拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

第一篇：拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式

计量的投资性房地产

关于评估说明使用范围的声明

企业关于进行资产评估有关事项的说明 资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

二、资产核实情况总体说明

三、评估技术说明

四、评估结论及其分析

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 声明 注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

摘 要

一、本次评估对应的经济行为

本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。

四、价值类型

根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。

五、评估基准日 2013 年XX 月 XX 日。

六、评估方法

本次评估采用市场法。

七、评估结论及其使用有效期 1．评估结论

在评估基准日 2012 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXXXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXXX万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。评估结果详见下表：

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

资产评估结果汇总表

评估基准日：2013 年XX 月 XX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目

A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 XXXXXXX

本评估结论仅对XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性 房地产这一特定评估目的有效。2．报告使用有效期

本评估报告评估结果于 2013 年 XX 月XX 日至 2014 年XX 月 XX 日之间使 用有效。

八、对评估结论产生影响的特别事项

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限公司所有，因此，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。

3．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

XXXX股份有限公司：

证券资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如 下：

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况(一)委托方、产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXXX 注册资本：XXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXXX(二)其他评估报告使用者概况

除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

三、评估对象和范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

四、价值类型及其定义

评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

六、评估依据

(一)经济行为依据

XXXX股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。(二)法律法规依据

1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；

2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)； 3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；

4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意 见》(国办发〔2001〕102号)；

5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)； 6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；

7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权 〔2006〕274号)；

8．《中华人民共和国土地管理法》； 9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。(三)评估准则依据

1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财 企〔2004〕20号)；

2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)； 3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189 号)；

4．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)； 5．《以财务报告为目的的评估指南》；

6． 中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》 中评协〔2011〕 230号）。(四)权属证明 XX市房地产权证。(五)其他参考依据

评估人员收集的上海市房地产交易资料。

七、评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXXXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故

本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为： P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

八、评估程序实施过程和情况

(一)接受委托

经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估 工作计划，组织评估工作团队。(二)资产核实

指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。(三)评定估算

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。(四)出具报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

九、评估假设

本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：(一)基本假设

公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。(二)具体假设

1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

十、评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为 XXX%。评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012 年 12 月 31 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产XXXXX

十一、评估报告使用限制说明

1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 2012 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。

十二、特殊事项说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期 附 件

一、与评估目的相应的经济行为文件；

二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；

三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；

四、委托方及产权持有者承诺函；

五、签字注册评估师的承诺函；

六、评估机构资格证书复印件；

七、评估机构法人营业执照副本复印件；

八、签字注册评估师资格证书复印件；

九、评估业务约定书复印件；

十、授权书。

证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 评估基准日：2012年12月31日 表1 共2页第1页

被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 2 非流动资产 其中：可供出售金融资产 #REF!#REF!#REF!#REF!4 持有至到期投资 #REF!#REF!#REF!#REF!5 长期应收款 #REF!#REF!#REF!#REF!6 长期股权投资 #REF!#REF!#REF!#REF!7 投资性房地产 XXXXXX 8 固定资产 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 长期待摊费用 18 递延所得税资产 19 其他非流动资产 20 资产总计 期：2013年流动负债 22 非流动负债 23 负债总计 净资产（所有者权益）

投资性房地产—房屋(公允价值计量模式)评估明细表 评估基准日：2012年12月31日 表2 共2页第2页

被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币元 来 建成 计量 建筑面积 成本单价 评估单价

序号 权证编号 房屋名称 结构 原始入账价值 账面价值 评估价值 增减值 增值率 备注 源 年月 单位(m2)(元/m2）(元/m2)XXXXXX

评估说明

证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明

关于评估说明使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXX 注册资本：XXXXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXX

二、关于经济行为的说明

本次评估对于的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计 量投资性房地产。

三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXX土地使用权取得方式为出让。2013 年 XXX 月 XXX日的账面价值为XXXX元。

四、关于评估基准日的说明

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

I

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，其权属归XXXX股份有限公司所有。

六、资料清单

1．资产评估申报表；

2．委托方及产权持有者营业执照复印件； 3．房地产权证。

法定代表人：

委托方及产权持有者盖章：

年 月 日

资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

(一)评估对象与评估范围内容

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXX(二)实物资产的分布情况及特点

(1)委估资产位于XXXX，该房屋产权来源为2009年购买。经现场勘察，该房屋较新，使用及维护状况非常好。

(2)委估房地产权证编号为XXXX号，证载房屋所有权人为XXXX股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用 途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。(3)委估房产2013年XX月XX日账面价值为XXXX元。

(4)截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚 待出租，已出租楼层建筑面积为XXXX平方米。具体情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期

二、资产核实情况总体说明

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，评估人员对评估范围内资产进行了实地查勘。核实过程具体如下：辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有者提供的各项评估资料。

