金融企业评估案例

第一篇：金融企业评估案例

中国农业银行XX县支行纳税评估案例

一、内容提要

中国农业银行XX县支行是国有金融企业,经营范围主要是吸收公众存款，发放贷款，办理国内结算、票据承兑，代理发行、兑付政府债券、金融债券，代理收付款项及代理保险业务等。2010年度该单位实现农户小额贷款利息收入12486296.55元、涉农贷款利息收入11872219.54元、中间业务收入15203932.02元，营业外收入290578.79元，金融机构往来收入70160003.09元，利润总额32839030.98元。

在2011年度重点税源企业专项评估期间，XX县地方税务局将其列为重点评估对象，运用项目评估法、指标分析法等评估方法，利用税收指标和财务分析指标对纳税人申报数据的合理性进行评析，并对其房产、土地等情况进行了帐实核对，发现该单位存在的纳税疑点，指导纳税人补缴营业税及附加、房产税、个人所得税、印花税、土地增值税以及滞纳金合计13万余元。

二、案例介绍

（一）案头分析，发现疑点。

根据金融企业核算特点，评估人员通过“大集中”系统采集了纳税人纳税申报、税款入库、财务会计报表信息以及房产、土地等的税源信息，分析申报数与其相应税基、税率等税种要素和企业状况的逻辑关系，重点审核分析了其表外科目；同时，地税机关针对银行高收入的特点，对该企业的个人所得税申报纳税情况进行了评析。具体分析过程和疑点情况如下：

1、通过分析其表外科目，发现2010年末“应收未收利息”1424776.92元，不能确定是否申报缴纳营业税及附加税费，存在少缴税款的可能；

2、该单位2010年“营业外收入”290578.79元，上年为0元，变动率为100%，变动异常，是否存在将应税项目列到营业外收入，少申报缴纳税款；

3、该单位只申报缴纳了借款合同印花税，但通过分析发现，该单位2010年还书立了租赁合同等，未按规定申报缴纳印花税；

4、该单位“应付职工薪酬”借方发生额18069953.06元，而“大集中”系统中个人所得税全员全额申报发放工资额17545583.89元，二者不相符合，存在少申报工资薪金数额，少代扣代缴税款的可能；

5、该单位“固定资产改良”支出科目借方余额637905.38元，结合采集的第三方信息得知，该单位于2009年7月份装修营业厅，于2009年11月达到预定可使用状态，已投入使用，可能存在将增加的房产价值长期挂账不结转，少缴纳房产税的问题。

（二）约谈核实，举证释疑。

根据案头分析的纳税疑点，XX县地税局决定对该单位相应人员进行约谈。2011 年5月 26 日，评估人员经批准后向该单位发出《税务约谈通知书》，通知法人代表以及财务人员到税源管理科进行约谈，并要其带好有关的帐薄、凭证（或复印件）。5月 27 日，该单位法人代表及财务人员准时来到税源管理科，并提供了报表、总帐、各类明细帐等资料。在约谈过程中，被约谈人介绍了该单位的基本情况，然后对评估中发现的疑点问题进行了解释，评估人员制作了《约谈举证记录》。

1、对于表外应收未收利息，该单位财务负责人承认未申报缴纳营业税。但由于会计准则与税法的差异，该单位对表外应收未收利息是否缴纳营业税及附加税费存在歧义。评估人员依据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例》和实施细则，以及财政部、国家税务总局《关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》文件精神，认定表外应收未收利息必须从2009年1月1日起征收营业税及附加税费，并将相关政策依据向该企业负责人及财务人员作了讲解。经过评估人员的税法宣传，该单位同意2009年1月1日后发生的应收未收息798978.41元补缴营业税及附加税费。

2、经了解，该单位2010年“营业外收入”290578.79元为处置房地产收入，应按规定缴纳了营业税及相关附加税费，但未缴纳土地增值税。由于该单位所处置的房产建造较早，扣除项目金额较难核实，评估人员根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《山东省土地增值税预征管理暂行办法》的规定，决定先按2%的预征率预征土地增值税5811.58元，该单位表示认可。

3、印花税方面，该单位承认由于对税收政策掌握不是太透彻，确实只缴纳了借款合同印花税，其他应税凭证未缴纳，并表示愿意补缴。

4、关于该单位“应付职工薪酬”借方发生额与“大集中”系统中个人所得税全员全额申报发放工资额二者不相符合问题，经评估人员核查，纳税人举证，主要是因为该单位发放的取暖费61500元、全年一次性奖金306088元及离退休人员返聘所支付的工资156781元未申报扣缴税款，纳税人同意重新计算补缴。

5、该单位“固定资产改良”支出科目借方余额637905.38元，该单位承认确为营业厅装修支出，已完工投入使用。由于未办理竣工结算，故未结转固定资产，少交了房产税。

（三）评定处理，自查补税。

通过评估分析以及纳税约谈核实，地税机关及时发现了纳税人在申报纳税中存在的问题。由于产生少申报税款的主要原因，是近年税收政策变化比较大、比较快，纳税人不熟悉，掌握理解不透彻造成的，决定不认定该单位偷税。依据《税收征管法》及其实施细则、《个人所得税法》及其实施细则、《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》以及其他税收法律、法规的具体条款和国家税务总局《纳税评估管理办法（试行）》的规定，告知纳税人涉税事项中存在的问题，要求纳税人自行纠正错误和调整账务，申报补缴税款13万余元，其中营业税39948.92元；个人所得税72442.84元；城市维护建设税1997.45元；房产税5358.41元；教育费附加1198.47元，地方教育附加399.49元；印花税4386.20元；土地增值税5811.58元。纳税人经过地税机关的评估及辅导，及时、足额地申报补缴了税款及滞纳金。

三、评估建议

（一）纳税评估工作要取得良好成效，必须走人机结合的道路。一方面，评估工作要取得较高的质量与效率，必须依托信息化作出定量分析。另一方面，评估工作又必须 发挥人的主观能动性，利用税务人员从长期的税源管理实践中积累的工作经验，对纳税人纳税申报的真实性和准确性做出定性分析。二者是相辅相成，缺一不可的，缺少了哪一方面，评估工作都无法取得好的效果。

