再议住房公积金贷款风险防控

第一篇：再议住房公积金贷款风险防控

再议住房公积金贷款风险防控

久以前，我曾在公积金报上发过一篇《住房公积金贷款风险防控简析》，从风险的规避、转移、损失控制、自留多方面简述了自己对住房公积金贷款风险防控的一些观点，今日再看仍觉得有些偏失，未能尽言

风险防控重在“防”。未雨绸缪，料事于先，才能为“控”打下良好的基础。风险防范最简单有效的办法就是尽量减少资金的实际占用时间和额度。实际操作中可以通过提高申贷门槛，降低申贷额度，缩短贷款年限等方法来实现。但是这样显得有点“简单粗暴”，是背离群众路线的，在政策的调整上，我们应站在群众的角度多考虑一些，尽力做到“改之于无形，使人不怒”。①

在整个贷款风险的防控中，发放人群的结构——贷款机构既是贷款风险防控的框架和基础，又是住房公积金贷款惠民政策性的集中体现。在资金发放上，我们要重点支持职工基本的住房消费，也就是自住住房，合理控制二套房贷款发放，杜绝投资性购房贷款。将发放重点转移到小户型、首套房等基本住房消费上来。

优化贷款结构，一是可以使得同样的资金用于支持更多的职工，客观上形成了“鸡蛋不放在一个篮子里”事实，达到了风险分散的目的。二是自住住房为刚性需求，职工家庭不出现重大变故的前提下，“弃房断供”的情况基本上是不会出现的，但二套房、投资购房等受市场环境、政策调整的影响很大，当职工预期收益下降或“资不抵债”等情况出现后，公积金贷款风险会大幅飙升。

借款人的信用风险，是住房公积金贷款风险中的最主要的一项，是应该优先考虑在风险防控体系建设之中的。在面临通胀、失业、家庭变故、房屋损失等情况时，借款人出现缓、停、断供也是能够理解的，但由于借款人个人诚信缺失，无故断供的情况也不是个例。大多数人基于个人自身道德规范以及社会信用成本压力，再加上我们通过多样式的催收、帮扶等工作，其贷款的风险还是可以降低的。但若是“无信无德”之徒，我们做再大的努力也是白费。

所以，我们必须重视申请人的信用评估。而目前最全面、客观的莫过于人行的《个人征信报告》。

2014年3月21日，人行征信中心发布《关于通过互联网查询个人信用报告试点工作的公告》的通知。征信中心将互联网查询本人信用报告服务试点工作，分批次逐步扩大试点范围到全国所有省（市、自治区）。凡持有试点省（市、自治区）身份证的个人，均可上网查询本人信用报告。这也就意味着合理利用人行的征信成本接近用零，善用个人征信报告将极大地有助于我们的贷款风险防控工作。

掌握了申贷人的个人征信状况。我们就可以在两方面进行调整： 一是针对个人诚信评级，对申贷人的最高可贷额度作出限制。对于被人行列入“黑名单”的，可以拒绝其贷款申请。待其个人诚信级别提升，被剔除出“黑名单”后再予以受理。

二是针对个人已有的资产负债情况，对申贷人的可贷额度进行调整。若申贷人在银行有贷款，我们可通过降低申贷系数、减少可贷金额、限制最短可贷年限等办法，降低职工的月供金额，比如可以将额度计算方法调整如下： [借款人月工资总额×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。以防职工无力承受银行、中心两处的还款压力，导致贷款风险的出现。

人的问题解决了，还有房子的问题。这大致可分为两类，期房贷款和二手房贷款。

对于期房而言，受当地经济环境变化和国家房地产调控政策的影响，与中心签约的一些楼盘可能会因资金链断裂而出现不能如期交付房子的情况。很多职工是不会为交不了钥匙的房子，而不断支出资金的，这样就很容易出现断供的风险。这就要求我们从源头上解决：

严格落实楼盘准入制度，抵押物无法办理抵押的，不予进入。准入的开发企业必须与中心签订贷款担保协议，并在受托银行足额存入担保保证金，为申贷职工提供阶段性担保，并限期办妥房屋他项权证抵押。同时加强签约楼盘的巡查监管，全面掌握开发企业的经营状况和资金运转情况，切实做到主动控制风险。

对于二手房而言，基本不存在无法交房的问题，如何有效避免“物无所值”，对房产的价值进行评估，是二手房贷款发放的基础。因而，如何科学地进行房产评估是极其重要的。具备相应资质的独立运作的第三方房产评估机构的引入将有助于风险的防范。建立完善的房地产评估机构准入制度和二手房贷款房产评估监督管理制度是很有必要的。

此外，完善风险预警机制，不一味追求贷款规模，保持合适存贷比例，适时适度调整住房公积金政策，确保缴存者资金使用需求，防范资金流动性风险也是很有必要的。

作者简介：

姓名：梁成武

工作单位：安阳市住房公积金管理中心

地址：安阳市文峰大道西段73号，安阳市住房公积金管理二部 邮编：455000 电话：*** EMAIL:liangchengwu@126.com

第二篇：住房公积金贷款风险浅谈

文章标题：住房公积金贷款风险浅谈

住房公积金是职工的长期性住房储金，建立的目的就是为了提高职工住房消费能力，并推崇“低存低贷”的购房融资政策。无庸置疑，近年来住房公积金贷款规模急剧扩大，而贷款坏帐的数额仍相对较少。但应看到由于贷款业务开展的时间不长，贷款总规模还较少，潜在的风险还未充分释放，这就需要我们在今后工作中，合理管理

好风险和收益，达到“适度控制好风险，通过合理的风险承担，获取稳定的收益”的运作管理目标。[找文章到☆好范文 wenmi114.com(http://www.xiexiebang.com/)一站在手，写作无忧!]

从经济学的角度来说，风险并非现实的损失或危机，而是一种损失或危机的可能性，由于也有获利的可能，因而不会引起人们的高度注意，但这种损失或危机的可能一旦转化为现实，就难以弥补和克服。所以，我们要通过识别、衡量、分析风险，并在此基础上有效控制风险，用最经济合理的方法来综合处置风险，以实现信贷资金最大安全的科学管理办法。当前，在撇开系统性风险情况下思考，住房公积金贷款最具代表性的风险是信用风险和交易风险。所谓信用风险是指借款职工由于下岗、失业、疾病以及过度消费形成其他债务造成购房融资资金无法收回的风险。所谓交易风险是指借款职工由于所购房产贬值以及房产交易纠纷造成购房融资资金无法收回的风险。

一般而论，住房公积金贷款的信用风险占全部风险的60-70，交易风险约占10-20。因此，有效管理信用风险，在注重收益性的同时注重安全性，对今后的住房公积金贷款管理将越来越重要。

管理信用风险的核心是：拟审批的贷款本息总额=申请人可承受的还款额，这是唯一的也绝对的信用审查条件。实践中，应着重考虑借款人还款能力来确定贷款额度，一般月所有债务支出与收入比控制在55以下（含55）。所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额 月物业管理费 其他债务月偿还额）/月均收入。对借款人的信用审查应着重把握两个原则：一是安全性原则。对借款安全性的判断主要包括：借款人的实际情况、购房融资需求是否得当、是否存在假按揭行为、还款人的实际情况、购房融资需求是否得当、是否存在假按揭行为、还款能力和意愿。二是成长性原则。对借款人成长性的判断主要包括：借款人适应社会发展的能力、借款人从事的职业、借款人所在单位的发展趋势。也就是通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来行业发展前景；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首次支出判断其对于所购房产的拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

管理交易风险的核心：一是根据当地房地产市场和不同类型房屋价格变化的周期性规律，有效调节和控制贷款最高成数；二是严格执行现行规定，在建房屋封顶后再发放贷款。

众所周知，住房贷款与其他贷款相比，由于有房地产抵押，一般来说信用风险很低。但在我国由于显性的房价收入比较高，而且周边环境不断发生变化，如下岗、失业、疾病以及过度消费形成其他债务等等，笔者认为，当前需要采取更为妥当的策略：债权保护措施、信用管理制度、内部控制。

在实践中采用的住房贷款债权保护措施主要有：住房抵押、保证人制度、投涉保险、融资公证。

1、住房抵押。住房贷款融资期限长，而且还款来源为职工每月的工资收入。在确保安全性的手段中，最典型的就是获得融资物件的抵押，抵押率应视房地产的类型、结构、成色、时价而定，一般不超过评估价的70。

2、保证人制度。保证人制度是当债务人拖欠还款或无力还款时，要求肯代替债务人还款的第三者还款的制度。保证的方式有个人保证、企业保证以及第三者机构保证三种。在实际操作中，企业保证随着住房贷款的户数增多，提供合作的房地产公司担保债务额增大，企业一旦经营不善，将会失去履行担保债务的义务，造成债权保证上的“悬空”。所以，较为现实的方法是第三者的机构担保。尤为推崇的住房置业担保公司。

