楼市乱象-中介能操纵每个环节（模版）

第一篇：楼市乱象-中介能操纵每个环节（模版）

楼市乱象：中介能操纵每个环节

（作者：徐 运 林劲榆）“我买房子的过程就是造假的过程，前前后后造了四回假，签了真真假假四份合同。”昨日晨报刊发了《二手房评估乱象》后，吴欢（化名）向晨报讲述了自己更加离奇的购买别墅的经历：为做低房价，明明有多套房产的卖家签下了 “所售房产为唯一自住房”的书面承诺；为获得优惠房贷，在中介“手把手”的指导下，自己购买假离婚证和假户口本„„

考虑到最后可能产生的风险，吴欢最终还是放弃了，“这么多造假记录以后可能带来信用甚至财产损失。”吴欢说自己都有些纳闷，造假就那么简单？中介、银行、评估公司„„这些不同单位的“演员”在这样的利益链中究竟扮演了什么角色？

围绕着上述问题，晨报记者再次进行了调查。

买卖双方邛中介 首付能“变身”装修费

“400万的房子我们应该可以做低到340万。”对记者询问是否可以做低房价，临平北路上的某中介公司业务员张先生开门见山地说。

张先生称，二手房价格可以分为两部分，一部分是房屋本身的价格，另一部分是装修的价格，“房屋本身的价格评估公司可以评估，但装修的价格就有商量的余地。做低房价后，买方应支付的差额可以通过装修费的名义来付。”张先生表示，通过这种方式可以“合情合理”地做低房价，让交易中心、房产评估公司以及银行都无可非议，“一个水龙头要2万元，我们可以出具这样的发票。”

除了表示能做低房价外，一些中介还对做低房价的“尺度”把握得十分精确。记者以购买一套仁恒滨江园118平方米、450万的房子为例，询问陆家嘴东昌路上的一家中介公司大概可以做低多少时，业务员表示，可做到400万。

见记者面有难色，业务员立刻说：“我们上周也做过一套仁恒的房子，每平方米在3.2万元左右，但后来和交易中心起了点争执，他们认为这个价有点低了，不过后来他们也给过了，做低的那些钱我们放在装修费用里，这部分是不用交税的。”

记者算了一下，如果按每平方米3.2万元来算，这套118平方米的房子总价可以做低到377万元，总价做低了整整73万元。中介邛评估公司

“好处费”公关评估

“很多中介公司在客户和房产评估公司之间斡旋，他们与评估公司肯定有资金往来，这样房价就可以做高或做低了。”昨日，沪上一房产经纪公司相关人士向记者透露，在房地产行业内，部分房产评估公司早已不是代表公正和中立的机构，“他们与中介有密切的经济往来。”

相关人士表示，从形式上来看，中介公司公关房产评估公司常见的方式就是用“好处费”搞定房产评估公司的重要负责人，“拿了中介公司的钱，房产评估公司自然对中介的业务高抬贵手了。”“还有一种计件方式，就是按照案例付费，一个案子想要做低房价，就要向房产评估公司多付评估费，平常几百元的评估费可能要付到上万元。”相关人士说。“评估公司刚刚出现的时候，他们收费很少，但情况很快就变了。”有关业内人士透露说，银行和财税部门刚引进房产评估公司时，主要是考虑到贷款安全和防止国家税收流失。“在财税环节，很多房产评估公司刚开始是贴钱，他们审查每一笔业务，仅对有明显可疑的业务进行评估，当然这需要收费。”业内人士说，在评估过程中，评估公司慢慢发现，只有质疑才有佣金收入，因此现在评估公司对越来越多的二手房交易价格提出疑问，“有些评估公司的审查标准明显高于市场标准。”中介邛银行

二套房变首套有“路子”

在暗访过程中，记者到过的七八家中介门店，几乎家家都打包票说能将“二套房”做成“首套房”。问及原因，“路子”成了挂在他们嘴边最多的词。“只要第二套房不用第一套房的主贷款人的名字来贷款就可以了。”临平北路上的一家中介公司的业务员沈先生向记者保证说，“我既然这么跟你说，就肯定可以帮你办好。”

