新会计准则下投资性房地产核算模式的比较与选择

第一篇：新会计准则下投资性房地产核算模式的比较与选择

新会计准则下投资性房地产核算模式的比较与选择

2009-11-10 11:2 刘赪 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

【摘 要】新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式或公允价值模式进行计量。选择何种模式，如何选择模式，成为摆在不少企业面前的难题。本文介绍了投资性房地产的两种核算模式，重点比较两者在会计核算及对企业影响方面的异同，并提出企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项。

【关键词】投资性房地产； 成本模式； 公允价值模式

为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量并引入公允价值计量模式。房地产准则的出台，对于公允、客观地反映投资性房地产的价值具有积极的意义。但同时由于较之原先单一的成本模式计量有较大的变动，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响。

一、投资性房地产的含义

随着我国房地产行业的不断发展，企业持有房地产除了用于自身生产和存货对外销售，还出现了以赚取租金或资本保值增值为目的的房地产收益活动，甚至成为影响个别企业利润的主要经济业务。这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。但长期以来，在我国的会计实务中，并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产和无形资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式，在我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值存在较大的偏差，直接导致企业财产低估和投资者权益受损。

投资性房地产准则的出台填补了这一空白，明确了投资性房地产的概念及其范围。所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产的核算模式

针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质和真实价值的情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依据，并规定了以下两种模式可供选择：

（一）成本模式

该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作；另一方面，成本模式的初衷是：认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状，而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。

（二）公允价值模式

国际会计准则委员会对公允价值的定义是：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义与国际会计准则委员会对公允价值的定义大体一致，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。

三、两种核算模式的比较

（一）共同点

1.两种核算模式均应单独核算。

新准则颁布之前，会计实务往往把具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能真实反映投资性房地产的经济实质及其真实价值的情况，进而不能使投资者获得相关的财务信息，影响其投资决策。新准则借鉴了国际会计准则，规定投资性房地产应从固定资产和无形资产中独立出来，单独核算。无论是采用成本模式还是公允价值模式，对投资性房地产都必须独立核算，单独入账。

2.取得投资性房地产时，成本法与公允价值法的计量一致。

无论投资性房地产的后续计量采用成本模式或是公允价值模式，在投资性房地产初始入账时，一律按照取得时的成本进行初始计量。如果是外购房地产，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；如果是自行建造的房地产，则包括使该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

（二）不同点

1.两种核算模式对投资性房地产持有期间的计量不同。

成本模式沿用固定资产的计量模式，以历史成本记账，需考虑投资性房地产账面价值和使用年限按期计提折旧或进行摊销。期末需进行资产减值准备测试，如果发生减值，则计提减值准备。

采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的变动计入当期损益。

2.两种模式对投资性房地产处置阶段的核算不同。

在处置投资性房地产时，成本模式只需考虑该资产已提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。

四、两种核算模式对企业的不同影响

（一）对企业资产状况的影响

一方面，长期以来，企业习惯于在会计核算上将自用房产与出租房产混为一谈，不加区分。新准则的颁布和实施要求企业无论采用成本模式还是公允价值模式，都必须对投资性房地产独立核算，因此，原来分别计入固定资产和无形资产中核算和列报的投资性物业，将统一计入“投资性房地产”项目。这一变化无疑会对企业的资产结构产生影响，尤其是那些持有大量投资性房地产物业的企业，其结果是企业固定资产和无形资产在整个资产中的比重下降，投资性房地产的比重增加。

另一方面，新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，企业一旦选用公允价值模式来计量其早些年购入的投资性房地产，必将大大增加其账面净资产，提高偿债能力。

（二）对公司盈利能力的影响

成本模式对企业利润的影响比较稳定，无非是按期对投资性房地产计提折旧或摊销造成企业成本费用的增加，除非进行资产处置，一般情况不会创造利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当前，房地产行业持续飞速发展，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，其升值潜力较大且预计将会持续，总体上每年的重估增值额应该持续为正值，对当年的净利润预计将会产生较大的贡献，但不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能。因此，预计采用公允价值核算模式对企业利润的影响是先扬后抑，且企业每年净利润的波动程度会随之加大。

（三）对企业税负的影响

目前，我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的，其应交税费也是差不多的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。

