第一篇：Discuz和phpwind详细安装流程
Discuz!论坛安装教程
作者：TeliuTe 来源：基础教程网
一、安装服务器 返回目录 下一课
首先我们安装PHP环境，使计算机成为一台服务器，下面我们来看一个练习；
1、安装PhpStudy 1）双击下载的安装包，出来一个安装向导；
2）点“下一步”出来许可协议，点“我同意”；
3）接下来是服务器程序的路径，点“下一步”继续；
4）接下来是网站的存放位置，默认是“D:
2）解压安装包，复制到家园文件夹中，这里是uh文件夹；
3）编辑 uh/template/default/header.htm 文件，找到，在它之前插入
@import url(newfarm/newfarm.css);
再查找“热闹”，在它这一行的后面插入
农场牧场2、增加数据表
1）打开phpMyAdmin，在Windows中点托盘图标－phpMyAdmin，Ubuntu 中，在浏览器中输入地址打开进入；
2）在出来的窗口左侧栏，找到 uchome 数据库点击选中；
3）在出来的列表上边，找到导入点一下；
4）点“浏览”找到农场的数据表后，点右下角的执行；
5）同样再打开updata文件夹里的sql.txt，导入进来，注意语句最后要有个分号；
6）然后登录空间，点左上角的“个人中心－农场牧场”；
7）点左边的“农场牧场”，就可以进入游戏了；
如果在Ubuntu中用户名出现乱码，请参考：http://www.phpwind.net/read-htm-tid-906114.html
3、在mysql中增加数据表
1）打开终端，输入命令： /opt/lampp/bin/mysql-uroot-p 按回车输入密码进入mysql>
2）在mysql提示符下，输入：use uchome 打开家园数据库；
3）打开安装说明里的sql文件，复制里面的全部内容，粘贴到mysql提示符后面，按回车运行；
4）同样再复制updata里的另一个sql里的内容，在mysql后运行；
5）然后输入quit 按回车退出，再同样修改header.htm即可，到uchome的管理面板更新一下缓存；
八、SupeSite站点 返回目录 下一课 门户是展示和发布的平台，是一个网站的综合页面，下面我们来看一个练习；
1、安装门户
1）下载SupeSite安装包，用管理员身份打开，先看一下readme文件，再把upload解压到网站根目录，把文件夹名称改为ss，设置属性里的其它权限为“访问和只读”，并应用到包含的文件；
2）打开ss文件夹，将 config.new.php 文件重命名为config.php，设置config.php的属性为“读写”，设置文件夹 attachment/、cache/、channel/、html/、log/、styles/、model/、data/、uc_client/data/ 文件夹为“创建删除和读写”，并应用到包含的文件；；
3）登录“论坛－管理中心－UCenter－应用管理－添加应用”，输入ss的地址，点安装；
4）按提示一步一步，在数据库信息那儿，用户名填写root密码为mysql的密码，默认为root或者为空；
数据库名填写supesite，这个是给门户用的数据库；
5）点下一步继续自动安装，在管理员那儿，用原来的admin和密码，也可以新增一个；
6）然后完成安装，可以进入管理平台和空间主页，把这两个网址记一下；
九、创建频道 返回目录 下一课
门户安装好以后，还需要设置项目和分类，下面我们来看一个练习；
1、设置频道
1）以admin管理员登录SupeSite，点击右边的“管理”进入站点管理；
2）点“系统管理－频道管理”，出来一个列表，其中有三个频道，分别是“综合首页、资讯、排行榜”；
3）默认综合设为了主页，并且不能删除和隐藏，另外两个“资讯”是内置建好的，排行榜是系统聚合来的；
4）门户可以单独做成网站，采用投稿方式，投到各个频道里，也可以通过采集论坛发的帖子，家园的日志等；
5）点“频道管理”右上角的“创建频道”标签，我们来新建一个自己的频道项目；
6）输入频道名称，例如“电脑教程”，这个会显示在首页菜单中，在下面填一个英文名，类型选“频道”、文章分类写上各个类别，这个在投稿时要用，下面的权限不动；
7）点下面的“提交保存”，新建的频道就显示在列表中，可以在门户中使用了；
2、投稿 1）返回到门户首页，上边出来一个“电脑教程”的链接，点用户名下边的“投稿－电脑教程”；
2）在出来的投稿窗口里，依次填写标题、分类、内容，带红星的必填，然后点下边的“提交”按钮；
3）返回到站点首页，在导航链接里点“电脑教程”，就可以在其他教程里找到这篇文章；
第二篇：电梯详细流程安装方案
施 工 方 案
一.工程概况：
工程名称：铜塔寺步行街和金源地产办公楼 工程地点：长垣县城关
销售单位：巨人通力电梯有限公司 监理单位：巨人通力电梯有限公司 安装单位：巨人通力电梯有限公司 工程内容：电梯和扶梯的安装
工程目标：合同签定、土建确认、用户同意生产后45天内交货,货到现场后安装工期为30天，可根据实际情况进行调整。按合同中用户的要求日期前竣工、验收完毕并交付使用，施工工程质量要求标准为合格。
二.劳动力组织：
为了在要求的工期内完成以上工程施工目标，我们作如下的劳动力组织： 1.2.配备1个安装班组及2名现场工程师。
从合同生效到设备到货、施工安装进场前，选派两名工程技术人员负责跟建设单位的联络配合及协调。3.在设备到货土建具备安装条件，安装人员进场。安排1个安装班组共6～8人（含质检员）进场，每一个班组分别同时安装2台电梯。
三.施工前的技术准备：
组织全体施工人员，布置任务，再次熟悉及加强电梯施工工艺流程中每个步骤中的质量控制要点，每个安装班组均应明确工期目标,领会工程进度计划表（见后）的安排的意图，作好有关资料及技术质量交底等工作。
四.各分部工程的施工方法——安装工序流程
出厂所提供的电梯，生产厂家以零部件的形式提供，在现场每台电梯梯需经以下17个安装工序，流程如下：
⑴安装前的准备工作→⑵制作样板及井道放线→⑶安装导轨支架→⑷安装并调整导轨→⑸安装轿架及轿厢→⑹安装机房曳引机→⑺安装对重、曳引绳及限速器→⑻安装门地坎、门上坎及门框→⑼安装调整厅门并安装厅外信号装置→⑽安装井道线槽及布线→⑾安装随行电缆→⑿安装机房控制柜，配电柜及机房布线→⒀安装轿顶线槽及轿厢布线→⒁拆井道脚手架及安装底坑设备→⒂慢车调试并安装井道信息、端站减速保护装置→⒃快车调试及运行测试→⒄整理工地、资料；自检。
注：每一道工序的质量控制计划和要点见本施工组织设计方案的《施工质量保证及文明施工组织措施》。
五.整体施工安排及工程进度计划
根据本工程的总体要求，我们将本工程的进度计划安排三个大阶段：
第一阶段： 时间：为合同生效之日起约45天的时间
任务目标：1.产品的加工制作、运输到安装现场；
2.跟踪土建，确保土建部分具备满足合同中设备的安装条件。
具体措施：1.从合同生效即日起，就严格执行合同，立即安排生产厂家投产，按计划完成所有合同设备的生产。并于次日开始发运，采用汽车运输，一般情况下，运输车辆从出厂到合同指定工地的时间是3天。
2.安排2名工程技术人员,定期(至少每月2次)跟用户联络,跟踪土
建进展情况, 确保土建部分具备满足合同中设备的安装条件。
第二阶段： 时间：约30天的时间
任务目标：完成设备进场到安装自检验收结束的16个工序
具体措施：1.安排1个安装班组同时进场，班组）在30天内完成2台电梯安
装的16道工序
2.第二阶段具体的施工进度、耗用天数见后附的《施工进度计划表》
（一张）。
3． 安装过程中指定现场安装经理（陈清明、工程师）进行安装过程
中的协调工作，及时用工程联系单的方式与用户和其它施工单位沟通，解决现场出现的任何问题。
第三阶段： 时间：安装完毕以后
任务目标：1.整理资料，上报劳动局/质检站及有关部门竣工验收（第17道工序）
2.根据验收结果，若有必要，进行整改直到全部合格 3.机动时间，以备施工过程中因其它不可预见的因素影响造成某道
工序的拖延，不致影响到建设单位要求竣工时间被拖后。
具体措施 ：留出10天的时间来完成竣工验收的收尾工作及备用时间,足以满足任务要求。
六.施工中可能出现的不利因素的对策
1.若土建不具备安装条件的时间推迟
如果建设单位的土建具备安装条件，设备能够进场，我方计划按上述施工方案，安排1个安装班组进场进行为期25天的安装施工，就可满足建设单位竣工并验收完毕的要求。如果土建(或其它)原因不具备电梯安装条件，需推迟进场日期，我方将视实际情况与建设单位协商,以便重新协商一个安装进度,并视情况对安装工序进行调整,例如：对可交叉施工的工序同步安装，以缩短施工时间来满足建设方使用的要求。
2.施工计划总工期中预留10天机动时间
为防备施工过程不可预见因素影响造成的误工，我方计划在完成电梯的安装自检验收工作（详见后施工进度计划安排），留有10天的时间来进行劳动局/质监站的竣工验收工作，同时这10天的时间，又能作为若发生误工后时间上的补偿，以确保电梯在建设单位要求的竣工日期能交付使用。
施 工 质 量 保 证
一． 质量保证体系
1.安装班组在进行每道工序施工时，对照每道工序的质量控制计划进行，并在每道工序完工后对本道工序的质量控制点进行自检，记录于配合上述质量控制计划的专用表格《安装过程工序检查报告》中，及时发现、纠正问题，本道工序不合格不能进行下道工序的施工。
2.每台电梯每道工序完工之后，专职质检员按照上述质量控制计划的控制点进行复检，发现不合格之处，立即提出整改通知，以保证每台电梯每道工序的安装质量。3.每台电梯所有安装工序完成后，质检员在班组的配合下，按照国家电梯安装验收标准，逐台进行整机的安装验收。对不合格处提出整改通知，并复检至合格，方可报劳动局、质检站等部门验收。
4.对质量采取与效益挂钩的奖罚措施、采取优质优价；奖罚基数为各分项工程工资额的15%。
5.从第一道安装工序开始到整机安装完毕的全过程中，形成了“对照质量计划进行每道工序的施工”+“每道工序完工后班组自检”+“每道工序质检员复检”+“整机验收”2的质量管理制度，同时辅以必要的经济奖罚措施，是我方本次工程的质量保证体系的核心内容。二.施工质量控制计划
1.安装前的准备工作
