对房地产开发软环境建设的建议论文

第一篇：对房地产开发软环境建设的建议论文

作为国民经济重要支柱产业的房地产业在遭受全球金融危机,世界实体经济下滑的重创后,经过国家一系列宏观政策调控和各级政府一些积极措施的实施,整个行业迅速出现了复苏的良好势头,房地产业的春天已经到来。

区域发展的竞争,产业的竞争,从根本上说是环境的竞争,哪里环境好,哪里就成为生产要素的聚集地,房地产业的发展也与环境的好坏有重大的关系,在区位优势相近的前提下,环境建设是房地产业发展的助推器,而软环境建设又是该助推器中的核心。结合长春市房地产业的发展情况和我们鹏和房屋开发有限公司十几年的工作经历,谈一下房地产开发的软环境建设问题。

软环境是相对硬环境的一个概念,它是物质条件以外如政策、文化、制度、法律、思想观念等外部因素条件的总和,它有多个层次,包括政策环境、人文环境、法制环境、治安环境。对不同的地区、不同的行业和经济发展的不同阶段,优化软环境的侧重点也有所不同,就长春市房地产行业的软环境建设提出如下意见和建议:

一、保持政策的延续性,把目前的良好势头发展下去

在国家4万亿经济刺激计划出台后,长春市政府先后出台了《关于加强保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》和《关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展的实施意见》(二十二条)等政策,给处于低谷的长春市房地产业打了一针强心剂,给行业带来了重大利好,在此推动下,今年三月开始,我市的房地产业开始出现复苏迹象,此后一路飘红,具体表现是房屋销售量价齐升,房屋开发量不断加大,市场供应日益丰富,市民的刚性需求集中释放。这一局面的出现,政策环境的改善和支持功不可没,为此我期望,相关的产业政策要延续下去,使其发挥更大的效能。同时针对目前和以后该行业中存在的问题和困难,根据科学发展观的要求,适时制定新的促进行业发展的政策和措施,以确保房地产业更快、更好地发展。

二、提高管理水平,为产业发展保驾护航

政府作为房地产业的管理者,一定要通过不断提高管理服务水平给行业中的企业、单位和消费者创造工作上的便利,在保证产业规范发展的同时,努力打造规范、便捷、高效、诚信、热情的管理服务环境。具体要做到以下三点:

一是坚持公平、公正、公开的工作原则。对房屋开发中的土地出让、规费收取、项目招投标、办事流程等方面要明确公示,做到完全透明,努力创造公平公正的竞争环境和办事环境,提高政府的公信力,这样还可以杜绝暗箱操作和幕后交易等违法事件的发生,铲除滋生腐败的温床。

二是“政府提速”,提高效能。常规情况下,一个房地产开发项目从规划、立项、选址、修建到竣工、验收、卖房要经过近20个部门、60多个审批环节,加盖印章70～80枚,审批时间漫长,少则2～3个月,多则一年,为此开发建设企业有众多抱怨,也影响了产业的健康发展。鉴于此,作为政府的相关职能部门要想企业之所想,为企业之所为,努力探索创新工作和审批机制,全力打造优秀高效的服务平台,重点在职能整合、流程再造上下功夫,坚持简便手续,减少环节,向简约要效益,同时还可通过开辟绿色通道,一站式服务,推行联批机制,构建电子商务平台,推进网上并联审批等方式,提高工作效能。

三是强化服务理念,提高人员素质。针对当前软环境建设中存在的发展意识不强、思想观念陈旧、社会形象欠佳、法制水平不高、服务意识落后、办事效率低下的弊端,要在政府和管理部门全面开展软环境建设的教育活动。要使各岗位的工作人员深知软环境建设的重要性,加强这方面的学习和修养,建立健全相应的工作制度,进一步加强社会舆论监督,凝聚全社会的关注。要加强社会评议活动,努力完善评价体系,通过采取各种措施提高人的素质和服务水平,全方位打造软环境。

三、法制环境建设要与时俱进

房地产行业在我国属于新兴行业,在改革开放后才得到一定发展,尚属发育成长期,这个过程中所形成的相关政策、规范和要求等还不够完善,这制约了产业的顺利发展,也因此产生了很多问题,法律法规的制定和实施需要进一步加强,应做到:

一是立法部门要进一步建立健全行业法律法规,并根据经济和社会的发展,不断进行修正和创新,积极推动行业发展的法制化进程。

二是强化执法力度,营造有利于行业发展的法制环境。政府或执法部门对行业的违法违规行为要坚决予以打击,决不手软;行业或企业部门要严格遵规守法,自觉按行业的规范和要求发展自己的事业,做到合法开发建设,合法经营销售,合法交纳税费。

三是执法行为的规范、法制化要常抓不懈。政府和社会对执法部门和企业要双向监控,及时发现和纠正执法过程中的违规行为。

四是法制的宣传教育工作自始至终要贯彻到产业发展的各环节、全过程,为产业的健康发展创造良好的氛围。

四、打造房地产业发展诚信软环境

企业的社会责任是指企业在创造利润、对股东负责的同时,还要承担对员工、消费者、社会和环境的责任。现在行业中存在的不诚信问题影响了企业的成长,作为房地产企业的领导者,我深感建设行业发展诚信软环境的重要性。我认为诚信地产必须做到:一是提供合格的产品给消费者。二是说真话,做实事,不欺诈,在产品宣传、服务承诺和项目介绍等活动中绝不虚言。三是遵守诺言,诚实守信,在房屋的开发建设、产品销售和售后服务中严格按合同协议办事,不得违约和欺骗消费者。四是遵守商业道德,确保安全生产,保护环境,保护劳动者的合法权益。五是按照法律法规办事,认真缴纳相关的税费。六是关注民生,积极参与公益活动和慈善事业。

五、共同打造房地产业发展的文化软环境

随着社会的发展,文化已成为房地产行业发展的重要主题,建筑文化已根植于政府和从业者的心中。政府作为管理者在房地产的规划、立项、审批和管理过程中,要努力把城市文化、建筑文化、地域文化和人文思想融入其中,把文化建设、社会建设、经济建设、生态建设一并考虑,建设美丽城市,构筑和谐社会;开发企业和建设者要视建筑业为文化产业的一隅,努力为城市提供有思想有灵魂的产品,努力把健康环保、生态科技领域中的精华内容引入行业,在建筑房屋、建设城市的同时,积极建设城市文化,并使之成为推动行业发展的重要动力。

作为从事房地产行业的人大代表,我深感软环境建设对这个行业发展的重要意义,上述分析和建议只是个人在多年工作实践中的所思所想,我将带领我的企业和团队在不断发展和前行的房地产业中努力拼搏,创造佳绩。写论文ｗｗｗ．zgldjy.com

第二篇：房地产开发建议

文章标题：房地产开发建议

房地产开发建议

房地产市场稳定健康发展是扩大新城区的保证，因此一定要以市场为导向，加强宏观调控与引导，优化房地产发展环境，促进房地产业的良性循环。

1、强化市场监管，确保有序发展。要规范房地产开发行政管理，使我区房地产市场走上规范化和法制化轨道。一要强化房地产市场管理。加强商

品管理；加强商品房预售管理，未经房地产测绘部门测算审核的，房地产开发商不得进行销（预）售，交易中心拒绝受理其申办权证；限制投机性购房、遏制恶意炒房、哄抬房价，以免价格大起大落，保持房产市场稳定发展。二要健全完善相关管理法规制度。包括拆迁、物业、房地产交易、中介管理等方面的规定，创建公平、公正的市场竞争和住房消费环境。三要强化资质管理。对房地产经纪机构管理实行资格审批制度，从事房地产经纪业务必须进行资格审批后才能领取工商营业执照，从事营业；房地产经纪人需先参加培训，并经考试合格后方能从事房地产经纪业务；对房地产经纪机构和从业人员定期年检、审核，方可继续从业，否则停止营业。四要严肃处理房地产开发和交易活动各个环节的违法违规行为。五要强化租赁管理。将租赁隐形市场显化，规范房屋租赁行为，保障租赁双方当事人的合法权益。由房管、工商、税务、公安等部门协作管理。

2、建立与完善系统的、多层次的土地经营计划体系。在对建设用地总量进行控制的同时，对建设用地结构、空间布局、使用条件等也要进行计划，这样才能适应市场经济条件下城市土地经营的要求。计划体系应具备总体控制、具体操作、市场调节等多种层次，实现规划编制计划、土地收购储备计划、土地开发计划、土地供应计划、土地收益分配计划等多种计划的有机结合。还要有长期、中期与的土地开发计划，其中长期计划是一种战略性的计划，主要规定目标与基本策略，周期一般在10年左右；中期计划主要是根据国民经济和社会发展情况对土地经营的任务和调节措施加以规定，并作为计划的依据，其周期一般为5年左右；并应随着计划环境的变化进行滚动调整。在计划的编制上则应注意增强其具体操作性和对土地市场的调控力度。比如，房产供不应求时，应调整计划，加大土地供应量。

