关于高校家属住宅物业管理的几点体会

第一篇：关于高校家属住宅物业管理的几点体会

这篇关于高校家属住宅物业管理的几点体会的关键词是家属,物业管理,住宅, 这些年高校教职工住房改革工作基本完成，原有的福利住房分配制度已逐步被货币化取代，大多数公有住房已出售给原住户。同时，各高校为保证人才引进的需要仍保留一部分周转用房，以供在相当一段时间内不能办理产权过户的教师使用，因此，出现了在同一家属社区存在住宅产权多元化问题。面对这种情况，采用原有房产行政管理的办法就不能适应当前形势需要。另外，拥有产权的业主对住房提出了更高的要求，追求舒适、优美、文明、安全的居住环境和生活条件，并且原有的行政管理方法对业主装修行为缺乏相应的办法和管理手段，所以需要一种新的管理模式来适应这种变化。

一、高校家属物业管理方式现状

在高校后勤社会化的改革过程中，后勤部门的体制、管理内容都发生了很大的变化。学校大多将房屋的管理、分配、出售、建设、计划等行政职能归到后勤处(部)，物业管理、水电暖维修、运行、绿化保洁等服务职能归后勤集团(产业实体)。原来的后勤部门一分为二，形成了内部的甲乙方关系，为下一步物业管理社会化奠定了基础。同时，原来的家属物业能否继续接手家属住宅小区的管理就成为变数。改革过程中就出现了几种情况：第一种是完全社会型，后勤处通过社会招标，引进社会专业物业管理公司，对高校家属住宅小区的管理。基本上是照搬社会通常模式的管理方式，包括成立业主委员会，收物业管理费、住户的维修实行有偿服务等等;第二种是渐进转型的，后勤集团成立了家属住宅物业管理部，但不是独立法人企业，模仿社会物业管理企业运行管理，学校后勤处(甲方)与后勤集团(乙方)签订服务协议，划拨管理费。第三种是停滞不前型，维持原有的管理方式，不存在物业市场竞争的环境。

以上三种方式，第三种方式明显不符合社会进步的需要，是不足取的。那如何在完全社会型和渐进转型之间选择，需要对高校家属物业管理的难点进行分析后才能确定。

二、高校家属物业管理难点及管理方式的选择

1、高校家属住宅小区一般都毗邻学校，伴随校园的建设分批而建，房屋年代跨度较大。住宅形式从平房到多层、高层，各式各样，大多数房屋陈旧，配套设施设备老化，工程资料缺乏，管理维护的难度大，成本高。

2、由于历史原因，住户私搭乱建、乱堆乱放情况普遍;房前房后圈占绿地，随意种植;防护栏安装多年缺乏管理规范，式样五花八门;利用住宅开店经商，大多无照经营，秩序混乱，且店主在学校背景错综复杂，这些社区秩序问题对物业公司来说规范难度很大。

3、一个高校就是一个小社会，不仅有教师还有一大批从事后勤服务的工人，大批的高级知识分子和普通工人共住在一个社区，他们的个人素质、生活习惯和对环境、服务的需求是有较大差别的，甚至是相矛盾的。

4、高校家属物业管理突出社会效益，忽视经济效益。居民常常把合理与不合理意见直接就反映到学校领导，通过领导给物业公司施加压力。校方以“大家长”的姿态干预物业公司的工作，遇到矛盾，常常以稳定的名义要求物业公司妥协让步。长此以往使物业公司利益受到损失，对违章管理也缺乏力度。

第二篇：关于高校家属住宅物业管理的几点体会

这些年高校教职工住房改革工作基本完成，原有的福利住房分配制度已逐步被货币化取代，大多数公有住房已出售给原住户。同时，各高校为保证人才引进的需要仍保留一部分周转用房，以供在相当一段时间内不能办理产权过户的教师使用，因此，出现了在同一家属社区存在住宅产权多元化问题。面对这种情况，采用原有房产行政管理的办法就不能适应当前形势需要。另外，拥有产权的业主对住房提出了更高的要求，追求舒适、优美、文明、安全的居住环境和生活条件，并且原有的行政管理方法对业主装修行为缺乏相应的办法和管理手段，所以需要一种新的管理模式来适应这种变化。

一、高校家属物业管理方式现状

在高校后勤社会化的改革过程中，后勤部门的体制、管理内容都发生了很大的变化。学校大多将房屋的管理、分配、出售、建设、计划等行政职能归到后勤处(部)，物业管理、水电暖维修、运行、绿化保洁等服务职能归后勤集团(产业实体)。原来的后勤部门一分为二，形成了内部的甲乙方关系，为下一步物业管理社会化奠定了基础。同时，原来的家属物业能否继续接手家属住宅小区的管理就成为变数。改革过程中就出现了几种情况：第一种是完全社会型，后勤处通过社会招标，引进社会专业物业管理公司，对高校家属住宅小区的管理。基本上是照搬社会通常模式的管理方式，包括成立业主委员会，收物业管理费、住户的维修实行有偿服务等等;第二种是渐进转型的，后勤集团成立了家属住宅物业管理部，但不是独立法人企业，模仿社会物业管理企业运行管理，学校后勤处(甲方)与后勤集团(乙方)签订服务协议，划拨管理费。第三种是停滞不前型，维持原有的管理方式，不存在物业市场竞争的环境。