五、企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项

企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。国家制定不同的会计核算模式供企业选择，是因为企业所处的社会经济环境不尽相同，为了能更好地反映企业的财务和经营状况，允许企业选择与之相适应的计量模式。而企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，从而选择出最利于企业的计量模式。企业在具体选择核算模式时不妨考虑以下因素：

（一）模式的适用性

新准则规定，企业对投资性房地产的计量一般应选择成本模式，当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的，才可以用公允价值模式进行后续计量。具体地说：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。换言之，即使是满足按公允价值模式进行后续计量条件的投资性房地产仍然可以采用成本模式进行后续计量；而反过来，如果希望对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，则需要满足相应的条件。

无论是成本法还是公允价值模式都有其自身的优缺点，不存在孰好孰坏，关键要看该模式是否适用于企业。成本计量模式沿用传统的资产计量方法，会计处理相对简单，容易理解，不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵；公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值，但公允程度不易控制，短期内能有效提升企业资产状况和盈利水平，但长期来看易造成利润的较大波动。从国际会计发展趋势来看，公允价值的存在和发展是必然的，并将在今后发挥重要的作用，但这并不意味着成本法会退出历史舞台。可以预见，两者将在很长的一段时间内并存。

（二）模式的唯一性

根据新会计准则的规定，企业在选择投资性房地产的计量模式时，既可以选择成本法也可以选择公允价值法。但由于两种方法的计量基础截然不同，会计处理也完全不一样，因此在具体操作中，一个企业只能采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量，不应该同时采用两种计量模式，以便带来计量上的前后矛盾而误导投资者。

（三）计量模式转变的不可逆性

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，除非计量所处的环境发生变化，不得随意变更。特别要注意以下两种情况：1.当房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，允许对投资性房地产从成本计量模式变更为公允价值计量模式。2.企业所拥有的投资性房地产在其“为赚取租金或资本保值增值”这一特性未发生根本性转变前，也就是“投资性”未转为“自用”之前，原计量模式采用公允价值模式的不可以逆转为成本模式计量。

【主要参考文献】

[1] 财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产.经济科学出版社，2006.15-18.[2] 财政部会计司.企业会计准则讲解.人民出版社，2006.49-61.[3] 于长春.新旧会计准则差异实务导读[M].中国财政经济出版社，2007.56-69.[4] 常晓青.新会计准则下投资性房地产后续计量模式探讨[J].集团经济，2007，（21）:30.[5] 朱纪红，陈保安.投资性房地产两种计量模式的比较[J].科技信息，2007，（22）:

第二篇：11、投资性房地产会计处理与税务处理差异 (下)0806

投资性房地产会计处理与税务处理差异（下）

投资性房地产的后续计量与纳税调整

1.成本模式在会计处理上，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但按准则规定采用公允价值模式的除外。采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号———固定资产》。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号———无形资产》。

在税务处理上，如果没有减值迹象，企业没有对投资性房地产计提减值准备，采用成本模式的企业不需要对后续计量进行纳税调整；如果有减值迹象，企业对投资性房地产计提了减值准备，则需要按照《企业所得税法》第八条、第十条规定，对后续计量进行纳税调整。

2.公允价值模式在会计处理上，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除。

投资性房地产转换的差异

在会计处理上，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

在税务处理上：（1）企业将原采用成本计量模式计价的、没有计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，持有并准备增值后转让的土地使用权改为自用的，土地使用权可以确认为无形资产，计算摊销费用扣除，其他方面基本一致。（2）企业将原采用成本计量模式计价的、已计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致，需要进行纳税调整。（3）企业将原采用公允价值模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，其计税基础维持不变，按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的部分应进行纳税调整。

（4）房地产开发企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，无论采用成本计量模式还是采用公允价值计量模式，当期都要按视同销售确认收入，同时按开发产品的公允价值确认投资性房地产的计税基础。投资性房地产的处置

在会计处理上，当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

在税务处理上，企业处置投资性房地产时，按照《企业所得税法》第六条规定，应当将出售、转让收入并入转让财产收入；同时，按照《企业所得税法》第十六条的规定，该项资产的净值和转让费用，可以在计算应纳税所得额时扣除。投资性房地产的报废、毁损，按照固定资产、无形资产的相关规定处理。作者单位：国家税务总局所得税司