3、强化土地供应管理。首先，要搞好土地存储，建立并完善土地收购储备制度，加强政府对土地供应的调控，通过土地的前期开发整理，既可以降低土地开发成本，又有利于实现土地供应的计划性，对于暂时闲置的地块，通过前期开发整理，还有助于进行临时出租，高效利用现存土地。其次，实施土地供应“阳光工程”，保持合理的土地供应量。土地“阳光工程”主要是指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让，公示土地信息，使土地市场交易的全过程置于监管之下，从而提高市场透明度，维护公平竞争的市场环境。实施土地“阳光工程”，有助于杜绝与土地有关的寻租活动，保持政府职能的完整和严肃；有助于维护市场秩序；也有助于保护开发商之间的公平竞争。第三加强监督与查处违法用地的工作力度，对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。

4、建立和完善房地产市场信息系统和服务系统。一要建立房地产“超市”（交易中心）。使住宅能够实现程序化、多样化、高效快捷的流通，促进房地产市场全面活跃。交易中心吸纳了税务、土地、金融、公证等部门，以及房地产开发企业、经纪组织进场，提供“咨询--登记--勘测--评估--收税（费）--发证”一门式办公，减少办事程序，缩短办事时间，提高办事效率。二要建立房地产信息发布体系、预警预报体系、房地产信用档案（包括开发企业、物业企业、中介企业及从业人员信用档案），服务房产，引导消费。三要培植中介企业。为方便群众，达到调剂空缺，物尽其用的作用，要组建并积极培植了拍卖、置业、担保、评估、广告等中介企业。坚不持“先育之，后取之”的原则，为中介组织提供良好的软硬件环境，并与市工商、税务等部门协调，最大限度地减免中介企业的各种税费。担保有限公司的组建，将促使个人购房贷款大突破。四要搞好物业管理。引入“洋管家”，增强楼盘营销的吸引力，引入境外服务模式，使物业增值保值，逐步推行星级“管家”服务。五要搞好舆论引导。为搞活房地产交易市场，强化舆论作用，充分运用新闻媒体，通过广播、电视、报纸等大众传媒，促进了居民观念的更新，使之从一个全新的角度去看待房地产，同时也增强自我保护意识，积极参与房地产市场改革。

5、立足市场，调整住房供应结构体系，形成“梯级消费”。从市场出发，着力构建商品房、经济适用房和廉租房三种住房供应体系，加大中低价位配套商品房的供应量。优化供应结构，加快普通型商住楼建设，适当调整商业性用房比例，满足多层次住房消费需求。在经济适用房、小户型、普通商品房、公寓、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系基本形成后，带动梯级消费和一、二级市场的联动。

一、二

手房市场的良好互动，从而形成房地产的“梯级消费”，以促进市场对于存量房的消费。通过卖旧换新、押旧换新等多种形式将一手与二手联动起来，促进多次置业者的增多，使购房进入升级换代的高峰时期，促进市场良性循环。

6、树立品牌意识，建设优良房产。首先，塑造诚信企业，加强房产质量监督，建设上乘房产。其次，完善配套设施建设，创建优质人居环

境，强化物业管理，打造精品房产；树立创新理念，创建现代楼房。再而，应用新材料、新设备、新技术，建设顺应潮流又适合消费者的住房。

《房地产开发建议》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读房地产开发建议。

第三篇：关于加强环境保护软环境建设的建议1

关于加强环保软环境建设的建议

围绕玉溪市委提出的“生态立市”战略，各地在环境保护方面做了大量的工作，但收效甚微，如何结合实际，在环境保护软环境建设上取得优先性发展，成为制约着当前环保队伍进一步创新工作发展思路的“瓶颈”，加强软环境建设已成为贯彻落实好中央、省、市环保相关政策的前提和基础，也是各级政府统筹兼顾经济发展与环境保护的必要措施。

