第一篇：温州市物业管理办法(最新)
温州市人民政府令第113号
《温州市物业管理办法》已经市人民政府第30次常务会议审议通过，现予发布，自2010年1月1日起施行。
市 长 赵一德
二○○九年十二月十日
温州市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 温州市行政区域内的物业管理、使用、维护及其监督管理活动，适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。物业管理应当遵守法律、法规、规章和政策规定，不得损害公共利益和他人合法权益。
第五条 温州市房产管理局（以下称市物业主管部门）负责 — 2 — 全市物业管理的监督管理工作。
县（市、区）房产管理局（以下称县级物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，并接受市物业主管部门的业务指导。
各级人民政府有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的有关监督管理工作。
第六条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业主管部门，指导业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
第七条 物业管理行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，引导物业服务企业依法诚信经营，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第八条 物业的所有权人（含共有人）为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规和规章规定的其他权利。
第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规和规章规定的其他义务。
第十条 业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。
第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数不足20人的，经全体业主一致同意，— 4 — 可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十二条 物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据下列标准划分：
（一）物业管理区域以规划部门确定的建设范围为准；已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共同使用一套配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；
（三）地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意，可以合并为一个物业管理区域。
第十三条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十四条 物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会
— 5 — 议；街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当予以协助：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。
第十五条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表5-9名组成。建设单位、居民委员会代表各1名，业主代表3-7名。业主代表推荐的方式应当在物业管理区域内公告。
筹备组成员名单应当在物业管理区域内公告，公告期不少于5日。公告期内业主对筹备组成员有异议的，筹备组应当予以核查。异议成立的，应当重新推荐成员；异议不成立的，应当向提出异议的业主作出解释。
第十六条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定业主大会议事规则草案、业主管理规约草案和专项维修资金使用续筹方案草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数；
（四）确定业主委员会成员候选人产生办法及名单；
（五）做好首次业主大会的其他准备工作。
— 6 — 筹备组应当在首次业主大会召开15日前，将本条第（一）至
（四）项的内容在物业管理区域的显著位臵公告，征求全体业主的意见。
第十七条 管理规约应当包括下列内容:
（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；
（二）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；
（三）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；
（四）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（五）业主分担物业管理区域各类费用的方式；
（六）违反管理规约应当承担的责任。
临时管理规约由建设单位负责编制，报物业主管部门备案；管理规约由业主大会通过后生效。
第十八条 物业管理区域内的业主可以在筹备组公告的期限内就物业管理方面的有关规定提出修改意见，筹备组应当充分听取业主的意见。
第十九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在房屋竣工验收后1个月内，按照下列标准将筹备经费存入物业主管部门指定的银行账户：
（一）建筑面积5万平方米（含）以下的，筹备经费为2万元；
（二）建筑面积5万平方米以上10万平方米（含）以下的，为3万元；
（三）建筑面积10万平方米以上20万平方米（含）以下的，为5万元；
（四）建筑面积20万平方米以上的，为8万元。
业主大会筹备组可以申请支取筹备经费，物业主管部门应当在接到申请之日起3日内划拨业主大会筹备经费。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于业主大会换届经费或者纳入物业维修资金。
第二十条 业主大会筹备组在确认物业管理区域内专有部分业主人数及总建筑面积时，建设单位或者物业服务企业应当提供资料。
业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。单个物业登记有两个或者两个以上所有权人的，自行确定一名业主为投票人。
专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
第二十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。
— 8 — 业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。
业主大会决定制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。经物业管理区域内20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第二十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时告知相关的居（村）民委员会。
业主大会筹备组或者业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第二十五条 业主大会的决定，应当在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会议事规则和管理规约，应当抄送全体业主。
第二十六条 业主委员会成员在常住业主中选举产生。业主
— 9 — 委员会成员由5人以上单数组成，最多不超过15人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；
（六）具备必要的工作时间。
第二十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）业主大会会议记录和会议决议；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主管理规约；
（四）专项维修资金的使用续筹方案；
（五）业主委员会成员的名单；
（六）解聘或者续聘物业服务企业的决议。
业主委员会备案的内容发生变更的，业主委员会应当在变更后30日内重新备案。
物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和业主委员会印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第二十九条 业主委员会会议由主任召集，主任因故不能履行职责时由副主任召集。有业主委员会1/3以上成员提议，应当召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会可以邀请业主代表、社区负责人列席会议。
第三十条 业主委员会需要讨论决定的事项，应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
业主委员会应当做好业主委员会会议记录，由出席会议的成员签字并加盖业主委员会印章。
— 11 — 业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将决定事项以书面形式在物业管理区域的显著位臵公告。
以业主委员会名义发布信息，应当经业主委员会集体决定，并加盖业主委员会印章。
第三十一条 业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定，并建立活动档案，供业主查询。
第三十二条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会应当定期在物业管理区域的显著位臵公布经费收支等情况，接受全体业主监督。
