物业管理公众管理制度

第一篇：物业管理公众管理制度

物业管理公众管理制度

为加强对xx 的综合管理，为住户营造一个整洁、舒适、方便、文明、安全的居住环境，根据《全国城市住宅小区管理实行办法》和省、市有关规定，结合xx小区的实际情况，特指定本规定。

****物业管理有限公司是对***小区的日常管理机构，负责小区的管理服务工作。凡如住xx小区的企事业单位、或居民，必须向物业公司办理如住手续，签订《物业管理公约》。

敬请各单位、业主及物业使用人能够真诚地合作，共同维护***小区的良好秩序和整洁优美的居住和工作环境。

一、业主精神文明公约

为共同创建文明小区，使住户享有一个幽雅、宁静、舒适、安全的生活和居住环境，特制订业主公约，共同遵守。

1、遵守国家法律、法规、遵守社会公德，遵守市民公约，做一个模范守法的市民。

2、实行计划生育、不超生、逃生、不早婚早育。

3、积极做好进度工作，不贩毒、吸毒，不聚众赌博及提供场所**，嫖娼。

4、遵守小区一切规章制度，按期交纳管理费用。

5、严禁收藏或拥有任何危险品（如枪支弹药）和毒品，以确保全体业主（使用人）的安全。

6、将文明，搞卫生、树立社会公德。不乱堆、乱丢垃圾和杂物；不乱涂、乱画、乱贴；严禁随地大小便，随地吐痰。

7、按户公共财物，保护公共设施，确保小区完整、美观、舒适、安全。

8、保持幽雅、宁静的良好环境，不高声喧哗，不播放高音喇叭及产生噪音污染的行为。

9、邻里之间互助团结、互相帮助，遇可疑情况及时与小区警卫室联系，做到防患于未然，避免事故发生。

二、户外对讲系统使用管理制度

户外对讲系统是物业管理公司为住户服务的重要通讯设施之一。为确保系统的正常运行，特制订本制度，内容如下：

1、工作人员操作对讲系统，必须按规定程序操作，其他任何人未经许可不得擅自操作。

2、非本公司工作人员擅自操作本系统，我物业管理人员有权维护对讲系统，并婉言作好谢绝、规劝工作。

3、我物业工作人员操作本系统时，应态度和蔼、礼貌问答；按压数字键动作要轻，勿用力过猛，否则将致使按键无法复位或复位错误，影响系统的正常操作。

4、工作人员原则上不能离岗，如确因急事必须离岗，应委托专人代为管理，同时，告知代管人操作方法。

5、工作人员如发现多奖系统有异常现象时，必须立即报告管理处，有管理处负责派人进行维修确保系统正常运行。

三、小区出入管理办法

为了保障小区（大厦）的公共秩序和业主（使用人）的生命财产的安全，根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《物业管理条例》等有关规定，特制订本规定：

1、各业主（社用人）应认真填写《业主入住登记表》。

2、小区公共区域的治安保卫工作辖区派出所和小区物业管理中心工作人员和保安人员有权对违反本小区管理规定的行为进行检查、纠正。

3、小区实行封闭式的保安管理办法，即实行24小时门卫值班，外来人员凭出入证、身份证登记进入。

4、业主和使用人不得携带过大过重非公用的以及易燃、易爆、剧毒，或有污染的物品进入小区。

5、为保障业主（使用人）利益，要保管好居室内贵重物品。凡非用户携带手提箱，包装箱等大件物品出小区大门，必须凭业主签字书，保安人员方可放行。

6、业主（使用人）有在责任关好自家及公用电子防盗门，并保证有关治安报警设施的完成有效使用，并承担相应事故的责任和处罚。

7、业主（使用人）应遵守《温州市外来人口管理办法》，要按规定申报登记外来暂住户口，不得留居三无人员，否则造成的一切后果均由业主（使用人）自负。

业主（使用人）有权拒绝不持证，不佩带工作牌人员的盘查和私入民宅的要求。

8、小区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动，不得损毁、移动、阻碍指示标志与设施。

四、用电管理规定

1、本小区（大厦）各用户用电全部实行一户一表制，室外公用电计量后统一分摊结算。

2、业主（使用人）对原设计电路不得擅自拆改，要维护供电设施的完整性。如确需要变更的应向小区（大厦）物业管理处咨询，并由申请管理处指派电工进行指导，以维护供电设施的可靠性，保证安全用电。

3、业主（使用人）欲安装如空调等或特别用电，必须夏管内管理处提出咨询申请，并接受家奴指导，以免造成超符合坏电路，空调机安装必须按照管理处指定的位置。

4、电路出现鼓掌应同志管理处检查维修，不能私自触碰公共配电设施，尤其是在停电时不得私自作业造成公共电器设施损坏，应负全部经济责任；造成人身事故的，有行为人负责。

5、业主（使用人）户内线路发生故障，应及时通知管理处维修，以免扩大故障范围，所发生的费用，由业主（使用人）承担。

6、偷用公共电将按规定严格处罚，由此造成的经济及人身损害由行为人负责。

7、公共部位照明，电梯运行用电，将根据实际情况计算分摊。

五、用水管理规定

1、本小区（大厦）实行二次供水系统供给住户一户一表制。

2、业主（使用人）不得对设计安装的用水表随意改动，如确需改装增建的，应向管理处提出申请批准后方可施工。

3、公共管道井不得擅自打开以及私自安装管子入内。

4、业主（使用人）不得有意破坏水表等计量仪表及公共管理，蓄意破坏或不通过水表用水，按偷水处理。

5、业主（使用人）要按月及时交纳水费，不得拖欠。

6、公共水路出现故障，要通知管理处去维修，不得擅自拆除、维修、否则由此造成公共设施损坏应负全部赔偿责任。

7、要维修通过他人房屋的公共管道或其他业主管道时，其房屋业主（使用人）有义务提供方便。对因装修或其他原因造成上述维修阻塞时，管理处有权拆除，恢复管道畅通。

六、停车场管理规定

小区停车场包括地下停车场和露天停车场。为确保安全，规范停车秩序，为住户提供良好的 车辆管理服务，特制订本规定：

1、停车场实行24小时日夜值班，车辆可以随时存放。

2、停车场实行有偿使用，物业管理公司按物价部门的有关规定、标准统一收费。地下车库为固定停车位，车主按期到物业公司交纳停车费，领取“停车证”。露天停车场临时停车费由车管员收取并出具收据。

