中豪：新城市主义理念的践行者

第一篇：中豪：新城市主义理念的践行者

中豪：新城市主义理念的践行者

始于20世纪90年代初的“新城市主义”运动是人类对于城市的一个新梦想。作为新的城市设计理念，其影响力也越来越广泛。当代中国正处在社会经济大发展之中，“新城市主义”理念对中国城市化进程起到了促进作用。

有着先进运营理念和超强社会责任感的开发商在参与城市建设时，都十分注重对“新城市主义”理念的运用。自2008年以来，中豪始终以城市运营商的角色，参与新昆明建设，助力新昆明经济、产业大发展、大繁荣的同时，以打造宜居城市板块为目标；在促进商贸城稳定、繁荣运营的同时，完善商圈配套，提升商圈价值和服务能级，将中豪•螺蛳湾打造为现代化商贸、生活板块，将商业气息、生活气息、人文气息进行有效融合，成为“新城市主义”理念下的宜商、宜居的价值板块。

新城市主义的概念有几个关键词，即合理的空间设计、立体化的交通配套、生活化的街区设计和多样化的建筑风格。这些我们都可以在今天的中豪•螺蛳湾板块寻到踪迹。

整体规划 全面发展 打造区域内商贸、生活大中心

中豪以先进的全产业链运营模式，整体规划，力争全面发展。随着中豪•螺蛳湾板块不断的完善和发展，今天的中豪•螺蛳湾不仅是财富宝地，也是理想的生活社区。从财富价值来说，在以董事局主席刘卫高为代表的集团领导班子的带领下，中豪•螺蛳湾国际商贸城一期、二期和三期C4板块已繁荣运营，而三期C6板块布料区也已顺利试营业。中豪•螺蛳湾正以蓬勃之势，引领昆明商贸潮流。待项目全部建成后的未来，5万户商家，60万的就业人口集聚在这个板块上，共同为自身的事业发展和区域内经济建设而发力。

围绕中豪•螺蛳湾国际商贸城，中豪配套打造了规划面积180万平方米的中央商务区、约120万平方米的仓储物流园区、约900万平方米的生产加工基地及配套生活区，以高端商业和楼宇经济，完善产业结构、优化服务功能，将城市开发与环境保护及可持续发展有机融合，成为昆明的城市副中心。

商贸业的发展繁荣是中豪的长远目标，而促进区域内人文、历史的传承和延续是中豪的永久目标。为提升中豪•螺蛳湾板块内生活价值，中豪着力打造了一系列住宅项目；同时，中豪更打造了中国滇菜文化美食城这一升值空间大，投资回报率高的项目，在创造投资价值的同时也传承和发扬了云南的美食文化。吃喝玩乐，是人们对生活品质不断追求的通俗化说法，今天的中豪•螺蛳湾正是这样一个满足人们生活需求、投资需求、创业需求、发展需求的板块。

人文理念 潮流设计 成就城市居住理想

“新城市主义”理念中对于住宅提出了这样的要求：交通便利、建筑风格多样、生活和购物便利。

众所周知，随着地铁的开通，昆明的交通体系走向多层次、立体化。处在昆明交通枢纽和城市发展的黄金节点上的中豪•螺蛳湾日渐成为人们向往的生活板块。而让人惊喜的更在于，中豪打造的住宅风格多样化。如中豪城•逸境花园，悦城花园，采用别具一格的东南亚风情特色景观设计，带给置业者极致的感观体验。而优活城这一项目则针对都市时尚白领，为其打造极富生活氛围、极具时尚价值的生活社区。

购物、生活这些自是不在话下，围绕中豪•螺蛳湾国际商贸城打造的宜居住宅，具有临近商业中心的优势，分分钟即可购物，融入浓厚的商业氛围中。对于在商贸城经商的商户而言，入驻中豪的配套住宅项目，将大大减少他们上下班路上的交通成本；对于城市发展而言，减轻了城市交通负担，环境负担，实现人与自然和和谐发展、城市的可持续发展。此外，中豪配套打造的大型人工湖、重点学校、三甲医院等重大配套，力求提升居住品质，构建一体化的国际中央居住区。

“新城市主义”主张以人为本，而中豪在发展的过程中亦以人为本，做责任企业。因此，我们可以预见，在中豪的推动下，集合国际商贸区、中央商务区、餐饮娱乐区、文化休闲区、酒店服务区、旅游购物区、高尚住宅区、生活配套区、仓储园区、物流园区、生产加工区、产品研发区等十余个功能的中豪•螺蛳湾板块将成为“新城市主义”理想下的“造城”典范。

第二篇：新城市主义

“新城市主义”的社区融合思想探析

【摘要】：目前，我国居住社区分化现象日趋显化。在辨析与借鉴“心城市主义”有关规划思想的基础上，提出居住社区融合的若干建议。

近年来，在城市化与居住效区化的进程中，居住社区的分化现象日益突显，居住社区的空间分化与区隔不断地加深着不同住宅群体之间的社会排斥问题，笔者在借鉴“新城市主义”社区规划思想的基础上，提出居住社区融合的对策。