第三十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规、规章和本办法的规定。
业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府或者物业主管部门投诉，也可以依法请求人民法院予以撤销。
业主委员会超越职权作出决定侵害业主合法权益的，由签字同意的成员承担相应的法律责任。
第三十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业以及利害关系业主提供的报酬或者其他利益；
（二）本人、配偶以及近亲属在聘请的物业服务企业工作；
（三）以业主委员会或者业主大会名义提供担保；
（四）违反法律、法规、规章和管理规约。
第三十五条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其成员职务，并提请下次业主大会会议决定终止其成员职务：
（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；
（二）一年内3次无故缺席业主委员会会议的；
（三）存在本办法第三十四条情形之一的；
（四）其他原因不宜担任业主委员会成员的。
业主委员会中止成员职务的，应当听取当事人的陈述、申辩，并记录归档。
第三十六条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域业主的；
（二）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；
（三）因疾病或者其他原因丧失工作能力的；
（四）因违法犯罪等原因不能履行成员义务的。
第三十七条 业主委员会成员职务中止或者终止的，业主委员会应当在本物业管理区域的显著位臵公告，并按照本办法第二十八条规定向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
职务中止或者终止的业主委员会成员，应当自公告之日起3
— 13 — 日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会。
第三十八条 业主委员会每届任期为3-5年，具体任期由业主大会议事规则确定。
业主委员会应当在任期届满2个月前，召集业主大会会议，完成换届选举。
无正当理由逾期未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府督促业主委员会在任期届满之前完成换届选举。
业主委员会自行解散或者任期届满仍未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府指导业主成立换届筹备组，召集业主大会会议，完成换届选举。
第三十九条 业主委员会应当自任期届满之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会。
第三章 前期物业管理
第四十条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式择优选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十一条 建设单位在销售物业、拆迁安臵前，应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同、安臵合同的附件。
— 14 — 建设单位在销售物业、拆迁安臵时，应当向物业买受人、被拆迁人出示临时管理规约，并有义务作出说明。
物业买受人、被拆迁人在与建设单位签订物业买卖合同、拆迁安臵合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第四十二条 建设单位与物业买受人、被拆迁人签订的房屋销售、拆迁安臵合同，应当包含前期物业服务合同约定的主要内容。
第四十三条 前期物业服务合同约定期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。
第四十四条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。交付使用的，因物业质量不合格发生的法律后果由建设单位承担。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录；发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向建设单位提出书面整改意见，并向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告；整改合格后，方可办理书面交接手续。
第四十五条 在办理物业交接手续时，建设单位应当按照国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定向物业服务企业移交资料，由双方在交接验收单上签字盖章，并报物业主管部门备案。
— 15 — 前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将有关资料移交给业主委员会。
第四十六条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配臵并无偿提供物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰的比例配臵并无偿提供物业管理用房。
物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其位臵、面积应当在批准的建设工程规划设计方案中予以载明，建设单位不得擅自变更。
物业管理用房应当集中配臵、合理设计、方便使用。建设单位不得提供违法建筑、共用部位、已分摊的公用面积和不便于物业管理使用的房屋作为物业管理用房。
第四十七条 物业管理用房应当有独立产权并具有正常使用功能。房管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。
第四十八条 国务院《物业管理条例》施行后的物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业服务企业无偿使用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。
国务院《物业管理条例》施行前的物业管理用房，产权归属及其使用收益按照温州市原有的物业管理规定执行。
第四十九条 任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建 — 16 — 筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、物业共用部位、公用设施、共用设施设备和物业管理用房。
第四章 物业管理服务
第五十条 业主大会决定物业管理区域实行委托管理的，应当通过公开、公平、公正的方式择优确定一个物业服务企业统一提供物业服务。
第五十一条 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第五十二条 业主委员会应当参照物业服务合同示范文本，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务，定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，并接受业主的监督。
第五十三条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。
第五十四条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担电梯维护、消防设施设备养护等专业服务，但不得将该物业管理区域的全部物业服务一并委托或者转交给他人。
第五十五条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务
— 17 — 企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应当重新公开选聘物业服务企业，并以书面形式通知该物业服务企业，在物业管理区域内公告全体业主。
物业服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业服务合同继续履行。
第五十六条 业主委员会不得擅自解聘物业服务企业，解聘物业服务企业应当由业主大会决定。
业主大会、物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当在3个月前书面通知另一方当事人，并在物业管理区域内的显著位臵公告全体业主。
第五十七条 物业服务合同依法解除或者终止，物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、配套设施设备、相关场地、物业档案资料和其他财物，配合新选聘的物业服务企业做好交接工作。
第五十八条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监管和考核，建立企业信用档案，并向社会公开。
物业管理行业协会应当加强对物业服务企业及其从业人员的自律管理，配合物业主管部门建立信用档案。
第五章 物业服务收费
第五十九条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标 — 18 — 准与服务项目、服务水平相一致的原则，由建设单位或者业主委员会与物业服务企业根据《温州市物业服务收费管理实施办法》在物业服务合同中约定。
普通住宅物业服务可以实行分项目收费试点，建立服务标准规范、收费公开透明的物业服务收费机制。
第六十条 物业服务企业应当在物业管理区域的显著位臵公示物业服务项目、服务等级、服务标准、收费标准。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第六十一条 物业服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按时足额交纳；业主与物业服务企业另有约定的，从其约定。
第六十二条 物业竣工验收合格交付使用前发生的物业服务费，由建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业服务费，由业主承担；但建设单位与业主约定由建设单位承担物业服务费的，由建设单位承担。