依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。(二)资产核实方法

根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。(三)核实结论

委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。

三、评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公、商铺和车位用房，截止评 估基准日 2013 年 XX 月XX 日账面价值为 XX 元。

(二)基本概况

委估资产位于XXXXX；地下 2-3 层的停车位 148 个（其中地下三层车位 203 为民防工程）。委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，一楼大堂和-1 层局部为大理石地面，-1 层健身房等为复合地板和地毯，1-6 层地面铺设地毯、办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC 吊顶，部分铝合金门窗，其余为木门。配套设施：给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，一部消防梯等。(三)核实的方法和结果 1．核实方法

(1)评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；

(2)核查房屋权属证及土地使用证；(3)核实建筑物竣工时间；

(4)调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；

(5)在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对委估资产走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录表。2．核实结果

(1)经核实，委估资产权属完善。(2)截止评估基准日，委估资产 B1-5 层全部出租，地下车位已出租，6 层尚待出租，已出租楼层建筑面积为 12,115平方米。明细如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期

(3)委估资产账面原值为 2009 年企业购置房产时的价值，以及购置后的房屋装修费用。(四)评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数 A 用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数 B 用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数 C 用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环 境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数 D 用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。(五)评估案例

案例 XXXX 5 号楼 评估明细表序号 1 1．选取比较实例

委估对象位于XXXX。评估时，假设该建筑物为整体出售，选择与委估资产相类似的小区物业 A、B 两宗 交易实例作为比较实例。评估对象和比较实例基本情况如下：(1)评估对象

评估对象位于XXX。房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让。房屋总面积XXX。委估建筑物位于黄浦江西岸，拥有 880 米长的黄金沿江岸线，毗邻两条上海地铁线并与东方明珠电视塔隔江相望。委估建筑物由国际客运码头、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施组成，是一个集邮轮码头和商业办公为一体的综合商务开发项目。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积 15 万平方米，总建筑面积将达 40 万平方米左右，其中，地下建筑面积 24.5 万平方米，地上建筑面积 16.5 万平方米（容积率近1:1.1），共有 13 个单体建筑。委估建筑物的办公楼项目临江景观好、建筑规模小，成为整个航运服务聚集区的“门面”，被誉为北外滩的标志性建筑。委估建筑物毗邻北外滩滨江绿地，滨江绿地北靠东大名路，东临高阳路，西至溧阳路，南沿黄浦江边，与上海港国际客运中心码头相邻。绿地面积 6.4万平方米，茂密的大乔木、各类花灌木、地被植物等构成了绿色生态区，极大改善委估建筑物的办公环境。委估建筑物所在小区的地下有即将开通的 12 线地铁，该小区的中心区域有近万平米的音乐广场及音乐之门。整个小区的地下贯通，并通往上海港国际客运中心码头。(2)比较实例

①比较实例 A 和 B 分别为上海国际航运服务中心项目的 3 号楼和 6 号楼，均竣工于 2012 年 12 月，钢筋混凝土结构。3 号楼地上共 6 层，地下 1 层，总建筑面积 7,098.16平方米（其中地上 6,354.84平方米，地下 743.32平方米），6 号楼地上 13 层，地下 1 层，总建筑面积 19,778.93平方米（其中地上 18,162.37平方米，地下 1,616.56平方米）。

上海国际航运服务中心项目，位于上海市虹口区北外滩地区公平路 18 号，距上海港国际客运中心东 1.6 公里。该楼盘所在物业西起公平路、东至瑞丰大厦及秦皇岛码头、北靠临江小区至杨树浦路、南临黄浦江。2011 年至 2012 年 销售的写字楼位于西块，总用地面积 41,345平方米，总建筑面积 206,857平方米，整个项目由高度 21.5 米到 100 米不等的 5 幢商务办公楼组成。该楼盘功能定位包括办公、商业、会议、公寓式酒店，以及游艇港池在内的相关设施，作为上海国际航运中心建设的重要组成部分，体现了航运服务业的核心功能和规模效应，将起到跨国航运企业集聚的作用。设立上海国际航运服务中心项目是为了体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的目的。上海国际航运服务中心项目与委估建筑物上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。

②比较实例C为上海中信广场的第五整层，中信广场位于上海虹口区（虹口区四川北路 859 号，四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以东、海宁路以南），是北外滩及四川北路核心区域的一座国际 5A标准甲级写字楼。整个项目由街区型商业设施与一栋超高层办公楼组成。项目落成后将成为未来浦西地标建筑之一。

中信广场竣工于 2010 年，建筑结构为框架结构。建筑面积 147,065平方米，建筑占地面积 10,121平方米，地上建筑面积 109,828平方米，地下建筑面积 37,236平方米，总建筑层数为地上 47 层，地下 3 层，标准层建筑面积2500平方米，电梯数量：三菱客梯 18 部，货梯 4 部，地下车位 387 个，标准 层净高 3.1 米。具体情况见下表：