1、社区融合的基本内容

社区融合包含社区内部融合与不同社区之间融合两个层次。社区融合不仅承认居住分化的现实，而且提倡保持适度的分化状态。在允许一定程度分化的前提下，突出社区之间的联结和形成功能层面上的统一体，并且在社区内部实现社区的良性运行与可持续发展。

社区融合有两个基本主张：

（1）适度地将某一层次的住宅及消费群体穿插到相近层次的社区当中去，并逐渐取代以往低收入住宅区成片开发的模式。由于处于阶层分化序列中相邻位置的群体在经济实力、生活方式等方面比较接近，共居后不容易生产新的矛盾，也更可能形成交往，但必须注意配置的比例不宜过高。这样，尽量避免同一个社区居民之间差距过大，保持社区较高同质性。

（2）更重要的是，要在社区居民相对同质化的情况下，提倡交往活动的多元化，使社区居民进行对话，形成交往。创造出更多多元化的活动，使社区更具生动性和生命力。

有学者指出，社区人际交往不足往往表现为人际活动在空间上与时间上的分散，前者是指在居住区交往空间（公共空间）内活动的人数过少，后者则是人们的逗留时间不够长久。为促使更加频繁和具有一点深度的人际交往，一方面应该保证有更多的人使用公共空间，另一方面鼓励每一个逗留更长的时间。如何实现这样的目标？笔者将结合对“新城市主义”相关观点的讨论提出相应的建议。

2“新城市主义”社区融合思想

2.1“新城市主义”社区融合思想的形成背景

“新城市主义”与美国居住效区化运动密切相关，该运动在20世纪50年代进入快速发展的高峰期，并一直持续到20世纪70年代。效区的发展模式与分区原则使不同年龄、收入水平、种族和家庭的人们分隔开来，而不是形成多样的、人性化的社区。向效区迁移的同时，人们往往与亲朋分离，并切断了与原来社区间的联系。原本较为完整的都市感、城市文脉、邻里关系和社区情感等都被隔断。更严重的是，美国的效区化加剧了阶层化与种族隔离等社会问题。美国效区住宅区大多都是“门禁社区”，它“不仅是企图创造次序的城市政策失败的象征，却将不同阶层、不同种族的人分离为不同社区，进一步固化了社会分层对立，并使得”种族马赛克“这种隔离形式表现得更加突出。20世纪80年代初在美国兴起的“新城市主义“，正是在郊区功能分区及住区分化的大背景下形成的新的社区开发模式。1981年，安德列·杜安妮与伊丽莎白·齐佰克夫妇在美国佛罗里达州设计了滨海社区，这成为”新城市主义“的初次实践并成为一个典型个案。建筑规划师彼特。卡茨出版的《社区建筑：新城市主义》是第一本论述“新城市主义”的专著，书中总结了“新城市主义”的奠基之作。1993年在美国弗吉尼亚州北部亚历山大市，第一届“新城市主义代表大会”召开，标志着“新城市注意”的组织成型，其思想及理论初步确立，“新城市主义“运动正式开始。又经过十年的发展，”新城市主义“在西方国家逐渐成为日趋主流化的规划理论与效区社区开发模式。

2.2“新城市主义”的核心思想

“新城市主义”运动在阐述了郊区主义局限性的基础上，“要求回到优秀的美国模式中去，即回到一种紧凑的、联系紧密的社区。”其核心思想表现为：①重视区域规划，强调从区域整体的高度看待和解决问题；②以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性；③尊重历史与自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。④多元开发的设计理念。”新城市主义“本身就是在吸收建筑学、规划学、社会学、行为学等研究成果的基础上发展起来的，多元的、开发的设计理念构成其核心生命力，而”新城市主义“的目标也十分确切，就是通过心的设计理念与模式来”创造居住的多样化，使不同收入者和不同住房类型共处以创造更为融合的社区“。

2.3“新城市主义“社区开发模式

“新城市主义者”在上述核心思想的主导下，分别推行了两种具有代表性的开发模式，一种是杜安妮夫妇提出的“传统邻里发展模式”,简称（TND）另一种是彼得·卡尔索普提出的“公交主导发展模式”简称（TOD）。

2.3.1 TND 杜安妮夫妇设计的滨海社区就是典型的TND模式，她们主张向传统城市规划理论学习。该模式试图打破简单的功能分区，重塑邻里空间，回归传统的社区生活方式，强调交往空间、邻里单元和传统街坊的重要性。其主要内容是：以邻里为社区的基本单元，每个邻里以400cm左右为半径，规模约为16—80hm.邻里有多种类型的住宅和完善的配套服务设施，大部分家庭到邻里中心的距离都在5min左右；公共设施围绕邻里中心进行布置，住宅后巷作为邻里间交往活动的场所等；以网格状道路系统来组织邻里单元，增加出行路径与方式的可选择性，尽可能减少交通拥堵等。

2.3.2 TOD模式

TOD模式是以区域性公共交通站点为中心，以适宜的步行距离为半径来规划设计社区，将公共空间、居住、商业、办公服务等组织在一个高密度的步行社区中。该模式包括两个层面的内容：①在邻里的层面上，注重营造适宜步行的社区，减少对于小汽车的依赖程度；②在区域的层面上，引导空间开发沿区域性公交干线或便捷的公交支线呈节点状布局，形成有序的网络状结构。

