海南检察机关专项调查重点项目征地补偿情况

第一篇：海南检察机关专项调查重点项目征地补偿情况

海南检察机关专项调查重点项目征地补偿情况

原标题：琼检察机关专项调查重点项目征地补偿情况

2014-06-07 09:23:58来源： 中国国土资源报作者：尹建军

记者日前从海南省检察院获悉，海南省检察机关将对全省政府投资建设的重点项目征地补偿情况开展专项预防调查，重点查找可能诱发职务犯罪的风险环节，并建立征地补偿工作的职务犯罪防控机制。

据悉，预防调查范围为2011年～2013年省、市、县政府投资的重点建设项目征地补偿工作，内容包括：征地补偿工作的基本情况，职务犯罪案件的基本情况，征地补偿工作的政策规定和制度规范，征地补偿工作中的政策缺陷、制度漏洞和机制问题，违法行为或职务犯罪的隐患、原因。

专项调查将采取查阅资料、走访、座谈、问卷调查、咨询专家、询问等多种方式进行，重点查找非规范职务行为和可能诱发职务犯罪的隐患，发现和收集职务犯罪的信息、线索，建立征地补偿工作职务犯罪防控机制，防范和遏制征地补偿工作中的职务犯罪。

第二篇：海南陵水、三亚征地创新调查

海南陵水、三亚征地创新

刘守英

（国务院发展研究中心农村部副部长）

内容摘要：现行征地制度在加快工业化城镇化进程的同时，也带来大量社会问题，已难以为继。海南陵水、三亚市政府探索新征地拆迁模式，让农民成为征地拆迁的参与者；合理分配土地增值收益，让农民分享城市化成果；创新留用地安置，培植适合农民从事的有稳定收入流的产业，实现了农民与政府的双赢，促进了和谐稳定与发展，值得在征地制度改革中予以借鉴和推广。关键词：征地，土地增值收益，海南

近年来，征地拆迁成为群体性上访的首位原因，征地问题占国土资源部信访案件的40%以上。暴力强征、强拆等恶性事件呈多发且不断升级态势，在一些地方引发官民冲突，加大社会风险。我们在海南实地调研中发现，陵水县大墩村、三亚市月川村民从为“誓死保卫土地”和政府发生多起冲突，到主动配合组织实施征地拆迁，前后形成巨大反差，为改革征地制度提供了经验。

一、海南陵水、三亚征地创新的做法与经验

（一）让农民成为征地拆迁的实施者

三亚市和陵水县政府在实施征地拆迁时，改变了以往先找好大企业作下家、政府实施拆迁的办法，而是明确政府在征地拆迁中的定位是主导但不包办，主要起指导、监督、宣传和协调保障作用。征地搬迁工作由村委会负责实施，确立被征地农民的主体地位。具体做法是：政府在对被征地区块的地上附着物等进行市场评估后，将征地补偿总费用和工作经费“打包”给村委会或居委会，由其成立的股份制公司实行拆迁。公司在按照法定标准给予村民拆迁补偿后，结余费用由全体村民共享。

让农民成为征地的实施者，已体现出明显的优势：一是化解了征地过程中政府、开发商与农民的矛盾冲突。我们在三亚市和陵水县的试点村调查时

发现，新办法使被拆迁人和拆迁人成为同一个利益主体，充分调动起每个被拆迁对象的积极性，使征地拆迁这一在许多地方被称为“天下第一难”的事，竟然变得非常“简单”！自1994年以来多次强拆均未完成拆迁改造的月川村，2007年仅用了三个月，就基本完成了拆迁安置工作。二是杜绝了困扰所有地区征地拆迁中的违规违建问题，使城市化成本大大降低。政府采取包干补偿办法后，村民明白，在青苗、坟墓上的补偿资金多了，留给公司发展的资金就少了，可以开展的项目就随着减少，自己的利益自然也就少了。因此，如果有人抢建抢种，就会侵害其他村民的利益，村民之间自然形成有效监督，杜绝了征地拆迁过程中的抢种抢建甚至造假坟的行为。三是保障了被征地拆迁人的合法权益。在实施国际旅游岛陵水海洋主题公园11670亩土地征收时，大墩村拆迁公司没有聘请评估公司，而是通过村民代表大会，组织村民对拆迁地、青苗地等类地块上的附属物进行自主评估，节约了近100万元的评估费。由居委会和村民成立开发公司负责对自身地块的拆迁工作，负责改造后的不动产经营和管理工作，并具体测算拆迁成本，从根本上杜绝了由政府、开发商实施拆迁过程中产生的“灰色收入”以及特殊利益群体，防止腐败现象的发生。大墩村项目拆迁结束后，农民集体通过地上青苗附着物补偿等节余5700多万元，加上10%的工作经费和10%的不可预见费，共获得9700多万元的村办股份企业发展资金，为村集体经济发展和解决失地农民就业、生活来源和长远发展提供了保障。