在某中介公司陆家嘴直营店，业务员问记者：“在您名下的那套房子的主贷人是谁？”记者表示是自己的父亲，中介马上说：“那不要紧，银行查不出你之前有房子的，万一查出来了，我这边给您一个房贷公司业务员的电话，你找这个人，他很有路子的，贷款利率方面肯定能帮您做成第一套房子的。”

不过，最近二套房贷收紧或多或少影响到了中介的“路子”。“现在银行管得很紧，比较难，像建行这些大银行就难了，要做只能从一些外地银行那里走。”某中介公司业务员坦言。中介邛假证公司

做假离婚证规避二套房

路 边 的 “ 办 证13×××××××××”我们并不陌生，令人惊讶的是，这些路边办证还有一个重要的客户——中介公司，而中介公司委托给他们的业务中，规避二套房贷的“假离婚证”成了重要内容。

昨日，记者拨打了3家“假证公司”的电话。“每个月，我们基本上要做20-30张假离婚证件，都是房产中介为了帮助客户规避‘二套房’做的，其中不少中介现在都是我们的老客户了。”一家“假证公司”的负责人说。

另两家“假证公司”的负责人也表示，每月都能收到来自中介公司的“假离婚证”的业务订单。[二手房评估乱象丛生追踪]

行业协会：估价报告可申请“复查”

对于部分房产评估公司乱评估、乱收费，市房地产估价师协会有关负责人昨日表示，不同评估公司对同一套房屋有不同的评估价很正常，但一般都会有个上下浮动的合理范围，“品牌公司为了自己的信誉，一般不会超出这个范围，给出一个‘野豁豁’的评估价，但由于目前市场竞争激烈，也不排除有企业随意抬高或压低评估价。”“我们要求协会企业不能接受委托人提高或者降低评估价的要求。”该负责人表示，如果发现企业有做低或做高评估价的行为，协会将在每年的年检中予以“扣分”，并要求整改，“严重的话可以吊销企业估价的资质。”

值得注意的是，房产估价公司的报告并非“板上钉钉”。如果购房者对于估计公司的结论有异议，可以要求重新评估。“协会将委托下属的专家委员会，对估价报告重新审查。根据房子总价的不同，我们会委派3－5名专家重新根据市场行情，对房屋进行估价，再取他们的平均值。”该负责人表示，委派的估价专家，肯定不会有原先提供估价的人员。

税务总局下通知：加强房产税收征管

除上述措施外，根据昨日新华社报道，税务总局于近日下发通知，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管。“要加强房地产业税收和建筑安装业管理。”税务总局在通知中强调，要根据项目开发经营链条，将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，都纳入控管范围，采集各环节涉税信息，开展分析比对，加强纳税评估或稽查。

通知指出，要重点对房地产开发成本费用进行审核。对国税局、地税局共管的房地产企业，主管税务机关要定期将所得税和营业税申报信息互相通报，加强比对分析，对有疑点的共同开展评估或稽查。

通知强调，要开展应用房地产评税技术核定二手房交易计税价格的试点工作，对纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，按核定的计税价格征税。

第二篇：留学中介乱象之乱收费

揭开留学中介乱象之巧立名目乱收费

大家好！我是大连科技学院国际学院的记者程程，有很多同学想留学，但是有些留学机构又

不让人相信，下面，我就给大家讲一个真实的事例，希望对大家有帮助！国内自费留学人数的连年高速增长，正在把留学市场塑造成为一个香甜诱人的蛋糕。中国教育在线发布的《2011出国留学趋势调查报告》认为，2011年的留学生撬动了约600亿人民币的市场，已经形成了名副其实的“留学经济”。

