2012成都市物业管理条例测试题

第一篇：2012成都市物业管理条例测试题

2012成都市物业管理条例测试题

姓名：

成绩：

一、单项选择题（每题2分，共计40分）

1、条例实施时间？（）

A、2008年1月1日

B、2007年8月26日 C、2003年9月1日

D、2006年3月1日

2、新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为（）建筑区划。

A、一个

B、二个

C、与期数相同

D、与建设单位数量相同

3、开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目（），向区（市）县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求。

A、施工方案

B、备案方案

C、规划设计方案

D、申请建设方案

3、建筑区划划分、调整后，市或区（市）县房产行政主管部门应当在不动产登记簿上予以相应注记，开发建设单位应当向（）明示。

A、物业买受人

B、业主

C、物业管理企业

D、广大市民

4、新建建筑区划内，开发建设单位应当按照建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，并不得少于（）平方米规定配置物业服务用房。A、100

B、80

C、50

D、30

5、新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其开发建设单位应当在申请新建住宅不动产权属登记前，按照住宅物业建筑安装总造价（）的比例，一次性向保修金监管帐户交存保修金，作为该住宅物业保修期内保修费用的保证。A、2‰ B、5% C、2% D、3.5%

6、本市实行新建住宅物业保修金监管制度，对保修金的交存、使用、管理和退还由（）部门实施统一监督管理。

A、业主委员会 B、开发建设单位 C、房产行政主管部门 D、物业公司

7、保修金存储期限与物业的（）一致。

A、保质期

B、使用期限

C、产权年限

D、法定保修期

8、未设立业主大会的建筑区划，其物业共有部分出现质量问题时，（）会可以依照前款规定申请动用保修金垫支维修费用。

A、房产管理部门

B、物业公司

C、业主

D、社区居委会

9、保修金存储期满前（）日，保修金监管机构应将拟退还保修金事项在相关建筑区划内书面公示。A、15

B、7

C、60

D、30

10、保修金监管机构应当每年定期向相关建筑区划的业主和开发建设单位公布该建筑区划保修金的交存、使用情况，接受（）的监督。

A、开发建设单位和业主

B、房产主管部门

C、物业服务企业

D、社区居委会

11、房屋共有部分保修期满后的维修责任，由（）承担。A、开发建设单位 B、物业服务企业 C、相关业主按专有部分面积比例 D、业主委员会

12、利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由（）决定。A、业主

B、业主委员会

C、业主大会

D、物业服务企业

13、发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由（）承担。A、相关责任人

B、物业服务企业

C、房产开发企业

D、维修资金

14、本市建立建筑物及其附属设施的专项维修资金，专项用于（）的维修、更新、改造。A、建筑物及其附属设施保修期满后共有部分 B、建筑物及其附属设施保修期满后私有部分 C、建筑物及其附属设施保修期满前共有部分D、建筑物及其附属设施保修期满前私有部分

15、本市实行物业服务项目经理责任制，建筑区划的物业服务负责人应当由（）担任。A、物业服务项目经理

B、物业服务法人

C、物业服务部门主管

D、物业服务人员

16、物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订。A、业主大会

B、业主委员会

C、业主

D、房产主管部门

17、物业服务合同可以约定（）并专户存储，作为物业服务企业或者其他管理人履行合同的保证。A、履约保证金

B、诚意金

C、违约金

D、赔偿金

18、业主委员会应在物业服务合同期限届满（）日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决。A、30

B、15

C、60

D、7

19、新建建筑区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当向（）收取有关费用 A、物业服务企业

B、最终用户

C、社区居委会

D、开发建设单位

20、开发建设单位未按本条例规定交存、补存住宅物业保修金的，由市房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以（）罚款，并自逾期之日起按日加收滞纳部分0.3‰的滞纳金。A、1万元以上5万元以下

B、2000元以上1万元以下 C、5000元以上3万元以下

D、2万元以上10万元以下

二、多项选择题（每题3分，共计60分）

1、同一建筑区划内符合下列（）条件之一的应召开首次业主大会。A、专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上 B、专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积2/3以上

C、首次交付专有部分之日起满2年且入住建筑面积达到建筑物总面积20%以上 D、首次交付专有部分之日起满1年且入住建筑面积达到建筑物总面积50%以上

2、业主大会筹备组由（）组成。A、开发建设单位 B、业主 C、街办、乡镇人民政府 D、物业公司

3、本市实行新建住宅交付使用监管制度。新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列（）条件后，方可交付使用。A、住宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户；

B、住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电；

C、住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统。确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限；

