房地产开发企业缴纳营业税规定

第一篇：房地产开发企业缴纳营业税规定

房地产开发企业缴纳营业税规定：

（一）应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：

1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

（1）销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（2）销售其他土地附着物

① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。

（二）销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：

纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

③ 按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

其他具体规定如下：

（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手

续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

（2）对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；

③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：

纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

（4）中外合作开发房地产征收营业税问题

根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》

① 关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

② 关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

③ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。

计算公式=营业额×5%

第二篇：房地产开发企业营业税纳税问答

老师您好！

营业税暂行条例第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。我的问题是，当房产开发公司取得账款时，只能作预收账款处理，而不能确认营业收入。如果要求对预收账款预缴营业税，那么税金与收入如何实现配比？另外一个问题是，计算营业税时，是按照实际收到的预收款计算，还是按应收取的全部价款计算？请予解答。谢谢！

——某房产开发公司财务负责人

老师答：

在回答你的问题之前，首先必须搞清一个问题，那就是纳税人在转让土地使用权或者销售不动产取得预收款时，必须缴纳营业税，并非预缴营业税；其次，营业税的计税依据是实际收到的预收账款金额，并非应当收取的全部价款。下面，我们对预收款应纳营业税的账务处理作简要分析：

现行会计制度没有对转让土地使用权或销售不动产取得预收款计征营业税的账务处理进行明确。一般的做法有两种：一是在实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，贷记“银行存款”科目。根据会计核算的配比原则，对这部分税款暂不结转，留待营业收入确认时，再结转“营业税金及附加”科目。这种方法操作性很强，但存在弊端。因为资产负债表上反映的应交税金是一个负数，这会给阅读会计报表的人带来一个错误的信息，即企业多交了营业税。

另一种方法是，增设“待摊税金－－待摊税金及附加”科目，在收到预收账款时，按照应纳的各项税费，借记“待摊税金－－待摊税金及附加”，贷记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”等科目，贷记“银行存款”。当会计上确认营业收入时，按照营业收入应纳的各项税费，借记“营业税金及附加”科目，贷记“待摊税金－－待摊税金及附加”，按其差额，贷记“应交税金－－应交营业税”等科目。我们认为，第二种方法不仅具有可操作性，而且可以弥补第一种方法的不足。

以上意见，供参考。

第三篇：房地产企业缴纳营业税问题分析

房地产企业缴纳营业税问题

《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。但新《企业会计准则》及税法并没有对转让土地使用权或销售不动产预收款计征营业税和企业所得税的会计处理进行明确。

目前房地产企业结合实际核算营业税的方法，按预收账款科目当期的发生额计提“营业税金及附加”，即

借“营业税金及附加”，贷“应交税费——应交营业税、城市维护建设税、教育费附加”等，实际缴纳税款时，借“应交税费——应交营业税、城市维护建设税、教育费附加”，贷“银行存款”。

终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏，就是借“本年利润”，贷“营业税金及附加”，同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，对此部分计提的税金在编制报表时，笔者认为应并入其他流动资产反映，对此部分已缴纳的税金则反映在应交税费栏，用负数表示。

房地产企业预缴所得税会计处理

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。可作如下会计分录，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，笔者认为对预缴的所得税确认为递延所得税资产，并使用“递延税款—预售房预缴所得税”科目，缴纳时同上，只是在年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税，从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延税款—预售房预缴所得税”科目，反映在资产负债表中资产类科目中的“递延税款”的借方。会计分录如下，借“递延税款——预售房预缴所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。

第四篇：广告行业如何正确缴纳营业税

广告行业如何正确缴纳营业税？

一、广告业的定义：

《营业税税目注释》（国税发[1993]149 号）是这样规定的： 广告业，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事项进行宣传和提供相关服务的业务。

二、广告业营业额的确定：

《营业税法规解析》确定：广告业务收入是指广告的设计、制作、刊登、广告性赞助收入等。

三、广告发布的计税：

广告发布者必须有“ 媒体、载体 ”。就是说要通过图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱等将广告发布出去。对利用上述“

媒体、载体 ”发布广告。应就取得全部收入计征营业税和文化事业费。[ 收入 × 5%= 营业税；收入 ×3%= 文化事业 ]（营业税计算城建税和教育费附加，文化事业费不计算）

四、广告代理的计税：

广告代理是广告公司本身没有“ 媒体、载体 ”。承揽广告业务后，首先要进行制作，一是自己本身有能力制作（如：文字语言编辑、图文编辑或音像编辑），制作后送“ 媒体、载体 ”发布。二是自己无有能力制作，要找专业公司（专门的音像公司、广告公司或其他制作公司）进行制作后送“ 媒体、载体 ”发布。

