华东师范大学中国现代城研究中心十二五

第一篇：华东师范大学中国现代城研究中心十二五

教育部人文社会科学重点研究基地

华东师范大学中国现代城市研究中心

“十二五”基地重大项目招标选题说明

选题名称1：促进社会融合提升城市化质量的目标与路径研究

当前我国正处于城市化的加速时期，十六届三中全会上中央做出了加快我国城镇化进程的决定。城市化是变农村人口为城市人口的过程，这个变化过程，既是统计意义上的宏观量变过程，又是社会意义上的个体质变过程。中共中央的“十二五规划建议” 反复强调要积极稳妥推进城镇化，这实际上提出促进城乡融合、加强农民工权益保护、提升城市化社会质量的新战略。提高城市化质量关系到城市的健康、可持续发展。城市化的质量也是城市的质量，城市人群的平衡、和谐发展城市的质量重要体现。提高城市化质量还关联到提高农民收入，解决三农问题。在以往城市化研究中，特别是宏观层面的研究中,聚焦于人口乡城迁移的规模、结构和路径，对于每个参与者的“质变”关注不够。此选题的主要主旨之一就是强化城市化的“质变”属性，推动城市化研究的“量变-质变”的互动性、统一性。

选题名称2：中国城市外来人口聚集区的社会融合研究

中国城市正在经历着快速城市化，大量的农村人口进入城市，在城乡边缘区聚集，形成了所谓的“城中村”，造成多方面城市社会影响。虽然对“城中村”已有广泛的研究，但“积极稳妥推进城镇化”的新形势下对其研究仍然具有重要意义。本课题研究应结合我国经济社会发展新形势，对外来人口的社会融入进行深入研究，以为我国“十二五”期间建立新型的和谐社会战略提供参考价值，为外来人口，特别是农民工市民化提供科学依据。课题研究应从外来人口的在其集聚地的融入为切入点，着重研究社区的归属感,依据国际相应的测度指标，进行相关的实证研究，以形成对外来人口社区的社会融合问题的深入研究。并结合国际上关于社区感和社区参与的有关研究，分析解释适合中国国情的社会融入研究。

选题名称3：大城市人口增长与社会公共资源配置的协同研究

我国城市化的快速推进导致了我国城市规模的急剧膨胀，引发了城市人口构成及内部空间分布的变动。城市人口增长与其他社会事业发展既定的平衡被打破，人口增长过快超过了其他各项社会事业的发展速度。大城市教育、卫生、文化、体育、养老等社会公共资源供给总量不足，供给类型与需求不匹配、不协调等矛盾日益加深，在一定程度上影响了社会转型的进程。

本课题依据相关理论和已有的研究成果，探索构建大城市人口增长与社会公共资源配置 的协同研究的研究框架，总结快速城市化过程中区域人口变动与社会事业互动发展的关系，揭示社会公共资源作为公共产品的特征，辨析社会公共资源供需关系的影响机理，检验西方公共产品供给理论在中国的适用性；进而研究设计与现阶段经济发展相一致，与各类居民需求相符合的社会事业类公共产品供给模式和实施路径，以期进一步丰富和发展公共产品理论。

选题名称4：大城市外来人口居留特征、需求分异及社会政策响应研究

以农民工为主体的城市外来人口是加快推进我国城市化进程的重要力量，也是城乡能否真正实现统筹发展的重要表征。当前，各级政府都十分关注并在积极制定和稳步推进有关外来人口的社会政策。尽管一般认为他们在城市平均居留时间不断延长，但从内部构成看，外来人口呈现不同的居留特征，并因此产生明显的社会需求分异。深入认识这些居留特征及其需求分异对各级政府特别是城市政府制定相关政策至关重要。本课题可以为城市管理部门制定相关政策提供重要的基础性资料和决策依据，具有重要的现实意义。同时，也可以从理论上对外来人口的居留规律及其城市人口规模的影响进行深入探讨。

本选题试图综合运用人口学、地理学、社会学和统计学的方法技术，通过跟踪问卷调查和深入访谈的方法，对外来人口的居留特征及其需求变动进行纵向研究，在此基础上，构建符合流动人口迁流和需求特征的流动人口社会政策体系，为政府制定政策提供决策参考。

选题名称5：全球化城市区域（城市群）产业集聚与空间重组研究

全球化城市区域指的是在世界经济中具有重要地位的城市群。随着世界经济重心的转移，珠三角、长三角、京津冀等城市群的全球化程度不断提升，在中国经济发展中发挥重大的作用，开始显现全球化城市区域的端倪。

本项目将国外经验、理论方法与上海-长三角区域实践相结合，深入分析全球化城市所面临的协调发展和经济结构转型两大问题，并提出具有建设性的政策建议，为落实国家的“区域协调发展”和“经济结构转型”两大战略提供重要参考，具有重大实践意义。

本课题研究贯穿了全球化、区域化、市场化的基本思路，引入制度学派、全球城市及产业集聚等理论，并运用GIS及空间分析等方法来分析长三角地区全球化城市的发展过程、机制及空间结构的演变, 揭示全球化城市的产业集聚及空间重组特征，构建中国全球化城市的发展模式和动力机制理论框架，为中国全球化城市的发展提供指导性建议，兼具重要的理论和实践意义。

选题名称6：产业升级与中国城市网络的发展研究

全球一体化和区域一体化是我国各级城市发展所共同面临的机遇与挑战。近年来，中国参与全球一体化程度不断深化。传统的城市体系研究采用的是基于国家尺度的封闭模式，而 全球城市网络的研究虽以全球尺度为分析框架，但却过于侧重全球中心城市的作用，同时，两种模式之间的存在明显的割裂。本课题试图突破传统城市体系（网络）研究，通过全球与地方价值链分析框架，研究多元城市的全球联系（网络）与地方联系（网络），刻画价值生产在城市网络中空间特性，并进一步研究城市网络的内在运行机制。本课题从全球与地方（价值链）的分析视角研究多元城市网络，不仅突破了传统城市体系与全球城市网络的研究范畴，也丰富了城市体系与全球城市网络研究方法，具有较高的学术价值与实践意义。

当前，产业升级成为区域经济发展的重要目标和举措，并主要体现在产业结构升级和产业价值链升级两个方面。本课题聚焦于后一种升级途径，即针对我国城市发展过程中所面临的全球化和地方化的机遇和挑战，紧密联系国家经济发展战略与规划，从全球与地方（价值链）的辨证角度出发，理解不同的城市空间单元在价值实现过程中的地位与表征，分析城市网络中各级城市参与全球化与地方化的模式与机制。

选题名称7：战略性新兴产业与全球城市区域（城市群）发展研究

国家“十二五”规划纲要指出，要“发挥东部地区对全国经济发展的重要引领和支撑作用，在更高层次参与国际合作和竞争”。长三角城市群作为中国经济最发达和城市化水平最高的地区之一，正在深度融入全球经济的空间体系。同时，长三角地区内部的空间组织和形态也在发生巨大的变化，城市之间的联系更加紧密，通过产业链条组织起来的空间分工更加复杂。这些变化都促使长三角地区朝着一种新的空间格局“全球城市区域”演进。

以先进信息和通信技术为基础发展起来的信息技术产业已成为众多企业和政府关注的焦点，被赋予承担新经济增长点的角色。新一代信息技术被确立为国家重点支持的7大战略性新兴产业之一，其发育和壮大也在重构城市和区域的竞争优势及空间格局。这就要求相关学术研究加强实践性，按照新的理念和规则来优化城市和区域空间组织，使城市和区域在信息时代更具活力和竞争力。本研究基于全球化背景，拟以长三角城市群为重点研究区域，聚焦新一代信息技术产业的培育和发展，探讨中国战略性新兴产业布局与全球城市区域共同发展的互动关系和机制问题，为中国地方政府促进产业升级发展提供政策建议，也为国家制定新兴产业发展战略，以及科学规划和管理城市区域提供参考。