（二）合理分配土地增值收益，让农民分享城市化成果

三亚市在城中村改造试点中，按照十七届三中全会精神，制订了集体建设用地和国有建设用地按照同地同价的补偿原则。先以政府指导价，按被征土地和拆迁房屋面积对被拆迁人予以足额货币补偿和过渡安置，其后由农民自主拆迁腾地。政府再进行土地招拍挂，将土地出让收益计提各项税费后，扣除20%作为政府前期规划和基础设施投入经费，剩余部分全额返还农民。三亚市25度阳光片区（商品房）征用月川居委会26亩土地，返还土地出让收益3200万元，平均每亩123万元，是土地补偿款的38倍。月川居委会五组一块13亩的土地，返还土地出让收益1120万元，是土地补偿款的350倍。陵水县在实施国际旅游岛陵水海洋主题公园征地拆迁时，对大墩村实行海南省最高征地补偿标准进行补偿，其中集体农用地补偿5.7983万元/亩；原属国有农用地使用权的，按60%（3.4789万元/亩）补偿；地上附着物补偿以

每亩2万元、每个坟墓4200元的标准包干给村集体实施。相比邻县商业用地（雅居乐住宅项目）征地时仅1.5万元/亩的补偿款，大墩村民得到的补偿要高得多。另外，地方政府允许村委会在旧村改造时，将节余的389亩集体建设用地直接进行公开招拍挂，拍卖价158万元/亩，共获得6.1亿元土地收入，村集体将所获得的土地出让收益作为村民建房和基础设施建设资金。陵水县由农民集体直接将集体建设用地招拍挂出让的办法，在国内尚属首例。它让农民直接分享土地级差收益，实现了集体建设用地与国有建设用地的同地、同价、同权。

（三）创新留用地安置，培植适合农民从事的有稳定收入流的产业为了切实解除失地农民的后顾之忧，陵水县政府按照征地总面积的8%给村委会留足建设用地。村委会可在为村民建安置房屋后将其余土地转化为商业地产，通过土地市场将其挂牌拍卖或自己创办集体企业。在安排留用地时，县政府采取优先安排的办法，将所规划项目区内基础设施最完善、地理位置最佳的优越地段优先安排被征地的农村集体经济组织使用，并从规划、产业发展方向加强引导，扶持被征地农村集体经济组织发展特色商业，参与海南国际旅游岛的建设，让被征地农民从建设海南国际旅游岛建设中得到实惠。以海南国际旅游岛陵水海洋主题公园建设为例，县政府共征用黎安镇大墩村集体土地3108.56亩，按8%的比例给黎安镇大墩村委会的留用地为248.68亩，将海南国际旅游岛陵水海洋主题公园项目中地理位置最优越、并在建设规划中确定为商业、住宅一体的地块优先安排给大墩村发展旅游产业，村委会拟使用该地块与知名企业联合兴建五星级酒店。他们还计划在新村安置点规划建设4栋320间公益酒店和超市、市场自行经营或出租，保障农民长久收入。月川社区在新模式下实施的拆迁改造，不仅极大地改善了原住民的居住条件，还让他们拥有了价值更高的、作为重要收入来源的出租房和铺面，每户2～3套房，月租金在8000元以上。政府还给月川居委会留用地127.7亩，村委会已在这块地上盖起了酒店、市场等。目前，月川居委会每年集体经济收入1000多万元，2010年村民人均收入13000元，人均固定资产达70多万元。留地、留物业安置的办法，使农民集体土地变成了可资本化的财产权，是城市化过程中兑现农民土地财产价值的重要形式。