物业管理区域内未出售或者未安臵的空臵物业，物业服务费由建设单位承担。
第六十三条 业主未按物业服务合同的约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求业主限期交纳，业主委员会应当督促业主交纳；业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
— 19 — 第六十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位可以按照自愿、公平的原则与物业服务企业签订委托代收协议，委托代收有关费用并支付相应的手续费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
第六章 物业使用和维护
第六十五条 业主和非业主使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）的规定。
业主和非业主使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
第六十六条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益：
（一）公共门厅、管道井、楼梯间、过道、消防通道；
（二）道路、场地、绿地、屋顶；
（三）其他共用部位、共用设施设备。
因物业维修或者公共利益，业主、物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会和直接利害关系人的同意，并 — 20 — 依法办理相关手续。临时占用、挖掘时，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。
第六十七条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）将住宅改变为经营性用房。
业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）外，应当征得利害关系业主同意。
物业服务企业发现业主、非业主使用人违反法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）将住宅改变为经营性用房的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时报告规划、国土资源等有关行政管理部门。
第六十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业；非业主使用人应当同时提供业主同意装饰装修的书面意见。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者非业主使用人。
第六十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定加强对物业装饰装修活动的巡查。发现业主、非业主使用人在装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）的行为的，应当及时劝阻、制止，并提出整改意见；行为人未按要求整改的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门依法处理。
第七十条 物业服务企业从事物业维护、修缮、监督等工作
— 21 — 时，业主或者非业主使用人应当提供方便。
需要业主或者非业主使用人提供方便的，应当事先通知，并就相关具体事项与业主或者非业主使用人协商。
第七十一条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。
车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况。业主要求承租空臵的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租的收费标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。
未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。
第七十二条 业主委员会应当与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订临时停车方案，报业主大会决定。
利用物业管理区域共用部位或者场地停放车辆的，按照业主大会的决定交纳临时停车费。临时停车费除用于维护停车场地设施和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。
物业服务企业应当将临时停车费单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。
第七十三条 物业管理区域内的防空地下室平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得出售。
防空地下室平时用作停车位收取的停车费，应当依照有关规定，用于防空地下室的日常维护管理和停车管理的必要支出。具体收费标准由价格主管部门会同物业、人防主管部门制定。
物业服务企业依照有关规定管理防空地下室的，应当做好平时的维护管理工作，确保防空地下室处于良好状态。
第七十四条 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定：
（一）慢速通行，遇到行人和非机动车应当避让；
（二）禁止鸣号，防止发生噪音；
（三）在依法设臵或者划定的车库、车位内有序停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。
物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理，发现有违反规定情形的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门依法处理。
第七十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当首先征得相关业主同意。
合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。
合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，物业服务企业应当单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。
— 23 — 第七十六条 业主大会、业主委员会和物业服务企业，对任意弃臵垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约（临时管理规约），要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等。
第七十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共有设施设备，经相关专业单位、建设单位共同验收合格后，移交相关专业单位负责管理。建设单位或者物业服务企业应当同时将相关技术资料移交相关专业单位。
本办法施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由所在街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会牵头，参照前款规定组织办理移交手续。
已交付使用的住宅小区在办理移交手续时，发现共有设施设备运转不正常或者存在安全隐患的，业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当将设施设备修复正常、消除隐患后，方可移交专业单位管理。
专业单位无正当理由拒绝、拖延接管物业管理区域共有设施设备的，由市、县人民政府责令其限期接收管理。
第七十八条 相关专业单位在接管物业管理区域内共有设施设备后，应当及时做好维修、养护、更新改造，确保设施设备安 — 24 — 全运转和全体业主正常使用。
相关专业单位因维修、养护、更新改造等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域的显著位臵公告，并依法办理相关手续；相关专业单位应当确保通行安全，并及时恢复原状。业主、物业服务企业应当积极配合与支持。
第七十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家、省和市有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金交存、使用、管理和监督办法，由市物业主管部门会同市财政等部门另行制定，报市人民政府批准。
第八十条 建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省和市有关规定一次性向物业主管部门交纳保修金。
物业保修金交存、使用、退还、管理和监督办法，由市物业主管部门会同市财政等部门另行制定，报市人民政府批准。
第八十一条 物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护。
责任人应当及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养
— 25 — 护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
第七章 附 则
第八十二条 业主大会决定自行管理物业、委托其他管理人管理物业的，依照本办法相关规定执行。
第八十三条 本办法自2010年1月1日起施行，2000年10月21日温州市人民政府发布的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。
发：各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位。
抄：省政府办公厅、省住房和城乡建设厅、省政府法制办，市
委各部门，市人大常委会、市政协办公室，市法院、市检 察院，驻温部队，各民主党派、人民团体，新闻单位。
温州市人民政府办公室
2009年12月11日印发
第二篇：温州市物业管理项目招标管理办法.