3、投涉保险。对融资的物件附设财产和人寿保险，以防范融资住房遭受不测和债务人发生死亡执行抵押权十分困难时，利用保险金偿还债务，保护债权。国外大多数银行都将其作为提供贷款的必要条件，另从债务人来说，也能利用来应付意外的事态。

4、融资公证。在我国绝大多数银行将融资公证作为提供住房贷款的条件，这也是一种符合中国国情的债权保全措施。办理融资公证的主要目的是：在办理贷款手续时引入法律工作者，一方面对借款人贷款申请资料的真实性、合法性进行专业审查，另一方面可以降低强制执行回收债权过程中的人、财、物成本，加快回收进程。

信用管理制度较多，从实践看，笔者认为，要补充以下制度：利用规模优势，分散风险；把握违约原因，实行各个击破；提风险准备金，提高补偿力度；坚持面谈制度，并举回收对策。

利用规模优势。住房贷款涉及的债务人，因借款数额不同，职业种类分散，因而没有平均损失额的偏向。中心应利用这种

特性，加大投放，形成规模优势，分散风险。

把握违约原因。为了正确判断贷款本息能否回收的情况，需要把握违约原因。方法包括：违约原因、消除的可能性；收入支出情况；家庭总负债情况；家庭构成、年龄、职业；住宅装修和入住情况；继续还款的意愿和能力；已还款额、融资余额；有无特殊情况等。在调查基础上，进行整理分析，实行各个击破。

提风险准备金。由于住房贷款的还款周期长，随着经济形势的不断的变化以及失业、疾病等，借款人家庭经济陷入困境而难以支付月还款额，违约甚至产生坏帐的情形应有一定的比例，因此，必须按规定提足风险准备金，以承担合理的风险，提高风险补偿能力。

债权回收对策。通过与违约者的面谈、调查抵押物现状、听取受托银行的意见等，准确把握违约者及抵押物的基本情况后，可采取以下措施：①一次性偿还。②参加提取。③代替偿还。④强制执行。⑤执行抵押权。

内部控制是管理层为了把错误降低到最低，并有效进行控制而建立的对业务经营活动的检查和相互制约机制。住房公积金管理中心机构内部控制是住房公积金管理中心的一种自律行为，是为中心完成既定的工作目标和防范风险，而对内部各职能部门及其工作人员从事的业务活动进行风险控制、制度管理和相互制约的方法、措施和程序的总称。住房公积金贷款是中心的主要资金运用业务，其贷款风险的内部控制是中心内部控制的重要组成部分，应围绕防止和降低贷款风险，提高贷款质量建立有效的内部控制制度，并严格控制贷款的方法和使用，使之符合国家的法律、法规和规章。

1、按照“效益性、安全性和流动性”原则，建立管理与操作人员行为控制的贷款管理制度。尤其是对当前出现的“假按揭”，要采取切实有效的措施：①受托银行应提高内部经营水平，完善调查、面谈制度，建立健全审批、监管体制，按照五级分类法对个贷业务进行动态风险管理，并加大工作责任奖惩力度。②积极利用法律手段，追究当事人刑事责任。注意收集相关证据，使犯罪分子受到法律制裁。③建立良好的抵押物处理机制。个人住房公积金贷款的抵押物是提高贷款安全性的重要手段。但鉴于目前司法解释规定，对个人唯一住房只能冻结，不能处置，所以要寻求建立一套较简便的抵押物处置制度，即以廉租住房方法，使借款人腾空原住住房，从而使不良资产的抵押物及时得到处理。④加速建立个人信用管理体系，杜绝借款人采用逃避、迁居等措施可以有效逃废债务的发生。建立以身份证管理为核心的社会信用体系，将重大收入、支出、资产、负债等内容纳入信息登记，大大提高个人信用管理效率，提高个人社会信用。

2、建立以风险评估和控制为核心的贷款风险管理制度。住房公积金贷款应遵循“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的原则。管理中心应建立审贷委员会，完善个人住房贷款决策与审批机制，严格实行贷款责任制，按照“审贷分离，分级审批”原则，建立完善个贷风险预警预报与应急应变机制，及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。在这个过程中要实行中心与承办银行的联动。落实各自职责和目标、任务，不定期举行个贷情况分析会，采取切实可行措施，尽力化解风险于萌芽状态，防患于未然。

3、加强内部稽核控制，实施全面监督反馈制度。内部稽核必须在形式上和实质上保持独立，确保内部工作的独立性和权威性。要制定稽核项目和项目的实施方案。要加大内审力度，实行稽核处罚制和稽核告戒制。这项工作切实开展将对中心业务运营起到保驾护航的作用。

此外，还需建立严格的会计监控体系，在会计制度、会计操作规程、会计核算制度、会计工作的独立性、会计岗位的设置、会计人员的管理、会计帐户处理等方面实行全过程监督。

《住房公积金贷款风险浅谈》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读住房公积金贷款风险浅谈。

第三篇：住房公积金廉政风险防控工作总结

XXX市住房公积金

廉政风险防控机制建设工作总结

为切实加强住房公积金廉政风险防范工作，推进住房公积金管理廉政风险防控机制建设、落实反腐倡廉制度建设目标、构建惩防体系基本框架，确保住房公积金资金安全和有效使用，形成有效的预防腐败的长效机制，最大限度地降低住房公积金管理廉政风险。根据自治区建设厅《转发住房和城乡建设部等七部委〈关于加强住房公积金廉政风险防控工作的通知〉》（新建金管[2011]9号）（以下简称《通知》）精神要求，我中心结合实际情况，从制度建设、流程优化和基础管理入手，初步形成一套比较完备的廉政风险防范的工作体系和工作制度。

一、廉政风险防控机制建设工作的基本情况

（一）统一思想，全面谋划，认真部署

为有效推进住房公积金廉政风险防控工作，中心成立了以中心主任、副主任为组长的住房公积金廉政风险防控工作领导小组，确定2012年为中心防控管理年，通过组织全员认真学习《通知》内容，领会文件精神，使干部职工充分认识住房公积金廉政风险防控工作的重要性，充分了解住房公积金管理运作发生廉政风险的危害性，从而积极主动参与到廉政风险防控工作中来。印发了《XXX住房公积金廉政风险防控实施方案》（以下称《实施方案》），确立了工作指导思想，明确了工作内容和目标，认真分析岗位职责、业务流程、制度机制、外部环境等方面可能引发不廉洁行为和不作为、乱作为等权力运行风险。多次组织中心骨干人员对住房公积金廉政风险防控工作方案进行讨论，部署了从各岗位职能的程序化、制度化、科学化、民主化和有效监督入手，逐步完善防控廉政风险和监管风险的制度，形成一套行之有效、防惩结合的日常管理机制，最终杜绝在住房公积金管理中可能发生的廉政风险和监管风险的工作方案。

（二）执行方案，认真排查，深入开展

在开展廉政风险排查的过程中，首先，参照《通知》中《住房公积金廉政风险防控指引》，根据我中心的工作实际情况，编制了《XXX住房公积金廉政风险防控指引》（以下称《指引》），梳理出十二个方面三十四个风险点，按照“对照岗位职能—梳理岗位职责—排查风险点”的程序，把廉政风险的排查工作分解落实到中心各部门。其次，根据部门职责和员工岗位分工，坚持“横向到边，纵向到底，避免遗漏，不留死角”的原则，把每一个风险点落实到各个岗位。为了使每一个业务岗位的风险点更加易于识别，安排中心各部门按照业务流程绘制了每个岗位的《业务风险防控流程图》，对业务工作流程中出现的风险点进行了标识。把风险点的识别和业务工作紧密结合在一起，使风险防控意识体现在日常业务工作中，进而促进了员工全面树立履行职责、正确行使权力的观念。

（三）完善制度，制定措施，细化责任

为规范权力运行，努力减少运行风险，提高住房公积金管理效能，对预防腐败和廉政建设进行科学化、制度化、系统化管理。尽快建立起“岗位履职有标准、运行程序有规范、防范管理有措施、实施问责有依据”的体制和机制。按照《实施方案》的部署，从以下几方面开展工作：

1、逐步建立规范有序的住房公积金管理工作机制和科学合理的风险防范管理措施。在住房公积金廉政风险防控机制体系建设中，始终抓住制度建设这个根本，以制度来管人、机制来管事，形成规范有序的公积金管理工作机制。有效防范了工作中“随意性”的出现。根据我中心的业务运行的实际情况，编发了《住房公积金运行廉政风险控制管理文档》大表，对业务工作中的风险点进行了具体描述，明晰风险控制的实施证据，找出相对应的风险控制措施，中心现有的规章制度中有规定的，针对风险防控的要求进行了修订完善，进一步对权限、责任、操作步骤进行了细化。对没有制度规定的风险点制定出相关制度，着重围绕着行使审批权、干部管理权、财务管理权的重要环节，先后出台了《XXX市住房公积金管理委员会章程》《XXX住房公积金管理委员会议事规则》《岗位制衡制度》《责任追究制度》《住房公积金管理中心资金调拨、使用管理办法》等十几项风险防控的相关规定，基本覆盖了全部风险点，初步形成了一套完整合理的风险防范管理制度。