（二）事先了解评估企业的全面情况是进行纳税评估的基础评估人员要对评估企业实际生产经营情况、申报纳税情况以及所属行业和企业特征进行分析，了解行业特点，熟悉行业财务制度，掌握行业税收政策，只有这样才能在审核分析中发现疑点，做到有的放矢。

（三）约谈方式的正确运用是澄清和确认疑点涉税问题的关键 评税人员应在约谈前，根据评估分析的不同疑点问题，拟定详细的约谈提纲，使约谈过程更具有针对性、可操作性和有效性。这样，一方面才能找准切入点，才能让企业 难以自圆其说，及时地发现企业存在的问题。另一方面，通过企业参与约谈的态度，从 中可判断出企业存在问题大小的程度。

（四）在评估过程中应宣传讲解相关税收政策，让纳税人对最新政策有了更深的了解，提高了纳税申报的质量，从而提高纳税人的税法遵从度，促进征纳关系更加和谐。

四、案例点评

本案例评估类型为专项评估, 评估税种为所有涉及税种, 评估对象为金融企业,疑点核实的方式为约谈举证, 评估结论为差异符合性结论。

本案例反映的问题在金融行业比较典型，触及了金融行业在征收管理中存在的普遍性问题，其处理方法和结果，对加强金融行业日常征收管理，提高征管质量和效率具有普遍的借鉴和指导意义。在本案中，评估人员前期评估分析比较充分，能进行多税种全面评估分析，不放过一个疑点，并在约谈中针对性的进行政策辅导，使疑点逐个得到证实或排除，提高了评估工作的效率，体现了评估人员的强烈责任心和较高的业务水平。

报送单位：梁山县地税局税源管理科

第二篇：金融租赁企业评估实务及案例分析

金融租赁企业评估实务及案例分析

（一）教学目标

1．掌握金融租赁企业的概念及分类 2．了解金融租赁企业收益法评估要点 3．了解金融租赁企业市场法评估要点

一、金融租赁企业简介

（一）金融租赁企业概念

租赁企业包括两大类：实物租赁企业、金融租赁企业。

两类企业的区别主要是：前者最终只转移租赁标的物的使用权，一般称之为经营性租赁；后者最终要转移租赁标的物的所有权，一般称为融资性租赁。

金融租赁企业：是指经银监会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构。金融租赁企业是一种金融机构，受银监会监管。金融租赁企业主要从事融资性租赁业务。金融租赁企业与商业银行之间具有以下相同点：（1）都需要接受银监会的监管；

（2）经银监会批准，金融租赁企业可以吸收非银行股东3个月（含）以上定期存款，也就是可以“吸储”，但吸储对象与商业银行不一样；

（3）金融租赁公司资本充足率不得低于银监会的最低监管要求。

（二）金融租赁企业主要业务及会计处理 1．金融租赁企业的主要业务模式

金融租赁：出租人根据承租人对租赁标的物和供货人的选择或认可，将其从供货人处取得的租赁标的物按合同约定出租给承租人占有、使用，向承租人收取租金的交易活动。

根据承租人对租赁标的物和供货人的选择或认可； 将租赁标的物按合同约定出租给承租人占有、使用； 向承租人收取租金。

租赁标的物主要为固定资产，银监会另有规定的除外。如果供货人与承租人为同一主体，也就是承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式，该方式称为售后回租，也是金融租赁的方式之一。

2．金融租赁企业会计的主要科目和主要核算流程介绍 主要会计科目：

（1）融资租赁资产：该科目核算租赁企业为开展融资租赁业务取得出租标的资产的实际成本。

企业购入和以其他方式取得的融资租赁资产，借记本科目，贷记“银行存款”等科目； 注：此项会计分录涉及现金流出！

在租赁期开始日，按租赁开始日租赁合同规定的租赁收款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款”科目，按租赁资产实际取得成本及相关费用，贷记本科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。

注：此项会计分录不涉及现金流入/流出！

（2）长期应收款：本科目核算企业融资租赁产生的应收款项。

出租人融资租赁产生的应收租赁款，在租赁期开始日，应按租赁开始日合同约定租赁收款额与初始直接费用之和，借记本科目，按租赁资产实际取得成本及相关费用等贷记“融资租赁资产”等科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目；

出租人每年实际收到承租人的租赁款时，借记“银行存款”，贷记本科目。注：本会计分录涉及现金流入！

（3）未实现融资收益：本科目核算企业应当分期计入租赁收入或利息收入的未实现融资收益。

出租人在租赁期开始日，按租赁开始日租赁合同规定的租赁收款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款”科目，按租赁资产实际取得成本及相关费用，贷记本科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目；

出租人每年根据租金收入情况，按比例借记未实现融资收益，贷记主营业务收入（租赁收入、利息收入等）。

注：本会计分录一般不涉及现金流入/流出！3．融资租赁典型会计处理案例

（1）某融资租赁公司支付10 000万元购置一台用于融资租赁的设备，其主要的会计处理过程如下： 在购置日： 借：融资租赁资产

000 000

贷：银行存款

000 000

注：本步骤在租赁标的物购置日发生现金流出10 000万元。

（2）该融资租赁企业在与承租人签订出租协议，协议规定在未来10年内承租人每年支付给出租人1200万元租金，不考虑相关费用及残值。

将资产租给承租人日：

借：长期应收款

000 000（12 000 000×10）

贷：融资租赁资产

000 000

未确认融资收益000 000

注：本步骤不涉及现金流入/流出！【注意】

在租赁开始日，融资租赁企业没有发生现金流入或流出，但是获得未来收取租金的权利； 未确认融资收益实际就是融资租赁业务预计未来可以实现的毛利。（3）企业每年获得承租人支付的租金收益1200万元时： 借：银行存款000 000

贷：长期应收款

000 000

同时： 借：未确认融资收益

000 000

贷：主营业务收入（利息收入）

000 000

注：企业在承租期内实际每年现金流入1200万元，但是确认的年收入额仅为200万元，与现金流入的差额1000万元不进入损益表。

对于融资租赁企业财务核算过程分析可以得出的几点结论：

（1）融资租赁企业的损益表中仅反映融资收益中的部分现金流，没有反映企业实际经营过程中购置融资租赁资产价款本金的现金流入和流出；

（2）融资租赁资产价款本金的数额往往远高于进入损益表中的融资租赁收益；（3）融资租赁资产的购置本金通常是一次性支付，但是在租赁期回收本金则是每年逐步实现的，本金支出与回收存在时间差异。