第三篇：投资性房地产的会计处理

投资性房地产的账务处理

一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。

企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。

采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。

采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。

二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。

三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。

（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。

（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

六、本科目期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。

(一)采用成本模式计量

1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产

贷：银行存款

在建工程等

2.将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产

贷：开发产品等

3.计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

4.取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5.处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

(二)采用公允价值模式计量

1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产——成本

贷：银行存款

在建工程等

2.将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产——成本等(公允价值)

公允价值变动损益(借方差额)

贷：开发产品等

资本公积——其他资本公积(贷方差额)

3.资产负债表日公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

或相反分录

4.取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5.处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或相反分录

第四篇：会计继续教育之投资性房地产 答案

投资性房地产

1.企业对投资性房地产采用成本模式计量。企业的一幢写字楼因原客户退租又未与新的客户签订租赁协议而暂时空置，对于该写字楼应当（D）。D.继续计提折旧

2.某企业对投资性房地产采用成本模式计量，且投资性房地产不属于该企业的主营业务，计提的折旧费用或摊销费用应当计入（C）。C.其它业务支出

3.采用公允价值模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中正确的是（D）。

D.不得再转为成本模式计量

4.企业将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值小于原账面价值的差额，应当计入（D）。D.公允价值变动损益

5.企业将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指（C）。C.企业向承包单位支付的工程价款

6.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是（D）。D.存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额

7.企业对投资性房地产采用成本模式计量。20×8年1月5日，企业购入房屋准备用于对外出租。20×8年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为20×8年3月1日。房屋购买成本为380万元，预计净残值为20万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。20×8企业对该房屋应计提的折旧额为（B）。B.16.5万元

8.甲公司2008年1月1日外购一建筑物，含税售价400万元，该建筑物用于出租，年租金30万，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对其进行后续计量。2008年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2009年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2010年1月1日甲企业出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计是（D）万元。D.0 9.企业自行建造完成但尚未使用的建筑物，如果董事会或类似机构已作出正式书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化，则对该空置建筑物计提的折旧费用，应当计入（B）。B.其它业务支出

10.企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为（B）。B.转换日该房地产的公允价值

11.下列关于投资性房地产后续计量的表述中，不正确的是（C）。

C.同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

12、下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。

持有并准备增值后转让的建筑物

13、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，不能作为资本性支出的是（）。

房屋修理支出

14、企业将其拥有产权的办公楼经营出租给其他单位，同时向承租人提供保安、维修等日常辅助服务，下列说法正确的是（）。

提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，该办公楼应确认为投资性房地产

15、企业取得投资性房地产发生的下列支出中，不应计入投资性房地产成本的是（）。

业务人员差旅费

16、采用公允价值模式进行后续计量时，下列各项中不能作为投资性房地产公允价值确定依据的是（）。

取得该投资性房地产时实际支付的价款

1/4

17、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，“投资性房地产”科目期末余额反映（）。

投资性房地产的公允价值

18、企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列建筑物中，不需要计提折旧的是（）。

超龄使用的建筑物

19、采用成本模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中不正确的是（）。

不得再转为公允价值模式计量

20、企业将自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为（）。

转换日该房地产的公允价值

21、成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整（）。

期初留存收益

22、企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为70万元，投资性房地产的账面余额为120万元，累计计提的折旧金额为60万元，计提的减值准备的金额为20万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（）万元。

多选题

1． 企业用于出租的下列建筑物中，不应计提折旧的是（C D）。

C.日常维护修理中的采用成本模式计量的建筑物 D.改建扩建中的采用成本模式计量的建筑物 E.采用公允价值模式计量的建筑物 2． 下列各项中，不属于投资性房地产的有（A B C D E）。

A.企业准备建成后用于出租的在建房屋 B.企业已取得使用权的待开发土地 C.企业经营租入又转租的房屋 D.超过规定期限未动工开发建设的闲置建设用地 E企业已经建成准备出售但尚未售出的房屋 3． 某企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列用于出租的建筑物中，应当计提折旧的有（A D E）。

