第一篇：投资性房地产记账模式及其财务报表的影响
投资性房地产科目记账模式及其对财务报表的影响
在授信审查审批工作中，分析企业财务报表时，会经常看到投资性房地产科目。2007年，新会计准则开始使用投资性房地产这个科目。2003年后，房地产行业成为中国经济的支柱行业，房地产投资迅猛增长。鉴于此，为了在会计上明确分开房地产的使用属性和投资属性，引入了投资性房地产科目。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。但有些企业利用投资性房地产价值记帐的灵活性，操纵财务报表，虚增资产和利润，影响财务报表使用者了解真实的企业经营活动。本文从投资性房地产科目的基本概念及记帐模式入手，剖析其对财务报表的影响，以期可以更准确地分析企业真实经营情况。
一、投资性房地产的范围
投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物；不包括：自用房地产、作为存货核算的房地产（一般为房地产开发企业的土地和待售房屋）。
二、投资性房地产的记账模式
1、成本模式计量（历史成本）。成本模式计量是指以企业购买房产时的总支出或自建房地产的总成本来计量，与固定资产记帐模式几乎没有区别。后续按期（月）计提折旧或摊销，折旧（摊销）计入“其他业务成本”，取得的租金收入计入“其他业务收入”。投资性房地产存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目，如果已计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
2、公允价值模式计量。企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的（一般以评估公司房地产价值评估报告为依据），可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。按照会计准则，企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式计量，对另一部分投资性房地采用公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产采用公允价值模式进行计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量（一般以年为单位进行重新评估）。资产负债表日（一般为12月31日），投资性房地产公允价值高于其账面余额的差额记入“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额，“公允价值变动损益”为负值。
计账模式不影响投资性房地产租金收入的确认和计量，租金收入均计入“其他业务收入”。但公允价值模式下，不计提折旧或摊销，所以在投资性房地产处置以前年度不产生“其他业务成本”，只有在处置投资性房地产当年，以投资性房地产初始计量的成本金额，记入“其他业务成本”。
三、投资性房地产对资产负债表的影响
投资性房地产以成本模式计量情况下，相似与固定资产的计量，对资产负债表不产生影响；但以公允价值模式计量情况下，特别是房地产价格变化较大的环境下，影响会非常明显。企业通过不合理的评估价格提高投资性房地产价值，从而提高企业资产规模、减少资产负债率，公允价值变动来虚增利润，以达到融资及股价变动等目的。
投资性房地产价值变化对负债的影响主要反映在“递延所得税”科目中。投资性房地产公允价值高于账面余额的部分计入“公允价值变动损益”，提高了企业营业利润，但这部分收益并没有产生实际现金流入，所以税法规定这部分收益暂时不交企业所得税，在未来处置投资性房地产，真正实现收益时缴纳所得税，故反映在“递延所得税负债”科目中。
四、投资性房地产对利润表的影响
投资性房地产以公允价值模式计量情况下，除了租金收入外还有公允价值变动损益，这对利润表的影响较大。公允价值不合理或偏高的情况下，企业利润虚增，导致营业利润率和净利润率虚高，这是企业调整利润的一种手段。另外，以公允价值计量模式下，投资性房地产不计提折旧（摊销），只有租金收入，当期没有对应的成本支出，这也是导致当期会计利润偏高的一种因素。
上市公司一旦采用公允价值模式计量其早些年购入的投资性房地产，必将大大提高其当期利润，特别是ST类企业，为了达到防止被摘牌的目的，采用公允价值计量早期购入的投资性房地产，巨额利润将浮现在账面上。
五、分析存在投资性房地产科目的财务报表时应注意的事项
在授信审查审批工作中，看到企业财务报表存在投资性房地产科目有余额时，首先，要看投资性房地产资产的来源，从固定资产转变过来还是存货资产转换过来（一般为房地产企业），总资产的占比是否过多，过多会影响企业资产流动性，毕竟投资性房地产是一种闲置资产。其次，要看投资性房地产计量模式，如果是以公允价值模式计量，应特别注意公允价值的合理性，判断是否存在虚增资产和利润的现象。如果存在这些问题，扣除虚增部分后再计算企业资产负债率、净利润率等指标后判断企业实际经营能力和竞争力，这样才能够做出一个比较合理的审批决策。
2015年3月1日
第二篇：投资性房地产成本模式转换成公允模式例题
甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，（平均年限法，预计使用50年，已使用1.5年，净残值0，与税法相同）……账面价值为87 300 000元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元.假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。(不考虑所得税影响)甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——××写字楼（成本）95 000 000
投资性房地产累计折旧（摊销）2 700 000
贷：投资性房地产——××写字楼90 000 000
利润分配——未分配利润6 930 000
盈余公积770 000
(考虑所得税影响)甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——××写字楼（成本）95 000 000
投资性房地产累计折旧（摊销）2 700 000
贷：投资性房地产——××写字楼90 000 000
利润分配——未分配利润4643100
盈余公积515900
递延所得税负债2541000
第三篇：投资性房地产账务处理
一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。
采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。
二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入其他综合收益的金额，借记“资本公积——其他综合收益”科目，贷记“其他业务收入”科目。
五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
六、本科目期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。
第四篇：投资性房地产要点总结
投资性房地产要点总结
一、概念
1.属于：A、已出租的土地使用权B、已出租的建筑物C、持有并准备增值后转让的土地使用权
2.不属于：A、自用的房地产B、作为存货的房地产
二、确认1.首先符合投资性房地产概念2.同时满足两条件
三、初始计量（按成本）
1.外购：买价+税费+直接相关费用2.自建：达到预定可使用状态前发生的必要支出
四、后续计量（两种模式）
按规定有两种：成本模式和公允价值模式，一般应采用成本模式，满足特定条件可用公允。同一企业对所有投资性房地产只能采用一种模式，不能同时这个用成本那个用公允。
五、后续计量模式的变更
1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
2、满足前提条件，成本模式可转公允模式。
3、已采用公允价值模式进行后续计量，不可以再转为成本模式。
即成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。
六、转换
（1）成本模式下的两种情况比较简单，对应结转，不产生损益，没有差额，只换一下分录名字就可以了。（2）公允模式下的两种情况比较麻烦，因为会有差额，而差额的处理不同，很容易混淆。
注意：非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值大于其账面价值的差额记入资本公积；公允价值小于其账面价值的差额记入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值不论大于还是小于其账面价值，其差额均记入公允价值变动损益。
七、处置即在出售、转让、报废、毁损时要终止确认。
1.不管什么模式，该业务都通过其他业务收支核算。2。转换过程的差额要转入其他业务收入。
第五篇：投资性房地产的会计处理
投资性房地产的账务处理
一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。
采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。
二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
六、本科目期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。
(一)采用成本模式计量
1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
借：投资性房地产
贷：银行存款
在建工程等
2.将非投资性房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产
贷：开发产品等
3.计提折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧(摊销)
4.取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
5.处置投资性房地产
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
(二)采用公允价值模式计量
1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
借：投资性房地产——成本
贷：银行存款
在建工程等
2.将非投资性房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产——成本等(公允价值)
公允价值变动损益(借方差额)
贷：开发产品等
资本公积——其他资本公积(贷方差额)
3.资产负债表日公允价值变动
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
或相反分录
4.取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
5.处置投资性房地产
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或相反分录
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