TOD模式具有如下特点：①采用高效率的土地使用模式，有助于保护开敞空间；②提供多种不同类型、2价格和密度的住宅，满足不同阶层家庭的需要；③减少了对小汽车的依赖程度，增加包括步行、自行车和公交等各种出行方式的选择机会；④基础设施得到充分利用，公共领域使用方便舒适等。

2、社区融合的对策建议

从本质上来认识“新城市主义”，它实际上是试图通过城市规划的手段，实现人、社区和自然三者之间可持续发展的目标，构建融合性社区，营造理想的社区生活。

3.1社区边界的确立与柔化

新城市主义者认为，一个相对清晰的社区边界对于社区感，形成局‘民的自我认同意识是必要的。然而，以社区门禁为标志的社区硬性边界由于具有不同程度的排斥性，不仅阻碍非社区居民的进入（如中高档社区常常将非本社区居民从人身到视觉都排除在外），而且社区周边，尤其是入口处缺少吸引人们停留的设施和场所，只能适用于居民短暂的出入，难以增加人们接触、交往的机会。柔性边界则考虑用自然地形

绿化带或农业用地来形成社区的围合空间，同时设置一些公共设施，便于人们休息、停留、交流，目的是要增加人们的逗留时间，人们既可以在公共的座椅上休息，也能够有事可做、有话可谈。例如，社区人口处的音乐广场即为一种柔性边界形式，人们可以一边欣赏音乐，一边在广场中小憩。当然，柔性边界并不能完全取代目前大多数社区的高墙铁栅，尤其在社会治安状况并补理想的情况下，社区边界柔化仍需要一个较长的过程。

3.2社区规模与密度控制及住宅类型多样化

为了保证住宅、就业、日常需要和其他活动控制在5—100min步行范围的需要，也为了让同一个社区的人们有足够的交流机会，社区规模应该适度。“新城市主义”认为邻里交往的前提是在确定空间内有足够的人群和交往辅助设施，因此必须推行较高密度的社区模式。在居住社区规划中，可以考虑逐渐采用混合密度空间，即在同一社区内开发不同密度的组团，价格也相应不同。这种方式具有较好的弹性，适应人们的多样化需要。

目前许多居住社区都采取单一的或一主一辅式住宅类型，如多层、高层住宅社区、别墅住宅社区，或以多层等住宅为主，兼有少量别墅住宅等。在同一个板块或相邻地块上，也以湘潭或相近的住宅类型为主。“新城市主义”提倡在社区内部及相邻区域中，开发多种住宅形式（如独立住宅、联立式住宅、多单元公寓等），使不同经济水平和年龄层次的人住在相同或相近社区。此外，混合住宅类型的开发可以提供多元选择的户型与建筑风格，也更加富于变化和形式美。

3.3功能分区与重组

“新城市主义”强调对各类资源的混合使用，使居民区、工作单位、商业活动等有机融入邻里和社区的生活中，同时通过有机联系的街道网络共同构成居民邻里生活的舞台。居住区、工作区、商业区、娱乐区等应进行合理的综合开发，其实质是将同一区域的功能要素看作一个统一体，在社会、经济与文化上形成合理的互补关系。围绕居住社区形成居住、工作及生活消费一体化的格局，目的在于“异中求同”，即在居住空间适度文化的前提下，为不同社区的居民提供共同的活动与交往空间，从而形成不同社区居民的生活共同体，这无疑是针对目前君主社区分化的一个重要思路。

3.4 公共场所与开敞空间的设置

公共空间的建设对于消解不同社区居民之间的交往分化，加强社区融合具有明显的意义，对于社区内部来说同样如此。“新城市主义者”强调在社区内设计公共空间，形成公共中心，而其他建筑都围绕该中心配置。社区中既应该有多种开阔空间，如小广场、绿地、小公园等，通过合理的设计，提高其使用率，也可以建立一些过渡区域，在这些区域中设立休闲区、游戏区、观赏区等。对于室内公共空间来说，在有条件的中档以上社区中可以进一步完善会所等公共场所的建设，增加对外开放程度，对有能力且有意愿来活动与消费的其它档次社区的居民也应该准许进入，并给予同等待遇。中档以下社区应该在当地政府部门，如街道、居委会等组织的扶持下，主要由社区自主建设和自主管理。

此外，作为新型的社区，公共空间的社区网路普及化对于社区内部及社区之间的融合具有重要意义。显然，“建设网络社区最根本的挑战在于遵循社会平等原则安排获取信息的机会，不能采用扩大富有者特权、加剧贫困者边缘化的做法”。当然，社区网络的建设是个复杂的问题，涉及到居民的经济能力、文化水平等因素，但作为政府部门和社区管理者至少应该在提供相关基础设施等方面尽量做到一视同仁。

3.5 多种出行方式的有效结合

从“新城市主义”的连个主要模式可以看出其对步行与公共交通方式的偏重，“新城市主义”主张借鉴19世纪西方国家的小城镇规划中的“可步行社区”设计，提倡人们以步行为主，社区中的道路系统、居住布局、服务设施等都为步行者提供方便。公交系统也尽可能设计在人们步行距离以内。对居住分化问题而言，提倡围绕步行与公共交通主导方式，来形成网格状道路系统的意义在于增加人们在室外逗留的时间和直接接触的机会，为促进更有效的互动提供更多可能。但是从现实来看，城市居民对私家车的购买欲望和能力都在快速上升，因而，比较现实的做法实在步行、公交、私家车极其它方式之间形成均衡关系，如增加公交的路线、班次与站点，提高公交服务质量；道路设计上考虑到行人步行的安全，并且提高道路本身的“乐趣”，增设道路景观；增加道路两边的公共设施，如小型商业设施、小广场及其它可供休憩赏玩的空间等。