金融租赁企业的财务核算与一般制造业财务核算之间存在重大差异：

（1）一般制造业以权责发生制为基础编制损益表，在一般情况下与收付实现制为基础的现金流表之间存在的时间差异不大，评估师可以通过对净利润调整获得现金流表；（2）但是金融租赁企业一般是很难通过损益表调整获得现金流表！

（3）企业价值收益法评估采用的折现现金流实际是折现收付实现制的现金流。

融资租赁企业是要大量占用资金的企业，或者说是“用钱挣钱”的企业，因此该类企业一定是要尽量利用财务杠杆的企业，因此企业负债比例一定比较高；

理论上说这类企业希望负债越高越好，但是监管部门要求企业的负债比例不能太高。

二、金融租赁企业收益法评估要点

（一）金融租赁企业收益法评估模型的选择 1．无负债自由现金流模型

评估标的：企业的全部投资＝短期付息负债＋长期负债＋股权/所有者权益（全投资）用于折现的现金流为无负债自由现金流＝经营净利润＋折旧/摊销＋全部付息负债利息（1－所得税率）－资本性支出－营运资金增加

模型适用前提：标的企业的总投资（股权＋债权）在未来预测期内，在不考虑自身经营所得前提下，要保持不变，或者说企业没有融资活动，企业每年经营获得的收益利润，通过分配、用于其他业务等方式退出经营。

2．股权投资自由现金流模型

评估标的：企业的股权/所有者权益（股权投资）；

用于折现的现金流为股权自由经营现金流＝经营净利润＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少；

模型适用前提：标的企业未来预测期内不能有外界股权资本的增资或减资，但是债权是可以变化的；

企业每年经营获得的收益利润，可以通过分配、用于其他业务等方式退出经营，也可以以留存收益的方式留存企业或者归还负债本金等；

金融租赁企业是一种金融机构，金融机构的发展都是需要利用外部资金的（财务杠杆），不会全部采用自有资金；

金融租赁企业自身经营模式将会导致其不能保证未来预测期内其全投资＝股权＋债权保持不变，或者说没有融资活动，因为：

（1）金融租赁企业吸收的存款，可能会随时发生变化；（2）金融租赁企业可能随时需要进行融资活动。

【结论】金融租赁公司收益法评估一般不适合采用全投资自由现金流模型！

融资租赁企业一般不适用全投资自由现金流模型，因此只有采用股权投资现金流模型； 股权投资现金流模型一般要求不能有外部“增资”，因此只能采用留存收益的方式增加所有者权益；

股权投资现金流模型允许进行债权融资，因此可以保证融资租赁企业的最低经营活动的需求。

企业的借款数额也是有所限制的，不可能无限制的增加借款，债权比例增加会导致：（1）财务杠杆加剧，经营风险加大，无法满足监管要求；（2）融资成本增加。

企业股权价值与债权价值发生变化，就可能会造成股权与债权的比例（D/E）资本结构发生变化。

企业资本结构在未来预测期内发生变化，最直接的后果就是导致未来预测期内每年的折现率要改变。

每年折现率的改变将会导致以下模型无法使用：

【总结】

（1）金融租赁企业收益法评估一般仅适用股权自由现金流模型；

（2）在采用股权自由现金流模型中需要关注未来预测期内资本结构（D/E）的变化可能对每年折现率的影响；

（3）为了可以采用通常采用的现金流折现模型，评估师需要设法保证金融租赁企业在未来预测期内资本结构保持不变；

（4）保持资本结构不变实际也是变相的满足监管指标资本充足率的一种方式；（5）保持未来预测期内资本结构不变的途径是增加留存收益，减少年现金回报金额。

金融租赁企业评估实务及案例分析

（二）（二）收益法相关参数估算及需要关注的问题 1．付息负债的确认问题

所谓付息负债，实质就是企业通过融资活动（经营活动之外的）途径获得的债务性现金流入或节省的现金流出，这种债务是否真实需要支付利息已经不再作为判断付息负债的标准，付息负债一般包括，但不限于：

（1）融资借款，包括向央行、其他金融机构借款/非经融机构借款；股东借款/其他企业之间往来借款等；（2）企业发行的债券；（3）金融机构吸收的储蓄存款；（4）卖出回购金融资产款；（5）其他对应资金用于企业主营业务经营活动的负债。

2．现金流表中的现金流入、流出与损益表中主营业务收入与主营业务成本的相互关系问题

（1）确认时点

收益法现金流表中的现金流入、流出是需要按收付实现制原则确认的，流入、流出时间非常重要。

损益表中收入、成本是按权责发生制原则确认的，与实际收到与支付现金的时间没有直接关系。

当权责发生制与收付实现制导致现金流入、流出存在重大差异时，我们就需要考虑采用损益表调整方式获得的现金流是否合理？

一般制造企业采用估算营运资金占用方式调整损益确认与实际发生现金收益或支付的时间差异，但是这种方式仅适合于差异在一个营业周期内，如果差异超过一个营业周期，则这种调整方式很难再适用。（2）内涵差异问题

融资租赁企业收益法现金流表中需要的是企业从事经营业务的全部现金流入或流出。融资租赁企业损益表中的收入仅为未确认融资收益科目中记录的利息收益、服务费收益等，不是全部租金收入，购置租赁标的物本金的回收没有包括。

主营业务收入记录的实际是出租物的附件收益（Return On），而没有包括本金回收（Return Of）部分。

企业购置租赁标的物支付非现金流出，在损益表中也没有反映，损益表中成本一般仅为借款的利息支出等。【结论与建议】

对于金融租赁企业收益法评估不但需要预测企业未来经营的损益表，更重要的是还要预测企业未来经营活动的现金流表！

对于金融租赁企业，收益法评估的现金流表可能选择直接通过企业损益表经过加回折旧/摊销、营运资金占用等简单调整方式获得，未来经营活动的现金流表最好是根据经营活动实际收、付现金时间与数量进行预测！

3．金融租赁企业经营活动中的租赁标的物购置问题

租赁标的物购置的现金支出应该按收付实现制确定现金流出时点。

租赁标的物购置支出与金融租赁企业自用资产，包括办公设备等的补充、更新支出等需要分别估算：（1）租赁标的物购置支出形成融资租赁资产，并最终形成长期应收款；（2）一般资本性支出形成融资租赁企业的固定资产。