财税[2003]16 号文件规定：从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费 后的余额为营业额。（此文与原国税发[1994]159 号文件中规定 的“广告代理业” 有扩展解释）

也就是说：允许扣除“发布费 ”后的差额计算缴纳营业税。这里需要说明的是按 《营业税法规解析》规定，制作费不能作为发布费进行扣除。还要说明的是：国税函〔 1999 〕 353 号规定：纳税人从事广告代理业务也应缴纳文化事业建设费。

五、如何理解广告制作？

对广告公司从事的广告制作按“服务业—广告业”征税。广告公司以外的其他企业、单位、个人的制作，不应认定为广告制作。应按规定的税种、税目纳税。如：某个体户到一加工厂制作一灯箱用于招揽生意（作广告用），对加工厂的制作应属于工业加工，征收增值税。什么情况下应按“广告业”征税？如：某广告公司从事广告设计、制作与发布。对即制作又发布（如：公交广告公司将某企业广告制作在客车上）按广告业纳税毫无疑义。

对于只制作不发布的，要区分情况，如：委托者要求广告公司制作广告作品，那么广告公司应开具“广告业发票”，按“广告业”征收税。因为《营业税法规解析》规定：广告业务收入包含广告的设计、制作。对于划分不清广告公司制作的“作品”是否属于广告作品时，如果受托者开具的是“服务业发票—设计费”。这样可不按广告业征税。

对于委托方无论取得何种发票，都不能作为发布费进行扣除。

六、如何掌握发布费的扣除？

随着经济形势的发展，一些具有广告发布权的 媒体、载体，将广告发布的某一“段位”或“版面”一次性承包、承租给某广告公司（称之为：“买断”或“一级代理”），这些广告公司一是利用这一“段位”或“版面”进行自己广告发布，同时也为广告代理者提供发布场所。

对买断发布权的广告公司而言，支付的“买断费”或“承包、承租费”只要取得“广告业发票”可以在买断的时间内匀匀扣除。

对广告代理者而言，只要能提供对方具有“买断权”的证明，其支付给广告公司的发布费，可以凭“广告业发票”扣除。

七、如何掌握发布费的扣除方法和时限？

对广告代理者取得的“发布费”在什么时间内或那一时段进行扣除，各级各类文件没有作明确规定。长地税流字［ 1999 ］ 84 号只对“发布费分期支付”作了解释：“对广告代理业中存在的收入一次取得，发票全额开出，但发布费分期支付，分期取得发布费发票的业务应如何确定广告代理业的收入额？答：可采取按合同规定予扣广告发布费后按代理业征收营业税。”

我个人认为：

（一）对广告公司业务量较少的，可在每项业务发生时“一对一”的进行扣除。也就是说：给张三代理的广告收取费用 10 万元，送电视台发布支付发布费 8 万元；给李四代理的广告收取费用 20 万元，送报社发布支付发布费 15 万元，要一笔对一笔的进行计算扣除。

这里可能涉及到当月取得代理收入，发布费下月实现。那么你可以按长地税流字［ 1999 ］ 84 号文件规定：可采取按合同规定予扣广告发布费后按代理业征收营业税。但在发布费发票取得时，一定要按实际进行调整。对先取得发布费发票，后取得代理收入的，实际数额进行扣除。

（二）对广告公司业务量较多的，每月取得的代理费、发布费难以“一对一”的进行计算时，可以采取“按月计算、年终清算”的办法实施。也就是说：把本取得的所有代理费收入减去本月所有发布费支出后计算缴纳营业税。每月以此类推，如果某月出现负数，下月相抵后继续计算，但到年终时一定要按实际情况结清。（所说实际情况：也可能存在代理费当年取得，而发布费下年才能支付的现象，这样应采取按合同规定予扣广告发布费）

八、特殊规定：

财税 [2003]90 号文件规定：对报社和出版社根据文章篇幅、作者名气等向作者收取的“版面费”收入，按照“服务业”税目中的广告业征收营业税。自

2003 年 7 月 1 日起 执行。

九、举例说明：

例如：毕君业广告公司，本公司佣有市内公共汽车站灯箱广告牌的发布权，本月买断长春电视台经济频道 18 点至 22 点 3 个月的广告播映权，应付承包费 90 万元（已取得广告业发票）；取得灯箱制作广告收入 60 万元；在本公司买断的段位上为客户和其他广告公司发布广告，取得收入 40 万元；代理广告收入 50 万元，支付省电视台广告公司发布费 35 万元（已取得广告业发票）；取得赞助收入 10 万元；取得复印收入 5 万元（开具服务业发票）。计税如下：