选题名称8：企业网络与创新型城市建设研究

伴随着经济全球化向纵深发展，国际竞争日趋激烈，创新已经成为各企业乃至国家的核心竞争力。为谋求在世界经济格局中的竞争优势，许多国家纷纷提出构建创新型城市的目标。

企业与其供货商、客户、竞争者所构成网络的运行机制，企业网络权力对企业网络结构、空间行为及创新型城市建设具有重大影响。因此，深入探讨企业网络与创新型城市建设的内在规律，推动高科技园区企业自主创新，对于中国加快产业转型升级，提高在全球价值链中的位阶具有重大的战略意义。本课题将纵向的企业网络权力分析与横向的企业空间行为研究有机统一起来，系统研究企业网络权力影响下的企业空间行为和企业创新能力，并以中国经济最为活跃、经济综合发展水平较高的上海市集成电路、生物医药、汽车三大产业的企业网络为实证研究对象，以高科技园区为空间载体，探索经济全球化时代集群企业空间行为的新规律，探讨经济全球化背景下，企业结网过程、网络扩张方式与路径、网络内各企业的权力分配机理、空间行为相互影响以及提升企业创新能力、促进创新型城市建设的网络模式等问题。

选题名称9：中国城市群的培育和建设研究

《十一五规划纲要》将城镇化作为发展战略，采用了城市群的提法，强调“城市群的发展将作为我国推进城市化的主体形态”。《十二五规划纲要》明确指出，未来5年要“形成以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群”。与此同时，地方政府也将城市群作为参与市场竞争的战略空间，出台一系列规划加以统筹。可见，城市群将作为中国城市化重要形态，通过集聚和辐射作用，起到增长极的作用，促进区域协调发展。中国城市群的培育和建设也成为了具有重大战略意义的研究命题。

本课题利用第六次人口普查等最新数据，应用GIS空间分析技术，在界定中国大都市区基础上，界定中国城市群并划分发展类型；研究长江中下游城市群之间，城市群与大区域之间、城市群内部城市之间的集聚与扩散机制以及沿海三大城市群核心城市之间的相互联系，总结中国城市群集聚与扩散的动力机制和空间组织规律等，探讨中国城市群的培育与建设等策略。

选题名称10：陆海统筹下沿海城市空间布局优化与区县管理研究

我国“十二五”规划首次提出“陆海统筹”战略。作为陆海统筹的前沿地带，我国沿海城市空间布局的优化，将深刻影响陆海产业联动、功能整合、资源开发、环境保护等陆海统筹的诸多关键问题，对于我国海洋经济发展、陆海转型发展、推进海洋强国建设等具有重要的战略意义。在我国现行体制背景下，区县是城乡管理、海岸带综合管理等的重要主体，也是陆海统筹管理的关键行政层级，直接影响开发区建设、新城开发、海岛发展、滩涂围垦等。因此，区县管理创新是陆海统筹下优化沿海城市空间布局的重要切入点。

本课题研究是将城市空间布局优化与区县管理创新置于陆域发展与海洋发展的交互作用下进行分析。主要内容包括：揭示陆海联动发展对沿海城市空间布局的作用机理，分析陆海联动发展下区县管理与海洋综合管理的内在关联，确立陆海统筹下沿海城市空间布局优化的多维度多层次目标框架，提出区县管理创新的总体策略与实施路径，为海洋发展及陆海统筹国家战略的推进提供科学依据。选题名称11：中部崛起战略和长江中游城市群的发展

2009年以来国家为了应对国际金融危机以及扩大内需，批复了一系列的区域发展政策，这是对原有的四大区域发展政策分区（西部大开发、东北老工业基地、中部地区、东部沿海等）进行的再细化。中部地区是承接沿海和内地战略发展的重要节点，特别是沿长江中游一线是战略的重要通道之一。安徽省的皖江城市带承接产业转移示范区、江西省的鄱阳湖生态经济区、湖北湖南的两型社会建设综合配套改革试验区是长江中游地区重要的区域发展政策区，并将在经济增长方式、生态环境保护、城镇化战略等方面的实践对中部崛起这一国家战略具有极大的推动作用和示范意义。无论是政策的落实还是战略的实施都需要城市群的空间来承接，城市群空间结构是社会、经济、政治和物质等要素和利益博弈的载体。

对于长江中游沿线城镇群来说，所面临的问题不是单一的，而是一个在时空上叠加的城市群空间的重组。即：不仅要在同一区域面对产业转移带来的工业化、还要在同一时间段上面临着沿江沿湖的生态保护，以及基于城乡统筹的城镇化。本研究期望通过对城镇群的经济发展空间、人文认同空间、行政区划空间、规划诱导空间进行分析，并且基于GIS在物质空间层面进行叠加，从中分析出其空间组织形式和动力机制。

选题名称12：中国特大城市区域的多中心空间组织与发展战略

针对特大城市中心城区功能高度集聚带来日益严重的大城市病这一问题，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》提出，要“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力”。本选题以这一国家城镇化战略方向为指导，要求以特大城市及周边中小城市构成的城市区域为研究对象，探索多中心的空间组织规律，为缓解特大城市中心城区压力、实现城镇化健康发展提供依据。

特大城市区域空间结构的多中心化是城市发展的一个重要理念，旨在通过分散单中心高强度的社会经济功能来缓解交通、人口、环境问题。但多中心理念是否有效，能否缓解单中心城市固有的大城市问题，却是一个值得探讨的问题。已经实施多中心化战略多年特大城市，尚未显现出效果，近年来国外实证研究也对于多中心结构能否疏解单中心城市的交通拥堵提出置疑。因而，本课题应该对于多中心空间结构这一传统理念的有效性进行严谨的检验，对多中心化的空间组织及其运作机制进行深入的研究。这对于深化对特大城市空间结构的规律性认识，澄清相关理念，促进理论发展具有重要的意义。

第二篇：华东师范大学中国现代思想文化研究所

教育部人文社会科学重点研究基地

华东师范大学中国现代思想文化研究所

“十二五”基地重大项目招标选题说明

选题名称1：实践智慧：历史与理论

哲学以智慧的追寻为题中之义，实践智慧则进一步从人的实践过程这一维度，涉及智慧与人的存在的关系。以成己与成物（成就世界与成就自我）为指向，实践智慧联结了对世界的解释与对世界的变革。这里既包含实践的智慧向度，也包含智慧的实践向度。具体地研究实践智慧对于深入地理解人的实践过程、自觉的展开实践过程，具有重要的理论意义与现实意义。历史地看，西方哲学与中国传统哲学都已从不同方面关注实践智慧的问题，本课题的研究应以此为背景，在综合中西思想资源的基础上，对实践智慧做出更深入、系统的考察。

选题名称2：知行哲学的当代研究

知识和行动的关系问题，是一个古老而常新的哲学难题。在当代哲学和科学发展的背景下，知行哲学又蕴蓄着新的理论可能性。本课题研究应以梳理中外学者已有的研究成果为出发点，在科学和哲学的结合、中国哲学和西方哲学的结合、历史梳理和理论阐发的结合、概念分析和经验研究的结合中，致力于知行哲学的创新研究；并对以下问题做出深入的考察：如何立足于世界哲学的视野、当代哲学的识度，广泛取资中西哲学以及当代科学（特别是认知科学）的思想资源，致力于知行哲学的研究？如何积极介入国际学术争论，努力将中国传统知行哲学的深刻洞见融入进世界性的哲学论辩之中？本课题需要对以上问题作出理论上的回应。

选题名称3：道德行动原理研究:当代的视域

道德行动机制问题一直是道德哲学、实践哲学的难题之一。在当代，这个问题又因为知识的巨大累积与进步而被赋予了新的内容：为什么知识的进步没有带来相应的道德增长甚至不能维持道德水平的稳定？怎样确保工具理性服务于价值理性的目标？如何确保人类行走在善的道路，这是关系到人类未来命运的重大课题。与以上问题意识相联系，本课题从理论上探讨道德行动的机制，其着重之点应落实于如何化道德认知为道德行动这一具体问题。

选题名称4：轴心时代中国的政教思想：历史梳理与现代诠释

轴心时代是中国政教思想的问题意识、理论体系等的确立时期，也是中国思想最具活力的时期，对这一时期的政教思想进行系统的研究，通过系统的历史梳理与现代视域观照下的理论诠释，既可以上探中国政教思想之大本与大源，又可以直接深入到中国政教智慧传统的内在脉络之中。课题所涉及的问题包括儒家如何通过六经的成立，终结帝王政教时代，开创治教并立的新政教格局；道家又如何提出其基本的政教架构，等等。在此基础上进一步从历史与理论两个层面总结中国传统政教思想的理论形态、理论结构、基本问题、主导精神等。