“成功出国的人中，找中介的保守估计有50%～60%，大概15万人，平均每人花费2万元，整个市场大概30亿元的规模。”美籍华人、爱美信国际教育机构(AIE)总裁白铁军博士说。然而，通过中介机构牵线搭桥圆海外求学梦，表面上看省时省力，操作上却暗藏着诸多隐患，甚至一些中介为了获取佣金，不惜推荐学生去一些并不合适的大学就读……由于不少家长对于美国留学申请认知的缺失，几乎形成了“听中介的话，跟中介走”的局面，中介说什么就是什么，关键是不用自己太操心。往往会出现“你交完钱后，想干嘛就干嘛，没有人在意你有没有去上课，管理很松散，老师感觉也是七拼八凑，保证不了教学时间和质量。”的现象。

不仅如此，面对留学市场香甜诱人的大蛋糕，中介机构如雨后春笋般冒出来。在中国目前有数千家各类大小留学中介机构。许多留学中介合同都有“不成功就退款”的内容，但实际上确定的退款，不包括部分已产生的费用，这些费用包括申请费、快递费、文书费等。一次可以帮助学生申请5所学校，如果5所学校都没有申请上，将要扣除中介费中的一千元工本费;而如果是因为学生的签证没有办下来而申请退款，一般至少要扣去5千元;另外所有的中介合同，都规定申请学校失败后不能马上退款，中介还会再推荐2至5所学校，只有在这些学校也申请不到的情况下，留学中介才可能退款，而留学中介在首次申请失败后再次

推荐的大学，排名都相对靠后。调查发现，如果要上好点的学校，中介费就贵一些，价格高的达到5万元。然而实际情况是，考生成绩好的话，自然能申请到排名靠前的学校。

因此程程建议，不要盲目的相信留学中介，在交钱时一定要提高警惕，弄清楚到底是交的什么钱，到底有没有必要交，不要给“不良”留学中介可乘之机。

——大连科技学院国际学院

第三篇：房地产市场乱象丛生 未来楼市何去何从？

进入2011年以来，济南的房地产市场出现了很多怪异的现象，房价在拐不拐之间徘徊、土地成交面积及套数都有所降温、开发商在促销上大做文章却没人买账、九月过半金九银十还很遥远……一系列不同往年的现象让我们不禁思考，今年的楼市你怎么了？

房价停涨开始倒挂

八月，一通“济南房价下降18元”喜讯在济南大街小巷传开，对于该消息，乐观派认为房价挺不住了，悲观者认为跌了18元很坑人，更有甚者认为跌了总比没跌好，买套100平方米的房子起码可省一个月工资。不管济南房价是真降还是“假摔”，但这就像一个火药引子，点燃了当前的房地产市场，亦是当前房产市场的写照。

“金九银十”变身“铜九铁十”

在传统意义上，到了每年的九十月份，很多的楼盘都会积极开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以构成一个相比于其他月份比较高的购买量，这就是大家经常提到的“金九银十”现象。但今年的济南楼市非常含蓄，九月已经过半成交量非但没有上涨还出现了成交套数与成交面积双双下滑的场景，难道真的会如很多专家预言的，今年的“金九银十”即将变成“铜九铁十”吗？

土地市场趋冷频频底价成交

作为房地产市场开发的前提，土地市场正在由前两年的“抢地”、高溢价成交、“地王”频现的火爆行情，转为较为冷清的状态。最近在省城济南也屡次出现多宗土地底价成交的情况，在日前进行的一次涉

及11地块的拍卖现场，10地块再次波澜不惊的底价成交，只有一地块转入现场竞拍环节，但竞价场面也并不火爆。

房展会“剃光头”开发商很无奈

被称为省城楼市“风向标”的齐鲁秋季房展会前段时间盛大开幕，但场面非常差强人意，外面小雨淅沥，展厅内开发商心寒如冰，展会三天时间内，尽管开发商为了吸引购房者大动脑筋，展会期间看房的人数依然很不乐观，即便有的展位推出了吸引人的促销方式，依然是看的多买的少，开发商很是无奈。

面对房地产市场出现的乱象，著名经济学家郎咸平先生分析说：我们现在的房地产市场为什么这么乱？就是因为搞房地产的商人都抱有一种投机的心理。开发商为什么囤地？因为他们在赌，跟政府赌，赌的是保障房的建设究竟能不能落实，或者能不能持续搞下去。