D、住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道；

E、住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安防等设施设备按设计规范配置到位；

F、住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

G、按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施；

H、按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置； I、按照规划要求完成住宅区内的绿化建设；

J、按照规划要求完成住宅区内停车库（位）的配置；

K、住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施；

4、物业保修期间，开发建设单位因（）等原因消亡的，保修金监管机构应将保修金本息余额提存。

A、破产

B、解散

C、被撤销

D、停业整顿

5、筹集和使用专项维修资金必须经（）以上业主同意。A、应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主 B、占总人数2/3以上的业主同意

C、应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主 D、占总人数1/2以上的业主同意

6、选聘和解聘物业服务企业必须经（）以上业主同意。A、应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主 B、占总人数2/3以上的业主同意

C、应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主 D、占总人数1/2以上的业主同意

7、开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含（）。A、前期物业服务合同 B、临时管理规约 C、建设项目规划总平面布局图 D、建筑区划划分意见书 E、物业共有部分清册 F、房屋使用说明书

8、下列哪些应采用公开招标方式（）。

A、投标人少于3个 B、建筑区划内房屋总面积低于3万平方米 C、国有投资占50%以上的建筑区划 D、建筑物总面积在5万平方米以上

9、下列（）哪些情形物业服务企业或其它管理人应当退出建筑区划的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段性工作未完成等为由拒绝退出。A、物业服务合同依法、依约解除 B、物业服务合同期满未续约 C、法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其它情形。D、物业服务企业法人更换

10、业主、使用人应当合理正当地使用专有部分，禁止从事下列（）危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为 A、改变房屋承重结构； B、违法搭建建筑物、构筑物； C、堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品； D、排放、制造超过规定标准的噪音、振动； E、违反规定饲养家禽、宠物；

F、违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

11、业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经（）等行政主管部门审批。

A、公安

B、规划

C、国土

D、卫生

E、环保

F、消防

12、（）等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。A、通道

B、楼梯

C、物业服务用房

D、阳台飘窗

13、专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。首次专项维修资金由（）缴存。

A、开发建设单位

B、买受人

C、物业使用人

D、物业服务企业

14、业主可以根据所在建筑区划的实际情况，通过（）的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务。

A、公开

B、公平

C、公正

D、透明

15、本市实行物业服务重大事件报告制度，下列（）哪些情况物业服务企业或其它管理人应当按照有关规定及时向相关行政主管、专业单位报告。

A、发生火灾、水患、爆炸或自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全

B、建筑物及其附属设施设备发生安全隐患且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全 C、物业服务人员擅自集体撤离建筑区划，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活 D、发生群体性事件

E、发生业主、使用人重大伤亡事件

16、开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含（）。A、前期物业服务合同 B、临时管理规约 C、建设项目规划总平面布局图 D、建筑区划划分意见书 E、物业共有部分清册 F、房屋使用说明书

17、合同中的（）主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外

A、物业服务事项；

B、物业服务质量及费用标准； C、合同期限；

D、违约责任。

18、物业服务合同应当约定建筑区划内的（）物业公共服务事项 A、建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护； B、公共绿化的维护； C、公共区域环境卫生的维护； D、公共区域的秩序维护；

E、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务； F、物业维修、更新、改造费用的帐务管理； G、物业服务档案和物业档案的保管； H、其他物业公共服务事项。

19、物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行（），其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。

A、政府指导价

B、市场调节价

C、包干制

D、酬金制

20、物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理（）等资料的移交手续

A、物业档案

B、物业服务档案

C、业主名册

D、维修资金

第二篇：成都市物业管理业主大会规程

成都市物业管理业主大会规程

为规范物业管理业主大会的设立和运作，根据《物业管理条例》等有关法规和政策规定，结合成都市实际，现将我局制定的《成都市物业管理业主大会规程》印发给你们，请认真研究执行。执行中有什么问题，请及时与我局联系。《成都市房产管理局关于印发〈成都市物业管理业主大会规则（试行）〉的通知》（成房物管〔2003〕3号）同时废止。

附件：成都市物业管理业主大会规程

二○○三年十二月二十二日

成都市物业管理业主大会规程

第一章总则

第一条 为了规范物业管理业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》等法规、政策，结合成都市实际，制定本规程。

第二条本规程适用于本市行政区域内物业管理活动中业主大会的成立、运作和监督。

第三条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分按有关规定执行。业主大会应当设立业主委员会作为其执行机构。

第五条 成都市房产管理局负责本市行政区域内物业管理业主大会的监督工作。各区（市）县房产管理部门负责作好本行政区域内业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。

第二章业主大会

第六条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条业主大会自按规定程序召开首次业主大会会议之日起成立。

第八条业主大会依法履行以下职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第九条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对物业管理区域内全体业主具有约束力。

第十条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项依法作出约定。

第十一条公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主应当筹备业主大会的成立。

第十二条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区（市）县房产管理部门（以下简称当地主管部门）和街道办事处（镇人民政府，下同）、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