土建检查必须落实现场是否基本具备安装条件；施工电源是否到位；零部件存储间足够存放部件、安全措施良好 ；各隐蔽工程是否良好。
脚手架的搭设要符合脚手架图纸要求。
每层厅门门口应设置防护栏，并张贴施工标志。
开箱并对照装箱清单逐台检查客梯的零部件情况，是否有缺件及零部件损坏，若有异常情况及时报告并通知建设单位备档，及时补发所需零部件以使安装施工正常进行。
进行机房设备的吊装，要注意吊装安全。
2.制作样板和井道放线
必须记录每一楼层的井道数据，最终确定井道验收结果。
上下样板必须符合布置图要求
样板的水平度必需≤5mm 样板及样板线必须定位牢靠、保证不会在安装过程中走动 3.安装导轨支架
膨胀螺栓（直径、型号等）必须符合本电梯安装要求，若采预埋钢板结构，必须确认
钢板预埋符合本电梯安装要求。
焊接导轨支架必须双面焊牢、焊缝连续饱满
导轨支架间距≤2.5m，水平度≤5mm 顶端导轨支架间距导轨顶端距500mm 4.安装并调整导轨
导轨相对内表面尖距离偏差，轿厢导轨为0～+2mm，对重导轨为0～+3mm，轿厢/对重导轨全高偏差≤1mm 导轨垂直度每5m应≤0.7mm 轿厢导轨接头处台阶≤0.05mm，不应有连续缝隙，局部缝隙≤0.5mm 对重导轨接头处台阶≤0.15mm，不应有连续缝隙，局部缝隙≤1mm 导轨接头修光长度应为250~300mm 导轨要用压板固定在导轨支架上，不应采用焊接或螺栓直接固定
两轿厢导轨接头不应在同一水平面上
导轨顶端位置，在轿厢或对重冲顶或蹲底时，导靴不会超出导轨
5.安装轿架及轿厢
轿厢底盘水平度不应超过3/1000 导轨工作面和安全钳间隙应符合产品要求
本产品采用弹性滑动导靴，伸缩范围≤4mm 轿顶反绳轮垂直度偏差≤0.5mm 轿厢壁拼装定位牢靠，壁板连接平整，不应有间隙
6.安装机房曳引机
曳引轮、导向轮垂直度偏差≤0.5mm 曳引机承重梁长度应超过墙厚中心20mm，且不小于75mm 曳引机应有适当润滑油，油标油位显示清晰
7.安装对重、曳引绳及限速器
对重平衡铁固定可靠，对重导向轮保证润滑，加妥钢丝绳保护，对重防护网安装位置正确。
补偿链滚筒运行良好。补偿钢丝绳滚轮限位开关安装正确。
曳引绳长度应满足轿底/对重撞板至缓冲器顶面的距离，绳表面不应有油污。
曳引绳相互差值不大于10％。
曳引绳头螺母应将锁母锁紧并装有销钉。
限速器钢丝绳与导轨垂线平行距离偏差≤±5mm 限速器钢丝绳长度应满足涨紧装置距底坑地面的距离，绳表面不应有油污。
8.安装门地坎、门上坎及门框
厅门地坎要高出最终地面2～5mm，水平度偏差≤1/1000 厅门门套立柱垂直度偏差及横梁的垂直度偏差≤1/1000 厅门导轨与地坎槽在导轨两端和中间三处的偏差均≤±1mm 厅门导轨侧面对地坎平面垂直度≤0.5mm 厅门底端面与地坎间隙6±2mm 轿门地坎间隙与厅门地坎间隙在-1～+2mm之间（放轿厢地坎垂线每层门均须测量）
9.安装调整厅门并安装厅外信号装置
本产品门为双折中分门，每层门缝隙必须≤3mm 厅门限位应符合开关门要求
门扇与门框间隙均匀，尺寸为6±2mm 门轮与轿厢地坎间隙在5-8mm间（放轿厢地坎垂线，每层门均须测量）
各层厅门的安装、调整都应达到运行轻快平稳的效果
厅门钥匙开关操作要灵活，各层呼梯按钮及信号指示装置盒位置正确、横竖端正
10.安装井道线槽及布线
微电子信号线应和其它线路按产品要求隔离敷设
线槽必须接地保护、接头处必须跨接
线槽内电线总截面面积不许超过该线槽总截面面积的60% 线槽弯角电线受力处应加绝缘衬，出入口应有护套保护
采用金属软管处，应固定点均匀，转弯处弯曲半径不小于外径的4倍 11.安装随行电缆
随行电缆的弯曲半径不小于400mm，不应有打结、扭曲
随行电缆长度应能满足轿厢压缩缓冲器时不得与底坑地面和轿厢边框接触的要求
电缆的定位要充分考虑到运行中不得与导轨支架、线槽发生卡阻、摩擦 12.安装机房控制柜，配电柜及机房布线
配电柜及主电源开关应在机房入口方便操作处
动力线和控制线路应隔离敷设，零地线应始终分开，接地线须用黄绿线
线槽内电线总截面面积不许超过该线槽总截面面积的60% 控制柜安装位置应方便维修
主电源开关不应控制井道、机房、轿厢及轿顶的照明及电源插座和报警装置
接入控制柜各接线端子应有线号
动力回路绝缘电阻应大于0.5MΩ, 其它回路应大于0.25MΩ
13.安装轿顶线槽及轿厢布线
线槽内电线总截面面积不许超过该线槽总截面面积的60% 轿顶接线盒、轿厢操纵盘各接线端子应有线号
照明、风扇等220V电源线，应与电子线路控制线分开敷设
14.拆井道脚手架及安装底坑设备
油压缓冲器活塞垂直度偏差≤0.5mm，应保证缓冲器开关能正常工作
缓冲器与轿底/对重碰板距离150～400mm（本产品为液压缓冲器）
涨紧装置距底坑平面距离应在400±50mm内
应设在打开底层厅门能操作的位置设置一个底坑急停开关怀以方便检修
对重/轿底的撞板中心与缓冲器中心偏差＜20mm 15.慢车调试并安装井道信息、端站减速保护装置
动慢车前应确认当轿厢运动时，在井道内没有其它可能碰到轿厢的杂物。
按产品要求，确认一切准备工作均已完成方可通电动车。
井道信息的安装位置应保证电梯的正常工作
上下端站的限位、极限、强迫减速开关位置必须正确
检修控制盒，轿顶检修控制优先于机房检修控制功能必须符合要求，以确保安全
制动器间隙需≤0.7mm 慢车运行到各层、检查并各层门刀、门锁、门地坎间隙均满足要求为止
门机调整到能灵活带到轿门及每层厅门，满足开关门要求为止 16.快车调试及运行测试
产品运行速度满足要求，起动运行和减速停止，舒适感良好。
指令、召唤、超载、关门保护及声光信号显示准确无误
平层精度应在±5mm范围
各运行、超载试验正常，测定温升，噪声正常 17.整理工地、资料；自检
制动器板手应涂成红色挂在机房，曳引轮、限速器轮必须有方向标记
机房、井道、底坑、轿顶无杂物
所有电梯金属构架、托垫、承重梁、焊接处均应涂漆防锈处理
按照客梯安装验收规范作一次全面的整机自检验收，合格后方可申报有关部门（劳动局、建委、建设单位、监理单位）进行验收。
按要求整理有关工程内页资料/竣工资料/设备手册，准备完整移交。
安全防护及成品保护措施
一.安全防护及文明施工措施：
1.安装人员要持证上岗，项目管理班子配备专门安全员
2.全体人员必须严格遵守公司各项安全操作规程和安全规章制度，进入现场必须穿着工作服及工作鞋、佩带安全帽；人力搬运大型物件，应穿防砸安全鞋；进行电气作业应穿绝缘鞋。
3.电梯井道中及脚手架上的高空作业必须佩带安全带，并牢固固定。4.严禁在工作时间酗酒、酒后上班、及上班打闹玩耍。5.不得使用明火照明，不得使用“三炉”。
6.每个电梯厅门入口必须使用围栏防护，并做好安全标志。脚手架材料及搭设必须符合要求。
7.使用乙炔氧气、电焊必须遵守设备的安全操作规程。并由持证人员操作。8.使用各种电动工具（如电锤、手电转、砂轮机等）必须遵守设备的安全操作规程。使用前要检查设备的可靠性、并要使用三孔接地插头保证良好接地、防止漏电现象产生。
9.吊装时一定要确认吊装绳索可靠，起吊点合适，承受力足够。大件的吊装工作应由专业的吊装人员来完成。
10.电梯通电动车应按照调试手册的每一个步骤来完成，不得擅自违章操作。11.电梯的检修控制接线，必需满足产品设计中的检修控制要求，如：当电梯轿顶检修开关处于检修状态时，机房的检修操作按钮就无法操作电梯上下（即轿顶检修优先）。
12.专职安全员每天必须巡视工地各个安装班组的作业情况，发现安全隐患，立即纠正。每天应记录各班组的安全状况，每周由安全员组织全体施工人员召开至少一次的安全会议并进行安全教育。安全员有权对不安全的行为给予处罚，不安全的行为严重时安全员有权发出停工整改指令。
二． 每台电梯安装施工的最后一道工序就包含了设备的清洗整理工作，主要内容如下： 1． 每台电梯安装完毕后，必须将安装运输过程中因搬动、磕碰产生的掉漆重新补上并作防锈处理，包含：电梯井道、机房、底坑中所有的金属构架、托垫、承重梁、工字钢、角钢、轨道支架、焊接处等均应上漆处理。
2． 电梯井道、机房、底坑、轿厢、轿顶中的所有杂物、垃圾、积水均应清理干净、任何无关的工具、杂物均不许滞留于上述地方。
3． 在电梯移交用户之前，应再作一次全面的清扫，在安装过程中，由安装人员或现场其它单位人员在电梯表面（包含厅门、轿厢、按钮盒等）留下的手印、污迹、水泥沙浆残留物等均应清洗干净。4． 揭除电梯发货时的各不锈钢表面的保护膜时，应注意不能留下胶水的痕迹；对接缝处要仔细清理，不留下保护膜残片。5． 电梯钢丝绳均应用棉纱擦拭，不能有油污。
6.土建施工作业在电梯厅门地坎中留下的垃圾、水泥残留物在交付使用前应全部清理干净。
三.电梯安装完毕，交付使用之前，应做好半成品/成品保护，主要措施如下：
1.有电梯的不锈钢保护膜（包含厅门、轿厢、按钮盒等）在安装过程中均不能揭除，尽量保留到移交用户之前几天才撕去保护膜。
2.电梯安装完毕，机房控制柜应锁好；机房门窗应上锁，所有电气设备的电源总闸应处于关断状态。盖好线槽盖板，并在机房门口张贴“机房重地、闲人勿入”之标识。
3.电梯各层门扇、门套保护膜不应撕去，若在安装工程中有损坏，应在此时加以重新保护。
4.电梯各层门召唤面板和信号显示装置不锈钢保护膜不应撕去，为了防止按钮/信号显示装置被施工现场的其它人员损坏，必要时将所有召唤面板用防护盖板盖上。5.在土建进行电梯厅门填充四周装饰时派专人配合、尽量使土建施工作业对设备影响减到最低程度。
6.必要时在每层电梯厅门前设置2-3cm 的挡水栏，以防土建施工的水流入电梯井道。
7.平时应将电梯轿厢开到最高层，以防各层积水流入。8.严禁其它人员未经许可，擅自操作电梯。
9.对其它施工单位的有关人员违规行为及时劝阻但必须态度良好，共同保护好已施工完毕的设备。
第三篇：工商银行U盾证书安装图文详细流程
客户证书安装使用手册
二○○六年十月
目 录