3、车辆停放必须服从车辆管理人员的指挥，临时停车存放的车辆进入停车场是，注意前后左右的安全，在规定的位置停放。地下停车库车辆停放实行定位定号存取。

4、车辆停放后，车主必须锁好车门，并将贵重物品随身携带。

5、停车场内不得修理、清洗车辆，保证车位整洁。

6、禁止载有毒害、易燃易爆物品和其他有危险品的车辆停放。

7、车辆入库时，车辆管理人员应对车辆外观进行观察，如有破损应将车号、进入时间、缺陷特征作记录，即面告知车主让其签名。

七、消防管理办法

为了加强消防工作，保护公共财产和关大业主（使用人）生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和温州市有关消防规定，特制订本规定：

1、消防工作要贯彻“预防为主、防治结合”的方针，小区管理处应指定防火责任人和义务消防员，其职责是：

（1）认真贯彻执行消防法规规定和上级消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识；（2）组织逐级防火责任制，落实有关防火措施；

（3）经常检查防火安全工作，纠正消防违规者，整改火险隐患；（4）监护明火作业；

（5）管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于连好的状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通；（6）定人、定时、定措施，同时组织制订紧急情况状态下的疏散方案；

（7）接到火灾报警后，在向消防机关准备报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。

2、消防区及楼梯走道和出入口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。

3、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和安全出入指示、事故照明和通风设施。

4、业主（使用人）严禁在小区内经营和燃放烟花爆竹等易燃易爆物品。

5、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用。

6、小区（大厦）公共地方均不得燃烧香火报纸、织物、纤维、塑料制品、苯制品及其他废物品，烟头及火屑余灰要及时熄灭，教育小孩不要玩火。

7、业主（使用人）进行室内装修时，需要增设电器线路时，必须先经物业管理处批准后保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修材料应采用不燃或难燃材料。

8、需要进行燃烧或明火作业时，应向管理处提出申请，经批准做好防护措施后，专人监护下，方可操作。

9、发生火警，应立即告知管理处或拨打电话119报警，并关闭电器开关、燃气阀门，迅速离开住所；住户及其他人应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。

10、根据市消防管理规定，有下列情形之一的。可报公安消防管理部门处理：（1）占用或封堵防区、楼梯、走道或安全疏散出口的；（2）封闭或损坏消防标志，消防设备、设施的；

（3）已具备使用管道燃气条件，还继续使用钢瓶装的液化石油气的；（4）乱拉、乱接电器线路的；（5）未经许可擅自改动燃气管道的；

（6）擅自挪用灭火工具，器材或消防备用水源的。

11、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，包上级有关部门进行处理：（1）未办理消防申报手续即进行室内装修的；

（2）不按规定培植消防器材、设备、设施及消防安全标志；（3）室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的；（4）未办理申报审批手续即进行明火作业的；（5）烧焊、用火、用电作业、防火安全措施不落实的；

12、各主（使用人）必须服从消防机关和管理处人员有关防火方面的管理，如刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行行使权的，分别情况，依法追究刑事责任。

八、治安管理规定

(一)、遵守有关法令、法规，保障小区居民生活秩序安全。

(二)、维持交通秩序，保障小区道路畅通，外来车辆按区域划分停车。

(三)、对在小区内公共场所晾衣物，在公共楼梯间、通道、平台堆放杂物，饲养家禽，保安人员应当予以权阻、制止。

(四)、发现盗窃及时与派出所联系，保护现场。

(五)、下列属于防害公共安全和社会治安秩序的行为属于治安管理范围：

1、未经物业管理公司批准，2、在小区道路、人行道上施工，3、移动标

4、志物等行为；

5、非法侵入他人住宅、商业用房，6、损坏他人财物。

3、非法携带、存放枪械及弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危害物品几管制刀具。

4、擅自撬开他人信箱、隐匿、毁弃或私拆他人信件、快件、等信涵。

5、使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常工作和休息。

6、在小区内燃放烟花、爆竹。

7、在小区内乱倒装潢垃圾、生活垃圾及从楼上往下扔杂物。

8、利用住宅、商业用房进行非法活动。

9、故意损坏公共设备设施。

违反以上规定者，按小区有关规定和治安管理条例处罚。

九、电梯使用管理规定

1、进入电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。

2、禁止儿童在电梯附近游戏玩耍。儿童乘梯应由大人陪同。

3、不允许用客乘电梯运物品、垃圾等，如遇特别需要，应报管理处同意并派专人监督使用。

4、不允许装易燃、易爆等危险品应报管理处批准，并采取安全保护措施，有专人护送方可装运。

5、不允许开启电梯顶部的安全窗和安全门来装运物品。

6、电梯内禁止动作粗野，只按适用之按扭，不可击打按扭，撞击门板或蓄意损坏电梯。

7、乘电梯时，不可将身体靠梯门，进出时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。

8、电梯出现下列情况，应及时报告管理处：（1）门的开和关失去控制；（2）运行过程中有明显的速度异常；（3）运行时有异常振动和响声；（4）有漏电等现象。

十、绿化管理规定

为使小区有一个鲜花盛开、绿树成荫、优美清新的居住环境，特制定如下绿化管理规定：

第二篇：住宅小区公众管理制度

住宅小区公众管理制度/规定

为加强城区住宅小区的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益及我物业管理公司的权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策及《前期服务合同》、《业主临时管理规约》制定本制度。物业管理人员及全体业主、物业使用人均自觉遵守。

公共秩序管理规定

1、必须遵守国家、省市和地方治安管理的有关规定；遵守小区管理委员会公布的、旨在维护住宅区生活秩序和安全的各项规章制度。

2、密切配合物业公司，主动参与住宅区的安全管理工作，在安全巡视人员因故查询时，给予积极配合。

3、勇于制止、举报破坏住宅区治安秩序或造成治安隐患的人和事，并协助处理。

4、必须及时向物业公司或居委会申报留住的流动人员、暂住人员，前者应在三天内，后者应在十天内持有效证件申报。

5、业主及物业使用人有责任保护住宅区的保安设施，大人并教育儿童要正确使用电子防盗门、电子防盗对讲系统，不得损坏住宅区的各类保安设施。

6、业主及物业使用人有责任维护小区居民生命财产及车辆的安全。出入必须锁好本户的门窗、车辆，不得让陌生人进入住宅，积极采取有力的自我防范措施，并积极参加人身、财产和车辆保险，以减少损失。

