公司员工价值评估标准[小编推荐]

第一篇：公司员工价值评估标准[小编推荐]

员工价值评估标准

一、价值评估的目的

通过岗位价值评估，可以确定该岗位的起薪点；通过员工价值评估，可以确定该岗位上的员工在薪酬 通道上的具体薪级。

二、价值评估的要素

员工的价值评估从在公司服务的年限、管理能力、工作态度、专业能力等几个大项来考察，每个大项又可能分成若干个小项，并根据各个大项对员工价值的影响程度设立权重，具体如下：

1、管理人员的价值评估要素：

工龄（权重10%）、管理能力（权重40%，包括计划执行、决策能力、培养指导、影响能力、组织协调五个小项）、工作态度（权重20%，包括敬业精神、全局观念、团队合作、责任心四个小项）、专业能力（权重30%）

2、文职/技术人员价值评估要素：

工龄（权重10%）、工作态度（权重20%，包括敬业精神、团队合作、责任心三个小项）、专业能力（权重70%）

三、价值评估的等级

每个考察项目根据程度的不同分成五个行为等级，每个等级对应不同的价值分数，一级为1分、二级2分、三级3分、四级4分、五级5分。评估者根据员工在该项目上通常的行为表现确定最符合其实际情况的等级。

四、价值评估的方法

评估者按照《管理人员价值评估表》、《文职/技术人员评估表》给员工进行打分评估。每一评估项目的最终得分为该项目上的得分乘以该项目的权重。包括有小项的最终得分，为该项目的所有小项的平均分第乘以权重。各个评估项目的得分之和为该员工的价值评估得分。

员工价值评估得分在3分或3分以下的，薪级原则上定位在该岗位的起薪点（第一级）； 员工价值评估得分在3分以上--4分以下的，薪级原则上定位在该岗位的起薪点（第二级）； 员工价值评估得分在4分或4分以上的，薪级原则上定位在该岗位的起薪点（第三级）； 特殊情况，需要调整的，经董事长批准可以调整员工的薪级。

员工价值评估原则上由员工的直属上级评估，部长、副部长、项目经理的价值评估由分管副总或董事长评负责；各部长负责评估本部门内的所有员工。

五、价值评估标准

1、工龄

定义：

工龄指员工在公司服务的时限。关键点：

工龄的计算以入职时间到2010年**月**日计算，以月为单位计算。工龄分级：

一级：12个月及以下 二级：13个月--24个月 三级：25个月—36个月 四级：37个月—48个月 五级：49个月以上

2、管理能力 2.1计划执行

定义：

工作中能够迅速理解上级意图，形成目标并制定出具体可操作的行动方案，通过有效组织各类资源，和对任务优先顺序的安排，保证计划的高效、顺利实施，并努力完成工作目标的能力。关键点：