一 工行网上银行安全提示.........................................................................................3 二 安装客户证书驱动程序.........................................................................................4 1 2 3 工行客户证书介质U盾说明...............................................................................4 安装过程说明.......................................................................................................5 U盾管理工具的使用说明..................................................................................13 3.1检查硬件连接...............................................................................................13 3.2显示已注册的证书.......................................................................................13 3.3修改PIN码...................................................................................................14 3.4查看证书.......................................................................................................15 3.5显示智能卡信息、版本信息.......................................................................16 4 5 U盾安装检测工具的使用说明..........................................................................18 U盾安装使用注意事项......................................................................................18
三 登录网上银行下载证书信息...............................................................................23 四 卸载客户证书驱动程序.......................................................................................23 五 其他事项...............................................................................................................27 5.1个人客户证书展期............................................................................................27 5.2证书管理（查看证书信息、自动注册等）....................................................27 5.3客户证书驱动程序网上下载............................................................................28
一 工行网上银行安全提示
1.使用正确网址登录网站
请登录正确网址，每次登录时尽量直接输入网址登录，也可以将工商银行网站的正确网址添加到浏览器的“收藏夹”，每次从收藏夹中选择工行网站的链接进行登录，不要从非中国工商银行网站的超级链接间接访问，谨防假冒网站。
在登录工商银行网站后，您可点击浏览器右下脚状态栏上的挂锁图标查看证书内容，确认所显示的证书信息是否与下列信息一致（颁发给：mybank.icbc.com.cn 颁发者：www.xiexiebang.com/icbc/perbank/index.jsp B2C网上支付页面的正确网址：https://mybank.icbc.com.cn/servlet/com.icbc.inbs.b2c.pay.B2cMerPayReqServlet
2.保护计算机安全，免受病毒和黑客侵袭
·下载安装由“工商银行提供的用于保护客户端安全的控件”，通过在控件中输入用户名（登录卡号）和密码，防范您的卡号和密码被窃取。
·安装防火墙。个人防火墙软件能够阻止黑客访问您的计算机。特别是当您使用宽带接入互联网时，我们建议您安装个人防火墙。当安装此类软件时，请按照防火墙制造商的建议，使用较保守的存取控制方法。
·安装杀毒软件。杀毒软件能发现并清除计算机和电子邮件中附带的病毒。您可从杀毒软件公司的网站上下载或在零售店购买正版的杀毒软件。为确保杀毒软件的有效性，必须对其定期更新。为了降低您计算机的中毒概率，请勿开启不明来历的附件，即使在您认识电子邮件发送者的情况下。
·及时下载安装最新的操作系统和浏览器安全程序或补丁，以确保计算机拥有最新的防护功能。
·尽量不要在公共场所（如网吧）使用网上银行，因为您无法知道这些计算
机是否装有恶意程序进行监测。
3.保护用户名和密码
·选择不容易猜测的密码，如交叉使用文字和数字并加入大小写，例如：jk6Nwa23，并避免使用与您在其它网上服务(如电子邮件)中相同的用户名和密码，不要把您的密码和个人资料（如生日、电话号码等）联系起来。
·不要轻信任何套取网上银行用户名（登录卡号）和密码的行为，如通过电子邮件、信函、电话等方式索要卡号和密码的行为，谨防泄密。在任何情况下，中国工商银行不会向您查询密码。
·经常查看欢迎页面上的上次登录时间和实际登录情况是否相符，便于您及时发现异常情况。
·请将您登录网上银行的登录密码和对外转账功能的支付密码设置为不同的密码，多重验证以保证您的资金安全。
·及时更改密码。
二 安装客户证书驱动程序 1 工行客户证书介质U盾说明
随着网上银行系统的建设，信息的传递、身份的鉴别等安全问题已成为网上银行运营的关键组成部分。为了保障网上银行数据传输的安全性，中国工商银行选取了将IC卡技术与互联网技术相结合的产品U盾作为身份认证的数据载体，以此保障网上银行金融服务安全运转，真正实现网上银行的业务操作。
U盾在网络银行中，作为网络银行客户数字证书的载体，承担着保护客户数字证书和私有密钥安全性的重要责任，这对在网络上鉴别用户身份十分关键。其内部芯片操作系统特有的安全加密手段，高达1024位的非对称加密算法RSA,以及特殊的抗攻击方法,能确保客户在使用网络银行进行金融交易时,无需担心交易安全问题。同时，基于数字签名技术的这种网络金融服务可以提供有效的法律效力。
U盾中的私钥直接在卡内产生且从不导出，将CA中心颁发的安全数字证书
下载到U盾中与私钥对应。用户只要安装U盾的驱动、CSP软件就可以通过安全加密通道确认客户身份后登录网上银行系统，享受网上银行所提供的账户之间的转账、在线消费支付、代缴费用等一系列金融服务，金融服务的交易数据，都会被送入U盾中，并利用U盾中客户的私钥进行数字签名，然后，传送至网上银行系统进行验证，从而保证金融交易的安全性，完整性和不可抵赖。
U盾能有效帮助银行实现最安全的网上银行金融服务。如果说银行CA所颁发的客户安全数字证书像一张“电子居民身份证”，那么U盾则是存放“电子身份证”的最理想载体。安装过程说明
工行光盘安装程序将帮助用户安装合适的系统补丁，以升级其Windows操作系统及Internet Explorer浏览器。只有经过正确的系统升级过程，才能确保网上银行相关应用在客户机上的顺利运行。 系统需求
操作系统：Windows 98、Windows 2000、Windows XP 操作系统语言：简体、繁体、英文
IE浏览器：Internet Explorer 6.0及以上版本 网银分辨率建议：1024×768 安装步骤
A.将光盘插入，光盘会自动运行系统升级程序autorun.exe，出现“欢迎”页面。
如果因为光驱原因没有自动运行，也可以手动（双击）运行autorun.exe进行安装。
B.选择要安装的版本(个人版或企业版)，点击“开始安装”，进入安装提示页面，点击“取消”退出。
C.安装进度条走完后弹出安装确认页面，如果要安装，请点击“下一步”，如果要退出，点击“取消”。
D.点击“下一步”，进入“用户协议”页面。
E.用户必须点击“是”，认可显示的许可协议，才能继续后面的步骤。如果不接受许可协议，请按“否”中止升级程序。点击“是”，程序会自动检测并列出你的操作系统和IE版本及其补丁，并提示你还需要更新的补丁有哪些：
F.按“下一步”继续。
G.开始安装补丁包、U盾驱动，系统升级程序将进入等待状态，请耐心等待，直到弹出安装完成提示。
H.安装结束，需要重启系统进入后续的操作，用户可以选择是立即重启还是稍后再重启，建议选择“是”按“完成”重启操作系统。I.系统重新启动后弹出如下提示：
A)全部补丁已正常安装；
B)IE设置已帮您修正，CSP、驱动功能正常。
C)根据提示插入金邦达U盾，后点击“下一步”。
J.插U盾后弹出发现新硬件的提示，系统会自动完成硬件安装，稍等即可，用户不需要干预。
K.如果插key后提示没有正常连接，请重新插拔一下后，点击重新检查。
说明：如果重新检查依然不能检测到key，请点击“取消”退出，等系统完全启动后再从开始菜单（开始-> 程序-> 工行企业（或个人）网上银行证书工具软件->USBKEey安装检测(金邦达企业版)（或金邦达个人版））中打开检测程序重新进行检查。
检测程序提示您USBKey设备工作状态正常，点击“下一步”。
L.程序提示：恭喜您成功安装了网上银行需要的全部软件，现在可以马上在线注册并使用网银服务。
