论我国物权法的基本原则

第一篇：论我国物权法的基本原则

「 内容 提要」物权法的基本原则是贯穿于物权法始终的、反映物权法调整的 社会 关系的本质和 规律 的最根本规则。它是 研究、制定、适用物权法的出发点。由于在我国市场 经济 条件下，物权法仍然是调整人（自然 人、法人，特殊情况下可以是国家）对于物的支配关系的 法律 规范的总和。物权是对于物的直接支配的权利，具有绝对、排他的法律属性。因此，从立法技术上考虑，我国物权法仍需以一物一权主义、物权法定主义、物权优先效力、物权行为无因性、公示和公信为其基本原则，仍应以这些基本原则为其体系结构之支柱。唯有如此，我国物权法才能对现实的财产交配关系进行准确、有效的调整。

「关键词」物权法/公示原则/公信原则

一、物权法与物权法的基本原则

物权法是民法的重要组成部分，它是调整人（自然人、法人，特殊情况下可以是国家）对于物的支配关系的法律规范的总和。在人们的日常用法中，物权法有广义的和狭义的两种涵义。广义的物权法即实质意义的物权法，凡是调整物的支配关系的法律规范，都是广义的物权法，因此不仅民法物权编包括在内，其他如《土地管理法》、《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《矿产资源法》等法律中有关物权的规定都属于物权法；狭义的物权法即形式意义上的物权法，专指民法中的物权编而言。本文所论述的物权法的基本原则主要是就狭义的物权法展开的，但这些基本原则对于广义的物权法仍具有指导意义。

物权法调整的是人对物的支配关系，较之民法的其他部分，它更为直接地反映着一定社会的所有制关系。在生产、交换、分配、消费的社会生产总过程中，物权法确认着生产和交换的前提，体现了分配的结果，并且也决定着消费的范围。所以，物权法对一个社会的经济、政治 有着深远的 影响。正如马克思所指出的：“财产 问题 从来就随着 工业 发展 的不同阶段而成为这个或那个阶级的切身问题。”〔1〕我国 目前 还没有一部完备的《物权法》，有关物权的规定只是散见于众多的法律之中，但我国立法机关已展开物权法的制定工作。这说明我国在完善市场经济的法律规则中，已迈出了坚实的一步。

物权为权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利。物权法以确认各种物权的产生、变更、消灭为其主要内容，其中“所有权乃对于物之使用价值交换价值全面的支配；用益物权乃对于使用价值部分的支配，担保物权则对交换价值全部或一部之支配”〔2〕。可见，物权法所确认的是各种物权的对物的不同方面（使用价值、交换价值）、不同程度（全面的、部分的）的支配力。由于物权的这种对于财产的直接支配性质，与一般第三人直接发生利害关系。所以物权法不同于债权法，它在调整 方法、体系结构等诸方面均具有自己的独特性。而这些独特性又是建立在物权法的基本原则之上的。

所谓物权法的基本原则，就是物权法的制定、解释、适用、研究的最基本的规则。这些基本原则在物权法中并不是一些抽象、空洞的教条，而是集中体现了物权的总体精神，是物权法规则体系的总概括。它具体地体现在物权法条文中，并且是有关物权的民事活动必须遵循的法律准则。因此，物权法的基本原则，是物权法的最基本的问题之一。

但是，从各国民法的物权法立法例来看，并未对物权法的基本原则作出明确、系统的规定。因此一般所说的物权法的基本原则，均为民法学者根据物权原则和物权法规则所作的抽象概括。也正是基于此，学者间关于物权法应有的基本原则的见解并不是一致的。但是，从物权法的内容体系的特点来看，由物权法调整的财产支配关系的特性所决定，物权法是以物权法定主义、一物一权主义、物权效力优先、物权行为的无因性、公示及公信原则为其体系结构之支柱。〔3〕无论在何种社会条件下制定的物权法，都是建立在这样一些基本原则之上并体现着这些基本原则的精神。因为物权法是否要采取这些原则，“纯属法律技术的考虑”〔4〕，与一定社会的基本经济制度并没有关系。我国民法物权法的发展，也应当是在民法基本原则的基础上，反映物权法这些基本原则的意旨，只有这样才能合理确定我国物权法体系结构并对现实的财产关系进行准确、有效的调整以保障社会主义市场经济的公平、稳定的发展。

二、物权法定主义原则

关于物权的创设，有两种做法：一是放任主义，即物权的创设依当事人的意思，法律上不予限制；二是法定主义，即法律规定物权的种类和内容，不允许当事人依其意思设定与法律规定不同的物权。现代 各国民法，大都采法定主义而排斥放任主义。如《日本民法典》第175条规定：“物权，除本法及其他法律所定者外，不得创设。”

物权法定原则是在罗马法时就已经确定的原则。在罗马法中，承认具有物权属性的权利有所有权、地上权、地役权、用益权、抵押权以及质权等。这些权利为对物的直接支配权，具有排他的、绝对的等强有力的效力。这些权利的类型及取得方式都由法律作了明确规定，非以法定方式取得这些权利的，法律不予保护。〔5〕以后法国、德国、日本及我国 台湾 地区的物权法都对此加以继受。至于为什么各国立法例均毫无例外地接受了物权法定主义原则，根据学者的归纳，大致有以下几个方面的原因：（1）整理旧物权类型的需要。物权法定主义原则是资本主义民法首先在近代完全确立的，当时针对十分复杂的封建土地关系，为避免允许种种繁杂的权利的登记而造成的混乱结果，使权利体系得以简明化，民法上需要对物权（主要是土地权利）的类型及内容作出明确规定。这样规定的更深层次上的意旨在于一方面限制所有权的效力，不赋予所有权人任意设定他物权的权限，另一方面限制过多繁杂的权利对土地及其他财产所有权的束缚，从而赋予所有权以独占性、完全性；（2）物尽其用的考虑。物权与社会经济有密切的联系，如果允许任意创设物权种类，对所有权设定种种的限制和负担，会影响对物的利用。以法律明确物权的种类和内容，尽量将切合现实的物权形式纳入物权法，建立能够满足社会经济关系发展需要的权利种类简明、效力明确的物权关系，有助于物尽其用；（3）交易安全保护的要求。物权具有排他性，通常要涉及第三人的利益，所以物权的存在及其变动应力求透明。如果允许当事人自由创设物权，不仅易于给第三人造成损害，而且还给物权的公示增加了困难，因为法律不可能对每一种当事人所创设的物权都提供一种相对应的公示方法。在物权的种类和内容法定化以后，便于物权的公示，以确保交易的安全和便捷。〔6〕当然，各国立法例在采用物权法定主义原则上，其依据的侧重点是不同的，如“在立法理由采用上，法国倾向于不得违背公序，着重保护近代物权不受侵害；而德国则注重于保护交易安全”〔7〕。

由于我国民法承认物权的对世效力，亦有发挥物尽其用的经济效益及保障交易便捷和安全，并有整理我国现有物权类型的需要。因此，在我国物权法上承认物权法定主义原则，当无疑义。

按照物权法定主义的要求：（1）物权的种类不得创设，即不得创设法律未规定的新种类的物权。例如设定担保物权，虽然世界各国有关担保物权的类型很多，但在我国就只能依《担保法》及其他法律设定其认可的抵押权、质权、留置权等担保物权形式；（2）物权的内容不得创设，即不得创设与法律规定的内容不同的物权。例如，创设不移转占有的质权，即使名为质权，但由于与质权的法律规定的内容不同，故也是不允许的。