A.不再用于出租而转为自用的建筑物

D.因未与客户签订租赁协议而暂时空置的建筑物 E.不再用于出租而待处置的建筑物 4． 投资性房地产处置时，以下表述正确的是（A B D）。

A.以成本计量的投资性房地产，其处置成本等于该投资性房地产的账面价值

B.以公允价值计量的投资性房地产，其处置成本等于该投资性房地产的账面余额 D．当投资性房地产退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认 5． 房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，其转换形式具体包括（AB D E）。

A.自用房地产转换为投资性房地产 B.作为存货的房地产转换为投资性房地产 D.投资性房地产转换为自用房地产 E.投资性房地产转换为存货 6． 采用公允价值模式计量的投资性房地产，下列各项中不会影响资本公积金额的有（A B C E）。

A.持有期间投资性房地产的公允价值变动 B.投资性房地产转为自用房地产时公允价值小于账面价值

C.投资性房地产转为自用房地产时公允价值大于账面价值 E.自用房地产转为投资性房地产时公允价值小于账面价值

7． 下列各项中，属于投资性房地产的有（D E）。D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 E企业以经营租赁方式租出的写字楼

8． 关于采用公允价值模式计量的投资性房地产转换的会计处理，下列表述中正确的有（A

B C D）。

A.自用房地产转换为投资性房地产，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益

B.自用房地产

2/4 转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额计入资本公积

C.投资性房地产转换为自用房地产，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益

D.投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额均计入当期损益

9、企业出售、转让、报废投资性房地产时，不应将所处置投资性房地产的收入计入（ABD）。

A、公允价值变动损益 B、投资收益 D、营业外收入

10、下列各项中，会引起采用成本模式计量的投资性房地产账面价值发生增减变化的有（）。对投资性房地产进行改建扩建

对投资性房地产计提折旧

对投资性房地产计提减值准备

11、下列关于投资性房地产的表述中，正确的有（）。

采用成本模式计量的投资性房地产可以转为公允价值模式

采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提减值准备

采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提折旧

12、某项房地产部分用于出售、部分用于赚取租金，并且不同用途的部分能够单独计量和出售，对于该房地产，下列说法中正确的有（）。

用于赚取租金的部分属于投资性房地产

该项房地产应分别确认为存货和投资性房地产

用于出售的部分属于存货 判断题

1.如果出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于企业为完成其经营目标所从事的经常性活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的主营业务收入。（√）

2.成本模式转为公允价值模式，应将计量模式变更时投资性房地产的公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积，公允价值小于账面价值的差额，计入当期损益。（×）

3.采用成本模式进行后续计量的企业，对投资性房地产会计处理的基本要求与固定资产或无形资产相同，即应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。（√）

5.投资性房地产的修理支出不能满足资本化条件，因此，无论是日常修理还是大修理支出，都应直接计入修理当期损益。（√）

6、企业以出租为目的建造一幢写字楼，该写字楼虽然尚未完工，但由于其建造目的是用于出租，因而属于投资性房地产。（×）

7、满足资本化条件的装修支出，应计入有关投资性房地产的成本。（√）

8、投资性房地产后续支出如果不满足资本化条件，应当在发生时计入当期损益。（√）

9、已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。（√）

10、投资性房地产无论采用成本模式还是公允价值模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。（√）

11、为了简化核算，当月购入的投资性房地产，当月按整月计提折旧；当月处置的投资性房地产，当月停止计提折旧。（×）

12、采用公允价值模式进行后续计量的企业，其投资性房地产不计提折旧但应进行减值测试，如果可收回金额低于账面价值，应计提减值准备。（×）

13、企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，即使继后期间取得的某项投资性房地产公允价值不能可靠计量，也不得对其采用成本模式计量。（×）

14、投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额均计入当期损益。（√）

15、处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将确认的投资性房地产累计公允价值变动影响公允价值变动损益的金额转入其他业务收入，但不影响当期营业利润。（×）

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16、处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额计入“其他业务收入”科目，不需要结转减值准备。（×）

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第五篇：投资性房地产准则会计处理探析

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投资性房地产准则会计处理探析 作者：李国兰

来源：《财会通讯》2007年第01期

一、投资性房地产的确认和初始计量