M.如果您不是马上要使用网银服务直接点击“完成”完成安装。如果您马上要使用网银服务请选中“现在马上开始在线注册”点击“完成”。N.您已经登录工行网上银行主页，可以进行你所想要做的操作。
O.您已经进入工行网上银行主页，可以进行您想要的操作了。U盾管理工具的使用说明
金邦达U盾用户管理工具可以完成以下功能：1）检查硬件连接；2）校验口令；3）修改口令；4）查看U盾中的证书；5）关于。
打开金邦达工具箱：开始-> 程序-> 工行个人（企业）网上银行证书工具软件->金邦达２００６->工具箱。
3.1检查硬件连接
从开始菜单中打开金邦达工具箱，如图a，点击连接，界面状态变为图2，下方显示读卡器类型，说明硬件连接成功。
图a
图b
3.2校验口令（证书密码）
打开金邦达工具箱，在菜单中点击“证书密码”，选择“校验”，在弹出的口令窗口中输入口令后点“确定”。
3.3修改证书密码
打开金邦达工具箱，在菜单中选择点击“证书密码”，选择“修改”，在弹出的修改口令窗口中按照提示输入旧口令和新口令后点“确定”。
输入旧口令，如果您还没有修改过口令，旧口令是下载证书时工行提供的口令，默认口令为“12345678”。并输入新的口令两遍。点击确认。
修改口令成功。如图：
注意：旧口令输入六次错误后，会将key锁住。密码的字符数量从6位到8位。
3.4查看证书
打开金邦达工具箱，在菜单中点击“证书”，在弹出的口令窗口中按照提示
输入口令后点“确定”。
3.5关于和退出
请打开金邦达工具箱，选择 关于。如图：
请打开金邦达工具箱，点击“退出”。如下图，选择“确定”退出。U盾安装检测工具的使用说明
U盾安装检测工具主要是用来检测U盾设备是否连接正常。
打开安装检测工具：开始-> 程序-> 工行企业（个人）网上银行证书工具软件
->USBKey安装检测(金邦达企业版（个人版)）。
检测程序提示您“请插入你的USB key，点击下一步继续安装检测”，请一定要确认key已插好再点击“下一步”
程序提示USB KEY工作状态正常，此时您可以使用key登录网银系统进行操作了。
如果提示“USB Key设备没有正常链接”请重新插拔一下key再点击“重新检查”，提示USB KEY工作状态正常后再点击“下一步”。
选中“现在马上开始在线注册”后点击完成，可以进入工行网上银行主页。也可以通过点击：开始-> 程序-> 工行企业（个人）网上银行证书工具软件->ICBC
在线银行
进入工行网上银行主页进行你所要的操作。
1.安装证书工具软件时，不要将插入U盾，在安装完成后，再插入U盾让系统自动完成剩余的安装。如果您是win98的操作系统，安装完成后请先插key再重启计算机。
2.管理工具中查看证书时显示证书有效期的时间是格林威治时间。
3.金邦达key的软件不支持自动更新，如果你已经安装了金邦达key的驱动和CSP，需要更新，请先卸载旧的版本，重新启动后再装新的版本。
4.如果您是win98的操作系统，安装完成后需要重启计算机。
5.如果您是win98的操作系统，在您的机器上安装过捷德程序后，请不要再安装金邦达的key，如果您必须要这样做请安装完金邦达后再装一次捷德，这样才能保证这两个厂商的key都可以正常使用。
6.在使用U盾之前可先用检测工具检测一下U盾连接是否正常。7.当您使用U盾在网上银行进行操作时请不要再打开金邦达工具箱。8.如果在您的机器上安装过捷德程序后，又安装金邦达，在打开捷德管理工具时，将弹出下面的对话框，此时一定要点击“是”。
三 登录网上银行下载证书信息
1、在开始菜单条中点击“icbc在线银行”－个人网上银行登录，进入个人网上银行服务页面，系统将提示数字证书未下载，点击“确定”。若果点击“取消”，则可以在“客户服务-U盾管理-U盾自助下载”栏目中下载证书。
2、页面提示设置密码并进行密码确认。设置完密码后，点击“下载”。其中，CSP项不可选，系统自动选择相应的CSP
3、在弹出的“潜在的脚本冲突”提示对话框中，单击“是”按钮开始下载证书。点击“否”则放弃下载。
4、在弹出的对话框中输入密码，点击“确定”。
5、弹出两个“潜在的脚本冲突”提示框。选择“是”，下载证书；选择“否”，放弃下载证书。
6、证书下载成功后将输出如下界面，包括了证书ID和到期时间等信息。如果客户下载失败，系统将提示相关错误信息。
[注意事项]：
1、U盾下载证书信息时，首先应安装好驱动程序，并将U盾正确插接到计算机USB接口上.2、证书初始密码为12345678，以后如修改密码请通过程序中的证书管理软件“工具箱”进行修改，密码为6－8位字符。
3、客户进行缴费时，如果系统提示“银行正在处理”，则此时系统不允许客户下载证书或再次缴费，请等待一天后再次查询处理结果或者拨打95588请求帮助。缴费成功后才能下载证书信息。
4、当客户下载证书时，可能会因为某些外来原因比如突然断电等，造成客户没有成功下载证书就退出的情况，遇到这些情况时，客户可再次登录客户服务栏目使用该功能进行下载证书，如果再次下载证书时系统提示错误，请您拨打95588或到银行网点咨询专业人员。
四 卸载客户证书驱动程序
1、从开始菜单中选择“程序-> 工行个人（企业）网上银行证书工具软件->金
邦达2006->卸载辅助工具（金邦达企业版（个人版））”或选择“控制面板添加／删除程序安装／卸载”。
2、在弹出的“确认文件删除”对话框中选择“确定”按钮开始删除程序，选择“取消”按钮则放弃删除。
3、从开始菜单中选择“程序-> 工行个人（企业）网上银行证书工具软件->金邦达2006->卸载。
注意：卸载金邦达２００６时应首先点击卸载辅助工具（金邦达企业版），然后再卸载金邦达工具箱
3、删除完成后，请重新启动计算机以保证以上的操作生效。
五 其他事项
5.1个人客户证书展期
在每次客户登录个人网银时，系统会自动判断客户证书的有效期。如果客户证书即将到期或已过期，系统会给出相关更新证书的提示，证书更新后有效期顺延。
5.2查看证书信息
将U盾连接到计算机的USB接口后，运行“程序-> 工行个人（企业）网上银行证书工具软件->金邦达２００６->工具箱”。管理工具检测到KEY时，如下图，表明用户工具软件和U盾已安装成功。
5.3客户证书驱动程序网上下载
光盘中的客户证书驱动程序也可登录我行网站下载获得，以保证您随时随地都可安装使用客户证书。登录我行网站（http://www.xiexiebang.com）后，可以选择“电子银行服务”中的“网上银行”下“个人网上银行”的“软件下载”栏目，也可登录个人网上银行后进入“客户服务”栏目的“证书下载/更新”功能选择“个人证书工具软件下载”，均会显示如下界面，客户选择“客户工具软件”后根据自己的证书类型下载即可。使用光盘安装证书驱动程序与在工行门户网站上下载驱动程序来安装的区别是光盘安装会自动检测并更新操作系统环境以满足使用网上银行的要求。
*有关证书使用和个人网上银行的常见问题解答，可以在工商银行网站 http://www.xiexiebang.com 首页上点击“热点解答”栏目选择电子银行类别获取有关信息。
**如果您在证书安装和使用中有任何疑问，欢迎拨打电话95588或登录我行网站上的“工行论坛”BBS进行咨询.29
第四篇：消防报警设备安装施工详细流程及细节操作方法
消防报警设备安装施工详细流程及细节操作方法安装流程：
探测器、手动报警按钮设备 → 端子箱模块箱设备 → 模块设备 → 报警主机设备。探测器的设备恳求：
2.1探测器的底座应固定可靠，在吊顶上设备时应先把盒子固定在主龙骨上或顶棚上生根作支架，其衔接导线有必要可靠压接或焊接，当选用焊接时不得运用带腐蚀性的助焊剂，入端处应有显着标记。
2.2 探测器底座的外接导线应有0.15m的余量，底座的线孔宜封堵，设备结束后的探测器底座应采纳保护办法。
2.3 探测器报警承认灯应朝向便于人员调查的首要进口方向。2.4 点型感烟、感温火灾探测器的设备，应契合下列恳求： 1）探测器至墙面、梁边的水平间隔，不该小于0.5m； 2）探测器周围水平间隔0.5m内，不该有遮挡物；
3）探测器至空调送风口比来边的水平间隔，不该小于1.5m；至多孔送风顶棚孔口的水平间隔，不该小于0.5m；
4）在宽度小于3m的内走道顶棚上设备探测器时，宜居中设备。点型感温火灾探测器的设备间隔，不该超越10m；点型感烟火灾探测器的设备间隔，不该超越15m。探测器至端墙的间隔，不该大于设备间隔的一半；
5）探测器宜水平设备，当确需歪斜设备时，歪斜角不该大于45°。3 手动火灾报警按钮的设备恳求：
3.1手动火灾报警按钮应设备在显着和便于操作的部位。当设备在墙上时，其底边距地(楼)面高度宜为1.3～1.5m。设备结实，不该歪斜。
3.2手动火灾报警按钮的衔接导线应留有不小于150mm的余量，且在其端部应有显着标记。端子箱设备：
4.1端子箱通常设置在专用的竖井内和机房里，应根据描绘恳求的高度用金属膨胀螺栓固定在墙面上明装，且设备时应规矩结实，不得歪斜。
4.2用对线器进行对线编号，然后将导线留有必定的余量，把操控中心来的干线和火灾报警器及其它的操控线路别离绑扎成束，别离设在端子板两边，左面为操控中心引来的干线，右侧为火灾报警探测器和其它设备来的操控线路。
4.3压线前应对导线的绝缘进行摇测，合格后再按描绘和厂家恳求压线。5 输入模块、操控模块类设备：
5.1同一报警区域内的模块宜会集设备在金属箱内，模块（或金属箱）应独立支撑或固定，设备结实,并应采纳防潮、防腐蚀等办法。
5.2模块的衔接导线应留有不小于150mm 的余量，其端部应有显着标记。荫蔽设备时在设备处应有显着的部位显现和检修孔。火灾应急播送扬声器和火灾警报设备设备：
扬声器应设置在走道和大厅等公共场所。其数量应能包管从一个防火分区内的任何部位到比来一个扬声器的间隔不大于25m。走道内最终一个扬声器至走道结尾的间隔不该大于12.5m。
1）、火灾应急播送扬声器和火灾警报设备设备应结实可靠，外表不该有破损。2）、火灾光警报设备应设备在安全出口邻近显着处，距地上1.8m以上。光警报器与消防应急分散指示标记不宜在同一面墙上，设备在同一面墙上时，间隔应大于1m。
3）、每个防火分区至少应设置一个火灾警报设备，其方位宜在报警区域内均匀设置。消防电话体系设备：