“生态立市”战略已深入人心，保护环境已成为全市人民的共识，政府投巨资，建制度，强措施，不断加大环境保护力度，虽然在环保硬环境方面成效显著，但软环境建设还需加强。目前，各地随处可见的纸屑、废塑料袋 ；景灯、草坪、行道树等市政设施人为的损坏；小广告、标语到处乱贴乱画；废弃菜叶、垃圾随意倒放；污水任意流淌；田间地头桔杆随意焚烧；办公室里电脑空运转、随意浪费纸张等现象都是人们有意无意的行为，公民环保素质亟待提高，环保软环境建设还需加强的表现。要建设生态市，干净、整洁、低碳、文明、和谐是最基本的要求，当前切实加强环保软环境建设势在必行。

一、加强幼儿及中小学生的环保教育，从小培养环保公民 要更好地建设生态市需要几代人甚至几十代人的不懈努力，要想使玉溪的环境变得更加美丽、实现人与自然协调相处，就必须从娃娃抓起环保意识。建议教育部门编写《幼儿、中小学生环 1

保知识手册》，把环保教育列入幼儿及中小学教学的正式课程，在教学过程中将环保教育，德育教育、行为习惯教育相融合，培

养学生的环保意识和道德修养，通过组织学生参加各种环保活

动，让他们在受教育、学知识、长身体的同时，培养他们热爱大

自然，保护生态环境的道德素质，使他们养成保护环境的自觉行

动和自然行为。

二、建立环保教育长效机制

相关部门应建立健全环保教育长效机制，使我市公民环保意

识的提高及环保道德行为习惯的养成有一个统一的，规范的、操

作性强的行动计划，把环保教育工作日常化，长期化。

三、充分发挥政府行为作用，努力促进软环境建设

一是建立行政监督惩罚机制，加大舆论引导，发挥典型示范

效应。制定公民环保行为准则及相关惩罚措施，对环保先进个人

及家庭给予大力表彰宣传，对有损环保的个人和行为给予惩罚并

曝光。二是整合资源，细化职责，支持相关单位及人民团体发挥

各自作用，开展经常性的环保教育活动，加大宣传教育力度，让

绿色消费、循环经济、节能减排、低碳生活及科学生活方式等环

保知识深入人心。三是严格执行禁“塑”令，用政策规范公民环

保行为。相关部门要坚决对使用塑料袋的集市及摊点进行清理整

治，对生产销售塑料袋商家进行教育引导并关停。四是从严要求

国家机关工作人员以身作则，率先垂范，努力提高自身环保素质，争做保护环境、节能减排和低碳生活的先锋模范者，自觉做到节

约水、电、纸，不用塑料袋，减少生活垃圾。五是加大农田合理

测土配方施肥力度，有效控氮减磷，增施农家肥等措施，进一步

减少农业面源污染。六是以网络平台为契机，充分发挥网民的聪

明才智，在玉溪市公开网上长期开展“玉溪环保——我献一策”

活动等，对政府采用的相关建议或对策给予提议人奖励，让更多的市民觉得环保就在身边，积极主动参与并行动起来。环保上只

有软环境建设的不断完善，人们的环保素质才会不断的提高，从

而使人与环境相互协调发展，构建和谐有序的大环境，而这一切

政府行为的作用是至关重要的。

保护环境，是一个永恒的话题，也是当前各级政府迫在眉睫的工作，只有在软环境建设上取得了实效，整个环保工作才会有

突破性进展，“生态立市”战略才会更加落到实处，才会让更多的市民积极行动起来，保护高原湖泊，保护我们赖以生存的环境，让我们玉溪的天更蓝、地更绿、水更清、空气更清新、社会更和

谐！

第四篇：关于加强经济发展软环境建设的对策建议

关于加强经济发展软环境建设的对策建议

随着市场经济体制的不断完善和市场竞争的日趋激烈，区域性经济发展的软环境已经成为地方经济发展的先决条件，成为地区综合竞争力的重要标志。为进一步加强经济发展软环境建设，强化环境带动措施，促进我市经济社会又好又快发展，“强化环境带动”课题调研组认真组织调研，形成了这份调研报告。

一、我市经济发展软环境建设的总体情况

近年来，我市围绕优化经济发展环境大目标，以增强服务意识、提高行政效率，规范执法行为、增强队伍素质、完善监督机制为重点，通过强化思想教育，着力解决问题，健全制度机制，严格考核奖惩，切实解决我市经济发展软环境建设存在的突出问题，促进政府机关及其工作人员依法依规高效行政，公平公正廉洁执法，努力营造务实创新的工作环境、健康向上的人文环境、廉洁高效的政务环境、公平公正的法治环境、规范守信的市场环境、安居乐业的生活环境，为我市经济社会又好又快发展提供了有力保障。