2、进一步优化业务流程，规范服务行为，建立制约机制。按照国务院《住房公积金管理条例》和有关法律法规的规定，在调查研究的基础上，根据风险防范管理的目标要求，对各部门职能、工作规程、业务流程再次进行彻底梳理。制定相关制度，规范服务行为。对重要岗位相关工作人员进行轮岗交流和顶岗检查。做到“流程化管理”、“过程化控制”，形成更加完善的工作标准和运行规程，建立起科学合理，结合工作实际的权力之间、部门之间、岗位之间相互制约的机制。

3、完善财务管理、加强监督手段，为住房公积金的资金运作安全提供有力保障。按照《住房公积金行政监督办法》的规定，在住房公积金归集缴存、资金划拨每一项审批环节中，制定严密的工作程序、操作流程和内部监控机制。首先，建立定期存款明细账，注明存款的金额、期限、利率等，及时登记有关账簿。定期与受托银行对账，确保账账相符、账实相符。对票据、印鉴实行分别保管，对资金划转，定期存款及存单到期需续存或转存，采取核算科上报申请，中心主任签字审核确认的程序，形成有效控制资金风险的“安全锁”。其次，加强对各受委托银行大额存储资金的监管力度，对大额资金的调配使用实行严格审批制，增强住房公积金运作的抗风险能力。

（四）抓好教育，开展活动，营造廉政

抓好职工的廉政风险防控教育，首先是抓好干部教育。强化立党为公，执政为民的理念，开展反腐倡廉专题警示教育，以领导干部的人格力量和榜样作用影响和教育职工群众。二是抓好党员教育。党员教育以提高党员素质，发挥党员先锋模范作用为目的，使党员成为爱岗敬业，廉洁奉公的排头兵。三是抓好岗位教育。岗位教育以提高全体职工的综合素质和服务水平为目的，营造中心“为民

务实

敬业

廉政

高效

和谐”的良好氛围。以培育廉洁价值理念为根本，以廉政制度和规范为支撑，以群众广泛参与廉政文化创建活动为保证，开展了廉政知识答卷、廉政心得体会、红色巡访、上廉政党课等活动，通过组织实施一系列的廉政文化活动，让干部职工在参与中接受教育和熏陶，形成环境示廉、载体宣廉、制度保廉、活动兴廉的良好工作环境。同时，加强人员管理，挖掘员工潜力，充分调动员工的工作积极性。实行工作人员培训制度，积极开展思想政治和法制教育，树立高尚的职业道德情操，提高员工的风险防范意识和法律意识。加强业务学习，不断提高员工的业务素质，确保各项制度的贯彻落实和各项操作流程的执行到位。

（五）明确责任，建立考核，问责追究

为保证廉政风险防控工作落实到位，在中心实行廉政考核问责制度。首先，对各部门主要负责人实行“一岗双责”，在业务工作和廉政建设两方面都负主要责任。建立全员岗位责任制，明确每个风险点、每项防控措施的责任部门和责任人员，严格岗位权限的分配和管理。各部门主要负责人每年要对廉政风险防控的落实情况进行自查，将廉政风险防控情况向中心工作领导小组报告。其次，建立健全廉政考核制度。将部门风险防控措施和岗位廉政责任，与员工绩效考核相结合，定期对员工进行内部考核，并将考核结果与干部任免和职工奖惩挂钩，切实增强员工的责任意识和廉政意识，形成人人积极参与、自觉抓落实的良好局面。第三，建立廉政责任追究制度。对风险点查找不力、防控措施不当、工作落实不到位的部门进行问责，予以通报。对管理过程中发现的违法违规行为，视情节轻重，根据中心相关规定进行及时的处理。

二、廉政风险防控机制建设工作取得的初步成效

（一）提高了对住房公积金廉政风险防控管理的认识。从建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系的高度，从党风廉政建设的基础工程的高度充分认识廉政风险防控管理建设的重要意义，廉政风险防控管理建设是惩防体系的主要组成部分，是反腐倡廉教育的主要载体，全体党员干部特别是领导干部对此有了充分的认识，从而树立起加强廉政风险防控管理建设的使命感、责任感和紧迫感，进一步提高了建设好廉政防控管理的自觉性。

（二）建立了住房公积金廉政风险防控管理理念。

廉政风险防控体系建立的主要任务之一，就是要确立全体员工的防控理念，防控理念的确立主要体现在以下四个方面：一是全体职工都是管理者、监督者和责任者的理念；二是以人为本，制度管人、机制管事的理念；三是人控、机控、制度控为一体，自控、互控、监控为防线的理念；四是全面贯彻流程化管理、全过程控制的理念。坚持廉政风险防控管理理念的原则将 “严肃性”、“即时性”、“公平性” 相结合并注重科学性和实效性；强化了全体员工的风险防范意识，消除自满心理、侥幸心理、抵触心理、功利心理和随意心理；实施由被动型管理向主动型管理转换，由事后查处向事前防范转换，由单一制度向系统化制度转换，由表象治理向源头治本转换，由阶段性防治向长效机制转换。

（三）初步建立了住房公积金廉政风险防控内部运行机制。住房公积金廉政风险防控机制的建设，使我中心的内部管理体制得到了完善，从而又进一步推动了住房公积金廉政风险防控工作的落实。一是完善了管委会决策机制。制定了《XXX市住房公积金管理委员会章程》、《XXX住房公积金管理委员会议事规则》等规定，规范了管委会的议事规则，强化了管委会职责。推行管委会决策表决制度。建立了管委会决策公示制度，进一步提高了决策科学化和民主化水平。二是加强了内部管理。通过分解落实廉政责任；建立全员岗位责任制，明确防控措施的风险点；严格岗位权限的分配和管理；建立关键岗位设置不相容和任职回避等岗位制衡机制；设置独立的内审稽核部门等廉政风险防控管理工作的落实，制定出台了《岗位制衡制度》《责任追究制度》《住房公积金管理中心资金调拨、使用管理办法》《XXX住房公积金管理中心员工精神》《中心举报投诉处理规定制度》《项目贷款风险管理制度》等十几项管理规定。完善了管理中心集体议事规则，重大事项决策、重要项目安排等事项在每周工作例会进行集体研究决定。建立了中心对外采购制度，计算机设备报废处置制度。举报投诉处理管理制度。补充完善了财务管理制度。使每一项管理活动都有明确的制度依据，每个流程都有明确的制度规定。进一步提高了风险管理的规范化水平。三是提高了信息化防控能力。对各项政策规定、要件审核、业务流程、服务时限实行信息化控制，每一项业务处理、每一笔资金运用，设置了风险识别指标，建立了系统风险防控预警机制，及时识别和警示资金风险。调整优化与受托银行业务流程。并开展建立与房地产交易系统、人民银行征信系统、个人身份核查系统的联网查询实现信息共享，提高了风险信息化控制水平。通过对中心内部管理体制的完善，已初步形成了一个整体覆盖、无缝衔接和全方位防控的廉政风险防控管理机制。

（四）完善了廉政风险权力使用制约机制，强化了内部稽核监督职能。

通过住房公积金廉政风险防控制度的落实，完善了中心各部门和领导授权制度，明确了职责范围，建立了权力的制衡机制。完善了中心重大事项的议事制度，增加了决策的制衡机制。对重要部门、关键岗位设置不相容和任职回避等制度，加强了岗位制衡制约机制的实施力度。设立了稽核部门对中心的制度执行情况、资金运行安全、财务核算管理进行内部稽核，强化了内部稽核监督职能。由现在的临时性、特殊性、应付性工作方式转换为经常性、制度性、规范性的工作方式。提高了中心管理资金的抗风险能力，保证了住房公积金的正常安全有效的运行。最大程度地降低了住房公积金管理廉政风险。

三、廉政风险防控机制建设工作的下一步安排

按照《实施方案》的总体部署，下一步重点要做好以下几个方面： 一要加大工作力度，不断总结完善。进一步对权限、责任、操作步骤进行细化。查漏补缺、重点突破，建立起“履职有标准、运行有规范、防范有措施、问责有依据”的廉政风险防控体制。

二要理顺工作思路，全面有序推进。既要坚持横向到边、纵向到底，又要突出重点、循序渐进，从点到线，由线及面，点上突破，线上连接，面上推进。通过开展“内控年”活动，争取尽快建立覆盖中心各个管理环节的廉政风险防控体系。