3.6 对自然环境的合理利用与保护

构建人与自然的和谐关系也是“新城市主义”的一个重要诉求。“新城市主义者”明确指出，应该禁止对社区内部及周边的自然环境进行切割、开发或改变用途。这无疑也切中了当前国内居住空间分化的要害。对此，一方面，需要政府相关部门在对自然资源进行科学分类的基础上，对明显影响公众生活质量的自然环境必须严格规定公有共享，尤其逐步取消在土地拍卖过程中将自然资源附带租售的做法；另一方面也可以考虑“利用环境保护组织、土地保护组织等进行监督以防止破坏环境”。结语

毫无疑问，伴随着不断加快的城市化进程与日益深化的阶层分化趋势，居住社区的空间分化以及社会排斥问题将更为凸显。本研究结合新城市主义规划思想，从社区规划设计层面进行的讨论只是一种尝试性努力，还有必要从政府政策调控以及区域整合与管治等层面展开新的探究，此不赘述。居住社区空间分化与排斥是一个综合性的社会——地理现象，亟需从空间——社会统一的视角切入，进行更加全面深入的探析，这是当前构建和谐社会的一项重要命题。

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第三篇：新城市主义和社区邻里关系

新城市主义和社区邻里关系

新城市主义对中国城市规划设计的启迪 ——新城市主义创始人Peter

Calthorpe（美）先生访谈录

作者：http://www.xiexiebang.com 提交日期：2005-07-28 提交者：wauda

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如转载本文，请注明转自：区域与旅游规划空间站(www.xiexiebang.community）。在美国人的眼中，可以步行的社区是个稀罕事；而在中国人看来，可以步行的社区太平常了。第二件是“多样化”(Diverse)。多样化是指“新城市主义”的社区应该包容宽泛的年龄组、不同类型和收入水平的家庭，同时，多样化也意味着“新城市主义”的社区应该在工作岗位、住宅、商店和社会活动方面具有多样性。这样，多样化既与人口相关，也与土地使用相关。可以步行和多样化是相互关联的。如果没有多样化，我们就不会有可以步行的社区；反过来，如果一个社区大到步行不可及的程度，那么，在步行可及的范围内的人口和土地使用一定是单一的。当我们在中国做项目时，我们感到中国人做的规划从根本上与“新城市主义”没有矛盾。他们考虑到了步行，街区和人的尺度。但是，问题出在建筑物设计上，它从一开始就不注意适合人的尺度。

叶：我们已经注意到了宽马路的问题，制定了减小马路宽度的政策。

Peter：如果你要减小马路宽度，你必须设计一个由不同等级道路组成的路网，以便道路畅通。观察传统城市的形式，你会发现每条马路承担的流量并不大，而且，更接近人的尺度。

叶：就你的经验而言，新城市主义是否可以帮助中国避免在城市化过程中走弯路？

Peter：新城市主义的观念已经在中国有所应用。新城市主义也关注详细规划，例如，建筑怎样与道路相接，建筑的性质与尺度。你已经注意到，中国和美国的建筑一样现代，一样神奇。但是，你们真的需要开始注意人的尺度。解决城市化过程中的普遍问题本身就是一个挑战。把新城市主义的观念应用于中国高人口密度的城市形态是另一个挑战，同时，应该注意到，新城市主义可能是在中国规划低人口密度的城镇时的一个选择。

叶：数百万的流动人口对于城市发展的格局也有很大的影响。在美国的一些大城市，我想有着十分相近的情况。中国的流动人口已经形成了很多新的社会问题，也提出了技术要求，你认为，在你的城市社区理论里面，是怎样考虑流动人口的问题的？

Peter:你只要注意到洛杉矶的发展，你会发现，美国人许多年以来面对与你们同样的问题。当我在写《区域城市》这本书时，我注意到北京已经有了一个交通网络，它把城市中心与城镇联系起来。另外，北京还有地铁和城铁，这是一件好事。但是，当你在街巷层次上去观察北京的城市景观时，你会发现许多与新城市主义的规划设计原则和设计概念相悖之处。我想，新城市主义对街巷层次上的城市设计是非常重要的。

叶：你看到中国自行车很多，你认为中国应该提倡自行车交通吗？是否有必要为自行车研究特殊的道路系统？

Peter：我想，考虑到中国自行车的规模，中国城市的自行车的道路系统不应该像荷兰和斯堪的纳维亚国家那样，建立专门的自行车道路系统。我想，那会产生严重的环境问题。你们已经有了汽车道，人行道，它们既混合在一起，又各行其道。自行车的使用如此重要，所以，它有权力使用部分汽车道，而不一定建立专门的自行车道路系统。

