成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法

第一篇：成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法

附件：

成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法

第一条 为进一步贯彻《成都市物业管理条例》，适应统筹城乡物业管理发展，加强物业管理专业服务人员（以下简称专业服务人员）执业名册监督管理，提升物业管理专业服务人员的综合素质，提高全域成都物业服务水平，维护业主合法权益，特制定本办法。

第二条 执业名册是记载在本市行政区域内曾经或正在受聘从事物业管理相关专业人员的身份、执业、培训、业绩、行业惩戒等信息的记录簿。

第三条 在本市行政区域内受聘从事物业管理服务的人员，应当持有证明其列入执业名册的名册证书。

第四条 名册证书记载专业服务人员的姓名、性别、身份证号码、岗位类别、领证日期、有效期限等，并有发证机关印章和持证人员照片。岗位培训考核和继续教育情况、职业记分和信用状况，在“成都物业”网的名册中予以披露。

第五条 名册证书由市房产管理部门统一印制。市物业管理协会受托进行名册证书的填发工作。

第六条 名册证书由聘用专业服务人员的组织（以下统称聘用人）负责向市物业管理协会免费申办领取。在申办名册证书时，一1一

应当履行下列手续：

（一）填写《物业管理专业服务人员执业名册证书信息记录

表》；

（二）交纳免冠一寸照片3张；

（三）交验合法有效身份证明原件和复印件（包括居民身份

证，暂住证明，军人复员、转业、退伍证明，退休人员的退休证明，再就业人员的就业证明等）；

（四）特殊岗位需具有岗位资格证书的，交验其资格证书原

件和复印件。

第七条 市物业管理协会应当自受理申请之日起七个工作日

内，对聘用人提交的材料进行审核，并审查提交材料的信息与信息系统上的信息是否一致。审核合格的，颁发名册证书；对不符合规定条件的，不予颁发，并向聘用人说明理由。

第八条 《物业管理专业服务人员执业名册证书信息记录表》

作为名册证书的登记资料，一式两份，一份由市房产管理部门保存，一份由市物业管理协会保存。

名册证书记载的信息发生变动时，登记资料也应作相应注明。

第九条 接受继续教育是专业服务人员的权利和义务。聘用人

应当督促所聘专业服务人员参加继续教育，并为其提供带薪学习、时间等必要支持。

继续教育可采取自学、企业辅导、行业培训等方式进行。行

业培训具体由市物业管理协会实施。

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第十条 名册证书有效期为四年。名册证书有效期届满需要继

续从事物业经营管理与服务的，应当在有效期届满前30日向市物业管理协会申请延续有效期。

第十一条 持有名册证书的专业服务人员在从业过程中有违

反物业管理法律法规政策以及行业规范，受到聘用人处分的，聘用人应当在作出处分之日起30日内将相关信息向市、区（市）县房产管理部门报告。

第十二条 区（市）县房产管理部门应结合日常物业管理监督

工作，检查从事物业管理与服务的人员持证与从业情况。发现从业人员未持有名册证书的，责令聘用人限期整改；逾期不整改的，依规定作出信用记减分处理，予以行业通报，并在建筑区划内公告，同时将相关信息上报市房产管理部门。