筹备组组成以后，筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告，并告知当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会。

首次业主大会会议的组织费用，由该物业的建设单位承担。

第十三条 筹备组应当认真履行服务职责，做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）宣传物业管理的有关法规、政策；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十四条业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；订立买卖合同尚未取得房屋所有权证的物业买受人，其房屋竣工并已交付的，参照房屋所有权人进行业主身份认定。

前款确定或认定的房屋业主超过一人的，推选一人参加业主大会会议。

无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人参加业主大会会议。

第十五条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。一般以每1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1平方米的部分采用四舍五入计算。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第十六条 筹备组一般应自组成之日起30日内在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

筹备组应当在业主委员会选举产生后3日内向其移交全部资料。

第十七条首次业主大会会议未能审议通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，应当重新筹备成立业主大会。

第十八条 业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会通过的业主公约、业主大会议事规则和有关决定，在办理有关房屋交接手续时还应对其予以书面承诺，由业主委员会记录存档。

第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）20％以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

期召开。

第二十条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

发生重大事故或者紧急事件等需要及时处理的，也应当及时通知和公告。

召开住宅小区业主大会会议，应当同时告知街道办事处、社区居民委员会。

第二十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，业主大会会议方为有效。

第二十二条 业主本人因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理人参加。

第二十三条 单位业主派代表参加业主大会会议的，其代表应持有效的委托证明资料。

第二十四条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元（楼层）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议；业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推选一名业主代表参加。

业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。

第二十五条 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第二十六条 业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。表决票上应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。

第二十七条 业主大会会议作出重大事项决定应当通过书面形式签字表决，其表决票的发放和回收应有表决人的签字。

第二十八条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第二十九条 业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。

第三十条 业主大会成立后，业主大会会议的决定以业主委员会的名义发布或签署。

业主委员会应当对业主大会会议作书面记录并存档。

第三十一条 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主委员会应在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十二条业主应当参加业主大会会议。业主不出席、也不委托代理人参加业主大会会议的，业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加业主大会会议的，视为弃权，但应当遵守业主大会作出的决定。

第三章业主委员会

第三十三条 业主委员会由5至15名委员组成，设主任1名，副主任1至2名，具体由业主大会议事规则约定。

第三十四条 业主委员会实行任期制，一般每届任期3年，具体由业主大会议事规则约定。

业主委员会任期届满之日起资格自动终止。

业主委员会委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。

第三十五条 业主委员会依法履行以下职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的履行，配合解决物业管理活动中的重大问题；

（四）监督业主公约的实施，协助调解物业管理活动中的纠纷；

（五）法律、法规或者业主大会依照法规、政策赋予的其他职责。

第三十六条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

第三十七条 业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要工作时间。

第三十八条 业主委员会委员候选人可由幢、单元（楼层）等业主代表产生，业主人数较多的可由幢（楼层）业主代表产生。

第三十九条 业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，经与会业主所持投票权1/2以上通过，且得票多的当选。

候选人得票相等不能排位当选的，应对得票相等的候选人再次选举确定。

已选出的业主委员会委员人数少于业主大会议事规则规定人数的，应在当选之外的其他候选人中再次选举确定。

第四十条 确因不能按业主大会议事规则规定的人数选出业主委员会委员的，可按实际选出的人数为准确定，具体由业主大会议事规则约定。

第四十一条 业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会应当按照法规、政策的规定，同有关单位办理物业相关移交手续。

第四十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按照规定，持业主委员会备案表、业主大会与会议情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会任期与委员名单、街道办事处与社区居民委员会签署的意见等资料向当地主管部门备案。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

第四十三条当地主管部门在收到备案资料之日起7个工作日内，对符合条件的予以备案；对不符合条件的应书面说明不予备案的理由。

第四十四条 业主委员会凭备案文件向有关部门申请刻制印章、办理代码登记和开立专项维修资金账户等事宜。

第四十五条 经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议，会议召开3日前应当通知全体委员。

第四十六条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

第四十七条 业主委员会会议应当有1/2以上委员出席，作出决定必须经全体委员1/2以上同意。

业主委员会的决定应当在决定产生之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第四十八条 业主委员会任期届满前应完成换届选举工作。其届满2个月前，应组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员会委员、部分非委员业主组成。

第四十九条 换届选举筹备组应在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，在业主委员会任期届满前2个月内召开业主大会会议，进行换届选举。换届选举中本届业主委员会应报告任期内的工作情况。

第五十条 业主委员会不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，当地主管部门可督促其限期召开；逾期仍不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，业主可在当地主管部门及街道办事处、社区居民委员会的指导下开展业主委员会换届选举工作。