制定可操作性工作计划，区分轻重缓急，克服困难完成工作目标。行为分级： 一级：明确目标

-能够根据公司或上级的明确要求，结合本岗位的职责，确定自己工作的短期目标。

二级：目标分解

-根据具体目标，将工作分解为若干的关键可操作性步骤，设立优先次序，形成任务时间进度表。

三级：资源配置

-能够准确评估实现工作目标所需的人、财、物等资源，并做出资源配置的可行性方案。

四级：监控与反馈

-建立监控和反馈机制，能够从整体上把握计划实施的进程。

五级：灵活应变

-在工作计划中预先考虑预留弹性或额外工作时间，以应对意外事件。

-主动评估工作中可能存在的风险，随时准备应对各种障碍和问题，并提前制定应变方案，以确保工作任务总是按时、保质地完成。

2.2决策能力

定义：

通过对多个可行方案进行分析和判断，挑选出最适当的方案及实施时机，并能够勇于承担风险，做出有利于推进工作的明晰决定的能力。关键点：

对方案的分析和判断能力，做决定的果断性和冒险意识。行为分级： 一级：常规决定

-在收集到较为充分的信息后，清楚地向团队成员表明自己的要求，并给予他们基本的、例行的指示，但当对一些例外事项或突发事件时，往往需要借助他人力量。

二级：立场坚定

-能够坚持立场，决策时以事实为依据，拒绝他人不合理的要求；对一些例外事项和突发事件也能独立判

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断，做出决策。

三级：全面考虑

-面对有竞争性的方案时，能够全面考虑各方意见，细致分析影响因素，认真对比各个备选方案，及时不拖延的做出决定。四级：风险决策

-能够合理预测决策可能带来的风险，衡量潜在的收益，及时做出抉择，并勇于承担风险。

五级：长远规划

-在复杂、模糊且风险很高的形势下，或能够在大多数人反对的情况下仍坚持观点，毫不犹豫地做出对组织有长远影响的有利决策。

2.3培养指导

定义：

有培养他人的意愿，通过关注下属的潜能与可塑性，为下属的工作提供正确的指导，必要的支持，通过与下属分享经验、评价反馈等方法提高其工作绩效的能力。关键点：

指导和培养下属及他人的意识和效果。行为分级：

一级：正面评价

-相信他人有主动性，并且有能力学会或改进工作，对他人取得的正面成绩或进步行为表示公开赞扬。通常能够针个体不同的特点，采用不同的指导方式，使其掌握完成任务的具体方法。

三级：分享经验

-在做指示或示范时，愿意与他人分享成败的经验，提供为什么要采用某种做法的道理，帮助他人理解以强化培训效果，并利用提问题、测验或其它的方法来判断他人是否理解，以协助其顺利完成任务。