2012年09月

第四篇：个人贷款风险点及防控

个人贷款风险点及防控

一、个人贷款产品、机构准入 和授权的关系

二、个人贷款审查重点及注意 事项

三、主要个贷产品风险点及防 控措施 个贷产品全系列概况 总体 形象 创业 好时贷 个人商业用房贷款 个人助业贷款 个人综合授信贷款 个人自助循环贷款 个人商用车贷款 农户小额贷款 农村个人生产经营 贷款 粮食直补贷款 安居 好时贷 综合授信贷款 个人质押贷款 固定/混合利率” 二手房交易资金 托管 存贷双赢 还款假日计划 气球贷 本息分别还款 自助循环贷款 综合产 品和服 务 消费 好时贷 一手房 二手房 接力贷 循环贷 置换式 非交易转按 跨行交易转按 直客式贷款 个人自用车贷 款 个人助学贷款 综合消费贷款 房抵贷 随薪贷 县域工薪人员 小额消费贷款 出国留学保证 金贷款

二、个人贷款审查重点是什么？

合规合法性审查是信贷审查的重点。

（三）基本要素审查。信贷业务基础资料 和内部运作资料是否齐备。

(二）主体资格审查。客户和担保人是否 具有完全民事行为能力、有关证明材料是 否符合规定；客户有效收入证明是否合理； 客户、担保人是否有不良信用记录。

二、个人贷款审查重点是什么？

（三）信贷政策审查。信贷用途是否合规合法； 信贷用途、金额、期限、利率、方式等是否符 合农业银行信贷政策规定，定价是否合理，是 否综合考虑了业务风险与综合收益情况。

（四）信贷风险审查。审核客户部门(或调查岗)测定的客户信用评分；客户职业背景、收入来 源的稳定性以及家庭资产负债状况；还款来源； 担保情况；该笔贷款相对应的合作商合作协议 是否已到期，该合作协议项下贷款余额是否已 超过合作协议最高额度。对于个人经营类信贷 业务，还应重点分析客户经营管理能力、生产 经营情况和地区经济环境。

三、主要个贷产品风险点及防控措施

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

（二）农户小额贷款风险点及防控

（三）个人助业贷款风险点及防控

（四）个人住房贷款风险点及防控

（五）个人商用房贷款风险点及防控

（六）综合消费贷款风险点及防控

（七）下岗失业人员小额担保贷款风险点及防控

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

个人信贷业务操作风险主要集中在内部欺诈、外部欺诈和流程管理三个类 别。

内部欺诈：

1.隐瞒客户不良信用记录。

（1）风险因素：一是打印出有不良信用记录的信用报告后，通过扫描修 改等手段改为无不良记录的信用报告。二是通过故意输错身份证号码，在 姓名与身份证不匹配的情况下，打印出查无此人信息；三是故意不打印有 不良记录的共有人信用信息；四是故意不打印有不良记录的借款人曾用名 信用信息。

（2)风险信号：一是信用报告疑似为复印件，且征信查询结果为查无此人 信息；二是打印件上身份证证号码与基本资料中显示的身份证号码不符，且征信查询结果为查无此人信息；三是打印件、复印件上有明显人为修改 痕迹；资料中无共有人信用信息。

（3)控制措施：一是当征信查询结果为查无此人信息，打印件上身份证证 号码与基本资料中显示的身份证号码不符时，建议进行复查；二是当个贷 档案中信用报告为复印件时建议复查；三是打印件、复印件上有明显人为 修改痕迹时，建议复查；四是当借款人、财产共有人和财产所有人信用报 告不全时，建议复查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

内部欺诈：

2.人为调高信用等级评分。

（1）风险因素：客户经理降低客户信用评分条件，将有区 间值的打分执行为最高。

（2)风险信号：一是借款人信用等级评分表中借款人收入、学历、职称等情况与收入证明不符；二是借款人负债与人行 征信系统查询结果不一致；三是供养人口数量和学历信息与 户口簿不符；四是非个私业主的借款人在我行无开户信息，但是信用评分表中与我行业务关系得分较高；五是评分指标 证明材料收集不全。

（3）控制措施：一是当评分指标证明材料与贷款申报材料 不一致时，建议进行复查；二是当评分指标证明材料收集不 全时，建议复查；三是建议经营行强化审查职能，加强监督 检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

内部欺诈

3、隐瞒重大风险。

（1）风险因素：调查报告对应能发现的重大风险情况 刻意回避，避重就轻，反映内容片面。

（2）风险信号：一是调查报告中表述存在歧义、客户 事实描述不明确的；二是客户盈利水平明显高于当地同 业平均标准的，抵押物价值明显高估的；三是调查报告 所列历年的经营、财务和资产等数据，证明材料收集不 完善不充分的。

（3）控制措施：一是当对调查报告表述存在异议时，建议进行复查；当调查报告所举数据、证明材料等收集 不完善不充分时，建议进行复查；三是建议经营行强化 审查职能，加强监督检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

内部欺诈：

4、假名、冒名贷款。

（1）风险因素：一是客户经理利用已还清贷款的客户资料，重新申请办理贷款；二是客户经理受理客户贷款申请后，对 客户谎称贷款申请不符合条件，办理已终止，并利用客户资 料办理贷款。

（2）风险信号：一是客户经理以各种理由拒绝检查人员检查 指定客户的贷款；二是联网核查系统不存在申请人信息或与 申请人提供信息不符。

（3）控制措施：一是当客户经理拒绝监察人员检查指定客户 时，贷款资料中申请人前后签字不符时，建议通过电话等方 式询问借款人的借款基本情况；二是对单笔金额较大的贷款，且材料瑕疵较多的借款人，建议通过联网核查方式核查申请 人身份；三是建议经营行强化审查职能，加强监督检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

内补欺诈：

5、抵押物不符合担保准入规定。

（1）风险因素：一是客户经理用担保管理办法以外的抵 押物发放贷款；二是抵押物所有权人为无民事行为能力人 或限制民事行为能力人。

（2）风险信号：一是抵押物证明材料复印不全；二是打 印件、复印件上有明显人为修改痕迹。

（3）控制措施:一是建议对土地使用权证所登记相关记载 是否合规，重点为土地性质是否为集体土地使用权、土地 是否位于本地级市行政管辖区域内；二是建议核对房屋所 有权证所登记内容是否合规，重点是房产性质是否为产权 式酒店、抵押物产权是否清晰；三是建议通过联网核查系 统核查抵押物所有权人年龄与身份证件和户口是否相符，财产所有人是否为未成年人；三是建议经营行强化审查职 能，加强监督检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

外部欺诈：

1、收入证明虚假。

（1）风险因素：一是借款人单位开具的收入证明中收入虚 高；二是不存在雇佣关系的单位开具收入证明；三是借款人 伪造收入证明；四是客户提供虚假的净资产证明或股东分红 证明；五是客户提供变造后的银行流水等虚假的辅助证明。

（2）风险信号：一是个人收入证明上的收入明显高于当地 同业平均水平；二是个人收入证明开具单位与个人征信报告 记录不符；三是个私业主开具的收入证明金额远高于注册资 本。

（3）控制措施：一是应向借款人收入证明开具单位调查其 职务、级别、收入等情况；二是借款人如有其它收入来源，应核实相关证明材料（租赁收入、股本分红等）

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

外部欺诈：

2、购房行为不真实。

（1）风险因素：一是客户并未与开发商发生真实购房行为，或 未签订合法有效的房屋买卖协议；二是开发商将房屋销售后，再 与其他购房人签订商品房买卖合同，重复销售；三是开发商将房 屋出售给关系人，套取资金。

（2）风险信号：一是借款人单位为房屋的开发商、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；二是中介机构内部员工作 为买方或卖方发生的二手房交易、近亲属之间发生的二手房交易； 三是借款人对房屋基本情况不熟悉、不关心；四是滞销楼盘或尾 盘突然热销；五是商品房已有人居住；六是多个借款人集中签订 合同，集中办理贷款；七是借款人对利率不敏感不关心；八是借 款人对我行办理保险等要求答应很爽快，但要求我行尽快办理。

（3）控制措施：一是实地调查了解房屋的位置、朝向、结构、销售等情况；二是通过面谈或电话等方式知释借款人对房屋情况 的了解程度，了解借款人购房行为的真实性；三是向房屋产权部 门售房合同备案情况。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

外部欺诈：

3、资金用途不真实。

（1）风险因素：客户通过伪造进货或销售合同等方式，编造资 金需求；客户把贷款资金用于股市投机、高利贷等高风险领域，挪用贷款资金。

（2）风险信号：一是通过实地察看合同交易中双方的生产情况 发现不存在此贷款需求；二是在外部环境发生重大变化的情况下，通过同期对比、进货或销售不符合以往或同业的生产销售规律； 三是合同中所购买物品非生产经营所用物品；四是资本市场投资 行为活跃时期，客户循环借贷周期极短、频率极高。

（3）控制措施：一是实地察看生产经营情况，项交易对手查询，核实交易合同的真实性；二是核查贷款发放后，借款人是否直接 将信贷资金划转入个人投资参股的法人类企业账户；三是经营行 发放贷款时严格核查借款人账户是否为资本投资账户。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

外部欺诈：

4、汽车购销行为不真实。

（1）风险因素：一是经销商借用内部职工或关联公司员工名义，办理汽车按揭贷款；二是经销商冒用他人身份证件办理按揭贷款； 三是经销商法人代表或其亲属在本公司购买汽车办理按揭贷款。