第五十一条 业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

第五十二条 经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定。

第五十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动中止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）有犯罪行为的；

（三）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；

（六）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

前款

（一）项情形发生的，业主委员会委员资格自动中止后自然终结；其他情形发生的，其委员资格自动中止后，经业主大会会议决定通过，其委员资格终结。业主委员会委员资格自然终结或中止的，业主委员会应当记录并保存相关资料。

第五十四条 业主委员会委员变更或资格中止的，应当自变更或资格中止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。

第五十五条 业主委员会委员因故缺额时，应在下一次业主大会会议召开时补选；缺额人数超过1/4的，应及时召开业主大会会议补选。补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。

第四章其他

第五十六条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第五十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

第五十八条业主大会业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人依法承担相应的法律责任。

第五十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，当地主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会及其委员违规或超越职权作出决定，侵害他人合法权益的，依法承担相应的法律责任。

第六十条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在当地主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

业主大会解散前，业主共同财产清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手续，并将保管的其他档案资料移交当地主管部门。

第六十一条业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，由当地主管部门责令限期改正；对逾期仍未改正的，由当地主管部门撤销备案。

第六十二条本规程实施前已成立业主大会、业主委员会的，应按照有关法规、政策的规定和本规程进行规范。

第六十三条本规程自发布之日起施行。《成都市房产管理局关于印发<成都市物业管理业主大会规则（试行）>的通知》（成房物管〔2003〕3号）同时废止。

第三篇：成都市前期物业管理服务合同

第一章　总则

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

单位名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本状况

物业名称：_________

物业类型：_________

座落位置：_________区（市）_________县_________路（街道）_________号

四　至：_________东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________平方米

建筑面积：_________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。

第二章　委托管理服务事项

第四条　房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________。

第六条　附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________。

第八条　附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条　维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________。

第十三条　根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十五条　对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、_________等措施。

第十六条　其它委托事项：_________

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、_________；

3、_________。

第三章　委托管理服务期限

第十七条　委托管理期限为_________年（不超过3年）。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章　双方权利义务

第十八条　甲方权利义务

1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；

2、审定乙方拟定的物业管理方案；

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；

4、审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算报告；

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；

在保修责任内，如存在质量问题，按以下第_________种方式处理：

（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，支出全部费用；

（3）_________。

6、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；

7、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第_________项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：_________

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________

（1）_________；

（2）_________。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；

14、_________。

第十九条　乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；

2、制定开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；

3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；

5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；

7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；

10、负责编制物业管理管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年月以方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；

11、每月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；

12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；

15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；

16、_________。

第五章　物业管理服务质量

第二十条　乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观；

2、设备运行；

3、房屋及设施、设备的维修、养护；

4、公共环境；

5、绿化；

6、交通秩序；

7、公共秩序维护与协助消防；

8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________。

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第六章　物业管理服务费用

第二十一条　物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________。

3、本物业管理公共服务费每【月】/【季】/【半年】）交纳一次，每次交纳费用时间为_________。

4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。

5、本物业管理公共服务费标准的调整，按_________调整。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。

7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；

8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按【该幢】/【该物业】住户实际用量共同分摊；

9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理；

（1）从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之_________交纳滞纳金；

（3）_________。

第二十二条　车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、车　库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________。

第二十三条　乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十四条　乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五条　房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；

2、不属保修范围内的_________、_________、_________维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或_________承担。

3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

第七章　违约责任

第二十六条　甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十七条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第三十条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十一条　甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第八章　附则

第三十二条　自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十三条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十四条　甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十六条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：

【一】提交_________仲裁委员会仲裁；

【二】依法向人法院起诉。

第三十九条　本合同自_________起生效。

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

法定代表人：_________法人代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

一、本物业构成细目

二、本物业管理质量目标

三、本物业的管理方案

四、成都市前期物业管理服务合同备案表

合同备案号：（_________）

（一）合同双方当事人：委托方（以下简称甲方）：_________（签章）联系人：_________，联系电话：_________受托方（以下简称乙方）：_________（签章）物业管理负责人：_________，联系电话：_________

（二）物业基本状况：物业名称：_________，物业类型：_________，物业座落：_________物业总建筑面积：_________平方米，其中：已竣工建筑面积_________平方米，尚在建的_________平方米；

按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计_________平方米；独立式住宅_________幢_________套，计_________平方米；多层住宅_________幢_________单元_________套，计_________平方米；8～9层住宅_________幢_________套，计_________平方米；10～20层住宅_________幢_________套，计_________平方米；21～30层住宅_________幢_________套，计_________平方米；31层以上住宅_________幢_________套，计_________平方米；②商务办公用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；③商业用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；④工业用房_________幢，建筑面积总计_________平方米；⑤机动车场（库）建筑面积总计_________平方米，停车位_________个；地面停车库_________个，建筑面积_________平方米，地面停车位_________个；⑥其他用房_________处，建筑面积计_________平方米。