-为下属的工作提供具体的支持和帮助（例如主动提供有用的工具、有价值信息和资源条件支持等）。

四级：提供反馈

-对他人的工作表现及时给予客观的、有针对性的反馈意见，从而帮助其认识到需要改进的地方或取得进步的方面。

-在他人遇到挫折时给予支持和鼓励，针对行为而非个人给予反馈，并对其未来的表现表达出正面期待或给予个别化的改进建议。五级：锻炼成长

-发现他人需要提高的方面，为其安排有针对性的工作任务、培训项目或其它实践机会，并设计工作改进和培训计划，以促进其学习和成长。

-鼓励下属承担有挑战性的任务，在控制风险的前提下充分授权，让他们按照自己的方式完成工作。

2.4影响能力

定义：

运用数据、事实等直接影响手段，或通过人际关系、个人魅力等间接策略来影响他人，使其接受自己的观点或使其产生预想行为的能力。

关键点：

为影响他人所采取行动的复杂性。

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行为分级：

一级：直接说服

-采用单

一、直接的方法或论据对他人进行说服（如：讲大道理、平铺直叙法、死缠烂打等），试图使他人支持自己的观点或要求对方做出承诺或保证。二级：简单多元法

-采用两种以上的步骤，或准备多种论据进行说服，但仍然是按照自己的想法进行，没有表现出有意识地针对被影响对象设计影响方式。三级：对症下药

-善于换位思考，能够根据对方的关注点（如：兴趣、爱好、利益、声誉、顾虑等），把握恰当时机，灵活选择适合对方的说服影响方式，或调整影响的内容和形式。

-预先考虑到不同对象的可能反应，提前做出准备或预备方案，期待并准备应付别人可能会产生的反应。

四级：巧借力法

-寻找支持自己观点并能对别人真正产生影响的人物，使用连环套的方式对目标施加影响，如：借助上级力量，游说关键性人物，利用人际关系网络进行间接影响等。五级：利益联盟

-能够根据情况设计复杂的影响策略，与关键人物结成政治或利益联盟，采用幕后交易的方式获得他们的支持。

2.5组织协调

定义：

根据工作目标的需要，合理配置相关资源，协调各方面关系、调动各方面的积极性，并及时处理和解决目标实现过程中各种问题的能力。

关键点：

对组织中的人、财、物等资源进行有效组织和合理调配。行为分级：

一级：思路明确，资源到位

-了解组织中的资源现状，能基本保证完成工作任务所需的资源按时到位。

二级：组织和调动资源

-组织各种工作时考虑周到，能根据任务的重要紧急程度，提前分配或调动各种资源。

-有一定的组织活动能力，愿意与人建立联系，但缺乏足够的创意方法，对参与者缺乏吸引力和控制力。

三级：调解冲突

-组织中出现冲突时具有一定的调解技巧，必要时借助上级或其他力量以保证工作继续开展。

四级：获取支持

-工作中常能有新的创意，组织各项工作时有一定的方法和技巧调动参与者的积极性，善于根据工作需要策划出大家喜爱参与，又有利于实现组织目标的活动。

-善于同各方面保持融洽的关系，在兼顾对方利益的基础上促进相互理解、共同合作，保证工作顺利开展。

五级：对外协调

-有良好的沟通能力，社会交往面较宽，善于与外界建立合作关系，利用方方面面的资源为工作服务。在工作中遇到困难时不放弃，会努力克服困难完成任务。

五级：甘于奉献

-在工作中愿意为了公司或团队的利益付出额外的努力，放弃或牺牲个人利益。

3.2全局观念

定义：

开展工作或进行决策时，能够考虑他人、其他部门或公司整体的情况，从组织的整体或长远利益出发，顾全大局，为了整体利益能够牺牲局部利益或个人利益。

关键点：

无本位主义，考虑和处理问题时兼顾其他部门和公司整体利益。行为分级：

一级：认清局势

-明确了解组织中的整体战略目标和本部门目标及个人目标，企业整体利益与局部利益、个人利益之间的关系。

-理解组织的整体利益与局部利益、个人利益之间会不可避免地出现矛盾。

二级：服从组织

-关心组织整体发展和其他部门、岗位的工作情况。

-在组织要求局部利益或个人利益做出让步时，能够进行自我调整，以服从大局。

三级：遵从规则

-遵从企业运作中的各种规则和组织的整体战略方向，从组织的整体和长远利益出发考虑本部门的工作，不会为局部小利而轻易打破规则和已经建立的平衡。四级：甘于奉献

-积极倡导部门间的协同工作，并身体力行地团结或配合他人共同实现目标。

-在决策时通盘考虑，必要时为保证组织的整体利益不受损害，能够牺牲局部或个人利益。

五级：积极维护

-当局部利益和组织整体利益发生冲突时，能够顶着所在部门或团队内部的压力，做出有利于整个组织的决策。

-以企业发展大局为重，在组织利益受到损害时能够挺身而出，积极地维护企业利益。

第 4 页

3.3团队合作

定义：

作为团队的一员，在团队中主动征求他人意见，与他人互享信息，互相鼓励，为了团队共同的目标与大家通力合作完成任务的能力。

关键点：

愿意与他人合作的倾向，而不是独立工作或出现冲突。行为分级：

一级：信息共享

-愿意与他人合作开展工作，自愿参与和支持团队的决定。能展示最基本的能力

-在充分的帮助下可以开展相关工作能够认识到运用该方面能力时可能出现的问题 四级：高级的

理解为什么这样做以及这样做会产生的影响能够指导团队展现该方面能力能够通过专家意见影响到决策制定以及多个团队的绩效-被公认为公司内外的专家，能提供专业意见

附件：

1、《管理人员价值评估表》

2、《文职/技术人员价值评估表》

第 6 页

第二篇：公司岗位价值评估标准

岗位价值评估标准

为了科学、合理地评估各工作岗位的价值，真实反映各岗位的贡献度，公平、公正、客观地确定各岗位等级，为岗位分析和薪酬制度的制订提供科学的依据，现颁发“某公司岗位价值评估标准”。