（2）风险信号：一是购车人身份与所购车型明显不符；二是对 所购车辆和贷款漠不关心；三是经销商以种种理由推诿实地调查； 四是较短时间内同一经销商集中办理按揭贷款；五是买车人士经 销商内部员工或关联公司员工；六是车辆价格普遍高于市场价格； 七是积压车辆突然热销；八是一人购买多辆汽车；九是借款人对 我行要求答应较快，但要求我行尽快办理。

（3）控制措施:一是与借款人联系了解其购车行为的真实性，详 细了解借款人家庭情况；二是密切关注汽车经销商财务情况，防 止其利用按揭贷款套取银行信贷资金；三是三是建议经营行强化 审查职能，加强监督检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

流程管理：

1、基本资料未核实。

（1）风险因素：未核实商品房、汽车等买卖合同的真实性；二 是未核实身份证、结婚证、户口簿等资料原件；三是未核实房屋、汽车等其他抵押物权利证明原件；四是未核实个体经营资质、企 业经营资质等资料原件。

（2）风险信号：一是复印件为传真件；二是复印件未加盖与原 件核对相符章和客户经理签字；三是企业法人提供抵押时，未确 认公司章程已备案登记且条款合规。

（3）控制措施:一是当复印件为传真件时，建议复查原件；二是 当复印件未加盖与原件核对相符章和客户经理签字，建议复查原 件；三是当公司章程明确规定不得为股东和其他自然人提供抵押 时，当公司章程未经工商管理部门签章确认时，建议向工商部门 查询备案登记原件；四是建议经营行强化审查职能，加强监督检 查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

流程管理：

2、对共有权人的调查流于形式。

（1）风险因素：一是未核实借款人、共有权人身份，他人冒充借款人或共有权人在贷款申请表、借款合同、房地产买卖成交确认书等资料签名；二是未获取二手房 出售方配偶或其他共有权人同意交易的证明；三是未获 取共有权人同意抵押的证明。

（2）风险信号：一是借款人、共有权人在办贷环节中 签名与交易合同中签名不一致；二是买卖成交确认书中 出售方共有权人未签字；三是贷款申请表或借款合同中 没有买方共同债务人的签名。

（3）控制措施:一是贷款调查面谈时，调查人员应同时 约谈借款人和共有权人；二是贷款合同签约时，借款人 和共有权人应同时到场签订合同。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

流程管理：

3、抵押登记不落实。

（1）风险因素：一是借款人未到抵押登记部门办理抵押登记手 续，伪造他项权证，致使我行债券悬空；二是房屋登记部门和土 地登记部门分立的，因未对土地使用权证和房产所有权证抵押情 况进行核实，而导致我行抵押无效；三是对于具备办证条件的贷 款，未及时办理抵押登记，导致我行债权悬空。

（2）风险信号：一是抵押登记部门领取登记的签名非我行指定 的客户经理；二是在房产和土地分别登记的情况下，贷款资料中 只有房产或土地登记资料；三是发放2年以上的贷款，仍无他项 权证等权属证明材料。

（3）控制措施:一是我行客户经理必须参加抵押登记过程，办理 与取回抵押登记手续须由不同的银行工作人员执行，不得委托中 介机构和第三方代为办理；二是房屋登记管理部门和土地部门分 立的，必须首先核实土地使用权证和房屋所有权证是否抵押，并 按照相关要求办妥抵押手续；三是对存量贷款权证办理情况进行 清理整顿，及时跟踪楼盘产权证办理情况，落实抵押登记；四是 建议经营行强化审查职能，加强监督检查。

（一）个人信贷操作风险风险点及内容

流程管理：

4、贷款催收不及时。

（1）风险因素：贷款产生逾期时，未及时通过 电话、约见客户、发送催收通知书或诉讼等手段 进行催收。

（2）风险信号：一是发生逾期30天内，催收登 记簿无相关催收登记；发生逾期31-60天内，未 约见客户或上门催收，发送催收通知书，由借款 人签收回执的；二是催收单无客户签名签字。

（3）控制措施:一是建议各行按月进行逾期贷款 预警和次月到期贷款提示；二是建议经营行强化 审查职能，加强监督检查。

（二）农户小额贷款风险点及防控

案例七：贷前调查失实 到期偿还留隐患

案例八:远离市场 情况不清 甄别乏力

案例九：用人失察 埋下隐患 违规操作 风险产生

（二）农户小额贷款风险点及防控

1、农户贷款不良的主客观原因：

客观原因：一是自然灾害或养殖业出现疫情； 二是部分农户种养产品未出售，导致手中缺乏 还款资金；三是贷户走、死、逃、亡、外出打 工或家庭出现重大不利变故，保证人不履行担 保义务，诉讼程序繁杂；四是贷户的还款意愿 差，存在赖账的侥幸心理；

主观原因：一是部分客户经理管户数量多、额 度大，风险管控能力不足问题日渐显现。二是 个别客户经理违规违纪发放贷款。部分支行及 网点负责人管理不到位

（二）农户小额贷款风险点及防控

2、风险点：

贷款是否做到了“谁贷的款入谁的账”；是否按照合同约定 用途使用信贷资金；是否存在私贷公用、冒（顶、假）名贷 款、多人承贷一人使用等违规问题；是否存在客户经理冒用、顶替、假借农户名义，编造虚假农户印章及材料骗取贷款的 虚假农户贷款现象；是否存在贷款被他人（含担保人、合作 机构）冒领、截留问题；柜台签约支现等手续是否由借款人 本人办理；

多人承贷一人使用即营业机构负责人和信贷人员存在道德风 险，明知多人作为承贷主体，在我行获取信贷资金后，实为 一人使用，导致债权债务关系错乱）；

私贷公用贷款（由于资金短缺或融资渠道受阻，在个人贷款 发放过程中，营业机构负责人和信贷人员存在道德风险，明 知企业或其他经济组织假借个人贷款名义，办理借贷手续，获取信贷资金，事实上改变了个人贷款的对象及用途）

（二）农户小额贷款风险点及防控

是否存在通过内部员工个人账户代收贷款 资金和还贷现象；是否存在借助社会闲散 人员为“中间人”发放贷款，“介绍人” 或“中间人”涉嫌多贷一用、从中收取好 处等；是否存在贷款资金用于归还他行贷 款、民间融资借贷、流入股市、地下钱庄 或用于高息拆借情况；是否存在同一借款 人参加两个联保小组现象；是否存在同一 联保小组成员贷款出现逾期，又为联保小 组的其他成员发放贷款现象。

（二）农户小额贷款风险点及防控

3、防控措施（1）加大力度进行农户贷款结构调整 一是加强对农户贷款增量授信的管控。严 格执行农户贷款新的准入标准，严格规范 农户贷款的调查和审批流程。

（二）农户小额贷款风险点及防控

（1）加大力度进行农户贷款结构调整 二是继续大力营销中高端农户，支持农 民展业创业。向高端客户群体发放农户贷款，向种养业大户、家庭农场、专业合作社社员等 规模化经营农户，农产品运销专业户、多种经 营户；个体工商户、个私业主等新型农户发放 贷款，向能够管控到位的农户发放贷款。

真正使农户贷款达到风险可控、效益可 观、发展可持续目标。

（二）农户小额贷款风险点及防控

（1）加大力度进行农户贷款结构调整 三是做好全省农户贷款结构调整重点 发展区域的名单制管理，以各行“三 农”金融生态图谱为基础，确定优先 发展农户贷款的乡镇、专业市场、目 标客户群体，明确营销责任和目标，积极培育优质中高端农户市场。

（二）农户小额贷款风险点及防控

2、继续做好农户直补资金担保贷款试点工作 一是继续督导各试点行做好直补资金担 保贷款的常年发放工作，发扬吃苦耐劳 的工作作风，组织客户经理深入村屯和 农户，送贷下乡，办贷到户，使农户财 政直补资金担保贷款深入、持续、有效 地开展下去，真正打造农行服务农民广 覆盖、普惠制的良好品牌形象。

（二）农户小额贷款风险点及防控

2、继续做好农户直补资金担保贷款试点工作 二是加大对政府、财政和相关部门的协调沟通 力度，及时汇报和宣传我行开展试点工作的经 验和成果，使政府、财政、广大农民和社会各 界支持我行开办直补资金担保贷款业务，创造 良好的舆论氛围。积极营销以直补为依托的各 项金融业务，不断扩大我行的市场份额。

（二）农户小额贷款风险点及防控

3、常抓不懈，有效管控农户贷款风险

一是坚持以防范内部操作风险和农户信用风险为重点，把选准农户、加强贷款用途和限额管理、确保贷款真正 发放到农民手中作为风险防范的重中之重。（必须控制 好准入环节，实行双人调查，区域和客户的准入由所在 网点负责人把关，深入到规定范围内的村屯，挑选信用 村，对准入客户进行调查摸底，列成清单，对符合准入 条件的网点负责人应召开会议集体审议，通过后，在名 单内由客户经理进一步调查后才可发放贷款。)二是坚持“五查”制度（双人调查、交叉检查、入户抽 查、电话核查、飞行检查），对信访举报、非现场监测 等风险线索或事项进行实地检查，提高对风险发现和处 置能力。