第十三条 市房产管理部门于每年三月三十一日前公布上一

年度专业服务人员的物业管理信用记分、职业记分情况以及行业奖惩等激励与惩戒情况。

第十四条 有下列情形之一的，由市物业管理协会注销其名册

证书：

（一）违反国家法律法规，违背职业道德规范和行业诚信，造成重大影响的；

（二）名册证书有效期届满，经市物业管理协会两次以上网

络、报纸公告或电子短信提示仍未申请延续的；

（三）在成都市物业管理信用信息记分中低于75分的；

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（四）在专业服务人员职业记分中累计记分达到15分的；

（五）其他应当注销名册证书的情形。

具有前款所列情形之一的，聘用人应负责收集专业服务人员

名册证书送交市物业管理协会。

市物业管理协会应当定期将名册证书注销情况书面报送市房

产管理部门，市房产管理部门应当及时在执业名册上予以相应除名。

第十五条 对被从执业名册上除名的人员，自被除名之日起两

年内聘用人、物业服务的委托人可不聘用其从事物业经营管理与服务工作。

第十六条 聘用人、物业服务的委托人有权要求专业服务人员

出示名册证书或查询名册证书内容。

在对物业服务企业进行资质核定和资质升级推荐、或在对其

他管理人、服务机构进行监督管理、或在对派驻物业项目的物业服务力量考核与监督时，专业服务人员的持证情况将作为参考。

第十七条 名册证书遗失或因损毁影响使用的，可向市物业管

理协会申请补发或更换新证书，原证书应当收回报废；补发或更换的新名册证书证号与原名册证书一致，有效期限同原名册证书记载的时期。

名册证书持有人发现证书信息与名册中相关内容不一致时，应当及时到市物业管理协会办理更正手续。

第十八条 对持有虚假名册证书的，一经发现，由市物业管理

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协会收回、销毁；并在执业名册上除名的同时，按相关规定予以处理。

第十九条 聘用人不按照规定将其聘用的物业管理专业服务人员信息录入执业名册，或在申办、退交名册证书过程中，弄虚作假、徇私舞弊的，由市房产管理部门予以信用记减分，纳入全市物业管理信用体系披露。

第二十条 物业服务企业或其他管理人不按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作的，依照《成都市物业管理条例》第八十六条的相关规定予以处理。

第二十一条 名册证书在本市行政区域内有效。

成都市与其他地区之间对名册证书有相互认可协议的，按协议办理。

第二十二条 本办法与《成都市物业管理专业服务人员执业名册建立办法》、《成都市房地产行业信用信息管理办法》、《成都市物业管理专业服务人员职业记分办法》配套施行。

第二十三条 名册证书的印章、证书式样，由市房产管理局统一制订。

第二十四条 本办法由市房产管理局负责解释。

第二十五条 本办法自2009年9月1日起施行。

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第二篇：河南省计划生育技术服务人员执业管理办法(试行)

河南省计划生育技术服务人员执业管理办法（试行）

河南省计划生育委员会文件

豫计生［2002］9号

河南省计划生育委员会关于印发《河南省计划生育技术服务

人员执业管理办法（试行）》的通知

各省辖市计生委：

现将《河南省计划生育技术服务人员执业管理办法（试行）》印发给你们，请各地认真组织学习，严格执行。

二00二年二月二十一日

河南省计划生育技术服务人员执业管理办法（试行）

第一章总则

第一条 为了加强计划生育技术服务队伍的建设，提高技术服务人员的职业道德和业务素质，根据《计划生育技术服务管理条例》（以下简称《条例》，和《计划生育技术服务管理条例实施细则》（以下简称《细则》），制定本办法。

第二条 本办法所称的计划生育技术服务人员是指计划生育系统依照《条例》和《细则》的规定，取得《计划生育技术服务人员合格证》（以下简称《合格证》），并在计划生育技术服务机构中从事计划生育技术指导、咨询以及与计划生育有关的临床医疗服务的人员。

第三条 计划生育技术服务人员实行持证上岗制度。凡申请从事计划生育技术服务的各类人员，必须经过设区的市级计生委统一组织的相应业务培训、专业理论知识考试和（或）实际操作技能考核，取得相就服务项目的《合格证》，并按照《合格证》载明的服务项目在合法机构执业。

第二章人员分类

第四条 2001年10月1日《条例》实施前，已取得执业医师、执业助理医师、护士、乡村医生资格并继续在计划生育技术服务机构从事计划生育技术服务活动者，由设区的市级计生委对其进行相应的培训，并对所申报的服务项目进行相应的考核，考核合格者，可直接申请办理《合格证》

第五条 《条例》实施前，已在计划生育技术服务机构从事技术服务工作，但没有取得本办法第四条所述的执业资格，符合以下四个条件者，从2001年10月1日起缓期三年认定执业资格，经培训、考试、考核合格也可以申请办理《合格