当事人如果违反物权法定主义原则的要求，其行为一般无效。但法律也可以用明文规定的形式承认其一部分的效力。如规定典权的期限不能超过30年，但当事人关于典期的约定超过30年时，并非典权无效，可将典期缩短为30年。法律还可以对物权的内容规定一定的范围，当事人可以在这个范围内自由选择。例如地役权的内容当事人就可以根据法律规定的内容选择其中的一种或数种设定。

基于物权法定主义原则，物权的种类及内容应由法律创设。这里所产生的疑问是，创设物权的法律渊源是什么？物权可否依习惯而创设？对于第一个问题，大陆法系的民法学者普遍认为，创设物权的法律渊源应只限于立法机关通过的法律。“盖因物权有关人之权利义务甚大，许以命令创设，殊不适宜。”〔8〕这是因为物权是一类最基本的财产权，有关物权的种类和内容的法律规范属于基本法律的组成部分，不能由其他的法律形式对此作出规定。因此，在我国，只能由民法的物权法及全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律来规定物权的种类及内容。但是要明确的是，在我国还没有颁布物权法，物权法律制度还不完善的现实条件下，还应当承认行政法律、部门规章及地方法规在确认物权的种类和内容方面的法律效力，但这只是暂时的、过渡的现象。

至于习惯上的物权是否应当得到承认，这是近代日本等国民法学者有关物权法定主义争论的焦点。〔9〕由于法律对物权的种类和内容的规定，往往是对现实的财产关系（在很大程度上是对习惯）的 总结、承认。这种总结，有可能有疏漏，而这种承认，则由于法律的稳定性，则可能与现实产生差距，甚至是较大的差距。这样，在一定条件下承认习惯创设物权，可以对现实的财产关系予以及时、有效的调整。正如有的学者所指出的：“物权法定主义过于硬化，难以适应现时社会经济之发展，倘于习惯上能有适宜的公示方法之新物权之生成，自不妨予以承认。同时旧习惯之物权，虽因不合现行法之规定，而被抹煞，但行之自若者，亦非无有，对此种社会事实，若绝对严守物权法定主义而不予承认，则法律将不免与社会脱节，若竟视若无睹，不加可否，则又将贻人以掩耳盗铃之讥。”〔10〕

三、一物一权主义原则

关于一物一权主义原则，又称为物权客体特定主义，我国学者多将之理解为“依此原则，一个物权之客体，应以一个物为限，在一个物上只能成立一个所有权。”〔11〕其实，在一个物上不能同时并存两个以上不相容物权的要求，并非是一物一权主义的本义，而是物权效力优先原则的内涵。就一物一权主义原则而言，它是有关物权客体的基本要求，即一个物权客体应以一物为原则，一个所有权或他物权不能存在于数个物之上。

一物一权主义原则，是自罗马法以来的物权法所承认的物权法的基本原则，我国物权法自当如此。在物权法上之所以要肯定这一原则，是由于物权乃权利人对于物的直接的支配权，必须确定物权客体的特定、独立。这样，其一，可以使物权的支配范围明确、具体，使物权易于实现；其二，可以明确每一物权所作用的相应客体及每一客体所承受的物权，使物权关系清晰、具体，有利于对物权的保护；其三，便于公示物上的权利状态，使法律关系明确，有利于交易安全的保护。

按照一物一权主义原则的要求，物权的客体首先必须特定，即物权的客体应限于特定物。所谓特定物是指以物单独所具有的特征所确定的物。它可以是独一无二的物，如某一地段的一栋房屋、某画家作的一幅名画，也可以是特定化了的种类物。特定物具有的这种特定性决定了它是不能用其他的物代替的物。但这种特定性是从物的可确定性的意义上讲的，虽然某物从其物理、化学或生物等方面的属性上是有变化的，但从经济或社会的观念上仍然承认其同一性时，就依然是特定物。例如 企业 财团，显然其成分时有变化，但从总体上仍可确定其特定性，就可以成为财团抵押权之客体。物权的客体不特定化，物权人就无从对其进行直接的支配。当事人之间如果仅仅约定标的物的种类、数量，可以成立债权，但不能成立物权。例如双方约定买卖10吨汽油，买受人有请求出卖人交付10吨汽油的债权，但在未确定某10吨汽油并交付之前，买受人不能取得其所有权。只有在将某10吨汽油特定化并交付于买受人以后，买受人才能取得其所有权，从而才可以对之进行直接的支配。

按照一物一权主义原则的要求，物权的客体还必须独立，即物权的客体应限于独立物。所谓独立物是指能够单独、个别地存在的物。例如一幢房屋、一台机床。只有是独立物，物权人才可以对之进行独立的支配，也才能用公示等形式公示物上的权利状态。与独立物对称的是集合物，在其之上不能设定所有权或其他物权。所谓集合物是指出于使用或其他目的而合为一体的物的集合。如图书馆的书籍、商店的商品。如果对集合物设定物权，就是对集合物的各个物设定物权，如图书馆的每本书、商店的每件商品，物权并不是对整个集合物而存在。但是，如果一个集合物本身具有单独的特征和价值，相对于其他物而言也可以成为独立物。例如公司的财产作为一个整体，与其他组织的财产而言是一个独立物，就可以成为公司财产所有权的客体，在其上也可设定财团抵押权。

另外，物的一部分或物的成分一般也不能作为物权的客体。例如一幢房屋，只能就整个房屋或房屋的各个可独立使用的房间设定物权，而房屋的梁柱、地板、砖瓦等就不能独立成为物权的客体。但某些形式上并非独立物，但从经济、社会的观念上认为是独立物的，也可以成为物权的客体。如土地本为一个整体，似无独立性可言，但依人为的区分，可以认为分地块而独立，所以也就可以分别设立物权了。而物的一部分或物的成分，如果与物发生分离，成为独立之物时，就也可以成为物权的客体。例如购买某块土地砂石的买受人，享有要求交付该砂石的债权，在该砂石与土地分离成为独立物时，买受人即可取得其所有权。

四、物权优先效力原则

物权是权利人直接支配其标的物的排他性权利，因而当然具有优先效力。物权的优先效力，亦称为物权的优先权。关于优先权的内容，向来就有不同的意见。有的学者认为物权的优先效力仅限于物权优先于债权的效力，如史尚宽先生指出，在物权依当事人合意而设立、移转时，可以适用先发生的权利优先于后发生的权利的原则，这时才有物权间的优先效力可言。但如果动产物权依交付而移转，不动产物权依登记而设立、移转时，一物之上不容有同一内容的物权同时成立，“„„故为物权成立与否之问题，而非效力优先之问题。他人因时效而取得所有权时，则原所有人之所有权因而消灭，更不发生先后问题。其非同一内容之物权，例如地上权与抵押权，或就一供役地上成立观望、通行、引水等得同时行使之地役权，则彼此并存，亦不发生优先问题。惟抵押权因登记之先后而定其次序，然此为物权之次序，即为物权效力之强弱之问题”〔12〕。有的学者则认为物权的优先效力仅限于物权之间的优先效力。但通说还是认为物权的优先权在物权间及物权与债权间都是存在的。

物权的优先权，其基本涵义是指权利效力的强弱，即同一标的物上有数个利益相互矛盾、冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或优于具有较弱效力的权利的实现。考察先后成立的物权及物权与债权的关系，物权的这种优先的效力都是存在的。

