怎样做好商业地产建筑策划与前期管理？

第一篇：怎样做好商业地产建筑策划与前期管理？

高德海普商业地产全程顾问机构，5月14日报道，建筑策划是商业地产策划重要环节，是在市场研究的基础上，承接项目业态规划和方案设计之间的重要工作。建筑策划与前期管理对于项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽。

建筑策划在商业建筑设计的全过程中具有承上启下的作用。但在目前的商业地产策划中，关于这部分工作的定位却很是模糊。设计院、顾问公司、招商代理公司及开发单位在工作协调中对此项工作的分工也不十分明确。

在多年的策划实践中，遇到的此类问题也颇多。本文提出几点看法，希望与大家共同探讨。

一、认清策划师在商业策划中的作用。

商业地产的策划师和建筑师在商业建筑策划中的作用是相互的，建筑师处于核心地位，策划师在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用。策划师在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理。这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和规划的前提。从商业地产项目的开发的过程上分析，策划师的工作重点集中在以下三个方面：

1、从城市发展和商业发展的专业角度对土地进行的分析和研究。从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据。

2、通过消费者行为分析和品牌资源的研究，结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析和国内外相似案例的调研，对项目规划提出概念性设计原则。同时对开发的目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证。

2、在项目业态规划和设施规划的的基础上，与开发团队配合，共同制定项目的开发计划，并对后期的工程管理的重要节点提出工作安排。开发和工程管理规划为建筑师的建筑设计提供了比较准确的参考依据，有助于项目建筑策划中对项目开发过程中的经济效益、社会效益的评估。

3、商业地产的开发本着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功。商业项目的前期策划与建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节更应重视和加强。商业地产的策划师不仅要熟悉各种业态的生存条件和环境，还应对其所依存的建筑空间十分清晰。

二、掌握现行商业建筑设计规范的尺度

商业地产的设计规范是商业地产建筑策划的主要依据，也是项目市场价值体现的制约条件之一。但我国现行的商业地产建筑规范相对于行业的快速发展显得滞后了。目前，对于我国商业地产领域的设计主要可以参考的设计标准有《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等有限的设计依据。而上面的准则对于设计日益复杂的商业建筑来讲，已经很难满足市场的需求和发展了。

随着商业地产的发展，相应产生的综合性卖场、社区商业、产权型百货商场等新型商业在策划和设计时经常会出现市场要求和设计规范之间的矛盾。

以本人曾经参与策划的商业项目为例，投资商希望适当减少面宽以增加临街商铺的数量，小面积的商铺因其售价或租金相对较低，经营范围灵活多样，便于转型等更适合个体经营者的经营和投资。但这种设计与现行的规范之间很难协调和统一。

每个商铺按照消防规范需要设两个安全出口，但对于小面宽大进深的商铺很难做到两个出口。设计规范中对于一个出口的商店有着明确的规定，根据《高层民用建筑设计防火规范》，“除地下室外的两个相邻防火分区，当防火墙上有防火门连通，且两个防火分区的建筑面积之和不超过 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可设一个安全出口”。依据规范，开发商可以采取的方式只能是直接在相临店铺间预留防火门或增加店铺的建筑面积。但相邻两个商铺的连通显然不满足商铺日常经营的要求，而增大商业面积有与开发商实际销售的最小单元不符。

此外，对于策划为上下两层的独立商铺内设置楼梯的宽度也与实际经营矛盾。根据规范，“营业部分室内楼梯，每梯段净宽不应小于 1.4 米。”按照上面的规定，势必减少商铺内可用于经营的面积。对于经营时装等物品的零售型商业来讲，楼梯的宽度必然影响其产品的陈列和摆放。此外诸如商业建筑内的安全疏散距离、商业每层的人口疏散宽度等等规范要求，都对后期商业的经营产生影响。

因此，对与商业地产策划人来讲，如何给建筑人员提供更具商业价值性的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何做好项目的适当变通等都是十分重要的课题。

三、把握商业与设计二者之间的有效联系。

建筑策划对于商业项目起到的作用是多方面的，对于建筑师设计思路的引导和修正更是起着不可替代的作用。但商业项目的设计必须要与商业价值相融合，否则再好的作品也很难成为好的产品。下面以城市中心商业综合体项目为例，进行一些简单说明：

1、高层楼体的选位与布局。

城市中心的商业综合体建筑，主楼一般为超高层建筑。建筑本身的选位对于建筑物本身的使用及和周围环境都会造成重要的影响。高层建筑对于道路形成的压迫感，会对在区域内工作、消费、生活的人们产生心理紧张，降低建筑本身带给人们的舒适度。因此，在很多实际案例中，高层建筑沿主路都进行了适当的退让，形成部分城市绿地广场，扩展了建筑本身的外部公共空间。这对于商业业态的人流的聚集和疏导会产生积极的作用，但退让部分形成的视觉空间，对于商业项目本身的形象展示带来一定的影响。因此，在道路、公共空间、商业入口进行必要的商业过渡对于人流与车流的合理引导将起着非常重要的作用。

2、商业项目的交通与人流处理。

当今的商业建筑强调人流步行的通畅性和公共交通的易达性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考虑项目人流的时差和高峰期间的拥挤程度。车辆的进出要考虑到对步行人群的影响。临街易设计多个临时停车空间，以满足临时购物的需求和紧急需要的考虑。分散停车是大型商业项目设计的发展潮流，例如日本的六本木新城项目：为解决项目庞大的交通及停车问题，在新城的不同位置中设计了多个停车场，平面往复式的停车设计完全实现了人车动线的分离，即使在车流量较多的情况下，也可以保持停车空间的有序和充足。此外，商业项目的停车也要兼顾与周边商业的互动和商业的展示要求。

3、项目整体使用功能的布置。

商业建筑本身的功能组合十分复杂，多种业态使用功能的平衡与协调需要充分考虑。对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。从本人接触的一些项目上看：商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计是采用了转角的做法，按照经济性的测算，这种做法可以增加大约30%的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。

总之，商业地产建筑策划是一项系统性的工作，是多学科、多知识领域相互结合的产物，也是商业地产价值增加过程中的重要途径。因此，对此进行更为深入的研究对于商业地产的开发将是十分重要的工作。

第二篇：如何做好商业地产的建筑策划

商业地产的建筑策划是在市场研究的基础上，承接项目业态规划和方案设计之间的重要工作。商业地产的建筑策划对于项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是从规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽。因此，建筑策划在商业建筑设计的全过程中具有承上启下的作用。

但在目前的商业地产策划中，关于这部分工作的定位却很是模糊。设计院、顾问公司、招商代理公司及开发单位在工作协调中对此项工作的分工也不十分明确。在多年的策划实践中，本人遇到的此类问题也颇多。因此提出个人的几点看法，希望与大家共同探讨。