（三）物业管理公共服务费标准（请分类填写）：_________。

（四）物业管理期限：_________年_________月_________日_________时至_________年_________月_________日_________时

（五）乙方向甲方出示的证件：

1、企业的营业执照，编号：_________

2、企业的物业管理资质证书，编号：_________

3、其他有关业绩证明文件，_________。

（六）备案时间与备案机关：备案机关：_________（盖章）

备案时间：_________年_________月_________日

说明：

1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。

2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。

3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。

4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。

特别提示

一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部【1997】263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。

二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物【XX】第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。

三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。

成都市前期物业管理服务合同（示范文本）说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。

2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。

3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。

6、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

7、在签订合同前，受托方应当向委托方出示应当由受托方提供的有关证书、证明文件。

8、本合同文本条款由成都市房产管理局负责解释。

第四篇：成都市物业管理行业服务规范

关于印发《成都市物业管理行业服务规范（试行）》的通知 成房发[2002]47号

各区（市）县房管局（办、所）、高新区规划建设管理局、各物业管理单位：

为提高我市物业管理行业规范化服务水平，使物业管理单位服务窗口、从业人员、重点岗位有一个基本服务规范，现将《成都市物业管理行业服务规范（试行）》（以下简称《行业规范》）印发给你们，请认真研究执行，并对执行《行业规范》提出如下意见：

一、指导思想

切实加强我市物业管理行业职业道德建设，大力宣传和弘扬实事求是、与时俱进、知难而进、艰苦奋斗、务实求效的物业管理发展时代精神，大力倡导以爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会为主要内容的职业道德，增强行业队伍的诚信意识、自立意识、竞争意识、效率意识、法制意识，确立职业服务观念，端正职业服务态度，增强职业服务技能，遵守职业服务规则，切实转变职业服务作风，便民利民为民，树立良好的行业风气。

二、考核评比

市房产管理局将定期组织《行业规范》达标创优的考核评比，对执行《行业规范》较好、群众反映良好的物业管理单位，授予“物业管理优质服务”先进单位称号，对热情服务、敬业奉献、成绩显著的个人授予“物业管理服务明星”称号。

执行《行业规范》的考核评比，主要采取区（市）县物业管理主管部门推荐与社会评价考核相结合的办法。各区（市）县物业管理主管部门应制定出具体的考核推荐办法对辖区内的窗口单位进行检查、考核；社会评价考核主要通过物业管理服务意见反馈表和物业管理服务投诉表、召开业主和使用人座谈会等方式，广泛听取意见，得出综合满意率。

三、加强自律、自查、自纠，不断提高服务水平

各物业管理单位应根据《行业规范》制定措施，切实贯彻执行。在执行《行业规范》的基础上，倡导建立“一门式”业务受理中心、维修应急中心，并提高其工作质量，尽可能简化手续，方便住户，不断提高服务、维修水平。物业管理单位也可在强化内部管理和提高市场竞争力中，提出高于本《行业规范》的内部规范。

四、加强行业管理，确保《行业规范》执行

各区（市）县物业管理主管部门可结合《行业规范》，确立本地的窗口单位，以点带面，逐步扩大范围，逐步做到执行《行业规范》无盲点。

要逐步建立、健全区域性的24小时房屋及其配套设施设备维修应急网络。对不能落实夜间、节假日维修服务或维修不及时、群众投诉多的物业管理单位，应将其纳入指定的“维修应急中心”委托维修，费用按实结算。

《行业规范》的执行情况将作为市级物业管理优秀项目评定和企业资质评审与复评的一项基本条件。凡达不到要求的，应当依据法规、规章和其他规范性文件责令物业管理单位限期整改；对整改不力的，可按有关规定予以处理。

附：成都市物业管理行业服务规范（试行）

二○○二年六月三日

成都市物业管理行业服务规范（试行）

一、窗口规范：（指物业项目管理处、业务受理中心、维修应急中心、维修服务站等）

1、24小时受理业主、使用人报修，365天有维修服务；

2、公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准；

3、办公场所整洁、有序。

二、行为规范：（即规范服务达标的共同标准）

1、态度和蔼讲文明。在为住户服务时要态度和蔼，用语规范，耐心热情。

2、挂牌上岗守纪律。员工在岗时要挂胸卡或胸牌，仪表整洁，管理员和技术工种人员要持证上岗。进入住户房间进行维修必须自戴鞋套，维修完毕，工完料清场地净。

3、公开制度讲规范。要公开办事制度，即各种手续的办理程序、办理要求、办理时限在现场有告示；公开办事纪律，即严禁“吃、拿、卡、要”行为，严禁发生训斥、推诿、刁难现象；公开收费项目、收费标准，即严格按照物价管理部门制定和审核或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，并在服务窗口明码标价、告示，不得多收费、乱收费。