新增租赁标的物的购置支出需要与企业融资租赁资产余额或长期应收款余额等勾稽。企业融资租赁资产余额＝上年余额－本年结转长期应收款额＋本年新增额 企业长期应收款余额＝上年余额－本年转出额＋本年新增额

本年新增长期应收款额＝本年新购置标的物价款及相关费用＋本年根据租赁协议确定的未实现融资收益

收益法相关表中要体现这些重要的勾稽关系！购置金融租赁标的资产的资金来源问题：

（1）租赁标的物资产购置需要大量的资金，融资租赁企业通常需要利用负债，以有效地利用财务杠杆。

自有资金增加部分：

以前收益留存：包括以前经营利润、折旧/摊销等；

以前收益用于购置新增融资租赁资产的需要作为现金流出，而不能再作为以前的投资回报；

新增负债；

本年新增的负债本金应该作为本年现金流入，本年减少的负债本金作为现金流出。4．金融租赁企业如何保持预测期内资本结构一致性的问题 保持资本结构一致性的必要性；

保持资本结构一致性主要是为了实现未来预测期内折现率可以保持不变，减少计算麻烦；

保持资本结构一致性的可行性。

（1）金融租赁公司都会合理运用财务杠杆，但是为了防范风险，监管部门一定会要求其要保持合理的资本充足率，实际就是债权D与股权E的比例（D/E）的比率；

（2）对于一个实际的融资租赁企业，如果其内部控制制度健全，在规划未来发展时，都会确定一个每年外部新增负债本金与自筹资金的一个比例；

（3）评估师可以通过向管理层调查了解，并与管理层充分沟通后确定一个未来购置租赁标的物自由资金与借款资金的一个固定比例，在以后的预测期内保持不变。

先证明一个数学定理：

另外：

上述命题的含义是：

如果最初企业的资本结构D0/E0＝k，则企业以后每年Di、Ei增加都能使得Di/Ei＝k，则最后企业的整体资本结构D/E是可以保持不变的。

即便企业初期的资本结构≠k，但以后每年按股权与债权比例K进行经营，最终企业的资本结构也会接近为k。

我们在评估融资租赁企业时，评估师可以根据企业未来经营发展需要，合理地预测以后每年增加的Di与Ei，使得可以应用上述数学定理，保持企业资本结构不发生重大改变。

这里增加Ei是指企业通过自身增加留存收益来实现，并不是利用外部增资的方式实现。5．融资租赁企业损益表利用问题

融资租赁企业现金流表不能通过损益表简单加回折旧/摊销的方式获得，但是并不代表损益表可以忽略。

估算以下参数时还是需要利用损益表的：（1）营业税金及附加；（2）所得税。

6．租赁标的物增值税问题

融资租赁实质是一种货物分期付款的销售行为，因此当租赁标的物为增值税应税货物时，可能需要缴纳增值税。

增值税进项税在支付货款时一并支付。

销项税则会在以后租赁期内每年实现，这里也有一个现金流入、流出时点差异问题。7．标的企业截止基准日资产负债表中相关流动资产与流动负债的处理问题

由于融资租赁企业未来预测易采用直接预测未来经营活动产生的净现金流方式，而不采用净利润调整到现金流的方式，由于没有所谓“营运资金增加”这一调整项，因此评估师应该特别关注截止评估基准日标的企业资产负债表中的经营性应收、应付以及存货的处理。

对于融资租赁企业，资产负债表中的长期应收款，付息负债等已经在未来经营期内的现金流入、流出中考虑。

对于现金及现金等价物可以在未来融资标的物购置支出中考虑。应收、应付等款项则需要具体分析其发生的时间计入未来的现金流表中。

不涉及直接导致现金流实际流入或流出的资产、负债则需要考虑是否会导致所得税的变化，并进行恰当的处理。

三、金融租赁企业市场法评估要点

（一）金融租赁企业市场法评估价值（Multiples）的选择

价值比率的概念：价值比率就是企业整体价值或股权价值与自身一个与整体价值或股权价值密切相关的体现企业经营特点参数的比值。

价值比率是市场法评估将被评估企业与可比公司进行“对比分析”的基础。价值比率的实质就是“单位价值”的概念。可比公司价值比率的种类：

1．盈利价值比率

2．收入价值比率

3．资产价值比率

资产类价值比率计算理论上应该采用资产的市场价值，但由于受到各方面因素限制，经常采用账面价值替代。

4．金融租赁企业市场法评估适合的价值比率

由于金融租赁企业主营业务收入核算的特殊性，一般不适合采用销售收入类价值比率。由于全投资会因负债变化而无法合理确定，因此一般不适合采用全投资口径的价值比率，应该多选择股权口径的价值比率。

包括：资产类价值比率和盈利类价值比率。

根据融资租赁企业特点，可以考虑采用以下特殊的价值比率：

（二）价值比率的修正

通过对比目标公司与可比公司的风险因素和预期增长率的差异，构造调整/修正系数修正可比公司的价值比率。

价值比率调整/修正包括：（1）风险因素修正；（2）预期增长率修正。这种调整/修正一般仅适用盈利类价值比率。1．风险因素差异修正

可比公司与目标企业风险差异可以采用折现率来体现：

所谓风险修正实际是由于可比公司和目标企业由于风险因素而导致的折现率r的差异而需要进行的修正。

企业的股权投资风险主要包括以下四类风险：（1）行业经营风险：主要表现在ß系数上；（2）财务风险：主要以财务杠杆来表现；（3）公司特有风险：主要以Rs表达；（4）国家风险：主要体现在ERP中。