一、认清策划师在商业策划中的作用

商业地产的策划师和建筑师在商业建筑策划中的作用是相互的，建筑师处于核心地位，策划师在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用。策划师在项目方案 构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理。这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和 规划的前提。从商业地产项目的开发的过程上分析，策划师的工作重点集中在以下三个方面：

1、从城市发展和商业发展的专业角度对土地进行的分析和研究。从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据。

2、通过消费者行为分析和品牌资源的研究，结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析和国内外相似案例的调研，对项目规划

提出概念性设计原则。同时对开发的目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证。

3、在项目业态规划和设施规划的的基础上，与开发团队配合，共同制定项目的开发计划，并对后期的工程管理的重要节点提出工作安排。开发和工程管理规划为建筑师的建筑设计提供了比较准确的参考依据，有助于项目建筑策划中对项目开发过程中的经济效益、社会效益的评估。

商业地产的开发本着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功。商业 项目的前期策划与建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节更应重视和加强。商业地产的策划师不仅要熟悉各种业态的生存条件和环境，还应对其所依存的建筑空 间十分清晰。

二、掌握现行商业建筑设计规范的尺度

商业地产的设计规范是商业地产建筑策划的主要依据，也是项目市场价值体现的 制约条件之一。但我国现行的商业地产建筑规范相对于行业的快速发展显得滞后了。目前，对于我国商业地产领域的设计主要可以参考的设计标准有《商店建筑设计 规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等有限的设计依据。而上面的准则对于设计日益复杂的商业建筑来讲，已 经很难满足市场的需求和发展了。

随着商业地产的发展，相应产生的综合性卖场、社区商业、产权

型百货商场等新型商业在策划和设计时经常会出现市场要求和设计规范之间的矛盾。

以本人曾经参与策划的商业项目为例，投资商希望适当减少面宽以增加临街商铺的数量，小面积的商铺因其售价或租金相对较低，经营范围灵活多样，便于转型等更适合个体经营者的经营和投资。但这种设计与现行的规范之间很难协调和统一。

每个商铺按照消防规范需要设两个安全出口，但对于小面宽大进深的商铺很难做到两个出口。设计规范中对于一个出口的商店有着明确的规定，根据《高层民用建 筑设计防火规范》，“除地下室外的两个相邻防火分区，当防火墙上有防火门连通，且两个防火分区的建筑面积之和不超过 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可设一个安全出口”。依据规范，开发商可以采取的方式只能是直接在相临店铺间预留防火门或增加店铺的建筑面积。但相邻两个商铺的连通显然不 满足商铺日常经营的要求，而增大商业面积有与开发商实际销售的最小单元不符。

此外，对于策划为上下两层的独立商铺内设置楼梯的宽度也与实际 经营矛盾。根据规范，“营业部分室内楼梯，每梯段净宽不应小于

1.4米。”按照上面的规定，势必减少商铺内可用于经营的面积。对于经营时装等物品的零售型 商业来讲，楼梯的宽度必然影响其产品的陈列和摆放。此外诸如商业建筑内的安全疏散距离、商业每层的人口疏散宽度等等规范要求，都对后期商业的经营产生影 响。

因此，对与商业地产的策划人来讲，如何给建筑人员提供更具商

业价值性的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何做好项目的适当变通等都是十分重要的课题。

第三篇：如何做好商业地产的建筑策划

商业地产的建筑策划是在市场研究的基础上，承接项目业态规划和方案设计之间的重要工作。商业地产的建筑策划对于项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是从规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽。因此，建筑策划在商业建筑设计的全过程中具有承上启下的作用。但在目前的商业地产策划中，关于这部分工作的定位却很是模糊。设计院、顾问公司、招商代理公司及开发单位在工作协调中对此项工作的分工也不十分明确。在多年的策划实践中，本人遇到的此类问题也颇多。因此提出个人的几点看法，希望与大家共同探讨。

一、认清策划师在商业策划中的作用商业地产的策划师和建筑师在商业建筑策划中的作用是相互的，建筑师处于核心地位，策划师在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用。策划师在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，对大量市这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和规划的前提。从商业地产项目的开发的过程上

1、从城市发展和商业发展的专业角度对土地进行的分析和研究。从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据。

2、结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析和国内外相似案例的调研，对项目规划提出概念商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证。

3、与开发团队配合，共同制定项目的开发计划，并对后期的工程管理的重要节点提出工作安排。开发和工程管理规划为建筑师的建筑设计提供了比较准确的参考依据，有助于项目建筑策划中对商业地产的开发本着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功。商业项目的前期策划与建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节更应重视和加强。商业地产的策划师不仅要熟悉各种业态的生存条件和环境，还应对其所依存的建筑空间十分清晰。

二、掌握现行商业建筑设计规范的尺度商业地产的设计规范是商业地产建筑策划的主要依据，也是项目市场价值体现的制约条件之一。但我国现行的商业地产建筑规范相对于行业的快速发展显得滞后了。目前，对于我国商业地产领域的设计主要可以参考的设计标准有《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、等有限的设计依据。而上面的准则对于设计日益复杂的商业建筑来讲，已经很难满足市场的需求和发展了。

随着商业地产的发展，相应产生的综合性卖场、社区商业、产权型百货商场等新型商业在策划和设计时经常会出现市场要求和设计规范之间的矛盾。

以本人曾经参与策划的商业项目为例，投资商希望适当减少面宽以增加临街商铺的数量，小面积的商铺因其售价或租金相对较低，经营范围灵活多样，便于转型等更适合个体经营者的经营和投资。但这种设计与现行的规范之间很难协调和统一。

每个商铺按照消防规范需要设两个安全出口，但对于小面宽大进深的商铺很难做到两个出口。设计规范中对于一个出口的商店有着明确的规定，根据《高层民用建筑设计防火规范》，“除地下室外的两个相邻防火分区，当防火墙上有防火门连通，且两个防火分区的建筑面积之和不超过 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可设一个安全出口”。依据规范，开发商可以采取的方式只能是直接在相临店铺间预留防火门或增加店铺的建筑面积。但相邻两个商铺的连通显然不满足商铺日常经营的要求，而增大商业面积有与开发商实际销售的最小单元不符。

此外，对于策划为上下两层的独立商铺内设置楼梯的宽度也与实际经营矛盾。根据规范，“营业部分室内楼梯，每梯段净宽不应小于1.4米。”按照上面的规定，势必减少商铺内可用于经营的楼梯的宽度必然影响其产品的陈列和摆放。此外诸如商业建筑内的安全疏散距离、商业每层的人口疏散宽度等等规范要求，都对后期商业的经营产生影响。

因此，对与商业地产的策划人来讲，如何给建筑人员提供更具商业价值性的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何做好项目的适当变通等都是十分重要的课题。