1、深化行政审批制度改革，建设服务型政府。积极推进行政管理体制改革，推动政府职能转变，提高机关工作效能。积极做好与国务院、省政府行政审批制度改革的衔接工作，按照进一步“减少、下放、简化”行政审批的原则，清理和规范行政审批事项，简化审批环节，提高办事效率。全面完成了市、县两级新一轮行政审批制度改革工作，大幅度减少了行政审批项目。开展“行政服务提速增效创优”活动，改进行政审批方式，加强各级行政服务中心和统一受理窗口建设，完善“一个窗口对外、一条龙服务、一站式办结”和“统一受理、集中办理、联审联办” 的工作机制。推进电子政务建设，建设网上审批系统和电子监察系统，推行全程式网上审批。

2、强化行政效能督查，提高政府执行力和公信力。围绕各级党委、政府的中心工作，及重大决策部署和重大政策措施落实、重点项目建设进展、阶段性重要工作等情况进行效能督查，努力促进重大决策部署和政策措施的落实，协调解决重点项目建设中的困难和问题。围绕企业和群众反映的热点难点问题进行效能督查，深化“四乱两难”专项治理，改进机关服务效能，促进扶持个私经济发展各项政策落实，努力为企业发展排忧解难。围绕各级党委、政府为民办实事项目工作进展情况开展效能督查，保证为民办实事项目顺利实施，努力解决民生问题。

3、认真受理效能投诉，维护企业和群众的合法权益。建立健全和落实各级效能投诉中心的制度、机制，加大对各类投诉件的查办、督办、联办力度，确保投诉中心有效运作、取得实效。对反映行政效能和经济发展环境问题的投诉，对影响和损害经济社会发展的人和事，坚持直查快办，跟踪督办。依法依规严肃查处，认真督促整改，确保政令畅通。建立效能投诉情况分析制度，及时总结分析效能投诉情况和典型案例，对具有普遍性、苗头性、倾向性的问题及群众反映强烈的热点、难点问题，提出对策建议，同时对部分重大和典型的投诉查处情况通过新闻媒体予以曝光。

4、深化机关作风建设,建设“廉洁、勤政、务实、高效”机关。为激发干部队伍活力，提高行政效能，促进机关勤政廉政建设，市委组织部、人事局、效能办制定了机关科级及其以下工作人员轮岗交流工作意见，组织开展轮岗交流工作，市直机关及行使行政职能的事业单位全面完成了机关人员轮岗工作，县级机关工作人员轮岗交流工作也稳步推进。组织开展“优化发展环境,服务和谐社会”和贯彻落实“四个不让”服务行为准则专题活动，运用不同形式的活动载体，营造浓厚氛围，推进机关作风建设。健全规章制度，规范机关管理，坚持用制度管人管事，完善和落实岗位责任制、首问负责制、一次性告知制等机关效能制度。加大机关作风明查暗访力度，整肃机关作风，查处了一批违规违纪和损害经济发展环境的工作人员。

5、全面推进政务公开，建设透明型政府。深入开展“抓本级、带系统、促基层、求实效”主题活动，不断深化政务公开工作。公开程序上求“严”，严格公开程序，把好公开重要环节，实现内容全面公开，决策全程公开；公开内容上求“真”，坚持把关系经济社会发展的重大事项，关系民权、民生的重大问题作为政务公开主要内容；公开标准上求“高”，坚持公开的公正性、透明性、实效性，突出群众的知情权、参与权、监督权，力求内容的真实性、全面性、及时性，确保公开的制度化、规范化、常态化。严格要求带基层，抓好本级公开，带动系统公开，促进基层公开。创新载体促转变，创新政务公开形式，以电子政务为抓手，以建立行政服务中心或统一受理窗口为龙头，大力推行网上公开、听证公开、新闻发布公开等新载体，实现从分散公开向集中公开、从固定公开向动态公开、从单一形式公开向多种载体公开、从传统方式公开向现代电子政务公开的转变。强化政务公开制度保障作用，完善主动公开和依申请公开等制度。组织编制政府信息公开指南、目录，认真组织实施《政府信息公开条例》。