评估对象—上海上海国际航运服 上海国际航运服比较内容 港国际客运中心 5 中信广场务中心 6 号楼 务中心 3 号楼号楼

建筑用途 商业配套楼 相同 相同 相同 所处地区 北外滩 相同 相同 相同

交易时期 2012.12.31 2012.12 2012.12 2012.12 交易情况 市场价 中介叫价 中介叫价 中介叫价 建 成 年 代

(年)2009 2012 2012 2010 土地使用权出让 相同 相同 相同 性质繁华程度 较好 相近相近相近距海天路商0.5 公里 相近相近相近业区交通便捷程

有 3 条以上公交线路 相同 相同 相同度

评估对象—上海

上海国际航运服 上海国际航运服 比较内容 港国际客运中心 5 中信广场 务中心 6 号楼 务中心 3 号楼 号楼

空气、噪音、绿化周 环境质量 一般 一般 一般 围景观较好 建 筑 面 积

15,258.86 19,778.93 7,098.16 2,340.09(m2)建筑结构 钢混 相同 相同 相同 户型 整栋 相同 相同 相同

楼层 地下 1 层地上 7 层 地下 1 层地上 13 层 地下 1 层地上 6 层 第 5 整层，共 50 层 朝向 整栋 相同 相同 相同

配置 水、电、通讯等 相同 相同 相同 装修情况 高档 普通 普通 普通 景观情况 江景 相近相近相近交易单价(元

115,000/92,000 138,000/116,000 68,000 /m2)

2．交易情况修正

交易情况修正系数=正常交易的交易情况指数/比较实例的交易情况指数 设定正常交易的交易情况指数为 100，因比较实例 A、B、C 为中介叫价，经市场调查，参考实例上海国际航运服务中心项目的 5 号楼（建筑面积 12,157.99平方米）和 8 号楼（建筑面积 35,302.31平方米），在 2011 年 12 月 和 2012 年 3 月整体出售的价格，销售单价分别为 6.5 万元和 6.6 万元，当时 5 号楼和 8 号楼网上中介叫价为 8—10 万元/平方米。经计算，实际成交价与中 介叫价下限的比分别为 81.25%和 82.5%。故在评估时参考上述比率，并结合 实例 A、B 中介叫价的浮动比例，进行交易情况修正，综合考虑后，交易情况修正系数分别为 100/125、100/125，即中介叫价的 8 折。本次评估 A 和 B 采用中介叫价的下线作为交易单价，即实例 A：92,000 元，实例 B：116,000 元。实例 C 由于中介叫价不打折，因此实例 C 交易单价采用 68,000 元。

3．进行交易日期修正

交易日期修正系数=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数评估基准日与比较实例的时点相同。因此，无需进行交易日期修正。4．进行区域因素修正

区域因素修正系数 = 评估对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数因比较实例与评估对象不在同一小区内，故需要进行区域因素修正。以评估对象的区域因素，如距商服中心距离、交通便捷度、区域基础设施状况、区域公用服务设施、环境质量、黄浦江景观状况等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见区域因素比较修 正系数表。

5．进行个别因素修正

以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、楼层、朝向、临街状况、装修标准、设备配置、新旧程度、整栋楼盘和商业修正等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见因素比较 修正系数表。

6．计算评估对象的评估值 因素比较修正系数表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易情况修正 100/125 100/125 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正

1．距商服中心距离 100/100 100/100 100/100 2．交通便捷度 100/100 100/100 100/100 3．区域基础设施状况 100/100 100/100 100/100 4．区域公用服务设施 100/100 100/100 100/100 5．环境质量 100/99 100/99 100/97 6．景观状况 100/100 100/100 100/99 个别因素修正

1．户型 100/100 100/100 100/100 2．面积 100/100 100/115 100/120 3．楼层 100/97 100/100 100/102 4．朝向 100/100 100/100 100/100 5．临街 100/100 100/100 100/100 6．装修标准 100/93 100/93 100/93 7．设备配置 100/100 100/100 100/100 8．新旧程度 100/103 100/103 100/101 9．整栋楼情况 100/100 100/100 100/80 10．商业面积修正 100/99 100/99 100/98

因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 2 交易单价(元/m)92,000 116,000 68,000 交易情况修正 0.8000 0.8000 1.0000

因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素修正

1．距商服中心距离 1.0000 1.0000 1.0000 2．交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000 3．区域基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000 4．区域公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000 5．环境质量 1.0101 1.0101 1.0309 6．景观状况 1.0000 1.0000 1.0101 个别因素修正 1．户型 1.0000 1.0000 1.0000 2．面积 1.0000 0.8696 0.8333 3．楼层 1.0309 1.0000 0.9804 4．朝向 1.0000 1.0000 1.0000 5．临街 1.0000 1.0000 1.0000 6．装修标准 1.0753 1.0753 1.0753 7．设备配置 1.0000 1.0000 1.0000 8．新旧程度 0.9709 0.9709 0.9901 9．整栋楼情况 1.0000 1.0000 1.2500 10．商业面积修正 1.0101 1.0101 1.0204 综合修正系数 0.8785 0.7410 1.1552 比准单价(元/m2)80,822 85,956 78,554