（二）农户小额贷款风险点及防控

三是继续加强不良贷款台帐管理，通过每日在 线监测，定期发布风险报告和督查通知书，及 时监测发现风险、及时消除风险隐患。

四是认真落实总行集中审计、省分行各类检查 发现问题的整改，逐一落实责任，跟踪督办整 改，对违规违纪责任人严肃追究责任。严格执 行农户贷款停复牌制度，对超过停复牌警戒线 的，一律停牌。

（三）个人助业贷款风险点及防控

案例一：贷款用途不真实 贷后管理出问 题 贷款不良成必然

案例二：经营能力不济 执法环境不公

银行债权难保证

（三）个人助业贷款风险点及防控

1、客户信用风险

2、客户经营风险

3、担保风险

4、合作机构风险

5、业务规范操作风险

6、市场风险

（三）个人助业贷款风险点及防控 ☆客户信用风险 借款人的信用风险是个人助业贷款首要控制的风 险因素，主要在贷前调查环节要对借款人的还款 意愿和还款能力进行准确和全面的了解，并加以 判断。记录 状况等综合评价借款人还款意愿。

拥有资产情况来总体判断借款人的还款能力。

（三）个人助业贷款风险点及防控 险点和防控措施 ☆客户经营风险 由于客户贷款资金用于生产经营用途，必须将借款人经营 状况纳入贷款的风险管理。主要考察以下方面： 否有效、是否具有所 经营范围的经营权、是否符合国家产业发展政策等。

借款人周边客户、工商、税务部门等 调查了解其有无重大纠纷，商誉状况。以及借款人用水、用电等情况是否正常。

所从事行业的发展状况以及借款人所在行业从业经历等因 素。

（三）个人助业贷款风险点及防控

☆担保风险 有效担保措施是个人助业贷款发放的重要条件之一，因此，应加强担保风险的控制。

等。的合法性。抵押物是否属于担保法、物权 法认可的抵押物类型。

权属的完整性。了解抵押物是否已设定抵 押、是否有共有人、房产是否已经出租等信息。若 抵押房产已出租，应签署《承租方同意出租物抵押 声明书》，排除出租对实现抵押权的影响。

（三）个人助业贷款风险点及防控

否良好。是否真实存在、维修 保养状况、抵押物位置等与权证记载内容是否一致。金额与抵押物评估价值的比率是否控制在规 定的范围内。要严防抵押物价值 高估风险。操作的规范性。贷款抵押手续办理程序要规 范，要由我行人员参与抵押手续办理全过程，且必 须为调查人员以外的其他人员；办妥抵押后，要将 权证入库保管。

（三）个人助业贷款风险点及防控

☆合作机构风险

作机构在业务拓展、客户选择等方面的积极作用，又要有效防范合作中的风险环节，把握好风险控 制的主动权。目前，我行中介机构主要是信用担 保机构。对信用担保机构的动态管理。对于出现担 保贷款不良率较高等情况的，要停止合作。

（三）个人助业贷款风险点及防控

☆业务规范操作风险 为有效防范业务风险，应强化管理，提高业务操作的规 范性。查。

操作。客户经理应在贷款发放后密切监控资金的用途。如果发现以贷还贷、以贷收息，或未按合同约定用途使 用信贷资金的情况，应及时采取措施收回贷款。严格执 行授权规定，严禁超授权、变相超授权发放贷款。

（三）个人助业贷款风险点及防控

☆市场风险 个人助业贷款市场风险主要受经济发展稳定性、产业行业发展趋势、市场竞争环境等方面因素影 响。

政策、产业政策和行业政策，为合理确定助业贷 款发展方向提供有力的市场判断依据，从业人员 要形成对借款人生产经营进行经验判断的素质。

（三）个人助业贷款风险点及防控 ☆市场风险 人助业贷款以房地 产抵押担保方式为主，抵押物价值的合理性 和稳定性是影响第二还款来源的重要因素。因此，一是要准确把握房地产评估价值的准 确性，建立房地产交易市场价格信息库，并 进行定期更新，作为对抵押物评估价值进行 校验的参考，还要加强对房产交易市场相关 知识的培训，具备一定的抵押物价值判断经 验。二是要密切关注房地产交易市场发展趋 势，灵活调整相关政策。

（三）个人助业贷款风险点及防控 控措施 ☆市场风险

市场竞争。一方面，要及时发现我行业务发展中的劣势和不足，并做相 应的优化和改进。另一方面，要对同业在竞争中所采取的拓展市场的措施和手 段进行理性的分析判断，应在确保贷款风险可控、合法合规 前提下，采取应对竞争的策略；不可在市场竞争激烈的情况 下，盲目跟进，采取一些非理性的市场拓展手段，降低贷款 条件，忽视风险管理。

（四）个人住房风险点及防控

案例三：

1、楼盘盲目准入 按揭风险堪忧

2、个人一手房虚假按揭案例

（十一）.doc

（四）个人住房风险点及防控

1、虚假按揭风险

2、抵押物不落实风险

3、按揭楼盘烂尾风险

4、借款人信用风险

5、假权证风险

6、中介合作风险

（四）个人住房风险点及防控

虚假按揭风险

主要表现为借款人购房行为不真实、贷款用途不真实。假按 揭实质是套取银行信用，诈骗银行信贷资金，我行大部分住 房不良贷款都是由虚假按揭造成的，危害极大。

防控措施

要优选房地产开发商和按揭合作楼盘，从源头上防范假 按揭；

要加强尽职调查，严格落实面谈、面签、自主直接调查 制度，认真核实借款人购房行为真实性。熟练掌握假按 揭的主要特征和表现形式，提高防假辨假水平；

谨慎发放开发商内部员工或关联企业员工按揭贷款；

要强化贷后管理，及时发现假按揭预警信号，采取保全、清收措施。

（四）个人住房风险点及防控

实风险

一手住房贷款由开发商承担阶段性保证担保并以所购住房作为抵押 物，由于开发商、借款人、银行等多方面的原因，使得贷款存在抵 押物不落实风险。

防控措施

尽量协商开发商缴纳按揭保证金，提高开发商协助银行办 理正式抵押登记手续的主动性；

在合同条款中约定借款人及时办理抵押登记的义务和违约 责任，提高借款人办理正式抵押登记手续的自觉性；

银行要加强抵押房屋登记管理工作，设立专门台账，明确 责任人负责对抵押登记手续的督办工作。

（四）个人住房风险点及防控

由于开发商建设资金不到位，会导致按揭楼盘无法按照预 定计划完工而形成烂尾风险。

防控措施

首先要从源头入手，严格楼盘准入，优选开发商，严格审查开发商法人资格、开发能力、开发业绩 及经营者素质，审查项目的合法性、建设资金落 实情况和市场销售前景；

其次，要加强对开发商建设资金的监管，防止建 设资金挪作他用形成资金缺口。

（四）个人住房风险点及防控

主要是由借款人还款能力不充足引发的。

防控措施

重视对借款人及其配偶信用记录及负债情况的审查，合理 认定借款人的承贷能力，对信用状况不好、还贷收入比超 过规定比例的借款人不得发放贷款；

在还款能力的认定上，重点关注借款人收入的持久性和稳 定性；

合理确定贷款成数，对预期收入不稳定的借款人要进一步 提高首付款比例，通过降低贷款成数、降低贷款额来减轻 借款人还贷压力，化解银行信贷风险。

（四）个人住房风险点及防控 银行内外部不法分子利用假权证骗贷，使银行 第二还款来源悬空

防控措施

告）登记申请及他项权利证书领 取等工作须由调查人员之外的农业银行内 部员工亲自办理。

到房屋登记机构进行抽查核对。

（四）个人住房风险点及防控

中介合作风险

房产交易经纪公司、评估机构、专业担保机构等已成为银行办理个 人二手住房贷款业务的重要合作伙伴。但从近两年内发生房产中介 机构倒闭、管理人员卷款潜逃、中介机构出具虚假评估报告等事件 分析，中介机构合作是二手房业务的重要风险点，银行需要加强与 中介机构的合作管理：

严格合作中介机构的准入审批，选择大型、优质、品牌中介合作，准 入审批要明确业务合作范围和担保额度，放款前要查询担保余额；

自主调查，严格执行面谈面签制度，关注关联人员购房真实性，将假 按揭拒之门外；

调查人员应对评估价格是否合理出具调查意见，审查人员应对抵押物 价格评估报告是否合法、有效，估价结论是否基本合理出具审查意见 ；

抵押登记申请及他项权利证书领取等工作须由调查人员之外的农业银 行内部员工亲自办理，设立专门台账记载抵押情况。

（五）个人商业用房风险点及防控 1.“审慎发展”的原则 �6�1 个人商业用房贷款是否安全，不仅和借款人自身因素有关，还跟经济发展水平、区域商业氛围、项目整体定位、先期 招商运作、后期物业管理有关，其风险明显高于个人住房 贷款。�6�1 纳入个人经营类信贷业务管理。2.介入的“禁区” �6�1 产权式商业物业 �6�1 散盘一手商业用房 �6�1 无法办理分户产权的商业用房 �6�1 自建商业用房 �6�1 以二手商业用房贷款名义违规发放一手商业用房贷款