【发布单位】浙江省温州市
【发布文号】温州市人民政府令第109号 【发布日期】2009-04-17 【生效日期】2009-04-17 【失效日期】-----------【所属类别】地方法规 【文件来源】温州市
温州市物业管理项目招标投标办法(温州市人民政府令第109号
《温州市物业管理项目招标投标办法》已经市人民政府第23次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市 长 赵一德 二○○九年四月十七日
温州市物业管理项目招标投标办法 第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理项目的招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理项目招标投标活动。
第三条 物业管理项目招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。
第四条 温州市房产管理局是全市物业管理项目招标投标活动的主管部门。其主要职责是：
（一）指导、监督物业管理项目招标投标活动；
（二）制定物业管理项目评标办法和招标文件标准文本；
（三）建立并管理物业管理项目招标评标专家库；
（四）负责市区物业管理招标的备案管理工作；
（五）处理有关投诉；
（六）查处违法招标投标行为。
市物业招标投标监理办公室具体负责市区物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。
县（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。
第二章 招 标
第五条 下列物业管理项目应当通过招标投标方式确定物业服务企业：
（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理项目；
（二）业主或者业主大会决议选聘物业服务企业的物业管理项目。第六条 下列物业管理项目应当公开招标：
（一）规划总建筑面积10万（含）平方米以上的多层项目；
（二）规划总建筑面积5万（含）平方米以上的高层项目；
（三）规划总建筑面积7万（含）平方米以上的多层、高层混合项目。第七条 下列物业管理项目可以邀请招标：
（一）规划总建筑面积5万（含）平方米以上10万平方米以下的多层项目；
（二）规划总建筑面积3万（含）平方米以上5万平方米以下的高层项目；
（三）规划总建筑面积4万（含）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。
第八条 投标人少于3个或者多层规划总建筑面积5万平方米以下、高层规划总建筑面积3万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积4万平方米以下的前期物业管理项目，经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资
质的物业服务企业。
第九条 建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
业主或者业主大会选聘物业服务企业的物业招标投标工作，应当在原物业服务合同终止前1个月完成。
第十条 招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构，具体办理招标事宜。
前期物业招标小组成员由建设单位指派，业主或者业主大会物业招标小组由业主大会选举产生。招标小组成员人数不得少于3人。
第十一条 招标人采用公开招标方式的，应当按照国家有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
第十二条 招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。
投标邀请书应当载明本办法第十一条第二款规定的事项。
第十三条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：
（一）招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况；
（二）物业管理服务内容、服务标准及要求；
（三）投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金；
（四）评标标准和评标方法；
（五）招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间；
（六）物业服务合同签订说明；
（七）其他需要说明的内容。
第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持下列材料向物业主管部门备案：
（一）建设工程规划许可证；
（二）业主大会决议；
（三）招标公告或者招标邀请书；
（四）招标文件；
（五）法律、法规规定的其他材料。
招标人委托招标代理机构的，还应当提交招标代理委托合同。
物业主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十五条 公开招标的招标人可以按照招标文件规定，对投标申请人进行资格预审。
第十六条 招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
资格预审合格的投标申请人超过5家的，招标人可以从中选择不少于5家的正式投标人。
第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并报物业主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第三章 投 标
第十八条 持有物业服务企业资质等级证书、企业法人营业执照的物业服务企业均可按照核准的资质等级和业务范围参加相应的物业管理项目投标活动。
第十九条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件包括技术标文件和信誉标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出
响应，投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。
有投标竞价的，投标文件可以设立经济标，经济标文件应当按前款要求进行编制。
第二十条 投标文件形式应当符合招标文件的要求，技术标、信誉标和经济标文件应当分别编制。
第二十一条 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。
投标保证金一般不得超过一年物业服务费的5%，最高不得超过10万元人民币。
第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。
招标人收到投标文件后，应当签收保存，并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，不得擅自开启。投标文件提交截止时间过后，有效投标人少于3个的，招标人应当重新组织招标。
第二十三条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