7．确定评估值 市场单价＝XXXXX 取整

评估值＝市场单价×面积＝XXX＝XXXXX(元)取整

四、评估结论及分析

(一)评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值 XXX万元，增值率为XXX%。评估结果详见下表： 资产评估结果汇总表

评估基准日：2013年 XX月 XXX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因

投资性房地产评估增值XXX 万元，增值率为XXX%。增值的原因是委估资产在评估基准日的市场价值较 2009 年购置时的房产价值有较大的涨幅。

第二篇：公允价值计量和资产评估探析

公允价值计量和资产评估探析

【摘要】会计中的公允价值只是资产评估中公允价值的一个典型，即正常市场条件下的公允价值的实现值，会计中的公允价值和评估中的市场价值有着质的相似性。评估师运用专业判断得出的市场价值结论可以适应会计工作的需求，评估师可以利用其在市场价值发现方面的优势全面介入公允价值计量模式中公允价值的估算。在市场不稳定时期，利用评估师的职业判断和专业技术，从较长的时期或周期来把握资产及负债的公允价值，可以降低当前市场价格中的情绪化倾向和从众倾向对公允价值的扭曲程度，避免或减缓盯市方式计量公允价值的顺周期效应。为了更好的发挥以财务报告为目的资产评估的作用，我们应该采取完善市场条件、建立服务于评估的信息服务系统、完善相关会计准则、评估准则等相应对策。

【关键词】公允价值

资产评估

市场价值

会计计量

长期以来，历史成本一直在会计计量实务中占据主导地位，原因在于历史成本具有可验证性，相对更可靠。但是历史成本缺乏相关性，账面历史成本会随着时间和市场条件的改变而改变。随着经济的虚拟化和不确定性因素的增加，以历史成本为计量基础的会计信息的相关性越来越受到信息使用者的质疑，出现了资产减值会计、通货膨胀会计和当前最为流行的公允价值会计。但许多投资者认为，历史成本计量模式下的财务报告不仅未能为金融监管部门和投资者发出预警信号，甚至误导了投资者对这些金融机构的判断。

一、会计中的公允价值

公允价值计量与历史成本计量不同的是，公允价值计量具有较强的相关性。引入公允价值计量模式，可以使财务报告包涵企业未来发展的信息，增进财务报告关于企业财务业绩信息的完整性和有用性。通过公允价值信息，可以了解企业当前所持有的资产负债的真实价值，从而对企业做出正确评价，使投资者把握投资的机会并规避风险，使管理者提高其管理业绩。对金融工具来说，公允价值是最相关的计量属性，而对衍生金融工具来说，公允价值是唯一相关的计量属性。

次贷危机爆发以来，广大的投资者、会计界和会计信息监管部门对公允价值会计，特别是公允价值计量中的盯市方式引发的顺周期效应给予了大量的批判和关注，在一定程度上动摇了公允价值会计的基础、信心和稳定性。

（一）公允价值计量的优缺点

公允价值计量的优势是十分明显的，公允价值能够反映物价、汇率变动及科技进步引起 的贬值等因素对资产负债价值的影响，从而能够动态地反映企业真实的财务状况和经营成果。首先，公允价值计量提高了会计信息的相关性，满足了风险管理的需要。其次，公允价值计量适应了金融创新的需要，使会计信息使用者达到防范、规避与化解金融风险的目的。再次，公允价值计量更能反映收益和资产的定义。

公允价值计量的主要缺点包括：会计计量中的可操作性和最终会计信息的可靠性；从会计信息的可靠性来说，与历史成本计量相比，计量所依据的凭据不足，采用公允价值计量的可供选择的形式较多，其确认要受市场环境与交易所面临的不同情况所制约，存在许多不确定因素，容易受到人为因素的影响；公允价值随市场波动而变动，在经济周期的不同阶段会引起银行净资产的大幅波动；公允价值会计只是提供企业各项资产要素的而不是企业整体资产公允价值信息，企业的整体资产价值不仅仅是单个资产价值的累加，而决定于未来持续流入的现金流及盈利能力，这意味着公允价值会计反映的企业整体资产价值是相对的。