选题名称5：汉语与中国思想的特质——中国当代文化建设的语言哲学向度

从思想史上看，中西异质文化的相遇引发人们对他者及自身的文化反思，汉语言和中国思想特质的内在关联便是其中一个突出的主题。作为是人类思想史上值得注意的事件，200多年来，世界范围内关于汉语言与中国思想特质内在关联的讨论已经积累了很多有价值的文献。本课题研究一方面应对这些文献进行梳理，考辨思想源流，总结理论得失；另一方面，还需从以下角度考察中国现代思想在人类历史上的特独意义：近两百年来，中国古代传统思想在本土遭遇了相对异质的西方现代思想，这一遭遇引发了一场规模宏大的“思想实验”运动，在跨语言的情境之下，中国古代传统与西方现代相结合，创生了一大批“混血”观念，它们所可能包含的新的世界观的意义也需要加以具体考察。

选题名称6：味觉思想的历史与理论

以融入世界为基本特征的味觉性思想来抵制、扭转以距离性为基本特征的视觉思维迫切且必要，藉味觉思想回归事物本身，回归已然疏离了的自然，这是味觉思想研究的现实意义。从味觉中寻求对世界的新态度与中国哲学研究新的问题进路，以及重建中国思想道路的方法论，这是味觉思想的理论价值所在。从外延看，味觉思想既体现在中医、中药等自然科学领域，也体现在中国文学、中国艺术领域，最重要的是体现在中国哲学领域，因此，贯通于形上形下、跨学科的综合研究味觉思想是本课题的基本要求。就内容说，需要综合研究味觉思想的丰富意义，特别是中国古典思想世界中味觉优先性，由味觉经验而构造独特的感觉结构，以及味觉经验对中国古典思想经验、思想方式的塑造，最终彰显味觉经验的方法论意义与汉语文化经验的普遍价值。

选题名称7：“对话”时代的中国文学研究

进入新世纪以来，中国当代文学有着很大的变化，这种变化突破了原有的地域文明的局限，呈现出多种文明多元对话的格局。所谓多种文明多元对话的格局，简言之，就是在超越原有文化地域限制的时空中，进行文化创造和文化传播。这种文化发展的时代模式，不仅要吸取异质文化的价值资源，而且要在与异质文化的相互对照中，寻找文化发展的支撑点。这种日趋开放的当代文化形态，在中国当代文学创作中引发了不少新的创作和新的研究视点。对于这些创作动向和研究动向，同一时期的文学批评有较为快捷的反应。但这种反应从更高的理论建设要求来看，还需要进一步的提升，需要从系统的、理论的和审美的历史渊源关系上揭示变化的特点和趋势。新时期10年的经验积累，为这种文学研究的展开，提供了可能。

选题名称8：六十年来的港台人文思潮研究

港台地区与中国大陆文化本为一体。自1949年以来，因政治和历史原因，港台两地人文思潮始呈现出与大陆地区截然不同的演变态势，这些人文思潮，往往集中反映了该地区各色人群的精神追求或文化建构意向，研究它们，对于深入了解各时期人们的精神生活状况变化和把握其未来发展趋势有着十分重要的意义。在目前一国两制的体制下，香港已回到祖国的怀抱，而争取海峡两岸的早日统一，也已列入国家发展的战略日程。因此，及时深入细致地研究两地六十年来的人文思潮走向和特点，探讨其得失和内在的演变逻辑，取精用宏，对于推进整个中华民族的文化发展与和谐社会的建设，实有着不可忽略的现实资鉴作用。本课题的研究，重点应是对两地学术、社会及一般公众思想影响较大的一些综合性的社会文化思潮与观念，也可以是某些文、史、哲领域的人文思潮或现象。

选题名称9：近现代思想中的“自然”与“人”观念的演变及其当代价值

近代以来，中国传统哲学中的“天人关系”逐渐为“自然与人”的关系所取代。这一演变，对“人”而言，意味着“天人关系”中的“天”之崇高性、权威性的淡去，而代之以“自然”之可征服性、可利用性的观念为人们广为认同。同时，这一演变，还意味着西方思想中的“人与自然”的主客二分之思维方式为中国人所接受并发挥到极致。研究“自然”与“人”的观念演变，可以使得我们更好的思考“古今中西”的冲突和融合，还可以促进当代中国人在“古今中西”的思想背景下更加合理的把握“人与自然”的关系。本课题研究重在揭示古代“天人关系”在近代中国思想中的转变和发展轨迹，把握“自然”与“人”在现代中国思想中的展开、形态和特征，把握其思想学说的不同构造和特征以及作为一种新传统它为当代中国留下了哪些重要的精神遗产，和为我们现在如何更好地处理“自然与人”的关系提供了什么重要的启示和智慧。

选题名称10：清末民初的中国社会与思想变迁

一百年之前，中国在现代化的道路上还在茫然寻找着自己的道路，对西方国家倾慕不已，甲午战争败给日本之后，转而日本也成了我们的榜样。然而学习的过程并非一帆风顺，舶来的观念和器物与中国本土现实情况融合的过程，本身是一个痛苦的过程。现当代的中国，正是经过那时候的挣扎与阵痛之后分娩而出。我们眼下所面临的国际国内的各种问题，其根源往往可以追溯到那个时代，也就是1895年至1925年，中国为她的现代化之路既感到彷徨纠结，又感到慷慨激昂的时代。本课题侧重于理解这个时代，以此进一步理解中国对现代化道路的选择，并为中国下一步的道路选择提供借鉴。

选题名称11：中国现代认同中的核心观念：以个人、国家、道德、宗教为中心

以往的中国现代思想研究，多从人物、思潮和流派的角度进入，而对不同的人物、思潮和流派所共享的思想观念和理论预设缺乏深入的研究。本课题要求以问题式的思想史研究方法，以现代中国中的认同问题为轴心，着重研究个人、国家、道德、宗教这四个核心观念，在现代思想史中是如何出现、变迁和转型的。这些观念背后的问题背景、历史语境又是什么，它们在西方、日本和中国不同的思想脉络中的内涵差别、在不同的历史时期的语义变化、不同的思潮流派所共享的观念预设等等。在此基础上，进一步讨论这四个核心观念如何构成了现代中国人的认同意识，如何通过这些观念获得自我的理解、共同体的归属感以及道德与信仰的认同。在现代中国思想之中，以认同为中心，这四个观念之间又存在着什么样的互动和纠缠。

选题名称12：儒耶对话与中国现代思想的生成和发展

本课题应聚焦于明清以来的西学东渐与中学西渐，研究中西学之相互影响与构成。从明清之际儒耶对话的文献中梳理出本体论、知识论和伦理学等领域的基本问题，展现争辩的双方如何通过对话而相互理解并激发出新的思想火花，由此促进中国现代思想之生成和发展的事实。重在揭示西学东渐后儒耶哲学对话如何启迪了中国哲人的思想，并深刻影响了从万历到乾嘉时期一大批中国哲人的理论创造。同时，还应对明清之际的早期启蒙思潮作为中国现代性思想的开端在当代知识背景下做出新论证。

第三篇：南开大学现代物流研究中心

南开大学现代物流研究中心

季度工作简报

总第13期 2002年7月7日 <本期目录> ◆两岸三地现代物流学术研讨会召开

◆第六届供应链管理国际研讨会6月1日召开

◆中国物流专业教学及学科建设研讨会6月22日召开

两岸三地现代物流学术研讨会召开

本次会议由南开大学、东吴大学、香港科技大学、中国交通运输协会、香港物流协会、香港东方物流集团公司主办，西安交通大学、北方交通大学、香港理工大学协办，历时两天，主会场在南开大学爱大会馆。南开大学校长侯自新教授、国家经贸委经济运行局崔忠付处长、东吴大学企业管理学系苏雄义教授、香港物流协会主席梁智敏先生、香港东方物流集团公司董事总经理刘伟光先生为大会致辞，天津市副市长王述祖先生在开幕式上讲话。13日全天及14日上午进行主题演讲，14日下午代表参观天津港务局及天津港保税区。13日晚上，南开大学还举办了现代物流发展沙龙，为参会人员提供了一个自由、轻松交流的机会。14日上午的主题演讲分学术组和企业组在两个会议厅里分别举行。