第二十四条 招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止，最短不得少于20日。
第二十五条 投标文件有下列情形之一的，投标无效：
（一）未按招标文件规定密封或者加盖印章的；
（二）未按招标文件规定的格式要求提交的；
（三）逾期送达的。
投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，视为投标无效。第四章 开标、评标和中标
第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的当日在物业主管部门监督下由招标人组织公开进行。
第二十七条 评标应当由依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人 代表和有关物业管理方面的专家组成，成员为 5 人以上单数，其中物业管理方面 的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家，应当由招标人在开标前 1 日从温州市物业 管理项目招标评标专家库中随机抽取，评标委员会成员的名单在中标结果确定前 应当保密。第二十八条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的；
（三）曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当 行为受过行政处罚或者刑事处罚的。评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新组织招标。第二十九条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对 所提出的评审意见承担个人责任。第三十条 评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好 处。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比 较以及与评标有关的其他情况。第三十一条 评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和现场答 辩。除现场答辩外，评标应当保密进行。第三十二条 技术标文件评议标准，主要包括下列内容：
（一）物业管理机构设置和资源配置方案；
（二）管理方案；
（三）创优规划和
创新管理方法；
（四）服务质量控制方法。第三十三条 信誉标文件评议标准，主要包括下列内容：
（一）企业规模和资质；
（二）社会信誉和经营业绩；
（三）物业管理机构负责人业绩。第三十四条 现场答辩评议标准，主要包括下列内容：
（一）语意表达；
（二）物业管理法规、政策熟悉程度；
（三）物业管理业务水平。第三十五条 设有经济标的，经济标文件评议标准，主要包括下列内容：
（一）物业管理投标报价；
（二）物业管理项目经营成本支出测算。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，推荐不 超过 3 名有排序的合格中标候选人。第三十六条 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中 标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为 中标人。评标结果应当在评标会议结束后由物业主管部门予以公示，公 示期为 3 日； 公示期间，投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出 异议或者向物业主管部门投诉或者举报。物业主管部门应当自接到投诉或者举报 之日起 5 个工作日内依法处理，并予以书面答复。第三十七条 招标人应当在评标会议结束后 30 日内确定中标人，并向中标人 和未中标的投标人发出中标通知书，将未中标的投标文件退还投标人。第三十八条 第三十九条 招标人应当自确定中标人之日起 15 日内，持下列材料向物业主 管部门备案：
（一）评标委员会的评标报告；
（二）中标人的投标文件；
（三）法律、法规规定的其他材料。
招标人应当自中标人接到中标通知书之日起 30 日内和中标人签订 书面合同，招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同 签订之日起 5 日内，招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。第四十条 中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，投标保证金不予退还。招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，应当给予中标人不少于投标保 证金金额的赔偿。第四十一条 中标人应当按照物业服务合同履行义务，并不得向他人转让中 标项目。第四十二条 招标人有下列行为之一的，中标无效：
（一）招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者 可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的；
（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判 的；
（三）招标人与投标人串通投标的。第四十三条 投标人有下列行为之一的，中标无效：
（一）投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的；
（二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标 的；
（三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；
（四）投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的。第五章 法律责任 对违反本办法规定的行为，由物业主管部门依法予以行政处罚； 构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十四条 物业主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究 刑事责任。第四十五条 第六章 附 则
第四十六条 第四十七条 物业管理项目招标费用由招标人承担。本办法自发布之日起施行。2001 年 8 月 6 日温州市人民政府发 布的《温州市物业管理项目招标投标办法》（市政府令第 52 号）同时废止。
第三篇：温州市物业管理项目招标管理办法
温州市物业管理项目招标投标办法
(温州市人民政府令第109号)
《温州市物业管理项目招标投标办法》已经市人民政府第23次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市 长
赵一德
二○○九年四月十七日