以上三种方式，第三种方式明显不符合社会进步的需要，是不足取的。那如何在完全社会型和渐进转型之间选择，需要对高校家属物业管理的难点进行分析后才能确定。

二、高校家属物业管理难点及管理方式的选择

1、高校家属住宅小区一般都毗邻学校，伴随校园的建设分批而建，房屋年代跨度较大。住宅形式从平房到多层、高层，各式各样，大多数房屋陈旧，配套设施设备老化，工程资料缺乏，管理维护的难度大，成本高。

2、由于历史原因，住户私搭乱建、乱堆乱放情况普遍;房前房后圈占绿地，随意种植;防护栏安装多年缺乏管理规范，式样五花八门;利用住宅开店经商，大多无照经营，秩序混乱，且店主在学校背景错综复杂，这些社区秩序问题对物业公司来说规范难度很大。

3、一个高校就是一个小社会，不仅有教师还有一大批从事后勤服务的工人，大批的高级知识分子和普通工人共住在一个社区，他们的个人素质、生活习惯和对环境、服务的需求是有较大差别的，甚至是相矛盾的。

4、高校家属物业管理突出社会效益，忽视经济效益。居民常常把合理与不合理意见直接就反映到学校领导，通过领导给物业公司施加压力。校方以“大家长”的姿态干预物业公司的工作，遇到矛盾，常常以稳定的名义要求物业公司妥协让步。长此以往使物业公司利益受到损失，对违章管理也缺乏力度。

5、长期以来，高校从住房分配到住房管理都是福利型的，因此形成了住户的依赖观念，对物业管理是有偿服务缺乏正确的认识，在思想认识上与社会物业的业主存在差异。

针对这些困难，社会物业公司往往认识不足，而且采用家属物业完全社会型的院校，一般只将学校家属住宅区物业管理的部分拿出来向社会招标，教学区和水电暖运行主体仍归后勤集团负责管理。

通过引进专业公司专业化管理能迅速提高对客服务水平，主要表现在入户维修、服务态度、员工精神面貌等方面有明显改观，能耐心听取群众意见，与居民沟通及时融洽，迅速赢得居民认可。但由于认识水平、思想意识、效益取向的差别，社会公司存在对公共设施设备维修保养不到位，小修攒成大、中修，与原有后勤集团管理的接口问题难以根本解决，相关部门配合不积极，甲乙双方信任度不高等问题。长期运行下来造成家属区设施问题一大堆，居民的满意程度大幅滑坡。北京有几个高校曾采用过此种办法，效果都不理想，时间都不长又改回学校后勤自己管理。

采用家属物业渐进转型的院校，后勤处与后勤集团按甲乙方关系签订服务协议，后勤集团按照社会物业公司的管理方式组建家属物业管理队伍，如在人员使用上注重聘用社会物业公司专业人员，可以迅速规范管理，提高水平，具有社会公司管理的优势，集团公司如组织管理得当则可以避免社会公司与相关单位协调能力不足的问题，取得学校各种资源的支持和配合，也可带动集团其他相关部门的管理水平整体提高。

因此，渐进转型比较适合当前高校管理机制，具有较强的适用性，但实际操作中需要把握几个方面，才能取得积极效果。

三、渐进转型注意的几个方面

1、管理者思想转变。家属物业专业化管理是高校后勤社会化的改革的方向，是大势所趋，学校后勤的管理者应尽快适应新的形势，转变思想，调整管理方式，向专业化管理迈进。管理者应清楚认识到高校住宅物业管理在体制改革方面今后的发展趋势应该是：学校组织成立住宅小区业主委员会，后勤集团物业管理部门进行独立法人的登记注册，家属住宅物业设立管理处，与小区业主委员会签订物业管理服务合同，按合同的约定和国家《物业管理条例》的规定进行规范的物业管理服务，按企业机制运行管理企业，财务独立成本核算，向业主收取物业管理费。管理者在这方面必须有前瞻性，不能患得患失、不能坐等观望，不能畏惧困难，应主动改革顺应发展。

有些高校物业管理部门对成立小区业主委员很是敏感，怕成立了业主委员会后把自己给炒了，认为要想保住校内市场，唯一的法宝就是提高服务质量，达到住户满意。这种观点的出发点还是很好的，因为物业管理的宗旨就是：“住户至上，服务第一”，但还有一个极其重要的原则就是：满足住户合理的需求，维护大多数人的利益，维护国家及集体的利益。一昧地取悦住户，并不一定能达到所有住户都满意，事实上要达到100%都满意是不可能的，也不是我们应该追求的目标。因为有些满意是以牺牲国家的利益和学校的利益为前提的。物业管理部门要依靠国家《物业管理条例》的规定，物业管理合同的约定，业主公约的约定来进行依法规范管理。高校住宅物业管理部门若想保住校内市场，让住户满意只是一方面，关键还是必须进行体制改革，机构改革，转变思想认识，提高从业人员的专业素质与综合素质才行。召开业主大会成立业主委员会是国家《物业管理条例》赋予每个业主的权利。业主委员会成立与否不是以我们的意志为转移的。怕炒也没用，没有实力的物业管理企业早晚会被炒掉。为了避免被炒的命运，高校物业管理企业只能是紧跟时代的发展，努力提高企业的综合实力，加强竞争力，提高企业的服务水平，服务质量，依法规范管理，才能立于不败之地。