本次会议主要取得了如下成果：

1.本次研讨会以学术界为主，参会人员广泛，突出了两岸三地大中华的特色。相关政府领导和两岸三地的众多高校的教授、专家学者以及企业界人士参加了本次会议，台湾地区14人，香港地区3人，大陆地区70多人。参会人员就现代物流发展的各方面问题作了广泛的交流，31人在大会上作了主题演讲。

2.共提交论文60余篇，收集在《两岸三地现代物流学术研讨会论文集》里。其中台湾地区24篇，香港地区2篇，大陆地区36篇。内容涉及经济全球化与中国现代物流、城市与区域物流发展战略、现代物流与电子商务、政府作 1 用与政策法规环境、现代物流管理实务、物流学科建设与人才培养等方面。组委会将精选其中优秀论文正式出版。

3.两岸三地的物流专家、学者和政府部门及企业界的认识对本次研讨会的成功举办给予高度评价，认为研讨会是两岸三地物流界人士交流与沟通的平台，将有利于两岸三地现代物流的发展。与会代表共同倡议2003年8月在中国香港举办2003年两岸三地现代物流学术研讨会。

第六届供应链管理国际研讨会6月1日召开

实践的发展迫切需要学术界提供更多的理论工具和学术成果。为顺应经济发展对供应链管理及物流发展的要求，台湾东吴大学与南开大学现代物流研究中心于2002年6月1日在台北市台湾东吴大学城中校区共同主办了由东吴企管文教基金会和教育部赞助的“2002第六届供应链管理国际研讨会”。

在这次为期一天的研讨会中，与会专家学者重点讨论了供应链管理、创业经营管理、知识管理与顾客关系管理几方面的内容。台湾东吴大学企管系阮金祥主任致开幕词，美国Louisana州立大学管理与行销学系Binshan Lin教授、南开大学现代物流研究中心主任刘秉镰教授分别做了关于供应链管理和物流发展的专题演讲，来自美国、大陆和台湾的专家学者分别对知识管理、供应链管理、组织与人力资源管理、创业管理、咨询管理、行销管理等方面的问题进行了热烈的分组讨论。台湾东吴大学主办的这次研讨会为参会人员提供了一个自由、轻松交流的机会，为研究物流和供应链管理的专家学者提供了一个良好的学术交流的机会，并将与会者的研究成果整理出版了《2002第六届供应链管理国际研讨会论文集》。

这次研讨会以学术界为主，参会人员广泛，有来自内地、香港、台湾和美国的众多高校的教授、专家学者以及企业界人士，参会人员就现代物流和供应链发展的各方面问题作了广泛的交流。这次会议必将有助于加强两岸在现代物流与供应链管理领域的学术研究、交流与合作，提高两岸现代物流研究水平，促进两岸现代物流与供应链管理理论与实践的发展，将两岸现代物流与供应链管理学术交流与企业管理活动交流推向一个新的更高层次。

中国物流专业教学及学科建设研讨会6月22日召开

在教育部高教司和教育部全国高校教学研究中心的大力支持下，由南开大学、北方交通大学与高等教育出版社共同发起，于2002年6月22日在南开大学召开了中国物流专业教学及学科建设研讨会。南开大学、北方交通大学、台湾东吴大学、香港理工大学、北京大学、清华大学、南京大学、中国人民大学、复旦大学、上海交通大学、华中科技大学、北京工商大学、北京物资学院、上海大学、中国人民解放军后勤指挥学院、中山大学、东南大学（排名不分先后）等大陆、香港和台湾的著名专家、学者出席会议，国务院研究室和教育部教学研究中心的有关领导莅临会议并致辞。

第四篇：2014浙江现代职业教育研究中心课题

2014浙江省现代职业教育研究中心课题指南

一、现代职业教育发展战略与政策

比较职业教育政策研究

现代学徒制的国际比较与本土化研究

职业教育先进国家职业教师资格证书制度比较 高职院校国际交流、合作与招收海外留学生研究 浙江职业技术教育国际化发展研究

浙江省对外劳务输出培训体系建设研究

职业教育发展中政府、行业企业、院校的角色定位和相互关系研究

职业教育管理体制改革与政策环境建设研究 高职教育校企合作政策制度研究 职业院校教师标准研究

就业准入制度与职业资格证书制度研究 职业院校办学自主权研究

职业院校学分累积和转换制度研究 职业院校委托管理和购买服务机制研究 职业院校办学标准研究 职业教育资助政策研究

二、现代职业教育院校办学模式与创新

浙江省职业院校管理典型案例 浙江省职业院校校企合作案例 浙江省职业院校专业建设典型案例 浙江省职业院校创新创业教育典型案例 职业教育内涵发展的要素与路径研究 职教师资共享与专业发展机制研究

职业院校实训基地运行机制与共享策略研究 职业院校毕业生就业创业服务体系研究 区域职业教育合作框架构建研究

高职院校带动县域中等职业教育发展研究 行业组织参与职业教育的机制和模式研究 长三角地区职业教育协同发展研究

职业院校完善内部治理的路径与体制机制创新研究 现代学徒制实践研究

职业院校人才培养质量保障研究

三、现代职业教育服务区域经济社会发展

浙江相关新兴产业对技术技能人才需求的专题调研 浙江新兴产业发展与人才培养方案系统设计研究

浙江健康服务类产业发展与人才培养方案研究 浙江网络经济发展与人才培养方案研究 浙江互联网金融发展与人才培养方案研究 浙江物联网发展与人才培养方案研究 浙江省人力资源市场状况专题调研

浙江中小微企业技术人才供求状况专题调研 专业布局与区域产业结构互动关系研究

高职院校技能培训与社会服务创新实践研究

高职院校社会服务模式研究

校企合作开发与科技成果转化的长效机制研究 校内研发平台与校企共建研发平台创新驱动研究 劳动力市场变化与专业动态调整机制研究

地级市高职院校服务县域经济、农业现代化和新农村建设研究 中小城市职业院校服务新型城镇化发展研究 现代高职院校公民教育模式研究

第五篇：中国房地产业营销策划案例之一-------SOHO现代城

中国房地产业营销策划案例之一-------SOHO现代城

一、SOHO现代城项目简介

SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目。它位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面。该项目总建筑面积为48万平米，它拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓。1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。该项目于1998年正式销售，其销售总额约40亿人民币，并且连续两年（1999，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军。SOHO现代城于2001年完工。

二、案例介绍

第一节 现代城的定位与规划

一、市场分析

现代城的总设计师潘石屹先生在分析北京住宅市场的需求时主要考虑了以下三个方面：

是不是符合未来发展趋势？

对于用户是不是方便舒适？

这个产品的质量是不是上乘的？

他将问题简化为：现代中国城市居民要住什么家？

有关研究机构对部分北京人的调查表明：面对未来的价值取向，73%以上的北京人认为过现代化的生活和获得稳定的投资回报是自己最想追求的。84%的参与调查的北京人认为，尽管现代生活应该包括生活的诸多方面，但最主要的还是自己的生活空间----“家”的现代化。只有首先拥有一个现代化的家，才能谈论现代化的生活。他们认为，如果一个家能满足如下条件，则基本上可以认定自己过上了现代化的生活。

第一，家的周边要有现代化的生活气息和商业氛围；

第二，要有方便的出行条件；

第三，要有人与自然的亲和； 第四，要有个性的充分张扬。

二、投资位置的抉择

（一）北京哪里最有现代化的生活气息和商业氛围？

按照以上分析，北京城里哪个地区具备现代化的商业氛围和生活气息？一个城市的繁华总有一个最集中的地方，比如纽约的曼哈顿、东京的银座、深圳的深南路、广州的环市东路等。在北京，常在建国门外大街和朝阳门外大街之间经过的人都会有感觉。一个城市最繁华的地方，国际上通常称为CBD，即中心商业区。CBD是一个城市现代化水平的标志，也是最有升值潜力的地方。北京市政府给CBD定的范围是：西起东二环、东至东三环及长安街延长线以东、北起朝阳门外大街、南至建国门外大街之间大约5平方公里的区域。据统计，目前这个地区已经汇集了北京90%的驻华使馆、外国商社以及许多著名的高级饭店、高档商场和公寓，而且还有许多新的物业即将拔地而起。

