第一篇：土地管理学
商学院会计102卢少华学号：10232002
21第七题
1.当前我国耕地资源逐年减少，土地粗放利用，城市盲目扩张，在土地管理和土地利用上应该注意哪些问题？
答：我国目前土地的现状是，人均土地资源稀少，现有的耕地后备资源不足，这个问题也正日益严重地成为我国国民经济和社会发展的制约因素，再加上我国的城市用地规划不合理，存在许多大量浪费耕的现象。需要肯定的是，土地不能够被我们所创造，所以我们必须在有限的土地上合理利用土地，解决好用地的矛盾，最后实现土地资源的利用以在不损害子孙后代的利益上满足整个人类的需求，针对我国耕地利用与城市盲目扩张，我们应该注意的问题有：
（1）、建设用地乱占耕地，导致耕地逐年减少。
（2）、建设用地没能进行合理规划，建设用地增长速度高于城市发展速度。
（3）、土地的法制建设和土地管理体制有待改革。
（4）、城市征地补偿不到位，导致农民种田无地，就业无岗，社会不稳定。
（5）、土地保护与城市发展之间没能协调好，矛盾日趋加深。
（6）、耕地没有得到确实的保护，土地肥力不足，导致土地农业生产能力下降。
2.你对解决这些问题有何看法和建议？
在土地管理上：
（1）、遵循节约和集约用地，保护耕地的原则，在城市化道路的建设过程中必
须严格按照“占一补一”规定。
（2）、严格控制建设用地指标，考虑实际规划用地大小，不得夸大用地，要讲
究经济效益，尽可能不占用或者少用耕地。
（3）、城市化过程中的各个部门要统筹兼顾，讲究效率与公平，科学地利用土
地。
（4）、城市规划进程中，有关部门对有益行为进行奖励，对违法行为进行处罚，达到比较好的行政控制效果。
在土地利用上
(1)、切实保护现有耕地，必须大力宣传认真贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土
地，切实保护耕地”的基本国策，应用法律和经济手段，全面推进耕地的保护、开发和整治，为了加强土地法制建设，深化土地管理体制改革，加大对耕地保护执法力度，做到有法可依。
（2）、实现耕地总量动态平衡，主要应在切实保护既有耕地的基础上，致力于
充分挖掘土地潜力，即将利用土地资源的方式由粗放型转化为集约型。
（3）、因地制宜合理利用土地，对于土地要扬长避短，对于农业用地依靠科技
进步，增加土地投入，发展节地型农业；对于建设用地，实事求是，规划符合实际情况。
第八题
1.目前我国在耕地在补充数量和质量上存在哪些问题？
在耕地数量上：
（1）、虽然按照“占多少，补多少”的原则，由于技术有限，测量和调查在数
量上容易造成不精确，导致耕地补充数量的不平衡。
（2）、异地占补平衡难以仅仅在数量难以得到应有的耕地补偿。
（3）、现有的建设项目一般按照“先补后占”的原则补充耕地，补充耕地的完
成时间可能差距很远，跨年度的土地变更不一样，若口径不变持续进行
也会形成耕地数量减少。
在耕地的质量上：
（1）、补充耕地的区位条件变得恶劣，补充耕地在质量评定上没有统一的标准，形成重面积，轻质量的形式。
（2）、补充耕地的土壤贫瘠化，已经不能像原先的土地一样高产出，导致粮食
减产。
（3）、补充耕地出现耕作层厚度变薄、有机质含量减少，同时农田水利设施、灌溉保证率不够完善。
（4）、即使耕地质量水平再提高，但是补充耕地的气候，光照，经济发展水平，农业耕作水平有差距，无形中造成耕地质量的不均衡。
（5）、补充的耕地与原来的耕地比较存在道路之争，即两者之间存在空间距离
上的差距，这一点很难补充回来。
2、谈谈当前我国进行耕地整理，补充耕地面临的主要问题和针对这
些问题的看法？
至1998年国家土地管理法正式提出耕地占补平衡制度，按照“占一补一”的原则，建设单位必须要补充相应的耕地，以保证耕地不减少，其实质是保护中国的耕地，耕地占补平衡与城乡建设、工业建设、水利建设、生态保护、粮食安全
等密切相关，今年来国务院，国土资源部等陆续出台耕地保护政策及具体管理办
法，集中反映国家对我国耕地保护与占补平衡的关注程度。此外，当前全国人大
农业与农村委员会审议中发出这样的呼吁，并提出了进一步保护耕地的意见：
一、是落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，完善农村土地管
理制度，守住１８亿亩耕地红线。
二、是加强对土地“占补平衡”的管理，耕地实行先补后占，不得跨省区市进
行占补平衡，保证新补充耕地的质量。
三、是有序开展农村土地整治，城乡建设用地增减挂钩要严格限定在试点范围内。
但是虽然国家给予高度的重视，在补充耕地方面还存在上述的耕地数量与
质量的许多的问题，我觉得国家应该多从以下几点入手：
一、大力宣传土地管理法律法规，增强全民保护耕地意识。
二、完善土地管理法律法规在耕地保护方面空白，增强法律对耕地保护的严肃
性，启动耕地质量管理立法，如确定农用地分等定级工作等。
三、确立科学发展观和政绩观，加强地方政府耕地保护责任。
四、加强土地执法监察队伍建设，明确耕地质量建设的主管部门以及各相关的分工，提高土地执法质量。
五、科学管理、合理使用耕地保护方面资金，强化耕地质量建设的科技支撑，切实保证耕地的数量和质量。
六、科学挖潜存量土地，补充后备耕地的存量。
七、增加农民收入，提高农民对耕地保护的积极性。
第二篇：土地管理学总结
土地的涵义
土地管理学所研究的土地是指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果。
土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。