7、不得在住宅区内进行非法及违法活动。

8、不得在住宅区内使用汽枪进行射击。

9、居民有权监督物业公司安全巡视管理人员的违章行为，及时向物业公司或政府有关部门投诉，举报。

10、维护公共卫生，不乱丢乱倒垃圾，不高空抛物。

11、住宅区居民，凡不遵守本规定的，将按章处罚,造成恶果的，将追究法律责任。

环境卫生管理制度

1、不得有影响市容的乱搭、乱贴、乱挂、乱写、乱画等行为；

2、遵守市容及环境卫生保洁规定，自觉将家居杂物、垃圾投放到指定的场地，不得乱抛垃圾、杂物，严禁从门窗、阳台向外抛掷垃圾和杂物等。

3、不得损坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木、建筑小品、体育设施等。不得向绿地、花草树木泼污水和有害物质。

4、业主饲养动物，应当遵守当地政府的有关规定，并告知物业管理公司。

5、注意保护楼梯等共用场地的环境卫生，如有物品洒落在共用场地，请自行清除，污染、破坏地面，需恢复原样。

6、法律、法规规定禁止的其他行为。

绿化养护管理规定

为创造小区的优雅环境，搞好绿化工作，特制定本规定：

1、业主和住户、访客请自觉服从物业人员劝导和管理，爱护小区内的各种园林绿化设施；

2、小区内所有种植的花草、树木及绿化设施是业主的公共财产，人人都有义务爱护，但个人不得占为己有或擅自加以改造；

3、请勿攀折树枝、花木，请勿在树枝、绿篱上晾晒衣服、吊扎铁丝、钉铁钉等，不向花草、绿化地、树木倾倒污水与废物，请勿向小区园林景观（池）内抛扔任何废物，请勿在树木上涂写、刻画或张贴广告、宣传品等；

4、行人和车辆请勿跨越和通过绿篱践踏花草，请勿擅自使用和改动小区绿化用水设施；

5、不准在绿化带范围内堆放任何物品，不得在装修时挤占、破坏规划中的绿地；

6、凡人为造成花木绿化保护设施损坏，物业公司管理处有权责令其恢复原状，并赔偿损失。

机动车辆管理规定

1、遵守交通管理规定爱护小区的道路、公用设施不乱停车辆

2、停放车辆服从管理人员指挥注意前后左右车辆安全在规定位置停放

3、停放好车辆后必须锁好车门调好防盗系统至警备状态车内贵重物品必须随身带走否则后果自负

4、机动车辆在本小区行驶时速不得超过5公里严禁超车

5、机动车辆在本小区内行驶禁止鸣笛

6、不准在小区内任何场所试车、修车、练车

7、不准辗压绿化草坪、损坏路牌、各类标志不准损坏路面及公用设施

8、不准在人行道、车行道、消防道上停放车辆（机动车辆只能在指定的停车场停放）

9、本公司负责辖区内交通管制和机动车辆及单车的停放管理工作。所有车主在物业管理区内均要按照物业公司规定的有关场地、路线和时间行驶以及停放，并缴纳相应的停放费用。

10、停放场内保持清洁卫生，无关人员不准随意进入。不得在场内摆买、会客、喝酒、睡觉或喧哗、吵闹和长时间聊天等。禁止装截有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。

11、车主要爱护停放场内的消防、供水、供电、通讯等一切专用设备和公用设施。不慎损坏时需按价赔偿，若造成严重事故者，将追究其法律责任。

12、车主要严格按照物业公司规定的停放费标准，按时缴交。凭统一规定的收费票据发放出入卡，凭卡进出，否则车辆不予进入停放场，超过半月欠缴停放费者将取消原固定车位，临时停车者由车场管理员指引停放位置，发放临时出入卡，并根据停车时间按规定缴交停放费。

13、若车主不慎丢失出入卡，应立即通知停放场管理员，车主应提供有关资料经核实后缴交成本费由物业公司补发出入卡。

14、若机动车车辆在停放场内停放后被损坏，原则上由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔。

15、车辆没有停入停车场而停放在小区大门外的，产生的一切后果由车主自负。

16、除执行任务的消防车、警车救护车外其它车辆一律按本规定执行。

消防管理规定

为了加强住宅区消防工作，保护公共财产和业主、住户生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防法》和宁夏回族自治区有关消防规定，制订本规定。

1、住宅区消防管理工作贯彻“预防为主，防消结合”的方针实行防火责任制。

2、必须保持楼梯走道和出口畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在设立禁令的通道上停放车辆。

3、不得擅自挪用消防设备、器材或备用水源；妥善维护楼梯、走道和出

口的安全疏散指示和事故照明设施。

4、住宅区内严禁经营、贮存烟花、炮竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品。

5、安全使用石油气，炉具要经常保持清洁，切勿留有油渍，烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育儿童不要玩火。

6、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。

7、各住户进行室内装修，必须遵守《住宅室内装饰装修管理规定》，须向物业公司提出书面申请，经批准后，备好灭火设备，方可动工；需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修应采用不燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。

8、特殊需要进行烧焊等动火作业的，必须向物业公司办理临时动火作业报批手续。

9、发生火警，应立即告知物业公司或拨火警电话119，并关闭电源和煤气总阀，迅速离开住所，服从统一指挥，救火或疏散。

10、凡违反本规定和不服从消防管理人员管理的，将根据国家、自治区有关消防规定予以处罚。分别情况，对直接责任人处以罚款，情节严重的经报请有关部门批准，可并处行政拘留，直至依法追究刑事责任。