三、把握商业与设计二者之间的有效联系建筑策划对于商业项目起到的作用是多方

面的，对于建筑师设计思路的引导和修正更是起着不可替代的作用。但商业项目的设计必须要与商业价值相融合，否则再好的作品也很难成为好进行一些简单说明：

1、高层楼体的选位与布局

城市中心的商业综合体建筑，主楼一般为超高层建筑。建筑本身的选位对于建筑物本身的使用及和周围环境都会造成重要的影响。高层建筑对于道路形成的压迫感，会对在区域内工作、消费、生活的人们产生心理紧张，降低建筑本身带给人们的舒适度。因此，在很多实际案例中，高层建筑沿主路都进行了适当的退让，形成部分城这对于商业业态的人流的聚集和疏导会产生积极的作用，但退让部分形成的视觉空间，对于商在道路、公共空间、商业入口进行必要的商业过渡对于人流与车流的合理引导将起着非常重要的作用。

2、商业项目的交通与人流处理

当今的商业建筑强调人流步行的通畅性和公共交通的易达性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考虑项目人流的时差和高峰期间的拥挤程度。车辆的进出要考虑到对步行人群的影响。临街易设计多个临时停车空间，以满足临时购物的需求和紧急需要的考虑。分散停车是大型商业项目设计的发展潮流，例如日本的六本木新城项目：为解决项目庞大的交通及停车问题，在新城的不同位置中设计了多个停车场，平面往复式的停车设计完全实现了人车动线的分离，即使在车流量较多的情况下，也可以保持停车空间的有序和充足。此外，商业项目的停车也要兼顾与周边商业的互动和商业的展示要求。

3、项目整体使用功能的布置

商业建筑本身的功能组合十分复杂，多种业态使用功能的平衡与协调需要充分考虑。对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。从本人接触的一些项目上看：商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计是采用了转角的做法，按照经济性的测算，这

种做法可以增加大约30%的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。

总之，商业地产的建筑策划是一项系统性的也是商业地产价值增加过程中的重要途径。因此，对此进行更为深入的研究对于商业地产的开发将是十分重要的工作。

第四篇：设计前期与建筑策划

设计前期与建筑策划 1.1）

2）

3）我国建设项目的主要内容

项目建议书；编制可行性研究报告；对建设项目进行决策；

编制设计文件；

做好施工前的各项准备工作；

4）

组织施工；

5）

建成、验收、交付生产使用。

2.设计前期工作 一个建设项目提出开发的设想阶段，即投资前阶段又称设计前期工作阶段。这个阶段包括提出项目建议书；批准可行性研究报告；与其最终投资决策所做出项目评估报告等三项内容。设计前期工作的目的是建筑策划，它要体现出较高的政策性、较周密的技术性、较实际的经济性，以达到较准确的控制后期建筑开发阶段实施和步骤。3.项目建议书的内容：

1）

建设项目提出依据和原由；

2）

拟建规模和建设地点初步设想论证； 3）

资源情况、建设条件可行性及协作可靠性； 4）

投资估算和资金筹措设想；

5）

设计、施工项目进程安排；

6）

经济效果和社会效益的分析与初估。4.项目建议书的作用：

1）

国家选择建设项目的依据，项目建议书批准后即为立项

2）

批准立项的项目，可以列入项目前期工作计划，开展可行性研究

3）

涉及利用外资的项目，在批准立项后，方可开展工作

5.可行性研究报告 建设项目决策前，对可能的建设方案和技术方案比较论证和预测建成后的经济效益等。可行性研究报告的内容包括如下几个方面： 1)

项目建设的必要性和依据；

2)

需求预测和建设规模；

3)

资源、原材料、燃料及公用设施情况； 4)

建设条件和场址方案； 5)

设计方案； 6)

环境保护；

7)

企业组织、劳动定员和人员培训估算； 8)

实施进度建设； 9)

投资估算和资金筹措； 10)

社会及经济效果分析。

6.可行性研究的作用：

1）

为建设项目投资决策和编制设计任务书的依据 2）

作为向银行申请贷款的依据

3）

作为与建设项目有关的部门商谈合同、协议的依据 4）

作为建设项目开展初步设计的基础

5）

作为拟采用新技术、新设备研制计划的依据

6）

作为建设项目补充地形、地质工作合乎补充工业性试验的依据

7）

作为安排基本建设计划和开展各项建设前期工作的参考 8）

作为环保当局审查建设项目对环境影响的依据

7.项目评估报告的内容 项目评估报告是对可行性研究报告提出意见，对最终决策项目投资是否可行，确定最佳投资方案。项目评估报告内容如下： 1)2)3)4)

审核报告中各项情况是否确定 分析各项指标是否正确；

综合分析和判断工程项目经济效益和社会效益； 分析和判断报告的可靠性、真实性和客观性。

8.在前期建筑策划中应考虑如下相关因素

1）

选址与场地因素 地理位置是否利于“三通一平”；场地人文环境、人流密度、人员成分、发展；地质条件等自然状况；气候条件、水质、水文、日照、冻融等对建筑形式及功能影响；地下管网、设备、设施分布情况及相互关系；现有的水、电、路状况，现有基础设施、相临建筑情况；场地的经济分析包括地价、土地利用率、开发前景等；场地地界划分、使用权限。

2）

建筑功能因素

民族、宗教、历史、人文文化的要求，地方特殊性、相容性，空间关系。

3）

造价因素

土地费、设计费、施工费、监理费、其他费用如拆迁等费用。4）

法规因素

法规、建筑规范、民族、传统、信仰的要求。9.设计计划任务书报请批准时，必须附有城市规划部门的选址意见书；在申请用地时，需核发建设用地规划许可证，经县级以上地方人民政府审查批准后，由土地部门划拨土地；禁止在批准临时使用的土地上建设永久性的建、构筑物和其他设施；在取得建设工程规划许可后，方可申请办理开工手续。

10.投资估算划分为四个阶段：规划阶段、评审阶段、项目建议书阶段、可行性研究阶段

11.我国借用国外贷款的种类有国际金融组织贷款、政府贷款、商业贷款 12.工业项目可行性研究的核心内容是：投资估算与资金筹措 13.建筑策划的内容包括如下几个方面：

1）

总体布置 考虑功能分区要求；交通组织合理；确定主次入口；绿化满足指标；满足朝向与节能；满足消防要求；摸清地下管网；处理好人文景观。

2）

建筑设计 功能与环境统一；建筑平面适应建筑技术发展；空间组合制约立面；剖面设计。

3）

结构选型 要从技术上可行和投资经济两点来控制，同时考虑地震设防。4）

设备选择 供电设备；供水；排水；供热管网；空调系统。

5）

建筑面积计算、建筑工程造价估算 环境投资；建筑投资费；设备投资；设计费率。6）

造价 环境投资（土地费、配套费、动迁费、补偿费）；建筑投资；设备投资；设计费率。

7）

建筑周期：安排工程从始至终进度表。

14.土地使用权出让的建筑项目一般有：商业、旅游、娱乐、居住、工业。15.国家建设征用土地时耕地1000亩，其他土地2000亩以上需国务院批准

16.根据《城市房地产管理法》有关规定，在土地使用权出让合同约定的使用年限界满，土地使用者需继续使用土地的，应最迟于界满前十二个月申请续期 17.城市用地分类中的绿地包括公共绿地和生产防护绿地