社会物业企业现在都认识到高校是一块大的蛋糕，都在想方设法地渗透进来，“狼”迟早是要来的，积极应对的办法就是把自己尽快地变成“狼”，才能保住阵地。这方面北师大物业已经取得了成功经验，通过几年的发展努力，他们不仅管好了本校的物业，更是走到社会上与其他物业公司竞争，开辟出新的物业市场。

2、重视专业化的指导。高校后勤管理人员近几年虽然或多或少接受了物业管理专业方面的培训，但缺乏系统管理的经验，工作水平提升缓慢。社会上专业化的知名物业公司在管理上积累了丰富经验，是值得我们借鉴。高校家属物业在转型时可以聘请这样的公司作为顾问，阶段性地指导、参与机构的组建和日常管理，这样做起点高，管理规范，对培养自己的管理队伍有利。

3、不拘一格广纳人才。物业管理是一个专业性很强的行业，对从业人员的专业素质与综合素质要求相对比较高，从事物业管理的人员应当按照国家有规定，取得职业资格证书。在人事管理上实行减员增效、公开招聘、双向选择、择优录用、竞争上岗的现代企业人事管理制度。在家属物业组建时要特别重视管理人员的任用，要打破原有正式职工和外聘职工的区别，选聘有经验、有能力专业人才。实行体现“绩效优先、兼顾公平”新的工资分配制度。形成有效的竞争机制，抓好高校住宅物业管理人员的梯队建设。人是企业管理中最重要的因素。物业管理涉及面广，专业性、技术性强，没有优秀的专业管理人员，没有具备专业知识和技能的专业技术人员，是不能做好工作的。大部分高校对物业管理从业人员进行了分期分批的培训，但是由于物业管理行业的发展迅速，从业人员不断增加与更新，目前各高校物业管理人员中仍有相当一部分从业人员未经过系统的培训，未取得职业资格证书或从业人员上岗证，相对来说，物业管理从业人员的专业素质与综合素质仍是偏低。从高校住宅物业管理长远发展的趋势来讲，就必须抓好的物业管理从业人员的管理，逐年扩大对物业管理专业毕业的大专学生的招收录用，逐步改善物业管理人员的队伍构成，建立、完善职业资格制度和物业管理人员培训上岗制度。

4、机构合理设置。高校的家属物业在向专业化物业管理的转型中，应该借鉴社会专业物业管理公司的管理处的模式，合理设置机构，明确职责，规定权限。特别是维修、保洁、绿化班组的设置，应直接隶属家属物业管理部门的领导。当前，有的高校的家属物业管理部门维修、保洁、绿化班组属于后勤集团下属公司派驻，这些公司和家属物业都是同级别的平行部门，形成底下班组多头领导，管理部成为空架子，难以顺利开展工作。有的高校物业管理部门的权限，很是有限，很多与物业管理有重大关系的后勤服务部门却不在物业部门的管辖范围之内。比如向住户收取水电费和水表、电表的维护，本应由物业管理部门负责，有的院校却由校能源办负责。很多院校家属区和学生区、教学区连成一片，家属区不能封闭管理，学校的大门由校保卫处负责，家属区的安全管理的责任又落在物业部门，造成家属物业管理部门无法有效控制社区秩序。从高校家属住宅物业管理的发展趋势来看，今后物业管理部门必须理顺机构设置，因事设岗，明确住宅物业管理的职责范围、服务内容与服务标准。

5、规范化管理。规范化管理就是要建立健全各项规章管理制度。高校住宅物业管理企业，所有从业人员都要按规章制度实行规范化管理、规范化服务。所有员工都有岗位职责，有章可循、照章办事，保证工作质量，把人治变为法治，实行“说到、做到、记录到”的程序化操作。现已有部分高校为了规范管理制度，全面推行iso9000国际标准质量管理体系认证，并已通过认证。这对规范管理制度、保证服务质量、强化人员素质具有十分重要的意义。iso9000质量管理体系，提供的是一个企业如何通过质量体系因素控制，达到既定的管理方针和目标，以及持续改进产品和服务质量的方法。高校住宅物业管理企业在根据本校实际情况制订各项规范之外，导入iso9000质量管理体系必将提高服务质量，提升企业形象，增强企业竞争能力。