评价因素及权重表

评价因素

最高分数

合计数

所占百分比（%）

责

任

1、风险控制的责任；

2、成本控制的责任；

3、指导监督的责任；

4、内部协调的责任；

5、外部协调的责任；

6、工作结果的责任；

7、组织人事的责任；

8、法律上的责任；

9、决策上的层次。

400

知识技能

1、最低学历要求；

2、知识多样性；

3、熟练期；

4、工作复杂性；

5、工作灵活性；

6、工作经验；

7、文字处理能力；

8、数据处理能力；

9、综合能力。

300

努力程度

1、工作压力；

2、精力集中程度；

3、体力要求；

4、创新与开发；

5、工作紧张程度；

6、工作均衡性。

200

工作环境

1、工作时间特征；

2、工作危险性；

3、职业危害性；

4、环境舒适性。

评价因素定义及等级界定

一、责任因数的分级与定义

1、因素名称：风险控制的责任

因素定义：指在不确定条件下，为保证贸易，投资及其他项目顺利进行，并维持我方合法权益所承担的责任。该责任的大小由失败后损失影响的大小为判断基准

等

级

界限说明

评分

0

无任何风险

0

仅有一些小的风险，一旦发生问题，不会给公司造成多大影响

有一定的风险，一旦发生问题，给公司所造成的影响能明显感觉到

有较大的风险，一旦发生问题，会给公司带来较严重的损害

有极大的风险，一旦发生问题，对公司造成的影响不仅不可挽回，而且会导致公司经济危机乃至倒闭

802、因素名称：成本控制的责任

因素定义：指在正确工作态度下，因工作疏忽而可能造成的成本、费用、利息等额外损失方面所承担的责任。其责任的大小由可能造成损失金额的多少作为判断基准，并以月平均为计量单位