（二）公允价值的获取对方式

国际上对于公允价值的确定基础一般分为三个层次：换入或换出资产或负债存在活跃市场的，如公开交易的股票和债券等，其公允价值应当根据在相同资产或负债的挂牌价格确定；换入或换出资产或负债本身不存在活跃市场、但类似资产存在活跃市场的，其公允价值则根据在活跃市场中类似资产或负债的挂牌价格调整后确定，如同行业类似规模企业的股票或债券的价格；换入或换出资产或负债不存在同类或类似资产的可比市场交易的，应当采用估值技术确定其公允价值。会计准则在公允价值计量方式顺序安排上将估值技术放到了最后一个级次，主要是基于估值技术是由人来运用和操作的，存在人为主观因素。而在市场不稳定时期，现行市价可能已经部分甚至全部扭曲，充分利用估值技术以及专业人士的理性判断，可以起到平稳市场波动的幅度，缓和甚至避免公允价值盯市计量方式推波助澜的作用。

二、以报告为目的资产评估

以报告为目的的评估是指基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。资产评估是将市场条件及影响资产价值的各种因素等综合考虑而进行的价值判断，其本质是模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告的行为，而以财务报告为目的的资产评估的目的就在于公允价值的确定。

三、提高以财务报告目的的资产评估质量的对策思考

为了更好的发挥以财务报告为目的资产评估的作用，以推动公允价值会计实践的深入，提高会计信息的决策有用性，针对评估行业目前所面对的现实问题，提出如下对策：

（一）完善公允价值应用的市场条件，建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统

公允价值得以运用的前提条件就是存在活跃的市场，市场价格是最为客观可靠程度最高的，也是最简便的公允价值的来源。所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、充分竞争的市场，特别是生产资料市场和二手交易市场，建立完善的市场体系，打破行业垄断，引入充分的竞争机制。

（二）加强公允价值计量规则和评估技术规范的制定

资产的公允价值计量本质上是一种会计估计，人们对公允价值计量可靠性的质疑主要是计量过程中需要大量的主观判断和计量结果的可验证性。为了增加公允价值计量的可比性和可靠性，我们应该借鉴英国、德国等国外的做法，结合我国的国情，制定详细的资产公允价值计量准则，完善运用公允价值计量的细节，规定固定的程序和判定尺度，尽量减少人为判断的因素。比如应当在有关准则中明确：何时采用公允价值，何时采用历史成本；在采用公允价值时，是选用市价法还是成本法或现值法；如何确定计量所需的输入信息；规定采用公允价值后因账面价值调整而形成的差额如何处理等等。

（三）研究资产公允价值计量模型并推广

评估技术是估计公允价值的重要方法，应该从改善公允价值计量的具体实务操作性和准确性两方面来提高评估技术。目前中国资本市场发展尚不成熟，估值模型的建设正处于探索阶段，相应的风险管理和内部评级水平仍有待提高。因此，国内学者应进一步加强对公允价值的估值模型和相关参数假设，公允价值审计及规范评估市场等方面的研究，就目前广泛应用的估值模型重新做深入剖析，改进其对经济预测参数的估计技术，研究能够综合考虑影响评估对象的多种因素，克服主观预测的弊端的模型，减少主观夸大经济波动的倾向，区别各种市场条件，拟订更细化更严密的应用条件、应用方式，制定详细的操作指南。对于已经研究成熟并被现实验证的模型，会计准则制定机构应该进行推广，以会计准则指南等形式发布。

（四）加强以财务报告为目的的资产评估与会计、审计的衔接

目前会计和审计工作需要更多的评估专业的支持，对评估的需求越来越大。评估行业应当紧密结合资产评估和会计、审计的准则与实务，从注册资产评估师执业要求的角度，有针对的架设起一座连接资产评估与会计和审计的桥梁，在理论上促进相互融合、协同发展，在实务中相互协调。

公允价值计量模式引入会计准则后，产生了以财务报告为目的的评估业务，它与传统资产评估业务相比在业务要素的确定，相关参数的运用等方面都有较大差别。由于中国公允价

值会计发展尚不成熟，在市场动荡情况下如何准确反映资产内在价值的难题尚未得到根本解决。为了公允价值更合理的运用，为会计信息使用者提供既相关又可靠的信息，评估行业需要借鉴国际评估界和会计界的合作经验，从理论上、实务上做好充分准备，加强与我国会计界的协调，为深化会计体制改革服务。

参考文献

1．韦恩．R．兰兹曼著，刘强安译，公允价值会计信息相关且可靠吗？来自资本市场研究的证据，当代会计评论，2008，12

2．姜楠，公允价值计量与资产评估——基于公允价值会计的顺周期效应的思考，中国资产评估，2010 3．葛夏晴，IASB公允价值计量项目的进展及对我国的启示，经济论坛，2010，06 4．曲晓辉、肖弘，公允价值反思与财务报表列报改进展望——中国会计学会会计基础理论专业委员会2010年专题学术研讨会暨第九届会计与财务问题研讨会观点综述

5． 卢兴杰，国际财务报告准则变革及中国对策———2010年中国会计学会资深会员论坛综述，会计研究，2010，04 6． 黄世忠，公允价值会计:面向21 世纪的计量模式，会计研究，1997，12