财产对象实体最重要的属性是有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有价值。土地资源是人类生产和生活的物质基础，当人类对它的需求越来越大时，土地资源出现了稀缺现象，因而，被一部分人当作财产而占有。从这个意义上说，地产，是指具有明确的权属关系（有其物主）和排他性，并具有经济价值的土地资源。它是土地的经济形态，是资本的物的表现。
土地具有资源和资产的双重属性，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，其有了经济（价值）和法律（独占权）意义。
土地的功能
（一）负载的功能
（二）养育的功能
（三）仓储的功能
（四）提供景观的功能
（五）储蓄和增值的功能 土地的基本特性
一）自然特性1.土地是自然的产物（尊重自然）2.土地面积的有限性（珍惜土地）3.土地位置的固定性（合理规划）4.土地质量差异的普遍性（因地制宜）5.土地利用的永续性（合理利用开发）
（二）经济特性1.土地经济供给的有限性2.土地用途的多样性3.土地用途变更的困难性4.土地的增值性5.土地报酬递减的可能性 我国土地的基本国情
（一）土地总量大，但人均占地少，尤其是耕地
（二）土地类型多，但山地多于平地（3）土地资源的地区分布不平衡，耕地资源总体水平差。（4）难以利用的土地资源面积大，后备土地资源潜力不足，特别是耕地后备资源不足。（5）土地资源利用程度低，土地浪费严重，人地矛盾尖锐。
我国现阶段土地利用中存在的主要问题
（一）耕地不断减少
（二）土地利用不当，造成水土流失、土地沙化、环境污染严重
（三）土地利用不合理，投入产出率不高【四）土地管理不当，造成国土资产严重流失
（五）土地管理不严，违法用地较多
（六）土地权属不清，土地纠纷频发。土地、人口、环境与可持续发展
（一）树立可持续发展观
（二）实现土地、人口、环境、经济的协调发展
（三）选择和建立可持续发展的土地、人口、环境组合运作模式 加强土地资源管理
1．实现土地资源，特别是耕地的供求平衡，使区域内的耕地总量不减少。
2．建立土地数量、质量的调查、监测、预警制度3．实行土地资源资产化管理
土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。
（1）土地管理的主体是国家。国家委派国务院土地行政主管部门管理全国土地。
（2）土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。（3）综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地。
（4）土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度、土地制度的制约。例如，我国是社会主义国家，在土地制度上实行社会主义土地公有制，这就决定了我国的土地管理除了要最大限度地提高土地利用综合效益外，还要维护社会主义土地公有制，从而为有计划地、合理地利用土地提供保证。（5）管理的职能是计划、组织与控制。计划是一种预测未来，设定目标，决定政策，选择方案的连续过程。组织是指建立组织机构，确定职位、职责和职权，建立各级人员的相互关系，对部属行动领导与监督，建立纵向、横向间良好关系，协同彼此间步调，统合共同的力量，使之为实现既定目标而努力。控制是指通过修正执行状况与原定计划之间的偏差，以保证达到预期目标的管理活动。
（6）土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。
土地管理的基本内容由地籍管理、权属管理、利用管理、市场管理四大部分构成。地籍管理是基础
土地权属管理、土地市场管理是手段
土地利用管理是核心 土地管理学的研究方法
综合分析法
系统分析法
比较研究法
模拟研究法
定性定量法
土地管理是在一定的环境条件下，为实现预定目标，对土地利用过程中，人与人的关系、人与地的关系施加影响的过程。整个管理过程，包括管理者、被管理者和管理环境三个要素。其中，管理者和被管理者主要是人，或是人们构成的集体、组织、单位，所以管理必须以人为主体，做好人的工作，将人的积极性充分调动起来，使管理三要素紧密配合，就能提高管理工作的效率，实现管理的目标。
人本原理，就是一切管理，包括土地管理，应该将人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分调动人的积极性、主动性和创造性为根本。
物质运动要有动力。管理活动要达到预定目标，也需要有动力，并正确地运用动力。管理需要动力，有了动力才能推动管理，这就是所谓的管理动力原理。
系统是由许多相互作用、相互依存的部分组合而成的具有特定功能的有机整体。如何使整个系统达到最优化，称系统分析。系统分析应用的科学技术是系统工程，系统分析的指导思想是系统理论。
系统的目的性、整体性和层次性三个环节。
对系统的高效管理，必须遵循整分合原理和相对封闭原理
现代管理要求在整体规划下明确分工，在分工基础上进行有效的综合，这就是整分合原理 相对封闭原理指在任何一个系统内，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，才能形成有效的管理活动（图1）。在这个相对封闭的系统中，反馈起着关键作用。
通常一个管理系统可以分解为指挥中心、执行机构、监督机构和反馈机构。
动态管理