（五）个人商业用房风险点及防控 3.介入的“高风险区” �6�1 产权单位之间以非永久性实体墙分割的商业用房 �6�1 关联关系人之间的商业用房交易 �6�1 经济欠发达、二手商业用房交易不活跃、管理不规范地区。4.一手商业楼盘整体价格评估 �6�1 银行内部设立了专业评估机构的，可由该机构进行评估。�6�1 整体价格评估应采用两种（含）以上估价方法并以收益法 为主 �6�1 实行按层或按户审慎估价 �6�1 调查人员对销售价格和评估价格的合理性出具调查意见。

（五）个人商业用房风险点及防控 5.提高借款人准入“门槛” �6�1 信用等级须在A级（含）以上 �6�1 家庭拥有一套（含）以上商品住房 �6�1 借款人及配偶本笔购房月支出额（个人商业用房贷款月还款额 与月物业费应缴额之和）与月收入之比控制在50%（含）以下 �6�1 月所有债务支出（本次购房的月支出额与其他债务月均偿付额 之和）与月收入之比控制在55%（含）以下。6.抵押率和贷款年限 �6�1 抵押率不得超过成交价格与评估价格低者的50％ �6�1 1年<贷款期限≤10年，年龄＋贷款期限≤ 60年，二手商业用 房已使用年限＋贷款年限≤ 30年。

（五）个人商业用房风险点及防控 7.双人调查 �6�1 个人商业用房贷款必须实行双人调查制度，必要时应 实行入户调查 8.贷款担保 �6�1 必须以所购商业用房设定抵押担保 �6�1 一手个人商业用房贷款中，原则上要求由开发商为贷 款提供阶段性保证担保，且按揭楼盘有权准入行可根 据合作项目风险状况或所在区域整体风险情况，要求 开发商适当延长阶段性担保期限。

（五）个人商业用房风险点及防控 9.强制保险 �6�1 原则上要求借款人对个人商业用房贷款中的抵押物 投保财产险或综合险 �6�1 在保险单上明确农业银行为被保险人，并将保险单 正本交经营行保管。�6�1 保险期限不得短于贷款期限，保险金额不得少于贷 款金额。10.贷款发放的前提条件 �6�1 一手商业用房贷款须在按揭楼盘取得竣工验收合格 证明、办妥抵押（预告）登记之后发放 �6�1 二手商业用房须房屋买卖合同合法、有效且办妥房 地产转移登记和抵押登记之后发放

（六）个人综合消费贷款风险点及防控

案例四：调查不尽职 虚假骗贷得逞

案例五：严格支付管理 杜绝挪作他用

1、客户信用风险

2、抵押物风险

3、资金使用风险 资金使用风险

（六）个人综合消费贷款风险点及防控

（六）个人综合消费贷款风险点及防控 ☆客户信用风险 借款人的信用风险是个人综合消费贷款首要控制的 风险因素，主要在贷前调查环节要对借款人的还款 意愿和还款能力进行准确和全面的了解，并加以判 断。意愿。从借款人身份、家庭情况、信用记录 状况等综合评价借款人还款意愿。通过调查了解借款人的盈利能力、所 拥有资产情况来总体判断借款人的还款能力。☆抵押物风险

1、优先发展以房地产抵押为主的个人综合消费贷款，抵押房产权证应齐全，抵押房产对应的土地性质必须是 国有，变现能力较强。

2、规范抵押物的评估和价值确认。采取外评的，要由 我行认可的评估机构进行评估，外评结果需内评确认后，方可作为我行认可的抵押物价值。

3、完善抵押登记手续。以抵押方式办理的贷款经审批 同意后，由我行相关人员陪同客户到房地产登记管理部 门办妥抵押登记手续，不得委托中介机构或第三方代为 办理，客户经理须将《房地产他项权证书》交由会计部 门入库保管。

（六）个人综合消费贷款风险点及防控 ☆☆资金使用风险 资金使用风险

加强对客户资金用途的监管 加强对客户资金用途的监管，严防客户移用贷款资金 严防客户移用贷款资金 违规流入股市 违规流入股市、、高利贷等高风险领域： 高利贷等高风险领域：

向贷款行提供确认消费行为的相关资 一是借款人必须向贷款行提供确认消费行为的相关资 料或文件； 料或文件；

二是客户经理要及时给与必要的预警提示，杜绝客户 杜绝客户 移用贷款思想； 移用贷款思想； 加强贷后资金使用监管 三是加强贷后资金使用监管，及时跟踪贷款资金流向 及时跟踪贷款资金流向，发现客户违约使用贷款资金的 发现客户违约使用贷款资金的，须立即采取有效措施 须立即采取有效措施，提前收回贷款本息 提前收回贷款本息。

（六）个人综合消费贷款风险点及防控

（七）下岗失业人员小额担保 贷款风险点及防范措施 １、客户信用风险。

2、代偿风险。客户信用风险： 下岗失业人员收入不稳定，信用较低，第一还款来源无保 障。

（七）下岗失业人员小额担保 贷款风险点及防范措施

☆代偿风险

贷款行应与担保机构签订协议，明确担保程序、担保义务和其它涉及双方合作的事宜，并且必 须明确约定借款人不能按期足额偿还贷款时，担保机构应在三个月内履行清偿责任，贷款行 可直接从担保基金账户中扣划借款人所欠贷款、利息及罚息等相关规定，有效地防范信贷风险。

贷款行应及时建立和完善担保基金的持续补充 机制，不断提高担保基金的代偿能力。同时，贷款行要加强财政贴息的管理，每季及时向当 地财政部门申请贴息资金。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

案例六：调查不尽职，虚假资料骗车贷

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

1、假

2、贷款管理不落实

3、经销商管理不到位

1、克隆贷款资料

克隆贷款资料。即当经销商与多家银行合作 时，经销商将已与甲银行合作办贷的客户资 料重新复印一套交由乙银行办理贷款，这套 资料以及购车可能是真实的，但已办理了贷 款。经销商在借款人不知情的情况下，利用 乙银行操作不规范、不与借款人见面、不进 行相关购车行为真实性的事实核查等管理漏 洞，骗取银行信贷资金，造成“一车多贷”。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

1、虚假还贷，掩盖骗贷事实

以上所述的简单造假手段，危害不足以如此之大。因 为经销商挪用之后，只要贷款出现还款不正常，银行 可以马上察觉并通过贷后管理发现骗贷的事实。主要 是在贷款早期，经销商利用骗贷所得的一小部分资金 实现每月正常月供还款，大大降低了银行贷后管理发 现问题的难度。

如YNZT公司骗贷案件，2004年7月份发放的假按揭，至2005年1月份发现存在假按揭可能时，仍在正常还款，这给骗贷案件带来极大的隐蔽性。当经销商的现金流 确实出现较大问题，或准备携款潜逃时，所有的风险 才会大量暴露。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

虚抬车价，高贷低购

通过虚抬车价的方式实现高贷低购，可实现 两个目的。

一个是帮助借款人实现“零首付”购车，甚 至“负首付”购车；

另一种就是经销商挪用高贷部分的差额。

这种骗贷往往带有较大的隐蔽性，其特点是 借款人及购车行为均真实，只是在车价上有 虚假成分。当虚抬幅度并不很大或者贷款车 型并不十分普遍时发现这种骗贷存在一定的 难度。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

2、贷款管理不落实

对借款人的审核，只注重身份证件的核查，而 对约见客户，主要关系人当面签订借款合同把 关不严，造成经销商利用真实或虚假身份材料 大量套取贷款；

在审查环节，对首付款和交易行为真实性审核 不严，造成未能及时发现经销商套贷的行为；

在贷后管理上对购车发票、机动车登记证等重 要单证的载明信息不进行认真核对，对于各种 票据汽车发动机号、车架号，以及购车人不符 等现象也未能及时发现和制止；

出现逾期后，一些行没有按照贷后管理的要求 进行及时的催收，造成风险进一步扩大。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

3、经销商管理不到位

汽车消费贷款的操作贯穿着汽车经销商的准入、对客户的调查、核实汽车交易行为、办理汽车落 户登记、办理抵押登记、相关保险等复杂过程，如果在不了解业务、不具备条件的情况下盲目开 展此项业务，将面临较多的风险点。