证》

1、从事计划生育技术服务工作三年以上；

2、未出现过医疗事故；

3、经全日制系统培训（或进修）两年以上，取得医学类中专以上学历者；

4、现职人员确因工作需要，县级计生委正式推荐。

第六条 《条例》实施以后，新进入计划生育技术服务机构的人员，必须具备第四条所述的执业资格，并按照本办法的要求，经上岗前培训，核发《合格证》后方能上岗。

第三章培训要求

第七条 计划生育技术服务人员的培训包括：计划生育相关政策和岗位特殊技能的培训。

第八条 计划生育相关政策的培训内容要有国家和地方的计划生育和相关卫生法律、法规，培训时间不少于十二个学时。

第九条 计划生育技术服务岗位技能培训包括：计划生育的技术、服务规范、咨询技巧、无菌和消毒技术等。

咨询技巧的培训时间不少于六个学时。

无菌和消毒技术的培训时间不和于十二个学时。

计划生育技术和服务规范的培训时间每个项目不少于三个学时。

第四章 考试 考核

第十条 县级计生委每年应将培训后申请专业知识书面考试和实践技能考核的人员名单及有关材料报设区的市级计生委审核。

第十一条 设区的市级计生委每年组织一次专业知识的书面考试和实践技能的现场考核。

第十二条 考试、考核日期和组织形式由设区的市级计生委自行规定。考试、考核工作结束后，20个工作日内将结果汇总报省计生委备案。

第五章 申请审批

第十三条 凡申请从事计划生育技术服务工作的人员，必须向所在地的县级计生委提出申请，并提交下列材料：

（一）填写《计划生育技术服务人员资格申请审批表》一式二份；

（二）二寸彩色正面免冠照片三张；

（三）最终学历证书；

（四）技术服务项目培训证书；

（五）设区的市级计生委规定提交的其他证明。

第十四条 设区的市级计生委根据资格审查和考试、考核结果，核发《合格证》。第十五条 《合格证》的申请办理、申请校验和审批，注明技术服务项目，获准从事的手术服务项目，应注明手术术种。

已取得《合格证》，要求增加技术服务项目或手术术种的，须向原发证机关申请。第十六条 《合格证》的有效期为三年。有效期届满前三个月，持证人应持以下文件到原发证机关进行效验《合格证》；

