务支付租金，有权利使用土地 C．土地使用权租赁合同是有偿合同
D．土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性
16、新开工的大中型建设项目使用国有划拨土地的，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内申请__登记。A．土地他项权利
B．国有土地使用权设定 C．土地预
D．国有土地使用权变更
17、有偿使用方式供地的形式包括。A：划拨方式供地
B：国有土地使用权出让 C：国有土地使用权出租
D：国有土地使用权作价出资 E：国有土地使用权作价入股
18、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的__获利率。A．资本 B．土地 C．项目 D．房屋
19、下列关于还原利率的说法正确的是__。
A．土地还原利率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率 B．还原利率可分为土地还原利率和建筑物还原利率 C．对于投资风险大的房地产项目，其还原利率一般偏低
D．从理论上讲，还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率 20、增加土地经济供给水平的措施有。A：扩大土地利用面积 B：调节消费结构
C：提高土地集约经营水平D：降低供给土地价格 E：提高节地技术
21、__理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。A．地租 B．区位 C．级差地租 D．剩余价值
22、在地表或近地表不太深的地方形成的一种岩石类型。它是由风化产物、火山物质、有机物质等碎屑物质在常温常压下经过搬运、沉积和石化作用，最后形成的岩石，属于__。A．沉积岩 B．岩浆岩 C．变质岩 D．火成岩
23、农用地包括。A：养殖水面 B：草地 C：耕地
D：未利用地 E：林地
24、在综合分析中常用的统计方法有。A：动态趋势分析法 B：因素分析法
C：相关分析与回归分析法 D：归纳推断法 E：综合平衡分析法
25、确定还原利率时，通常可参考的依据不包括__利率。A．存款 B．贷款 C．实质 D．资本
第四篇：广东省2016年土地估价师复习：土地市场的概念考试题
广东省2016年土地估价师复习：土地市场的概念考试题
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、土地的自然供给量是指__。
A．地球表面积
B．地球表面的陆地面积
C．适宜于人类生产生活及动植物生长的土地面积
D．除了现有技术条件下无法利用的永久冰盖地、干旱沙漠地、岩石、沼泽地和高寒地等土地以外的陆地面积
2、预备费应列属．【2004年考试真题】
A：建筑安装工程费用
B：工程建设其他费用
C：固定资产投资
D：间接费
E：土地
3、因土地评估或者其他经济管理工作中受行政处罚，自被行政处罚之日起不满年的不予办理注册登记。
A：1 B：2 C：3 D：5 E：时间因素
4、农用地转用必须依法办理__手续。
A．转用
B．转让
C．审批
D．审核
5、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于．【2002年考试真题】
A：动态调查
B：静态调查
C：统计报表
D：专门调查
E：土地
6、某宗地是在5年前通过出让方式取得的、土地使用年限为50年的工业用地，建设期为1年，该宗地在正常使用后每年可获得净收益为8万元，土地还原率为10％，该宗地价格为万元。
A：78．79 B：78．90 C：79．25 D：79．32 E：时间因素
7、计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为。
A：物理折旧
B：功能折旧
C：经济折旧
D：成新折旧
E：时间因素
8、土地价格是土地权利和的购买价格。
A：价值
B：有效需求
C：使用价值
D：收益
E：时间因素
9、在城市规划领域的《马丘比丘宪章》中，将视为城市规划基本任务的出发点。
A：贯彻区域是城市存在基础的思想
B：体现人的需要以及以人为出发点的价值衡量
C：反映人与人的相互作用与交往
D：理解城市和区域发展的社会经济因素影响的重要性
E：土地
10、采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。【2002年考试真题】
A：市场比较法
B：收益还原法
C：成本法
D：标准法
E：时间因素
11、下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重说法错误的是（）。
A．因素两两之间均要进行比较
B．为使结果更准确，可结合特尔斐测定法
C．某一待评因素权重有可能是零
D．可在因素集合中设置一虚拟因素
12、资产评估中的无风险利率一般采用．【2002年考试真题】
A：政府发行的债券利率
B：银行利率
C：企业发行的债券
D：资金的市场利率
E：土地
13、人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式为土地__ A．所有权
B．所有制
C．使用制度
D．使用权
14、采用收益还原法评估土地价格时，则选择如下公式：P=a÷(r-s)．(2002年真题)A：土地纯收益按某一常量每年递增
B：土地纯收益按某一常量每年递减
C：土地纯收益按某一固定比率每年递增
D：土地纯收益按某一固定比率每年递减
E：合法性
15、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__。
A．10% B．20% C．30% D．40%
16、城镇土地使用税以纳税人作为计税依据。
A：人均占用土地面积
B：劳均占用土地面积
C：实际建房面积
D：实际占用土地面积
E：土地
17、__是反映企业在某一特定日期财务状况的会计报表。
A．财务状况变动表
B．现金流量表
C．利润表
D．资产负债表
18、采用“美元／日元=150．60”的形式进行标价的方法是。
A：直接标价法
B：间接标价法
C：中间标记法
D：以上均不对
E：土地
19、控制性详细规划的主要内容不包括。
A：估算工程量和总造价
B：规定建筑后退红线距离
C：规定各地块建筑高度、容积率等控制指标
D：确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高
E：土地
20、某开发公司贷款开发9000 ㎡写字楼，各种修建费用预计1300元／㎡，开发周期2年，第一年投入60％，其余的第二年投入，贷款年利率12％，当地不动产综合还原利率8％，则开发结束时，所需支付贷款利息为元。
A：1042 627 B：1573 628 C：1276 457 D：2347 488 E：合法性
21、政府抑制不动产价格的措施不包括（）。
A．制定最高限价
B．制定标准价格
C．控制土地供应量
D．建立并完善不动产交易管理制度
22、消费税采用不同的比例税率，最高税率为__。
A．43% B．44% C．45% D．46%
23、”土地有限是一种普遍的现象”是__提出的。
A．马克思
B．恩格斯
C．列宁
D．马歇尔
24、框架结构的建筑物以__为承重骨架。
A．墙体
B．柱和屋架
C．梁、柱、板
D．钢筋混凝土墙
25、征用土地主要涉及的费用不包括__。
A．土地补偿费
B．安置补助费
C．青苗补偿费
D．拆迁补助费
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于土地使用权的转让，表述错误的是__。
A．土地使用权转让都发生在土地一级市场
B．通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限