温州市物业管理项目招标投标办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理项目的招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理项目招标投标活动。
第三条 物业管理项目招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。
第四条 温州市房产管理局是全市物业管理项目招标投标活动的主管部门。其主要职责是：
（一）指导、监督物业管理项目招标投标活动；
（二）制定物业管理项目评标办法和招标文件标准文本；
（三）建立并管理物业管理项目招标评标专家库；
（四）负责市区物业管理招标的备案管理工作；
（五）处理有关投诉；
（六）查处违法招标投标行为。
市物业招标投标监理办公室具体负责市区物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。
县（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。
第二章 招 标
第五条 下列物业管理项目应当通过招标投标方式确定物业服务企业：
（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理项目；
（二）业主或者业主大会决议选聘物业服务企业的物业管理项目。
第六条 下列物业管理项目应当公开招标：
（一）规划总建筑面积10万（含）平方米以上的多层项目；
（二）规划总建筑面积5万（含）平方米以上的高层项目；
（三）规划总建筑面积7万（含）平方米以上的多层、高层混合项目。
第七条 下列物业管理项目可以邀请招标：
（一）规划总建筑面积5万（含）平方米以上10万平方米以下的多层项目；
（二）规划总建筑面积3万（含）平方米以上5万平方米以下的高层项目；
（三）规划总建筑面积4万（含）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。
第八条 投标人少于3个或者多层规划总建筑面积5万平方米以下、高层规划总建筑面积3万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积4万平方米以下的前期物业管理项目，经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第九条 建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
业主或者业主大会选聘物业服务企业的物业招标投标工作，应当在原物业服务合同终止前1个月完成。
第十条 招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构，具体办理招标事宜。
前期物业招标小组成员由建设单位指派，业主或者业主大会物业招标小组由业主大会选举产生。招标小组成员人数不得少于3人。
第十一条 招标人采用公开招标方式的，应当按照国家有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
第十二条 招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。
投标邀请书应当载明本办法第十一条第二款规定的事项。
第十三条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：
（一）招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况；
（二）物业管理服务内容、服务标准及要求；
（三）投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金；
（四）评标标准和评标方法；
（五）招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间；
（六）物业服务合同签订说明；
（七）其他需要说明的内容。
第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持下列材料向物业主管部门备案：
（一）建设工程规划许可证；
（二）业主大会决议；
（三）招标公告或者招标邀请书；
（四）招标文件；
（五）法律、法规规定的其他材料。
招标人委托招标代理机构的，还应当提交招标代理委托合同。
物业主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十五条 公开招标的招标人可以按照招标文件规定，对投标申请人进行资格预审。
第十六条 招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
资格预审合格的投标申请人超过5家的，招标人可以从中选择不少于5家的正式投标人。
第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并报物业主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第三章 投 标
第十八条 持有物业服务企业资质等级证书、企业法人营业执照的物业服务企业均可按照核准的资质等级和业务范围参加相应的物业管理项目投标活动。
第十九条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件包括技术标文件和信誉标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。
有投标竞价的，投标文件可以设立经济标，经济标文件应当按前款要求进行编制。
第二十条 投标文件形式应当符合招标文件的要求，技术标、信誉标和经济标文件应当分别编制。
第二十一条 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。
投标保证金一般不得超过一年物业服务费的5%，最高不得超过10万元人民币。
第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。
招标人收到投标文件后，应当签收保存，并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，不得擅自开启。投标文件提交截止时间过后，有效投标人少于3个的，招标人应当重新组织招标。
第二十三条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
第二十四条 招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止，最短不得少于20日。
第二十五条 投标文件有下列情形之一的，投标无效：
（一）未按招标文件规定密封或者加盖印章的；
（二）未按招标文件规定的格式要求提交的；
（三）逾期送达的。
投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，视为投标无效。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的当日在物业主管部门监督下由招标人组织公开进行。
第二十七条 评标应当由依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