（二）Internet上世界地图的秘密

潘石屹曾在Internet上下载了一张世界地图，是在傍晚从卫星上看地球，地图上灯光的明亮程度与人均国民收入高度吻合。当他在晚上开车看了北京的灯光：西边一片黑暗，东边灯火通明，有在办公室加班的、有饭店的灯光、有酒吧一条街的灯光，他认定东边会发展起来，因此把做完‘万通新世界广场’后的所有的项目都选择在了东边。

1993年国务院批准了北京市总体规划：以国贸周围的4平方公里构建现代北京新面孔----CBD，即中央商务区。

三、消费市场分析

（一）寻找目标客户

潘石屹在选定了未来的中央商务区为投资区域后认为，客户不会把这里作为乡间别墅，而注定是第一居所。于是潘石屹就把融办公、社交、居家为一体的第一居所所应具备的诸要素都作为设计的内容。人都有人以类居的心理，潘石屹从居室的设计风格、房型外墙等方面强化现代城的专有特征。

潘石屹说：“房子与主人之间也存在一种密码对应的关系，我把房子建成这样，凡是喜欢这种风格的人就会认定这里是他的家。而人对家的选择绝对是他的修养、品位、性情的真实反映；不是一类人，不会选择相类似的房子。”他把这个过程叫寻找“密码正确”的客户。

“现代城”的目标客户群是年龄在30-40多岁之间，文化层次高，善于与国际接轨的中国社会新兴的一批“yuppies”（雅皮士），他们之中有的喜欢在互联网上畅游，了解世界开拓思维，有的喜欢下班后“泡吧”，与朋友同事聊天沟通感情，也有的喜欢享受家庭生活，与家人、孩子在花园中散步。现代城所要建的房子，要满足这样人群的需求。现代城在高技术含量的建筑材料上侧重投入，如双层中空玻璃、节水在67%的洁具、高速电梯、智能化物业管理、“internet”专线等，而在昂贵的大理石、花岗岩、精雕细啄的古典门套、金碧辉煌的水晶吊灯上较少花钱。现代城相信自己的选择更符合“yuppies”的生活品位，也许追求豪华的“显贵族”，觉得现代城的房子太朴素，不够档次。然而，人选房子，房子选人，这正是人与人之间不言而喻的一种密码，“现代城”的客户就是这样找到了“密码正确”的邻居。

（二）目标客户特性分析

潘石屹从自己的电话本上统计了出了以下数据，50%的朋友不在自己的办公室办公，而在家里办公，一些记者、演员，还有一些小老板，他办公室就是布置安排工作，送往迎来，真正工作是在家里，把居住和办公的界限模糊化了。

他又到亚运村北部的一个住宅项目调查，发现一个现象，出入的人绝大部分是小公司的办公者。他判断在这种情况下，如果这个小公司在楼里办公，他对户型的要求和纯居住是不一样的。

四、规划与设计

（一）空间

现代城，无论是在社区宏观构思，还是在居室微观设计，都慷慨地为人们预留下了丰富的生活空间。

现代城总建筑面积42万平方米，只设计了1栋联体公用建筑和6栋公寓分成两排，间距为100米。剩下三个标准足球场大小的绿地、小桥、流水、花园等。社区地上甚至连停车场都没有，而是在中心绿地下方设计了三层停车场，社区所有的车辆必须全部进入地下。而地上则是空荡荡，一片绿草茵茵。

现代城的居室设计。客厅达到50平方米。同时，为了更好地采光，设计时把阳台融入到客厅内部，采用了外探式全落地大窗。往客厅一站，外面的世界近在眼前，似乎与房间连成了一体，让人有一种空荡而博大的感觉。

生活在看似“空空荡荡”的现代城里，人们得到的是与自然融为一体，与天地想合一的心灵的充实与满足。

“少即是多”是德国建筑大师密斯·凡·德·路提出的设计原则，在拥挤混乱的大城市显得格外有意义。密斯提出的实际上是如何生活的问题，是靠数量的堆砌还是靠质量的提高。现代城公寓选择了后者。

（二）个性

现代生活紧张而又繁忙，回到了家的人们会在客厅中度过大部分的家庭时光，为此现代城为每个住户设计了50平方米的宽大客厅，使他们的家庭时光更温馨、更舒适。这样的设计满足了日益增长的办公家庭化趋势的要求：现代城中，约有一半的人士不是每天去办公室上班，他们或是在家里通过现代通讯方式处理各类商业问题，或是从事美术、文学、文艺等的创作工作。

北京具有风沙大、四季分明的季风性气候，然而传统的设计却始终让利用率不高、被封闭起来的阳台占去了单元中最宝贵的外檐面积。现代城把阳台的观景功能与实用性结合起来，将阳台融入客厅内部，设计了外探式全落地大窗，使住户在明媚阳光中尽享远处的城市美景。

为了适应每位住户不同的需要，现代城采用预应力楼板技术将单元中多数隔墙作为非承重墙，住户可在单元中自由分隔，发挥个人的想象空间。工人房实用、隐蔽，没有阿姨的住户可以将其改为挂衣间、储藏间，厨房区域设计灵活，可以全部敞开，饭厅、厨房融为一体，自由自在。

现代城的装修布局力图把现代都市生活进行简化，使主人能够享受生活的基本情趣，如阳光、空间、质感丰富的木材、一片浓郁的彩色、一个精致的五金件„„

五、智能化概念

作为一种新媒介，计算机网络的发展给人们的工作和生活方式带来了巨大的变化。这种变化对现代城的客户群有深远的影响。为了适应这一趋势，现代城在社区智能化、网络化方面进行了积极的探索。

现代城具有智能化社区新概念：楼宇采用综合布线系统，通过区内高速局域网为住户提供快捷、周到的社区网上服务，为每个单元设置高速宽带专用INTERNET接口，免费为住户提供家庭主页（HOMEPAGE）等。

现代城为客户描述了以下情景：早晨醒来，您可以通过您的计算机查看社区服务中心提供的图文并茂的早餐供应表，然后确定你所需要的早餐；在等待送餐的时间里，您可以通过INTERNET网收看世界各大电台、电视台的新闻节目；用完早餐后您乘坐高速电梯直达地下停车场，开着您的爱车到自动化洗车场，把车清洗如新；到办公室之后，您突然想起自己没有关灯，没关系，您可以通过办公室里的电脑把家里的灯关掉；同样，下班之前您可以在办公室里把家里的空调打开，并调试到适宜的温度；回家之后，您可以通过计算机进入“社区沙龙”同您的邻居“面对面”地聊天、谈生意，同远在美国的一个您素不相识的人进行游戏大战；您还可以通过计算机查看股市行情、金融信息；此时已是夜里11点，您仍无睡意，可以通过视频点播VOD收看您想看的某部影片或某场足球赛；您突然想起第二天您要去香港出差，可以通过计算机网络订购机票和目的地的酒店房间，并查看那里的天气情况；假如您有睡前读书的习惯，您可以通过网络图书馆阅读各类书籍。

第二节 现代城的户型

一、如何避免竞争

在户型设计这一关键的问题上，潘石屹虽然做的是市场，看的是市场，但他却没有跟着市场走。

在他投资兴建的现代城里，要体现现代居室的诸多要素：开阔的客厅以便于主人的社交，现代化的厨卫设施、Internet专线、极好的采光、优美的户外风景、电子门锁„„他把这里的生活描绘成了一个清晰的画面。

“我不想去迎合大众，我想引导这个市场，创造一种以往大家没有意识到的生活需求。所以我不存在竞争对手。你的产品质量好，符合甚至超越人的既有需求，它就是一个好东西。好东西就会有人要。”