6、树立以人为本的服务理念，注重建立和谐社区。在以人为本的服务理念上，高校家属住宅物业管理企业应认识到服务乃生存之本,以服务促管理，从服务求效益。面对来自不同生活习惯，不同年龄段、不同文化层次及消费水平的业主群体，所提供的服务不能是一种固定模式，应该是一种以人为本的、动态可变的、人性化服务。满足业主的合理需求，了解业主的潜在需要。当前物业管理行业的竞争已经从满足业主共同需求的基础上转变到能够使不同业主的特殊需求得到满足的“个性化服务”上，开启了一种新的服务管理模式而不是仅仅提供了一个新的服务项目。按照中央建立和谐社会精神的要求，家属社区是工作重点，也是家属物业管理部门的一项重要工作，可以借学校、地方政府重视此项工作的力量，抓好社区文化建设，使服务工作更加深入，赢得住户的满意。

7、解决好物业管理有偿服务的意识转变。有偿服务符合社会主义市场经济规律，体现了按劳分配原则，高校住宅物业服务应从无偿或部分有偿服务，转变为有偿服务。现在绝大多数高校住宅物业管理企业未完全按市场机

第三篇：关于高校住宅物业管理的现状及发展的调研[最终版]

关于高校住宅物业管理的现状及发展的调研_调研报告

摘要：高校住宅物业管理是新型的高校后勤服务行业，分析和探讨高校住宅物业管理的现状，寻求适合高校发展的住宅物业管理模式，最终实现学校、住户、物业管理部门的和谐及共同发展。

关键词：高校住宅区 物业管理 服务意识 社区文化 和谐居住

高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区，其目的主要是解决本校教职工的居住问题，为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境，住宅区环境建设管理的好坏，直接牵掣到职工的根本利益，对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入，以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业，学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法，分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题，寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法，逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式，为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。

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一、高校住宅物业管理的现状

1、住宅区基础设施差目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，特别是过去六七十年代建造的住宅楼，最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要，好多线路、管道已严重老化，房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪，住户私自开荒种花种菜，或到处乱搭乱建，楼宇整体破旧不堪，在消防及安全设施存上也存在很多隐患，实行物业管理难度较大。

2、从业人员服务意识差，缺乏专业的物业管理服务队伍

我国各高校物业管理服务人员，大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员，物业管理专业技能性不强，素质不高，“铁饭碗”思想严重，观念转变缓慢，始终认为自己是学校事业单位的正式职工，后勤改革不管怎样变化，自己都不会下岗，工作不努力，专业技能学习上不积极进取，没有使命感、紧迫感和危机感，服务意识差，对待住户态度生、冷、硬现象存在，服务不能及时到位，或服务质量不能保证。

3、缺乏配套的管理办法

高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所，而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位，目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法，而使住宅区内好多方面管理无法可依，如近年来，随着住房产权的多元化，校内职工外购商品房的增多，校内住宅区外租户增多，因外租户人员身份复杂，不爱护小区公共设施，环境卫生方面自治性差，不注意公共道德行为，严重影响本校教职工的正常生活和学习，还有小区内基础设施的管护，住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法，而物业管理中心或公司作为服务部门，没有相应的行政管理或处罚权，使得住宅物业管理在好多方面束手无策，难以提高住宅物业管理质量，无法确保国有资产的保值和增值。

4、住户物业付费意识不强，依赖性较大

实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共用部位的维修、小区内环境基础设施建设、卫生保洁、绿化管护、消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修、有线电视收费等都是由学校支付，随着后勤改革及住宅物业管理的不断深入，以上各项福利性服务逐步实行住户有偿使用，好多住户对此不满，认为小区是学校的住宅区，自己是学校的职工，自己有权免费享受住宅区内的各项服务，过去都是学校出钱搞服务，而

现在要自己出钱，观念一时难以转变，福利性服务思想浓厚，对物业管理缺乏认识和了解，对物业管理收费采取消极态度，对学校的各种管理办法故意刁难不予配合，难以接受“自己花钱买服务”的物业管理消费观念。

5、物业管理经费短缺，难以创建优质服务

高校物业管理不同于社会上的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，而不是以盈利为目的。所以其收费标准普遍低于同等商业性社会住宅小区收费标准，而随着高校社会化的不断深入，学校对住宅区的投入也逐步减少，使得住宅区物业管理成为独立核算，自负盈亏的经济实体。长期以来，由于高校住宅的维修工作量大，加之外租户比例逐年增加，使的学校物业经费收入产出严重失衡，同时由于物业中心在高校后勤人事改革中富余人员的安置，使得高校物业从业人员队伍庞大，人员工资基数大，服务成本高。作为住户方面，随着现代人们生活水平的不断提高，住宅区不再只是教职工生活居住的场所，也是其思想文化交流、休闲娱乐、开展各种文体活动的重要场所，而要创建高素质的人文环境，提供全方位、高质量、综合性的优质服务，均需要一定的资金做保障。有限的物业管理经费使得物业管理部门日常支出很难日益为继。

