房地产项目用地的获取主要程序及要求5篇

第一篇：房地产项目用地的获取主要程序及要求

房地产项目用地获取的程序及相关要求

房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即划拨、出让和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。

一、划拨土地使用权的获取

（一）、概念：划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

（二）、程序：划拨土地使用权的取得，需要经过县级以上人民政府依法批准划拨。

1、申请

交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。

2、受理和审查。

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。

3、地价评估。

市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

4、确定出让金，拟订出让方案。

市、县国土资源管理部门或 国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳 土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：

（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

5、方案报批，发出准予转让通知书 市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。通知书内容包括：准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

6、公开交易。

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在 土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

7、签订转让合同。

通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

8、办理出让手续。

受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注销土地登记，收回原 土地证书，与受让方签订出让合同。

二、出让土地使用权的获取

一、土地使用权出让的含义

是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让的四种方式：协议、招标、挂牌、拍卖

二、出让土地使用权的获取的主要流程

1、协议出让

协议出让是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。协议出让土地使用权的一般程序：

（1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式（2）编制协议出让方案。（3）地价评估，确定地价（4）协议出让方案、底价报批（5）协商，签订意向书（6）公示

（7）签订出让合同，公布出让结果（8）核发《建设用地批准书》，交付土地（9）办理土地登记（10）资料归档

2、招标出让

一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。采取这种方式可以引进竞争机制，有助于政府部门选择最合适的受让人。

招标出让土地使用权的一般程序，主要内容：招标、投标、开标、评标、决标、签约领证 具体如下：

(1)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责仸。

(2)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少亍三人的，出让人应当终止招标活劢。投标人丌少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

(3)评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

(4)招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。• 中标条件：对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

（5）签约。中标者持中标通知书在的日期内与土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同书》实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订《土地开发补偿协议书》并支付不低于成交价总额20%的定金。净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作

（6）领证。中标人挄《国有土地使用权出让合同书》和《土地开发协议书》的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。

3、挂牌出让

是介于拍卖和招标之间的一种形式，先由市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让的基本流程

(1)挂牌公布。在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；挂牌时间不得少于10个工作日。

(2)符合条件的竞买人填写报价单报价；

(3)挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

(4)挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

4、拍卖出让

拍卖出让是在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权拍卖，主持人宣布底价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用价最高者得到一定年期限的土地使用权的行为。适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段以及利用上有较多灵活性的土地

拍卖出让的基本流程

1.按出让公告规定的时间、地点组织拍卖活动。2.拍卖会挄下列程序进行：(1)拍卖主持人宣布拍卖会开始。(2)拍卖主持人宣布竞买人到场情况。

(3)拍卖主持人介绍拍卖地块情况。面积、界址、空间、范围、现状、用途、使用年期、规划挃标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；

(4)拍卖主持人宣布竞价规则。宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

(5)拍卖主持人报出起叫价，宣布竞价开始。(6)竞买人举牌应价或者报价。

(7)拍卖主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。

(8)拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，宣布最高应价者为竞得人。成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。3.签订《成交确认书》。

三、招标拍卖挂牌公告内容要求

•出让人的名称和地址；

•出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； •投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法； •索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；

•招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等； •确定中标人、竞得人的标准和方法； •投标、竞买保证金； •其他需要公告的事项。

（四）、土地使用权出让的管理要求

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地；超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

三、土地使用权转让

广义：土地使用权发生转让的所有行为，包括土地使用权出让。

狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠不或其他合法方式将土地使用权再转让的行为。

（一）、土地使用权转让的程序

（1）转让申请（2）签订转让合同（3）转让合同公证

（4）缴纳土地出让金和土地增值税

• 纳税义务人——转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物幵取得收入的单位和个人。

• 计税依据——纳税义务人转让所取得的增值额和规定的税率。

• 增值额 = 房地产转让收入 － 扣除项目（包括取得土地使用权时支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产的税金）• 税率——四级超额累进税率。

• 土地增值税额计算公式：土地增值税税额=增值税×超额累进税率－扣除项目金额×速算扣除系数（5）土地使用权变更登记

（二）、土地使用权转让的法律条件

（1）土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内 进行，权利人不得扩张其权利的内容。

（2）按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，幵取 得土地使用权证书。

（3）按照出让合同进行投资开发，属亍房屋建筑工程的，要完成投资开发 总额的25%以上，属亍成片开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。