企业债权的投资风险实际也主要与财务杠杆有关。（1）债权投资风险实际与债权评级和已获利息倍数等有关；

（2）在估算目标企业的折现率时我们一般都是选择同行业的可比公司，因此可以近似认为经营风险类似，不修正剔除杠杆的ß；

（3）在估算目标企业的财务杠杆时可能与对比公司不一样，因此对于融资租赁企业通常需要考虑财务风险差异修正；

（4）估算融资租赁企业通常也需要考虑特有风险修正；

（5）如果对比公司与目标企业处于不同的国家或地区，通常可能还需要考虑国家风险因素修正。

2．预期增长率因素修正

一个公司的发展史可以分为开创期、成长期、成熟期和衰退期，不同时期预计的预期增长率应该是不同的。

目标公司与选择的可比公司可能会处在不同的发展时期，因此预期的未来增长率可能不一致，需要进行预期增长率差异修正。

rS-rG和gG-gS分别是风险因素和预期增长率修正因素。

总结

金融租赁企业价值评估应该尽量采用股权现金流，最好采用直接预测现金流方式，尽量不采用利润调整现金流的方式。

金融租赁企业收益法评估要注意资本结构D/E对折现率的影响。

金融企业市场法评估要恰当选择价值比率，价值比率的修正要选择正确的修整因素。

第三篇：金融企业所得税纳税评估指标体系

金融企业所得税纳税评估指标体系（试行）

各市国家税务局：

为加强金融企业所得税管理，省局制定了《金融企业所得税纳税评估指标体系（试行）》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○七年十二月十七日

金融企业所得税纳税评估指标体系（试行）

第一条

为规范和加强金融企业所得税纳税评估，提高纳税评估质量，根据《安徽省国家税务局纳税评估管理办法（试行）》和《企业所得税纳税评估实施办法（试行）》的规定，结合金融企业的行业特点，制定本评估指标体系。

第二条 本评估指标体系所述金融企业的范围包括银行业、证券业和保险业。

评估指标重点介绍金融企业特性指标的分析与运用，并将特性指标分为财务特性指标、申报特性指标和税收特性指标。通用指标的分析与运用参照安徽省国家税务局《企业所得税纳税评估实施办法（试行）》的具体规定处理。

金融企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法（试行）》的规定执行。

第三条

金融企业的纳税评估原则上按开展。企业汇算清缴结束后，主管国税机关按照工作安排对金融企业开展评估，并根据企业经营业务范围、财务核算形式和纳税申报内容选择确定评估指标。

第四篇：金融企业文化建设考核与评估初探

金融企业文化建设考核与评估初探

当前企业文化管理方兴未艾,已然大势所趋。金融行业更是把企业文化建设,作为进一步提升经营管理水平,提高核心竞争力，建设现代金融企业的重要举措。大多金融企业已经从单纯的企业形象设计,发展到全面的企业文化建设,形成了具有各自特点的企业文化体系和建设之路。如建设银行以‚家园文化‛命名自己的企业文化，突出了建设祖国‚民族家园‛，建设员工的‚职业家园‛，建设宾至如归的‚客户家园‛的亲和力和凝聚力；中国银行从加强沟通入手，围绕良好的公司治理机制，全面打造具有强大凝聚力的企业文化。中国人寿保险公司提出了‚成己为人，成人达己‛的‚双成‛企业理念.这些经过设计提出的企业文化体系，与组织实际存在的企业文化之间往往存在一定的差距，企业文化建设的过程就是改变和缩小这个差距的过程，因此就必须了解这个差距，这就需要对企业文化建设进行考核评估。对企业文化建设进行科学的考核与评估是对企业文化建设进行控制的必要组成部分，是促进企业文化建设良性发展的重要环节。

一、对金融企业文化建设进行考评的必要性

（一）企业文化建设是按照一定目标，不断弘扬和创建优秀企业文化、剔除和预防不良文化的自觉过程。良好的企业文化不会自发地长入企业，它必是根据企业存在和发展的客观实际，按照最高管理者认定的目标，遵循企业文化建设的一般规律,不断创造又不断矫正的控制过程。企业文化建设的考评，既是控制过程的前提，又是其实现形式。通过依据目标文化和一般规律所设定的考评标准，判断企业文化建设是否符合目标文化要求，是否符合企业文化建设的一般规律，发现存在的问题和差距，以考评标准为尺度矫正企业文化建设工作，促进良好企业文化的形成。换句话说，考评为企业文化建设工作起到导向作用。事实上，在建行北京市分行抓企业文化‚示范行‛建设的过程中，就是按照建设银行统一价值观、核心理念等要素，不断对照总分行企业文化建设的目标，根据实际反复修订完善建设方案，不断调整建设工作的过程，使

‚示范行‛的企业文化建设得以健康发展。

（二）企业文化建设的相对稳定性和阶段性决定，只有通过适当形式的考核与评估，才能使企业文化建设工作适应不同阶段的需要，保证企业文化建设永远沿着正确的方向向更高层次发展。企业文化建设的相对稳定性是指，企业文化的精神层面，尤其是核心价值观，一经确立就应保持相对的稳定。美国的詹姆斯?C?柯林斯和杰里?I?波勒斯在他们著名的《基业长青》一书中强调的一个重要观点就是：‚高瞻远瞩的公司小心地保存和保护核心价值，但是核心理念的所有表象却都可以改变和演进。‛

他们认为：‚核心价值观是组织长生不衰的信条，不能为了财务利益或短期权益而自毁立场。‛如果核心价值观不能保持相对稳定，企业员工就会失去共同的宗旨和方向感。而核心价值观在企业真正形成也需要长时间积累、槽刻。但是，除此之外的其他方面，如：文化标准、策略、目标、管理政策、组织结构、奖励制度等随着条件的变化必须改变。按照詹姆斯?C?柯林斯和杰里?I?波勒斯的说法：‚‘保存核心’和‘刺激进步’的根本动力是高瞻远瞩公司的基础。‛

这些变化使企业文化建设又因此而呈现出阶段性。阶段性的建设工作是否反映了客观变化的需要，是否符合核心价值观，是否有助于核心价值观深入人心，也需要通过考核和评估来完成。

（三）当前，我国正处在新旧体制交错的经济转型期，不断推出的改革举措和快速多变的形势，必然影响企业文化的稳定发展。由于我们的改革是从计划经济向市场经济的变革，在所有制形式上已由单一公有制过渡到多种经济形式并存，并且明确提出股份制是公有制实现的主要形式，这种经济形式的根本变革，不仅使企业的经营战略和管理方式需要不断调整，甚至价值取向、核心理念以及其他企业文化要素，都要作相应调整，尤其是金融企业,正处在这种变革的关键时期,例如当前的建设银行,正在经历重组改制，在这个过程中，企业文化必然要随之进行转变，建立其与股份制银行相适应的企业文化。由于所有的调整都是主观见诸于客观的过程,这些调整是否有利于良好企业文化的形成与成长，新的文化选择是否正确、是否符合转制后经营管理的客观需要，采取的建设措施是否有效、合理，都需要进行考核与评估。