物权相互之间的优先效力，是以物权成立时间的先后，确定物权效力的差异。一般说来两个在性质上不能共存的物权不能同时存在于一个物上，故而后发生的物权当然不能成立。如在某人享有所有权的物上，他人不得再设立所有权。如果物权在性质上并非不能共存，则后发生的物权仅于不妨碍先发生的物权的范围内得以成立，就是说后发生的物权不得不让先发生的物权居于优先地位。例如就同一物上设立数人抵押权，则先发生的抵押权优于后发生的抵押权。再如抵押权设立后再设地上权时，地上权因抵押权的实行而消灭，但于地上权设立后再设立抵押权时，地上权不因抵押权的实行而消灭。

关于物权之间依性质是否可以并存，大致可以区分为以下几种情况：（1）所有权与其他物权间，他物权人得在一定范围内支配所有人的财产，他物权当然具有优于所有权的效力。例如地上权人得优先于土地所有人使用土地；（2）用益物权与担保物权，原则上这两种物权可以同时存在于同一物之上。例外的是以占有为要件的质权、留置权与用益物权不能并存；（3）用益物权与用益物权，不管其种类是否相同一般都难以并存。但地役权有时可以并存，如消极地役权附存于地上权的土地上，两个通行权共存于同一供役地上；（4）担保物权与担保物权一般都能并存。例外的是当事人有特别约定时不能并存。另外，留置权之间不能并存。

第二篇：马克思主义基本原课程总结

《马克思主义基本原理概论》课程小结

目前概论课普遍存在教学内容和教学方法陈旧的现象，枯燥、乏味、没有新鲜感的教学过程影响着教学效果。所以，在备课的过程中，针对艺术类学生的特点，我花了大量的时间研究案例教学。在案例教学的实践中，虽然经历过几次小小的挫折，但在学生们的鼓励下，我坚持了下来，受益匪浅。

总结经验如下：

1、教学中盲目堆积案例。为了活跃课堂气氛，吸引学生听课，在《社会基本矛盾及其运动规律》授课过程中穿插了很多案例，而每个案例都讲不透彻。最后下课后，学生只记得讲了什么有趣案例，而没有记住授课的内容，以致本末倒置。这样使用案例，表面上热热闹闹，实际上空空如也，达不到教学目的。

2、没有真正发挥学生的主体作用。在案例教学的授课过程中，我作为教师仍处于传授者的地位，从案例的介绍、问题的提出、分析的展开、结论的得出、所涉理论知识的深浅以及时间的把握等方面，均处于主导。真正让学生来思考、分析、讨论的情形并不多，反省一下，多为举例教学。在这种情形下的课堂，学生仍是看热闹的外人，而没有真正深入到案例中去。没有积极的思考，当然就不可能有深切的体会和收获。

基于个人对于案例教学的思考，形成了一篇名为《探析独立学院思想政治理论课教学中案例选择与解释——以<马克思主义基本原理概论课>为例》的论文，并获得“六届辽宁省高校青年德育工作者理论研讨会征文比赛”二等奖。

仅此论文，作为总结的一部分，向领导汇报。

（一）原理教学引入案例教学法的必要性

1.可听性：案例导入使抽象概念生动鲜活

马克思主义基本原理是通过对具体知识的概括、总结与再思考的方式，达到对世界本质和一般规律的把握。静态的基本原理是枯燥的，它们的具体作用体现在应用的过程中。为此，《原理》课必须以案例为铺垫，使其生动化。比如在“矛盾普遍性与特殊性”一节讲授中，教学案例是“南街村模式与华西村模式”的比较，不仅使学生看到中国新农村的美好前景，而且使学生能够领悟建设中国特色的社会主义不能照搬别国的模式，不能一刀切，要允许多种经济形式、多种管理方式、多种运行机制共同发展。又比如在“主要矛盾与次要矛盾”的问题上，选用关云长败走麦城的典故。关羽并没有真正接受诸葛亮的劝诫，他把孙权看成是同曹操一样可恶的“碧眼小儿”；同时打击曹、魏两家，主次不分，全线出击，最终酝成地失人亡的悲剧。这些案例的分析，学生听得津津有味，增强了学习兴趣。

2.通俗性：案例介绍加深学生对深奥理论的理解

学生不是专业的马克思主义理论研究者，有些基本原理教师觉得容易理解，学生就是想不明白，这主要与他们的生活阅历与思维方式有关。“案例教学法”能使抽象理论具体化、通俗化，减少学生的畏惧心理和死记硬背的习惯。比如“哲学”中所讲的“属人世界”，学生百思不得其解，尤其是理工科学生，他们所认

为的世界就是基本粒子与场，不自觉地停留在机械唯物主义的层次上。授课中可以通过对“费尔巴哈生平”的分析，讲清这位伟大的唯物主义哲学家为什么不能冲破历史唯心主义牢笼。经过讨论，使学生对机械唯物主义与历史唯物主义有个比较清晰的区分，从而带动一系列难点的解决。又比如，学生对“认识来源于实践”感受不深，觉得很多成功来源于灵感和偶然。教学中选用摩尔根纂写《古代社会》一书的案例，向同学说明，为什么生活在资本主义上升时期的摩尔根能写出研究原始社会的一部杰作？这离不开他的亲身实践，他除了对欧、美许多未开化的原始部落进行调查、考察、分析外，还在印第安易洛魁部落居住了40年之久，对原始部落的经济、社会组织、婚姻、家庭、习俗、宗教各方面都有了透彻的了解，掌握了丰富的第一手资料。而灵感和机遇的捕获，往往是多次实践的结果。这些都能引起学生思考与探究的兴趣，从而有效克服了机械的思维模式。3.实用性：案例教学培养学生分析解决实际问题的能力 理论必须要满足学生探索社会问题的需要、追求事业成功和日后人生幸福的需要，才能提高学生对它的认同感。如在讲“绝对真理和相对真理”问题时，列举人们对SARS、对甲型H1N1流感等的不断认识，通过讨论，使学生认识到人类始终处于追求真理的路上，学习是无止境的。在此过程中，学生独立思考的能力得到提高，解决实际问题的能力也随之增强。

有部分同学尽管对美国侵占伊拉克表示愤慨，但又认为美国在人权保护方面做得不错。针对这一情况，在“人的本质与价值”这一章节的教学中，可以着重介绍阿布格莱布监狱美军虐囚事件、美国政府在世界各地秘密设立的监狱以及美国国内的人权问题的大量案例，让学生了解人权是基于人的自然属性与社会属性享有的和应当享有的各种基本权利。通过案例分析，深刻地揭露了美国人权政治双重标准以及人权外交的实质。

对于学生希望成才的渴望，可以在“意识”相关章节的讲授中，列举通过主观努力取得成功的伟人，如居里夫人等；也可以在人民群众与杰出人物有关章节的讲授中，列举毛泽东、罗斯福等历史人物，回答“什么是人才？如何成才？为什么人人都可以成才”的基本道理，受到同学的欢迎。

（二）案例选择的基本原则 培养学生学习的兴趣，对提高思想政治理论课的时效性起着重大作用。因此，在教学中应当把思想政治理论课中案例的典型性与新颖性、知识性与趣味性、相关性与辐射性相结合。这不仅是思想政治理论课教学任务的艰巨性、严肃性和教学过程的复杂性所决定的，更是由独立学院学生生理、心理发展的特点决定的。