随着软环境建设不断推进，我市各级各部门工作机制更加健全，政策落实更加到位，机关服务效能得到增强，发展环境得到改善。据《2007—08福建省投资环境监测评价调查报告》，三明市投资环境总体满意度指数高于全省平均水平，从全省第六位上升到第四位，其中外商对我市投资软环境满意度指数提升幅度最为明显，对投资软环境中的生活环境、投资要素及投资条件和政务环境满意度评价指数评价较高，对投资软环境期望满足指数也相对较高，政务环境满意度从全省第五位跃升到第一位。

二、我市经济发展软环境建设存在的问题

虽然我市经济发展软环境得到较大改善，但与市委、市政府的要求及企业和人民群众的愿望相比还有一定差距。当前，软环境方面存在的问题和不足主要表现在：

1、少数机关单位规章制度不够健全和落实，管理不够严格。一些部门单位领导在机关内部管理上比较松懈，纪律不严，作风涣散，考勤制度不健全或不落实，有些机关工作人员，不认真履行职责，有的违反机关规章制度和工作纪律。

2、行政服务仍存在薄弱环节。虽然“门难进、脸难看、话难听、事难办”的现象得到较好解决，但有些机关工作人员服务意识不强，服务效率不高。

3、行政权力运行还不够规范。少数行政部门不能充分履行职能，正确履行职责，仍然存在有令不行、有禁不止，行政不作为和行政乱作为的问题。个别公务人员不能依法行政、规范执法，仍然存在“小吏大权”、“吃拿卡要”，或故意刁难群众，蛮横霸道，或不讲规则讲关系，以权谋私，假公济私等不廉洁行为的问题。有的行政部门监督管理不到位，该监督的不监督，不该监督的乱监督。

4、政府出台的一些政策措施落实不够到位。近年来，我市陆续出台了一些促进经济发展的优惠扶持政策，但一些业主反映，有些政策没有得到有效落实，有关部门对政策的贯彻执行和监督不够到位，工作措施不力，工作作风漂浮，仍然存在政令不畅和“中梗阻”现象，阻碍了经济社会的发展。

5、软环境建设工作进展不够平衡。有些部门和单位的领导同志对软环境建设思想上重视不够，缺乏抓好软环境建设的紧迫感和责任感，把软环境建设作为软任务，导致软环境建设工作存在“死角”。有些部门在抓软环境建设工作力度不够，缺乏有效的工作机制。

存在上述问题的原因是多方面的，既有制度机制上的不完善，也有历史的遗留问题；既有人的因素，也有管理上的漏洞。一是对经济发展软环境建设的认识不够到位。对营造良好投资软环境必须长期坚持的认识不足，对本单位内部出现的影响投资软环境存在的问题缺乏深入的调查研究，抓整治力度不够，重点不突出，工作不到位。二是政府职能转变不够到位。政府职能转变进展较慢，部分单位职能错位。一些部门内部管理机制不顺，办文环节过于繁琐，办事怕承担责任，工作踢皮球。一些机关工作人员公仆意识不强，纪律观念淡薄，职责和义务要求只挂在墙上，没有落实在行动中，工作上以“管理者”的姿态出现，而不是以“服务者”的姿态出现，对前来办事的群众和投资者缺乏应有的热情；思想观念、业务能力跟不上形势的发展要求，工作中抱着一些旧的条条框框不放，办事效率低。三是政府权力部门化，部门权力利益化的问题，导致职能部门行政执法行为的趋利倾向，损害投资者的利益，引发出一系列不规范行政行为。有的部门对存在问题的严重危害性认识不足，在大局利益与部门利益发生矛盾时，往往站在局部利益上，可放的权不放，可减的收费不减，罚款就高不就低。

三、加强我市经济发展软环境建设的对策

加强经济发展软环境建设要坚持以下基本原则：（1）坚持“有限政府”的原则。进一步改革行政管理机制，切实转变政府职能，把政府不该管的事情交还给企业、市场及其他社会组织，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，增强市场主体的活力。（2）坚持依法行政的原则。认真贯彻实施、《公务员法》《行政许可法》和《全面推行依法行政实施纲要》，改革行政方式，规范服务行为，严格按照法律规定的权限和程序履行职责。（3）坚持公开透明的原则。切实把政务公开作为各级政府施政的一项基本制度，凡是涉及群众切身利益的审批和收费项目，都要将审批的条件、权限、程序和收费的依据、标准等向社会公开，接受社会监督。（4）坚持强化监督的原则。充分发挥专门监督机构、新闻舆论和社会群众的监督作用，强化对行政决策、执行环节的监督，逐步形成行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的行政管理体制。