公共设施设备管理制度

1、不得擅自占用公共走道、绿地、屋面等共用部位、共用设施设备等。

2、不得擅自改变共用部位、共用设施设备用途；不得妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。

3、不得损坏路灯、消防设备、水泵、电房、避雷器、道路、花基（栏）等共用设施设备。

4、不得制造超标准噪声，破坏公众安宁；不得聚众喧闹。

5、不得乱堆放杂物；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品（自用生活性燃料除外）。

6、不得排放有毒、有害物质或烟尘污染环境。

7、不得违反房屋的规划设计要求，改变建筑物的用途。

8、法律、法规规定禁止的其他行为。

共用部位管理规定

1、不得擅自占用人防地下室、公共走道、绿地、屋面、门厅、楼梯间、走廊通道、垃圾房、单车房等共用部位。

2、不得擅自改变内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面等共用部位、共用设施设备用途；不得妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。

3、不得损坏房屋外立面墙体，不得随意在墙体上贴广告，乱涂乱画，不得在墙体上钉铁钉，装、钉任何饰物。

4、不得随意在屋顶安装太阳能、卫星接收装置等。如确需安装太阳能，须经物业公司许可并办理相关手续后方可安装。

5、不得损坏路灯、上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、桥、沟渠、池、消防设备、电房、避雷器、道路、花基（栏）等共用设施设备。

6、不得制造超标准噪声，破坏公众安宁；不得聚众喧闹。

7、不得乱堆放杂物；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品（自用生活性燃料除外）。

8、不得排放有毒、有害物质或烟尘污染环境。

9、不得违反房屋的规划设计要求，改变建筑物的用途。

10、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

11、法律、法规规定禁止的其他行为。

装修管理制度

一：住户在住宅室内装饰装修过程中禁止以下行为：

1、擅自变动建筑主体和承重结构。

2、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间。

3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

4、损坏房屋原有节能设施、降低节能效果。

5、擅自搭建建筑物、构筑墙。

6、擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。

7、擅自拆改供暖管道和设施。

8、擅自在承重墙、天花板、地面上打孔。

9、不适当增加楼面静荷载包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。

10、严禁擅自改动燃气管道和排烟设施。

11、任意刨、凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线。

12、其他影响建筑结构和使用安全的行为。

二、管理流程：

1、装修人应如实申报施工人员名单，交验施工人员的有效证件，填写《装饰施工人员登记表》，办理《出入证》和《装修许可证》。

2、站在物业使用人的角度，管理处安排专人定期对装修户进行监督、巡查。

3、管理处告知装修队施工负责人，对施工人员进行《装修协议》学习，做到文明施工。

4、物业管理公司在装修检查过程中，若检查出未提交申请和未签装修协定的、擅自装修的，以及虽然批准，但超出申请装修范围内的、装修发生违章行为的，业主与装修队均为第一责任者，均独立承担责任，将受到停工、恢复原状、没收施工工具、没收保证金并取消在本小区装修资格。

三：装修时间：

业主及装饰装修企业应当采取有效措施，减轻或者避免施工过程中产生噪声。每日的装修施工时间为：上午8:30——12:00；下午14:00——18:00；下午18:00至次日8:30不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装修活动。

第三篇：物业管理公司管理制度

物业管理公司管理制度

物业篇

第一章 物业部岗位设置及其职责

第二章 大厦管理的早期介入

第三章 大厦的接管验收、入住

第四章 治安管理

第五章 车辆管理

第六章 清洁管理

第七章 绿化管理

第八章 消防管理

工程篇

第一章 工程部的管理架构及岗位职责

第二章 机房管理规定

第三章 建筑物（大厦）基本构造和维护

第四章 供配电设备的规范运行及维护保养

第五章 给排水设备

第六章 空调系统

第七章 电梯系统

第八章 弱电系统

第九章 消防系统

第十章 装修管理

行政篇

第一章 办公室的机构设置和岗位职责

第二章 人员招聘、培训与考核

第三章 文书资料管理

第四章 采购和仓库管理

第五章 公共关系

财务篇

第一章 财务部的机构设置及岗位职责

第二章 物业管理财务的主要内容拓展篇

第一章 社区文化的开展

第二章 物业管理的招、投标

第三章 物业管理企业的视觉形象附录：法规

第四篇：物业管理公司管理制度

庆阳市家家福物业管理公司管理制度

第一章

经理岗位职责

经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。

一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。

二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。

三、负责编制和审定本公司的经营决策，计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。

四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。

五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。

六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。

七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。

八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。

第二章 办公室职责

一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。

二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。

三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。

四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。

五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。

六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。

七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。

八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。

九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。

十、负责完成公司交办其它各项工作任务。

第三章 办公室主任岗位职责

一、在经理的领导下，认真学习贯彻本岗位相关法律、法规和公司各项管理制度的实施。

二、负责住户的入住装修手续的办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档的分类存档以及报刊杂志的征订和 小区业主各类邮件的发放。、三、督促检查办公室人员工作，有权对违犯劳动纪律和不能按时完成任务的员工依照制度进行处罚，严格奖惩与绩效考核的兑现。