1.典型性与新颖性

典型性是案例选取最基本的原则，是指要以讲授的知识为中心来选择案例，使案例服务于讲授的知识，而且被选案例要有举一反

三、触类旁通的作用。比如在讲到“整个世界是一个相互联系的统一整体”时，可以运用“六度空间理论”加以阐释；在讲授“事物的发展道路是曲折的，前途是光明的”，选择詹姆士·琴纳推广种牛痘遇到的困难做作为案例。这类案例具有典型性，容易说明问题，案

例的分析和讨论能够有助于学生掌握基本的原理、处理事情的方法和原则等。但有些典型案例比较陈旧，过于“正统”，如，用塞翁失马诠释对立统一规律，用田忌赛马诠释质量互变规律，虽然典型，但这些故事学生们早就耳熟能详。这个时候，就必须举一些具有新颖性的例子。

什么是新颖性？一是新近的。对于那些新近发生在国内国际的新闻时事，那些最近发生在校园里和学生身边的事情，大家都会关注。二是别人没听过的。教师的知识面一般来说比学生要宽，掌握的教学资源也比较多，应当发挥自己的特长，多举一些学生不熟悉的新奇案例。

典型案例很能说明问题，但有时候不容易引起学生的兴趣。新颖的案例能够弥补典型案例的不足，为大家喜闻乐见，但未必具有广泛的影响力。所以，应将二者结合起来。在案例的总体分配中，典型性案例和新颖性案例都应当占有一定的比例，二者不可有所偏废。

2.知识性与趣味性

在案例的选择和运用上，要将知识性与趣味性结合起来。首先，要注重知识性。只有让学生在听课的过程中潜移默化地了解更多知识，他们才会对课程和教师有较强的认同感。例如，在讲“货币的本质”时就给学生举世界文学史上“四大吝啬鬼”（夏洛克、阿巴贡、泼留希金、葛朗台）的例子，往往这个时候，学生都在做笔记。

其次，趣味性非常重要。选择趣味性较强的案例，并以幽默诙谐的语言演绎出来，往往会收到事半功倍的效果。这种案例不一定要求很长，但一定要贴切。例如，在讲授“资本”一节内容时，需要讲清资本的本质属性(资本是一种特殊的价值)、表现形式(资本表现为不同的物质形式)和基本特点(资本的运动性、增值性和返还性)。如果就理论讲理论就显得比较抽象，学生不易理解，记忆也不深刻。可以列举孙悟空七十二变的故事，孙悟空虽然可以有不同的变化，但它本身是孙猴子，以此来比喻资本虽然可以在不同运动阶段采取不同的物质形式，但它本质上是一种特殊的价值。为了说明资本循环过程中的增值性，可以列举八十年代的流行歌曲《回娘家》里的一段歌词，指出资本在循环运动中带回的虽然不是“胖娃娃”，却也带回了“金娃娃”。通过讲述案例，增强了趣味性，使学生对“资本”这个知识点能有比较形象的理解。

在知识性和趣味性结合的过程中，如果二者发生冲突，知识性为先。学生自然希望案例越有趣越好，但教师有自己的责任，而且案例过多，会冲淡课本知识，出现“喧宾夺主”的后果。

3.相关性与辐射性

所谓相关性，要求案例选取要与学生专业相关、与学生就业相关、与学生生活相关，即以选择最贴近学生的事例为原则。如在讲人生价值时，引入“北大才子卖肉”、“广州硕士卖猪肉”和“大学生做村官”等事件，由于这一系列事件和大学生就业以及人生价值的实现有密切联系，在学生中间获得强烈反响，课堂讨论的气氛也十分活跃。

除了相关性之外，课堂教学所采用的案例一定要能够给学生留有较大的思维空间，要有较强的辐射性，要能够培养学生发散和创新的思维，从而提高他们的思维素质。如，在讲授经济和政治关系时，可以采用美国霸权主义的推行在世界范围内带来的后果，如科索沃战争、阿富汗战争和伊拉克战争等„„引导学生要正确认识霸权主义。同学们从不同的角度出发进行激烈的争论，提出许多很有见地的观点，使学生和教师均受益非浅。

（三）案例解释时应注意把握以下三对关系 1.教师讲授和学生讨论相结合以加强互动性

在传统教学中，教师占有绝对的主导地位，学生是教学的客体，处于被动和服从地位。在案例教学法中，学生是教学的中心，强调学生在教学活动中的主体地位，鼓励学生以主角的身份积极参与到教学活动中。在教学过程中，教师要创造良好的自由讨论的气氛和环境，简要介绍案例的相关背景，在讨论过程中对学生进行引导，使案例讨论紧紧围绕主题展开。

需要注意的是，学生们思想道德水平、认识问题分析问题的能力参差不齐，尤其是许多学生往往受现实阴暗面的影响较深，看问题往往具有较强的片面性和偏激性。他们过分关注社会腐败的一面，怀疑和否定社会积极的一面。因此，教师在引导学生进行课堂讨论和进行总结时，要能够运用马克思主义基本原理对学生提出的观点进行论证或批判，以平等的态度与学生共同探讨，坚持正面教育，以理服人，使学生能够真正受到启发，真正能够解决思想中存在的种种困惑，切实提高学生运用马克思主义基本原理观察世界，分析问题的能力。

2.案例教学与理论讲授相结合以凸显科学性 案例教学固然很重要，但案例教学并不能完全取代理论教学。教师对相关原理的重点和难点进行适当讲授，是教学中不能缺少的。案例中往往同时包含多个理论知识点，分析时比较复杂，难以理出头绪，这就要求教师既要把理论知识讲透，又要能指导学生运用理论去分析实际。所以，学生如果没有必要的理论基础作为铺垫，案例讨论就达不到理想的效果。在理论教学与案例教学的关系中，理论教学是案例教学的基础，案例教学是理论教学的运用。因此，教师可适当地调整教学内容，精讲知识；同时，根据理论教学的内容选择合适的案例，使二者相辅相承达到良好的教学效果。课堂理论讲授应当是诱导式和启发式的，应该与案例讨论结合起来。

3.授课方式与授课内容相结合以提高有效性

在教学中除了有好的案例之外，还必须恰当运用所选案例。运用案例进行教学，要根据不同的内容、不同的对象来决定运用方式，归纳起来大致有以下三种。

①引子悬念式：上课前用案例引出要讲授的某一具体原理，给学生留下悬念，然后教师既可以结合案例讲授理论，也可以让学生听完理论，自己去分析判断案例，教师再做总结。

②简单列举式：是教师在系统讲授了某一理论后，举

一、两个案例，用刚讲过的理论去分析解剖，也可请学生先分析、发表意见，教师再做总结。这种方式

虽然层次不高，但灵活简便，节约时间，适合于马克思主义哲学各部分教学内容和学生人数较多的班级。

③课堂讨论式：教师把选择好的案例事先发给学生，并提出思考题，指定参考书目，由同学各自阅读、分析、思考，并将分析的意见写成发言提纲，在课堂上开展对案例的分析、讨论和辩论。例如在讲哲学对立统一规律时，引入取消中医的观点，请同学们分析评价。这种方式让学生以主角的身份积极参与到教学活动中，使其在民主自由的气氛中交流彼此的看法，学生学习的兴趣大大提高。这种方式花费的时间和精力都比较多，适用于讲授教学重点内容，并且在人数较少的班级应用容易取得好的效果。