在农民土地被征用后，发展与农民能力相适应的产业，解决他们的就业和收入来源，是落实法律保障失地农民生活水平不降低、长远生计有保障的根本。陵水县政府的办法是，将项目建设中的建筑、土方、园林绿化等工程交由村公司承建；鼓励被征地的农村集体组织将集约用地后腾出来的集体土地为附近项目建员工村、员工俱乐部、出租铺面等，为农民提供固定而可靠的收入。比如，在实施海南国际旅游岛陵水海洋主题公园时，地方政府将征地、土地平整、公墓建设等配套服务交由村股份公司进行，农民集体从中赚到了几千万元的利润；将40辆出租车的运营交给黎安镇大墩村委会的村办企业经营，解决了该村80人的就业；把项目建设中需要的混凝土、节能环保砖交给村委会经营。目前，混凝土搅拌站和节能环保砖厂已建成投产，按照设计的生产规模，每年可创造利润近3500万元，全村3480人，每人每年可分到利润1万元。

三亚市政府在征地拆迁前，就帮助村集体成立股份制公司，其主要职能是前期负责拆迁，后期经营和管理集体资产，确保村民对村级组织领导人的监督，保障村民获得分红收益。陵水县政府支持大墩村村民共同成立股份公司，管理和经营集体土地资产，为了经营好公司，他们还从外地聘请了专业技术人员参与管理、指导生产。

在新征地模式下，长期上访、冲突不断的月川村悄然息访，曾经以命相搏抵抗征地的大墩村实现了“零上访”。农民参与了城市建设，实现了集体建设用地与国有建设用地同地、同价、同权，真正做到了农民长远生计有保障。农民收入水平和生活条件发生了巨变，为党和政府赢得了民心。

二、完善征地制度的几点政策建议

从海南化解征地矛盾的经验来看，只要政府在征地拆迁中，主动走到农民中去，从农民的切身利益出发思考征地解决之道，将农民的权益纳入城市化进程中一并考虑，地方发展就能得到农民的积极配合与支持，征地难题就能迎刃而解，而且还能换来农民对党和政府的衷心拥护，促进社会和谐。

（一）改变现行征地拆迁模式，让农民成为征地拆迁的实施主体和受益者

海南等地的经验表明，让农民成为征地拆迁的实施主体，从征地拆迁的开端就能得到一笔收入，将征地拆迁成本与农民利益捆绑，避免了政府与农民的直接对立，解决了传统征地模式下地方政府陷入无解的违规违建导致的城市化高昂成本。新的征地拆迁方法，政府不要支付违章建筑和抢建抢种的款项，在征地拆迁的过程中补偿给违章建筑和抢建抢种的款项一般都大于50%。新的征地拆迁方式财务成本低、行政成本低、老百姓收益高。在征地制度改革中，应推广由农民集体成立征地拆迁公司，并作为征地拆迁实施主体的做法。地方政府经过合理评估后，将征地拆迁补偿费用统一支付给农村集体经济组织，节余部分归农村集体组织合理分配使用。

（二）实现集体建设用地和国有建设用地同地、同价、同权

政府征收集体建设用地（使用权）不能按照农用地价格的标准补偿，必须按非农用地的市场价格进行赔偿。不管城市规划区内还是城市规划区外，都应允许集体建设用地的存在，集体建设用地可以同国有建设用地一样出让其使用权。

（三）切实落实“被征地农民长远生计有保障”

借鉴海南陵水和三亚的做法，地方政府在征地时，必须留一定比例建设用地供农民长期使用，发展农民有稳定、长远收入的产业，切实实现被征地农民长远生计有保障。政府在项目资源的配置上要将有稳定、持续、较好收益的项目配置给被征地农民。在项目开发中，政府的采购制度要向农村集体组织倾斜。政府还要帮助农民完善经济组织结构，健全农村治理结构，保障全体村民长期、公平获得土地增值收益，以及将被征地农民纳入与城市职工同等的社保和养老体系。