二、户型的定位 做现代城户型定位的时候整整花了两三个月，决策层天天讨论，最后潘石屹说主力户型是188平方米，部门人员听了以后，一直在反对，认为这么大的户型是卖不出去的。到了第二天开会的时候，潘石屹已经定了一条纪律，所有的部门经理不要说户型，“我作为总经理，主力户型做成188平方米，对了就对了，错了就错了。”市场部经理依然坚持说这么大的房子卖不出去，可是后来从几个月的销售看，现代城成为北京销售最好的房子，现代城拿到预售许可证的房子全都卖了出去，没有拿到的别人排着队。从价位来说还算是比较高的价位，当时的工程进度是，一栋楼刚刚五、六层，另一栋刚刚挖土，工程进度并不是很快，从工程进度和销售业绩看应该是北京销售最好的，这证明户型定位没有错。

现代城的户型分为复式型和平面型两种，复式型有首层花园别墅和空中花园别墅，平面型分别有花园型、全景小型、全景大型、河畔型以及新近推出的以小户型为主的城景型。

三、样板间

走进现代城的样板间，最直接的感觉是：敞亮。敞，是每一套房子都有一个50平方米的方方正正的宽大客厅。说到亮，这是设计中的点睛之笔：整整大约5平方米的一面墙完全以玻璃代之。传统的阳台不见了，把阳台的外檐面积融入客厅内部，外探式全落地大窗将更多的阳光引进室内。德国VECA技术的中空双层玻璃和保温性能优良的塑钢窗，让你不必顾忌窗外的寒风、酷热或是噪音。想到可以在此盘腿而坐，读书、喝茶、聊天，有阳光陪伴，眼神又可随心所欲地飘向远处，不禁心中痒痒。

如果对室内的格局有所不满，马上就会被告知：你可根据需要自由分割。因为设计者用预应力楼板技术将单元中多数隔墙做成非承重墙，居室的结构可以重新调整。比如，你家中没请保姆，完全可将分割厨房和工人房的一面墙拆除，做成开放式厨房。

主用和客用卫生间的设计别致，改变了传统的并不实用又占据面积的大理石台面，而是更多利用台面以下的空间，简洁、美观而又精巧。

与近10平方米的厨房相连的是一个3平方米有余的阳台，设计者考虑到此地既可以做储藏间，也可以当晾衣房，非常实用。

用美观的散热器替代以往的暖气是现代城独具匠心之处。以前我们习惯了被木壳子包住的暖气，着实蠢笨而且大大降低了散热功能。散热器无须任何包装，依墙而立，占地不多，外型好看，功能也无丝毫损失。

第三节 现代城的卖点设计

一、形成气场

（一）气场

潘石屹认为做房地产应该是从人出发，分析人们的行为、情感、爱好，为他们营造一个适度的空间。就像蜜蜂的蜂巢是由一个个标准、漂亮的八角形小房子构成一样。无论是发展商、规划师、设计师都应该从小入手，由小及大。如果建筑师和发展商都是“指点江山，激扬文字”，那么一定建不出好的建筑来。流水别墅（Falling Water）是美国建筑大师Frank Lioyd Wright设计的著名建筑。它仅有几百平方米，是一座很小的建筑，但它成了建筑史上的一个里程碑。很多人看了流水别墅后有一种触电式的感觉，从建筑内部、外部到环境很自然地结合在一起。一座好的建筑不在于它有多大，而在与它是否实用，与环境的关系是否和谐。和谐就是美，流水别墅的建筑与山、水、树木形成一种和谐的美。

对于一座建筑来说，它的环境是山、水、树木、道路„„

对房地产来说，它的环境是一种场、一种气，这就是市场。

这正是潘石屹和现代城的取向。

（二）让客户感觉自己幸福

那么，怎样形成现代城独特的气场呢？潘石屹的思维方式是：怎样让客户感觉自己幸福。

潘石屹在想一个问题，城里人怎么感觉自己幸福？幸福的时候不应该是天天在公共汽车上，天天在办公室，天天对着电脑，对着所有建筑，应该是看到更多的蓝天，看到更多的流水，看到更多的绿树，看到更多的空气和阳光，这个时候他就会感到幸福。原来这个地方是一堵墙，墙那面是一个大阳台，于是这个墙就取消了，那边整个是落地式玻璃，增加客户的一些兴趣让他们感觉自己更为幸福。

建房子要从人的行为出发。建房子跟做衣服一样，大人做大人的衣服，小孩就做小孩的衣服，不能盲目照搬。别人的房子虽好，但未必是你的目标市场中人们所需要的户型和空间。从人最根本的行为出发，把我们头脑中学的不对的东西消除。

（三）现代城的哲学

北京万科前总经理林少洲曾到欧洲转了一圈，回来后感慨万分，说中国人特别特别缺了两个东西：第一个是文艺复兴时期理性的一个思考，就是碰到任何事情，先不要着急，不要一惊一乍；第二个就是工业革命风潮的洗礼，工业革命强调把一个产品做好。这便是我们最最缺的两个东西。

潘石屹有时忆起自己的教训。静下来回想房地产开发的这段历史，成功的时候总是非常短暂的，因为岁月太快乐会觉得马上就过去了。只有失败、受到挫折的时候，人们心底受到的触动是最大的。潘石屹认为自己在开发房地产过程中的失误有很多，其中一个就是西安的项目，西安项目失误在文化不能融入。对于西安的投资潘石屹曾写了一篇文章，要把鸡蛋放到一个篮子里面。在企业不可承受之前，把鸡蛋放在一个篮子里面可能是他最深的一个经验教训了。

潘石屹受一个好朋友的影响，当情绪比较低落的时候，总是读一些史书，即使是春风得意时，也会受到启发。他还读《金刚经》、《道德经》、《易经》。“最后我就领悟了，这个里面真是有好多大的智慧。”

正是在此背景下，潘石屹对于现代城“气场”的形成有其独到的领悟。这类融汇东方哲学的房地产商和项目，恐怕是北京特产吧。

二、设计最大卖点

（一）最大的卖点是升值潜力

现代城自销售之初，各广告公司、代理以及部分客户都提出了这样一个问题：与其他项目相比，现代城在位置、交通、规划设计等方面都有一定的优势，目前又在社区智能化方面先迈了一步，那么现代城最大的优势或者说最大的卖点应该是其中的哪一个呢？这个问题站在不同角度的人会有不同的回答，作为投资方和发展商的解释是，现代城项目的最大优势应是其升值潜力：其他诸如地段交通、设计等都是项目升值所不可或缺的条件。

（二）用透明的外包装解释价格

当客户购买房子时，一定会想知道他买的是什么东西？它的价值是由什么构成的？

现代城采取了“透明包装”的价格阐释策略，非常有力地表现出了“升值卖点”。

房子不同别的商品，用习惯的思维看房子的价值，就会犯很严重的错误，例如：我们购买的一套家具，它的价值就非常简单，就是其家具本身。而我们购买的一套房子，它的价值就不仅仅体现在房子本身，我们所能看到的建筑、装修，只占总价值的30%-35%。我们摊开“现代城”的价值，分类做一分析，您就会清楚您到底购买了什么？拆迁费和出让金之和是地价，在现代城价值中约占45%左右，选择物业时有句名言：“第一是地段，第二的地段，第三还是地段。”地价的价值是由该地区的繁华程度、交通、景观、四邻„„等构成的。物业会升值，绝不是建材在升值，也不是设备在升值，更不是装修在升值，它们都是在折旧，只会贬值。只有土地才是升值的，它通过房屋表现出来了，所以房屋会升值。北京良好的市政设施和公共投资，构成了北京地价的基础，如复八线地铁的投资、通惠河利用世界银行的贷款投资、四环路的修建、国贸桥的改造，都构成了这部分价值的升高。因为，北京市政设施比大陆其他城市要好，所以地价在房屋价值中的比重要高。香港城市建设比北京好，在香港房屋价值的90%以上是地价部分。现代城奉劝客户说：在选择物业时千万别忽视了这个“大头”。

市政（水、电、电信、污水、煤气、热力、管道„„）约占12%，在中央清理乱收费之前所占的比重要更高。北京存在的一些空置的房子，大部分是因为没有好的配套设施。“现代城”感谢各级政府提供的所有配套设施时说，它使我们只花了一部分钱，就可以拥有完整的配套设施。而且还免掉了每平方米85元热力集资费和每平方米100多元电力集资费。