第三篇：投资性房地产成本模式转换成公允模式例题

甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，（平均年限法，预计使用50年，已使用1.5年，净残值0，与税法相同）……账面价值为87 300 000元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元.假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。(不考虑所得税影响)甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——××写字楼（成本）95 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销）2 700 000

贷：投资性房地产——××写字楼90 000 000

利润分配——未分配利润6 930 000

盈余公积770 000

(考虑所得税影响)甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——××写字楼（成本）95 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销）2 700 000

贷：投资性房地产——××写字楼90 000 000

利润分配——未分配利润4643100

盈余公积515900

递延所得税负债2541000

第四篇：公允价值计量模式下的一般会计分录

公允价值计量模式下的一般会计分录

1.如果换出的是无形资产

借：换入的非货币性资产［换出无形资产公允价值+支付的补价（或－收到的补价）（－换入存货或固定资产对应的进项税）］

银行存款（收到的补价）

累计摊销

无形资产减值准备

贷：无形资产（账面余额）

银行存款（支付的补价）

应交税费――应交营业税

营业外收入（换出无形资产的公允价值－换出无形资产的账面价值－相关税费）

2.如果换出的是固定资产

①借：固定资产清理（账面价值）

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产

②借：固定资产清理

贷：应交税费--应交营业税

③借：固定资产清理

贷：银行存款（清理费）

④借：换入的非货币性资产［换出固定资产公允价值+支付的补价（或－收到的补价）（－换入存货或固定资产对应的进项税）］

应交税费--应交增值税（进项税额）

银行存款（收到的补价）

贷：固定资产清理（换出固定资产的公允价值）

应交税费――应交增值税（销项税额）（特定固定资产处置时应匹配的销项税）

银行存款（支付的补价）

⑤借：固定资产清理

贷：营业外收入（换出固定资产的公允价值－换出固定资产的账面价值－相关税费）

3.如果换出的是存货

①借：换入的非货币性资产［换出存货的公允价值+增值税+支付的补价（或－收到的补价）－换入存货或固定资产对应的进项税］

银行存款（收到的补价）

贷：主营业务收入（或其他业务收入）

应交税费――应交增值税（销项税额）

银行存款（支付的补价）

②借：主营业务成本（或其他业务成本）

存货跌价准备

贷：库存商品

③借：营业税金及附加

贷：应交税费――应交消费税

第五篇：新会计准则下的公允价值计量模式研究综述

新会计准则体系中的公允价值计量模式研究综述

摘要：2006年2月，财政部发布新会计准则体系，在坚持历史成本基础上适度谨慎地引入了公允价值，公允价值再次进入到我国会计准则体系之中。随着这一会计制度的重大变革，学者们开始聚焦新会计准则体系中的公允价值，展开了对公允价值理论与应用的又一轮深入研究。本文综述了我国新会计准则颁布后，对有关公允价值的理论和应用研究。

关键词：公允价值 新会计准则 综述

这方面的研究主要针对两个方面：一是新会计准则引入公允价值的适当性以及利弊问题；二是公允价值在新会计准则中的应用存在的问题以及解决对策。

一、对新准则引入公允价值的评价

大部分研究认为新准则引入公允价值计量是合适的，符合国际趋势，这既标志着我国会计国际趋同迈出了实质性一步，也是我国市场经济日趋成熟的重要标志，对发挥会计准则在资产市场基础设施作用具有重要意义。如姚娟和潘洪鲁（2006）认为新企业会计准则体系中公允价值计量属性的采用，顺应了市场经济发展要求，使得我国会计准则与国际会计准则在一定程度上相一致，增加了国际间会计信息的可比性，但公允价值难达“公允”，并极有可能成为利润操纵的工具。刘泉军和张政伟（2006）从三个方面论证了我国适度引入公允价值的正确性：

1、对可取得公允价值的资产采用公允价值是国际会计准则、美国及多数市场经济国家会计准则的普遍做法；

2、在我国适宜于公允价值应用的土壤已初步形成；

3、公允价值在新准则中的应用较为谨慎，不会导致滥用。朱丹等（2010）认为我国在会计准则体系中全面谨慎地引入公允价值，既有理论支持，也能够体现会计信息的决策有用性的目标。