1、原《合格证》；

2、单位审查意见；

3、近三年内无重大医疗事故证明；

4、无违背计划生育技术规范和职业道德行为的证明文件。

第十七条 逾期未效验的《合格证》逢行作废。

第十八条 三年后，无《条例》规定的四种执业资格的人员，原则上不再效验《合格证》。

第十九条 《合格证》由国家计生委统一格式，省计生委印制。

第二十条 本办法自发布之日起施行。

计划生育技术人员培训大纲

第一部分 计划生育相关政策

1、计划生育政策

（一）《中华人民共和国人口和计划生育法》

（二）中共中央国务院《关于加强人口与计划生育工作稳定低生育水平的决定》

（三）计划生育技术服务管理条例》及其配套文件

（四）《河南省计划生育条例》及其相关文件

（五）《流动人口管理办法》

（六）《计划生育技术名目》

（七）《节育手术常规》

（八）当地计生管理政策

（九）国家和省有关计划生育技术管理规定（技术服务、各项鉴定、科研、新技术推广、网络管理等）

二、相关卫生政策

（一）《中华人民共和国执业医师法》

（二）《中华人民共和**婴保健法》及其相关文件

（三）《中华人民共和国药品管理法》

（四）《医疗机构管理条例》

（五）《医疗事故处理办法》

（六）《中华人民共和国护士管理办法》

（七）地方相关卫生政策

第二部分计划生育技术岗位技能

一、咨询技巧（参考资料为《人际交流与咨询技巧》）

（一）咨询过程

（二）理解和价值观

（三）语言交流和非语言交流

（四）面谈和听的技巧

（五）帮助咨询对象做出决定

（六）对有特殊需求的咨询对象提供服务

（七）咨询服务人员应具备的能力和条件

二、计划生育技术和服务规范

（一）计划生育技术人员服务项目：

1、计划生育技术指导和咨询

2、B超和相关辅助检查

3、放、取宫内节育器术

4、终止早期妊娠术

5、终止中期妊娠术

6、皮下埋植（和取出）避孕术

7、输卵管绝育术

8、输精管绝育术

9、输卵管吻合术

10、输精管吻合术

（二）计划生育技术服务培训内容：

1、项目

（一）1、3、5、7、8的培训大纲为《节育手术常规》和《避孕节育全程服务规范》（参考资料为河南省节育技术人员培训教材《避孕节育技术》）

2、项目

（一）2的培训内容参照卫生部门的相关要求。

3、项目

（一）6、9、10的培训由省计生委组织专项培训。

三、无菌和消毒技术培训大纲为：《无菌术》（参考资料为《消毒技术规范》）

第三篇：物业管理服务人员如何保持自制力

◎ 物业管理服务人员如何保持自制力

自制力是一种对个人感情、行为的约束控制力。自制力较强的物业管理服务人员善于控制自己的情绪，约束自己情感、克制自己的举动，使之符合自觉的目的。不论与何种类型的业主接触，无论发生什么问题，都能做到镇定自若，善于掌握自己的语言分寸，不失礼于人。当业主发脾气骂人时，保持冷静的情绪，认真检查自己的工作是否有不足之处，待业主平静后再作婉言解释与道歉，绝对不与业主争吵和谩骂。当遇到刁难的业主时，保持冷静的态度，以礼相待，谦虚待客，严于责己，同时多方面了解，细心观察，分析业主刁难的原因，并对症下药，做好针对性服务，把服务工作做在业主开口之前。

在日常服务过程中，由于物业管理服务人员的心理受到各种主客观因素的影响，不愉快的事是经常发生的。在这种情况下，是稍有不快就把心中的怨气发泄到业主身上。发挥意志的作用，有意识控制调节以至转化自己的情绪，就取决于物业管理服务人员自制力的强弱。有了良好的自制力，就能做到“有理让三分”，加深业主对物业管理人员的谅解。得理让人，才是服务人员的处世根本。如何加强自制力，克服冲动性呢？以下几个方面可供学习和平日注意：

一、当自己心情欠佳时，不应把情绪发泄到业主身上。

诚然，每个物业管理人员都是一个实实在在的、有血有肉有感情的人，都会遇到不顺心或伤心的事，甚至会在表情、动作、语言中表现出来。但是在服务工作过程中，我们能将喜怒哀乐都“形之于色”吗？不能。因为业主是花钱来享受服务的，是公司的“皇帝”，而非

“受气桶”，所以物业管理人员要善于驾驶情感，做好自我调节，不要把情绪发泄在业主身上，不要把不满或怨恨发泄在工作中。再者，就是要注意如果面部表情生硬或面无表情，以致对业主的询问不理睬，这样也极易引起业主的误会，业主会认为你不情愿为他服务，在服务过程中，我们必须避免类似这些情况的出现。要经常反问自己在服务中是否做到面带笑容，控制自己不要把不愉快带给业主（有条件的话可先照镜子检查一下自己的笑容，或深呼吸几下，以便控制自己的情绪），礼貌地为业主做好服务。

二、当业主对我们的工作提出批评，使我们难堪时，我们应冷静地对待。

业主对人们的工作不满或有情绪时，往往会对我们提出批评，这种批评可能会在不同场合（公开或私下），以不同方式（口头、电话或书面）提出来。业主在私下的场合以委婉的方式向我们提出时，我们感到容易接受，但业主在公开场合对我们疾言厉声时，我们往往会感到难堪。遇到这种情况，我们首先应冷静，不要急于与之争辩。如确实属于我们的问题，应表示歉意，并马上改正，如属业主一时误会，则要在适当的时机，向业主做耐心细致的解释，争取业主的理解；如属业主故意刁难，我们也应以礼相待；如仍未解决，则向上级反映，由上级解决。同时要相信，业主对公司提出批评，大多数是由于对公司的爱护和信任，是善意的，我们应虚心接受，切不可针锋相对，使矛盾激化不可收拾。如属业主无礼取闹，则交由领导处理。

三、当业主对我们不礼貌时，我们不能以牙还牙，而是要有礼、有利、有节地解决问题。

生活是五光十色的，在千千万万的业主当中，总会出现个别不文明、不礼貌的业主，他们对物业管理人员不尊重，显示了较差的修养，对此，我们必须采取高度的克制，不能以牙还牙，与业主争吵或谩骂，要做到“三有”处事。