在管理中，要注意加强信息工作，随时掌握事物的动态变化，使管理决策不断适应变化了的情况，即运用动态原理，提高管理工作的效应。
动态相关原理
管理系统的发展变化是由于管理系统内部各组成部分之间相互依存、相互作用的结果。
管理是为了获得效益。效益包括生态效益、经济效益和社会效益。管理目标的涵义和基本属性
涵义：目标就是一个组织努力奋斗争取达到所希望的未来的状况 作用：方向作用、激励作用、凝聚作用、考核作用
基本属性：目标的共同性、目标的层次性、目标的时间性、目标的可考核性。土地管理的基本任务
维护社会主义土地公有制及土地所有者和使用者的合法权益，保护、开发、合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。具体任务：
加强耕地保护，实现耕地总理的动态平衡 加土地资源的调查评价和科学规划
加强土地资源信息系统建设，实现信息服务社会化
深化改革，建立适应社会主义市场经济的管理新体制、新机制 健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转
（二）土地管理的原则
1.正确处理国家、集体、个人之间关系的原则 2.坚持生态、经济、社会三效益统一的原则 3.坚持依法、统一、科学地管理土地的原则
一、组织的涵义和特点
（一）涵义
组织是特定的群体，为了共同的目标，按照特定的规则组成的权责机构。构成组织的基本因素是人，其中包括管理者和被管理者。组织的类型
（二）组织的特点
目标的一致性
原则的统一性
资源的有机结合性 活动的协作性 结构的系统性。
组织设计的涵义
管理者为实现组织目标而对组织活动和组织结构进行设计的活动。2.组织设计的内容:管理幅度和管理层次设计、组织只能设计、组织部门设计、组织职位设计、组织职权设计、组织人员配备等。
土地利用现状是土地资源自然属性和经济特性的全面反映。
土地利用类型具有如下特点：
(1)在自然、经济和技术条件的综合影响下，经过人类的劳动所形成的产物
(2)在一定的空间分布上服从社会经济条件，在地域分布上不一定连成片
(3)种类、数量、分布是随着社会经济技术条件的进步而变化 分类原则： 科学性原则。实用性原则。开放性原则。继承性原则。
（一）土地分等定级概念及类型 1.概念
通过对土地的自然、经济属性的综合鉴定以及经营管理水平一定条件下的土地级差收益的评定，使土地质量等级化的过程 2.土地分等定级与土地估价的关系
二者从不同角度对土地的特性进行评价： 土地分等定级：评定土地的使用价值；
土地估价：评定土地使用价值在市场上反映出的价格。3.类型
城镇土地分等定级和农用地分等定级 1.分等：
通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。土地等的顺序在全国各城镇之间统一排列。土地定级原则
1、综合分析原则
诸要素与土地质量和效益的关系
2、主导因素原则
3、地域分异原则
分析由于区位条件不同形成的土地质量差异
4、土地收益差异原则
5、定量与定性结合原则
6、综合定级与分类定级相结合的原则
1）面状因素
含义：面状因素对土地质量的影响仅与因素指标值有关。面状因素有2个主要特征：
①它所依附的客体在城镇中分布面积较大；
②它仅对其自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。如：绿地、人口密度、产业集聚规模等。作用分的计算步骤：
整理因素资料
计算因素指标值
用数学模型求出各因素的作用分 点、线状因素
含义：点、线状因素对土地质量的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距离设施的远近有关。
点、线状因素的2个主要特征：
①它所依附的客体在城镇中分布面积小，在空间分布上集聚现象明显，相对于城镇总体而言多为点状、线状形态分布；
②它不仅对其自身客体所在位置上的土地质量有影响，而且通过区位的波及性和外溢作用形成一定的区位关系，对周围的地块乃至整个城镇土地产生不同的影响。如：商业服务中心、道路、文体设施、公交站点等。
土地登记是国家依照法定程序对土地的权属关系（所有权、使用权、他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。
土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记 土地统计是对土地现象总体的数据资料进行搜集、整理、分析和研究，以显示其总体特征和规律性的系统性工作。
土地统计的对象是全国土地，主要包括土地面积、土地质量、土地分布、土地权属及利用状况等。
土地统计调查的意义
土地统计调查就是根据已经拟定的调查方案，采用科学的方式，有计划、有步骤、科学地向调查单位搜集土地变化原始资料的工作过程。
土地统计调查的意义在于获取数据，取得统计分析的第一手资料。
土地统计调查的基本要求
（1）一致性（2）保密性（3）准确性（4）及时性（5）全面性
普查是一种专门组织的，一次性全面调查，主要用来调查对象在某一时点上的数量状况。
统计报表是按照国家统计报表制度规定表式，统一指标内容，统一报表报送程序和报送时间，由填报单位自下而上逐级提供统计数据的一种调查方式，是当前我国土地统计数据资料的主要获取方式之一。
土地统计整理就是根据土地统计研究的任务和目的，对土地统计调查取得的各项原始资料进行审核、汇总、使其系统化、条理化，以得出反映土地资源总体特征的综合资料，或者是对已经加工过的资料进行再整理。土地统计分析指以统计科学理论为指导，运用统计学特有的方法，对土地统计数据进行分析研究，说明土地利用、使用和开发管理等方面的情况，揭示其本质及规律性，并提出解决土地资源与社会发展矛盾的办法。