部分学者提出了其优势与劣势。针对公允价值计量的优势，杨春凤、伍丹、左伟江等课题组（2007）从以下三个方面进行了论述：

1、公允价值信息具有良好的可比性与预测性；

2、波动性不会误导报表使用者；

3、实证研究表明公允价值信息更具相关性。程海涛（2012）认为新准则引入公允价值有以下优势：

1、有利于有效地保全企业资本；

2、有利于更加合理地反映企业财务状况；

3、有利于更好地适应金融体系的创新；

4、有利于提高决策信息的实用性；

5、有利于促进会计收益的真实性和全面性。针对公允价值计量的劣势，程海涛（2012）认为有：

1、公允价值的信息成本高；

2、公允价值运用的主观性强；

3、公允价值的可靠性差。

二、公允价值在新会计准则中的应用

（一）应用现状及存在的问题

当前的研究指出公允价值的应用最核心的问题是公允价值计量方面的问题，也是公允价值计量中的一个瓶颈。谢诗芬（2004）在其专著《公允价值：国际会计前沿问题研究》中提出的以下观点，对于理解后金融危机时代新兴和转型经济国家在应用公允价值计量中所面临的机遇与挑战更显重要：公允价值是经济学中价值概念的会计表达，是对能反映会计要素本质特征的现值概念的体现；公允价值会计计量就是基于价值和现值的会计计量；现值在当今会计环境中越来越重要，不能离开现值的重要性来谈公允价值的产生，运用公允价值的根本目的是为了体现现值。但众所周知，“未来现金流量的现值”难以计量。无论是作为经济管理中的一个基础概念、一种最重要但最难计量的会计计量属性，抑或是作为一种常见的计价技术，现值的计量都是古今中外公认的难题，也是公允价值计量中的一个瓶颈。

除了计量问题外，公允价值的应用还受经济、法律、技术、道德、成本等各方面的影响。杨春凤、伍丹、左伟江等课题组（2007）认为我国大量运用公允价值的条件尚不成熟。辛向国（2007）认为由于我国经济环境的约束，金融工具市场化程度不高、交易行为不规范，加上会计人员的主观方面的因素，以及实际操作和成本方面的问题，使公允价值的准确获取成为新会计准则实施的重大挑战。唐敏、金娟、郝环妮（2008）认为我国市场经济不完善、会计从业人员素质不高、公允价值不易取得且容易成为利润操纵的工具。廖名杰（2007）提出了三个新会计准则运用公允价值计量基础存在的问题：

1、从会计准则建设本身来看,存在对公允价值的运用还不够充分、公允价值确定的指南还不够完善等问题；

2、从公允价值的确定来看,存在公允价值确定难度大、可操作性较差等问题；

3、从公允价值运用的效果来看,存在可能增加财务报表项目的波动性、加大企业信息成本等问题。陈威、曹伟（2011）认为公允价值的运用障碍主要有：

1、公允价值存在被企业利用操纵利润的风险；

2、公允价值的取得存在难度；

3、公允价值的顺周期效应；

4、审计监督无效管制。

（二）改进建议

对于公允价值应用的改进建议主要有两个方面：一是外部因素，如完善市场环境，加强监管，建立公允价值审计制度规范等；二是内部因素，如解决技术难题，加强会计人员培训等。许多学者从这两方面进行了阐述，本书综述如下：杨春凤、伍丹、左伟江等课题组（2007）从五个方面对推广公允价值计量属性应解决的难题提出了建议：

1、客观评价我国现实环境，逐步采用公允价值计量；

2、加强公允价值计量的理论研究，培养公允价值观念，尽快建立公允价值的准则体系；

3、加强教育，提高会计人员的职业判断能力和专业水平；

4、建立估计公允价值的政策和程序；

5、建立公允价值审计制度。邹春舫（2007）提出从四方面来完善公允价值计量的措施：

1、制定公允价值内部控制规范，完善公允价值的取得程序和审核程序，杜绝公允价值取得的随意性；

2、在没有市场交易价格时，通过评估方式是取得资产公允价值的有效途径，因此规范资产评估市场，明确评估责任是改进公允价值的重要环节；

3、对我国的会计进行培训，提高业务素质；

4、对采用公允价值计量的项目进行充分披露，增加资产负债表的附表，单独披露公允价值计量的项目，并且在会计报表附注中进行说明。廖名杰（2007）为全面实施新会计准则,确保公允价值的有效运用,在提高会计信息相关性的同时不失会计信息的可靠性,提出了四个解决措施：

1、创建公允价值运用的良好环境；

2、进一步完善会计准则体系,尽可能详尽地规定公允价值运用的细节问题；

3、进一步明确决策有用观的财务会计目标。财务会计目标定位不同,对会计信息质量特征及提供方式的要求就不同,进一步导致会计确认、计量和报告方法上的差异；

4、解决好可靠性与相关性的权衡问题。会计信息的可靠性和相关性与计量基础的选择密切相关。程海涛（2012）从五个方面对公允价值的运用提出了建议：

1、完善公允价值的市场环境；

2、提高公允价值会计计量的可操作性；

3、完善公允价值信息披露；

4、加强对公允价值计量的监督；

5、提高会计人员的综合素质。

三、结语

随着市场机制的健全和相关法律、法规的完善，公允价值的取得将变得容易，其可靠性也将会加强，我国对公允价值的应用也将会和国际会计准则趋同，未来由历史成本和公允价值混合计量模式将会向公允价值单一计量模式转化。公允价值计量在我国的运用目前仍处于初级阶段，但要看到公允价值计量研究在总体上呈现出越来越深入的趋势，新企业会计准则的颁布，更是促进了理论界对公允价值的研究。但是，仍有许多问题需重视：