1、有礼，即临辱不怒。当物业管理人员面对业主的不礼貌时，不是变脸发火，而是沉着大度，以妙语应粗言，以豁达应愚昧，以文雅对无知，使个别业主对自己的行为感到过意不去，这样才不使自己陷于被动境地而又维护了公司的形象。

2、有理，即动之以情，晓之以理。虽然这些人个性较强，但是一旦发现理亏，还是会见风使舵。如果是对女物业管理人员态度轻浮甚至动手动脚，女物业管理人员应态度严肃，并迅速回避，如果情节严重，应马上报安防部视情况处理。

3、有节，业主毕竟是业主，事情过后，我们还应热情服务，不能因业主有过错而随便应付。

四、当业主较多，工作量较大时，应注意服务态度和工作效率。业主多是我们经营兴旺的标志，因此，业主多时，我们应感到高兴，但业主多也给我们带来较大的工作量。这时，我们应注意：

1、要对业主讲礼貌，不要感到业主多是相求于我们而对业主冷淡、无礼、不耐烦，须知公司兴旺、业主多是业主对我们的信任，是我们树立良好形象的好时机，不能以业主“有求于我们”时我们不热情，我们“有求于业主”时才热情。

2、要提高工作效率，做到镇定自如，忙而不乱，有条不紊地接待业主，做到“一答、二招呼、三接待”，服务好每位业主。

五、当接待的业主较少、工作量较少时，应注意加强自律。感到疲劳，且空闲时感到时间特别长，甚至会产生挨时间的感觉，这时，物业管理服务人员往往会放松对自己的要求，产生工作紧张时没有的毛病，如聚堆闲聊，不注意行为举止，甚至发牢骚，讲怪话等。因此，空闲期间往往更容易检验物业管理服务人员的意志。作为物业管理服务人员，此时更应注意严格要求自己，要做到和有业主的一样，做好检查工作，如小整一下工作场所、工作柜台，多巡查工作范围，多发现查找问题与不足之处，以备把工作做得更好。

六、控制私欲的过分膨胀，不做一失足成千古恨的事。

人有私欲是正常的，但必须在合情、合理、合法的范围内追求。在服务岗位上，物业管理服务人员接触的人多，社会上各个层次的无所不有，也经常会见到某些所谓的“大款”动掷千金，与自己的工作报酬形成了强烈的反差，对此，物业管理服务人员必须时常提醒自己，不可过分追求私欲，失去理智，不可利用工作之便贪污或去偷、去骗，甚至出卖灵魂，落得可耻的下场，当处在犯罪与法律、道德的天平上左右时，不能心存侥幸，一时冲动而自己失去控制，走上犯罪道路。

七、在与同事、上级的交往中，应心平气和，遇有矛盾或争议，应忍让冷静。

员工在与同事、上级交往中，发生矛盾是在所难免的，遇到这种情况，员工应冷静地对待。因工作与上级发生争议，如上级正确，应

当服从，如上级不正确，即使有意见或情绪，也不能在同事或业主面前顶撞上级，与上级争吵，而应事后以适当的方式提出。如与同事因工作、性格、言语等发生争执，也应以理服人，以德服人，得理让人，不能蛮不讲理，争吵嘲讽谩骂，甚至一时冲动打架斗殴，造成严重后果。如有争执最好请上级处理。

八、在日常工作和生活中，要讲究礼貌，遵守纪律。

礼貌和纪律是我们日常工作和生活中言行举止和行为的要求，特别是在服务中，讲究礼貌也是一种纪律要求，对此，我们都要严格遵守，严格执行。要以礼貌规范和纪律条例来规范自己的行为，要以良好的自制力克服日常生活中的不良习惯，如着装仪表不整，不雅的口头语，行从不端庄，随地乱扔乱吐等。