等

级

界限说明

评分

不可能造成成本费用等方面的损失或损失金额小于100元

损失金额在100元在上，1000元以下

损失金额在1000元以上，10000元以下

损失金额在10000元以上，50000元以下

损失金额在50000元以上，100000元以下

损失金额在100000元以上。

403、因素名称：指导监督的责任

因素定义：指在正常权利范围内所拥有的正式指导监督。其责任的大小根据所监督指导人员的数量和层次进行判断

注：3个一般工作人员可折合1个基层管理人员

3个基层管理人员相当于1个中层管理人员

等

级

界限说明

评分

0

不指导监督任何人，只对自己负责

0

监督指导3个以下一般工作人员

监督指导3-5个一般工作人员或1个基层管理人员

监督指导5-7个一般工作人员或2个基层管理人员

监督指导7-10个一般工作人员或3个基层管理人员或2个中层管理人员

监督指导4个基层管理人员或2个中层管理人员

监督指导2个以上中层管理人员

404、因素名称：内部协调的责任

因素定义：指在正常工作中，需要与之合作共同开展出业务的协调活动。其责任的大小以所协调对象所在层次、人员数量及频繁程度和失调后果大小作为判断基准

等

级

界限说明

评分

0

不需要与任何人进行协调，若有，也是偶然的、本部门的一般职工

0

仅与本部门职工进行工作协调，偶尔与其他部门进行一些个人协调，协调不利一般不影响自己和他人正常工作

与本部门和其他部门的部分职工有密切的工作联系，协调不利会影响双方的工作

几乎与本公司所有一般职工都有密切的工作联系，或与部分的部门经理有工作协调的必要。协调不利对公司有一定的影响

与各部门的经理及负责人有密切的工作联系，在工作中需要保持随时联系和沟通，协调不利对整个公司有重大影响

305、因素名称：外部协调责任

因素定义：指在正常工作需要维持密切工作关系，以便顺利开展工作方面所负有的责任，其责任大小以对方工作重要性为判断基准

等

级

界限说明

评分

0

不需要与外界保持密切联系，或偶然与一般公职人员联系

0

工作需要与外界办几个固定部门的一般人员发生较频繁的业务联系，所开展的业务属于常规性

需与厂商、政府机构、外商保持密切联系，联系原因只限于具体业务范围内

需要与上级或其他主管部门的负责人保持密切联系、频繁沟通，联系的原因往往涉及重大问题或影响决策

306、因素名称：工作结果的责任

因素定义：指对工作结果承担多大的责任。以工作结果对公司影响的大小作为判断责任大小的基准

等

级

界限说明

评分

只对自己的工作结果负责

需对自己和所监督指导者的工作结果负责

对整个分部负责

对整个部门工作结果负责

对整个公司的部分部门工作结果负责

对全公司的工作负责

407、因素名称：组织人事的责任

因素定义：指在正常工作中，对人员的选拔、任用、考核、工作分配、激励等具有法定的权利和责任，其责任的大小根据参与人事决策的层次而定

等

级

界限说明

评分

0

不负有组织人事的责任

0

仅对一般职工有工作分配、考核和激励的责任

对一般职工负有选拔、使用和管理的责任

对基层负责人有任免的权力

对中层领导具有任免的权力

408、因素名称：法律上的责任

因素定义：指在正常工作中需要拟定和签署具有法律效力的合同，并对合同负有相应的责任。其责任的大小视签约，拟定合同的重要性及后果的严惩性作为判断基准

等

级

界限说明

评分

0

不参与有关法律合同制定和签约

工作需要偶尔拟定具有法律效力的合同条文，其条文最终受上级审核方可签约

工作经常需要拟定合同和签约，领导只做原则审核。个人承担部分责任

工作经常需要各种业务或其他具有法律效力的合同，并对合同的结果负有全部责任

工作经常需要以法人资格签署各种有关合同并对合同的结果负有全部责任

709、因素名称：决策层次

因素定义：指在正常的工作中需要参与决策。其责任的大小根据所参与决策的层次高低作为判断基准

等

级

界限说明

评分

工作中常做一些小的决定，一般不影响他人

工作中需要做一些大的决定，只影响与自己有工作关系的部分一般职工

工作中需要做一些对所属人员有影响的决策

工作中需要做一些大的决策，但必须与其他部门负责人共同协商

工作需要参加最高层次决策

二、知识技能因素分级与定义

1、因素名称：最低学历要求

因素定义：指完成工作职责要求的最低学历要求。其判断基准为接受过的最高教育水平

注：与什么学历的人从事该工作无关

等

级

界限说明

评分

初中以下或初中毕业水平

高中毕业

职业高中或中专

大学专科

大学本科

大学本科以上

302、因素名称：知识多样性

因素定义：指在顺利履行工作职责时需使用多种学科、专业领域的知识。判断基准在地广博不在精深

等

级

界限说明

评分

偶然作用其他学科的知识

较频繁地使用其他学科的一般知识

频繁地综合使用其他学科的知识

工作要求经常更换专业领域

303、因素名称：熟练期

因素定义：指具备工作所需的专业知识一般劳动力需多长时间才能胜任本职工作。

等

级

界限说明

评分

3个月以内

3-6个月

6-12个月

1-2年

2年以上

204、因素名称：工作复杂性

因素定义：指在工作中履行职责的复杂程度。其判断基准根据所需的判断、分析、计划等水平而定

等

级

界限说明

评分

简单的、独自的工作，不必考虑对他人有什么妨碍

只需简单的指示即可完成工作，不需计划和独立判断，偶尔亦需考虑自己对别人的妨碍

需进行专门训练才可胜任工作，但大部分时候只需一种专业技术，偶尔需要进行独立判断或计划，要求考虑如何工作才不妨碍别人工作

工作时需运用多种专业技能，经常做独立判断和计划，要有相当高的解决问题的能力

工作要求高度的判断和计划性，要求积极地适应不断变化的环境和问题

405、因素名称：工作经验

因素定义：指工作在达到基本要求后，还必须运用某种必须随经验不断积累才能掌握的技巧。判断基准根据掌握这种必须经过一段实际工作的技巧所花费的时间

等

级

界限说明

评分

3个月以内

3-6个月

6-9个月

9-12个月

1-2年

2-5年