（四）在实际工作中，对企业文化建设进行考评既起到对金融企业文化建设工作的明确导向作用，又是有力的推动与鞭策。良好企业文化毕竟是通过一项项具体工作实现的。在企业文化建设过程中，由于人们的认知程度参差不齐，建设工作力度、操作水平都会有所差别，贯彻落实企业文化建设的自觉性也不尽相同。通过考评并辅以必要的奖惩措施，对企业文化建设工作无疑可以起到很好的督促作用。

二、对企业文化建设进行考评的可能性。

在理论界，一种看法认为，既然企业文化是世世代代相传的企业‚核心的东西‛，是一种融汇在企业经营管理中看不见，摸不着、每个企业都不尽相同的企业精神，并且没有固定模式，因此就不可能进行考评。但是，我们认为，企业文化是伴随企业的存在而存在，这就是说企业文化是客观的。既然是客观存在的事物，就是可以认识的，而考察、测量、评价等等，都是认识企业文化的具体形式。如果企业文化不能考察、测量、评价，又怎么能发现企业文化在企业发展中的作用，而总结出企业文化管理理论呢？再者，既然企业文化有优、有劣，那么优劣之分本身就已经包含了对不同企业文化的考察、评估与比较。有学者认为企业文化只有适合与不适合，没有优劣之分，即便如此，‚适合与不适合‛也同样需要考察、评价和比较，才能得出。正因为有了这种比较，才有自觉进行企业文化建设的愿望。

其实，当前国内外理论界和企业界，对企业文化的测量与评估进行了大量研究和实践，许多咨询公司在为企业进行企业文化设计时，首先要做的就是对目标企业的企业文化进行‚诊断‛，诊断的过程就是考察评估的过程。另外，我们认为，国内外优秀企业的企业文化建设与发展虽然就其内容而言都是个性化的，不可照搬，但是他们的一些成功做法和经验却必然有其共同之处，是有规律可循的。建行北京市分行

‚示范行‛建设的经验，也证明了这一点。比如，领导者重视，率先垂范，积极推动；都有明确的、切合实际的目标；都有制度措施作保证，并付诸实践等等都是他们的共同点，这就为我们对企业文化建设工作进行考评提供了参考依据。

这里还要说明一点的是，我们在对其他工作的考核上积累了丰富的经验和办法，完全可以帮助和启发我们做好对企业文化建设工作的考核。这些考核不仅对于企业文化建设的内容设臵、考核方法有直接的启示，而且其中产生的一些数据和事实，直接可以作为企业文化建设考评的依据。

三、对金融企业文化进行考评的原则

金融企业文化建设考评，总体上要在‚三个代表‛重要思想指导下，遵从我国当前经济社会环境下对金融行业的客观要求，符合金融行业的特点，并且遵循企业文化建设的一般规律。在这个前提下，金融企业文化建设考评应坚持以下原则：(一)客观性原则。客观性原则是指用定性与定量相结合的方法，保证考评结果的真实可靠。考评结果的真实性和可靠程度，是考评工作有效性的前提，是保证考评工作可信度的关键。而要保证结果的客观性，必须保证考评过程、考评程序的客观性。以往类似的考评工作，往往由于考评程序的随意性、不严密性，使考评结果的可靠程度大打折扣。加之这样的考评，定性容易定量难，而对定性指标设定又失于宽泛，缺少确定性，据此做出的判断难免存在主观片面。为此，对企业文化建设的考评，应认真研究量化指标，增强定性指标的确定性，采取定性与定量相结合的方法，提高考评指标的科学性；考评过程采用对客户、员工、领导全面客观调查的方法，注重客户和员工的反映与评价，完善考评程序，避免仅凭听汇报、看总结进行评价的图省事做法。

(二)共性考评与个性考评相结合注重个性的原则。考评企业文化建设的共性内容是指：组织的企业文化建设要符合企业文化建设的一般规律；符合金融企业文化建设的共性要求。尽管一般认为企业文化建设没有固定模式，但不少研究学者还是给出了企业文化建设的一般方法。比如企业文化建设都要提炼核心要素，都要对员工进行教化，使要素成为大家的共识，都要通过制度、规范加以体现等等。清华大学魏杰教授在他的《文化塑造》一书中提出企业文化塑造要从制度化、实践化、教育化、奖惩化、系统化五个方面开展工作。也是说明，企业文化建设是有一般规律可循的。尽管在实践中企业文化建设的方式方法各异，但基本的过程应该是大体一致的。就测评内容而言，测评尺度即：测评标准的设定，应具有同类优秀企业文化的共性内容。比如：温家宝同志2001年提出的严格、规范、谨慎、诚信、创新的‚十字‛行风，针对金融行业的特点，提出了各金融企业都应遵守的行业风气和职业道德要求，得到金融业普遍认可。在企业内部，一个企业的文化，也应该是统一的文化，所以各分支机构的企业文化建设必须和一级法人的总体目标要求相一致。从考核与测评的角度说，只有承认并归纳出共性的内容，而且这些内容必须是优秀企业必备的，才能确立考评的标准，依据这样的标准考评企业文化才有意义。但是，事实上企业都是个性的，比如银行，尽管都有银行的共性，但它们毕竟是以个性而存在，所以情况也一定是各不相同。企业之间如此，企业内部也是如此，特别是一些大的企业，规模庞大，机构众多。如建设银行，有38个一级分行，一级分行下面又有更多的二级分行、支行，各自的情况差别很大。因此企业文化建设就必须结合各自的实际，采取适合的方式，体现出各自的特点。比如对北京分行而言，‚实现价值最大化‛这一建行统一的核心价值观，就体现在树立以‚创先意识、政治意识、大局意识‛为主要内容的首都行意识；就要带头提高资产质量、服务质量、工作质量，走质量强行之路。如果各企业、各分支机构不从自己的特点出发，企业文化建设就是一句空话。因此，企业文化的考评应从个性出发，从个性中分析寓于其中的共性内容，从而考核与评估企业文化建设工作和成果的真实水平。