一是经销商推荐客户，第一时间接触客户，为其 合伙套贷提供了条件；

二是经销商协助办理贷款手续，经办行调查人员 与客户单独接触少，不易发现问题；

三是一部分经销商协助管理还贷资金，为其挪用 客户资金提供了条件；

四是由于经销商的介入，零售业务批发受理，为 经销商挪用骗贷提供了可能。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

防控措施：

1、强化借款人主体管理

2、加强对个人借款人的准入考核

3、加强经销商准入与退出机制管理

4、加强汽车贷款操作过程中外调的要求

5、规定经销商办理机动车辆登记证书的时限

6、提高档案管理要求，切实加强识别风险能力

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

防控措施：

1、强化借款人主体管理

要求加强贷前调查工作的同时，突出汽车贷 款中对借款人主体的管理要求。要求坚持合 同面签制度、借据面签制度;借款人还贷资金 必须直接存入在开户行开立的储蓄存折或银 行卡，禁止经销商、挂靠运输公司代理银行 收取还贷资金等。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

2、加强对个人借款人的准入考核

突出借款人准入的把关，在源头上确保有还 款能力的客户进入。这体现在对借款人信用 评分测算、人民银行征信系统查询、借款人 所有债务支出与收入比控制、对收入证明真 实性要求等。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

3、加强经销商准入与退出机制管理

《细则》细化了对经销商的管理，按经销商 在合作链条中在风险控制中所承担的风险程 度将经销商细化为合作经销商、组合担保经 销商、唯一担保经销商三类，针对不同的经 销商规定了不同的准入条件、审批程序及退 出机制等。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

4、加强汽车贷款操作过程中外调的要求

针对汽车贷款中可能出现的假单据，包括假 发票、假注册登记证等，要加强与税务机关、公安机关车辆管理部门、运输管理部门等外 部单位的合作。利用外部力量，充分核实购 车发票、机动车辆登记证书等重要单据的真 实有效性，确保借款购车行为的真实性。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

5、规定经销商办理机动车辆登记证书的时限

自用车：“贷款发放后一月内上述购车档案仍未提 交或要素前后不符问题未得更正和合理解释，暂停 审批通过该经销商项下借款人的汽车贷款”—— 《自用车贷款操作流程》

商用车：先办妥注册登记，后发放贷款。

银行要单独建立台帐对注册登记证进行日常管理，一旦有逾期未交付注册登记证的车辆，或交付的注 册登记证所载明的车主、车型、车架号、发动机号 等信息与银行记载不符的情况，该经销商所有汽车 贷款暂时停止发放，直至将符合要求的注册登记证 交付银行。

（八）个人汽车消费贷款风险点及防控

6、提高档案管理要求，切实加强识别风 险能力

第五篇：调研报告：探讨研究住房公积金贷款风险防范新举措

住房公积金贷款政策自正式实施以来，以其较低的利率、灵活的贷款方式、简便的办理流程等受到广大职工的青睐。特别是近年来,住房公积金的使用规模逐年扩大,为我市住房建设的发展提供了保障,为职工住房提供了稳定的信贷资金,在经济社会中发挥着重要的作用。截止目前，我市发放住房公积金贷款*亿元，贷款余额*亿元，帮助*户职工解决了住房问题。但由于近年来我市房地产市场快速扩张，房地产开发企业猛增且良莠不齐，房地产市场管理尚不到位，贷款期限长、额度大等等原因，如何规避住房公积金贷款风险，提高住房公积金资产质量成为当前重点研究课题。本文在充分调研的基础上，分析了住房公积金贷款存在的主要风险,对如何有效防范风险进行思考探讨。

一、住房公积金贷款存在的风险

（一）市场和开发单位风险。

首先，房地产业是最典型的资金密集型行业,房地产市场的大起大落直接影响了住房公积金贷款的安全。当房地产市场因过度投机行为催生或扩大房地产泡沫时,必然带来信贷规模的持续膨胀。一旦泡沫受刺激破灭,资产价格急剧下降,极有可能出现资不抵债的情况，届时将无法正常回收贷款,即使通过处置抵押房产也可能无法完全收回贷款本金,从而导致逾期贷款的集中爆发。其次，开发单位经营过程中出现资金链断裂导致楼盘烂尾或者房屋出现质量问题、延期交房、权证办理不及时等原因，造成购房者损失，借款人的还款意愿降低，不愿意继续还款，将矛盾转嫁给公积金中心。三是，开发单位存在恶意欺诈行为，勾结内部人员骗取公积金贷款，在取得公积金贷款后，挪作它用或卷款潜逃，造成资金损失。目前，我市房地产市场虽较为平稳，但潜在风险和隐患已偶有显现。比如，XX。相邻的XX市据头条报烂尾已成批量。

（二）借款人的风险。

一是由于住房公积金贷款期限长，额度大，借款人、抵押人、担保人及抵押物在还款期间有可能发生变化，可能由于失业，伤残等丧失还款能力，或是借款期间借款人有死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。二是借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人以各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款，还有的因为不是公积金缴存人，借用正常缴存住房公积金的人做购房贷款申请人，日后出现纠纷，影响贷款的偿还。类似情况在我市严防死守、严密防范下虽极少发生，但随着时间的推移，发生几率会越来越大。

（三）内部管理风险。

中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批等环节过程中责任心不强、工作疏忽等因素，对不符合规定的贷款给予办理，最终导致了不良贷款的产生，给中心造成了无法追偿的损失。还有，是中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。这两种情况，目前我中心尚未发现，但据新闻媒体报道外地中心发生多起，个别人员还受到刑事处罚，这是潜在的风险。

二、住房公积金贷款风险的防范措施

针对住房公积金贷款存在的风险，我中心牢固树立风险意识，严密筛查风险点，积极采取有效的防范措施，千方百计降低公积金贷款风险，做了大量工作。在这次调研中，通过与一线工作人员座谈、探讨，我认为还应在以下几个方面采取有效措施，加强风险管控。

(一)针对房地产市场“泡沫”原因。

一是建立风险预警和风险发现机制。尝试委托专业的分析机构，收集市场风险管理初始信息，对收集的信息进行筛选、提炼、分析、对比，并对房地产项目的市场前景、管理能力、运营能力、财务能力和营销能力等进行全面评估，为管理中心做出风险评估和制定风险管理策略，提供科学依据。北京、广州、深圳已有先例，他们每年委托专业分析机构对风险做一次评估，效果很好。二是调整贷款政策。鉴于目前房地产市场已出现过热后萧条迹象，应根据市场状况相应调整公积金贷款政策，如提高公积金贷款购房首付比例，压缩贷款占比份额，挤出房地产“泡沫”，提高贷款资金安全。

（二）针对借款人原因。

首先应该重点完善个人信用体系的建设，通过对借款人的教育程度、职业职务、年龄信息、收入稳定性、发展前景、家庭经济环境、抵押房产风险情况、保证人的担保资质与担保能力等，加强个人资信评估，准确的掌握借款人的各项具体情况，有效防范信用风险。其次落实公积金贷款全程担保，公积金管理中心与有资质、有实力的大型信贷担保机构合作，实施公积金贷款全程连带担保，有效化解公积金贷款信用风险。几乎所有大城市和发达地区的中等城市都是采用这种方法来防范和控制风险的。我市一直在探索这种办法，但一直在路上，没有落地。

（三）针对开发商原因。

首先要做好项目准入审查工作，对开发商的资产情况、信用情况、经营情况进行充分的了解，对准入项目的“五证”情况、施工情况、销售情况进行实质审查，严把项目准入风险关。其次要加大风险排查力度，对合作项目实施分类管理（正常类、关注类、风险类），每月一查并建立动态台账。同时通过信用查询、网络信息等手段掌握开发企业最新动向及财务状况，关注楼盘是否有“烂尾”迹象并及时采取追贷、停贷、缓贷等措施，切实防范期房楼盘可能出现的各类风险。

（四）针对住房公积金中心内部管理原因。

首先要提高放贷人员的素质，重点强化四个意识。强化规范意识，使贷款调查、审查、审批、催收、内部稽查等工作流程化，制度化，处处管理规范；强化风险意识，严格贷款申请人的资格关，抵押担保关，审批发放关和还款催收关，把风险意识锻炼成为放贷人员的潜意识。强化责任意识，严格落实责任追究制，建立健全终身责任制，不论是失误还是有意违纪都要终身负责。其次要加强内部稽核控制，实施全面监督反馈制度。内部稽核必须在形式上和实质上保持独立，确保内部工作的独立性和权威性，要加大内审力度，实行稽核处罚制和稽核告戒制。第三进一步健全完善大督查制度，每年抽调一定力量对贷款业务进行全面检查，及时发现问题、修正问题、堵塞漏洞、清除风险。

总之，住房公积金贷款的风险防范工作，是一项长期复杂而又紧迫艰巨的工作，公积金管理中心在立足于服务广大公积金缴存人的基础上，要大力加强自身素质建设，提高创新认识，强化风险意识，强化风险管控，提高资产质量，使我们的工作在健康良性的轨道上运行，使住房公积金制度在解决广大居民住房问题上发挥更大的作用。