5年以上

406、因素名称：工作的灵活性

因素定义：指工作中需要具有灵活处理事情的要求。判断基准取决于工作职责要求

等

级

界限说明

评分

0

属于常规性工作很少或不需要灵活性

0

大部分属于常规性工作，偶尔需要灵活处理一些一般性问题

工作一半属于常规性的，经常需要灵活地按具体情况进行妥善处理

工作一大半属非常规性的，主要靠自己灵活地按具体情况妥善处理

工作属于非常规性的，需灵活地在复杂多变的环境中处理重大的偶然性问题

407、因素名称：文字处理能力

因素定义：指工作所要求实际运用的文字知识程度

等

级

界限说明

评分

0

较少涉及、对此方面要求不高

涉及一般信函、简报、便条、备忘录和通知处理

涉及报告、汇报文件、总结（非个人的）等处理

涉及公司文件或研究报告处理

涉及合同或法律文件等处理

258、因素名称：数据处理能力

因素定义：指工作所要求的数据处理知识的水平。判断时以非偶然使用的最高程度为基准

等

级

界限说明

评分

很少涉及

只需作一些简单处理

需要使用乘方、开方、指数等运算知识处理

需要使用统计和线性代数等高级运算知识

需要使用专业运算知识

259、因素名称：综合能力

因素定义：指为顺利履行工作职责所需具备的多种知识素质、经验和能力的总体效能要求

等

级

界限说明

评分

工作单一、简单，无需特殊技能和能力

工作规范化、程序化，仅需某方面的专业知识技能

工作多样化，灵活处理问题要求高，需综合使用各种知识技能

非常规性工作，需在复杂多变的环境中处理事务，需要高度综合能力

三、努力程度因素分级及定义

1、因素名称：工作压力

因素定义：指工作本身给任职人员带来的压力。根据决策迅速性、工作常规性、任务多样性、工作流动性及工作是否时常被打断进行判断

等

级

界限说明

评分

极少迅速作决定，工作常规化，工作很少被打断或干扰

很少迅速作决定，工作速度没有特定要求，手头的工作有时被打断

要求经常地迅速作出决定，任务多样化，手头的工作时常被打断，工作流动性很强

经常地迅速作出决定，任务多样化，工作时间很紧张，工作流动性很强，难得坐下来安静地处理问题

402、因素名称：精力集中程度

因素定义：指在工作时所需注意力集中程度的要求。根据集中精力的时间、频率进行判断

等

级

界限说明

评分

工作时心力平常，精力与视力、听力随便

工作时必须集中精力或视觉、听力。注意时间约占全部时间的10%-25%

第2条款的26%-50%或高度集中精力、视力和听力时间为工作时间的10%-25%

工作时高度集中精力占25%-50%

工作时必须高度集中精力51%以上

403、因素名称：体力要求

因素定义：指作业时体力消耗的水平高低，根据工作姿势、持久时间长度和用力大小进行判断

等

级

界限说明

评分

0

不受约束、限制

0

特定的动作（如：坐、站）时间占全部时间50%以下

特定的动作（如：坐、站）时间占全部时间50%以上

对体力方面要求较高

104、因素名称：创新与开拓

因素定义：指顺利进行工作所必须的创新与开拓精神和能力的要求

等

级

界限说明

评分

0

全部工作为程序化、规范化、无需开拓与创新

0

工作基本规范化，偶尔需要开拓创新

工作时常需要开拓和创新

工作性质本身即为开拓和创新的405、因素名称：工作紧张程度

因素定义：指工作的节奏、时限、工作量、注意力转移程度和工作所需对细节的重视所引起的工作紧迫感

等

级

界限说明

评分

工作的节奏、时限自己掌握，没有紧迫感

大部分时间工作节奏、时限自己掌握，有时比较紧张，但时间持续不长

工作的节奏、时限自己无法控制，明显感到工作紧张

为完成每日工作必须加快工作节奏，持续保持注意力的高度集中，每天下班时经常明显感到疲劳

406、因素名称：工作均衡性

因素定义：指工作每天忙闲不均的程度

等

级

界限说明

评分

一般没有忙闲不均的现象

有时忙闲不均，但有规律性

经常有忙闲不均的现象，且没有明显的规律性

工作经常忙闲不均，而且忙的时间持续很长，要打破正常作息时间

四、工作环境因素分级及定义

1、因素名称：职业危害性

因素定义：指因工作所接触的事物对身体造成的不良影响程度

等

级

界限说明

评分

无明显不良后果及可能性

0

会对身体某些部位造成轻度损害

对身体某些部位造成能明显感觉到的损害

对身体某些部位造成损害致使产生痛苦，甚至影响以后的正常生活

152、因素名称：工作时间特征

因素定义：指工作需求的特定起止时间

等

级

界限说明

评分

按正常时间上下班

基本按正常时间上下班，偶尔需要早到迟退

上下班时间根据工作具体情况而定，但有一定的规律，自己可以控制和安排

上下班时间根据工作具体情况而定，并无规律可循，自己无法控制安排

303、因素名称：环境舒适性

因素定义：指工作时环境对任职者身体、心理健康产生危害的程度

等

级

界限说明

评分

0

舒适，没有不良感觉

0

不舒适时间占全部时间的10%-15%

不舒适时间占16%-25%或极不舒适占10%-15%

不舒适占26%-50%或极不舒适占16%-25%

不舒适占51%以上或极不舒适占26%-50%

极不舒适占51%以上

254、因素名称：危险性

因素定义：指工作本身可能对任职者身体所造成的伤害。

等

级

界限说明

评分

0

没有可能对人身造成任何伤害

0

不注意可能造成人体表皮局部损伤

可造成较严重的伤害或偶尔长途出差

常进行具有危险性的工作（包括经常性长途出差）

本标准由人力资源部总监签发，解释权归人力资源部，自签发之日起实施！

附件：《公司岗位价值评估汇总表》

人力资源部

二零一五年四月二十五日

抄报：总裁

抄送：公司全体员工

公司人力资源部

二零一五年四月二十五日印发

（共印1份）

第三篇：商业地产价值评估

商业地产价值评估

摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。

关键词：政府收购 规划调整 退二进三 经营利润