18.城市用地有居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地、绿地和特殊用地（军事等）、水域和其他用地共十类，其中前九为城市建设用地。

19.生活居住用地中的公共服务设施用地属于生活居住用地。

20.城市用地面积计算原则应按平面投影面积计算、现状和规划用地计算采用同一比例尺的图纸。

21.在初步设计阶段开始以前最先应取得可行性研究报告

22.在初步设计阶段建筑师要考虑业主的需要、顾客的需要、可行性研究报告 23.初步设计文件深度应满足审批的要求： 应符合已审定的设计方案、能据以确定土地征用范围、能据以进行施工图设计和进行施工准备及主要设备及材料的准备、应提供工程设计概算，作为审批确定项目投资的依据 24.项目发展周期的三个阶段

投资前阶段： 项目建议书、可行性研究、项目评估。

投资阶段：

初步设计、列入计划、施工图设计、建安工程、生产准备与试生产、验收

生产阶段：

开始生产

25.土地使用权出让可采取拍卖、招标和双方协议的方式

26.建设较大规模的新开发区的建设应首先进行供电、供水、通讯、道路等基础设施的建设

27.项目建议书阶段的投资估算允许误差是20% 28.选择厂区生活区需设计资料：

生活区的总人数、单身与家属的人口数、生活区的总建筑面积，单宿、家属住宅及公共福利设施的建筑面积、生活区水、电、煤气、蒸汽的需要量

29.开发商委托设计单位做前期工作，设计单位首先要代表开发商去规划局根据项目建议书着手设计资料了解规划要求

30.可行性研究阶段主要任务就是多方案中择优，从而推荐最佳方案 31.32.33.34.在设计前期工作阶段，需在项目建议书的基础上作可行性研究工作

统计部门规定第一次正式破土开槽开始施工的时间，为进入建设实施阶段 竣工验收委员会应由银行、物资、环保、劳动、统计等部门组成

竣工验收的目的是为了检验设计和工程质量，保证正常生产；有关部门单位可总结经验教训；建设单位对合格项目可移交

35.城市公厕间距或服务范围：主要繁华街道或新建居民区300-500米。流动人口密集街道300米

一般街道750-1000米。未改造的老居民区100-150米。36.城市用地共分10大类、46中类、73小类

37.在大城市车辆较多的主干道，靠近交叉路口附近设置公交中途站，一般应设在交叉路口100米以外处

38.砖混结构建筑的建筑面积估算可以以轴线计算面积加上6%的围护面积 39.经营一个旅游宾馆，合理的间数应为200间 40.每人每座使用面积： 办公楼的普通办公室

3M2/人 小学校的普通教室

1.1M2/人 中学的实验室

1.8M2/人

甲级剧场观众厅的观众席 0.7M2/人

41.文化馆建筑在总平面设计布局时，宜采用分散式的形式 42.标准篮球场地的外围尺寸为15米*38米

43.一块坡度较大的地形拟采用台阶式的处理方式，台阶高度不宜大于6米 场地选择与设计

1.场地选择的基本原则 1）

城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。2）

3）

2.1）

要节约用地，并符合国家现行土地管理、环境保护、水土保持等法规。

有利于保护环境与景观。

场地选择的基本要求

面积要满足项目用地要求。

2）

地貌要利于建筑的布置，道路顺畅，地形宜场地排水。一般自然地形不宜小于0.3%。平坡0.3%～5%场地较理想；缓坡5%～10%场地有错落；中坡10%～25%场地有台地；陡坡25%～50%场地不宜建设。

3）

考虑气象资料：气温、降水量、风、雾及日照。考虑水文地质资料。了解工程地质情况。

4）

要满足给水排水。电讯条件良好。5）

交通运输便利。要有一定的能源供应。

3.建设项目场地选择的工作报告内容：

1）

场地选择的依据、建设地区概况以及选择过程、选择标准

2）

各个场址方案的综合分析及结论

3）

场址方案的主要技术条件的比较、基建费用的比较和经营费的比较

4）

当地领导部门对选址的意见和有关必须的协议文件、场址的区域位置图、总图可作为附件

4.大中型建设项目场地选择的工作依据主要是“经批准的项目建议书”。大中型建设项目场地选择的工作步骤1.原始资料 2.组建 3.踏堪 4.报告。

5.大型建设项目在选择场地时要收集地形图，1：500的比例尺的图纸最适合。6.工业建设项目建设地区的选择应遵循的原则是适当聚集布置、靠近原料燃料和消费地原则。

7.建筑物抗震设防的重点是7、8、9度地震烈度的地区。震级每差一级，地震波的能量将差32倍

8.九度地震设计烈度地区不宜建设；八度以下地震区要注意高度、密度、防火、防爆、疏散等措施

9.场地的外形较为经济合理的是矩形（长宽比为1：1.5）

10.规划用地的周界为城市道路、居住区级道路小区路或自然分界线时，用地范围至道路中心线或自然分界线；规划用地与其他用地相邻，用地范围划至双方用地的交界线 11.区域性地形图常用1/5000至1/10000；总图常用1/500至1/1000的地形图

12.风向(频率)玫瑰图 风象，由风向、风速、风频组成。风玫瑰图中表示了全年、夏季和冬季的主导风向,其中夏季是指夏季6、7、8三个月的风速平均值。冬季是指冬季12、1、2三个月的风速平均值。风玫瑰图一般用八个或十六个罗盘方位表示，风从外面吹向地区中心。中心圆圈内的数字代表全年的无风频率。每个圆圈的间隔为频率，数值以%表示。八方位风频顶点连线为该风向风频。

13.污染系数：污染源的下风向受害程度。污染系数=较大风向频率（%）/平均风速（m/s）14.局地风 地形、地物错综复杂引起风向、风速改变，形成局地风、水陆风、山谷风等。

15.空气温度是用干球温度计在暴露于空气中但不受太阳直接辐射处测得。16.风级表中的风级共分为13级

17.场地设计一般需要取得的气温资料有：常年绝对最高气温和常年绝对最低气温；历年最热月、最冷月的月平均气温。

18.选择场地时要收集环保资料：当地环保部门对环保的要求及意见、本地区的环境污染本底浓度、邻近企业生产有何污染及三废排放浓度

19.居住区场地允许0.3%~10%的坡度范围，以取大值更妥

20.当主导风向明显时：有污染的厂装置布置在主导风向的下风向。当风向频率较明显时，布置在污染系数最大方位侧。

21.地下水含钠离子较高时，会对硅酸盐水泥产生侵蚀作用

22.自重湿陷黄土是在无压力下，受水浸湿发生湿陷

23.了解水文地质包括地表水、地下水、滞水层的情况。地下水对基础有无腐蚀，蓄水层水量。

24.日照百分率指某一段时间内，实际日照时数占太阳的可照时数的百分比。25.不同方位日照间距折减系数

方

位

0°～15° 15°～30° 30°～45° 45°～60°

＞60° 折减系数

1.0L 0.9L

0.8L

0.9L 0.95L 26.地面倾角6°以下的场地的地形图：

1：500和1：1000比例尺的地形图的基本等高距为0.5M 1：2000时为1M。1：5000时为2M 27.场址选择收集气象资料有严寒日日数、采暖期日数、冬季初冻和春季解冻的日期 当地采用的雨量计算公式