土地统计分析是由表面直观的原始数据到体现本质现象的过程。
土地统计分析通常可以分为：进度分析、专题分析、综合分析和预测分析。
基层土地统计工作的主要任务是对基础土地统计信息资料的调查收集。
国家土地统计工作的主要任务是将基层土地统计资料进行汇总、整理和分析，使土地统计资料在更大的范围内起到监查和服务的作用
地籍档案的概念
凡是在地籍管理活动中直接形成，具有保存、参考价值的文字、图表、磁带、磁盘等不同形式的历史记录均称之为地籍档案。
地籍档案的特点
地籍档案数量大、形式多样、保存分散
地籍档案具有成套的特点 地籍档案跨、周期长，包含长期的日常工作
地籍档案具有动态性和现势性
地籍档案技术含量高 地籍档案的作用
土地权属的凭证
用于科研服务
土地信息交流
土地管理经验 地籍档案管理的任务
基本任务是：贯彻地籍档案统一管理的原则，建立、健全地籍档案管理制度；逐步实现地籍档案管理的现代化；有效地保护和利用地籍档案，大力开发信息资源，更好地为社会主义建设和土地的科学管理服务。
地籍档案管理的任务要通过收集、整理归档、鉴定、保管、统计和利用六项工作内容来实现。
地籍档案管理的最终目的，是为土地管理及国家有关部门提供服务创造条件。
地籍档案管理是以地籍档案为对象进行的收集、整理、鉴定、保管、统计和利用等工作的总和。
地籍，俗称土地的户口。是指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的籍册
.地籍的作用
（1）为土地管理提供基础资料
（2）为维护土地产权权益等提供基础资料
地籍的核心是权属。
（3）为改革与完善土地使用制度提供基础资料（4）为编制国民经济发展计划等提供基础资料
地籍管理是指国家为研究土地的权属、自然、经济状况并建立地籍图、簿、册等而实行的土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案和地籍管理信息系统等工作措施。
地籍管理类型
初始地籍工作：对行政区内全部土地所进行的全面调查、分等定级、登记、统计、建立地籍档案系统
经常地籍工作：在初始地籍工作的基础上，对土地数量、质量、权属和利用状况的变化所进行的调查、登记、统计、更改地籍图等工作，以保持地籍资料的现势性和实用性。
地籍管理的任务为维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进土地的合理开发、利用、编制土地利用计划、土地利用总体规划，制定有关土地政策、法律等，提供、保管、更新有关土地自然、经济、法规方面的信息。
地籍管理的内容 土地调查 土地分等定级 土地登记 土地统计 地籍档案管理 地籍管理的原则
地籍管理必须按国家规定的统一制度进行
保证地籍资料的可靠性和精确性 保证地籍工作的连续性 保证地籍资料的完整性
地籍调查是国家采用科学的方法，依照有关法定程序，通过权属调查和地籍测量，查清土地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，以图、簿、册表示，在基础上进行土地登记。地籍变更测量
（1）概念
土地登记之后，凡土地的权属发生变更，或改变批准的主要用途和地类，按照有关规定对地籍记录进行的调查与测绘工作。（2）作用： 地籍调查成果的日常更新与维护。保证地籍的时效性，生命力。
土地利用现状调查是指在全国范围内，以县为单位，以图斑为基本单元，按土地利用现状分类，查清各类用地的面积、分布、利用和权属状况，又称土地数量调查。土地利用现状调查的目的
1）为制定国民经济计划和有关的政策服务； 2）为农业生产和农村建设提供科学依据； 3）为建立土地登记、土地统计制度服务； 4）为土地利用动态监测提供基本数据；
5）为编制土地利用总体规划和全面管理土地服务。土地利用现状调查原则 实事求是的原则
全面、科学调查的原则 一查多用的原则
土地制度是一定的社会下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。土地制度的形成和发展主要取决于社会生产力的发展。其主要内容包括土地所有制度、土地使用制度。
土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应该享有土地所有权及其责、权、利。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地使用制度是整个土地制度的另一个重要组成部分，它是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定，它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地使用权及其责、权、利。土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式。土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。一般用“权利束”（Abundle of rights）加以描绘，即土地产权包括一系列各具特色的权利，它们可以分散拥有，当聚合在一起时代表一个“权利束”，它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保护，即土地产权只有在法律的认可下才能产生。] 土地产权的基本特性如下： 具有排他性