案例教学法强调“授之渔而非授之鱼”，对于思想政治理论课教师，不只是传授学生课本的知识，更重要的是教导学生思考的过程，学生需要的不只是成堆的理论知识，更需要的是能够活用理论知识的能力；教师应赋予学生思考及行动的自由，发展学生个人的分析能力，提高学生倾听和沟通的能力，增进学生独立思考的能力。总之，在独立学院思想政治理论课教学中，对案例选择与解释的研究具有深远的意义。

第三篇：《物权法》练习题

物权法部分练习题

一、单项选择题

1.2011年3月，某村村民老王雇人在自己的宅基地上建造了两间平房。不久，老王遭遇车祸去世，儿子小王依法继承了父亲的两间平房。同年7月，小王决定将两间平房出售，并与同村的小李签订了房屋买卖合同。以下说法正确的是哪一项？

A.老王自房屋建造完成时取得所有权，无须经过登记 B.小王继承父亲的房屋，须办理过户手续才能取得所有权 C.小王与小李签订房屋买卖合同属于无权处分行为 D.小李自买卖合同生效时取得房屋所有权，无须经过登记

2.2009年1月7日，金某与印某订立合同，约定金某将自己所有的一头耕牛卖给印某，但金某当年仍使用该耕牛耕种，并向印某支付使用费500元，秋收后再将耕牛实际交付给印某。2月12日，印某将价款交给金某。10月20日，秋收结束后，金某按约定将耕牛交给印某。以下说法正确的是哪一项？（诺成、不要式合同）签订当日生效转移

A.合同于1月7日生效，所有权自2月12日起转移 B.合同于1月7日生效，所有权自10月20日起转移 C.合同于1月7日生效，所有权同时转移 D.合同于10月20日生效，所有权同时转移

3.张同学与李同学各出资2000元购买了一台电脑，使用1年后，张同学擅自将电脑以3000元的价格卖给了王同学。王同学不知道电脑系张同学与李同学共有，王同学到张同学处取电脑时，李同学正在使用，听说此事，李同学明确表示不同意转让。下列说法正确的是：

A.张同学的处分行为无效 B.张同学的处分行为有效 C.王同学取得该电脑的所有权 D.王同学不能取得该电脑的所有权

4.下列事项中，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意的是：

A.改变共有部分的用途 B.利用共同部分从事经营性活动 C.处分共有部分

D.改建、重建建筑物及其附属设施

5.某日，胡某将自行车放在自家楼下的车棚里，潘某趁人不备将其盗走，并以市场价格卖给了不知情的孙某之后，胡某认出了自己的自行车，并要求孙某返还。以下说法正确的是哪一项？

A.孙某善意取得该自行车的所有权，胡某无权要求孙某返还 B.胡某只能要求潘某赔偿损失 C.孙某不能取得该自行车的所有权

D.潘某与孙某应对胡某的损失承担连带赔偿责任 6.以下说法正确的是：

A.张某买了一栋老房屋，张某将房屋翻修时发现房屋的顶梁上藏有金条，原来的卖主已经出国，音信全无，无法确认金条的所有人，金条应归张某所有

B.某地突降大雨，王某发现一头牛顺河漂流，王某不顾河水湍急，将牛捞起，牛应归王某所有

C.陈某将坏录音机丢入垃圾桶，于某发现后将录音机捡回，修理后仍可使用，录音机应归于某所有

D.孙某的宠物狗走失，蒋某捡到后，将小狗归还孙某，蒋某要求孙某支付必要的交通费用，孙某有权拒绝

7.张甲、张乙、张丙祖孙三人各出资20000元、30000元、25000元修建了1栋三层小楼，他们各自独立生活。建楼前三人约定建成后张甲、张乙、张丙分别住一楼、二楼、三楼，但对所有权的归属未明确约定。楼房建成后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权应怎样处理？

A.推定三人共同共有 B.推定三人按份共有 C.推定三人区分共有

D.认定张甲拥有所有权，张乙、张丙拥有使用权

8.王某与张某合伙经营运输业务，合伙解散后，王某分得2辆卡车，张某分得1辆卡车和3辆卡车的后挂车厢，张某欲转让卡车和车厢。以下说法正确的是：

A.王某对卡车和车厢均享有优先购买权 B.王某对卡车享有优先购买权 C.王某对所有的车厢享有优先购买权 D.王某对2辆车厢享有优先购买权

9.某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付1万元。据此，学校享有的是下列哪一项权利？

A．相邻权

B．地役权 C．建设用地使用权

D．宅基地使用权 10.下列做法符合《物权法》的有：

A.甲公司将自己所有的仓库作为抵押向银行借款，抵押权登记后，甲公司将仓库出租 B.乙公司将公司的闲置生产设备作为抵押向银行借款，抵押合同签订后，乙公司未经银行同意，将设备卖给不知情的丙公司

C.丁公司将自己所有的车辆作为抵押向银行借款，抵押合同中约定丁公司到期不能还本付息，银行直接取得车辆的所有权

D.戊公司是一乡镇企业，戊公司以取得的一幅土地的建设用地使用权作为抵押向银行借款

11.王某将一栋房屋出租给李某后，又以该房屋作为抵押向银行借款，律师向王某提供的下列法律意见正确的有：

A.王某到期若不能向银行还本付息，可以与银行协商将房屋作价抵偿债务，即使李某的租期未满，李某也无权继续租住该房屋

B.抵押期间，如买方替王某向银行还本付息，王某则可以不经银行同意将房屋卖给该买方

C.王某可以在房屋占用范围内的土地使用权上为其他债权人设定抵押权 D.房屋如被征收，银行的抵押权消灭

12.王某向刘某借款。以自己所有的一辆奥迪轿车进行抵押，双方签订了书面抵押合同，未办理抵押登记。王某又向关某借款，仍以奥迪轿车进行抵押，并办理了抵押登记。王某再向张某借款，签订了书面抵押合同，未办理抵押登记。王某到期后不能还款，刘某等人将奥迪轿车拍卖，扣除拍卖费用后剩余20万元，应向刘某偿还本息10万元，应向关某偿还本息5万元，应向张某偿还本息10万元。下列说法正确的是：

A.王某应向刘某偿还8万元，向关某偿还4万元，向张某偿还8万元 B.王某应向刘某偿还10万元，向关某偿还5万元，向张某偿还7.5万元 C.王某应向刘某偿还7.5万元，向关某偿还5万元，向张某偿还7.5万元 D.王某应向刘某偿还5万元，向关某偿还5万元，向张某偿还10万元 13.甲公司与乙公司签订货物买卖合同，甲公司以自己持有的乙公司的股票和丙公司的股票作为质押担保自己按照合同约定支付的货款，买卖合同约定的付款期限已到，甲公司无力支付货款，甲公司同意将质押的股票转让给乙公司抵偿货款。以下说法正确的是：

A.乙公司可以受让作为质押的乙公司和丙公司的股票

B.乙公司可以受让作为质押的丙公司的股票，不能受让乙公司的股票 C.乙公司可以受让作为质押的乙公司的股票，不能受让丙公司的股票 D.乙公司不能受让作为质押的乙公司和丙公司的股票