7.1消防电话、电话插孔、带电话插孔的手动报警按钮宜设备在显着、便于操作的方位；当在墙面上设备时，其底边距地(楼)面高度宜为1.3～1.5m。
7.2消防电话和电话插孔应有显着的永久性标记。报警操控器的设备：
8.1火灾报警操控器、区域显现器、消防联动操控器、气体救活操控器等操控器类设备（以下称操控器）在墙上设备时，其底边距地(楼)面高度宜为1.3～1.5m，其接近门轴的旁边面距墙不该小于0.5m,正面操作间隔不该小于1.2m；
8.2 落地设备时，其底边宜高出地(楼)面0.1～0.2m，设备面盘前的操作间隔：单列安置时不该小于1.5m；双列安置时不该小于2m。
8.3 在值班人员常常作业的一面，设备面盘至墙的间隔不该小于3m。设备面盘摆放长度大于4m时，其两头应设置宽度不小于1m的通道。
8.4 操控器应设备结实，不该歪斜；设备在轻质墙上时，应采纳加固办法。8.5 引进操控器的电缆或导线，应契合下列恳求： a、配线应规整，不宜穿插，并应固定可靠；
b、电缆芯线和所配导线的端部，均应标明编号，并与图纸共同，笔迹应明晰且不易退色；
c、端子板的每个接线端，接线不得超越2 根；电缆芯和导线，应留有不小于200mm 的余量； d、导线应绑扎成束；导线穿管、线槽后，应将管口、槽口封堵。
8.6 操控器的主电源应有显着的永久性标记，并应直接与消防电源衔接，禁止运用电源插头。操控器与其外接备用电源之间应直接衔接。
第五篇：房地产开发详细流程
房地产开发详细流程
一、甲方在开发前期的工作
（以上海市为例）
一、确定投资建设工程项目
对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理 1.所需资料
a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料
b.到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书
c 用地计划审核意见
d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料
a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批
四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料
a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证
f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序
a.准备数份项目建议书批复及数份地形图
b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章
c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理
四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料
a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）
c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批 1.所需资料
a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）
d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序
a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理
六、建设工程项目报建 1.所需资料
a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件
d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）
e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）
f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》
七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡
b.上海市建设工程设计招标项目登记表
c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料
a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份
b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料
b.提前三天分送各评委
c.到市招标办召开评标会（会务费300元）
中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料
a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告
f.地形图（划示用地范围）2份
办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案
二、基本建设工程预算审计咨询及其流程
一、基本建设工程预算审计咨询及其流程
基本建设工程预算是在施工图设计完成之后编制的工程造价文件，称为施工图预算，亦称“设计预算”，简称“预算”。因为是在施工之前编制的，所以它反映的只是基本建设工程的预计造价、计划价格。
基本建设工程预算审计咨询业务内容，可以是编制预算，也可以是对已编制的预算进行审核。
1．预算的编制的一般程序。
(1)熟悉和掌握资料和现场条件，主要是国家和当地政府颁发的有关法律、法规和政策文件、相关的定额、取费标准、材料、设备价格等，以及施工图纸、设计说明、施工方案、水文地质资料等；
(2)制订编制方案和计划，主要是人员、时间的安排和编制步骤与要求；
(3)计算工程量；
(4)确定分部分项工程的单价；(5)计算合价并汇总；(6)计算各项取费；
(7)计算该基本建设工程的预算总价，即预算造价。
由于施工图预算是实行工程包干，进行工程结算，实行经济核算和考核工程成本的依据，其编制是一项技术性和政策性要求很高的工作，特别是工程量的计算非常繁琐。如果编制者不具独立性，或业务水平不够，或责任心不强，都很难保证其准确性。
因此，加强对施工图预算的审计，对于保证基本建设工程的顺利完成，维护甲乙双方经济利益，控制造价，节约建设成本，具有重大的意义。
2．施工图预算审计的一般程序。
(1)熟悉和掌握资料和现场条件，与编制不同的是，还要熟悉和了解送审预算及其工程量计算底稿；
(2)制订审核方案和计划，重点是选择审查方法、人员和时间(包括核对时间)的安排，以及审查步骤和要求；
(3)审查工程量是否准确，按照施工图纸和送审预算的工程量计算底稿进行审查，如工程量计算底稿，则须自行计算后再与送审预算的工程量比较；
(4)审查分部分项工程的单价是否正确合理，注意有无错套、高套、重复选套定额的情况；
(5)审查设备、材料价格是否合理、符合规定；(6)审查有无计算错误；(7)审查各项取费是否符合规定；(8)综合整理审查资料，形成初步成果；
(9)与原编制单位交换意见、核对、签章确认定案后形成最终成果。
二、基本建设工程结算审计咨询及其流程
基本建设工程结算是在工程竣工后编制的工程造价文件，称为竣工结算，简称“结算”。因为结算是在施工完成已经竣工后编制的，所以它反映的是基本建设工程的实际造价。
结算一般是由施工单位编制，提交建设单位审核批准。结算审计的一般程序：
(1)熟悉和掌握资料及现场情况，与预算审计相比，还要着重熟悉和掌握施工合同(包括补充合同、补充协议等)关于结算的有关约定、工程施工过程中的变化(包括设计变更和现场签证、材料和设备价格的改变、国家法律、法规和政策规定的变化等)、送审结算书及其工程量计算底稿、工程款的支付、质量验收等资料。
(2)步骤与预算审计基本相同，不同的是应根据竣工图纸和设计变更来进行审查，特别要注意增加的是否多计、减少的是否未计或少计。
(3)审查各项取费是否符合规定，要注意取费规定如果在施工期间发生变化，要严格按照规定以及合同的约定进行处理。
(4)审查签证费用，主要注意下列问题：①签证手续是否完备；②签证的原因是否合理，是否应计人工程造价；③签证的内容是否属实；④签证的数量是否准确；⑤签证的价格是否合理；⑥是否有重复现象。
(5)审查索赔费用，包括乙方向甲方的索赔和甲方向乙方的索赔，注意下列问题：①索赔的手续是否符合合同的规定；②索赔的原因是否成立；③索赔的证据是否充分；④索赔的计算是否准确合理。
(6)综合整理审查资料，形成初步成果。
(7)与建设单位、施工单位交换意见，进行核对，并三方签章确认后定案，形成最终成果。
三、基本建设工程决算审计咨询及其流程
基本建设工程决算是竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的基本建设工程项目从筹建到竣工投入使用过程中总体实际成本的文件，是建设单位向国家报告基本建设工程总体实际造价和投资效果的重要文件，称为竣工决算，简称“决算”。竣工决算要正确核定新增固定资产价值，考核投资效果。
竣工决算由竣工决算报表、竣工决算报告说明书、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。大中型基本建设工程项目竣工决算报表一般包括竣工工程概况表、竣工财务决算表、建设项目交付使用财产总表及明细表、建设项目建成交付使用后的投资效益表等，小型项目竣工决算报表则只由竣工决算总表和交付使用财产明细表组成。
竣工决算应由建设单位编制，但由于某些原因，很多基本建设工程没有编制竣工决算，有些竣工决算的编制质量不高，因此，也可由建设单位委托具有资质的社会中介咨询机构帮助建设单位编制。
1．审核竣工决算的编制依据，包括竣工决算编制工作有无专门组织，各项清理工作是否全面、彻底，编制依据是否符合国家有关规定，资料是否齐全，手续是否完备，对遗留问题处理是否合理。