即土地产权可以是个体独自拥有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人对该项财产的权利。因此，界定产权十分必要。土地产权客体必须具备可占用性和价值性
土地产权客体指能被占用而且可以带来利益的土地。在全球陆地上有近50%的面积是永久冰盖物、干旱、沙漠地、岩石、沼泽、高寒等难以利用或无法利用的土地。这些土地不能视为财产，自然状态下的空气无法行使排他权利，也不能称为财产，因此，必须明晰土地产权客体。土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护
如果通过欺诈、暴力或其他非法手段获得，只能说明他具有了非法占有权，而不能说明他获得了产权。因此，在土地产权合法流转时，必须依照法定程序，到土地产权管理部门办理产权变更登记手续，否则，土地产权无法律保护凭证。土地产权的相对性
产权具有排他性，但不是绝对的权利，而且要受到来自社会的或国家的最高权力机关的控制和制约。如在私有制国家，土地所有权主体，即使享有完全所有权，即在法律意义上有权支配、使用其拥有的土地，但是，他必须受到政府的行政管理限制和结束。因此，明晰土地产权权能十分必要。土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式。一定的土地所有权意味着土地所有者在相应的法律规定的范围内可以自由使用和处分土地。或者说，土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。
土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四个方面的内容。1 土地占有权
指对土地进行实际支配和控制的权利。土地占有权可以由土地所有人行使，也可以根据法律，以契约的形式依土地所有人的意志由他人行使。土地使用权
指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利。土地使用权与土地所有权既可结合，也可分离，即土地使用权既可由土地所有人自己行使，也可以从土地所有权中分离出来，由非所有人行使。土地收益权
指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。尽管土地收益权是与土地使用权紧密相连的，但土地所有者在将土地使用权分离出去后，仍可以享有收益权。所以说，土地收益权是一项独立的权能，它是土地所有权的标志。土地所有者可以将土地的占有权、使用权，甚至部分处分权分离出去，而仅仅保留收益权。土地处分权
指土地所有人依法处置土地的权利。包括对土地的出租、出售、赠送、抵押等等，它决定土地的最终归属，是土地所有权的核心。
以上四种权能，构成土地所有权的完整结构，它们可以相互结合，也可以相互分离，其中最常见的是土地所有权和土地使用权的分离。
土地所有权是法律赋予的，所以，土地所有者必须在法律许可的范围内行使其所有权。
土地使用权，是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有的占有、使用、收益以及部分处分的权利。
一、土地权属管理的任务
1、巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制
2、保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性
3、调整土地关系
土地权属管理是国家为合理组织土地利用、调整土地关系而依法对土地所有权和使用权进行的科学管理1 依法确认土地权属
国家依法对土地所有权、土地使用权和他项权利进行确认、确定。即国家依法对每宗地的土地权属要经过土地申报、地籍调查、审核批准、登记发证等法律程序，进行土地权属的确认。2 依法管理土地权属变更
土地权属变更主要有以下几种情况：①土地所有权变更。主要是国家征用集体土地，除此还有国家与集体、集体与集体之间调换土地等；②土地使用权变更。主要形式有：土地划拨、土地使用权出让、转让，因赠与、继承、买卖、交换、分割地上附着物而涉及土地使用权变更的，以及因机构调整、企业兼并等原因而引起土地使用权变化的。③他项权利变更及主要用途变更等。
依法调查、处理土地权属纠纷
保护土地所有者、使用者的合法权益，保障土地的合理利用。
城镇国有土地使用权出让的特征（1）受让主体的广泛性（2）有偿性（3）计划性
二）城镇国有土地使用权出让的基本原则 1.所有权与使用权分离 2.平等、自愿、有偿、诚信 3.国家主权神圣不可侵犯 4.充分合理利用土地 土地使用权出让年限（1）居住用地：70年（2）工业用地：50年
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年（4）商业、旅游业、娱乐用地：40年（5）综合或其他用地：50年 协议出让国有土地使用权
概念：协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。城镇国有土地使用权转让管理.转让方式
出售、交换、赠与 特征
属于民事法律行为 转让一定年限的使用权 权利与义务一并转移 建筑物、附着物随之转让
土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。国有土地使用权出租条件：