来源：：《改革内参·综合》2012年第3期

第三篇：海南征地改革制度调查分析

海南征地改革制度调查分析

征地制度改革的关键性问题是：如何维护好被征地农民的合法权益，也就是如何解决和处理好产生问题的主要矛盾和农民最关心的问题。

一、具体分析目前征地主要问题有以下三个方面：

（一）、是补偿标准过低问题。以土地粮食作物年产值为基点确定补偿费的办法一直延续至今，这与农民的受偿意愿具有很大的落差，也与社会发展的现实状况不相适应。与上个世纪80年代初相比，普通公职人员的工资增长了100倍以上，粮食价格增长不到10倍。改革开放初期农民种2亩水稻所产生的效益，可以换一辆自行车，现在种200亩水稻还换不了一辆汽车，而当时拥有一辆自行车与现在拥有一辆汽车的满足感是一样的。由于农业产值增加远远赶不上工业发展的加速度，农产品附加值过低和工业产品附加值越来越高，使得农、工部门之间交易条件不断恶化，造成了农民的相对收入大大降低。这样，按现行做法测算下来的补偿安置费用，就远远不能满足被征地农民保持原有的生活水平不降低、长远生计有保障的规定和受偿诉求。再者，现行的征地拆迁补偿存在“重补房、轻补地”倾向，本应主要用于补偿土地的费用转向了补偿房屋，造成总量有限的补偿费用分配不公，土地的价值得不到合理补偿，土地权益人的利益受损。

（二）、是被征地后丧失基本保障问题。计划经济年代将人口从户籍上分为“城市户口”和“农业户口”，《宪法》和《土地管理法》根据这一“计划身份”特征，将被征地农民通过“农转非”转为“吃皇粮的非农人员”，很好地实现了发展权的置换，这是以往我国征地工作能够顺利推进的主要条件。在当前我国社会保障体系尚不完善的情况下，土地仍是农村发展的最基本生产资料，是农民长远生计的最根本依赖。征地行为一旦发生，农民将面临失去生产资料、丧失发展权的危机。农民失地后，获得的补偿，必须能够替代基本生产资料和基本生活保障两大功能。而现在大部分征地项目仅是给被征地农民发放一笔安置补助费，让他们自谋出路。对失地农民的居住安顿、重新就业、生活观念和生活习惯转变等后续保障问题重视不够，致使失地农民陷入“种地无田、就业无岗、发展无路、低保无份”的窘境，这是造成当前征地矛盾频发的症结所在。

（三）、是发展权无法有效落实问题。实行家庭联产承包责任制后，农民实际上是分散的个体户，农村集体经济组织难以发挥作用。由于农民没有技术、缺

乏信息、不了解市场，失地后农民难于发展第二、第三产业，发展权无法落实，难以分享城市化和工业化成果。

二、海南土地改革政策与补偿费标准：

（一）、海南征地改革政策：

海南省政府施行《海南省征地安置留用地管理办法》，全面实行留用地安置制度。该办法规定，政府依法征收农村集体土地时，按征收土地面积的一定比例给被征地农村集体安排留用地，用于保障被征地农民的生产生活。

该办法对留用地的安置条件、规模、用地性质、办理程序、开发利用，以及留用地作价入股、联营合作、转让、租赁等交易行为做了具体规定，明确了各相关职能部门留用地监督管理的职责。该办法的颁布施行，对加强和规范我省留用地管理，保障农民长远生计，促进社会和谐稳定将起到积极作用，将有效化解我省征地难题，促进征地工作顺利进展，为加快国际旅游岛建设发展提供有力的政策保障。

（二）、补偿费标准：

(1)、征收水田、旱田、菜地、园地和鱼塘，按该土地被征收前3年平均年产值的6-10倍支付;

(2)、征收已种植但未收益的园地，可以按作物长势比照邻近同类作物前3年平均年产值的4-8倍支付;

(3)、征收林地，按被征林地平均年产值的10-15倍支付;

(4)、征收其他土地，按第(1)项中旱田的标准减半支付。

征收耕地的安置补助费，按国家有关规定的标准支付。征收林地的安置补助费按被征林地平均年产值的10-15倍支付。

三、对海南征地制度改革的建议：

海南征地制度改革应立足当地基本情况，按照“土地权益人利益不受损、发展权有保障”的原则有序推进。要不断改革资源配置制度，根据被征地农村集体经济组织的管理水平、经营能力等具体情况，明确将被征地农民能够经营好的行业、项目配置给他们。具体建议如下：