C．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权
D．土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与
2、房产平面控制测量可选用等测量方法。
A：三角测量
B：高程测量
C：导线测量
D：GPS定位测量
E：航空测量
3、某企业出资100万元购建一厂房，预计可使用20年，净残值为5万元，该企业决定初期采用双倍余额递减法计提折旧，其年折旧率应为__。
A．4.75% B．5% C．9.5% D．10%
4、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有。(2009年试题)A：担保法
B：城市房地产管理法
C：城乡规划法
D：确定土地所有权和使用权的若干规定
E：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
5、下列各项中，（）属于房地产开发企业流动负债。
A．库存设备、材料等占用的资金
B．向购房单位或个人预收的购房定金
C．按规定应交尚未上缴的房产税
D．应付给房地产销售人员的工资
6、各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区内__。
A．高产田的85%以上
B．耕地的80%以上
C．农用地的75%以上
D．管辖范围的70%以上
7、土地价格是由土地的__三者互相作用、互相影响形成的。
A．效用、相对稀缺性和有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
8、某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是（）。
A．补偿价格=工业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格
B．补偿价格=工业用途评估地价一土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格
C．补偿价格=商业用途评估地价一土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格
D．补偿价格=商业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格
9、在城市规划中，过境公路的布置一般采用__形式。
A．斜交和正交
B．切线和环线
C．立体交叉
D．平面交叉
10、关税的种类有__等。
A．进口关税
B．出口关税
C．海关维护关税
D．过境税
E．直接采购关税
11、房地产开发项目可行性研究中的不确定性分析通常采用的分析方法有．【2008、2002年考试真题】
A：盈亏平衡分析
B：动态平衡分析
C：概率分析
D：敏感性分析
E：功能价值法
12、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和__中确定的农用地转用指标。
A．村庄计划
B．土地利用计划
C．集镇规划
D．城市规划
13、税收中常用的术语有。
A：纳税人
B：课税对象
C：印花税
D：税率
E：课税基础
14、企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括。
A：销售货物收入
B：特许权使用费收入
C：提供劳务收入
D：股息、红利等权益性投资收益
E：租金收入
15、资料收集分为__等多种形式。
A．普遍调查
B．抽样调查
C．实地调查
D．典型调查
E．现场询问
16、建筑物的功能折旧又称精神磨损，其主要原因是。
A：自然环境恶化
B：消费观念变更
C：设备陈旧落后
D：城市规划改变。
E：政府政策变化
17、下列机器设备中，重置成本法特别适用于的评估．【2008年考试真题】
A：续用设备
B：出租性设备
C：非标准设备
D：专用设备
E：通用设备
18、以下土地用途中，属于现行土地利用现状分类体系中一级类土地用途的是__。A．商服用地
B．林地
C．公共设施用地
D．未利用地
E．农用地
19、个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因．个别因素包括：面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和。【2004年考试真题】
A：区域楼层限制
B：深度
C：路网状况
D：土地使用权年限
E：投资水平
20、在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括__。
A．土地取得费
B．土地开发费
C．利息
D．税费
21、城市中经常发生交通拥挤是因为。
A：道路是一种公共物品
B：交通拥挤具有外部性
C：道路交通的平均成本高于边际成本
D：交通需求具有波动性
E：道路供给具有固定性
22、下列关于土地使用税的纳税人的说法，不正确的是__。
A．土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
B．土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人
C．土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税
D．拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使州人缴纳
23、目前我国需要建立的地价管理制度主要有。
A：地价评估制度
B：土地交易价格申报制度
C：基准地价定期公布制度
D：土地使用权出让的计划管理
E：标定地价定期公布制度
24、根据单元总分值对土地级别进行初步划分的方法主要有。
A：数轴法
B：剖面图法
C：总分频率曲线统计判断法
D：主导因素判定法
E：土地
25、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)规定，下列表述正确的是__。
A．争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题 B．中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准
C．将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税
D．个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税
E．取消城市房地产税
第五篇：土地估价师考试复习
一、考试目的测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度。
《建设用地供应管理》考试大纲无变化。
二、考试基本要求
掌握：建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方式、程序、基本条件、报批管理和法律文书；
熟悉：国有建设用地供应的标准，农村集体建设用地供应范围；
了解：开发区用地评价的内容和程序，乡(镇)建设用地仅应审批内容及基本程序。
三、章节框架
1．建设用地供应概念
2．国有建设用地划拨供应
3．国有建设用地出让供应
4．国有建设用地供应的基本条件
5．国有建设用地供地标准
6．国有建设用地审查报批管理
7．国有建设用地供地程序
8．国有建设用地供应法律文书的主要内容
9．农村集体建设用地供应范围
10．乡(镇)建设用地供应审批内容及基本程序
11．建设用地节约集约利用评价
12．开发区土地集约利用评价
内容辅导
一、建设用地供应概念（掌握）
（一）建设用地概念
《土地管理法》定义：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