今年房地产市场的乱象何时能理清？未来楼市将何去何从？ 声明：此文系搜狐焦点网独家原创稿件或者独家披露信息，版权所有，如需转载转贴或以其它方式复制发表，请与搜狐焦点网联系。

第四篇：铁腕整治房地产中介市场乱象

铁腕整治房地产中介市场乱象

铁腕整治房地产中介市场乱象 铁腕整治房地产中介市场乱象 文/萧和舜 房地产中介是房地产市场的重要组成部分，在房地产流通环节发挥着信息传播、牵线搭桥、促成成交的积极作用。这些年，我国房地产市场发展与房地产中介机构的不懈努力密不可分，房地产中介在促进国民经济发展、满足人民群众日益增长的居住需求方面发挥了积极的作用。传统的房地产中介工作主要集中于住房市场的租售居间、代理服务，而作为现代服务业的房地产经纪业则拓展到了房地产业的众多领域，大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储、工业乃至海外房地产市场，为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁、购置或资产管理的咨询、顾问、代理服务，提高了行业专业知识、技术密集程度和专业分工的细化程度。但由于房地产经纪机构和从业人员良莠不齐、鱼龙混杂，在利益驱动下，中介机构和从业人员的不规范行为越来越触目惊心，他们所采取的手段五花八门，有的甚至走上了违法犯罪的道路。这些中介机构的行为严重扰乱了市场正常秩序，损害了房地产交易行为人的合法权益，成为房地产市场发展最主要的短板之一。为促进房地产市场健康有序发展，政府部门必须以铁腕整治房地产中介市场乱象，并将规范中介机构执业行为纳入房地产业健康发展的长效机制。

一、房地产中介市场乱象频出是当前楼市的最大短板之一 当前上海的房地产市场总体是健康稳定的，虽然房价仍然高企，普通市民买房仍然有不少困难，但是供应还是充分的，更重要的是保障性住房建设有序进行，共有产权房的供应条件放宽和公共租赁房的充分提供，使“住有所居”之梦越来越接近现实。不过，房地产中介机构的违法犯罪行为已经成为当前楼市的最大短板之一。住建部副部长陆克华在全国“两会”期间表示，在我国6万多家房地产中介机构中，存在着一些不良甚至违法违规的中介机构，通过各种方式谋取不正当利益。这些年来，房地产中介机构的违法违规行为层出不穷，以下所罗列的并不是中介机构和从业人员的所有劣迹。

（一）违反房地产居间、代理服务规定提供经纪服务的行为 1.房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房；2.房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用；3.房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意；4.房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名；5.房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项；6.房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同；7.房地产经纪机构未经委托人书面同意，擅自对外发布房源信息；8.房地产经纪机构或人员以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；9.房地产经纪机构或人员泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；10.房地产经纪机构或人员达到为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，为就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；11.房地产经纪机构或人员改变房屋内部结构以分割出租；12.房地产经纪机构或人员侵占、挪用房地产交易资金；13.房地产经纪机构或人员承购、承租自己提供经纪服务的房屋；14.房地产经纪机构或人员为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。

（二）违反价格相关法律法规相关规定提供经纪服务的行为 1.房地产经纪机构未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息；2.房地产经纪机构擅自收取未予标明的费用；3.房地产经纪机构利用虚假或者会使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；4.房地产经纪机构提供服务，一项服务可以分解为多个项目和标准的，未明确标示每一个项目和标准，而是混合标价、捆绑标价；5.房地产经纪机构在未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的情况下，仍然收取佣金构成价格违法行为；6.两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，未按照一宗业务收取佣金，向委托人增加收费；

7、房地产经纪机构或人员捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位相互串通，操纵市场价格；8.房地产经纪机构或人员对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。

（三）违反市场秩序经营的行为 1.房地产经纪机构未取得营业执照，擅自从事房地产中介服务业务；2.房地产经纪机构虚假宣传、广告违法；3.房地产经纪机构或人员宣传规划用途为商办类的房屋可以用于居住，违规代理商办类房屋销售；