第二十八条 评标委员会的专家，应当由招标人在开标前1日从温州市物业管理项目招标评标专家库中随机抽取，评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。
有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的；
（三）曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当行为受过行政处罚或者刑事处罚的。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。
第二十九条 评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新组织招标。
第三十条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较以及与评标有关的其他情况。
第三十一条 评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和现场答辩。除现场答辩外，评标应当保密进行。
第三十二条 技术标文件评议标准，主要包括下列内容：
（一）物业管理机构设置和资源配置方案；
（二）管理方案；
（三）创优规划和创新管理方法；
（四）服务质量控制方法。
第三十三条 信誉标文件评议标准，主要包括下列内容：
（一）企业规模和资质；
（二）社会信誉和经营业绩；
（三）物业管理机构负责人业绩。
第三十四条 现场答辩评议标准，主要包括下列内容：
（一）语意表达；
（二）物业管理法规、政策熟悉程度；
（三）物业管理业务水平。
第三十五条 设有经济标的，经济标文件评议标准，主要包括下列内容：
（一）物业管理投标报价；
（二）物业管理项目经营成本支出测算。
第三十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十七条 评标结果应当在评标会议结束后由物业主管部门予以公示，公示期为3日；公示期间，投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出异议或者向物业主管部门投诉或者举报。物业主管部门应当自接到投诉或者举报之日起5个工作日内依法处理，并予以书面答复。
第三十八条 招标人应当在评标会议结束后30日内确定中标人，并向中标人和未中标的投标人发出中标通知书，将未中标的投标文件退还投标人。
第三十九条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，持下列材料向物业主管部门备案：
（一）评标委员会的评标报告；
（二）中标人的投标文件；
（三）法律、法规规定的其他材料。
第四十条 招标人应当自中标人接到中标通知书之日起30日内和中标人签订书面合同，招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同签订之日起5日内，招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。
中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，投标保证金不予退还。
招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，应当给予中标人不少于投标保证金金额的赔偿。
第四十一条 中标人应当按照物业服务合同履行义务，并不得向他人转让中标项目。
第四十二条 招标人有下列行为之一的，中标无效：
（一）招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的；
（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的；
（三）招标人与投标人串通投标的。
第四十三条 投标人有下列行为之一的，中标无效：
（一）投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的；
（二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的；
（三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；
（四）投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的。
第五章 法律责任
第四十四条 对违反本办法规定的行为，由物业主管部门依法予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 物业主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十六条 物业管理项目招标费用由招标人承担。
第四十七条 本办法自发布之日起施行。2001年8月6日温州市人民政府发布的《温州市物业管理项目招标投标办法》（市政府令第52号）同时废止。
第四篇：温州市创卫办通报
温州市创卫办通报 第7期
孔海龙同志在国家卫生城市创建省级调研
准备工作会议上的讲话摘要（2013年8月16日，根据录音整理）
省爱卫会专家组将于下周二至周五到温州专题调研创建国家卫生城市工作，这次调研对于我们来说非常重要，是创国卫申报过程中必须的程序，关系着我们下一步能不能继续申报。因为，国家爱卫会对国家卫生城市创建要求很高，一个省上报的城市如果通不过国家爱卫会的暗访考核的话，这个省三年内不许提出创国卫申请。今天下午开这次会议，就是动员全市上下认清形势，迅速行动，集中整治，克难攻坚，高质量、高标准完成各项工作任务，确保顺利通过省爱卫会专家组专题调研。刚才，市创卫办就迎接省级调研工作进行了汇报，对整个迎检工作作了安排，我都同意。下面，我再强调三点意见：
一、各级各部门要高度重视，全力做好迎检准备工作
我市开展创建国家卫生城市以来，全市上下按照市委、市政府统一部署，开展了一系列的活动，突出工作重点，强化薄弱环节整治，集中解决了一批重点、难点问题，城市整体面貌有所改观，城市形象有所提升。但是，距国家卫生城市的标准、距全市人民的期待，还有相当大的差距。尤其是一些重点部位整治还不到位，出现了反弹现象，有的甚至已经到了令人触目惊心的程度。为做好这次调研的准备工作，我们先后组织了二次创卫模拟检查，给我市创卫工作提供了很多指导，但是从模拟检查反馈的情况来看，问题还是不少的，总体上是给我们反馈了两个字: 一个字是“乱”，交通秩序混乱、车辆乱停乱放、电线乱拉乱扯、摊点乱设乱摆。另一个字是“脏”，城中村脏、背街小巷脏、集贸市场脏、建筑工地脏、城乡结合部脏、部分居民生活区脏。所以，大家要知道，现在我市的创卫任务还是非常艰巨的。应该说，陈书记也好陈市长也好，态度还是很坚决的，要冲刺要努力。这次调研组来，他们两位都是准备要出场的。目前，我感到任务还是非常重，形势还十分严峻。我们要确保此次调研顺利通过，能够争取到申报国家卫生城市的资格，还有许多工作要做。
现在存在的问题概括起来讲，主要表现在以下几个方面:一是市容秩序混乱局面还没有得到彻底扭转。包括占道经营、占道洗修车、车辆随处乱停等现象依然存在。二是环境卫生问题还是很多的。特别是背街小巷、城乡结合部、城中村等还有很多卫生盲区、卫生死角。三是“五小行业”仍未全面达标。小吃