一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出

根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。

根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内临街商业房地产的租金水平，从估价的合法原则要求，需要从这个租金中将不应归属于工业房地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目前尚缺少有说服力的模型或数据支持。

二、工业房地产净收益的求取思路 我们在实践中不断摸索探索，以基于营业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行估算。营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产租金与经营者行业利润共同组成企业经营利润。用公式表示为：

房地产净收益=产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。

工业房地产净收益的求取思路就是基于对营业性房地产利润组成的思考，先通过企业财务报表测算出企业经营利润，然后剥离厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将房地产租金还原为房地产价值的方法。

三、城市繁华区域工业房地产价值评估应用案例

估价对象概况：浙江省某机械制造有限公司工业房地产，土地于上世纪80年代取得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主要经营纺织机械制造，土地使用权面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，土地使用权终止年限为2048年3月27日。估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业店面，出租经营。现政府为了收回该工业房地产，委托估价机构对该工业房地产价值进行评估，估价时点为2007年9月5日。

（一）企业经营利润的测算

企业在经营过程中获得企业经营利润的计算公式是，企业经营利润=产品销售收入－产品生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用。根据调查了解估价对象同一区域类似企业近三年来的经营状况，选取了三个比较案例进行测算。

案例一：浙江某机械制造有限公司，厂房建筑面积19789平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为13563.67万元，产品生产成本为8352.18万元，产品销售费用为678.18万元，产品销售税金附加为881.64万元，管理费用为1724.76万元，财务费用为591.33万元。企业利润总额＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58万元

案例二：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积21107平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为14563.17万元，产品生产成本为9002.13万元，产品销售费用为728.16万元，产品销售税金附加为946.61万元，管理费用为1837.36万元，财务费用为611.38万元。企业利润总额＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53万元

案例三：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积15762平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为10761.63万元，产品生产成本为6539.28万元，产品销售费用为538.08万元，产品销售税金附加为699.51万元，管理费用为1424.26万元，财务费用为501.35万元。企业利润总额＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15万元

（二）确定房地产租金

1．计算正常经营情况下经营者的行业利润

根据调查了解和查阅相关行业信息，纺织机械行业利润率为8%。那么，案例一企业行业利润(厂商利润)＝13563.67×8%=1085.09万元 案例二企业行业利润(厂商利润)＝14563.17×8%=1165.05万元 案例三企业行业利润(厂商利润)＝10761.63×8%=860.93万元 2．企业所能支付的房地产租金

案例一企业所能支付的房地产租金＝1335.58-1085.09=250.49万元 案例二企业所能支付的房地产租金＝1437.53-1165.05=272.48万元 案例三企业所能支付的房地产租金＝1059.15-860.93=198.22万元 3.每平方米建筑面积租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三个案例的简单算术平均数作为估价对象工业房地产的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工业房地产价值的测算

根据以上测得的房地产租金，利用收益法测算工业房地产价值。

1．报酬率的确定。通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。根据2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，确定安全利率为3.60%，风险调整值根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素，确定风险调整值为4.52%，估价对象房地产的报酬率为8.12%。2．收益期限的确定。工业房地产法定最高使用期限为50年，计算法定年限下工业房地产的价值。