14.赵某向李某借款，以自己所有的1头奶牛作为质押物，律师向赵某提供的下列法律意见不正确的是：

A.李某有权挤牛奶

B.李某有权不经赵某同意，使用0000000000000奶牛 C.李某不经赵某同意，无权将奶牛转质

D.如李某不妥善喂养奶牛，致使奶牛生病，赵某有权要求李某赔偿 15.下列关于留置权的说法正确的是：

A.债权人留置的动产，应与债权属于同一合同关系，但企业之间除外 B.留置物的孳息归留置权人所有

C.留置权人与债务人没有约定留置财产后的债务履行期间的，留置权人应给债务人两个月履行债务的期间

D.留置权人在债务履行期届满后不行使留置权的，债务人可以请求法院拍卖、买卖留置财产

二、多项选择题

1.以下属于物权的原始取得的有：

A.李某在法院组织的拍卖中拍得了一辆夏利车

B.张某向王某借款，王某要求张某提供担保，张某以自己所有的房屋作为抵押担保自己到期清偿债务，张某与王某一起到房地产登记部门办理了抵押登记

C.赵某在分得的宅基地上建造了一栋房屋

D.孙某生前立了一份遗嘱，自己的车辆由孙子孙大鹏继承，孙某死亡后，孙大鹏取得了孙某的房屋。

2.甲公司向银行借款，以公司所有的房屋作为抵押，甲公司与银行签订了书面的抵押合同，但未进行抵押权登记。下列说法不正确的是：

A.抵押合同不生效，抵押权不成立 B.抵押合同不生效，抵押权成立 C.抵押合同生效，抵押权不成立 D.抵押合同生效，抵押权成立

3.方某向新天房产公司购买了一套预售房屋，双方签订了房屋预售合同，并向房屋登记部门办理了预告登记。不久，新天房地产公司又瞒着方某将同一套房屋卖给了不知情的林某。房屋建成以后，新天房地产公司向林某交付了该房屋的钥匙，并办妥了交房入住手续。以下说法正确的有哪些？

A.方某办理预告登记后即取得该套房屋的所有权，林某应向方某返还房屋

B.因为新天房地产公司已向林某交付房屋，且林某为善意，所以该套房屋归林某所有 C.方某办理的预告登记具有对抗第三人的效力

D.方某应及时申请办理不动产登记，才能取得该套房屋的所有权 4.以下情形中，有权适用排除妨碍的有哪些？

A.张三的房屋年久失修，有倒塌的危险，威胁到邻居李四的房屋 B.杜某的承包地位于赵某的地块中间，杜某每日从赵某的土地上通行 C.鲁某家装修房屋，擅自将装修材料堆放在邻居周某家门前的空地上 D.某市环保局查封了排污超标的某造纸厂的厂房

5.王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？

A.张某无权要求王某拆除广告牌

B.张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 C.张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 D.张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益

6.甲、乙、丙是花园小区的业主，花园小区的物业服务公司为蓝天物业公司。下列说法哪些是错误的？

A.对于花园小区的建设单位与蓝天物业公司签订的前期物业服务合同，甲可以其并非合同当事人为由进行抗辩

B.蓝天物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了服务，但是乙和丙拒绝交纳物业费，乙认为其与家人常年在国外，房子基本空着，没有享受相关物业服务 C.因多数业主对蓝天物业公司不满，业主大会依法解聘了现有的物业服务公司，因包括乙、丙在内的多家业主拖欠物业费，被解聘的物业服务公司可以向业主委员会要求交纳物业费，否则有权不退出本小区

D.蓝天物业公司被解聘后，物业服务合同已经终止，但蓝天物业公司拒绝搬离小区，并以存在事实上的物业关系为由，请求业主支付物业服务合同终止后的物业费

7.周某因长期在外地工作，便将一张名画交给邻居冯某保管。冯某将该画挂在自己家中客厅。一日，冯某的上司章某到冯某家做客，见到该画后非常欣赏，冯某表示该画系自己家祖传之物，并当即取下赠送给章某。周某回家得知此事后，找到章某索要该画。以下说法不正确的是哪几项？

A.章某对该画不属冯某所有不知情，因此善意取得该画的所有权 B.周某不能请求章某返还该画，只能请求冯某赔偿该画的所有权 C.章某系无偿受让该画，不能取得该画的所有权，应向周某返还

D.章某轻信冯某的话，未尽到合理调查义务，主观上存在过错，不能取得该画的所有权 8.某日，胡某乘坐韩某驾驶的出租车去机场，下车时将一个装有名贵服装的手提袋遗忘在车内。韩某发现后，立即在机场四处寻找胡某，未果。次日，韩某将该手提箱送交给公安机关。以下说法不正确的有哪些？

A.假设韩某在饭馆吃饭时，服务员不慎将菜汤溅到手提袋上，造成袋内服装污损，无法清除，则韩某应承担赔偿责任

B.假设公安机关发布了招领公告，但6个月内一直无人认领，则该服装归韩某所有 C.假设胡某到公安机关领取服装，则必须向韩某支付合理报酬

D.假设胡某在报上悬赏寻找该服装，则其到公安机关领取服装时应当按照承诺履行义务 9.王某与李某系男女朋友关系，二人共同出资购买了一套二居室的房屋，其中王某出资70%，李某出资30%，未约定是按份共有还是共同共有。王某想精装修房屋，李某不同意，王某坚持，李某提出分手，并要将自己的份额转让给陈某。某日刮大风，王某忘记关窗，窗玻璃刮碎坠落砸伤张某，张某要求赔偿。王某找到律师刘某，刘某给出的下列法律意见正确的有：

A.王某与李某按份共有该房屋，二人各占50%的份额 B.王某要精装修房屋，须经李某同意

C.李某转让份额，王某在同等条件下享有优先购买权 D.张某有权要求王某与李某承担连带赔偿责任 10.某村村民张某与孙某各出资4000元购买了1头奶牛。张某到某配种站对奶牛进行配种（奶牛需要配种才能产奶），孙某认为张某未与自己商量，拒绝分担配种费。张某认为孙某蛮不讲理，提出分割奶牛，孙某拒绝。村民陈某擅自用炸药开采石头，奶牛受爆炸声惊吓导致流产，陈某将赔偿交付给了张某，孙某认为陈某不应将赔偿款全部交付给张某，要求陈某支付给自己一半的赔偿款，陈某辩称不知道奶牛是张某和孙某共有。奶牛踩踏了村民赵某的青苗，赵某要求孙某赔偿，孙某认为该事件是在张某家中喂养事发生，自己不应当赔偿。下列说法正确的有：

A.孙某应分担一半的配种费 B.张某无权要求分割奶牛

C.孙某无权要求陈某再向自己支付一半的赔偿款 D.赵某无权要求孙某赔偿

11.甲与乙共有1匹马，甲享有40%的份额，乙享有60%的份额。在共有期间，该马租赁给丙使用。现甲欲转让自己的份额，乙、丙和其弟丁均主张优先购买权，且所出条件相同。下列表述错误的是：

A.乙的优先购买权优先于丙、丁的优先购买权0 B.丙的优先购买权优先于乙、丁的优先购买权 C.丁的优先购买权优先于乙、丙的优先购买权 D.乙的优先购买权优先于丙的优先购买权

12、依我国《物权法》的规定，下面说法错误的是？ A．土地承包经营权自取得土地承包经营权证时设立 B．转让船舶物权，自登记时发生转让物权效力 C．因拆除房屋消灭物权的，自登记时物权消灭