摊点、夜市、小美容美发店等“五小行业”数量多、卫生制度不健全，卫生条件较差。四是集贸市场管理仍需加强。部分农贸市场完成改造投入使用，但后续管理有待加强，出现重建轻管、以建代管，甚至建管脱节，尚未改造的农贸市场以及大量小菜场问题更多。个别集贸市场周边秩序混乱，存在占道经营和乱摆摊现象，垃圾随意堆放。五是城市牛皮癣依然泛滥。有关部门就小广告管理和整治做了大量工作，但效果不理想，返潮现象较为严重。六是市民文明卫生意识有待增强。乱吐痰、乱堆放、乱张贴、乱扔垃圾、乱摆摊设点现象较常见，公共场所吸烟现象随处可见，市民卫生知识、文明意识教育还需加强。可以说，我们做了大量的工作，但是还有不到位的地方，目前的现状离卫生城市标准还有较大差距。所以，下个礼拜的调研迎检任务还十分艰巨。
以上这些问题都是看得见、摸得着，实实在在的问题，也是省爱卫会专家组此次调研的重点。之所以举一些例子，就是让大家心里有个数，知道到我们的问题有多严重。所以，各地各部门务必更加重视，切实增强紧迫感、责任感和使命感，充分利用好这仅剩的3、4天时间，做好冲刺，工作做得更细更扎实，全力做好迎检的各项准备工作，确保迎检工作万无一失，顺利通过。
二、落实责任，突出重点，全力抓好七大问题整改补救
最近几天，我们要求各部门要把精力集中在迎检工作上，按照“以块为主、条块结合、属地管理”的原则，突出重点，集中力量，全力以赴，扎实推进各项迎检工作的落实。在座的与会人员回去要向主要领导汇报，尤其是部门的分管领导这几天要全力投入到创卫工作中来，专门组织落实省爱卫会调研专家组可能检查的地方。这里要特别强调七大问题的整改，进一步明确一下责任主体和工作任务。
一是突出整改群众参与率问题。这个是创卫十大必备条件之一，目前“群众对城市卫生状况总体满意率”仍未达标（仅为72.8%，标准为≥90%），一方面反映出我们工作确实还不到位，另一方面也反映出群众对创卫工作的知晓率、主动参的积极性还不高。因此，我们要加大宣传发动力度，进一步提高群众关心、支持、参与创卫工作的自觉性和主动性，提高群众对城市卫生状况总体满意率。新闻媒体要开展提高知晓率宣传，配合市委市政府重点工作，营造全民迎检的浓厚氛围。要充分发挥社会舆论和新闻媒体的监督、推动、渲染、引导作用，对工作被动、措施不力、脏乱差现象仍然突出而且整治不力的，坚决予以曝光。各地要通过多种形式，让辖区范围内群众更好地组织、宣传、发动起来，自觉遵守城市管理规定，自觉维护城市秩序，自觉保护良好环境，自觉参加爱国卫生运动，自觉告别陋习，倡导健康文明生活方式。这里，特别强调机关单位广大干部职工要带头，主动参与，为迎检工作贡献力量。
二要突出整改主次干道和河道污染问题。城管和公路部门要做好所属道路的保洁工作，清洗垃圾清运车辆，延长保洁时间。城管部门还要做好果壳箱、垃圾坞的清洗、修复工作，督促各沿街店铺落实“门前三包”并配备密闭式垃圾容器。环保部门要严查各类污染源头，落实河道清理保洁，改善内河水质。
三要突出整改“五小”门店问题。食药、质监、工商、卫生等部门要加大对食品生产经营单位监管力度，集中力量抓好城区“五小”单位管理，确保证照齐全，店堂环境卫生、消毒措施、四害防范设施符合要求，对不符合条件的要坚决予以取缔。各职能部门要将单位四害密度和防四害设施落实情况作为日常
检查重点，对情况严重的要定期通过媒体曝光。要督促食品生产经营单位开展四害消杀，落实重点场所、重点部位的防鼠、防蝇设施，对四害密度严重超标或情况严重拒不整改的单位要坚决曝光。
四要突出整改建筑工地问题。住建部门和各国有投资公司要对所管辖的建筑工地（特别是闲置空地）加强环境卫生督查，落实工地四害消杀和车辆出工地前的轮胎冲洗，杜绝随意倾倒建筑垃圾。
五要突出整改集贸市场问题。工商部门及各区市场管理中心（主办单位）要加强对所属农贸市场管理，开展全面卫生大清扫和四害消杀，各摊位必须设置密闭垃圾容器，熟食经营摊点必须配有防蝇设施。
六要突出整改“小广告”问题。城管部门要加强对非法小广告的日常打击和管理。公安、工商、卫生等部门要加大对各类违法广告源头的查处，各产权单位要依据“谁所有谁负责”原则落实辖内非法小广告的日常清理。特别是住建部门要对市区建筑工地围墙、小区物业单位，工商部门要对各经营店铺，交通部门要对车站、码头等窗口单位、公交站头和路灯杆等重点部地段“小广告”清理工作落实情况加强督查，各街道、社区要组织对老旧社区楼道“小广告”进行清理。
七要突出整改城中村及城郊结合部问题。会后各区（功能区）政府要立即行动，有关部门密切配合，针对城中村及城郊结合部卫生现状，组织人员迅速开展一次大范围的整治活动，确保各项卫生状况在调研组来温州之前有大的改善。
除了以上讲的重点部位和突出问题之外，希望各区政府（功能区管委会）要组织辖区街道、社区开展环境卫生大整治，完善基层爱国卫生组织，确保各街道、居委会有专（兼）职爱国卫生工作人员。卫生部门要全力做好传染病防治和四害密度监测等工作。其他单位要根据各自职责做好相应的迎检工作。
三、切实加强领导，确保此次调研取得良好成绩
一要强化组织领导。各地各部门要把迎检工作作为当前最紧迫、最重要的工作，狠抓各项工作落实。各地各部门“一把手”要负总责，靠前指挥，协调解决困难和问题；分管领导要亲赴一线，确保迎检工作落实到位。同时，各级财政要安排必要的经费，为迎检工作提供物质保障。此外，要做好调研期间沟通和陪检工作，各受检单位负责人要在岗到位，保持通讯畅通，随时接受省爱卫会检查，并做好本单位接待和检查陪同工作。
二要强化协调配合。迎检工作涉及事项多、范围广、时间紧、任务重。各级各部门既要各司其职、各尽其责，又要加强协调合作，相互支持配合。对涉及到的迎检工作事项，各部门单位都要急事急办、特事特办、马上就办，形成齐抓共管、通力合作的良好氛围和工作合力，共同攻克难点。
三要强化督促检查。会后，各地各单位要立即组织一次自查工作，对照国家卫生城市标准，认真查找一下自己的辖区、系统、单位要还存在哪些问题和薄弱环节，在短时间内做好查漏补缺，落实整改措施。包括台账资料的准备，要确定专人负责，随时备查。凡是在考核中被省爱卫会检查出的问题，有关责任人没有及时发现、及时处理、及时解决，那就是失职，要追查原因，追究责任。
同志们，创卫工作已进入调研的关键期，我们一定要按照市委、市政府提出的创卫工作要求，以扎实的工作、全新的面貌，迎接省爱卫会的调研，为夺取创建国家卫生城市的最后胜利，做出新的更大的贡献！
第五篇：物业管理办科员岗位职责
1.在科主任直接领导下，树立为医疗、教学、科研和病人服务的思想及人性化管理理念，协助科主任做好住院大楼物业管理的各项具体工作。
2.加强业务学习，不断提高业务水平和技能，经常深入病房、班组，调查了解情况，随时发现问题及时解决，做到有求必应，随叫随到，保障大楼水、电、气的供应及空调净化、电梯、液氧站信号装置高效安全运行，防止各种事故的发生。
3.严格遵守劳动纪律和各项规章制度，做到分工明确，各负其责，坚守岗位，做好本职工作。
4.详细记录各种会议内容和要求，认真登记来电、来函，要事及时反馈处理结果，联系协调各班组的工作。
5.协助、督促和检查大楼公共场所的卫生及有关安全隐患的处理。
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