历年和逐月的平均、最大和最小降雨量

一次暴雨持续时间及其最大雨量以及连续最长降雨天数

28.煤气基础资料有当地煤气站能供应的煤气量、煤气压力、发热量及其化学成分 接管点至工程项目引入点的距离，以及接管点的坐标、标高、管径 煤气的供应价格

29.中型建设项目选址时应避开山区不均匀地基

30.当地基承载力小于100kPa，应注意地基的变形问题 31.城市的防洪标准： 特别重要城市

洪水重现期≥200年 重要城市

≥100--200年

中等城市

≥50--100年 小城市

≥20--50年

32.在坡地建筑物的高坡一侧布设截洪沟

33.设计建构筑物的地坪标高，应高出计算洪水水位0.5M 34.大中型建设项目场地选择应避开：地震烈度大于9度的地区；发育的岩溶（咯斯特）地区；一级膨胀性和较厚的三级湿陷性黄土地区。

35.环境影响报告书属可行性研究阶段。环境影响报告书应由建设单位上报。36.场地竖向设计排水方式宜随地势排水最好。

37.医院选址：交通方便、面临两条城市道路、便于利用城市基础设施、环境安静，远离污染源、地形力求规整、远离易燃易爆物品的生产和贮存区，并远离高压线及其设施、不应邻近少年儿童活动密集场所。38.托幼园选址：基地远离各种污染源、四个班以上应有独立基地、服务半径为300m、应设有集中绿化园地，并禁止种植有毒带刺植物、必须设置各班用活动场地，还应设有全园共用的室外游戏场地、平面布置应功能分区明确，避免干扰，方便使用管理，有利交通疏散、活动室寝室有良好的采光和通风、日照要充足，地界的南侧应无毗邻的高大建筑物、应远离污染源、应避免在交通繁忙的街道两侧建设、应避开医院

39.大中型商店建筑选址：城市商业区或主要道路的适宜位置，建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接，或基地内应有不小于1/4周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。大中型商店基地内，建筑的背或侧面应设置净宽度不小于4M的运输道路，应设集散场地和停车场。

40.图书馆建筑选址：基地应地点适中，交通方便，公共图书馆应符合当地城镇规划要求、环境安静、场地干燥、排水流畅、注意日照及自然通风条件，建设地段应尽可能使建筑物得到良好的朝向，应留有必要的发展余地

41.电台电视台场地选择：宜设置在交通比较方便的城市中心附近，临近城市干道和次干道。环境安静无强震动和强噪声源、空中无飞机航道、远离高压架空线和高频发生器。足够发展余地

42.多层车库建筑选址：宜选在道路畅通、交通方便的地方。但须避免直接建在城市交通干道旁和主要道路交叉口处。应考虑一定的室外用地作停车、调车和修车用。体量大，设计时应考虑到与周围环境的协调和统一。重点防火部门，与周围建筑保持一定的消防距离和卫生间距。尤其不宜靠近医院、学校、住宅建筑。

43.旅馆基地应至少一面邻接城镇道路，其长度应满足基地内组织各功能区的出入口要求。

44.剧场：基地应至少有一面临城市道路，邻接长度不少于基地周长的1/6，剧场前面应当有不少于0.2m2/座的集散广场。剧场临接道路宽度应不小于剧场安全出口宽度的总和；剧场与其他建筑毗邻修建时，应在剧场后面或侧面另辟疏散口，连接的疏散小巷宽度不小于3.5m。

45.汽车客运站站址不应选择在低洼积水地段、有山洪断层、滑坡地区。

46.托幼、老年人公寓的主要居室、医院疗养院半数以上的病房能获得冬至满窗不少于2小时的日照

47.用地指标托儿所为12-15平方米/人；幼儿园为15-20平方米/人 48.缓解城市噪声的最好方法是增加噪声源与受声点的距离 49.单车道通路宽度不小于4m、双车道通路宽度不小于7m 50.尽端式车行道长度超过35m应设回车场；一般回车场12*12；大型消防车回车场15*15 51.消防站的选址应使消防队在5min内要达到责任区的最远点

52.商业中心每建100m2营业面积、办公楼规定配建0.3~0.4机动车停车位 展览馆、医院每建100m2面积0.2机动车停车位 火车站、码头每100旅客2.0 影剧院每100坐位0.8-3.0 体育馆每100坐位1.0-2.5 53.剧场的道路宽度应不小于剧场安全出口宽度的总和：若不能满足疏散总宽度，应有连接疏散小巷不小于3.5米。800座：8米；900-1200座：12米；＞1200座：15米。54.剧场建筑的建筑覆盖率应控制在30-40% 55.大型公建室外停车位所占面积，以小汽车指标在25~30m2/辆合适 56.教学楼应朝南北向，操场长轴应南北向 南向的普通教室冬至日底层满窗不少于2小时的日照

两排教室的长边相对时其间距或长边与运动场的间距不应小于25M 57.场地布置时，应合理选择建筑体形，尽量采用自然通风、山地背风面可挡某方向强风，如合理布置仍能有良好通风、高层建筑的布局应避免形成高压带和风口 58.控制综合医院的用地指标和平均建筑面积指标时，使用的单位是M2/床 59.城市广场可分为市政、交通、商业、休息及娱乐、纪念、宗教等六类 60.航空港与城市的理想距离为10--30公里

61.公交站点的最大服务半径是500M 62.行道树株距一般位6--8M 63.建筑总平面图设计内容：

1）

合理进行用地范围内建、构筑物及工程设施相互间的平面布置 2）

结合地形，合理进行用地范围内的竖向布置 3）

协调室外管线敷设而进行的管线综合布置

4）

绿化布置和环保

64.改扩建步行商业街的红线宽度不宜小于10M（不按人流量确定）新建步行商业街，应留出不小于5M的宽度供消防车通行 步行商业街如设有上空顶盖时，净高不宜小于5.5M 步行商业街长度不宜大于500M 步行商业街的各个出入口附近应设置停车场地 65.商业步行区的道路宽度可采用10-15M 紧急疏散出口的间距为160米