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。土地使用权抵押是指国有土地使用者在法律许可的范围内，以不转移占有的方式将土地使用权作为债务履行担保而抵押给贷款人的行为。在土地使用权上所设定的是土地使用权抵押权。
根据《物权法》第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。第一百八十四条 下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《中华人们人民共和国土地管理法》第六十五条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的）土地征收的含义
土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依法将集体土地变为国有土地的行为。土地征收是保证各项公共设施和公益事业建设用地的重要措施。土地征用是指国家为了公共利益的需要，依照法律规的程序和批准权限批准，并给于农村集体经济组织和农民补偿后，将集体土地使用权收归国有的行为。土地征收的特征1 土地征收的公益性
国家征收农民集体土地，必须是为了公共利益的需要。土地征收具有强制性
国家为了公共利益需要，一旦确定对土地实行征收，被征地单位（集体所有权人）必须服从，不得以其所有权从事对抗行为，不得阻挠土地征收。土地征收具有补偿性
国家对集体土地实施征收，必须对被征地单位进行适当补偿。4.土地征收程序的合法性
征收土地必须按照法定程序进行
征地补偿费的构成（1）土地补偿费
（2）青苗费
（3）安置补助费
（4）地上附着物补偿费
5）新菜地开发建设基金
征用耕地安置补助费的计算公式是： f等于s乘（4—6）乘p除 p总除h
式中：S —被征收前三年平均年产值（元）；P —征收耕地面积（hm2）；P —被征收单位的耕地总面积（hm2）；H——被征地单位的农业人口数；P总/H——人均耕地面积。
例如，征收某农村集体经济组织耕地2hm2，该单位耕地总面积为12hm2，农业人口240人，被征用耕地3年平均年产值为1050元，每个需要安置人口的安置补偿费为3年平均年产值的4倍，则需要安置补偿费168000元。即：
可见，征收耕地安置补助费的数额与被征地单位人均耕地面积关系很大。人均耕地面积越少，则安置补助费越高，反之，安置补助费就越低。
土地权属纠纷指有关土地所有权、使用权的归属引起的争议。它包括两种情况：一种是依法取得的土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷；另一种是对现有权属界线的争议。土地所有人及使用国有土地和集体土地的单位和个人，均可以成为权属争议的当事人，涉及争议双方的利益，情况复杂，政策性强。认真研究，掌握真实可靠的权属资料是调处解决土地纠纷的基础 土地肥力原理
土地肥力是指土地提供或协调植物生长发育所需水分、养分、空气、光能和热量的能力。
在农业生产中，土地的肥力状态制约着土地生产力的高低，具有肥力的土地，才是农业的基本生产资料。肥力是土地（农业土地）的本质属性和质量标志。土地肥力包括自然肥力和人工肥力 肥力递减现象”，其原因是对土地连续追加的投资，由于受科学技术条件的限制，因而不能及时地转化为有效肥力和作物产量 土地报酬原理
在科学技术水平相对稳定条件下的土地利用中，当对土地连续追加劳动和资金时，起初，追加部分所得的报酬逐渐增多，在投入的劳动和资金超过一定的界限时，追加部分所得的报酬则逐渐减少，从而使土地总报酬的增加也呈递减趋势，这就是通常所说的“土地报酬递增递减现象”。
变动资源的投入所得的土地报酬可区分为总报酬、平均报酬和边际报酬三种形式
研究土地报酬变化规律的意义在于：提示土地的质量状况；确定土地集约利用的合理界限，提高土地投资的经济效果。
地租：土地所有权在经济上的实现形式，并且以土地的所有权与使用权相分离为条件。一切地租都是剩余价值的转化形式。
根据近代地租实体——超额利润形成的原因和条件的不同，地租可区分为级差地租、绝对地租和垄断地租。
土地价格：土地价格是资本化了的地租
2、土地价格与一般商品价格的区别
（1）决定一般商品价格的主要因素是生产成本，而土地价格中通常不包括生产成本因素。
（2）一般商品价格受市场供给与需求双方面的影响。由于土地的总供给是固定的，所以土地价格通常只受需求单方面的影响，其中，人口密度与产业兴衰是决定土地需求程度的主要条件。
对于一般商品的估价，由于在使用过程中的磨损、陈旧，将来的价值总是低于现值。而土地是永久性生产资料（矿地除外），若利用合理，社会随着人口的增多、产业的发达、交通的改善而不断增值。
（4）一般商品的价格比较容易确定，且质量相同的商品价格基本是一致的，因为有成本和商品质量分级标准为定价依据。而土地既无生产成本为依据，又是质量千差万别的自然物，所以，土地价格较难确定，且不可能规格化。同一块地，因买卖的目的不同，将来的收益不同，地价也随之而异。
3、影响土地价格的因素 大致可归纳为以下三大因素：（1）总体因素
（2）区域因素（3）个别因素
总体因素
：经济发展速度
城市化状况
社会安定状况
国家政策
非法投机
区位指社会、经济等活动在空间上分布的位置。
土地利用指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的过程。