2．审核工程造价，这部分审计与竣工决算的审计一样；但还应增加对设备费、土地费、管理费等的审查。
3．审核基本建设工程的建设和概算执行情况，包括是否按批准的初步设计进行，是否严格按批准的概算内容执行，有无概算外项目和提高建设标准、扩大建设规模的情况，有无重大质量事故和经济损失。
4．审核竣工财务决算表，核实基本建设工程的资金的来源、支出及结余等财务情况。
5．审核基本建设工程合同工期执行情况和合同质量等级控制情况。6．审核交付使用资产情况，包括固定资产、无形资产、递延资产确定得是否正确、真实，有关手续是否办理、流动资产及其移交等内容，特别要注意待摊投资及其确定和分配是否合规、正确、尾工工程和结余资金是否真实、合规，建设收入是否合规，账务处理是否正确、分配是否合规，包干指标的完成情况，结余的核算和账务处理是否合法、合规、真实、正确等。
7．综合整理审核资料，形成初步成果。
8．与建设单位交换意见、核对后形成最终成果并提出对原竣工决算进行调整的意见。
迈克?E?米勒斯《房地产开发－原理与程序》中的房地产开发八阶段模型
迈克·米勒斯认为，开发商自有投资开发意向，到项目规划设计、施工建设、营销租赁、物业管理都有一个合乎逻辑和开发规律的程序。虽然因具体条件的变化会导致保修环节的作为有所变化，但一般来说，各程序的的具体步骤不会有太大变化。他说“开发过程至少需要包括这样一些阶段：提出投资设想、细化这个设想、检验其可行性、合同谈判、签署正式委托协议、项目开工建设、竣工与投入使用、项目建成后的运营管理”。
但是，米氏同时强调如下三个要点：
实际的开发过程很难沿直线一步一步地向前进行，但我们归纳出来的开过不可能完全模拟开发商与其合作伙伴之间经常不断地谈判所导致的工作步骤变化。
开发是一种艺术，它是一种非常复杂且具有创造性的活动，开发中的有些做法不会合合乎逻辑，有许多决策要靠直觉做出判断。
在第一个阶段，开发商都要考虑开发程序中所有还没完成的阶段，即每一个决策不仅要考虑对本阶段的影响，更要考虑其对后续阶段尤其是对项目整个生命周期的影响。
其著名的八阶段模型分为如下八个阶段：
一：提出投资设想
开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。
二：投资设想细化
开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。
三：可行性研究
开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
四：合同谈判
开发商根据市场研究中得到的客户需求牲确定最终设计方案，开发合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租住方案，获得政府的用地、规划等许可。
五：签署正式委托协议
签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。
六：工程建设
开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。
七：竣工投入使用
开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。
八：房地产资产管理
业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。
三、申请改变住宅建筑使用功能的工作程序
1．所需要的资料。
1)《关于改变房屋使用功能申请书》一式两份。2)《房地产证》等房产证明（复印件）2份。3)《建设工程规划许可证》或相关图纸（复印件）。
4)消防、环保、卫生防疫、交通管理、市政园林局、房屋结构安全鉴定。（复印件）（由商用的性质决定所需要的文件）
5)《工商营业执照》（复印件）。6)申请人《身份证》（复印件）。以上资料需要带上正本。
2．到区规划局送案的工作的步骤。
1)先写《关于改变房屋使用功能申请书》，一式两份：
2)准备所有的证件及复印件。
3)到所属区规划局的监检科盖章核对，然后由监检科呈上去。经审批通过的可以改，不通过的退案：
3．关于报告的写作要求： 1)说明住宅建筑的地点。2)改变使用功能的理由原因。
3)业主的基本情况，公司或店铺的经营范围，经营期限。4)提出改变使用性质的陈述及要求。4．到区国土、房管局办理步骤
1)规划局审批通过后，交案（证件和区城市规划局审批、处理文件）到登记所入案，补办土地有偿使用手续、补交地价：办理房地产变更登记。
2)费用到计财处交。5．主要费用
1)一般违章罚款，80—800元／平方米。
2)补交地价（见《XX市国有土地使用权出让金标准》）3)测绘费（见《房地产测绘收费》）。4)行政费用约100元左右。6．备注
违章罚款，各个区有所不同，这是根据不同年限所决定的。但总的来说，94年后的比94年前稍贵。
四、房地产开发过程中各环节所需要的文件材料
一、立项审批
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建
（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、国土部门核发的《国有土地使用证》；
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
9、建设资金证明；
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工公开招标申请表；
3、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工邀请招标审批表；
3、建设工程监理邀请招标审批表；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、其他申请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、建设工程直接发包审批表。
（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》；
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4、施工合同及其单位资质证书复印件；
5、监理合同及其单位资质证书复印件；
6、施工图设计文件审查批准书；
7、建设工程质量监督申请表；
8、法律、法规规定的其他资料。
（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；
（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；
（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；
2、施工单位提供的资料：
（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；
（５）安全生产、文明施工教育制度；
（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；
（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；
（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。
（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
2、工程监理中标通知书和工程监理合同；
3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
5、质量监督申请安排表；
6、安全监督申请安排表；
7、建设工程质量监督书；
8、建设工程施工安全受监证；
9、施工许可申请表；
四、建设工程竣工验收
（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；
2、工程竣工验收申请表；
3、工程质量评估报告；
4、勘察、设计文件质量检查报告；
5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；
8、建设单位已按合同约定支付工程款；
9、施工单位签署的《工程质量保修书》；
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
11、规划部门出具的规划验收合格证；
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；
13、质监站责令整改的问题已全部整改好；
14、造价站出具的工程竣工结算书。
（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告；
2、《施工许可证》；
3、竣工验收备案表；
4、工程质量监督报告；
5、工程竣工验收申请表；
6、工程质量评估报告；
7、工程施工安全评价书；
8、工程质量保修书；
9、工程竣工结算书；
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；
（2）工程类别核定书；
（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；
（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。
3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。
10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。
五、房地产开发过程中涉及到的工作
房地产开发企业
设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
↓
申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓
申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案
申报选址定点→取得选址规划意见通知书
落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓
可行性研究报告
（可委托有资质的咨询机构编制）↓
申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得
一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。
国有土地使用权出让程序：
办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证
国有土地划拨的程序
国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。
二是征用集体土地
其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案
拆迁安置的法律程序：
委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案
→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁
规划与市政配套
建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。
报审设计方案→审定设计方案通知书
（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范
围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。
委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证
开工前的准备
办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。
签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》
工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续
办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定
竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营
商品房预（销）售的程序
签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续
房屋租赁
申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止
房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分
物业管理阶段
物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准 安排签订管理公约
制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立
五、房地产开发过程中涉及到的工作
房地产开发企业
设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
↓
申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓
申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案
申报选址定点→取得选址规划意见通知书
落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓
可行性研究报告
（可委托有资质的咨询机构编制）↓
申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得
一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。
国有土地使用权出让程序：
办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证
国有土地划拨的程序
国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。
二是征用集体土地
其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案
拆迁安置的法律程序：
委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁
规划与市政配套
建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。
初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。
报审设计方案→审定设计方案通知书
（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。
委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证
开工前的准备
办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。
签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》
工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续
办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定 竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营
商品房预（销）售的程序
签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续
房屋租赁
申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止
房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分 物业管理阶段
物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准
安排签订管理公约
制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立
六、房地产开发流程设计的涵义
房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。
房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。
房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性
措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。
房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制；②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。
七、房地产前期准备工作详细流程（施工之前）
1、规划部门：
（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。
手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同
（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。
需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费
2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。
需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文
3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。
需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证
需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税
4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。
（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。
（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。
（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。
（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。
需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米
（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。
5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。