四、负责监督检查考勤制度的实施及员工三上下班签到。

五、负责公司印章的管理和使用，严格执行印章的审用规定。

六、对保洁员的工作进行监督和管理，认真负责及搞好小区的环境绿化和卫生保洁工作。

七、组织召开工作例会及日常会议，撰拟相关材料并做好会议记录。

八、加强对员工的培训学习和业务考核，搞好员工思想工作，广泛吸收员工的合理化建议。

九、负责起草工作计划和内部各项管理制度的拟订以及日常业务办理及文件的打印工作。

十、做好财物登记与库存管理及所需物品的购买计划和发放，使库存的物品存放合理，保管安全妥善。

十一、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。

十二、负责办公室全盘工作，直接对经理负责，保证完成经理交办的各项工作任务。

第四章 管理部职责

一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。

二、负责本小区物业的接管验收工作。

三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。

四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。

五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。

六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。

七、负责业主钥匙的管理。

八、完成公司交给的其它工作任务。

第五章 管理部主任岗位职责

一、在物业公司经理的领导下进行工作，对小区的物业和业主实行具体管理和服务。

二、负责本部门员工的培训、考核及日常工作安排。

三、负责监督、检查部门员工的工作情况，有权对其进行处罚。

四、对部门员工应做到分工明确、责任到人，奖罚分明。

五、认真处理业主投诉问题，做到派单及时，过程监督，保证让业主满意。

六、负责对业主领取钥匙情况进行核实。

七、负责对业主的装修现场进行检查，对存在的问题及时处理。

八、定期对业主进行回访，征求意见和建议，并向上级领导汇报。

第六章 保安队长岗位职责

一、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体情况。

二、带领保安人员认真执行保安队的各项规章制度，切实履行保安员职责，做出表率。

三、交接班时集中整理队员的仪容仪表，组织召开班前会和班后讲评并做好绩效考核。

四、负责本班人员的出勤、坚持白天和夜晚查岗制度。

五、管理本班人员的在班工作，认真做好交接班记录。

六、合理安排勤务工作，及时解决工作中存在的问题，关心爱护保安队员。

七、督促队员执行宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱拉乱挂现象。

八、对本班无权决定或无力解决的问题应当及时向上级请示。

九、发生事故、案件或是遇到特殊情况应立即报告，执行重要任务时及时报告任务的进展和完成情况。

十、带领保安人员认真履行岗位职责，及时完成对里交给的各项保卫任务，遵纪守法严防失窃和暴力案件的发生，确保安全。

第七章 保安员岗位职责

一、门卫岗位职责

1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。

2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。

3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。

4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。

5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。

6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。

7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。

8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。

9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。

10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。

二、巡逻岗岗位职责

1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。

2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。

3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。

4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。

5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公 共区域的环境卫生。

6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。

7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。

8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。

第八章 保洁班长岗位职责

一、以身作责，带领员工保质保量完成各项工作任务。

二、合理调配人力、物力资源，全面安排每日工作任务。

三、负责部门内的绿化培植、养护管理的技术培训并检查督促好工作的实施。

四、每日检查岗位的班次交接，工作质量效率、员工行为规范，发现问题现场纠正，并做好当日检查记录。

五、教育员工爱护公物，厉行节约。

六、认真学习业务技术知识，提高管理节约。

第九章 保洁员岗位职责

一、室外保洁员岗位职责

1、准时到岗，每天靖扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。

2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。

3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其 负全部责任，发现问题及时解决。

4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不贩脏、不怕累。

5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。

7、完成公司交办的其它临时性工作。

二、花园及娱乐场所保洁员岗位职责

1、准时到岗，按工作任务和操作要求完成任务。

2、负责爱护健身器材等活动设施的维护和保养，定期向上司汇报用品的消耗及领用情况。

3、对游乐儿童，活动人员热情礼貌，合理耐心的解释，切忌用粗鲁的言语。

4、维护活动场所秩序，随时维护娱乐场所的卫生，及时处理突发事件。

5、定期对花园树木、池边喷洒药物，以确保花园四周卫生整洁。

6、及进维护、养护花园内设施设备，细小问题自行解决。

7、在客户或销售员的要求下，可以和客户谈物业公司及小区的相关情况。

8、对花园内的设施设备做好详细登记。

9、爱岗敬业，完成临时性的工作任务。

三、室内保洁员岗位职责（1）楼道保洁员岗位职责

①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保 洁。

②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。

④当班时间遇到楼内有可疑情况时，即时与保安人员联系。

⑤巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。

⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”。⑦积极完成上级交办的临时任务。（2）办公室保洁员岗位职责

①准时到岗，按工作要求完成任务。

②工作时间不能做与工作无关的事，如聊天。

③不得随意翻阅办公桌上的文件，打扫完毕返之原地。④积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁知识，提高个人素质。

⑤不断总结工作经验，提高服务水平和工作效益。⑥积极完成上级交代的临时任务。

⑦每次使用完保洁工具，应清洁干净，放到指定的地点。

四、上门服务保洁员岗位职责

1、按客户预约时间着装准时到达工作岗。

2、根据客户要求，按照部门制定的操作规范完成任务，并将结果及时上报部门。

3、严肃纪律，不得私自收取费用。防盗门、电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。

第十章 物业管理员岗位职责

一、管理员在物业管理部经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务。

二、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况。

三、主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系。

四、处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜。

五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时时行整改。

六、负责业主装修前交底和装修过程的检查，以及存在问题的处理。

七、负责小区太阳能、空调安装手续的办理，和检果验收。

八、负责对小区公共部位的设施/设备的检查和保修。

九、负责对小区的空置房时行检果和管理。

十、负责小区钥匙的管理和使用。

第十一章 电工岗位职责

一、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证安全用电。

二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟 到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到，不脱拉扯皮。

三、对用电设备要定时或不定时的继续巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报。

四、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压”严禁刀开关带负荷停送电。

五、坚持劳保上岗，带电作业时，必须有人监护，确保工作人员人身安全。

六、节约用电，做到不该开的灯不开，不该送的电不送，接时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电。

七、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫，保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室。

八、及进搞好业主用电的充电工作。

第十二章 监控室规章制度

为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。

一、监控室值班登记制度

（一）监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。

（二）值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应征得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。

（三）对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保园区的治安稳定。

（四）每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。

二、监控系统使用管理制度

（一）监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。

（二）监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。

（三）非工作人员未经许可不得进入监控室。公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。

（四）禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。

（五）公司领导及相有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。

（六）必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。

三、发现案件线索登记存档制度

（一）监控人员每天对监控录像进行翻看，发现有价值案件线索及时另存入U盘保留，并作好标记，为业务部门破 案提供有效线索。

（二）监控人员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入U盘存档保留，并做好标记。

（三）对公司领导要求保留的录像进行另存入U盘，制作光盘长期存档保留，并做好标记。

第十三章 播音员岗位职责

一、加强播音业务学习，提高自身播音能力。

二、按照公司规定时间播放，不能延误及漏播。

三、定期调整U盘所存的播放曲目，满足业主欣赏要求。

四、规范操作以及妥善保管所用的播音器村。

五、严格播放质量，决不将噪音及无关声音向外播放。

六、做好业主点歌工作。

第十四章 考勤管理制度

一、签到制度

严格实行上下班签到制，上班前10分钟、下班后10分钟为签到时间，超出或提前均视为迟到和早退，迟到、早退5分钟以内处罚现金5元，5分钟以上30分钟以内处罚10元，30分钟以上或不到者按旷工一天进行处理。托人签到、签退或弄虚作假报考勤者，每发现一次处罚当事人50元罚款。