1．建设用地和农用地的区别
建设用地利用基本上是以非生态附着物的形式，如建筑物、路、桥等存在于土地上；而农用地主要依赖于土地的肥力直接从耕作层中生产农作物，具有生态利用性。
2．建设用地的主要类别
根据不同的分类方法，建设用地有不同的分类。
按照利用方式的不同，可将建设用地分为城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地、其他建设用地。
按照用途不同，可将建设用地分为非农业建设用地和农业建设用地。
按照土地所有权的不同，可将建设用地分为国有建设用地和集体所有建设用地。
按照附着物的性质，可将建设用地分为建筑物用地和构筑物用地。
按照建设用地规模大小，可将建设用地分为大型、中型、小型项目建设用地。
按照使用期限，可将建设用地分为永久性建设用地和临时建设用地。
按照用地状况，可将建设用地分为新增建设用地和存量建设用地。
3．建设用地的特点
（1）承载性与非生态利用性
建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。它与土壤肥力没有关系。建设用地的这
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个特点，要求我们在选择用地时，应尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地留作农业生产用地。建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。
例题：建设用地的主要功能是()。（2009年《土地管理基础与法规》试题）
A．承载功能B．区位功能C．生产功能D．增值功能
答案：A
解析：建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。
（2）土地利用逆转相对困难
一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。除需要相当长的时间外，成本也相当高。建设用地的这个特点，要求在农用地转变为建设用地时，一定要慎重行事，严格把关，不要轻易将农用地转变为建设用地。
（3）土地利用的集约性
农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几十倍、几倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地实现政府综合效益，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。国外将农用地转变为建设用地要经过政府的许可，有的还通过购买的方式取得土地的发展权。
（4）区位选择的重要性
在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。
（5）无限性与再生性
由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成了巨大的威胁。建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的供应去满足无限的需求。
建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。
（6）空间性与实体性
建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。
建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体如建筑物、道路、机场等。
例题1：建没用地的主要特征不包括()。（2008年《土地管理基础与法规》试题）
A．承载力与非生态利用性B．土地利用的可逆性
C．土地利用的永续性D．区位选择的重要性
答案：B
解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。
例题2：下列不属于建设用地的特点的是()。
A．承载性与非生态利用性B．土地利用逆转相对容易
C．土地利用的集约性D．无限性与再生性
答案：B
解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。
（二）建设用地供应概念
建设用地供应是指国土资源行政主管部门依据国家法律法规与政策，将土地提供给建设用地单位使用的过程。
供地行为主要涉及是否供地、供地方式、供地数量、供地位置、供地条件等。
国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知（国土资发〔2007〕236号）规定：加强土地供应管理，保证住宅用地供应。廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70％，不符合要求的不予批准。对列入土地供应计划的廉租住房和经济适用住房建设用地，市、县国土资源管理部门要优先供应。各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。
例题：为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过二年。()（2008年《土地管理基础与法规》试题）
答案：×
解析：国土资发〔2007〕236号文件规定，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。
二、国有建设用地划拨供应（掌握）
1．划拨国有建设用地供应概念
国有建设用地划拨供应，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用无偿交给土地使用者使用的行为。符合《划拨用地目录》的建设项目，方可以划拨方式供地；不符合的，应当一律以出让、租赁等有偿方式供地。国有建设用地划拨供应有以下主要特点：
(1)国有建设用地划拨供应包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。
(2)除法律、法规另有规定外，国有建设用地划拨供应土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。未经批准不得改变划拔土地使用权用途。如需转让、出租等应办理土地出让手续或经政府批准，土地使用者不使用该土地时由政府无偿收回
(3)国有建设用地划拨供应，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。
(4)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按国有建设用地划拨供应土地进行管理。
2．划拨国有建设用地供应条件
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制限制多占、滥占和浪费土地。
依据现行法规和《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：
①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。
②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。
③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。
④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。
⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。