（一）按照土地权益人利益不受损、发展权有保障的原则，建立按用途确定使用条件的制度，完善征地制度。

我国现行的建设用地是征供分离的制度，供地的收入都进入公共财政，其本质是为了广义的公共利益。我国征地制度改革应立足基本国情，按照“土地权益人利益不受损、发展权有保障”的原则有序推进。在基础设施投资、土地用途改变等形成的土地增值收益没有相应的税费制度剥离或者调节之前，如果照搬照抄国外的做法，将产生土地权益人利益分配的严重不公，土地征收工作将难以为继，并且大量的公共产品投资资金形成的价值还会无偿地流进土地受让人的腰包，造成公共利益的流失。所以在相应的税费制度没有建立之前，应将近期征地制度改革的重点放在研究保障土地权益人利益不受损、发展权有保障方面，特别是被征地农民的发展权问题。根据被征地后农民失去多少农用地的发展权，按照发展权不减少的原则，配置或者留用相应的建设用地，并且在规划、产业等方面确保老百姓发展权益的实现。将征用土地范围的部分土地留给当地农民或者将适当位置的土地与农民置换，作为生产发展用地，政府对农村产业发展予以科学规划引导，充分体现土地发展保障权，保留一定比例的集体建设用地，达到缩小征地范围的目标。在符合相关法规、规划和土地用途管制的前提下，按照市场评估地价，依法履行农村土地非农购置与出让，做好土地价值尤其增值部分的剥离与分割，运用市场机制促进城乡建设用地的优化配置，确保土地权益人利益不受损。

同时，要严格按照党的十七届三中全会提出的城乡同地同价同权，建立城乡统一的土地市场的指导思想，在符合国民经济发展规划、城乡发展规划、土地利用规划等各类综合或专项规划的前提下，缩小征地范围，允许农村集体建设用地享有与国有建设用地同等的权益，可以通过土地使用权出让、产权交易、租赁、入股等多元化方式积极参与生产经营建设，确保其可持续的生存和发展能力，允许城市规划范围内国有土地和集体土地两种产权并存，并应在《宪法》和《土地管理法》修订中逐步统一。

（二）鼓励推进“留地安置”“换地安置”等多元化征地补偿机制探索，切实保障海南被征地农民的持续生存和发展能力。

在尊重农民意愿的前提下，除了采取货币和“留地安置”、“换地安置”补偿外（“留地安置”——被征地在城市规划区、园区规划区范围内，老百姓具有就地经营的商业机会，留用一定比例土地给实地农民，实行“留地安置”；“换

地安置”——被征地在城市规划区、园区外，没有相应的商业机会的，要选择具有相应商业机会的地方，进行“换地安置”），还要不断改革资源配置制度，根据被征地农村集体经济组织的管理水平、经营能力等具体情况，明确将被征地农民能够经营好的行业、项目配置给他们。政府要根据社会经济发展的状况积极引导、组织、培育农村经济组织，针对适宜农村集体经济组织的产业项目制定倾斜政策，实现由农民单体发展向农民群体协同联动发展的转变，让被征地农民参与社会生产环节，从空间上积极引导集聚发展。要以地方法规的形式，明确给“留用地”、“置换地”配套相应的商业机会，以及将老百姓能够经营好的发展机会交由村民经济组织经营，比如房屋出租、绿化工程、填方工程、出租车、石料厂、混凝土搅拌等技术含量比较低的项目，保障他们获取持续稳定的收益，充分分享工业化与城镇化的成果。