D．因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力 13.下列关于地役权的说法正确的是：

A.设定地役权，当事人须签订书面形式的地役权合同 B.地役权自在登记机构登记生效时设立 C.地役权是有期限物权

D.地役权不得单独转让，也不得单独抵押

14.甲公司用自己市价1000万元的办公楼作为抵押向银行借款800万元，银行审查后，认为该市的房地产市场前景不明朗，房产可能会贬值，要求甲公司再提供一项担保，甲公司找到乙公司，乙公司用自己价值500万元的设备作为抵押为甲公司担保，银行与甲公司和乙公司签订了抵押合同，并进行了抵押登记，但是未对抵押财产担保的债权份额和顺序进行约定，借款合同到期后，甲公司无力还本付息，以下说法正确的是（）A.银行可以要求只对乙公司的设备行使抵押权

B.银行可以要求对甲公司的房产和乙公司的没备同时行使抵押权 C.甲公司的房产被行使抵押权后，甲公司有权向乙公司追偿

D.如果银行提前放弃对甲公司房产的抵押权，乙公司有权要求减免自己的担保责任 15.下列说法正确的是：

A.抵押合同与质押合同都应当以书面形式订立 B.以不动产抵押的，抵押权自登记时设立

C.不需要登记的抵押权未登记的，不能对抗善意第三人 D.动产质权和权利质权以动产或权利凭证交付给质权人时设立 16.下列权利可以出质的有： A.支票 B.存款单

C.著作权中的出版权 D.应收账款

17.王某借用张某的自行车，王某以自行车为质押向孙某借款，孙某不知道自行车不是王某所有，遂借款给王某，王某将自行车交付给孙某。王某到期无力还款，与孙某协商将自行车折价抵款，张某知道后要求孙某返还自行车。下列说法不正确的是：

A.张某有权要求孙某返还自行车 B.张某有权要求王某返还自行车 C.张某有权要求王某赔偿 D.张某有权要求孙某赔偿

第四篇：物权法学习心得

《物权法》学习心得

中体奥林匹克花园物业（桂奥驻场经理）：张言群

通过学习《物权法》，从物业管理服务的角度来看，《物权法》的颁布和实施对今后物业管理带来了是新要求、新气象，作为物业管理企业必须适应新形式、新要求和新的挑战，才能立足于市场，才能做到依法行事、依法经营，并依法为业主做好相应的服务和立于不败之地。为此，本人积极组织全体物业同仁学习《物权法》，为的就是今后我们桂奥物业在管理经营、服务过程中能做到有章可循、依法处事，并遵循桂奥物业“更宽松、更和谐、更满意”的服务宗旨，努力为业主营造和谐社区。那么，针对《物权法》有关物业管理活动中的条例，现本人拱写一些学习心得，仅供参考：

一． 依法量身定制合身、适用的物业经营服务体系

随着人们的居住环境要求越来越高，生活品质也不断提升，法律意识不断强化。如果我们仍然按照原传统思维来开展物业经营管理工作，那势必被市场淘汰，被业主唾弃，那么物业企业就失去了生存环境。《物权法》的颁布，同时也是对现代物业管理带来了契机，也是物业服务企业必须走向国际化管理的行列。为此，作为物业管理企业要打破传统思维，积极创新，融入市场，根据《物业管理条例》和新实行的法律法规，制定一套具有战略意义的目标体系，并根据企业的实际情况制定合身、适用，而且受广大业主认同的管理、服务体系，这也是目前许多物业服务企业共同面对的课题。

我们将抓住这个契机，努力钻研新法规和分析物业管理领域的潮流动向，培养企业具有清晰的超前意识和战略意图，依法量身定制合身、适用且科学、完善的物业经营服务体系，努力打造专业、精英团队，为企业的生存环境和发展趋势构筑良好的平台。

二． 力求“更宽松、更和谐、更满意”服务宗旨的完美演绎

一个社区经过一流的物业团队精心打理才能有更宽松、更和谐的居住氛围，同时，作为一个物业管理企业应做到创新服务永无止境，迎合业主心态，适应需求，努力追求业主100％的满意率。如果我们的物业服务没有规范可言，没有相对的企业文化理念来支撑我们的日常经营服务。依照《物权法》和业主的权限，这种企业只有被撤换的可能性最大。之所以，今后的建管分离是一种趋势，物业服务企业要有自己的生存发展空间，不能再依靠“父子”关系维持。很多发达城市的物业服务行业可以让我们借鉴和学习，他们的成功少不了特色经营之道，并维持和深入与业主委员会、业主之间的融和关系，由于物业企业是日久见人心的行业，有口碑才有市场，这个定律不能被打折。我们的根本资源最终来自广大业主和用户，作为物业服务企业要懂得维护业主需求和利益，自始至终以服务为本体、为谋略，那么这就需要我们桂林奥林匹克花园物业人集体去超越，甚至采纳高端酒店服务模式完美演绎我们的服务宗旨，与国际先进物业服务标准

接轨，是最基本的出路。同时，我们物业服务企业有理由、有责任为业主营造一个安全、优美、清洁、舒适、方便的生活工作环境，而这个环境给予业主的就是精神体验，也是构建和谐社会的基础。

三． 《物权法》的颁布和实施后应改变的策略，避免争议

《物权法》规定明确了业主共有部位、地上、地下车位等的归属，解决了长期以来许多社区争议的焦点。为了避免此类争议问题的发生，对此物业服务单位应有相应对策，出台一系列的小区公众制度，同时在《业主公约》明示相关条款，依法经营和开展恰当的服务。另建议在业主入住前，开发商也应当在有关合同中明示社区内相关配套、车库、车位、共用部位、会所等的归属和经营权约定，所有的前提应保证业主利益不受侵害，同时兼顾和保障物业企业的经营、活动权限。以及建立与业主委员会、业主、用户良好和无障碍的沟通渠道，形成社区共同爱护、共同管理，争取业主和企业双赢互利，促进物业服务企业健全发展。

四． 构建物业服务形象的绝对优势，促进楼盘销售优势

桂林奥林匹克花园是一个大型复合社区，我们当前的资质和管理水平远远不能满足今后的物业服务需要。缺陷在于我们的物业管理企业起步晚，整体人员（包含决策者）对今后物业发展趋势认识不足，仍然停留在传统的基础上，在人才的储备上也极为空洞。我们希望物业管理优势从前期必须

起航和提到更高层次认识，我们曾经说过，物业管理在前期就是一个投资阶段、是一个成熟和完善阶段。因而，我们要加大力度对前期物业的投资，完善必备的组织结构和软、硬件配套，舍的发钱，才能走向成熟，才有优势可谈，否则的话，今后业主一旦入住，我们的物业企业首先就会深陷困境和卷入不作为的局势，然而，今后的销售优势也会因此受到影响和冲击。解脱物业服务的困境最终不得借助资本的强大力量，才能实现桂奥物业管理成为一个富有魅力的企业，这个领域当地有些楼盘确实做的比我们好的多，又如一些国内品牌地产商根据人们及其重视高品质物业服务是首选，客观上推出物业服务形象作为销售的辅助，这是经济市场消费的必然趋势。总之，有了物业服务的优势，才能产生共鸣，才有延续的经营和壮大。