二、高校住宅物业管理的发展

1、物业管理人员要更新观念，增强服务意识

高校住宅物业管理人员大都是过去高校后勤旧体制下的后勤服务人员，“大锅饭”思想严重，随着后勤改革及物业管理的不断完善和推广，物业从业人员应强烈意识到“铁饭碗”的体制已不复存在，要有忧患意识，要破除“学校后勤非我们不可“的旧观念，树立优质服务的新理念，开拓进取，自我加压，主动出击，变“要我干”为“我要干”，确立“服务求生存，效益求发展”的经营理念，努力钻研物业管理新知识，学习和了解物业管理相关的法律法规，了解行业动态，培养一切为了住户，住户是上帝的新理念，树立“诚心、创新、拼搏、向上”的企业精神，把提供优质服务作为我们工作的核心和行动的指南。

2、要创建专业化的物业管理服务队伍

高素质的人才是创造优质服务的基本条件，对于高校住宅物业管理服务人员，学校或集团应采用多种渠道、形式对员工进行培训和教育，重视员工的能力培养和潜力开发，创建科学的用人机制，鼓励员工进行技能创新和探索符合高校特色的新型物业管理模式，逐步实现员工持证上岗，加强与国家级、省级示范小区的联系，通过参观、学习、交流等方式提高员工的物业管理水平，通过专业讲座、技术大练兵等实践活动来提高企业的整体效能和市场竞争力。并利用高校优势，向社会上招聘高素质的物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来，努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的高校物业管理队伍。同时要引进竞争机制，加强考核，实行竞争上岗、按劳取酬，从而形成科学规范的物业管理体系，为住户提供高效优质的服务。

3、建立完善的规章制度

高校住宅区的地产及房产属于国有资产，住户只具有使用权，如何确保国有资产的保值和增值，学校领导及国资主管部门应予以重视，高校住宅管理实行所有权和经营权相分离，符合高校后勤社会化改革的要求，有利于学校减轻财政负担，使住宅物业规范健康的发展，而物业管理部门作为服务单位，只能搞好服务工作，无行政管理或处罚权，学校应协调各职能部门之间的关系，配合物业中心按照国家有关物业管理的方针、政策、统一制定高校物业管理的具体政策、办法、收费标准和服务内容，包括住宅装修管理办法、外租房户管理办法、公共环境及国有财产管理办法、自行车存放管理办法等，并在各住宅区按照物业管理条例，积极成立小区管委会，形成学校、小区管委会、物业管理中心三方共同管理的局面。

4、建立质量监督保证体系

住宅物业管理中心应主动接受学校相关部门包括国资、后勤、纪检、审计、财务部门的监督和管理，对服务内容包括共用部分及住户室内维修、消防、门卫安全、绿化管护、道路的维护、住宅区内公共设施的维护服务等项目进行检查，物业中心要根据国家有关法规和行业条例，建立和完善物业管理法规，实行企业化管理，使住宅区内的各项管理规范标准，甲乙双方应按照约定条款认真履行合同，对物业中心在日常服务中不符合规定的项目要进行整改，对服务达不到标准的甲方可进行处罚，用法规和制度规范约束物业部门的行为，确保教职工能有一个干净、整洁、优美的居住环境。

5、积极开展社区文化建设

高校物业住宅区不同于社会上的商业住宅小区，具有浓厚的文化环境及学术氛围，教职工群体素质比较高，住户对居住环境的建设及服务的要求都表现出较高层次的需求，作为高校住宅物业管理中心，在搞好各项服务的同时，应加强对物业管理的宣传力度、广度和深度，并结合本校的实际情况，配合工会、离退休处、校团委党委、宣传部等部门积极开展社区文化建设及群众性娱乐活动，要让每一位有热心和爱心的职工积极的参与到我们的小区物业管理中来，大力开展“小区是我家，美好环境靠大家”的宣传活动，培养住户的主人翁思想，营造积极、健康、向上、富有高校特色的社区文化，通过提高文化内涵，创建祥和的社区环境，通过筹建小区特刊和物业网站，多形式开展社区文化、体育、公益事业及社区旅游等活动，开设宣传栏和网上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛围和格调。

6、多渠道开展便民有偿服务，增创服务经费

经费是物业管理的基础，也是物业公司开展服务工作的保障，物业公司在取得学校划拨的经费、住户交付的物业管理费及职工室内维修费外，还应充分发挥区域优势，挖掘服务潜力，拓展服务项目，通过开展有偿便民活动，寻求新的经济增长点。在此方面，学校应该给予政策支持，包括住宅区周边门面房的开发，住宅区内蔬菜、水果市场的开发，洗衣店、服装加工店、饮食服务摊点、粮油销售店等商业网点，广开资金来源渠道，补充物业服务费的不足，从而确保住宅物业管理的良性持续发展。

7、以人为本，构建和谐居住小区

高校物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是为住户提供全方位的服务，要按照“以人为本”的服务理念，不断提升服务水平，使住户能深入体会到“住户物业是一家，有困难找物业”的温暖，把住户对物业的满意作为物业人最大的欣慰，树立良好的物业管理形象。如小区内有好多老教授、专家、学者等老人，他们的子女常年不在身边，物业管理人员要经常同他们进行深入沟通，了解住户在小区内的需求和困难，帮助他们解决实际问题，对待服务工作要高效、细致、态度和蔼、服务热情周到。同时中心领导要关心职工生活，重视人性化管理，对于职工及家属的生老病死，婚丧嫁娶，中心都应予以慰问、祝贺、看望，员工有不顺心的事时，中心领导要与他们进行交心谈心，帮助他们排忧解难，使得员工的积极型和主动性得到充分发挥，增强企业的凝结力和向心力，达到住户满意、领导满意、职工满意的和谐居住及工作环境。