叶：有人说，市场基本上决定了产品，或者说房地产决定了城市发展。到底是谁主导发展的趋势，政府还是开发商？在政府和开发商之间如何取得一致，美国有什么现实的经验吗？

Peter：我想，政府和开发商都必须参与城市发展。不能简单的鼓励一边而排斥另一边。政府的规划应当建立一个清晰明确的发展框架，建立标准，并在规划中留有余地，以便创造一个越来越好的城市。我认为，政府和开发商从不同的方向上在建设我们的城市。我们需要两种风格。叶齐茂

第四篇：万科与新城市主义

万科城：新城市主义“四重奏” “车轮生活”四大方式

近40年来，美国有60%人生活在郊区，而城市人口增长不到50%。美国多区域中心城市的布局，有效地解决了人口剧增而引发的城市交通无序。那里的中产家庭几乎100%有小汽车，成为城市的流动风景。

严格上说，小汽车仅仅是流动车轮时代的四种方式之一。公交、轻轨、地铁作用也非常明显。

将“大交通”比喻成“大深圳格局”的生命线，不为过。集公交、轻轨、地铁、小汽车于一体的现代综合立体交通网，使扩张的城市发展“有路可循”，膨胀的都市生活也有多样选择。

车轮滚滚，文明开道。每100户家庭拥有汽车13辆，超过汽车普及时代10辆的国际标准。深圳的发展业已进入了汽车时代的快车道。

数据还在攀升。保守估计深圳本地机动车数量为55万辆，加上外地牌车辆，每天上路车达70万辆。预计未来三、五年，深圳每百户家庭汽车拥有量将突破30辆。

国家积极鼓励经济适用性家庭汽车的发展，辅以积极的信贷、保险政策，绝大多数家庭开上汽车，成为可能。另外，由于现代通信、计算机以及强大的物流网络运用，工作在A区、住在B区、学习在C区、休闲在D区，如此“多元生活方式”，给生活添上潇洒的翅膀。

随着全球经济、跨地区经济一体化进程的加快，多元的经济基础决定革新的上层建筑，同样包括我们全新的生活方式。

在轻轨、地铁建设方面，2004年深圳地铁试运行。按照《深圳市城市轨道交通近中期发展综合规划》，深圳将建设地铁108.29公里，轻轨、城铁141.1公里，总投资689.97亿元。政府规划与建设“七横十三纵”，优先发展1号、2号、3号、4号、11号等5条地铁、轻轨线。其中，地铁3号线连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、横岗、龙岗中心城。4号线连接皇岗口岸、市中心区、龙华新区和龙华镇中心。11号轻轨连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，衔接1、2、3、4号线，全线53.5公里。

北邻机荷高速、南近北环大道、西接梅观高速、东靠深平快速干道，在3号、4号、11号线路交汇区域，在坂雪岗片区，一个总占地1平方公里，容纳1万住户，4万人口的大型万科城版图旗帜猎猎。其中54万平方米的四季花城，已成为万科全国性品牌项目；43万的“亲地生活”万科城即将在10月1日开盘；25万平方米的华宇项目正在紧锣密鼓地设计规划中。

“新城市主义”四大中心

在“大深圳”的呐喊声中，“四季花城”的“大深圳居住观”先知先行在6年前。

谁占领了中心区“CBD延展区”谁就拥有了生活、经济、人文、商业的第一位置。就像当年的四季花城，让一个原本清淡的中心区成熟起来。

规划于6年前的万科城，在“CBD第一辐射圈”，在城市繁荣与“居住的我空间”之间，编织一个城市版图的柳暗花明。

以中心区为圆点，我们不妨看看，万科城与城市发生着怎样的关系？

发展的中心———深圳中轴带，中心区第一辐射圈，指日可待的繁华与远景。当年的广州天河，北京三环，上海浦东，都是这样炼成的。

楼市的中心———早几年的罗湖、福田，近年来的南山，正起步的东部，楼市经历了带状的西移东进；作为中轴发展带、中心区后花园，必然成为楼市新中心。

区域中心———万科城，无疑会成为坂雪岗片区的品质生活中心；以华为基地为首的高科技带，将成就高品质“城区现状和环境”。

城市白领居住中心———四季花城，已经形成一个“万人白领社区”；万科城将聚集更多的“高知阶层”；一个城市优质人口聚居地，会造就一道蔚为壮观的城市人文风景。

如果说，6年前的四季花城是万科“城市运营”的一种探索一种“蜗行”，那么，今天的万科城和万科城版图就是万科大张旗鼓、雷厉风行造城运动的“狂奔”———汽车时代，一切均有可能。武汉万科总经理杨海：魅力来源品牌 站在浪潮前端

全国房价多年持续走高。为进行有效的宏观调控，央行于今年10月28日历时九年首次加息。对此，房地产业界反响不一，各界对房价的升涨也各持一词。房价是涨是跌，成为人们今秋讨论的焦点。

就此，武汉万科房地产有限公司总经理杨海近日做客武汉新浪房产频道，结合武汉的房价走势谈谈自己的看法，以及武汉万科自身的发展。

以下为采访实录：

在加息之下的武汉房价走势

[需求]