加强经济发展软环境建设要在深化中推进，在创新中提高，着力抓好以下几项工作。

1、深化机关效能建设。深入开展“优化发展环境、服务和谐社会”主题活动，着力解决影响经济社会发展的热点难点问题，不断优化发展环境；督促各级政府及其部门改进行政管理，提高行政效能；认真办理效能投诉，切实维护人民群众的切身利益，对反映机关效能和发展环境问题的投诉，对影响和阻碍经济社会发展的人和事，坚持直查快办，依法依规严肃查处，认真督促整改，确保政令畅通；创新效能督查方式，加大效能督查力度，突出效能督查重点，增强效能督查实效。重点围绕各级党委、政府的中心工作，及重大决策部署和重大政策落实情况、重点项目建设进展情况、阶段性重要工作情况等进行效能督查，积极促进市委市政府各项重大决策部署的落实，加大责任追究力度，增强政府的执行力和公信力。进一步建立健全机关效能建设和经济发展软环境建设长效机制，基本建立起“办事高效、运转协调、行为规范”的机关管理、服务体系，营造文明、优质、高效的服务环境。进一步加大对机关作风明查暗访力度，严肃查处违反机关工作纪律、损害发展软环境的人和事。继续推进机关工作人员轮岗交流工作。

2、深入开展“四乱两难”专项整治。一要坚决纠正乱收费、乱罚款、乱摊派行为。组织开展行政事业性收费项目、行政处罚清理自查，坚决取消不符合法律法规的各类收费、罚款，坚决制止各种不合理摊派，纠正转移收费行为，查处收费违规行为，建立健全涉企收费长效机制，规范各类税费征缴。二要严格控制和规范各种检查活动。认真执行国务院批准的《控制向企业经济检查的规定》，除法律、法规另有规定外，同一行政机关对同一企业的检查，每年原则上集中检查一次，不得超过二次。三要加强政策落实和行政效能专项检查。开展非公有制经济优惠扶持政策落实情况专项检查，保证各项优惠扶持政策落到实处，促进非公有制经济健康发展。组织行政效能情况专项检查，重点检查各级政府及其部门发挥职能、履行职责、办事效率等情况，着力解决办事难的问题。四要加大对“四乱两难”问题的查处力度。要定期或不定期对“四乱两难”专项治理工作进行督查，对督查中发现的“四乱两难”问题，特别是政策不落实或机关工作人员行政不作为、乱作为等问题，以及干扰企业正常生产经营的行为，要依纪依规严肃处理，并认真抓好整改，确保“四乱两难”专项整治工作取得实效。

3、推进规范行政权力工作。抓住清权确权、职权分解、流程再造、权力公开等关键环节，积极开展规范行政权力运行工作，督促公务员尤其是领导干部严格按照“三定”方案履行职责。按照“权力取得要有据、配置要科学、运行要公开、行使要依法、监督要到位”的要求，优化行政权力配置，规范行政权力运行，逐步建立结构合理、配置科学、行为规范、程序严密、运行公开、制约有效的权力运行机制。依法清理行政权力，确保权力取得有据，对行政许可、行政处罚、行政强制、行政征收、行政裁决、行政监督检查等行政职权进行全面清理，取消没有法律依据的行政职权；编制职权目录和流程图，确保权力配置科学，按照决策、执行、监督适度分离的原则，遵循“规范有序、提高效率、简明清晰、便民利民”和要求，绘制覆盖各项权力运行全过程的流程图，并向社会公开。坚持依法行政基本要求，确保依法行使权力，依法规范行政处罚、审批、许可、征收等行为，拓展规范行政自由裁量权工作领域，切实解决滥用行政自由裁量权的现象。完善监督制约机制，确保权力正确行使，建立和完善各项监督制约机制，认真落实各项监督制度，积极推行行政问责制度，严格过错责任追究，切实做到“有权必有责、用权受监督、违法要追究，侵权须赔偿”。强化对政令不畅通、政策不落实、工作不得力、行政不作为和乱作为、严重损害群众切身利益行为、预防和处置突发公共事件不及时，以及滥用权力、以权谋私等腐败行为的责任追究。