4、房地产经纪机构未取得相关金融资质，利用网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务，或虽取得相关金融资质，但违规开展相关金融业务。以上房地产中介机构和从业人员的违法违规行为有如下几项不良影响：一是损害了消费者的合法权益。上海市消保委调查显示，消费者对房产中介行业感到满意的，只占11%；认为一般的占37%，感到不满意的则高达52%。尽管问题多多，但令人感到意外的是，选择投诉的消费者占比仅为21.6%，选择忍气吞声的消费者却高达78.4%。上海市消保委副秘书长认为，吃亏、上当受骗后，之所以只有20%的消费者选择伸张正义，还是出于对中介的“惧怕”，因为中介会骚扰威胁。二是为房价上涨推波助澜。房价持续上涨的原因很多，最主要的是市场的供求关系因素，但此轮房价暴涨，房地产中介起到了很大的助推作用。一些机构和从业人员制造恐慌气氛加剧需求。例如：上海去年网络上流传“9月起上海市将实行购房信贷新政”的谣言，大量网民在社交平台、微博论坛群发、转载，以讹传讹，导致消费者非理性抢房、市场情绪过热，扰乱了房地产市场的平稳健康发展。天津的一些中介机构在春节后散播“政策传言”，称4月1日后天津市将出台新政策，提高贷款首付比例，鼓动大家赶紧买房过户，由于所谓“新政”并未出台，又开始散播5月1日后将出政策的说法。还有一些房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格等，搅得人心惶惶，加剧了恐慌，扰乱了房地产市场秩序。

二、整治房地产中介市场的若干对策措施 房地产中介行业违法违规行为严重侵害群众合法权益，扰乱市场秩序，社会反应强烈。为促进房地产中介市场健康成长，今年3月29日，住房城乡建设部又通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。这是继去年住房城乡建设部连续三次通报96家违规房地产企业之后，再次集中公开曝光违规房地产企业名单。住房城乡建设部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，要求配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为。住房城乡建设部要求各地始终保持高压严查态势，持续打击违法违规行为，依法从严从重处理，进一步净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。近两年里，住建部加强了对房地产中介市场的执法监管，取得了一定的成效。在此，再强调几点意见。

（一）依法从严从重从快查处 过去在对房地产中介违法违规问题的追究处理上，有一个软肋，那就是涉及行政执法部门多，而第一线执法人员少，因而导致中介机构和从业人员违法违规的多，受到法律追究的少。这样的状况，自然助长了违法违规行为人的胆量。法律的价值在于落实，法律的生命在于实施，如果法律得不到落实或不能有效实施，再好的法律也会是一纸空文，依法治国就会成为一句空话。公平正义是市场运行的生命线，行政主管部门要切实维护市场的正常秩序，重点解决好损害群众权益的突出问题，让人民群众切实感受到公平正义就在身边，要从让人民群众满意的事情做起，从让人民群众不满意的问题改起，为人民群众的安居乐业提供保障。房管、建设、规土、公安、市场监管、物价、金融、宣传等相关部门应表现出高度负责任的态度，主动作为，可以成立整顿规范房地产市场联合专项执法行动领导小组，指导各行政主管部门实施单独或联合执法。房地产中介市场整治应当以上海城市交通整治和“五违四必”为样板，雷厉风行、锲而不舍、毫不手软，做到“无法外之地、无法外之人，无法外之企业，再硬的骨头也要用铁齿铜牙啃个干净”。对房地产中介违法违规行为，应多部门共同行动，发现一起，查处一起，绝不姑息。对于编造散布谣言的房地产中介从业人员，一经查实，一律依法列入黑名单，清出房地产中介市场；对于编造散布谣言情节严重的房地产中介机构，一经查实，一律依法停业整顿；对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，要公开曝光，构成犯罪的，要移送有关部门依法追究刑事责任。只有依法严管，行刑对接，才能真正发挥法律的威慑力。