4、遵章办事不违规。维修要及时，急修项目1小时内到现场，24小时内修复；如不能在规定时间完成，须对业主或使用人作出限时修复的承诺。需安排工程修理的，应及时告知报修人。楼内有电梯的，必须保证一台电梯正常运行。只有一台电梯的，应及时告知业主修复情况。

5、做好回访重信誉。要经常走访业主和被服务过的对象，加强与业主委员会的沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。涉及到房屋安全的，必须进行回访。

三、岗位规范：

管理员：敬业爱岗，认真负责，勤于学习，了解政策，熟悉业务，办事公道，善于协调，管理有序。

接待员：热情主动，来信来访，登记准确，听取意见，记录完整，按章办事，处置及时，件件落实。

维修员：便民利民，约时不误，为民着想，工完料清，住户签收，及时回访。

技术员：坚守岗位，文明服务，操作规范，设备整洁，定期检修，备用随启，遇有故障，报修及时。

安全员：举止文明，巡勤准时，记录完整，熟悉环境，维护秩序，措施落实，处理得当，防范到位。

环卫员：按时保洁，日清垃圾，定期灭害，防蚁排污，杂物不见，贴画无踪，清洁卫生，环境整洁。

绿化员：定期修整，配置得当，践损不现，用途不变，长势良好，不见虫害，花木宜人，绿化美化。

四、考核标准：

1、《行业规范》的培训率、知晓率应达到100%；

2、《行业规范》的执行率应达到95%以上；

3、维修及时率应达到95%以上；

4、维修质量合格率应达到90%以上；

5、被服务对象满意率90%以上。

第五篇：成都市物业管理项目经理管理暂行办法

成都市物业管理协会

关于印发《成都市物业管理项目经理管理

暂行办法》的通知

成物协〔2005〕12号

各会员单位、相关物业管理企业：

为进一步规范物业管理企业的服务行为，加强对物业管理项目经理的管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，我会根据《物业管理条例》等相关法规政策和《成都市物业管理协会章程》的规定制定了《成都市物业管理项目经理管理暂行办法》和《成都市物业管理项目经理考核记分试行标准》，现印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我会秘书处联系。

附：成都市物业管理项目经理管理暂行办法

成都市物业管理项目经理考核记分试行标准

成都市物业管理协会 2005年5月24日

成都市物业管理项目经理管理暂行办法

第一条 为进一步规范物业管理企业的服务行为，加强对物业管理项目经理的管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《物业管理条例》等相关法规政策和《成都市物业管理协会章程》的规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于成都市物业管理协会(以下简称本会)物业管理企业会员中，从事房屋及配套设施和相关场地的维修养护、管理，维护相关区域内的环境安全和有序发展的专业管理人员。

第三条 本办法所称的物业管理项目经理（以下简称项目经理），是指经

—1—

全市统一考试取得本会颁发的《成都市物业管理项目经理岗位资格证书》（以下简称资格证书），并依法注册取得《成都市物业管理项目经理注册证》（以下简称注册证书），从事物业管理活动的专业管理人员。

第四条 本市统一建立项目经理名册，实行项目经理责任制。

物业管理企业应向受托管理服务的物业项目委派1名物业管理项目经理。

项目经理对所任职的物业管理项目负有依照物业服务合同的约定及物业管理服务的相关规定实施管理和服务的责任。

第五条 本会负责本市资格证书的颁发和监督管理工作，本会的各区（市）县工作片会负责资格证书的注册、附记和指导工作。

第六条 项目经理应符合以下条件：

（一）取得资格证书；

（二）具有一定从事物业管理的工作经历；

（三）通过执业注册，取得注册证书；

（四）与有资质的物业管理企业订有聘用合同。

第七条 凡遵守国家法律、法规政策规定和职业道德规范，并具下列条件之一的，可以申请参加资格证书的统一考试：

（一）取得工程、经济、管理等专业博士学位。

（二）取得工程、经济、管理等专业类研究生学历，从事物业管理活动满1年；

（三）取得工程、经济、管理等专业类大学本科学历，从事物业管理活动满2年；

（四）取得工程、经济、管理等专业类大专学历，从事物业管理活动满3年；

从事物业管理活动的年限以劳动合同为准界定。

第八条 项目经理的工作职责：

（一）根据物业管理法规、规章、政策规定和合同约定，制定物业管理服务的详细计划和方案并组织实施，保障物业使用的安全方便，保持物业及其设施设备状态完好、运行正常，环境优美，公共秩序良好；