（三）工作过程考评与建设成果考评相结合的原则。企业文化是客观存在于企业经营管理之中的。而企业文化建设是主观见诸于客观，即：将理论付诸实践的过程。尽管建设的主观愿望是要形成优秀的强势文化，但由于建设过程会受到主客观因素的影响，所以其结果并不一定能真正达到目的，要看主观认识以及在主观认识支配下的行动与客观实际之间的符合程度。因此，对企业文化建设工作的考核与对企业文化建设结果的考评严格说是有区别的。二者在所关注的内容上虽然有交叉，但侧重点不同。对企业文化建设工作过程的考核，是要求各部门、各级分支机构都要按照统一的部署开展工作，上级按照一定标准，对其工作进行检查评价，其侧重点在于建设过程中各项工作的完成情况。而对企业文化建设结果的考评，是对企业文化实际水平的考察评估，其侧重点在于建设结果是否真正形成良好的企业文化。工作过程考评与建设成果考评的结合既是对完成和落实企业文化建设工作任务的督促和推动，又是对企业文化建设工作有效性的检验。以往我们对一些难于定量的考核，多是注重对工作过程的要求，不注重对实际效果的掌握，难免陷入形式主义。企业文化建设的考评工作要总结以往考评工作的经验和教训，既要考核具体工作的落实情况，以保证统一设定的建设目标的实现，更要对企业文化建设的结果与现状进行考察评估，把建设的结果作为考评的重点，以便发现具体工作与总体目标间的差距，毕竟形成优秀的企业文化是企业文化建设的最终目的。

四、企业文化建设考评内容

这里所说的考评是针对已经进行了企业文化系统设计，并按照设计要求进行企业文化建设工作和成果的考评。它应当区别于企业文化系统设计之前的企业文化测量。后者只是对现有企业文化性状的测量与描述，因此它所依据的测量尺度，往往是企业文化最一般的情况维度；而前者不仅要测量描述被考评单位的企业文化建设的实际水平，还要考核企业文化建设工作是否得到落实，测量评估经过自觉的建设后，企业文化的状况与企业设计好的的目标文化的契合度与差距。

因此，企业文化考评内容的设计应结合四个方面进行考虑：一是企业文化建设是否遵循了企业文化建设的一般规律；二是企业文化建设是否符合一级法人的总体要求；三是各分支机构的企业文化建设是否体现了各自特点；四是经营管理绩效、员工队伍建设与企业文化建设的关联性，企业文化建设是否促进了经营管理绩效和员工素质的提高，促进了员工的发展。根据企业文化建设具有个性化的特点，每个企业、每个企业分支机构工作的侧重点，以及企业文化形成的途径和状况都不尽相同。我们主张将企业文化建设工作考核和企业文化建设效果测评分开进行，这样既可以督促各分支机构按照统一的总体目标开展工作，避免少走弯路，又可以使其根据各自特点，充分发挥各自优势，实现企业文化建设目标，最终以企业文化建设效果检验建设工作。这样更能真实反映企业文化建设的实际，保证企业文化建设的真实效果。

以下是我们结合建行北京分行的实际，对企业文化建设考评内容所做的初步设想与探索。

（一）企业文化建设工作考评

1、对企业文化建设领导层面和设计层面进行考核。企业文化是领导者的文化。领导者的倡导和率先垂范是企业文化建设成败的关键。因此进行企业文化建设考评，首先要考评领导是否重视。而建设方案的设计和制定，除了相关部门的概括和整理，最根本的是要反映企业文化建设目标行领导者的意愿，这是建设方案得当与否的前提。所以，是否有一个好的建设方案，又是检验领导重视与否的重要标志。因此，我们把领导层面与设计层面放在一起考核。把这一条作为考核的内容，也是防止把企业文化建设仅仅作为主管部门的事，而缺少领导的倡导和推动，造成企业文化建设与经营管理两张皮，走过场。

2、对员工进行企业文化教育培训工作的考核。企业文化是领导者的文化，是从本质上说明领导者在企业文化建设中起核心作用。而要真正形成文化力，则必须是全体员工共同参与创造，否则再好的设计也只能是一纸空文。因此企业文化建设就要将企业所倡导的价值观、经营管理理念等核心要素以及行为规范等，通过各种形式的教育培训渗透到员工的头脑中去，用企业文化去整合与占领员工的思想，让所有员工都认可所要建设的企业文化，并用企业文化指导自己在现实中的行为。由于各单位的情况不同，特别要考虑基层一线人员要保证营业，不可能全都按照统一的模式进行教育培训，所以对这个方面内容的考核，应重在教育效果考核。

3、对企业文化建设实践层面进行考核。企业文化说到底是实践的文化，它产生于经营管理实践，在经营管理实践中形成，又指导经营管理实践。同样，企业文化建设的过程就是运用企业文化实施经营管理的过程。只有把企业文化的各要素，贯彻到企业经营管理的每一个环节，变成具体的规章、制度、措施、流程、规范等等，并持之以恒的严格执行，才能够逐渐养成员工的文化自觉。因此，实践的环节是企业文化建设的根本环节。按照《第五项修炼》作者约翰?圣吉的观点，我们所拥护的理论（我们所说的）与使用的理论（在我们行为背后的理论）之间是有差距的，我们往往是按照‚使用的理论‛行事。事实上，在以往的实践中，我们的经营管理实践与我们所宣传的价值观、理念在某些方面的确存在不一致。这就是说在这些方面我们‚拥护的理论‛没有变成‚使用的理论‛。如果我们写进方案中的价值观、经营管理理念等都是我们坚信不移的，那么我们就应该在实践中将这些我们所‚拥护的理论‛与‚使用的理论‛之间的差距逐步消除。通过考核，用外在约束促使企业文化制度化、实践化，逐渐将‚拥护的理论‛内化为‚使用的理论‛，才能真正建成企业文化。

实践层面的考核是最重要的考核，但也是最难的考核。它的难度在于实践的环节不仅是对领导重视、方案形成环节和教育培训环节的检验，还因为它所要考核的是经营管理的行为与企业文化是否契合，范围宽泛，仅凭企业文化管理部门考核，尺度难于把握。鉴于此，我们认为，对这个方面的考核要充分发挥其他管理部门的作用，其形式一是成立企业文化推进委员会，吸收相关部门参加；二是利用各部门管理的各种规章制度和数据。在内容设臵上，抓住主要环节。