距城市次干道距离不宜大于200米，距公交站不宜大于100米

66.广场地面坡度，一般满足排水0.3%~3%，以0.5%~2%为宜。运动场、广场兼停车场0.2~0.5%，儿童游戏场0.3~2.5%。

67.总平面布置时必须满足规划要点：红线范围内建筑高度；退让距离；建筑密度；容积率；绿地率。

68.新建10层以上建筑必须做深基础，可利用地下空间，建“满堂红”人防地下室 69.市区新建9层以下、非深基础的民用建筑项目，总建筑面积超过7000M2者应修建人防地下室

70.公共建筑物的出入口宜设置在主干道两侧。

71.地震设防的城市，干路两侧的高层建筑应由道路红线向后退让10~15M 72.市区建筑容积率大于4的地区（城市规模≤200万人口的城市），其道路支路的密度应在6--8公里/公里2 73.顺风坡区，风向平行等高线，建筑斜交等高线布置，通风良好 迎风坡区，风向垂直等高线，建筑顺等高线或斜交等高线布置，通风良好

74.山地高压风区，风压较大，不宜建高楼以免背面涡风区产生更大涡流。75.背风区，可能产生绕风或窝风，布置居住建筑，通风不好。

76.场地设计标高应高于洪水位标高0.5-1.0米，否则应采取防洪措施

77.基地地面坡度不应小于0.3%；地面坡度大于8.0%时应分成台地，台地连接处应设挡土墙或护坡

78.基地车行道的纵坡不应小于0.3%，亦不应大于8.0% 在个别路段可不大于11.0%，但其长度不应超过80米，横坡宜为1.5-2.5% 79.基地人行道的纵坡不应大于8.0% 大于8.0%时宜设踏步或局部坡度可不大于15.0%的坡道，路面应有防滑措施；横坡宜为1.5-2.5% 80.在竖向设计中，计算土石方平衡时，对于非粘性土壤使用的松散系数为1.5-2.5 81.地形测量图规定坐标是：X南（大）北方向轴线、Y东（大）西方向轴线、施工图坐标格网以„A、B‟表示坐标代号

82.方格网土方计算法规定左上方为填挖高度，右上方为设计标高，右下方为原地面标高。83.土石方图方格网间距一般为20-40M；一般概算可取20M格，详细计算可采取5M格

84.绿化布置分规则式（西洋式）、自然式（结合地貌空间）、混合式（中西合一）、中国式（因山取势人工造园）共四种 85.树木与建筑物的间距

至乔木中心

至灌木中心 外墙有窗

3.0—5.0

2.0 外墙无窗

2.5

1.5 86.地面设计小于3%自然坡一般选择平坡式

大于3%一般拟定台阶式；场地长度超过500M，坡度小于3%，也可用台阶式 缓坡与中坡分界：10%。中坡地与陡坡地的分界：25%。

87.场地建筑至道路的排水坡度最好1-3%。一般允许0.5-6% 88.村镇道路是规划范围内宽3.5M以上道路的总称。一级14~20M，二级10~14，三级6~7，四级3.5 89.当建筑设有进车道时，室内地坪应尽可能接近室外平整地标高，一般室内外高差为0.15M 90.道路路边缘与乔木中心的最小间距为1.0米 91.道路的转弯半径小车6M；货车9M 92.道路交叉口的视距＞21M 93.为了有较好的行驶条件，道路的变坡点距离应在50米以上

94.道路纵断面变坡处，当相邻纵坡差大于1~2%时，应设置竖曲线，竖曲线的最小半径凹型为100米，凸型为300米。

95.机动车与非机动车混行的道路,其纵坡宜按非机动车道要求控制 96.一般混凝土路面的拱坡坡度为1.0-2.0% 97.人行道＞1.0M；横坡1-2%；距建筑物1.5M 98.道路旁设骑楼，柱外缘距道路红线大于0.45；骑楼底层外墙到道路红线3.5米；净高3.6米；骑楼地面应于人行道地面相平，无人行道时高出路边界0.1-0.2 99.残疾人非机动车道最小宽度不得小于2.5M，横向坡度2.5% 100.建筑物坡道，汽车一般最大8%，手推车不大于6%，电瓶车不大于4%，自行车可不大于3% 101.垂直式停车方式车位占地面积最小

102.一般小型汽车场用地面积25-30M2/辆；小型汽车库30-40M2辆 微型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为0.7 中型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为2.0 大型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为3.0 103.停车场通道的最小平曲线半径小型车7米；

直线坡度15%；曲线坡度12%

中型车10.5米； 直线坡度12%；曲线坡度10%

大型车13米；

直线坡度10%；曲线坡度8% 104.公共汽车站停车场停车总数不超过50辆时可设一个出入口

每组停车数量不宜超过50辆。站场停车超过50辆，应按组设汽车水箱供水点 105.一类高层民用建筑主体部分与建筑耐火等级为一、二级的汽车库之间的防火间距为20米

106.地下车库的坡道坡度为10%，与平地相接时，设坡度为5%的缓坡段，长度为3-6米 107.停车场库应设两个出入口的条件是

地下停车库车位大于25辆 地面停车场车位大于50辆 多层停车场车位大于100辆

108.停车场出入口，50辆以上2个，500辆以上3个；出入口之间大于15M 109.多层车库＜100辆，可设一个双车道出入口；出入口宽度＞7M；单车宽+0.8（1.0）；双车宽+1.8（2.2）

110.地下停车库100辆以上2个出入口

111.停车场通道的最大纵坡度：小型车直线为15%；曲线12% 112.停车场内停车坪的排水坡度应为不大于0.5% 113.一般小型汽车场25-30M2/辆；小型汽车库30-40M2辆 114.倒车进，顺车出的行驶方式进入停车场可使得通道宽度最小

115.停车场的场内车行道的宽度最小为6米，停车场出入口宽度不得小于7m。116.地面停车场内，小汽车与小汽车之间的横向净距应保证有1.0米 117.自行车单台停车尺寸为2*0.6 自行车坡道净宽不应小于1.8M；纵坡一般在2.5-4%范围

118.公园游人集中场所范围内不宜选用大规格的苗木。

119.地下建筑物距离用地红线应不小于地下建筑物深度的0.7倍，不得小于5米 120.场地排水方式：面积较大，地势较平坦的地段，多用暗沟。建构筑物比较分散的场地多用明沟。建构筑物标高变化比较多的地段，多用明沟。道路标高高于建筑物标高的地段，多用明沟。建筑物四周不应作明沟排水。121.122.123.124.场地雨水暗沟的坡度大于0.4%；明沟的坡度大于0.2% 当道路的纵坡为1%时，雨水井的设置间距宜为60-80米

当场地的汇水面积大于3000平方米时，应设至少2个雨水井

城市型道路有雨水口，一般最小纵坡0.3%，比建筑室内地坪低0.25-0.3M 125.郊区型道路有边沟排雨水，竖向设计为方便排水，场地坡度宜在0.3-8%范围 126.明沟排水坡度一般为0.3-0.5%；特殊困难可采用0.2%。127.管线的布置原则