（二）依照物业服务合同的约定，负责房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理；负责物业管理区域内环境卫生和秩序的维护；负责物业共用设施设备和有关资料的查验；

—2—

（三）建立健全各项管理制度和岗位工作标准，规范项目管理服务人员的行为，及时处理管理服务人员的违规行为；

（四）公开任职项目的业务办理程序及时间，公开收费事项和标准，并接受业主监督；规范受理业主与使用人投诉、报修及回访的工作流程，并及时予以处理。

（五）加强与业主委员会、业主和使用人的沟通与交流，认真听取其意见和建议，改进和完善管理服务；

（六）负责协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，对业主、使用人在物业管理活动中有违法行为或违反业主公约的行为，及时劝阻并向业主委员会和有关行政管理部门报告；

（七）接受街道办事处、乡（镇）人民政府和房地产管理部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作；

（八）法律法规及物业服务合同约定的其他事项。

第九条 申请注册的项目经理应受聘于一个具有资质的物业管理企业，并从接受物业管理企业的委派之日起30日内，通过聘用企业向物业管理项目所在地本会的工作片会提交项目经理注册申请表、资格证书原件和复印件、委派书、聘用合同等相关资料，申请办理执业注册手续、领取注册证书并挂牌上岗。

任职物业管理项目发生变化的，项目经理应通过聘用企业在变更委派之日起30日内向原注册地办理变更登记；涉及项目跨地区变化的，应通过聘用企业同时向新项目所在地本会的工作片会申请办理执业注册手续。

本会对已取得注册证书的项目经理，统一纳入项目经理名册管理。项目经理名册在媒体上予以公告，接受监督。

项目经理注册证书是项目经理的执业凭证，由其本人保管和使用。

未经执业注册的项目经理不得从事相应职务的物业管理服务。

在物业管理活动中形成的关键性文件，应由项目经理签字，并承担相应的法律责任。

第十条 本会的各区（市）县工作片会应在听取业主、使用人和街道社区意见的基础上，对项目经理的管理实绩进行检查；对市、区（市）县相关部门受理的投诉中，有成都市物业管理项目经理考核记分试行标准中规定的情形之一的，经查证属实，应按规定责令项目经理限期整改，并予以记分处理。

—3—

第十一条 本会的各区（市）县工作片会负责在每年12月份对所辖区域内项目经理所持的资格证书进行附记，并将有关情况上报本会。

项目经理应接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。每年继续教育时间不少于40学时。继续教育的内容另行制定。

项目经理在本未被记分的，或被记分、且累计记分未超过规定分值的，本会的各区（市）县工作片会在附记时予以通过，并消除该的记分记录。

项目经理逾期未办理附记手续的，本会的各区（市）县工作片会应暂缓附记。在暂缓附记期间项目经理不得从事相应职务的物业管理服务。

第十二条 项目经理任职的物业管理项目内有下列情形之一的，本会应注销该项目经理的资格证书，并以公告形式予以在项目经理名册中除名：

（一）违背职业道德规范，不诚信，造成重大影响的；

（二）对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的；

（三）因管理失职，造成重大事故的；

（四）利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；

（五）被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的；

（六）被新闻媒体负面报道2次以上，影响重大的；

（七）在一个记分被累计记分超过规定分值的。

（八）其他应予注销资格证书的情形。

项目经理被注销岗位资格证书的，自证书注销之日起三年内不得在本市行政管理区域内担任项目经理；三年后应当重新取得项目经理资格证书，并办理执业注册后方能受聘担任项目经理。

第十三条 项目经理应恪守职业道德，诚实守信，具备掌握相关专业知识和积累相当的职业经验，遵守并熟练运用物业管理相关的法律法规、规章、政策的规定，妥善处理物业管理活动中出现的问题，为业主提供质价相符的物业管理服务。

本会建立项目经理执业信用档案，将项目经理（主任）的日常工作和管理服务实绩在执业信用档案中予以记录。

项目经理执业信用档案作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分。

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第十四条 本办法由成都市物业管理协会负责解释。

第十五条 本办法自2005年7月1日起施行。

成都市物业管理项目经理考核记分试行标准

第一条 为加强对项目经理（以下简称项目经理）的日常管理和检查，规范物业管理项目经理的管理服务行为，促进本市物业管理服务水平的不断提高，根据《成都市物业管理项目经理管理暂行办法》（以下简称《办法》）等的规定，制定本试行标准（以下简称标准）。

第二条 本标准适用于成都市物业管理协会（以下简称本会）对项目经理违反《办法》的行为予以检查和记分。

第三条 检查记分采取累计15分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，记分类型分为15分、5分、3分、2分、1分五种形式。