总之，高校住宅物业管理是一个新型的服务行业，它不同与社会上的物业管理模式，它的各项政策及服务标准应服从学校改革、发展、稳定的大局，各高校应结合自身的特点和实际情况，按照住宅区行政所有权和经营权相分离的原则，转变原有管理部门的职能，注入新的物业管理机制，依靠学校的支持，住户的配合，建立起具有高校特色的物业管理模式，向教职工提供全方位、高质量、综合性服务，最终实现社会、学校、住户、物业管理企业的共同满意和长足发展。

参考文献：

1、《重庆物业管理的现状及发展趋势》作者：徐志国、常剑、贺云华，《现代物业》刊载；

2、《物业管理导论》王青兰主编，中国建筑出版社；

3、《试论高校物业管理》作者：蔡炳华，《重庆工学院学报》05年1期刊载；

4、《中国物业管理的发展状况及当前要解决的主要问题》作者：谢家谨(建设部住宅与房地产业司司长)；

5、《中国物业管理条例》

第四篇：关于高校住宅物业管理的现状及发展的调研

摘要：高校住宅物业管理是新型的高校后勤服务行业，分析和探讨高校住宅物业管理的现状，寻求适合高校发展的住宅物业管理模式，最终实现学校、住户、物业管理部门的和谐及共同发展。

关键词：高校住宅区 物业管理 服务意识 社区文化 和谐居住

高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区，其目的主要是解决本校教职工的居住问题，为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境，住宅区环境建设管理的好坏，直接牵掣到职工的根本利益，对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入，以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业，学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法，分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题，寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法，逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式，为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。

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一、高校住宅物业管理的现状

1、住宅区基础设施差

目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，特别是过去六七十年代建造的住宅楼，最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要，好多线路、管道已严重老化，房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪，住户私自开荒种花种菜，或到处乱搭乱建，楼宇整体破旧不堪，在消防及安全设施存上也存在很多隐患，实行物业管理难度较大。

2、从业人员服务意识差，缺乏专业的物业管理服务队伍

我国各高校物业管理服务人员，大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员，物业管理专业技能性不强，素质不高，“铁饭碗”思想严重，观念转变缓慢，始终认为自己是学校事业单位的正式职工，后勤改革不管怎样变化，自己都不会下岗，工作不努力，专业技能学习上不积极进取，没有使命感、紧迫感和危机感，服务意识差，对待住户态度生、冷、硬现象存在，服务不能及时到位，或服务质量不能保证。

3、缺乏配套的管理办法

高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所，而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位，目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法，而使住宅区内好多方面管理无法可依，如近年来，随着住房产权的多元化，校内职工外购商品房的增多，校内住宅区外租户增多，因外租户人员身份复杂，不爱护小区公共设施，环境卫生方面自治性差，不注意公共道德行为，严重影响本校教职工的正常生活和学习，还有小区内基础设施的管护，住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法，而物业管理中心或公司作为服务部门，没有相应的行政管理或处罚权，使得住宅物业管理在好多方面束手无策，难以提高住宅物业管理质量，无法确保国有资产的保值和增值。

4、住户物业付费意识不强，依赖性较大

实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共用部位的维修、小区内环境基础设施建设、卫生保洁、绿化管护、消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修、有线电视收费等都是由学校支付，随着后勤改革及住宅物业管理的不断深入，以上各项福利性服务逐步实行住户有偿使用，好多住户对此不满，认为小区是学校的住宅区，自己是学校的职工，自己有权免费享受住宅区内的各项服务，过去都是学校出钱搞服务，而现在要自己出钱，观念一时难以转变，福利性服务思想浓厚，对物业管理缺乏认识和了解，对物业管理收费采取消极态度，对学校的各种管理办法故意刁难不予配合，难以接受“自己花钱买服务”的物业管理消费观念。

5、物业管理经费短缺，难以创建优质服务

高校物业管理不同于社会上的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，而不是以盈利为目的。所以其收费标准普遍低于同等商业性社会住宅小区收费标准，而随着高校社会化的不断深入，学校对住宅区的投入也逐步减少，使得住宅区物业管理成为独立核算，自负盈亏的经济实体。长期以来，由于高校住宅的维修工作量大，加之外租户比例逐年增加，使的学校物业经费收入产出严重失衡，同时由于物业中心在高校后勤人事改革中富余人员的安置，使得高校物业从业人员队伍庞大，人员工资基数大，服务成本高。作为住户方面，随着现代人们生活水平的不断提高，住宅区不再只是教职工生活居住的场所，也是其思想文化交流、休闲娱乐、开展各种文体活动的重要场所，而要创建高素质的人文环境，提供全方位、高质量、综合性的优质服务，均需要一定的资金做保障。有限的物业管理经费使得物业管理部门日常支出很难日益为继。