1）

由近及远：电力、电信、燃汽、热力、给水、雨水、污水管。2）

由浅至深：电信、热力、电力、燃汽、给水、雨水、污水管。

3）

管线宜与建筑物或道路平行布置。主干管线应布置在靠近主要用户较多的一侧。4）

地下管线敷设。一般不放车行道地下。尽量于建筑物和人行道之间。敷设给排水管要分隔开，更不能共用一管沟。同类性质，埋深相近可共沟。管线交叉应符合下列要求： 煤气、易燃管道应布置在其他管道上面； 给水在污水管上部；

电力电缆应在热力、电讯管线下面；

地下管线可敷设于绿化带下面，但不宜于乔木下面；将常检修和小管径放在上面。

第五篇：浅析建筑设计前期的建筑策划

浅析建筑设计前期的建筑策划

西南交通大学建筑学院 蒋升桓

摘要：本文首先指出造成我国建筑业不合理的原因，提出解决这些问题的有效方法为在规划立项与建筑设计之间嵌入建筑策划环节；建筑策划包含于建筑价值管理之中，对整个项目的效果影响巨大；以不同于设计方的第三方存在，与业主之间为雇佣关系；建筑策划对建筑设计具有重要意义；建筑策划不同于可行性研究。

关键字：建筑策划；价值管理；建筑设计；可行性研究

一、引言

目前, 我国建筑业在规划立项到建筑设计之间存在一个“断层”, 不少设计任务书制定得不合理、不科学, 从而导致建筑设计不合理、不科学, 以致项目建成后, 社会、经济效益欠佳, 使用效果不好。在项目运作过程中，技术与经济有脱节现象，搞技术的人不注意经济，搞经济的人不不懂技术，二者不能够很好的结合。一方面，许多建筑师与业主处于一种茫然的设计状态，同时，在业已迸行的项目中，不少项目包括一些重大项目在建设后发现使用中存在大量不合理的情况。究其原因，建筑设计者专业知识不足，严重缺乏可靠的设计依据，与项目各阶段、各成员沟通渠道不畅等是其中的重要因素。另一方面，近几年来一系列名曰“房地产项目策划”、“商业地产项目策划”或是“泛地产策划”之类的咨询管理服务行业开始迅速走红。“策划”己经与“创意”联体，成为当代商业市场上的时尚标杆。然而，此类策划服务对建筑设计的真正指导潜力还尚待开发和挖掘。另外，目前国内各大院校对建筑师建筑设计能力的培训与实际工程项目的操作之间具有相当的差异性，前者比较注重建筑师自身设计能力的培养，几乎很少涉及在设计项目中与业主和使用者的合作。而与业主和使用者之间的合作又往往是实际工程项目成功与否的关键。为了衔接这个“断层”，建筑策划应运而生。

二、建筑策划的概念

（一）建筑策划的定义

建筑策划是揭示业主、用户、建筑师和社会的相关价值体系，阐述重要的设计目标及与设计有关的各种现状信息的过程。

庄惟敏先生将建筑策划定义为，特指在建筑学领域内建筑师根据总体规划目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，通过运用计算机等近代科技手段对研究目标进行客观分析，最终运用计算机等近代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作。简言之，建筑策划就是将建筑学的理论研究与近现代科技相结合，为详细规划立项之后的建筑设计提供科学而符合逻辑的设计依据。

简单地说，就是在总体规划目标确定后，根据定量得出的设计依据。概括起来，庄惟敏先生重点强调的是模拟设计任务书的重要性，以及量化分析的科学性。如图1所示，他提出建筑策划方法就是对事实学、技术学和规范学的统而合一，即从事实学的实态入手，以规范学的既有经验、资料为参考依据，运用现代技术手段，通过建筑师进行综合分析论证，最终实现建筑策划的目标——设计任务书。建筑策划是建筑设计过程的第一阶段，这种建筑设计过程应该确定业主、用户、建筑师和社会的相关价值体系，应该阐明重要的设计目标，应该揭示有关设

计的各种现状信息，所有的设备也应该被阐明。

然后建筑策划编织成一份文件，其中体现出所确定的价值、目标、事实和需求。建筑策划的成果以设计任务书的方式表现出来，设计师按照设计任务书的要求进行设计。

策划时设计的定义阶段——是发现设计存在问题的实质阶段，而不是确定设计方案的实质阶段。策划是全部建筑活动的基本组成部分。建筑过程大致分为四个阶段：策划阶段、设计阶段、建造阶段和投付使用阶段。在每两个阶段之间都留出适当的时间段，来对上一个阶段的效果进行评估。

（二）建筑策划在工程项目管理中所处阶段

建筑策划是建筑价值管理的重要组成部分，它揭示业主的价值并将其转译为建筑设计条件，它是保证实现业主价值的手段。建筑价值管理包含建筑策划。对整个工程项目进行价值管理，可以把工程项目管理看成是价值的形成、传递和增值的管理过程。工程价值的实现是通过工程价值链来实现的。所谓价值链，就是指企业各种活动的组合。而工程价值链就是指在工程实施过程中，为了使工程的价值得以实现而所作的各种活动。它贯穿于工程整个实施过程中的每个阶段、每种活动内。建筑项目的价值链为业主价值——设计价值——施工价值——使用价值。把业主价值传递到设计价值的过程称为建筑策划。

（三）建筑策划的作用

建筑策划中使用的方法包括行为科学、调研、相邻性分析、空间分布和动线分析（动线分析包括人群的分类、流量与路径组织等）、价值工程等。建筑策划中的实施的价值工程，处于项目实施和运营的全寿命过程中项目构思阶段。研究和试验表明，尽管在项目实施和运营的全寿命过程中都可以进行价值工程，但就其效益和效果来说，价值工程研究还是越早越好。

越在项目的早期采取措施，项目节约成本的可能性越大；随着时间的推移，实施设计变更所花费的成本将越来越大。根据这个结论，如果在方案设计阶段就进行价值工程研究活动，其节约成本的可能性会大大提高扩初设计、施工图设计以及施工设计。

影响建设项目投资的因素有很多，从参与项目实施和运营的有关各方来说，不同单位和人员的影响程度是不同的。影响程度最大的是业主方的要求、标准、设计准则以及设计和咨询工程师的经验、能力等。而这些影响也主要体现在项目的前期和设计阶段，随时间的推移，各方面的影响程度都会大大降低。建筑策划对工程项目的成本影响很大，进行建筑策划对整个工程项目的效果影响巨大。

三、建筑策划的存在状态

建筑策划应作为不同于设计方的第三方存在，其与业主之间的关系为雇佣与被雇佣的关系，实现业主价值最大化是其工作目标。满足业主要求用专业语言帮业主表达出工程项目的想法，用符合业主要求的详尽的设计任务书传达给设计方。