（三）企业文化建设效果考评

企业文化建设效果考评就是按照企业文化建设所要达到的目标，对现有企业文化进行考察和评价。考虑到对企业文化的制度层考评在企业文化建设工作考核中已经涉及，因此，建行北京市分行企业文化建设效果考评的总体设想，是以建总行企业文化建设的总体目标和核心要素为基本依据，结合北京分行特点，参考当前理论界和企业界认可的测评量表，借鉴其测量工具进行设臵，有关制度建设在其中依然可以体现。即：以建总行和北京分行企业文化建设的目标和核心要素为‚目标文化‛，按照建行核心价值观、建行精神、建行作风、建行主理念、首都行意识、质量强行观念、经营管理原则七个方面，将其所含内容做出清晰定义，设臵了42个具体条目，作为测评尺度。应当说明的是，北京分行的‚首都行意识、质量强行观念、经营管理原则‛是对总行核心要素的展开和具体运用，具有北京分行的特点，体现了共性考评与个性考评相结合的原则。

四、企业文化建设考评方法

采用科学有效的考评方法是避免企业文化建设考评流于形式的重要保证。借鉴理论界和企业界（咨询公司）对企业文化的诊断方法，结合我们自己的特点，企业文化建设的考评可根据不同的考评内容分别采取调查问卷、座谈会、个别访谈、本单位总结等形式从客户层、员工层、领导层获取相应数据。我们认为，对客户和员工进行问卷调查应该成为企业文化考评的主要形式。一则被调查者可以毫无顾虑的表达自己的看法，使所获信息更趋真实；二则调查面可以不受限制，调查面越大所获信息越接近客观。所以，我们主张企业文化建设考评，以问卷调查为主，其他形式为辅。调查问卷根据企业文化建设工作考评和结果考评两个方面的相应内容分别进行设计，对于不易用问卷方式进行调查的通过其他形式进行调查。对服务状况和对外形象还应通过一定途径向客户进行调查，以保证所获信息的客观性。考评中还应注意各部门间的相互配合，利用其他部门工作考核所得数据，整合为企业文化考评依据，以避免重复考核，给基层造成不必要的负担，这样做也可以减少企业文化建设考评的工作量。

通过以上形式得到被考评单位的基本数据，在此基础上进行定量与定性分析，并按照企业文化建设的总体目标和要求与被考评单位领导交换意见，然后针对其企业文化建设的现状写出评估报告并提出改进意见，在规定的时间内送达被考评单位。这样做改变了以往类似检查只做整体情况通报，缺少个别指导的做法，提高了针对性，也符合企业文化建设个性化的特点。又由于企业文化建设是一个不断发展积累的过程，所以，要建立企业文化建设档案，记载考核的情况，配合定期的考评，督促分支机构不断改进存在的问题和不足。鉴于企业文化建设主管部门一般人手较少的情况，可将企业文化建设的工作考评和效果考评时间错开，效果考评可根据情况两年进行一次，而对企业文化建设工作的考评，我们认为应与综合绩效考评和评比先进挂钩，所以每年进行一次。

以上只是对企业文化建设考核与评估的初步探索。经过近一年的实践，我们感到其方向是正确的，但是还显得十分粗糙，不少地方还存在漏洞。特别是这种测评，只能描绘出现有企业文化和目标文化的差距，而不能解释差距背后的原因，可是只有这种原因才是企业文化深层的、起决定作用的因素。因此，我们将继续学习并深入探索，努力建立系统、科学的企业文化考评体系。

第五篇：房地产开发企业纳税评估案例

房地产开发企业纳税评估案例

2009-12-31 10:0 读者上传 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

基本情况

大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。

数据采集

2001年，该公司在大连市中山区繁华地带开发建设了一座商业城，并于2004年竣工，其建筑面积为4.1万平方米，2000多个店铺，当年销售1.5万平方米。2005年，余下2.6万平方米，1300余个店铺，成本每平方米7000元，共有18200万元记入“存货——产成品店铺”科目。同时，以每平方米每日1.8元的价格进行租赁。2005年～2007年，地方各税正常缴纳。

案头分析

经过对该公司纳税资料和财务基本数据进行深入分析，评估人员发现了以下疑点。

1.该公司2008年3月—7月纳税信息异常，在申报营业税栏中销售不动产营业税增加，而平时稳定的租赁业营业税减少，同时从租计价的房产税减少。是否存在销售店铺的情况？

2.对该公司7月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析，发现该科目期末数大幅度增长，7月预收账款本期发生额为5000万元。是否有销售店铺未结转收入现象？

3.对该公司《利润表》进行分析时，发现财务费用大幅增加。该公司自2004年后尚未开发新项目，为

何财务费用增加？

举证约谈

针对以上疑点问题，评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行核实。该公司财

务负责人进行了如下解释。

1.由于企业资金紧张，把租赁到期和快要到期的店铺以每平方米13000元进行销售，共销售400余个店铺，8000平方米。把未到期但已销售的店铺租金和收到店铺部分款项记到“预收账款”科目中，因而从租

计价的房产税也相应减少。

2.关于该公司财务费用大幅增加问题，该财务负责人说，因要开发新项目，从某银行贷款1亿元人民

币，用于新开发项目。

实地核查

为了进一步核实约谈中的各项问题，2008年8月，大连市中山区地税局对该公司展开实地调查。通过查账和外围实地核查，查实了以下几方面的问题。

1.通过对2008年1月—7月预收账款每笔与销售合同核对，查实了该公司预收账款中有3400万元为售店铺的全款，应转为收入。2008年7月应调增营业收入3400万元。

2.通过查看合同条款约定，部分未到期的店铺，该公司将其租金转为房款首付，但少申报2个月的从

租计价房产税192万元。

3.经过到土地、规划部门了解，该公司未有新的开发项目。查看往来账发现，该公司所贷1亿元款项，全部汇往异地某企业。进一步询问财务负责人，异地某企业为该公司法定代表人在异地成立的企业，与该公司未有任何关联。而该公司所承担的财务费用600万元，依据《企业所得税法》的相关规定不予扣除，应调增企业利润。

评估处理

根据约谈举证、实地核查的结果，评估人员按照税法相关规定，作出了补缴税款建议。

1.该公司2008年1月—7月预收账款挂账少缴营业税及附加，应补缴营业税及附加277.5万元。

2.该公司应预缴土地增值税68万元。

3.该公司应补缴2008年4月—7月房产税192万元。

4.确定该公司重新调增应纳税所得额为2240万元，应补缴企业所得税560万元。