3．测算收益价格。

vA1127.1411150NY(1Y)8.12%18.12%

＝1534元/平方米

4．年期修正。估价对象土地使用权终止年限为2048年3月27日，距估价时点2007年9月5日剩余使用期限为40.56年。估价对象收益价格为：

1111 VV1/115341/1n40.5650N1Y(1Y)18.12%18.12% ＝1500元/平方米

5、确定估价对象房地产价值。19506.7×1500=2926.01万元

四、注意事项与存在问题

从企业经营利润中拨离出房地产净收益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工业房地产，以此剔除因其他收入对工业企业利润的影响，从而消除其他收入导致的对工业房地产价值测算不准的因素。在估价中计算企业经营利润时，产品生产成本及管理费用与会计核算中的产品生产成本及管理费用在计算口径上是有区别的。在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固定资产核算的，企业取得的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。无论是作为固定资产或无形资产，企业的土地使用权与房屋和建筑物都要计提折旧或摊销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作为产品销售收入的减项予以扣除。但估价中计算产品生产成本和管理费用时，应将会计核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑物、房屋折旧以及土地使用权无形资产摊销剔除。

利用经营利润拨离出工业房地产净收益所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地说服企业，但也存在很多问题：

1、资料取得困难。利用经营利润拨离出工业房地产净收益，最主要的依据是企业财务报表，因为这些资料涉及企业商业秘密，一般很难得到真实的财务报表资料。

2、对估价人员财务知识要求较高。因为评估时主要对企业财务报表进行分析测算，因此需要具有一定的财务知识，对估价人员的财务知识要求较高。

3、所求出的价值是企业取得工业房地产所能承受的最高价值，难以形成差别化的价格，而且企业利润中除了厂商利润以外，剩余的利润并非全部用于支付房地产租金，因此仅能作为理论分析，实际操作性差。

【参考文献】

《房地产估价理论与方法》第二版 柴强主编 中国建筑工业出版社 2007年4月

第四篇：评估价值申请

关于提高抵押物内部评估价值认定的申请

总行公司业务部：

根据总行对抵押物贷款管理规定以及对抵押物内部价值认定的指导思想，为了减少借款人融资成本，加快我行抵押贷款的业务发展，特向总行申请提高我支行对抵押物的内部评估价值认定，以前的规定“支行对抵押物为住房的贷款，贷款金额在30万元以内（含）可以进行支行内部评估价值认定”。现申请如下：

1、申请对抵押物为住房的抵押贷款，内部评估价值认定权限由30万元提升到50万元;

2、评估人员为2名，评估人员为苍溪支行客户经理杨金林及苍溪元坝分理处客户经理戚新坪。望总行给予审批，特此申请！

广元市贵商村镇银行苍溪支行

2016年7月7日

第五篇：专利技术价值评估

专利技术价值评估

对于大部分企业而言，无形资产是二十一世纪财富创造之主要资源。我们的专家曾参与各行业的无形资产及知识产权评估项目如汽车、机械、石化、软件、生物科技及农业。同时，我们的评估报告是根据各国会计师公会的会计准则及要求作出的，为公司财务报告之用。我们的无形资产估值经验包括：

1、商标权、品牌、商誉等价值评估；

2、专利权、专有技术、软件、著作权、秘诀等价值评估；

3、人力资源、企业家自身价值等价值评估；

4、特许经营权、土地使用权等价值评估；

5、分销渠道、客户名单、长期合同等价值评估。

专利技术评估准备资料

一、资产占有方管理方面资料

1、营业执照（或个人身份证）；

2、企业章程、简介、企业基本情况；

3、企业会计制度或会计核算方法；

4、企业内部管理制度（包括生产经营、劳动管理、工资奖励及财产物资管理等）；

5、企业管理层关于与经营管理和财务会计有关的重要问题的历次决议及决定；

二、技术资料

1、专利申请全套资料：专利证书或专利受理通知书，专利说明书，权利要求书，说明书附图；

2、技术总结报告；

3、技术产品检测报告；

4、技术鉴定报告；

5、技术产品简介；

6、专家咨询意见书；

7、检索报告；

8、专利权转让、许可使用、专利权出资入股等合同书。

三、经济及市场资料

1、专利技术研制开发费用表；

2、以前该专利技术产品销售收入成本统计表；

3、企业现有的生产能力资料；

4、企业准备扩建的生产能力资料；

5、企业的销售网络的资料；

6、项目可行性研究报告；

7、企业的税收政策；

8、企业的合同订单资料；

9、类似专利的转让公告；

10、委估技术产品所在的行业状况、市场容量、市场前景等资料；

11、国内、国外同行业投资收益率、平均成本利润率、资金利润率。

黎衬贤 ***QQ40087812