土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的总称。它包括的内容是：（1）确定土地用途；（2）在国民经济各部门间和各行业间合理分配土地资源；（3）采取各种措施 开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。土地利用原则
1.生态平衡原则
2.最大经济效果原则
3.节约原则 土地利用管理的概念
国家按照预定目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、整治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。
土地利用管理是土地管理的核心。通过土地利用管理，确保土地持续利用，提高土地利用的生态、经济、社会综合效益，也就实现了土地管理的总目标。土地利用管理的主要内容
（1）农用地（含耕地、园地、林地、牧草地、养殖水面）开发、利用（供给）、保护；
（2）建设用地开发、利用（供给）、保护；
（3）未利用土地开发、利用（供给）、保护；
（4）对各类土地开发、利用（供给）、保护进行管理。
耕地利用有以下特点：利用周期较短
对自然条件要求严格
集约利用程度较高
具有永续利用性能
土地用途管制制度。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”该条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”
耕地占补平衡制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第二款规定：“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”
基本农田保护制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十四条规定：“国家实行基本农田保护制度。”基本农田保护制度包括基本农田保护责任制度、基本农田保护区用途管制制度、占用基本农田严格审批与占补平衡制度、基本农田质量保护制度、基本农田环境保护制度、基本农田保护监督检查制度等。
土地开发整理复垦制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定：“国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。”第四十一条规定：“国家鼓励土地整理。县、乡、镇人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对山、水、田、林、路、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。”第四十二条规定：“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。”）土地税费制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十一条规定，建设占用耕地，如没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，应缴纳耕地开垦费，用于开垦新耕地；第三十七条规定，对于闲置、荒芜耕地要缴纳闲置费；第四十七条规定，征用城市郊区菜地，要缴纳新菜地开发建设基金；第五十五条规定，对以出让方式取得国有土地使用权的建设单位，要缴纳新增建设用地土地有偿使用费。《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，非农业建设占用耕地，要缴纳耕地占用税。法律规定的税费制度，是以经济手段保护耕地的重要措施。
基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域，称基本农田保护区。如何保护基本农田？ 对基本农田实行全面规划、合理利用、用养结合、严格保护的方针。县级以上地方人民政府应与农村集体经济组织或村民委员会签订基本农田保护责任书。3 基本农田保护责任书的内容为：基本农田的范围、面积、地块；基本农田的地方等级；保护措施；当事人的权利与义务；奖励与处罚。县级以上的地方人民政府应建立基本农田保护监督检查制度，定期组织检查。建设用地利用的特点
建设用地通常指用于建造建筑物、构筑物及其使用范围的土地，它利用的是土地的承载力。建设用地利用的非生态性建设用地位置的特别重要性建设用地的高度集约性建设用地的稳定性
建设用地的扩张性
未利用地开发的涵义 工程措施、生物措施和技术措施等，使各种未利用土地资源投入经营与利用。
未利用土地开发利用的特点
（1）存在土地利用的障碍因素。
（2）未利用地开发必然带来生态环境的变化。
（3）需要投入较多的资金和劳力。
（4）土地开发具有经营性的特点。
土地用途管制：国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度 土地用途管制的规划管理
1.定性控制 2.定量控制 3.定位控制 4.定序控制
土地利用动态监督的特点及作用（1）特点
监测成果的多样性； 监测体系的层次性； 技术要求的区域性； 技术手段的综合性。
3.土地利用动态监测的内容（1）区域土地利用状况监测（2）土地政策措施执行情况监测（3）土地生产力监测（4）土地环境条件监测 4.土地利用动态监测方法（1）实地调查（2）统计报表调查（3）遥感监测（4）专项定点监测
1．土地利用监测分析指标体系（1）土地利用结构与利用程度指标（2）土地集约经营程度指标