（二）行业组织必须发挥监督管理作用 房地产中介行业组织要积极响应并配合整顿措施落实，进一步规范房地产经纪活动，维护房地产经纪秩序。要继续按照上海市工商行政管理局发布的《关于在本市房地产经纪机构推行“五公示”、“两示范”的实施意见》，指导各中介机构切实做到“五公示”即：公示《营业执照》，《营业执照》正本应当置于经纪机构住所或者营业场所的醒目位置；公示执业经纪人信息，执业经纪人信息须包括执业经纪人的姓名、证号和照片；公示由执业经纪人署名的租售信息；公示经纪项目和佣金标准；公示申（投）诉电话，包括“12315”消费者申（投）诉举报热线。“两示范”即：鼓励使用经纪合同示范文本；鼓励使用租售信息示范表。房地产中介行业组织要监督各中介机构和从业人员落实合规性管理要求，房源信息要有书面委托作凭证，确保房源真实、合法、可靠，并制定细则对经营合规性进行详细梳理，从门店经营资质到经纪人行为规范形成系统化管理规定，包括经纪人必须佩戴建委发放的信息牌，以及在门店公示三类（租赁/买卖/居间）合同范本、公示三名备案经纪人的经纪人证、公示服务标准和交易流程等。

（三）消费者要谨慎消费以免上当 无论是购房还是租房，消费者都应该选择正规的房屋中介公司提供的服务，在消费前要多渠道了解房源信息，确认合同条款细节等。首先要核实清楚中介公司的营业资质，可通过查看营业执照确定其营业范围是否包括二手房中介业务。此外，还要看该中介公司是否拥有有合法房地产经纪人资质的从业人员，提供的居间合同是否标准化合同范本，为顾客签订合同的业务员是否具有房地产经纪人资格。签订合同时应仔细阅读相关条款，对于交易的重要环节应仔细确认，以免出现纠纷后追悔莫及。具体而言，签订租赁合同要注意房屋租赁期限、租赁付款方式，以及租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、上网费用等如何分摊；签订买卖合同要注意房屋的产权是否清晰、交易中各项费用如何分摊、双方违约责任如何承担等问题。签约过程中注意保留收款、付款凭证等相关证据，避免日后发生不必要的纠纷。

（四）整顿房源信息网站 房地产中介市场整治还应当将发布房源信息的网站作为执法检查的又一个重点对象。4月11日，北京市住建委、工商局、网信办联合约谈15家发布房源信息的网站，包括链家网、我爱我家网、房天下网、爱屋吉屋网、家园网、新浪乐居网、搜狐焦点房地产网、腾讯房产网、网易房产网、赶集网、安居客、58同城、房多多、侃家网、好屋中国，对这些网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范要求，并把“自查整改”的最后时限设定为不足48小时。上海对房地产中介市场的整治也要向北京学习。（作者单位：上海市房产经济学会）

第五篇：从房产中介问题看房地产乱象

从房产中介问题看房地产乱象

上海八家房企和七家中介

上海市住建委、市规土局有关负责人今天（10月18日）表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

据介绍，3月25日本市出台“沪九条”新政以来，市住建、工商、价格管理部门开展房地产市场秩序专项整治工作，查处了一批违法违规案件。随着新政实施效果显现，过热的交易量逐步回落，市场趋于平稳。

今年8月，受土地市场活跃及谣言影响，市场再次出现非理性情绪，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易等违法违规现象有所抬头。10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。此后，市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚（企业名单附后）。