第四篇：物业管理行业服务人员文明用语

物业管理行业服务人员文明用语

一.接待人员接听电话时。

您好，海顿物业，请讲。

请稍候。

再见。

二.客户服务人员接待客人来访、投诉时。

您好，有什么需要帮助的？

对不起，请您稍等，我了解一下再告诉您好吗？ 别客气，这是我们应该做的。

请你原谅。

物业管理行业服务人员文明用语

.维修人员到业户家中维修服务时：

先生/小姐，您好！我是管理处的维修人员，请问是您报修（预

请问现在可以开始吗？我会尽块做完。

我已经修理好了，麻烦您检查一下。

对不起，我再重新处理一遍。

谢谢，麻烦您确认一下，在报修单上签字。一约）了吗？

物业管理行业服务人员文明用语

一.安保人员对外来人员进行服务时：

您好，请问您访问谁？

对不起，您要找的人不在，请改天再来，谢谢。请走好，欢迎再来。

二.安保、车辆管理人员对车辆进行指挥管理时：

您好，请办一下临时停车手续。

对不起，请您按规定方向行使。

对不起，请您将车停在车位上，谢谢您的合作。

您好，您的车位收费是元，这是您的停车费收据，请收好。

物业管理行业服务人员文明用语

保洁人员进行环境保洁时：

对不起，请您让一让。

对不起，我在这里清扫，打搅您了，请您关好门窗。请您不要随地抛垃圾。

地面刚拖洗，请您注意安全。

一、

第五篇：成都市物业管理业主大会规程

成都市物业管理业主大会规程

为规范物业管理业主大会的设立和运作，根据《物业管理条例》等有关法规和政策规定，结合成都市实际，现将我局制定的《成都市物业管理业主大会规程》印发给你们，请认真研究执行。执行中有什么问题，请及时与我局联系。《成都市房产管理局关于印发〈成都市物业管理业主大会规则（试行）〉的通知》（成房物管〔2003〕3号）同时废止。

附件：成都市物业管理业主大会规程

二○○三年十二月二十二日

成都市物业管理业主大会规程

第一章总则

第一条 为了规范物业管理业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》等法规、政策，结合成都市实际，制定本规程。

第二条本规程适用于本市行政区域内物业管理活动中业主大会的成立、运作和监督。

第三条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分按有关规定执行。业主大会应当设立业主委员会作为其执行机构。

第五条 成都市房产管理局负责本市行政区域内物业管理业主大会的监督工作。各区（市）县房产管理部门负责作好本行政区域内业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。

第二章业主大会

第六条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条业主大会自按规定程序召开首次业主大会会议之日起成立。

第八条业主大会依法履行以下职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第九条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对物业管理区域内全体业主具有约束力。

第十条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项依法作出约定。

第十一条公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主应当筹备业主大会的成立。

第十二条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区（市）县房产管理部门（以下简称当地主管部门）和街道办事处（镇人民政府，下同）、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

筹备组组成以后，筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告，并告知当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会。

首次业主大会会议的组织费用，由该物业的建设单位承担。

第十三条 筹备组应当认真履行服务职责，做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）宣传物业管理的有关法规、政策；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十四条业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；订立买卖合同尚未取得房屋所有权证的物业买受人，其房屋竣工并已交付的，参照房屋所有权人进行业主身份认定。

前款确定或认定的房屋业主超过一人的，推选一人参加业主大会会议。

无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人参加业主大会会议。

第十五条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。一般以每1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1平方米的部分采用四舍五入计算。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第十六条 筹备组一般应自组成之日起30日内在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

筹备组应当在业主委员会选举产生后3日内向其移交全部资料。

第十七条首次业主大会会议未能审议通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，应当重新筹备成立业主大会。

第十八条 业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会通过的业主公约、业主大会议事规则和有关决定，在办理有关房屋交接手续时还应对其予以书面承诺，由业主委员会记录存档。

第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）20％以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

期召开。

第二十条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

发生重大事故或者紧急事件等需要及时处理的，也应当及时通知和公告。

召开住宅小区业主大会会议，应当同时告知街道办事处、社区居民委员会。

第二十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，业主大会会议方为有效。

第二十二条 业主本人因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理人参加。

第二十三条 单位业主派代表参加业主大会会议的，其代表应持有效的委托证明资料。

第二十四条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元（楼层）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议；业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推选一名业主代表参加。

业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。

第二十五条 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第二十六条 业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。表决票上应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。

第二十七条 业主大会会议作出重大事项决定应当通过书面形式签字表决，其表决票的发放和回收应有表决人的签字。

第二十八条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第二十九条 业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。