钢筋、水泥、电梯等各种设备和装修共计占35%左右。

现代城提醒客户除了看房子的本身外，还要看一看它的地段，更主要的是看看这个地段未来的升值潜力会怎样，因为房屋的升值就全寄托在未来的地段上！

（三）设计租金回报率

围绕“升值潜力”这一卖点，现代城营销人员为买家设计了清晰的租金回报率说明。

租金回报率是计算房屋售出后租金水平和房款回收速度的指标。房屋既是人类生存的必需品，也是重要的投资工具。在经济发达国家，股票、期货、房地产并称为三大投资工具，其中股票和期货因具有投资少、回收期短、风险高等特点，所以大多为中小投资者所采用。而房地产因具有高投入，回报稳定等特点，为大多数高收入者所钟爱。

出于土地和房屋政策的关系，几年前，北京的各类房屋都处于严重匮乏的状态，从而使租金回报率一度达到30%以上的水平，甲级写字楼和公寓的租金水平在世界大城市的排名中一度达到第三和第一位。国贸写字楼、公寓的租金在北京一直高居榜首，从而也带动了地区的物业开发，致使这一带成了最繁华、最高档的办公区域。但相应的居住类物业尤其是面向大多数白领阶层的中档住宅明显缺乏，现代城的建设将缓解这类物业的短缺。

以目前国贸地区高档住宅（公寓）的平均租金$25/月·平方米来计算，用于出租的现代城，其租金回报率将达到21.7%（以房价￥8500元/平方米计算）；即使以$15/月·平方米计算，其租金回报率仍可达到13%。举个例子，如果某位客户以￥8500元/平方米的价格购买一套152平方米的全景大型，建成后以$15美金（相当于人民币￥125元）/月·平方米的价格出租，那么其总房款、月租金收入、出租回报率分别如下：

总房款=8500×152=1292000元

月租金收入=125×152=19000元

另外，根据国家有关的税收规定，个人出租房屋应交房产税和个人所得税，房产税税率为月租金收入的12%，即：

应交房产税=月租金收入×12%=2280元

所得税税率为20%，依据交纳所得税的有关计算规定：

应交个人所得税=（月租金-房产税）×（1-20%）×20%=2675元 则实际租金收入=月租金-房产税-所得税=14045元

租金回报率=实际月租金收入×12/总房款=13% 如果该客户做七成十年按揭，该租金收入高于向银行提供的月还款额。

（四）埋下信息化的根

21世纪将是一个信息化的社会，在这里信息的共享和传递是其中最为重要的因素。作为时代发展的产物，计算机网络已经成为信息传递的重要载体，没有计算机网络的地方在未来社会将成为信息的孤岛。而智能化网络家居的含义包括两个层面，第一是物理层面的，即社区本身拥有这种布线系统，这就使住房能够享受到这种服务；第二就是技术层面的，这种服务的基础是有物理层面的支持。

现代城在规划、设计当中的计算机网络布线系统将成为其升值的必要条件。这一点与现代城的目标客户是紧密相连的。

现代城简明的命名曾受人指摘，那么如何评价现代城简明的卖点呢？不管怎么样，潘石屹在他的项目中体现了他个人的一些理念和价值观，作为经商的境界，这是令人羡慕的。更何况他凭借这种“简单清晰”赚到了大钱。第四节 现代城的销售

一、实战技巧

（一）“三板斧”

现代城项目精心准备了三板斧。

一、提供九成十五年按揭，当时在北京是绝无仅有的。

二、由银行控制购房款的流向。“假如客户选择一次性付款，我们就给他一个银行存折，客户把钱存进银行，发展商无权动用。如果在规定时间交楼，钱就自动转到发展商的帐号；假如不能按期交楼，客户可以自由取回钱款，包括利息。

三、主动和消费者协会联系，请他们来监督，只要发现项目出现了什么问题，可以马上通知客户停止付款。

（二）主动销售

现代城1998年9月2日拿到许可证，时间已经比较晚。按照往年北京的习惯，一到圣诞节前后，就得冬眠了，没有人购买房子。尽管有些人认为该休整休整了，潘石屹仍坚持销售。现代城在平均销售价格9000块钱多一点的情况下，从12月初开始，到月底为止，每天没有低过7套房子，最高的一天销售17套房子，销售额达到3000万元。

现在分析，这主要是由于前几年北京的房子，大部分是机关来购买，机关年初才下计划。外销房市场活跃，外国人过圣诞节，一过圣诞节放假了。而当时北京的房地产市场发生了变化，一是机关购买的越来越少，二是个人购买到年底才发奖金，可以考虑能不能购买房子。所以往年的经验不足取，房地产商必须开始面对一个全新的环境。

（三）把最难卖的变为最好卖的

作为28层的房子，最难卖的是最上面一层，有水箱的声音、受太阳晒。再有就是地面一层不好卖，对于任何发展商都是头疼的事情。现代城发展商想了一个主意，把最不好卖的两层房子很快销售出去了，而且销售的价格大概高出普通价格30%。为什么会有这30%的反差呢？原因是营销者赋予它一个个性化的概念。他们把下面两层房子做成复式，给它配了一个单独的停车场和草坪花园，起了一个名字：花园别墅型。到你家，不用从大厅的门进去，你家是独门独院，结果很快被别人抢光了。对于最上面的难销单元，营销者把上面的28层、27层结合起来，也做了一个复式的房子，也起了一个名字，叫空中别墅型。上面本来是水塔、电梯的机房等一大堆东西，发展商把周围做了草坪，一家送了100平方米的草坪，价格一下就起来了。许多人来问，还有没有复式的。现在还在不断地改，从27、26、25、24层，不断地改，设计院的人说怎么老变化？潘石屹说市场需要，你做就行了。要考虑房子的个性化，千万不要做汉堡包，我们做的房子，如果没有个性化的话，就会失去卖点。

二、第二营销渠道

（一）举办第一届客户交流酒会

尽管潘石屹给人留下不慌不忙的印象，但事实上，现代城的营销是细致入微的。这体现于《现代城客户通讯》、客户联谊会、总经理投诉电话等务实而有效的第二营销渠道。

为增进交流，听取各方面意见，1998年6月6日在新落成的现代城样板间举行了第一届客户交流酒会。出席酒会的有发展商、代理商、设计师、建筑单位、装修单位、设备供应商等方面的代表以及部分客户。

（二）举办第二次客户联谊会

1998年11月21日，突如其来的一场冬雪，使喧闹的北京城一下变得文气、安详起来。清风凛冽，呵气成霜，白天的最高气温降到了摄氏零下8度。下午两点至四点，现代城第二届客户联谊酒会在京城大厦50层旋转餐厅如期举行。220名客户和中鸿天房地产有限公司的领导、员工，现代城的设计单位、施工单位、监理单位、设备、材料供应商，律师事务所等代表近300人参加了这次酒会。

尽管气候恶劣，但仍然不能阻挡大家对联谊酒会的盎然兴致。两点钟，酒会在热烈的气氛中开始。潘石屹说，因为有了现代城，我们所有的人拥有了一个共同的家，作为家的建设者，我们一定要把现代城建设得漂漂亮亮，让所有的住户都心满意足。接下来，公司向大家通报了现代城工程进展情况，特别介绍了即将于11月份推出的3号楼小户型，并播放了现代城的工程进展情况的幻灯片。随后，公司领导、设计、施工、监理、供应商等单位的代表，律师事务所的律师等与广大客户进行了广泛的交流。许多客户对小户型表现出了强烈的兴趣，纷纷就小户型的投资前景、付款方式进行了详细的咨询。还有客户对现代城今后的物业管理收费情况、精装修的标准、小区的布局能否同整体规划相符等进行了仔细的询问和了解。酒会过程中举行的抽奖活动一次次把气氛推向了高潮。最后，共有50名幸运者分别获得了一、二、三等奖，奖品分别是15平方米的地下储藏间、免交一年物业管理费、分体式豪华空调等。

（三）设立监督机制

潘石屹在公司制定了投诉制度，为此专门设置了一条总经理热线，安排专人负责。电话记录只他一个人查看。

他郑重声明：无论您是购买现代城居室的客户，还是设备供应商、材料供应商，抑或是仅仅对现代城感兴趣而到现代城看看的朋友，只要受到不礼貌的对待，或者对现代城有什么意见和建议，均可以拨打总经理热线，他将在第一时间内作出回答。