二、高校住宅物业管理的发展

1、物业管理人员要更新观念，增强服务意识

高校住宅物业管理人员大都是过去高校后勤旧体制下的后勤服务人员，“大锅饭”思想严重，随着后勤改革及物业管理的不断完善和推广，物业从业人员应强烈意识到“铁饭碗”的体制已不复存在，要有忧患意识，要破除“学校后勤非我们不可“的旧观念，树立优质服务的新理念，开拓进取，自我加压，主动出

点和实际情况，按照住宅区行政所有权和经营权相分离的原则，转变原有管理部门的职能，注入新的物业管理机制，依靠学校的支持，住户的配合，建立起具有高校特色的物业管理模式，向教职工提供全方位、高质量、综合性服务，最终实现社会、学校、住户、物业管理企业的共同满意和长足发展。

参考文献：

1、《重庆物业管理的现状及发展趋势》作者：徐志国、常剑、贺云华，《现代物业》刊载；

2、《物业管理导论》王青兰主编，中国建筑出版社；

3、《试论高校物业管理》作者：蔡炳华，《重庆工学院学报》05年1期刊载；

4、《中国物业管理的发展状况及当前要解决的主要问题》作者：谢家谨(建设部住宅与房地产业司司长)；

5、《中国物业管理条例》

第五篇：高校住宅物业管理的现状及发展的调研

高校住宅物业管理的现状及发展的调研

高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区，其目的主要是解决本校教职工的居住问题，为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境，住宅区环境建设管理的好坏，直接牵掣到职工的根本利益，对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入，以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业，学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法，分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题，寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法，逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式，为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。

一、高校住宅物业管理的现状

1、住宅区基础设施差

目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，特别是过去六七十年代建造的住宅楼，最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要，好多线路、管道已严重老化，房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪，住户私自开荒种花种菜，或到处乱搭乱建，楼宇整体破旧不堪，在消防及安全设施存上也存在很多隐患，实行物业管理难度较大。

2、从业人员服务意识差，缺乏专业的物业管理服务队伍

我国各高校物业管理服务人员，大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员，物业管理专业技能性不强，素质不高，“铁饭碗”思想严重，观念转变缓慢，始终认为自己是学校事业单位的正式职工，后勤改革不管怎样变化，自己都不会下岗，工作不努力，专业技能学习上不积极进取，没有使命感、紧迫感和危机感，服务意识差，对待住户态度生、冷、硬现象存在，服务不能及时到位，或服务质量不能保证。

3、缺乏配套的管理办法

高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所，而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位，目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法，而使住宅区内好多方面管理无法可依，如近年来，随着住房产权的多元化，校内职工外购商品房的增多，校内住宅区外租户增多，因外租户人员身份复杂，不爱护小区公共设施，环境卫生方面自治性差，不注意公共道德行为，严重影响本校教职工的正常生活和学习，还有小区内基础设施的管护，住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法，而物业管理中心或公司作为服务部门，没有相应的行政管理或处罚权，使得住宅物业管理在好多方面束手无策，难以提高住宅物业管理质量，无法确保国有资产的保值和增值。

4、住户物业付费意识不强，依赖性较大

实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共用部位的维修、小区内环境基础设施建设、卫生保洁、绿化管护、消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修、有线电视收费等都是由学校支付，随着后勤改革及住宅物业管理的不断深入，以上各项福利性服务逐步实行住户有偿使用，好多住户对此不满，认为小区是学校的住宅区，自己是学校的职工，自己有权免费享受住宅区内的各项服务，过去都是学校出钱搞服务，而现在要自己出钱，观念一时难以转变，福利性服务思想浓厚，对物业管理缺乏认识和了解，对物业管理收费采取消极态度，对学校的各种管理办法故意刁难不予配合，难以接受“自己花钱买服务”的物业管理消费观念。

5、物业管理经费短缺，难以创建优质服务

高校物业管理不同于社会上的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，而不是以盈利为目的。所以其收费标准普遍低于同等商业性社会住宅小区收费标准，而随着高校社会化的不断深入，学校对住宅区的投入也逐步减少，使得住宅区物业管理成为独立核算，自负盈亏的经济实体。长期以来，由于高校住宅的维修工作量大，加之外租户比例逐年增加，使的学校物业经费收入产出严重失衡，同时由于物业中心在高校后勤人事改革中富余人员的安置，使得高校物业从业人员队伍庞大，人员工资基数大，服务成本高。作为住户方面，随着现代人们生活水平的不断提高，住宅区不再只是教职工生活居住的场所，也是其思想文化交流、休闲娱乐、开展各种文体活动的重要场所，而要创建高素质的人文环境，提供全方位、高质量、综合性的优质服务，均需要一定的资金做保障。有限的物业管理经费使得物业管理部门日常支出很难日益为继。