第三十条 业主大会成立后，业主大会会议的决定以业主委员会的名义发布或签署。

业主委员会应当对业主大会会议作书面记录并存档。

第三十一条 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主委员会应在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十二条业主应当参加业主大会会议。业主不出席、也不委托代理人参加业主大会会议的，业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加业主大会会议的，视为弃权，但应当遵守业主大会作出的决定。

第三章业主委员会

第三十三条 业主委员会由5至15名委员组成，设主任1名，副主任1至2名，具体由业主大会议事规则约定。

第三十四条 业主委员会实行任期制，一般每届任期3年，具体由业主大会议事规则约定。

业主委员会任期届满之日起资格自动终止。

业主委员会委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。

第三十五条 业主委员会依法履行以下职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的履行，配合解决物业管理活动中的重大问题；

（四）监督业主公约的实施，协助调解物业管理活动中的纠纷；

（五）法律、法规或者业主大会依照法规、政策赋予的其他职责。

第三十六条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

第三十七条 业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要工作时间。

第三十八条 业主委员会委员候选人可由幢、单元（楼层）等业主代表产生，业主人数较多的可由幢（楼层）业主代表产生。

第三十九条 业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，经与会业主所持投票权1/2以上通过，且得票多的当选。

候选人得票相等不能排位当选的，应对得票相等的候选人再次选举确定。

已选出的业主委员会委员人数少于业主大会议事规则规定人数的，应在当选之外的其他候选人中再次选举确定。

第四十条 确因不能按业主大会议事规则规定的人数选出业主委员会委员的，可按实际选出的人数为准确定，具体由业主大会议事规则约定。

第四十一条 业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会应当按照法规、政策的规定，同有关单位办理物业相关移交手续。

第四十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按照规定，持业主委员会备案表、业主大会与会议情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会任期与委员名单、街道办事处与社区居民委员会签署的意见等资料向当地主管部门备案。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

第四十三条当地主管部门在收到备案资料之日起7个工作日内，对符合条件的予以备案；对不符合条件的应书面说明不予备案的理由。

第四十四条 业主委员会凭备案文件向有关部门申请刻制印章、办理代码登记和开立专项维修资金账户等事宜。

第四十五条 经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议，会议召开3日前应当通知全体委员。

第四十六条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

第四十七条 业主委员会会议应当有1/2以上委员出席，作出决定必须经全体委员1/2以上同意。

业主委员会的决定应当在决定产生之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第四十八条 业主委员会任期届满前应完成换届选举工作。其届满2个月前，应组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员会委员、部分非委员业主组成。

第四十九条 换届选举筹备组应在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，在业主委员会任期届满前2个月内召开业主大会会议，进行换届选举。换届选举中本届业主委员会应报告任期内的工作情况。

第五十条 业主委员会不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，当地主管部门可督促其限期召开；逾期仍不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，业主可在当地主管部门及街道办事处、社区居民委员会的指导下开展业主委员会换届选举工作。

第五十一条 业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

第五十二条 经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定。

第五十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动中止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）有犯罪行为的；

（三）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；

（六）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

前款

（一）项情形发生的，业主委员会委员资格自动中止后自然终结；其他情形发生的，其委员资格自动中止后，经业主大会会议决定通过，其委员资格终结。业主委员会委员资格自然终结或中止的，业主委员会应当记录并保存相关资料。

第五十四条 业主委员会委员变更或资格中止的，应当自变更或资格中止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。

第五十五条 业主委员会委员因故缺额时，应在下一次业主大会会议召开时补选；缺额人数超过1/4的，应及时召开业主大会会议补选。补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。

第四章其他

第五十六条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第五十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

第五十八条业主大会业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人依法承担相应的法律责任。

第五十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，当地主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会及其委员违规或超越职权作出决定，侵害他人合法权益的，依法承担相应的法律责任。

第六十条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在当地主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

业主大会解散前，业主共同财产清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手续，并将保管的其他档案资料移交当地主管部门。

第六十一条业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，由当地主管部门责令限期改正；对逾期仍未改正的，由当地主管部门撤销备案。

第六十二条本规程实施前已成立业主大会、业主委员会的，应按照有关法规、政策的规定和本规程进行规范。

第六十三条本规程自发布之日起施行。《成都市房产管理局关于印发<成都市物业管理业主大会规则（试行）>的通知》（成房物管〔2003〕3号）同时废止。