新浪房产：一般来说，房价取决于市场需求。国家加息，对房产的需求是否有影响？影响有多大？

杨海：房地产市场需求，可从买房自住者和投资者两方面来谈。

真实的需求结合实际的购买能力，才能促成实际的购买行为。对于自主者而言，买房的需求是真实存在的，比如结婚，或者是为了提高自己的生活品质、进行房屋升级；另一方面，有实际购房经济能力的人，才会考虑去买房。而现在国家加息0.25%，对于买得起40万房子的人而言，相比而言，一个月的按揭只增加了几十块。这跟40万相比，这个比例非常微小。所以，目前的加息对于买房自住者影响不大。

对于投资者而言，加息意味着以后买房子的成本比现在要花更多的钱，作为投资，那就必须在投资成本低的时候买进，加上投资时“追涨”的心理，投资者的需求会在外力的作用下提前爆发。

新浪房产：您能谈一下武汉目前的需求状况么？

杨海：从目前武汉房产市场来看，武汉需求仍然旺盛，这主要来源于三点：

1、老房子更新换代；

2、大量非城市人口涌入城市，扩大需求总量；

3、市场的不断规范，市场变得更加透明，在百姓的监督之下，这使得老百姓的需求变得真实。

[地价]

新浪房产：今年8月31日后国家实行土地公开拍卖的政策，今后地价也将更多的影响到房价。地价是怎样影响房价的？

杨海：地价是促成房价上涨的因素之一。一方面，土地本身的稀缺性，决定了随着城市的开发进程，土地将越来越少；另一方面，所实行土地拍卖政策，将使土地使用权的竞争上将越来越激烈。这两方面从而导致地价的提升。地价上涨了，房价自然就涨了。

新浪房产：那么一般来说，地价在房价中会占多少比例？

杨海：地价根据其土地位置和质量的不同，而相差甚远。但一般来说，地价占到房价的1/4。

[房价]

新浪房产：之前你所说的房子购买的成本随着加息会越来越高，是在房价不变的前提下的。那么，武汉房价的未来走势如何？

杨海：房价整体要涨。因为在土地和建材涨价的背后，是房地产品质的升值。房产品质的提升，是城市日益发展的必然要求，是人民生活水平提高的标志。而房子一年比一年建得漂亮，除了建材、土地的涨价之外，房子品质的提升就一定会有消耗、就会花钱。

新浪房产：武汉房价的涨幅会是多少？

杨海：2002年到04年，武汉房价每年的涨幅在5%-10%之间。预计未来10年内，涨幅还是会维持在5%-10%之间，但是有一点是肯定的，武汉人不会住那么大的房子，而是住合适的房子。

[住房趋势]

新浪房产：“合适的房子”是指什么？

杨海：比如说，现在武汉人拿30万买2房2厅，那么过几年就是拿31万或者更高一点的总价，买2房2厅，只是面积不再是100平米，而是80平米的2房2厅了。

新浪房产：那么，武汉未来的住房趋势，是住小的合适的房子了？

杨海：是的。在可预见的未来武汉，房价上去了，面积变小了，老百姓住得舒适了。

站在浪潮前端

新浪房产：针对新的住房趋势，万科有什么新的举动？

杨海：万科的新举动，是随顾客的需求而动。要让老百姓住得舒适，首先是真正了解客户需求，建立以客户需求为中心的的产品体系。

在万科第三个十年的开始，万科提出了“精细化”新的战略起点。其含义是建立住宅标准化及实现精细化的产品制造过程。其中，标准化，是指到达人们不断提升的对住宅的综合需求，以及按照以此要求作为底线来建造的房子。其次，住宅标准化一定要进行创新，这包括类型和品质的创新。所以，我们提出“像造汽车一样造房子”的口号。

新浪房产：近期有没有新的项目？

杨海：在05年，武汉万科除了武昌万科城市花园外还将有在汉口的两个新项目启动。

魅力来源品牌

新浪房产：今年万科已经走过第二个十年，步入第三个十年的开端。您觉得作为中国房地产领跑者的万科最大的魅力，是什么？

杨海：经过20年万科人的努力，万科已经成为中国房地产的品牌。万科的魅力来自于万科的品牌。而品牌的效应，是品质的保障，代表着她驻足哪里，就为哪里带来实力和光彩。

新浪房产：现在万科在武汉郊区开发的两个大项目，其房价都比周边卖贵20%-30%，这是万科品牌使然。因此，有人说，万科很精明，拿郊区的地，卖市中心的价格。您对此怎么看？

杨海：实际上，早期由于市场的不规范，万科很难拿到市中心的地。拿城乡结合部的地是无奈之举，但久而久之，万科人凭借着在规划上的创新和营销上的不断努力，探索出一条开发新区大盘的成功路子。

要说到万科的精明，只能说是遵循了一条地产投资的规律。即看准了新城区的不断增值，以及乘着城市化进程进入快速期的东风，使得城乡结合部的增值前景更快地体现出来。

品牌注定万科站在浪潮前端

新浪房产：现在，万科在武汉•光谷的中心地带正在开发的城市花园，传递的是一种什么样的理念？

杨海：所传递的，是“城市复兴”这一开发理念。城市花园是在“新城市主义”这一规划思想指导下的项目，强调“生活格调与居住质量”的新城市生活理念，塑造‘时尚与品味’的新城市形象，打造更完善的新兴商业、文化、教育、居住、社交、休闲中心。