二、请销假制度

1、上班期间有事需请假，除公休一天外，其余时间均视为事假，事假期间无工资。

2、请假人必须写请假条，得到主管领导批准后，亲自将假条拿到办公室备案，领导不予批准或未做请假而擅自离开或逾假不归者均按旷工处理。

3、请假审批规定如下：

（1）各部门员工一日以内由部门主管审批，一日以上报公司经理批准。

（2）部门负责人一日以内由公司经理审批，一日以上由经理签字后上报总公司主管领导批准。

4、假满上班时必须到审批领导处进行销假报到。

5、负责主管考勤领导要严格考勤不徇情看面，秉公办事。

第十五章 财务管理制度

一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型的财务管理对本公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督和控制，为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用。

二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠的数字依据。

三、加强财务管理，认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金。加强现金管理和支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益。

四、搞好会计监督，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执 行情况。

五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错。

六、小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进行准确分析和管理。

七、所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。

第十六章 员工宿舍管理制度

为提高员工生活质量，确保员工生活安全，避免浪费，特制定本规定。

一、宿舍应保持干净，整洁、禁止堆放垃圾。要求地面无杂物，门窗干净，被褥、衣物放置整齐，床单、被套常换洗。

二、宿舍卫生由该宿舍人员自行轮流打扫，当天值日负责当天宿舍卫生，主管班长负责检查落实，卫生不干净者每次处以5元罚款。

三、宿舍内不准吵闹，大声喧哗，不准随便乱丢垃圾，随身物品应安放整齐。

四、宿舍人员不得擅自调换房间或公司财产物品。

五、住宿人员如离开宿舍时必须关好门窗，切断电源（电热毯、电灯）水源，否则对宿舍班长处以10元的罚款。

六、住宿人员必须按时就寝，除值班人员外一律在晚11：00前就寝，如有特殊原因不能就寝，需报主管领导批准。

七、宿舍内节约用水，用电，不准私接电源。

八、起床时必须整理好被褥，卫生间及时冲洗，保持室内环境整洁。

九、宿舍物品实施精细管理，做到件件有人负责看管、维护、清理。住宿人员不得损坏公司财物及公共设施（如：暖气片、洗脸盆、坐便器、插座、灯具等）。

十、员工应树立安全意识作好日常防火，防盗工作，贵重物品应注意保管好，若有丢失及时向负责人报告。如有发现公司员工偷盗他人财物者，公司有权将其除名并追究其法律责任。

十一、注意保持公共区域卫生，卫生用品用完后必须放在垃圾桶里，严禁丢入厕所的下水道内，若因此导致厕所堵塞，由当事人负责疏通并承担其费用。

十二、树立文明意识，团结意识，住宿员工之间应互相尊重、互相帮助、团结友爱、和睦相处，严禁拉帮结派搞个人主义和地方主义，严禁骂人，说脏话和打架斗殴等事件发生。

十三、任何员工未经公司许可不得擅自留宿外人，须经理同意即可留宿，否则处以30元罚款。

所有员工必须严格遵守该管理规定制度。

庆阳市家家福物业管理有限公司

第五篇：物业管理公司财务管理制度

物业管理公司财务管理制度

1.基本任务

财务管理的基本任务是: 筹集和管理公司的资金和资产，组织 日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划的执行情况。

2.会计制度

小企业会计准则。

3.会计

为了符合国内《会计法》要求，即自公历1 月1日起至12月31日止，编制一套符合国内要求的会计报告。

4.记帐本位币

以人民币为单位。

5.收入和费用的确认

正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。

6.财务报告分类

1>月报、季报和年报

2.>财务报告组成及内容

财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有： 资产负债表； 利润表；

3>财务报告提交与审批时间

季报应于每月5日以前、年报应于终了10日内，报公司物业经理审批。

7.预算及审批预算流程

1>预算制度

1.1公司的一切财务收支活动都要按财务预算执行，受财务预算的制约；

1.2公司的财务预算由财务预算、季度财务预算组成；

1.3公司的财务预算要树立全局观念，搞好综合平衡，做到统筹兼顾；

1.4财务预算需经地区总监审批后才能执行；

1.5预算编制禁止巧立名目，弄虚作假。

2.预算编制根据

2.1 公司业务范围及工作方式；

2.2 公司所在地区生活及工资水平；

2.3由公司付薪的员工人数；

2.4 公司拥有或控制的固定资产的构成及数量、价值等；

2.5租赁的房屋、设施等的数量及价格；

2.6 其他

3.预算编制、审批及拨款流程

3.1前季度第二个月月末各公司部门向财务提供预算所需数据，然后财务部按总

部统一规定之预算格式编制。

3.2 公司在前季度第三个月第一个星期，将预算报物业经理审批。

3.3物业经理收到各公司预算，在10日内审批完成。

3.4 审批完毕后，交地区总监最后审批，审批于5日内完成。

3.5 审批后的财务预算，及时回复各公司并通知公司总部（项目中心）财务部。

3.6公司总部财务部根据审批后的公司预算的拨款金额、拨款时间等，及时为各

公司拨款。

4.预算与实际对比

4.1 各公司的财务报告，要有反映预算数与实际完成数对比资料；

4.2 实际完成数大于预算5%以上时，要有文字说明；

4.3 实际完成数小于预算10%以上时，要有文字说明；

2.3审批管理

1.营运开支审批

1.1 范围:非业主,住客按金/基金等的物业公司营运开支,一般多于RMB500。

1.2 申请程序

1.3 未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理

1.4 审批权

1.4.1物业公司主管可签批支付每单不多于RMB500。

1.4.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB3000或以下。

1.4.3物业管理公司财务总监（即项目中心财务总监）加签每单RMB3,000至

RMB30,000。

1.4.4物业管理公司总经理（即项目中心地区总监）加签每单RMB[ ]以上。

1.4.5有效合同或预算。

1.5 复核

2.备用现金开支审批

2.1最高存放金额:RMB5,000；申请现金补充备用现金金额:RMB500；存款应付约一

星期需要。

2.2备用现金适用范围：难以用支票形式支付的小额支出，一般不多于RMB200。

2.3申请程序。

2.4未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理。

2.5审批权

2.5.1物业公司主管可签批支付每单不多于RMB300 2.5.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB300以上