1、如何统一理论界对公允价值计量属性的认识；

2、怎样结合我国实际引入公允价值计量；

3、采用何种切实可行的准确方法进行公允价值的确定；

4、怎样避免公允价值计量带来的负面效应；

5、如何计量使用公允价值的效益和成本；

6、如何详细而低成本地对公允价值进行披露。这些都是我们亟待解决的问题，并且要继续加强对国外公允价值计量的研究，借鉴先进经验与做法。我们有理由相信，随着市场经济的发展及公允价值应用的推广，理论界对公允价值的研究会不断深入，公允价值将成为公认计价基础，公允价值的合理运用将是必然结果。

文献综述参考文献

[1] 谢诗芬，戴子礼，廖雅琴.FASB和IASB有关《公允价值计量》会计准则研究的最新动态述评[J].当代财经.2010(5): 107-116.[2] 徐铁祥.对我国新企业会计准则中公允价值运用相关问题的思考[J].财经理论与实践.2007(3): 52-56.[3] 杨春凤，伍丹，左伟江.公允价值计量属性——对新会计准则的探讨[J].中国管理信息化(会计版).2007(4): 24-27.[4] 姚娟，潘洪鲁.公允价值——新企业会计准则中的一大亮点[J].会计之友.2006(8): 50-51.[5] 张惠.公允价值在我国会计准则不同阶段的应用思考[J].中国经贸导刊.2009(15): 53.[6] 辛向国.公允价值在我国新会计准则中的体现及挑战[J].财会研究.2007(4): 34-35.[7] 彭丹.公允价值在我国新会计准则中的应用[J].合作经济与科技.2007(19): 85-86.[8] 范新安.公允价值在我国新会计准则中的应用及影响分析[J].财会通讯.2009(3): 52-53.[9] 唐敏，金娟，郝环妮.公允价值在新会计准则中的影响分析[J].财会通讯(学术版).2007(4): 84-85.[10] 廖名杰.公允价值在新会计准则中的运用与改进思路[J].求索.2007(9): 42-44.[11] 于晓谦，李喜荣，李妍妍.公允价值在新会计准则中谨慎应用的几点思考[J].财务与会计.2007(3): 46-47.[12] 郑军玲.会计准则引入公允价值模式分析[J].财会通讯(学术版).2006(9): 73-75.[13] 高芳，苗研研.会计准则运用公允价值的经济后果研究——基于利益相关者的视角[J].会计之友.2012(3): 55-56.[14] 陈威，曹伟.基于新会计准则的公允价值计量属性研究[J].财会通讯.2011(27): 31-33.[15] 张丽琨.基于新会计准则下公允价值的运用与慎用[J].商业会计.2010(21): 69-71.[16] 王进，赵小宇，杨高武.论公允价值及其在我国会计准则中的应用[J].经济师.2002(12): 185-186.[17] 李江萍.论我国会计准则的近期目标与最终目标——兼论历史成本与公允价值[J].上海会计.2003(10): 12-14.[18] 杨新.略论我国公允价值会计准则应用现状及存在的问题[J].商业时代.2010(10): 63-64.[19] 张会莉.企业会计准则国际趋同中我国公允价值计量的优化策略[J].商业会计.2011(18): 35-37.[20] 邓立华.浅议公允价值在新会计准则中的应用[J].中国经贸导刊.2010(7): 61.[21] 王雷，朱学义，阚宏伟.谈公允价值在新企业会计准则中的应用[J].财会月刊.2006(19): 16-17.[22] 刘永泽，孙翯.我国上市公司公允价值信息的价值相关性——基于企业会计准则国际趋同背景的经验研究[J].会计研究.2011(2): 16-22.[23] 鞠亚辉.现行准则中公允价值计量与创造性会计[J].财会通讯.2010(22): 32-33.[24] 李世辉.新会计准则公允价值的应用、影响及挑战分析[J].事业财会.: 11-13.[25] 张燕，黄汝光，田甜.新会计准则下公允价值的应用及对策[J].中国经贸导刊.2012(11): 44-45.[26] 朱超.新会计准则下公允价值运用的条件及环境的分析与思考[J].特区经济.2007(4): 79-81.[27] 韩东平，沈雯雯，殷琦.新会计准则中公允价值应用研究[J].财会通讯.2009(21): 29-31.[28] 卢真.新会计准则中公允价值运用研究[J].企业经济.2009(11): 156-158.[29] 黎雪瑜.用好新企业会计准则中的公允价值计量[J].中国注册会计师.2009(9): 64-66.