建筑策划不能由设计方进行，业主有可能不专业，无法表达自己的想法，业主与设计方信息不对称。而业主的要求越多越具体，进行设计的障碍就越大。设计方肯定不会主动争取自己设计障碍，因此设计方不能完全站在业主的角度考虑问题。因此在业主不专业的情况下，就会产生业主与设计方信息不对称，设计方不会以实现业主价值最大化为目标。

摘要：本文首先指出造成我国建筑业不合理的原因，提出解决这些问题的有效方

法为在规划立项与建筑设计之间嵌入建筑策划环节；建筑策划包含于建筑价值管理之中，对整个项目的效果影响巨大；以不同于设计方的第三方存在，与业主之间为雇佣关系；建筑策划对建筑设计具有重要意义；建筑策划不同于可行性研究。关键字：建筑策划；价值管理；建筑设计；可行性研究

一、引言

目前, 我国建筑业在规划立项到建筑设计之间存在一个“断层”, 不少设计任务书制定得不合理、不科学, 从而导致建筑设计不合理、不科学, 以致项目建成后, 社会、经济效益欠佳, 使用效果不好。在项目运作过程中，技术与经济有脱节现象，搞技术的人不注意经济，搞经济的人不不懂技术，二者不能够很好的结合。一方面，许多建筑师与业主处于一种茫然的设计状态，同时，在业已迸行的项目中，不少项目包括一些重大项目在建设后发现使用中存在大量不合理的情况。究其原因，建筑设计者专业知识不足，严重缺乏可靠的设计依据，与项目各阶段、各成员沟通渠道不畅等是其中的重要因素。另一方面，近几年来一系列名曰“房地产项目策划”、“商业地产项目策划”或是“泛地产策划”之类的咨询管理服务行业开始迅速走红。“策划”己经与“创意”联体，成为当代商业市场上的时尚标杆。然而，此类策划服务对建筑设计的真正指导潜力还尚待开发和挖掘。另外，目前国内各大院校对建筑师建筑设计能力的培训与实际工程项目的操作之间具有相当的差异性，前者比较注重建筑师自身设计能力的培养，几乎很少涉及在设计项目中与业主和使用者的合作。而与业主和使用者之间的合作又往往是实际工程项目成功与否的关键。为了衔接这个“断层”，建筑策划应运而生。

二、建筑策划的概念

（一）建筑策划的定义

建筑策划是揭示业主、用户、建筑师和社会的相关价值体系，阐述重要的设计目标及与设计有关的各种现状信息的过程。

庄惟敏先生将建筑策划定义为，特指在建筑学领域内建筑师根据总体规划目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，通过运用计算机等近代科技手段对研究目标进行客观分析，最终运用计算机等近代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作。简言之，建筑策划就是将建筑学的理论研究与近现代科技相结合，为详细规划立项之后的建筑设计提供科学而符合逻辑的设计依据。

简单地说，就是在总体规划目标确定后，根据定量得出的设计依据。概括起来，庄惟敏先生重点强调的是模拟设计任务书的重要性，以及量化分析的科学性。如图1所示，他提出建筑策划方法就是对事实学、技术学和规范学的统而合一，即从事实学的实态入手，以规范学的既有经验、资料为参考依据，运用现代技术手段，通过建筑师进行综合分析论证，最终实现建筑策划的目标——设计任务书。建筑策划是建筑设计过程的第一阶段，这种建筑设计过程应该确定业主、用户、建筑师和社会的相关价值体系，应该阐明重要的设计目标，应该揭示有关设计的各种现状信息，所有的设备也应该被阐明。

然后建筑策划编织成一份文件，其中体现出所确定的价值、目标、事实和需求。建筑策划的成果以设计任务书的方式表现出来，设计师按照设计任务书的要求进行设计。

策划时设计的定义阶段——是发现设计存在问题的实质阶段，而不是确定设

计方案的实质阶段。策划是全部建筑活动的基本组成部分。建筑过程大致分为四个阶段：策划阶段、设计阶段、建造阶段和投付使用阶段。在每两个阶段之间都留出适当的时间段，来对上一个阶段的效果进行评估。

（二）建筑策划在工程项目管理中所处阶段

建筑策划是建筑价值管理的重要组成部分，它揭示业主的价值并将其转译为建筑设计条件，它是保证实现业主价值的手段。建筑价值管理包含建筑策划。对整个工程项目进行价值管理，可以把工程项目管理看成是价值的形成、传递和增值的管理过程。工程价值的实现是通过工程价值链来实现的。所谓价值链，就是指企业各种活动的组合。而工程价值链就是指在工程实施过程中，为了使工程的价值得以实现而所作的各种活动。它贯穿于工程整个实施过程中的每个阶段、每种活动内。建筑项目的价值链为业主价值——设计价值——施工价值——使用价值。把业主价值传递到设计价值的过程称为建筑策划。

（三）建筑策划的作用

建筑策划中使用的方法包括行为科学、调研、相邻性分析、空间分布和动线分析（动线分析包括人群的分类、流量与路径组织等）、价值工程等。建筑策划中的实施的价值工程，处于项目实施和运营的全寿命过程中项目构思阶段。研究和试验表明，尽管在项目实施和运营的全寿命过程中都可以进行价值工程，但就其效益和效果来说，价值工程研究还是越早越好。

越在项目的早期采取措施，项目节约成本的可能性越大；随着时间的推移，实施设计变更所花费的成本将越来越大。根据这个结论，如果在方案设计阶段就进行价值工程研究活动，其节约成本的可能性会大大提高扩初设计、施工图设计以及施工设计。

影响建设项目投资的因素有很多，从参与项目实施和运营的有关各方来说，不同单位和人员的影响程度是不同的。影响程度最大的是业主方的要求、标准、设计准则以及设计和咨询工程师的经验、能力等。而这些影响也主要体现在项目的前期和设计阶段，随时间的推移，各方面的影响程度都会大大降低。建筑策划对工程项目的成本影响很大，进行建筑策划对整个工程项目的效果影响巨大。

三、建筑策划的存在状态

建筑策划应作为不同于设计方的第三方存在，其与业主之间的关系为雇佣与被雇佣的关系，实现业主价值最大化是其工作目标。满足业主要求用专业语言帮业主表达出工程项目的想法，用符合业主要求的详尽的设计任务书传达给设计方。

建筑策划不能由设计方进行，业主有可能不专业，无法表达自己的想法，业主与设计方信息不对称。而业主的要求越多越具体，进行设计的障碍就越大。设计方肯定不会主动争取自己设计障碍，因此设计方不能完全站在业主的角度考虑问题。因此在业主不专业的情况下，就会产生业主与设计方信息不对称，设计方不会以实现业主价值最大化为目标。

参考文献

[1]陈义彦,也谈建筑策划与建筑设计[J],四川建筑,2007(7)

[2][美]罗伯特·G·赫仕伯格.建筑策划与前期管理[M].汪芳,李天骄,译.中国建筑工业出版社,2005.