（三）充分借鉴国际惯例，抓紧推进征地改革综合配套体系建设，跟上时代的步法，繁荣海南。

“不断提高征地补偿标准，确保被征地农民生活水平不下降，生活质量不降低，长远生计有保障”，是中央精神的根本要求，也是市场化改革的基本准则。推进征地制度改革，着力点在于：一是以土地价格的形成理论为指导，构建新同地同价同权体系，对被征集体土地所有人各项权利的内在价值、对因规划用途管制和公共设施建设辐射带来的土地增值等均进行全面核算，严格细化征地补偿标准。二是完善征地程序，积极推进征地前、中、后的全程监督监管，完善征地补偿款预存制度，择机在局部地区试点引入司法审查与申诉环节，探索征地救济制度。三是构筑征地共同责任机制，明确对政府、国土资源管理部门、农民集体、农民个人等不同主体在征地前、中、后各环节的法律责任，推进基层治理结构健全化。四是从不同土地价值构成、中央和地方不同层级出发，明确差别化不动产税费的基准、水平和范围等，逐步缩小征地范围。

（四）逐步完善农村社会保障体系。在海南，由于农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全，农民主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题，解决农民的后顾之忧。

总之，海南征地制度改革必须坚持循序渐进、稳步推进的原则，既要立足当前我国特殊的国情、民情，又要有紧密结合我国国土资源产权、规划、市场管理和国家税费管理体制等特点，对国外先进的经验、做法进行有选择地借鉴和吸收，真正选择一条适合我国特点的征地制度改革方案，通过试点探索、过渡完善，逐步走上和谐征地、科学发展的轨道。

第四篇：征地补偿协议书

XX乡2014年易地搬迁项目征地补偿

协议书

甲方：XX乡人民政府

乙方：

根据《XX乡总体规划》和《XX乡控制性详细规划》的建设要求，结

合《XX乡2014年易地搬迁项目实施方案》，我镇计划在XX乡XX村XX

社计划征地80亩。经甲乙双方协商就征地补偿事宜，达成如下协议：

一、耕用地补偿：

耕地及地上附着物补偿：甲方征用乙方耕地亩，标准为3700

元/亩,补偿款，共元/亩，补偿款。共计补偿款，大

写。

二、征用后土地使用权：

土地征用后乙方不再享有土地使用权，镇政府将按易地搬迁项目设计

要求进行建设，并不予耕种。

三、征用和拆迁补偿时间：

经甲乙双方协商同意后，补偿款一次性付清。

四、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，本合同自甲乙双方签字盖

章之日起生效。

甲方盖章：法人代表签字：

乙方盖章：乙方签字：

签订日期：年月日

第五篇：征地补偿协议书

征地补偿协议书

甲方:*县*镇村社

乙方:

为了加快*县城市建设步伐,提升城市品位,优化投资环境,实现市委、市政府赋予我县城市面积“县城一年一变样，三年大变样”的目标，确保*路*三岔路口绿化项目区征地拆迁任务顺利完成，经甲、乙双方协商达成如下协议：

一、甲、乙双方同意解除乙方在*县人民政府城市总体规划*路*三岔路口绿化项目区征地范围内土地亩的土地承包合同。

二、乙方同意土地补偿款按*项目区征地拆迁政府常务会议所确定的*万元/亩（包括土地补偿费、安置补助费、养老保险补助费）进行补偿。

三、乙方在本次征地范围内在项目区共有块地，总面积亩，甲乙双方在协议上签字后，甲方一次性付给乙方土地补偿款元，青苗补偿费元，两项共计元（大写拾万仟佰拾元整），同时甲方收回所征乙方土地使用权。

四、本协议所涉及地块的地上附着物由*县江武路支旗三岔路口绿化项目办按*国土资字[2009]42号文件标准进行补偿，附着物补偿共计元（大写拾万仟佰拾元整）（附着物补偿款核算清单附后）。

五、土地补偿款、青苗补偿费及附着物补偿款总计元（大写拾万仟佰拾元整）。

六、双方责任

1、本协议自签字5日内，甲方付清乙方所有补偿款项。

2、乙方在领取补偿款后，3日内自行清理地上附着物，腾出地块，移交甲方，如逾期未清理，由甲方处置，损失乙方自行承担。

七、本协议一式三份，自签字之日起生效。甲、乙双方各执一份，*县江武路支旗三岔路口绿化项目办存档一份。

甲方：村社

社长：（签字）：

乙方：（签字）

*镇村委会

代表（签字）：

监证单位：

代表（签字）：

年月日

编号：

*路*三岔路口绿化项目办地 补 偿 协 议

路*三岔路口绿化项目办书

征

*