因涉嫌擅自提价销售被立案调查、暂停涉案项目网签资格的8家房地产开发企业（项目）

上海胜通房地产开发有限公司（恒盛豪庭项目）

正荣御园（上海）置业发展有限公司（正荣美兰观庭项目）

上海湖山房地产开发有限公司（香颂丽景园项目）

上海禾启房地产开发有限公司（崧泽华城泰禾苑项目）

正荣御天（上海）置业发展有限公司（正荣景苑项目）

上海坤辉置业有限公司（坤辉尚景苑项目）

华润超智房地产开发有限公司（华润置地九里园项目）

上海三花颐景置业有限公司（惠南颐景园项目）

存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为，被行政处罚的7家房地产中介企业

上海我爱我家房屋租赁置换有限公司

上海太平洋房屋服务有限公司

上海虹民房地产经纪有限公司

上海志远房地产经纪有限公司

上海菁英房地产经纪有限公司

上海九间伴房地产经纪有限公司

上海康开房地产咨询有限公司

同时，市规土局、市金融办和金融监管机构等部门成立商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，进一步加强审核与监管。根据相关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地出让竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。“沪六条”出台后，本市土地交易市场进一步明确，竞买人在竞买申请时需增加提交经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》；交易流程增加30日竞买资格审查时间。交易资金来源审核工作，由商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组授权土地交易市场委托专业机构进行。凡资金来源不符合相关规定的，将不得参加地块挂牌和现场竞价。

本市将继续坚持“三个为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障体系，按照国家关于住房限购、限贷的要求，继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，加强市场监管，持续开展房地产市场秩序专项整治工作，加大违法违规行为查处力度，维护房地产市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势，促进本市房地产市场平稳健康发展

海市住建委、市规土局今天表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。市住建委强调，上海将继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，促进本市房地产市场平稳健康发展。

土地政策

上海市住建委、市规土局有关负责人今天(10月18日)表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

据介绍，3月25日本市出台“沪九条”新政以来，市住建、工商、价格管理部门开展房地产市场秩序专项整治工作，查处了一批违法违规案件。随着新政实施效果显现，过热的交易量逐步回落，市场趋于平稳。

今年8月，受土地市场活跃及谣言影响，市场再次出现非理性情绪，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易等违法违规现象有所抬头。10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。此后，市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚(企业名单附后).上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山9日在2016上海“民生访谈”上表示，沪房产新政效果显著，实施两个月来市场降温，目前交易量已回复到近5年平均水平。上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山9日在2016上海“民生访谈”上表示，沪房产新政效果显著，实施两个月来市场降温，目前交易量已回复到近5年平均水平。

顾金山说，3月25日上海实施了“沪九条”新政，明确从严执行住房限购政策，实行差别化住房信贷政策等九条措施。2个月以来，政策效果明显：

一是交易量持续回落，网上可售面积继续增加。3月25日－4月24日，一、二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米，较新政实施前一个月(2月25日－3月24日)分别减少43%和58%；4月25日－5月24日，一、二手住房成交面积分别为74万平方米和143万平方米，较新政实施后第一个月(3月25日－4月24日)分别减少38%和32%。目前的交易量相当于近5年的平均水平，恢复正常。

二是住房价格指数涨幅收窄。4月份，上海新建商品住房和二手存量住房价格指数环比分别上涨3.6%和2.5%，分别比上月回落0.7个百分点和3.7个百分点；同比分别上涨34.2%和30.2%，分别比上月多涨3.7个百分点和2.4个百分点，但涨幅较3月有明显下降。

顾金山表示，上海还将持续整治房地产中介中的乱象，重点查处虚假宣传、操纵市场、诱骗交易、骗购避税、虚签合同以及收取价外价等违法违规行为。同时推广试点二手房交易资金第三方监管。

顾金山说，经过多年实践，目前上海基本形成了“两个体系、三个为主、四位一体”的住房体系。两个体系即房地产市场体系和住房保障体系；三个为主即以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主；四位一体即廉租住房、共有产权保障住房(经济适用住房)、公共租赁住房(含单位租赁房)及征收安置住房，最大限度保障住房民生。

提要：10月14日下午，上海土地交易中心发布关于近期出让的奉贤、临港等六幅国有土地出让的补充公告，对房企拿地资金来源做出明确要求。其中提到，对准备参与地块竞拍的房企买地资金将增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。

此前的10月8日，上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，就明确严查土地款融资。

土地调控收紧的同时，一线城市土地成交下滑迹象明显。同策研究部统计显示，今年9月，一线城市共推出土地规划建筑面积272.6万平方米，环比减少93.38%，同比减少92.70%；共成交土地规划建筑面积211.47万平方米，环比增加151.49%，同比减少214.57%；楼面均价为5818.61元/平方米，环比下降174.02%，同比下降52.19%。