3.合同方面

3.1 如已有合同之约束，及既定协议之金额，则由物业经理签批后便完成审批。

3.2 未有合同,则按如下情况

3.2.1 对外签约(备预算)

3.2.1.1 预算金额 30,000元或以上 审批: 总经理

3.2.1.2 预算金额 3,000-30,000元或以下 审批: 财务总监

3.2.1.3 预算金额 3,000元以下 审批: 物业经理

3.货币资金及往来帐项管理

3.1现金管理

1.现金处理

1.1公司的现金管理由现金出纳和会计负责，现金出纳，应每天登记当天的现金

收支记录及整理有关凭证资料，公司负责人可以随时监督检查。

1.2公司办公室应储存适量现金，现暂定500元，足够3-5天内的日常零星开支。

现金存量在规定的限额内。当现金余额到达现金存量下限时,由出纳通知会计，并准备支票由物业经理签署后提取现金。

1.3现金出纳根据公司开支情况，提出现金存量上下限报总部物业经理批准。

1.4办公室应把现金储存于保险箱内。

1.5保险箱密码与保险箱锁匙由二人分别持有管理，未得物业经理批准不得移交第三者。

1.6出纳与会计每周末及月末下班前进行现金盘点；由出纳填写现金盘点登记表两

人共同签字。月末盘点，会计核对现金帐无误后，再由会计及出纳共同签署确

认帐物相符。公司负责人可以随时进行监督盘点。出纳每日必须登记现金日

记帐，保证账目与现金数额相符，并每月与会计对帐。

2.现金提款

2.1 公司每月的用款由项目的专用帐户开支。

2.2 公司现金储存量在规定限额内（现暂定在不超过5，000元。每当现金余额

到达现金存量下限（500元）时，出纳要通知会计，并准备转帐支票预约签署。

财务部要每月咨询公司主管，建议财务部主管修订现金存量上下限。

2.3 每次提款由出纳负责安排，公司派员与出纳一同提款。

3.2押金管理

1.退还装修押金及装修工作证押金程序

1.1 装修后3个月内，公司对已装修单位验收合格后，填写《装修押金发还申请表》，并附上文件凭证.1.2 公司经理签名同意后可予以退还装修押金及工作证押金。

1.3 财务核实发还申请表后才发放款项。

3.3支出报销流程

1.支出简化流程

1.1各部门需指定一人与财务部对口办理有关支出报销管理工作。（其他人员支

出报销亦统一由部门与财务部对口）

1.2 部门任何支出，先向财务部索取《付款申请表》，填好后连同有关单据合格、发票等并作背书，经部门负责人核实签字。

1.3 公司经理签批后，再交财务部核对。会计核对后，将付款申请书及有关

单据交财务部出纳。

1.4出纳登记现金日记帐，将签署后的付款申请书与发票、原始凭证等交会计。

1.5财务部会计入帐，制作凭证。

1.6若要开支票，会计负责准确支票并安排盖章。

1.7遇到物业经理审批权限以外，需要总部审批的支出，由物业经理与有关高层

预约时间审批。

2.支出报销时限

2.1由公司负责人确定每周的某段时间天为报销日期，非特殊情况，其他时间不审

批报销。

2.2公司人员有因工预借款项，应在完成业务返回公司后3日内报销结帐，对有

特殊情况的其清帐日期亦不得超过30天。出差前领款亦不可以早于出差前3天领款。

3.现金预支

3.1公司货品购买，尽可能地使用非现金结算方式。

3.2预借现金必须填写《借支单》，经公司主管签字后，向出纳领款，副本留在出

纳处，正本予会计入帐，但出纳及会计要在副本上签署确认。预借现金必须在借出日起3日以内归还/清帐。清账前，借款人需个人承担借款责任；每次借款

不得越过人民币3000元，若部门总借款共3次而未清账时，共3000元便不可

再预借款项。

3.3员工使用现金应取得原始凭证/合格方案并背书，填《付款申请表》，本人签字后，交公司经理批准签字，会计审核，向出纳领款。有预借现金者，应同时还清所

借现金。

3.4若有特殊情况不能取得原始凭证/合格方案，用款人应以书面形式说明原因，并得

到部门主管核实批准，财务部审核，作为自制凭证入帐。

注：凡采购办公用品及各种设备、物料，要经行政部办理入仓出仓手续，并签字核实。

3.4 帐户管理

1.帐户分类

物业管理公司 物业公司

帐户类别 负责人 用 途 帐户类别 负责人 用 途

1、基本帐户 财务总监 作收支费用

1、小额帐户 物业经理 支付日常支出

（储备额不超过10,000元）（3000元以下）

2、大额帐户 财务总监 处理日常收款及转帐

至小额户

3、押金帐户 财务总监 收取装修按金、管理费押金

4、基金帐户 财务总监 收取资产储备金

注：每个公司均开设以上类别帐户 2.帐户运作

1.小额户

1.1 支付RMB3,000或以下物业公司营运开支。

1.2小额户运作类似备用金运作模式,资金不足时以实报实销的形式大额户转入。

1.3小额户不收管理费和其他物业公司的收入。

1.4帐户签名人除管理物业管理公司的地区总监与财务总监外，物业管理公司主管 可单独执行。

2.大额户

2.1 主要支付RMB3,000以上的物业公司营运收入。

2.2大额户运作类似公司的基本户运作模式，资金不足时以实报实销形式大额户调

入。

2.3大额户收管理费和其他物业公司的营运开支。

2.4资金不足由所属物业管理公司免息借入补足，一些非一般支出经特定审批程序或

会由基金户拨入应付。

2.5帐户签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式，物业管理公司主管可单独签RMB3000以下的支票。