4、积极推进行政管理体制改革。以建设服务型政府为导向，积极推进行政管理体制改革，推动政府职能转变。一要继续减少行政审批事项。认真做好与国务院、省政府行政审批制度改革的衔接工作，对审批事项进行新一轮的清理和改革，凡是上级政府已经取消的行政审批事项，不得以任何理由继续保留；凡是周边设区市取消的行政审批事项，原则上必须取消。二要继续改革行政审批方式。要逐步推行审批要件表格化，将原来办事人提出的申请需用文字报告的，改成表格式申请。加快网上审批服务系统和电子监察系统建设，建好网上办事大厅，积极推行网上审批服务，力争实现市、县（市、区）审批服务系统互联互通。进一步扩大各级政府和部门设立行政审批科试点，成建制入驻市行政服务中心。三要加强行政服务中心建设。健全制度、规范管理，完善“一个窗口对外、一条龙服务、一站式办结”的工作机制。坚持每季度进行县（市、区）行政服务工作考评，坚持在市直部门开展以“抓项目、增后劲、促发展”为主题的项目服务竞赛。

5、推行政府绩效管理制度和绩效评估工作。以科学发展观为指导，建立科学合理的政府绩效评估指标体系和评估机制，树立正确政绩观念，扎实推进绩效评估工作。认真总结三年来开展绩效评估工作，研究探索绩效评估新途径，认真学习绩效评估先进经验，不断创新绩效评估方法，提高绩效评估工作水平，增强绩效评估实效。以深化行政管理体制改革为目标，围绕政府及其部门的职能职责，制定和建立绩效管理制度，形成“以绩效为基础、以评估为手段、以结果为导向”的绩效管理机制。

6、全面推进政务公开工作。以贯彻实施《政府信息公开条例》为契机，完善政务公开制度，认真落实政务公开工作，及时发布政府信息，进一步推进政务公开工作，提高政府工作的透明度，依法保障人民群众的知情权、参与权、表达权和监督权。一要认真组织实施政府信息公开条例。进一步加强组织领导，建立健全政府信息公开工作领导体制和工作机制，按照省上统一规定各设区市政府及部门政府信息公开机构代码范围和编制要求，进一步落实相关内容，认真审核各级政府和部门政府信息公开指南、目录，全面落实政府信息公开工作。二要加强政务公开网站建设。结合电子政务建设，进行政务公开网站改版升级，逐步加大网上公开的信息量。三要进一步规范政务公开制度。建立和完善重大事项社会公示、社会听证等政务公开、政府信息公开八项配套制度。健全督查制度和责任追究制度，加强对政务公开工作的指导、督促和检查，对不认真实行政务公开、政府信息公开和违反公开规定的有关责任人，要实行行政问责。四要扎实做好行政权力公开运行相关工作。运用社会公示、公众听证、专家咨询等公开形式，畅通政府与群众沟通渠道。推进决策事项公开，促进政务公开向决策层面拓展，及时将事关经济社会发展的重要决策和措施向社会公开。认真落实政务公开的审议、评议、反馈、监督和依申请公开等制度，规范政务公开工作。

第五篇：房地产开发论文

要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。

关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目

英文摘要

At present our country real estate development enterprise widespread “small, scattered, poor”, the characteristics of real estate development project

development and not only pay attention to value management, more do not pay attention to risk management and risk management consciousness, risk management institutions loss, risk management means of a single, the real estate project many of the risk factors are not effectively control, lead to the failure of the real estate projects.In order to avoid and reduce risk factors on the influence of the project, take seriously the real estate development project of the relevant contents of

comprehensive risk management, so as to be able to effectively solve the operation of the real estate development project risk provides some references.英文关键词

Comprehensive risk management;Real estate;Development; project。

基本步骤简述：

第一章：项目决策阶段

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并 依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

具体流程：

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

2.1 房地产开发项目风险识别

房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。

2.2 房地产开发项目风险评估

房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。

2.3 房地产开发项目风险监控

房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。房地产开发项目全面风险应对中注意的问题

4.1 制定风险应对计划应具有针对性

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。

4.2 注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进

行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

4.3 注意应对管理的经济性

为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更

经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。

参考文献

〔1〕陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考〔J〕.中国城市经济，2007，（8）.

〔2〕陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理〔J〕.西南科技大学学报，2006，（3）.

〔3〕陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析〔J〕.四川建材，2006，（2）.

〔4〕邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探〔J〕.企业技术开发，2006，（11）