⑥法律、行政法规规定的其他用地。法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地，主要包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等特殊用地，经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等住房保障用地。
国家无偿收回划拨土地使用权还有多种原因，主要有以下七种：①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；②国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；④土地使用者自动放弃土地使用权；⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用；⑥不按批准用途使用土地；⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。
例题1：依据有关规定，可由县级以下人民政府依法批准使用划拨土地的，包括()等。（2008年《土地管理基础与法规》试题）
A．国家机关办公用地B．高新技术产业用地
C．公共交通设施用地D．国家重点扶持的水利设施用地
E．经济适用住房用地
答案：ACDE
解析：高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。
例题2：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有()。(2002年土地管理基础试题)
A．居民住宅建设用地B．城市基础设施用地
C．学校办公楼建设用地D．国家机关用地
答案：BCD
解析：居民住宅建设用地，应以出让方式取得。
例题3：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有()。(2000年土地管理基础试题)
A．军事用地B．城市基础设施用地
C．学校办公楼建设用地D．国家机关用地
答案：ABCD
解析：私立学校、商业用地，应以出让方式取得。
例题4：下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是()。（2007年房地产经纪人试题）
A．军队干休所用地B．国家机关用地C．孤儿院用地D．学校经营性用地
答案：D
解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。
例题5：下列用地中，不宜划拨供给的是()。（2003年房地产估价师试题）
A．部队伙房建设用地B．工商管理所办公楼建设用地
C．上市公司保卫科值班室建设用地D．科技博物馆扩建项目建设用地
答案：C
解析：上市公司保卫科值班室建设用地，属于企业用地。
4、建设用地使用权划拨的管理
《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定：
(1)划拨建设用地的使用。①按用途使用。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规规定，以划拨方式取得国有建设用地使用权的土地使用者，必须严格按照《国有建设用地划拨决定书》和《建设用地批准书》中规定的划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容来使用土地，不得擅自变更。②改变用途。划拨国有建设用地使用权人需要改变批准的土地用途的，须报经市、县国土资源管理部门批准。改变后的用途符合《划拨用地目录》的，由市、县国土资源管理部门向土地使用者重新核发《国有土地划拨决定书》；改变后的用途不再符合《划拨用地目录》的，划拨国有建设用地使用权人可以申请补缴出让金、租金等土地有偿使用费，办理土地使用权出让、租赁等有偿用地手续，但法律法规、行政规定等明确规定或《国有土地划拨决定书》约定应当收回划拨国有建设用地使用权的除外。
(2)划拨土地的转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。
(3)划拨土地使用权的出租。①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行相赁。③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。
(4)划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。
例题：依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权()。(2005年房地产经纪人试题)
A．一律不得转让B．经批准可以出租
C．可以随房屋所有权一并抵押D．可以收回
E．除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制
答案：BCDE
解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
(6)国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。
下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。
下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。
②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。
(7)凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。
例题1：国家无偿收回划拨土地使用权的原因有()（2003年房地产估价师试题）
A．使用者自动放弃土地使用权B．矿场、机场等核准报废土地
C．非法转让土地D．不按批准用途使用土地
E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益
答案： ABD
解析：非法转让土地、转让时未补交土地使用权出让金或土地收益，不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因。
例题2：国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过五年。()（2001年房地产估价师试题）
答案：√
解析：国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过五年。
例题3：国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取()方式处置土地使用权。（2002年房地产估价师试题）
A．保留划拨性质B．改为出让C．作价入股D．租赁E．抵押
答案 ABCD
解析：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。
例题4：下列情形中，可以不办理出让手续的有()。（2003年房地产估价师试题）
A．民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心
B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C．私有住宅转让后改为副食品加工车间
D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
答案AE
解析：私立中学不属于公益事业。
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