广告发布收入：（60 + 40 +10 – 90 ÷ 3）× 5% =4 万元（营业税）

广告代理收入：（50–35）× 5% = 0、75 万元（营业税）

其它收入： 5 × 5% = 0、25 万元（营业税）

营业税合计：4+0、75+0、25=5 万元

城建税： 5 ×7%=0、35 万元

教育附加： 5 ×3%=0、15 万元

文化事业费：95 ×3%=2、85 万元

十、会计帐务处理

（一）付承包费 90 万元

借：应付帐款 90 贷：银行存款 90

（二）制作广告收入 60 万元

借：银行存款 60 贷：营业收入 60

（三）本公司买断的段位取得收入 40 万元

借：银行存款 40 贷：应付帐款 40

(四)支付省电视台广告公司发布费 35 万元

借：应付帐款 35 贷：银行存款 35

(五)取得赞助收入 10 万元

借：银行存款 10 贷：营业收入 10（六)取得复印收入 5 万元

借：银行存款 5 贷：其他业务收入 5

国家税务总局关于广告代理业征收文化事业建设费问题的批复

—— 国税函〔 1999 〕 353 号

山东省地方税务局《关于代理广告业是否征收文化事业建设费问题的请示》收悉。经研究，现批复如下：

根据财政部、国家税务总局《关于印发＜文化事业建设费征收管理暂行办法＞的通知＝（财税字〔 1997 〕 95 号）第二条的规定，凡缴纳娱乐业、广告业营业税的单位和个人，为文化事业建设费的缴费人。广告代理是经营者承诺为他人的商品或劳务作宣传的行为，只是在经营过程中转托有关新闻媒体发布，因此广告代理业务符合《营业税税目注释》关于

“ 广告业，是指利用图书 … 等事项进行宣传和提供相关服务的业务 ” 的解释，对广告代理业应按 “ 服务业 —— 广告业 ” 征收营业税。亦即纳税人从事广告代理业务也应缴纳文化事业建设费。如过去执行中与统一规定不一致的，从 1999 年 1 月 1 日 起一律按统一规定执行。

第五篇：教你如何缴纳建筑业相关营业税

教你如何缴纳建筑业相关营业税

（三）2014-06-13 南京税收微讯

建筑业是我国经济发展的重要产业之一，小到家里门窗的安装，大到建造高楼大厦，这些都可以被纳入建筑业。宽广的范围也就意味着建筑业应税行为具备一定的复杂性，相关政策规定较多。本期税收专题就常见的建筑业涉税案例为你分析其营业税部分征免规定。

总包价款扣除工程分包款后为营业税应税收入

将工程项目分包给其他公司来做，这在建筑行业是很普遍的业务往来。南通某建筑公司在南京承接了一个建筑项目，合同价款2000万元，其中包含了建筑装修材料1100万元，但不含建设方提供的电梯等设备款项。该建筑公司将项目的一部分业务分包给了南京另一家建筑公司，分包合同上标明分包工程价为500万元。工程结束后，南通的建筑公司前往地税部门申请代开发票。那么总包方和分包方各自应如何计算缴纳营业税？

根据《营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局2008年第52号令）的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。因此，南通建筑公司上述项目的应税收入为2000万元，不能扣除材料价款。纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。南通建筑公司发生了分包业务，扣除分包款500万元后，其应税收入为1500万元，分包方南京建筑公司的营业税应税收入则为500万元。

根据《江苏省地方税务局建筑业项目营业税管理暂行办法》（苏地税规

[2011]12号）的规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，须在取得分包单位开具的分包款发票后，方可在计算当期营业额时扣除该笔分包款项。因此，南通建筑公司到地税部门代开建筑业发票前，要先取得分包方南京公司开具的500

万元的分包款发票。有了分包款发票，在计算总包方应税营业额时才能扣除500万元分包款项。

另外，税务人员提醒纳税人应将工程分包项目单独设置明细账，分项目单独核算。纳税人将建筑业项目进行分包时，如果当期计算的营业额为负数，可以结转以后纳税期继续抵扣，但不同项目间的营业额正负差不得相抵。如最终清算或办理最后一次纳税申报时纳税人的营业额为负数，可向主管税务机关申请办理退税，但退税数额不得超过纳税人的已纳税款。