3.押金户

3.1 专门收支物业公司客户的各类押金。

3.2 帐户签名人物业管理公司主管要单独签RMB3000或以下的支票。

4.基金户

4.1 专门收支物业公司客户的各类基金。

4.2 一些非一般支出经特定审批程序或会由基金户调拨至大额户应付。

4.3 帐户签名人,物业管理公司主管 可单独签RMB3000或以下的支票。

4.固定资产的管理

4.1 计价方法

1.资产计价采用历史成本原则。

2.凡单位价值5，000元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原来物质

形态的资产，列为固定资产。

3.设备或物品要作报废,填写《物品报废申请表》

4.2折旧

1.折旧按照建立时的成本价及预期可使用年限，以直线法每月计算，不预计残值和清

理费用。

2.购建的固定资产,从次月开始计提折旧；处理的固定资产从次月开始不计折旧。

资产 预计可使用年限

汽车 10年

电脑及其辅件 3年

家具 5年

办公室仪器 3年

装修 3年

其他 报总部批准后执行

5.费用的管理

5.1报销手续

1.用款申请

1.1购买大宗物品（1,000元以上）需做三份报价分析填报《报价分析表》；在有

预算情况下1,000元以下由公司经理审批：1,000元至3,000元由总部物业

经理审批；3000元以上由总经理或授权物业经理审批。

2.报销手续

2.1持原始凭证（购物发票）填写《付款申请表》，经手人按审批单要求填写后交

公司有关领导签名。

2.2报销审批单由公司经理或有关领导签名后，现金开支的结清余款，有备用金的补足备用金。1000元以下之零星开支费用，由公司经理审批予以报销。

3.备用金

3.1各部门主管因公需零星购物的可申请备用金，备用金限额公司经理1,000元，各部门主管300元。

3.2申请备用金需填写《借支单》由总部物业经理签名同意，再到财务部领取，作

为本部门购物使用。

4.车费报销手续

4.1公司派员外出办事，根据取回的合理凭证填写《付款申请表》（车票）贴在后

面，经手人签名、交由有关领导审批签名后结清余款。

5.2工资发放

1.工资发放

1.1财务部于每月10日前将工资发放资料报总部物业经理审批。

1.2物业经理应在每月10日前审批完毕，并将工资发放资料返回公司财务部。

1.3公司于每月15日根据审批后的工资资料发放工资。

1.4财务部负责准备支票及汇款单。

1.5人事部负责考勤及核实出席时间

5.3应酬费用

1.应酬费用

1.1所有应酬费用（包括送礼）必须由财务部另册详尽列同被接待单位的资料、日期、人数、地点。

1.2与公司有关的对外单位发生的应酬费用，公司人员内部的文娱活动费用，应

在预算中另列。

1.3应酬费用只为公司部份有业务上需要的员工而设。各部门员工的应酬费必须事

先经公司主管经理同意。

1.4公司每月应酬费用不得超出预算上限，及每次应酬费用不得超出RMB500元。若公司主管认为当月需较多应酬或某次应酬将超出标准时，应预先请示物业经理批准后,方能为之。

6.营业收入的管理

6.1 管理费收取指引

涉及部门：公司管业部、财务部

1.缴交管理费方法

1.1缴交现金

1.2银行划帐

2.出管理费单之安排（包括日期、部门跟进）

3.追收程序

3.1正常—发通知书致业户

3.2欠费追收—特别函件

3.3再跟进追收—律师信

4.每段时间报告

4.1每周管理费收取明细

4.2每二周管理费收取明细

4.3每月管理费收取明细

5.表格

5.1管理费事宜(表格一)5.2再次催款通知(表格二)5.3最后催缴通知(表格三)

5.4管理费收取明细（适用每周，每二周，每月）

表格一

花园

编号：

致： 居 座 单元业主

先生/女士：

有关：管理费事宜

您好！根据本处记录，贵单元 月份之管理费仍未付清，唯恐 阁下公务繁忙，一时遗忘，现特函通知。管理费等必须于每月七日内缴付。恳请 阁下尽快前来公司缴交。

若 阁下已缴付上术款项，请不须理会本通知书。

如 阁下有疑问，可到公司或致电公司查询，电话：。

专此奉达，敬祝商安！

物业公司

年 月 日

表格二

花园 编号：

致： 居 座 单元业主

先生/女士：

再次催款通知

您好！本处于上次致 阁下的专函中提及 月份之管理费共人民币 元，至今仍未付清。截至本函日期为止，贵单位之总欠款额为人民币 元。本处唯恐 阁下公务繁忙，一时遗忘，现特函通知。恳请 阁下尽快前来管理缴纳。

凡超过7日未付款的，将按月息1.5%的滞纳金有为采取有关程序追讨。为避免不必要的附加费用之损失，本处恳请 阁下早日缴清上述欠款。

请鼎力支持为盼！

专此奉达，敬祝商安！

物业公司谨启

年 月 日

花园 编号：

致： 居 座 单元业主

先生/女士：

最后催缴通知

您好！本处已两次致函于 阁下请付清 月份之管理费共人民币 元、水费共人民币 元，至今仍未清付。截至本函日期为止，贵单位之总欠款额为人民币 元（其中滞纳金 元），请 阁下务必于本月30日前付清。

如届时贵单元仍未缴纳上述款项及滞纳金（按管理公约规定结算），本处在不得已的情况下，将采取相应措施。敬请谅解。

特此通知！敬祝商祺！

物业公司谨启

年 月 日

8.附件一

例行程序时间表

1.预算程序时间

1.1季前第二个月月末各部门向财务部提交并由财务部汇总下季度预算。

1.2季前第三个月第一个星期公司将预算呈交总部物业经理。

2.工资发放程序时间

2.1 每月2日前公司将工资发放资料报总部物业经理审批。

2.2每月6日前总部物业经理应在二日内审批完毕并将工资发放资料返回公司。

2.3每月8日公司依据审批后的工资发放资料发放工资。

3.财务汇报程序时间

3.1每月5日内各公司向总部物业经理报送月度财务报告，总部物业经理收到报

告次日起3日内审完。

3.2每个会计终一个月内公司向总部物业经理报送财务报告，总部物业

经理收到报告次日起7日内审完。

4.报销及清帐时间

4.1每月20日及月底凡员工于每月20日前欠公司款超过30日，公司财务人员要

报告公司负责人，公司负责人要在月底前作出处理决定，交财务人员执行。

5.其他

5.1总部财务部将不定期派员至公司进行内部审计；

5.2总部财务部根据审批后的公司预算拨款金额、拨款时间，及时为公司拨款一