第四条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理记录15分的处理：

（一）被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的；

（二）利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；

（三）对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的；

（四）因管理失职，造成重大事故的；

（五）在物业服务合同范围内，一年中经查属实被业主、使用人投诉在4次以上或对同一事项重复投诉3次以上的；

（六）在物业服务合同范围内，被新闻媒体负面报道2次以上，影响重大的。

（七）消防、电梯、压力容器等未按规定实施专业化维保的；

（八）其他应当给予记录15分处理的情形。

第五条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录5分的处理：

（一）聘用的物业管理专业人员未取得物业管理从业人员资格证书的或

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工程、技术、经济类专业人员未取得相应的职称证书的；

（二）违反规定或约定乱收费的；

（三）收取物业管理服务费或特约服务费不出具收费凭证的；

（四）未按规定或约定公布物业服务资金和维修资金的收支账目或者其他按实结算收支账目的；

（五）电梯未按规定通过年检、安全、呼叫报警装置失效或者其它原因导致电梯无法正常运行的；

（六）物业环境脏、乱、差，业主日常生活受到较大影响的；

（七）经查实，业主或使用人对同一事项2次以上有效投诉得不到解决的；

（八）未经有关部门委托或有关部门原因，擅自停水停电，影响业主生活的；

（九）未按约定提供安全值班、巡逻服务或安全值班巡逻记录不实的；

（十）未按约定发放装修须知或将装修禁止行为和注意事项告知业主或使用人；发现业主或使用人有法律、法规明文禁止的行为，未予劝阻制止，并督促改正；业主或使用人违规拒不改正，未及时告知业主委员会并报所在地行政管理部门的；

（十一）物业管理企业撤出原管理项目时，拒不按规定向业主委员会或新的物业管理企业移交档案资料的；

（十二）不参加继续教育的；

（十三）其他应当给予记录5分处理的情形。

第六条 物业管理项目有下列情形之一的，给予项目经理记录3分的处理：

（一）未执行周一到周日业务接待制度的；

（二）接待人员态度生硬，受理不登记、处置不及时的；

（三）未按规定在服务窗口醒目位置公布办事制度、服务项目及收费标准的；

（四）电梯运行中因故障引起人员被困时，物业公司电梯维修人员或委托的电梯维修专业单位未能在半小时内赶到现场进行处理的；

（五）未按规定对二次供水水箱进行清洁，水质不符合卫生要求的；

（六）公共区域内污水或者粪便满溢，未及时处理的；

（七）未做到每年至少一次的业主征询意见或业主满意率不到80%的；

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（八）其他应当给予记录3分处理的情形。

第七条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录2分的处理：

（一）未向业主、使用人公开报修电话、投诉电话的；

（二）未公开办事制度、办事程序及办事期限的；

（三）未按消防部门的规定管理消防设施、器材的；

（四）对可能发生的治安、消防等突发事件没有应急方案，没有设置容易危及人身安全的警示标志和采取相应防范措施的；

（五）房屋漏水等急修项目2小时内未能赶到现场，有修理条件但24小时内未能修理的；

（六）未建立设施设备标志档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录、业主报修记录不全的；

（七）其他应当给予记录2分处理的情形。

第八条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录1分的处理：

（一）工作人员衣冠不整、服装不统一、未挂牌上岗的；

（二）维修不能做到约时不误、工完料清、住户签收、事后回访的；

（三）物业管理项目绿化未按规定或者约定进行修剪、养护的；

（四）未按约定对小区内的共用部位、共用设备设施提供保洁消毒服务的；

（五）项目内有多台电梯，不能保证至少有一台电梯正常运行的；

（六）在签订的物业服务合同范围内，一般报修项目72小时内未修理的；

（七）物业管理项目公共照明设备损坏后不及时修复，影响物业正常使用的；

（八）在签订的物业服务合同范围内，无车辆管理人员维护停车秩序，车辆乱停乱放现象严重的。

（九）其他应当给予记录1分处理的情形。

第九条 记分周期为一，可记录的累积分值为15分。一累计分值未达到15分的，项目经理该内的记分分值予以消除，不转入下一个记分周期。项目经理在一个记分周期内被一次性或累积记分满15分的，本会的各区（市）县工作片会应报请本会注销其资格证书。

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第十条 项目经理可查询自己的记分情况。项目经理对记分有异议的，可向项目所在地本会的工作片会申请复核。经复核改变记分结果的，相应记分应予变更或消除。

本会的工作片会应当为项目经理提供记分的查询方法。

第十一条 本标准由成都市物业管理协会负责解释。

第十二条 本标准自2005年7月1日起施行。

来源：成都市城乡房产管理局网

http://www.xiexiebang.com/News/ShowInfo.aspx?ArticleGuid=5A4133BF-8500-408D-BEDD-F7026A07C1B8

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