我们桂奥物业管理服务团队永不言败，请领导给予必要的支持，我们将不负期望，倾情奉献。

以上为仅为个人观点，本人还需要不断地学习和进步，请领导和同仁给予批评指导。

2007年4月5日

第五篇：《物权法司法解释》

物权法司法解释(全文）

物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车

库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院

应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

适应角色转变，扎实开

展团的工作

———共青团铁东区委书记的述职报告

2011年是适应角色转变、思想进一步成熟的一年。这一年，自己能够坚持正确的政治方向，紧紧围绕党的中心，立足本职岗位，较好地完成本线的工作任务。自己政治觉悟、理论水平、思想素质、工作作风等各方面有了明显的进步和提高。总的来说，收获很大，感触颇深。

一、以德为先，进一步提升个人思想素质

过去的一年，我以一个共产党员的标准，以一个团干部的标准严格要求自己，在个人的道德修养、党性锻炼、思想素质上有了很大的进步。一是道德修养进一步提高。作为一个团干部，我的一言一行、我的自身形象将直接影响到团委各成员，甚至更广大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每时每刻提醒自己，从小事做起，注重细节问题，做到干净做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中诚实、守信、廉洁、自律，起好表率作用。二是党性锻炼得到不断加强。不断加强自己的党性锻炼，我严格按照《党章》和《中国共产党党员纪律处分条例》来要求和约束自己的行为，牢记党的宗旨，在团的工作中，以广大青少年的权益为出发点，务求时效。三是政治思想素质不断提高。一年来，我继续加强学习，积极参加理论中心组学习，经常自发利用休息时间学习，积极参加团省委组织赴井冈山革命传统与理想信念教育专题培训班、区委区政府组织赴清

华大学县域经济培训班，通过“看、听、学、思”，进一步加深了对马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想的理解，进一步系统掌握了党在农村的路线、方针、政策以及对共青团工作的要求。特别是党的十七届六中全会以来，我通过学习原文、听专家讲课等，开拓了思想新境界，政治思想素质有了新的飞跃。

二、以能为先，进一步加强组织工作能力

在上级领导的信任和支持下，我本人也自加压力，抓住一切机会学习，注重与同事、与兄弟单位团委书记的交流，虚心请教，不耻下问，使各项工作都有序地开展。一是工作的统筹安排能力不断加强。我尽量做到工作提前一步，有计划、有安排、有预见性，保持思路清晰和决策的科学，力求操作有序，顺利开展。二是工作的协调能力不断加强。在工作中，我注重与上级的及时衔接、汇报，同时也注重与基层的交流沟通，听取多方意见和建议，从大局出发，对上做好配合，对下做好团结。三是有创新地开展工作。在工作中，我注重不断创新，使工作保持生机，使管理不断趋向人性化、合理化。

三、以勤为先，进一步提高团的业务水平

担任团委书记以来，认真了解情况、掌握知识，积极向团委领导、向前任书记学习、请教，了解团情、团史，努力掌握团的基本运作方式程序，便于更好地开展工作。加强沟

通了解，增加感情，深入基层，了解基层团组织和团员青年的有关情况，以“活动”来强化自己的知识和水平。一年来，我立足以活动来促使自己尽快适应角色，迎接挑战。今年五四，团区委以全区人居环境整治为依托，以“五四火炬传承九十二载生生不息，铁东青年投入人居环境立志强区”为引领，积极开展了“共青团路，红领巾街”，“铁东青年林”等一系列活动。在活动中，增长了知识，深化了理解，使自己对团务工作有了全面的、系统的提高，为今后更好地提高团的业务水平打下了坚实的基础。

四、以绩为先，进一步完善团的组织建设

把《关于进一步深化“党建带团建”工作的实施意见》落到实处，把党的要求贯彻落实到团的建设中去，使团的建设纳入党的建设的总体规划。依托党建，从政策层面来解决和落实基层团组织存在的问题和困难。一是基层团干部的待遇问题。积极争取党组织在团干部配备上的重视和支持，基层团干“转业”得到了很好的安排（叶赫的荣威，住建局遇良，卫生局王国宴等）；二是解决好基层团组织活动的经费问题。积极争取专项，今年为每个乡镇街道从团省委争取经费三千元，共计三万六千元；三是团的基层组织格局创新工作。按照“1＋4＋N”模式，通过换届调整选配了大批乡镇（街道）团干部，变原有的“团干部兼职”模式为现在的“兼职团干部”模式，提升了基层团组织的凝聚力和战斗力。此

次工作得到了团市委的充分认可，2011年四平市组织部班工作会议在我区召开。

以服务青年需求为目的，从单一组织青年开展活动转到生产环节，开展就业培训、创业交流、贫富结对；以服务党政中心为目的，发挥团组织自身优势，引导青年树立市场意识和投资意识，强化科技意识和参与意识，投身知识化、信息化和现代化、文明创建、环境整治、植绿护绿、社会治安等活动，把党政思路实践好。突出做好当前新兴的农村、社区和非公经济组织建团工作，延长团的工作手臂，丰富团的组织形式。先后与农联社、吉林银行等多家金融机构积极协调，为青年创业就业提供帮扶支持。特别是吉林银行的“吉青时代”小额贷款项目更得到团省委的无偿贴息。

五、以廉为先，进一步保持清正廉明形象

作为新任职的年轻干部、党员干部，我既感受到了组织的信任与关怀，同时也感受到了责任重大。我区在党委和政府的带领下，励精图治、奋发图强，取得了辉煌的成绩。越是这种时候，就越需要我们这些干部保持清醒的头脑，保持共产党员的先进本色。深知，作为一级干部，应该努力做到“清正廉洁”。古人说“物必自腐而虫生”，腐败现象表现上看来是经济问题、道德问题，但深层次的原因却是理想信念出了问题。要不断加强实践锻炼，要结合党的历史经验、改革开放和社会主义建设的实践以及自己的工作和思想实际，来刻苦磨炼自己。勇于剖析自己，积极开展自我批评，净化自己的灵魂。不断增强拒腐防变意识。在思想上、在行动上、生活中争作表率。在团区委开展“争做勤廉表率，竭诚服务青年”主题教育,召开机关党风廉政建设宣传教育活动动员会，全面启动党风廉政建设宣教活动。按照学习贯彻区委、区纪委关于党风廉政建设和反腐败工作的部署和要求，学习党的十七届六中精神，强化组织领导，制定工作计划。我们根据2011年党风廉政建设责任制考评要求，为了做好党风廉政建设和反腐败工作，成立了团区委党风廉政建设领导小组，并由我任组长。按照“一岗双责”的责任要求，明确了单位正职领导作为第一责任人，每年约谈团干部一次，就有关廉洁从政个人“不准”和“禁止”行为适时对所管的团干部进行廉政谈话。

在2012年即将到来之际，共青团区委迎来组织部考核组，对共青团区委一年来的工作进的实地测评，感谢组织的帮助与关怀，今后我们更要自觉地接受组织的监督与考核。铁东区的发展已经取得了令人瞩目的成就，而今又开始了新的征途。广大青年有幸成为亲历者，成为追随者，同时我们也是共享发展成果的受益者。我们应该心怀感恩，心存畏惧，“做一个组织和群众信赖的人，做一个同事和朋友敬重的人，做一个亲属子女可以引以为荣的人，做一个回顾人生能够问心无愧的人”。我们要牢记党的宗旨，全面贯彻党的方

针路线，高举中国特色社会主义伟大旗帜，弘扬“攻坚克难、求富图强”的四平精神，坚定不移的实施 “五区”战略的发展规划，为建设富裕和谐新铁东的伟大目标而不懈奋斗。