二、高校住宅物业管理的发展

1、物业管理人员要更新观 念，增强服务意识

高校住宅物业管理人员大都是过去高校后勤旧体制下的后勤服务人员，“大锅饭”思想严重，随着后勤改革及物业管理的不断完善和推广，物业从业人员应强烈意识到“铁饭碗”的体制已不复存在，要有忧患意识，要破除“学校后勤非我们不可“的旧观念，树立优质服务的新理念，开拓进取，自我加压，主动出击，变“要我干”为“我要干”，确立“服务求生存，效益求发展”的经营理念，努力钻研物业管理新知识，学习和了解物业管理相关的法律法规，了解行业动态，培养一切为了住户，住户是上帝的新理念，树立“诚心、创新、拼搏、向上”的企业精神，把提供优质服务作为我们工作的核心和行动的指南。

2、要创建专业化的物业管理服务队伍

高素质的人才是创造优质服务的基本条件，对于高校住宅物业管理服务人员，学校或集团应采用多种渠道、形式对员工进行培训和教育，重视员工的能力培养和潜力开发，创建科学的用人机制，鼓励员工进行技能创新和探索符合高校特色的新型物业管理模式，逐步实现员工持证上岗，加强与国家级、省级示范小区的联系，通过参观、学习、交流等方式提高员工的物业管理水平，通过专业讲座、技术大练兵等实践活动来提高企业的整体效能和市场竞争力。并利用高校优势，向社会上招聘高素质的物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来，努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的高校物业管理队伍。同时要引进竞争机制，加强考核，实行竞争上岗、按劳取酬，从而形成科学规范的物业管理体系，为住户提供高效优质的服务。

3、建立完善的规章制度

高校住宅区的地产及房产属于国有资产，住户只具有使用权，如何确保国有资产的保值和增值，学校领导及国资主管部门应予以重视，高校住宅管理实行所有权和经营权相分离，符合高校后勤社会化改革的要求，有利于学校减轻财政负担，使住宅物业规范健康的发展，而物业管理部门作为服务单位，只能搞好服务工作，无行政管理或处罚权，学校应协调各职能部门之间的关系，配合物业中心按照国家有关物业管理的方针、政策、统一制定高校物业管理的具体政策、办法、收费标准和服务内容，包括住宅装修管理办法、外租房户管理办法、公共环境及国有财产管理办法、自行车存放管理办法等，并在各住宅区按照物业管理条例，积极成立小区管委会，形成学校、小区管委会、物业管理中心三方共同管理的局面。

4、建立质量监督保证体系

住宅物业管理中心应主动接受学校相关部门包括国资、后勤、纪检、审计、财务部门的监督和管理，对服务内容包括共用部分及住户室内维修、消防、门卫安全、绿化管护、道路的维护、住宅区内公共设施的维护服务等项目进行检查，物业中心要根据国家有关法规和行业条例，建立和完善物业管理法规，实行企业化管理，使住宅区内的各项管理规范标准，甲乙双方应按照约定条款认真履行合同，对物业中心在日常服务中不符合规定的项目要进行整改，对服务达不到标准的甲方可进行处罚，用法规和制度规范约束物业部门的行为，确保教职工能有一个干净、整洁、优美的居住环境。

5、积极开展社区文化建设

高校物业住宅区不同于社会上的商业住宅小区，具有浓厚的文化环境及学术氛围，教职工群体素质比较高，住户对居住环境的建设及服务的要求都表现出较高层次的需求，作为高校住宅物业管理中心，在搞好各项服务的同时，应加强对物业管理的宣传力度、广度和深度，并结合本校的实际情况，配合工会、离退休处、校团委党委、宣传部等部门积极开展社区文化建设及群众性娱乐活动，要让每一位有热心和爱心的职工积极的参与到我们的小区物业管理中来，大力开展“小区是我家，美好环境靠大家”的宣传活动，培养住户的主人翁思想，营造积极、健康、向上、富有高校特色的社区文化，通过提高文化内涵，创建祥和的社区环境，通过筹建小区特刊和物业网站，多形式开展社区文化、体育、公益事业及社区旅游等活动，开设宣传栏和网上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛围和格调。

6、多渠道开展便民有偿服务，增创服务经费

经费是物业管理的基础，也是物业公司开展服务工作的保障，物业公司在取得学校划拨的经费、住户交付的物业管理费及职工室内维修费外，还应充分发挥区域优势，挖掘服务潜力，拓展服务项目，通过开展有偿便民活动，寻求新的经济增长点。在此方面，学校应该给予政策支持，包括住宅区周边门面房的开发，住宅区内蔬菜、水果市场的开发，洗衣店、服装加工店、饮食服务摊点、粮油销售店等商业网点，广开资金来源渠道，补充物业服务费的不足，从而确保住宅物业管理的良性持续发展。

7、以人为本，构建和谐居住小区

高校物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是为住户提供全方位的服务，要按照“以人为本”的服务理念，不断提升服务水平，使住户能深入体会到“住户物业是一家，有困难找物业”的温暖，把住户对物业的满意作为物业人最大的欣慰，树立良好的物业管理形象。如小区内有好多老教授、专家、学者等老人，他们的子女常年不在身边，物业管理人员要经常同他们进行深入沟通，了解住户在小区内的需求和困难，帮助他们解决实际问题，对待服务工作要高效、细致、态度和蔼、服务热情周到。