《房地产开发与经营》课程作业

房地产项目用地获取的程序及要求

姓名：曾健 学号：2011014517 班级：土地资源管理111班

第二篇：房地产项目立项程序

房地产项目立项程序

房地产开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。

具体承办部门为所在市发改委投资处，例如大连市应为大连市发改委固定资产投资处。

申报资料：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。

申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。

（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。办理国有土地使用权证

一、受理部门 你所在的国土局

二、所需资料

1、申请（或土地登记申请书）

2、土地登记审批表

3、征用土地批准材料和红线图

4、地籍图或地形图（委托你所在的土地勘察中心测绘，收费按国家规定收费标准收取）

5、出让金收据、契税（国有土地使用权出让合同总额的4％）和土地出让业务管理费交付凭证（国有土地使用权出让合同总额的2％）（复印件）

6、法人资格证明（或个人身份证明）

7、需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件）

三、受理地点：你所在县（市）国土资源局

第三篇：房地产项目立项审批程序

房地产项目立项审批程序

(2007-06-22 16:26:16)

转载

标签：房地产开发程序 ▼ 分类： 房地产行业相关知识

项目立项

一、概述

开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。

对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市发改委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报发改委审批获准,并列入本固定资产投资计划。（国家发改委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。）

二、实施程序

1.工程建设项目立项审批

（1）承办部门：所在市发改委投资处

（2）申报资料：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。

（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。

（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。

2.建设项目投资计划审批

（1）承办部门：所在市发改委投资处

（2）申报资料：①书面申请；②国家或省、市发改委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨建设项目，需提供市发改委上下达的投资计划。

（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市发改委。市发改委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市发改委予以批复。

（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

第四篇：房地产项目信托产品资料要求

房地产项目信托产品资料要求

融资期限一至三年，融资额一亿元以上，抵押率40%。

具体条件如下：

1、地理位置：

要求在一二线城市，其他若市况好的也可考虑。

2、正在开发中。

刚启动的不行，有预售证更好。

3、基本要求：四、三、二

1）房地产开发贷款项目四证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》

2）项目方已投入项目总额的30%自有资金。

3）开发商要求至少二级资质。

4、房地产企业六证一卡

《企业法人营业执照》

《组织机构代码证》

《税务登记证》

《开户许可证》

《资质证书》

《法定代表人身份证》

《贷款卡》

5、项目贷款申请书

包括资金需求、用款计划、还款来源（市况）以及用作抵押的资产等。

6、融资程序

（整个周期在一至二个月，取决于双方的配合）

1）项目方要求提供详细资料（电子版）；

2）初审后面谈；

3）信托公司派员进行为期一天的实地考察；

4）信托公司决定是否立项；

5）信托公司派员进行为期三天的尽责调查；

6）双方签署正式融资协议；

7）信托公司发放单一产品筹资；

8）融资款到账。

此方式为开发商性质信托融资,亦可提供股权,房产直接作为质押物融资投向地产项目,具体看项目方条件。

第五篇：房地产项目调研报告要求2009

房地产项目调研报告要求

要求了解下文的内容，并且在调查报告中进行总结。

1． 调研经过，即时间、历程简介；

2． 调查楼盘名称、位置、地段；楼盘定位、占地面积、绿化率、容积率、建筑密度、园林规划、物业管理等情况；

3． 调查楼盘周边环境（治安、繁华程度、绿化、空气质量、交通、出行等）、配套设施（学校、幼儿园、购物等）；

4． 调查小区规划、户型、室内设计、实用率、面积；物业管理情

况；

5． 小区内的道路系统、绿化系统、景观设计情况；

6． 简介样板房及个人观后感，如果没有样板房但有现房看，例如

已入住的楼盘通过熟人参观小区和现房的，则可写现房简介及观后感，；

7． 了解价格水平，开盘时间，过往销售和入住情况，入住业主的评价；升值前景分析与预测；

8． 周边楼盘比较，要求调研时顺便了解周边的至少一个盘，作一

个比较分析；

9． 房地产开发企业简介；

10． 个人体会。

以上是要求必须了解的内容，不是写报告顺序的要求。报告中必须附的图件包括: 项目区位图(展示其具体位置)、主打户型图、小区平面

规划图。如果不能从网上或各种渠道得到这些资料，则自己绘图；能找到的，则可以直接运用。

调查方式：

1． 实地考查（必须做）

2． 上网查询，例如上楼盘社区论坛了解；

3． 通过报纸杂志。

注意：

请到各班班长处登记自己拟调查撰写报告的项目名称，每个项目限报一人，每人必须交独立撰写的报告，切不可抄袭，违者零分。

最后交作业时间5月11日。迟交作业者最高分不超过80。.本作业注重是否用心观察与调研，是否深入思考与分析，是否有自己的个人感受与评价，报告是否系统、全面、丰富。忌资料堆砌，无思想，无感受。

作业用小四号字打印，18磅行间距。如有宣传单等资料请装订在一起；同时交电子版到班长处，由班长刻一张碟统一交上来。