可以说，武汉万科城市花园，是上升到一种城市文化、生活方式、价值观念、全程服务的全新引导性开发，她是万科新一代开发的里程碑，也是万科参与武汉城市复兴的里程碑。

新浪房产： “新城市主义”是什么概念？

杨海： “新城市主义”(New Urbanism)是“二战”后在西方国家发展起来的一种城市规划和地产开发理念。它从经济、社会、环境和人性需求的角度出发，制定新的规划设计理念和有创意的开发计划，通过合理的地区化开发，将无序的郊区改建成丰富多彩、功能完备的社区，并在规划和改造过程中注意保护环境资源和建筑文脉。

新浪房产：武汉万科为什么在这个时候提出“新城市主义”，开发这一近郊大盘？

杨海：这是由人与人、人与自然、人与生活之间关系的变化所决定的，也是万科对自己总结和反思的结果。

一直以来，万科致力于探索一种人与人、人与自然、人与生活之间的新尺度、新关系。“这种追求，首要的在于通过建筑重建真正的生活形态：鲜活的、丰盈的、强调交流的、富于人文气息„„”而现代社会生活的快节奏，使得人与社会之间的关系不断发生着微妙的变化。万科人所做的，就是捕捉到这些变化，敏感的察觉到由这些变化引发的最新需求，结合这些需求，反思自己，及时做出调整，先人一步走上正确之路。

在2001年武汉万科推出四季花城，顺应郊区化大盘住宅的发展趋势，它标志着进入规模化发展阶段，也引领万科进一步探索住宅规划设计与人的日常生活之间的关系。

时隔3年，在万科对大盘开发模式的反思之后，武汉万科推出“新城市主义”的城市花园，针对人们的居住从封闭走向开放的根本生活方式的改变，也让更多人能享受到低密度、大庭院的别墅式的生活方式。

【楼盘：探求索引万科从光谷城市花园开始】

万科•城市花园作为武汉光谷板块独树一帜的奇葩，在众多风格各异的楼盘中自成一派，匠心独运，挺拔尊傲，浑然天成，令无数楼盘竟折腰，也引领了中国房地产市场未来发展的趋势。

说到万科•城市花园，不能不提起万科集团，不能不分析万科集团之所以成功的秘诀。

首先，万科房地产的核心竟争力表现为品牌效应，万科集团这几十年来为走品牌化道路投入了大量人力、物力和财力，精心构造万科品牌的每一个细节微观，让一个元素都为万科这个品牌而跳动增辉；

其次，万科集团有着强有力的执行能力，让万科每一个创意都能得到具体的落实，使抽象创意真正成为具体的生产力；

第三，严格的规章制度造就了一个纪律严明的领导核心和企业团队，只有这样的企业才能摧城拨寨攻无不克战无不胜勇往直前，也只有这样的企业内部治理结构才能脱离人治变成法治，一切按照企业既定的运行机制进行自身建设；

第四，精准的定位是企业发展必须认真思考的核心问题，万科的定位范畴是：楼盘地处城乡结合处、中产阶级消费群体、高品质的房屋、最新科技的运用、超强的服务素质、鲜明的企业人性等因素，是知己知彼熟练市场运用自如高瞻远瞩的市场定位；

第五，坚定的服务意识和强烈的使命感，催生了万科服务的革命，为广大消费者带来了耳目一新赏心悦目舒适到家的感受。在这些方面，万科做得非常好，非常出色，非常卓越，非常优秀。

万科之所以能够成为中国房地产行业的龙头老大，具体优点当然不止上述这么多。企业领导稳健的经营思想，稳扎稳打地经营模式，低调务实地工作态度，标准化地生产流程，客观地研判房地产市场发展趋势，审慎跟随房地产政策的走向，适应消费者的消费需求，用新技术新科技引领未来居住生活发展的新模式和新观念。也是万科从成功走向成功的关键步骤。

万科每走一步都会如履薄冰，如临深渊，小心谨慎，瞻前顾后；既要耐得起寂寞，也要经得起诱惑，用一种科学地发展观来指导自己的发展规划，用持续稳健发展来权衡自己的发展速度，用负责任的态度来对待一切。万科，不愧为中国房地产行业的一面旗帜，不愧为自己亲手打造的一块品牌，不愧为广大消费者心目中的偶像。

当然，万科企业并非完美无缺，万科的建筑质量在业内行间并不是做得最好；万科市场定位有待进一步地细分；万科服务标准的内涵和外延应该可以继续延深和夯实。

任何企业的前进发展都会遭遇到意想不到的坎坷荆棘，都会碰到发展上面的瓶颈，都会有危机管理下随机应变的顿悟。万科下一步将会怎样地发展，社会各界关注万科企业发展的人士将会有目共睹。

本文只是浅显地将万科企业本身所披露出来的一些资料，以及笔者随机采访时所看到的一些细节，综合加以展示，以达到管中窥豹的真实目的。探求并索引万科房地产所走的道路，一切从万科•城市花园开始！

“武汉万科城市花园是从未有过的项目，她是‘城市复兴’这一全新开发理念的实践，是‘新城市主义’这一新规划思想指导下的项目，强调‘生活格调与居住质量’的新城市生活理念，塑造‘时尚与品味’的新城市形象，打造更完善的新兴商业、文化、教育、居住、社交、休闲中心。可以说，武汉万科城市花园，是上升到一种城市文化、生活方式、价值观念、全程服务的全新引导性开发，她是万科新一代开发的里程碑，也是万科参与武汉城市复兴的里程碑。”