在读者阅读本案例时，现代城已经功成名就，但房地产的故事也许只是刚刚开始。

《案例选编》没有在技术专题方面作太多讨论，然而对房地产界而言，决策者在第一线的思维方式和价值取向很大程度上决定了一个项目的成败。我们愿意看到更多的房地产企业精英人物走上前台，即使他们从来都是低调的一群，但是房地产这一高难度的舞台决定了精彩的必然。毕竟，房地产从来就不只是盖房子那么简单。

三、相关资料：

SOHO现代城遭遇质疑

摘自2000年03月09日 的北京青年报 京城地产界发生今年首次“友好争论”

事件起因

今年初推出的SOHO现代城以其创新的居住理念在市场上一炮走红，买家众多。同时，业内人士也提出了许多不同观点。北京华远房地产公司董事长任志强先生在 SOHO现代城样板间开放第一天参观后以《朋友之间的交流》致信现代城总经理潘石 屹，提出了尖锐的意见和不同的观点。上周，潘石屹在给任志强的回信中就质询的 问题做了解答。本报独家披露双方争论的焦点问题。

■现代城总经理潘石屹：

SOHO现代城兼顾居住和工作

■华远董事长任志强：

SOHO现代城不像办公不像居住

■SOHO概念适合现在的北京吗？

任志强：国际上已有了许多成功的SOHO区，这些SOHO区将新时代网络经济条件下的创业者从集中的办公区域中分解出来，通过计算机的网络功能将个体的劳动和 创造用分散的、独立的、自由的工作方式打破集群式的、团队的、统一协作的工作 方式，从而使办公地点可以分散到家居之中，将生活地点与工作地点结合为一体。

在中国目前的条件下，SOHO是一个超前的概念，然而，SOHO现代城并不是在外部环境已经具备了硬体的网络服务的条件和软体的社会服务的条件的情况下针对已 存在的实际需求所进行的专门设计，而是在原规划写字楼的情况下修改设计，因此，与真正意义上的SOHO区尤其是低层、低密度、办公人流与住宅人流有各自独立的出 入口的SOHO区有些差距。将体量庞大、首层出入口有限、以竖向交通为主的办公楼 改为住宅楼，再赋予住宅一部分办公的功能，导致人和物的流量加大和复杂化。办公与居家的交叉人流也已使家庭居住的环境质量大大地降低，同时每四层一个让36户居民休憩、交往的平台又使办公环境显得有些不伦不类。

潘石屹：SOHO现代城是一个高度100多米的大型建筑，这样的高度往往给人以生硬的、冷冰冰的感觉。有关的心理实验表明：四层左右的建筑高度最近人尺度，人 能感到舒适与和谐。于是现代城每隔四层设计了一个面积约为500平方米的空中庭院。这个庭院使居住和办公与自然之间有了紧密的结合，让这四层形成了单独的小社区 环境。社会正在向网络时代发展，网络时代使工作和居住的界限模糊了，而不是划分 得更清晰。比如YAHOO，工作地点在美国加州芒廷维尤高速路边的停车场里，大开间 内上百台电脑排列成行，所有的工作人员没有固定的座位，可以随时上不同的机器，随时交流工作，随时完成工作，随时有新的创意，也可以随时休息。这种工作方式 打破了工业时代的工作秩序、上下级关系和集体生产模式。个性化成为网络时代人 们主要的价值取向。SOHO现代城的设计兼顾了居住和工作，能够利用高速宽带互联网络传递信息的 空间，是网络时代的生活和办公所需要的。

■空中庭院能保证足够的采光通风吗？

任志强：理论上SOHO每四层的一个空中庭院希望通过朝南开的8米宽、12米高的 空洞使南向的日照能射入向内侧空中庭院开窗的房间之中，但实际正午最直接照射 的阳光最多也只能照进平台而无法照进房间。为了解决平面的交通通道的连接问题，每四层一个的空中庭院除首层外不得不在二、三、四层分别架设了横挑和竖挑的走 廊，就使中心庭院的间接采光更受到了影响。

另外，大多数厨房的窗户开在空中庭院之中。虽然厨房之中都有通风道，但中 式餐饮所产生的油烟很大，在启动抽油烟机的同时需要开启窗户换气。会造成油烟 和气味污染。

潘石屹：SOHO的户型，并不是主要利用空中庭院12米×8米落地大窗透过的光线 采光；在SOHO单元的设计中，设计师让绝大部分的房间和家庭的公共空间都向外，每面墙都是超大落地窗采光，例如03／04户型：东、西、南三面墙全部都是落地窗。每个宽3．6米，高2．2米，共有10个。您在家里可以感受光线像韵律一般流动。充 足的采光，成为SOHO单元的优势。而面向空中庭院的房间是部分户型的厨房和某个 卧室。这是住户家中的“黑色空间”，相对不需要有强烈的光线。

根据中国建筑设计研究院光学研究所专家的测算，SOHO现代城空中庭院在全年 日照最低的冬至日那天从早晨7点至下午17点都有阳光照射入庭院。院内越靠近洞口 的地方，日照时间越长。一年内其他时间光照的强度都会比冬至日更强、时间也更 长。面向空中庭院的房间也有充足的光线。

SOHO现代城所有的厨房都安装了由发展商赠送的抽油烟机和排烟道，不是通过 窗户来实现自然的通风换气。面对空中庭院的厨房，烹调时抽油烟机先工作，大部 分油烟会被吸走。如果有油烟飘到庭院里。庭院内设置的强力机械通风装置，会把 这些油烟抽走。庭院内的住户，不会被彼此家中的油烟干扰。

■电梯朝外开能保证公共空间采暖吗？

任志强：SOHO现代城的主要客梯都是朝着空中庭院开门的，为了保证采光和换 气，空中庭院不能进行封闭，所以空中庭院中的温度会和室外温度是相同的，冬季 时，回家的住户会先进入有采暖设施的大堂之后，再进入无采暖设施的电梯，并通 过无采暖设施的空中庭院和走廊才能进入温暖的室内；没有采暖设施、缺乏充足日 照的空中庭院也无法在冬季为住户提供一个舒适的休憩、交往空间。

潘石屹：设计SOHO的空中庭院，是为了给客户一个近人尺度的，可以放松、交 流的空间。

因为北京的气候干燥多风沙，SOHO的庭院并没有考虑一定要成为种花种草的绿 色花园。发展商正在邀请一批艺术家对这15个空中庭院进行艺术创作，每个院落都 将有一个主题，SOHO空中庭院不是简单地创造一个共享空间。

按照SOHO现代城一切从自然出发设计的本意，庭院类似老北京的四合院设计。人们通过院子才到家。在SOHO的空中庭院和电梯之间，设计有一个玻璃的隔断。使 电梯的开启、关闭和空中庭院之间有一个自然的缓冲区。庭院的风速在无风状态下，最小风速为0．05m／s，这是一种理想的微风状态。冬天，北京主要风向是西北风，SOHO空中庭院只向南开口，其它三面围合，庭院内不会有太大的风速。

■空中庭院是否干扰了同层的住户？

任志强：空中庭院有着其在广告宣传中的优势，但同时也有着一些专家认为是 劣势的方面———面向庭院的所有窗户都要永久挂着窗帘，包括厨房，否则走廊和 其它空间的人流是可以从高处斜视到你的整个房间的；某一家的夫妻之间的生活细 节会很容易被暴露在大众的生活之中。

潘石屹：SOHO现代城为了给住户创造可贵的交流空间，牺牲了2万多平方米的建 筑面积，让住户享受真正高质量的公共空间。面向庭院的部分窗户确实存在对视问 题，但同时也有美丽的庭院景观。SOHO每户窗外两种景色：一边是一望无际的城市 景观，一边是小社区的艺术景观。为住户带来了视觉的丰富，这才是最重要的选择。

SOHO现代城智能化的设计包括了保安系统的自动化，远红外探头和自动报警装 置。SOHO现代城也可以为您安装金属百叶窗。人在房内的时候可以向外打开，人不 在的时候可以关闭。

■本版采写／本报记者 徐曼 楼德升

四、案例讨论 问题：