A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件
B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。
（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。
（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。
（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。
（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米 D、质量监督：0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督
G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告
6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。
需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预
售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证
7、供电局：办理施工用电申请
8、自来水公司：施工用水申请
9、环保局：办理噪音申请
10、物价局：销售价格审批
注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。
八、房地产开发程序
一、立项审批
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建
（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、国土部门核发的《国有土地使用证》；
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
9、建设资金证明；
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工公开招标申请表；
3、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工邀请招标审批表；
3、建设工程监理邀请招标审批表；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、其他申请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、建设工程直接发包审批表。
（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》；
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4、施工合同及其单位资质证书复印件；
5、监理合同及其单位资质证书复印件；
6、施工图设计文件审查批准书；
7、建设工程质量监督申请表；
8、法律、法规规定的其他资料。
（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料：（1）工程施工安全监督报告；
（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；
（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；
2、施工单位提供的资料：（1）安全生产、文明施工责任制；（2）安全生产、文明施工管理目标；（3）施工组织设计方案和专项技术方案；（4）安全生产、文明施工检查制度；（5）安全生产、文明施工教育制度；
（6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；
（7）现场设施、安全标志等总平面布置图；
（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（9）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。
（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
2、工程监理中标通知书和工程监理合同；
3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
5、质量监督申请安排表；
6、安全监督申请安排表；
7、建设工程质量监督书；
8、建设工程施工安全受监证；
9、施工许可申请表；
四、建设工程竣工验收
（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；
2、工程竣工验收申请表；
3、工程质量评估报告；
4、勘察、设计文件质量检查报告；
5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；
8、建设单位已按合同约定支付工程款；
9、施工单位签署的《工程质量保修书》；
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
11、规划部门出具的规划验收合格证；
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；
13、质监站责令整改的问题已全部整改好；
14、造价站出具的工程竣工结算书。
（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告；
2、《施工许可证》；
3、竣工验收备案表；
4、工程质量监督报告；
5、工程竣工验收申请表；
6、工程质量评估报告；
7、工程施工安全评价书；
8、工程质量保修书；
9、工程竣工结算书；
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；
（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；
（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；
（13）竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。
3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。
10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。
九、房地产开发大纲
房地产开发企业
房地产开发企业作为房地产开发经营的主体，在房地产开发中起着至重要的作用，是房地产市场上最为活跃的角色之一。没有房地产开发企业对房地产的开发，便不会有房地产市场的繁荣，继之后的房地产营销、销售、物业管理和房地产金融等，便成了无源之水。
一般来说，在房地产开发过程中，有的房地产开发企业是先于项目决策的，这些企业一般先于开发项目而设立，主要是一些房地产开发专营企业以及兼营企业，这些企业设立的目的主要或者很大程度上就是为了进行房地产的开发和经营。也有一些房地产开发企业是在开发过程中项目准予立项后的，主要是一些项目公司，这些公司是以开发项目为经营对象的企业，而且其经营的对象只限于被政府主管部门批准的项目，在完成其使命后其经营范围通常会做一定的改变甚至解散。实践中，很多专营企业或者兼营企业同时开发经营多个房地产项目，风险很大，为了规避风险，常有一些专营企业或者兼营企业与其它企业合作成项目公司，这样可以使风险减至最小。
房地产开发企业设立的条件
房地产开发企业设立的程序 房地产开发企业的资质管理 房地产开发企业的机构设置 房地产开发企业的行业管理 房地产开发企业的终止 房地产开发项目决策
开发项目决策的过程是一个信息搜集与选择的过程，是房地产开发链条中最为基本的一环，其最终目标在于通过调查、分析、研究找出一个最适合于房地产开发企业进行投资的一个项目，从而使开发企业的开发构想从抽象到具体。
在这个过程中，开发企业应该对房地产市场的需求、可获取土地使用权渠道、开发土地目的地的环境交通、其它投资者以及工程建设单位的大致情况有所了解，从而使房地产开发从设想阶段走到实施阶段。这是一个庞大而且复杂的过程，需要方方面面的知识储备、工作技巧和经验，需要时刻保持清醒的头脑，一旦市场或者其它方面有不利的情况出现使自己利润减少甚至亏本，就要立即作出决定，是马上退出还是采取措施进行补救。
专项市场研究 定点市场研究 项目建议书
房地产开发项目建议书，是接着项目决策一个环节，是把开发项目从具体的构想变为实际的行动和书面文件，进行实质性的工作。开发项目决策为编制项目建议书提供了原始材料，是编制开发项目建议书的基础。项
目建议书的作用在于推荐开发项目，使项目能得到国家的认可。由于项目建议书编制时，开发项目的很多数据还无法得到，故项目建议书的精度是比较低的。
房地产开发项目建议书的内容 开发项目建议书的编制 开发项目建议书的审核批准 房地产开发项目的可行性研究
可行性研究是在房地产开发项目立项以后，对房地产开发项目在技术、市场、盈利、目的以及影响等多方面综合性研究。
房地产开发项目可行性研究的必要性 项目可行性研究的内容 可行性研究报告的编制 可行性研究报告的审批 土地使用权取得
土地是人们从事生产、生活的物质载体和活动场所，没有土地，房地产开发的前期工作无论做得再好，也只能是空中楼阁，可望而不可即。在房地产开发项目的前期工作进行完毕以后，就应该很快地获得土地使用权，以便房地产开发的顺利进行。
但是，土地是一项重要的资源，特别是在中国这样一个人口众多的国家，土地更是一种稀缺资源。土地使用权的取得必须依照法律程序进行。
以出让方式获得土地使用权
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