——武汉万科总经理•杨海 经典项目的企示：

新城市主义价值不如郊区化的价值那么外在，不像布置一条景观轴那么显性，但这些价值对于人，对于满足人们从简单的居住到社会交往，自我发展等各层次的需求有着更深刻的意义。

有条景观轴的规划是容易，谁都可以做，而我们现在所做的，是只有万科能做的事，这是万科十五年经验教训得来的。武汉万科城市花园无论从位置、周边环境还是规模都具备了这一规模思想实践的条件。”

——万科集团规划设计总监•张纪文

第五篇：回应型司法理念的践行者

回应型司法理念的践行者

回应型司法，是司法发挥能动作用以回应社会需要的一种审判工作模式，源于上世纪60年代美国法社会学的观点，结合中国国情，简言之即“民有所呼、我有所应”。随着社会转型不断深化、群众司法需求和民主意识日益增长，司法机关如何与群众的司法关切与需求充分对接、体现司法为民的价值取向，更好地为法治型社会治理模式提供保障？笔者挂职锻炼所在的虹口法院进行了深入的探索与实践。

本市首家金融消费者联合维权站应运而生

“我花100多万买了份理财产品。当时约定如理财计划提前终止将通知本人，但银行未履行约定。我该怎么办？”在法院与区消保委等部门联合举办的“3?15”咨询现场，几位阿姨焦急地询问法官。民一庭、金融庭的法官耐心解答，阿姨们终于找到了维护自身权益的方向。事后法官们向我介绍，随着金融市场的发展，名目繁多的金融产品进入寻常百姓家。但因其高度专业性，消费者相对处于弱势，新型金融消费纠纷不断出现。面对新的司法需求，虹口法院积极应对，坚持妥善审理各类金融理财、证券投资、保险索赔等新型案件，开展涉金融案件专项执行活动，近年来对775件案件的被执行人集中曝光，执行到位总标的额达1200余万元。与此同时，还拓展思路、创新方式，与区金融办签署合作备忘录，与金融机构、企业建立常规金融风险预警及纠纷化解信息沟通平台，金融消费者联合维权站就在此基础上应运而生。张斌院长、蔡新国副院长在“3?15”当天为本市首家金融消费者联合维权站揭牌，石家强院长助理代表虹口法院与区消保委签署了《关于加强金融消费者权益保护工作的十条意见》等。这一举措，无疑是金融消费纠纷调处联动的机制创新，是进一步防范金融风险、推进虹口金融服务业集聚发展的有益探索。

诉调对接分中心纷至沓来

回应群众司法需求的一条重要途径就深化司法联动，为此，虹口法院进行了较长时期的探索与创造。近年来，先后在辖区八个街道设立了诉调对接分中心，并积极打造“五室两点一站”专业调解平台。“五室”即医疗事故、物业纠纷、劳动争议、妇儿维权、交通事故专项调解工作室；“两点”即律师志愿者法律咨询和白玉兰开心家园心理咨询工作点；“一站”即消费者权益保护工作站，这项举措既发挥了法官、街道干部、律师等各自的职能和智慧，又体现了司法与社会联动的集聚效应，迈出了回应型司法的重要一步。此外，法院还成立了“郭杰法官巡回调解工作室”；每年“3?8”妇女节，与上海市女子监狱女犯开展结对帮教，至今已连续19年；精心打造“向日葵”工程，完善协助执行网络，确保民生案件执行绿色通道发挥效应；积极推进青年法官下社区活动„„虹法人以其实实在在的行动，践行着回应型司法的理念。

“公众开放日”活动持之以恒

今年区“两会”上，不少人大代表、政协委员感慨地说，原来法院给人的印象总是灰色的围墙、不苟言笑的法官，令人有距离感。但自从近年来虹口法院邀请我们旁听庭审、监督审判执行工作等，改变了以往的印象，体察到法官的辛苦与平易近人，感受到法院的公正与透明，拉近了法院与公众的距离，也便于我们更有效地监督法院工作。虹口法院自2009年起就尝试举办针对青少年、老年人的专题开放日活动，2010年起正式形成了有组织、有主题、有互动的“公众开放日”活动。2013年开始又将该活动品牌向规模化、效应化发展。至今已举办“公众开放日”30余场，累计接待人民群众1400余人，社会反响良好。今年4月17日下午，市人大侨民宗委、外事委主任委员张丽丽一行应邀走进虹口法院，旁听庭审、参观法治文化设施等，对虹口法院工作尤其是回应型司法理念的创新与实践予以充分肯定。

在虹法挂职锻炼8个多月了，笔者深深体会到，司法作为民主社会的一种治理工具，既要体现法律的神圣威严，也要关注普通百姓的情感心结。只有坚持回应型司法，才能拉近法律理性思维与社会价值判断的差异，这本身也是一种有效的司法监督。虹口法院的探索及其体现出的司法回应能力，是法治精神的展示，也是社会民主的体现，将愈来愈成为法理与人心的粘合剂。