相对应的是，二线和三四线城市供应明显下降，但土地火热行情从一线传导到二线城市，导致二线城市土地频现高溢价，土地出让金和成交楼面均价同比环比有增无减。9月，二线城市共推出土地规划建筑面积7122.89万平方米，环比减少2.26%，同比减少27.16%；共成交土地规划建筑面积5939.48万平方米，环比减少14.39%，同比减少25.17%。

土地政策收紧

分析人士指出，从当前上海土地市场特征来看，房企不排除有通过金融机构场外配资“加杠杆”拿地的方式存在，随着政策面收紧与市场调整期的到来，一旦楼市进入调整阶段，此前有配资行为的高价地项目有可能因此而陷入困局。

此前出台的“沪六条”提到，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市土拍活动。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，这其实是在为房企拿地“降杠杆”，也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性风险。未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。

10月以来，在调控重压下，天津、上海、长沙、成都、南宁等城市依然出现了溢价率超过100%的地块。

中原地产研究中心统计显示，9月30日开始，全国已有超过21个城市出台了调控政策，这些城市在过去9个月合计土地出让金达1.29万亿，同比2015年同期的7889亿上涨63.3%。土地供应面积则不涨反跌，实际成交规划建筑面积为3.098亿平方米，同比下调5%。

房企存隐性金融负担

银行提示房地产信贷风险早已有之，有迹象表明，此轮房地产信贷监管收紧，已经不限于一城一地，也绝非流于表面。

此前央行就要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，信贷如果收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。

2016年上半年由于货币政策宽松以及全国楼市持续转暖，房企投资拿地意愿加强，资金杠杆持续放大。

来自第三方机构的一份研报显示，2014年15家上市房企拿地总金额占销售总金额的比例为0.21，到2015年这一数据为0.31，截至2016年第3季度，15家房企总拿地销售比已达0.28，上市房企拿地金额占销售金额比重越来越大，而2017年下半年至2018年经济下行叠加房地产低谷期，房地产销售市场冷淡，则将加重房企金融风险。

但有机构指出，当下品牌房企拿地速度已经开始放缓。

房企财报已经显示出企业负债在提升。前述机构统计显示，2016年上半年，上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达84060亿元，总负债TOP100前20房企的总负债为51181亿元，占全部上市房企总负债金额的6成。2016年上半年，上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产负债率为77.6%，超半数企业在这一平均值之上。

从四季度房企策略来看，随着楼市新政不断从严执行，市场交易量和价格指标势必会有其中一个率先调整。张宏伟认为，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑，价格也很难再上涨，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。2017年，当市场进入房地产政策调控期市场需求被抑制后，预计开发商去化速度下降，由于2016年短期借债到期，同时叠加2015年中期贷款的集中兑付(经验判断中期借贷周期为2年左右)，2017年下半年，不排除有房企出现借贷兑付困难的情况。

新政策

上海买房的最新政策，总体而言可以分为4点，总而言之就是，首套税费有优惠、可以贷款、且银行也可以打折，具体如下：单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。目前，在上海的部分中介机构称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。

1、在上海买房如果是首套的。契税90平方以下的普通住房契税有优惠的

2、一般首付三成。具体还要看房子情况和银行评估价的。一般三成问题不大。

3、可以贷款的。银行规定外地人在上海买房子要提供一年的社保证明，但现在基本不执行，找个中介公司都能搞定。4、99%打不到7折的。一般银行给的折扣都是7.5---8.5 外地人上海买房政策（资质）： 一：已婚人士，能提供结婚证（婚姻证明）二：本人在上海本地无房

三:能提供出在上海2年内累积缴纳13个月的税单或是社保。（注意：这里说的是累积而不是连续）

上海户籍买房政策： 目前，单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。目前，在上海的部分中介机构称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。

2013年2月27日，上海市房管局发布的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》中就已明确表示，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要，且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有上海买房政策执行。