（3）土地利用社会经济效益监测分析指标（4）土地环境和生产力监测分析指标（5）土地管理政策提供的监测分析指标
2．土地利用监测分析方法(1)指标对比法(2)综合评分法(3)评价系数法
(4)对应分析法(5)分布指数法
二）土地利用调控的措施 1 建立健全土地法制有效地利用各种经济杠杆
加强行政管理尽快实现土地利用监测、分析手段现代化
建立合理用地的责任制
第三篇：土地管理学教案
土地管理学教案
第一章土地管理基础与制度
第一课时
一、土地的概念及其特征
（一）土地的概念
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
1、土地是各种要素综合作用的结果自然因素：起决定性的作用；人为因素：人类活动影响土地的性质和用途。所以，评价土地要进行综合评价，即考虑各种要素的特性及其相互作用。
2、土地的立体观地上层地表层地下层土壤：是地球陆地上能够生长植物的疏松表层。所以，土地土壤。
3、土地是地球表面的陆地部分包括：大陆、内陆水域、海洋滩涂。国土是国家管辖的地理空间，包括：领土、领空和领海。所以，国土土地。
4、土地资源土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地。就目前而言，偏远的其下无任何矿藏的戈壁、裸岩，是土地，但不是土地资源。所以，土地土地资源。
5、地产只有在市场经济条件下，作为商品、用来交换的土地才是地产（即财产的土地）。所以，土地地产。
（二）土地的特性
1、土地的自然特性
（1）土地面积的有限性；（2）土地位置的固定性；（3）土地质量的差异性；（4）土地永续利用的相对性。（如坡耕地，不采取水土保持措施，就会产生严重的水土流失，这样的土地利用不具有永续性）。
2、土地的经济特性
（1）土地经济供给的稀缺性；
（2）土地用途的多样性。„产生土地利用上的竞争„产生土地流转。（3）土地用途变更的困难性易农地建设用地难
（4）土地的增值性。（5）土地报酬递减的可能性。
要求人们在利用土地追加投资时，应寻找现阶段在技术、经济条件下，投资的适合度。（如水稻施肥不是越多越好，房子不是越高越好。）
（6）重要的社会属性
在土地利用过程中所形成的土地关系：
（1）人与地（自然）的关系。（人们适应自然，改造自然）
（2）人与人的关系（占有、使用、支配和收益的关系，即土地产权关系）
二、土地管理的基本理论
（一）土地管理的概念
土地管理，是国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。理解：
1、土地管理的主体是国家。（其本质是对土地的行政管理；土地管理是国家的基本职能之一。）
2、土地管理的客体是土地及土地关系；
3、土地管理的目的，是维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用。
4、土地管理的手段，是综合的。
（三）土地供求关系
1、土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系（因为土地具有用途的多样性，可以相互转换。所以人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给，以适应人们对这种用途的土地需求。）
2、在自由竞争情况下，土地供求关系决定土地价格，土地价格影响土地供求关系。
3、供>求，地价上涨；供<求，地价下跌。
第三课时
四、土地报酬递减规律与土地集约利用
（一）土地报酬递减规律
1、概念
土地报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。
2、三种报酬
总报酬：即总产量，TP。
平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，AP。
边际报酬：对同一块土地不断追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量。体现了土地的边际生产力。MP=TP/L。
3、报酬三阶段
1）第一阶段。平均报酬曲线最高点之前，或者说平均报酬从上升转为下降之前，或者说边际报酬等于平均报酬之前。在此阶段，边际报酬曲线先升后降，总报酬曲线和平均报酬曲线是上升的，所以不应该停止投入。
2）第二阶段。平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前。平均报酬曲线和边际报酬曲线是下降的，总报酬曲线是上升的，所以也不应该停止投入。3）第三阶段。边际报酬=0，总报酬达到最大之后。三种曲线都是下降的，继续投入是不合理的。
（二）土地集约利用
1、土地利用集约度。单位面积土地上所投入劳动和资本的数量。
2、土地利用集约边际。边际成本=边际收益的点。
五、规模经济原理与土地规模利用
（一）规模经济原理
1、规模经济，是指土地使用者和生产经营者按照一定的生产经营规模，可能获得的经济利益。
2、规模经济追求的是具有最低平均成本的经营规模，而不是无限大的经营规模。即生产经营规模不是越大越好。
3、经营规模扩大后的三种情况
（1）规模收益递增。即规模扩大后，收益增加的幅度大于规模扩大的幅度。（2）规模收益递减。即规模扩大后，收益增加的幅度小于规模扩大的幅度。（3）规模收益不变或固定规模报酬。规模增加幅度=收益增加幅度。
（二）适度规模和适度规模经营
1、根据规模经济变化规律，在生产资源投放总量上要做到适度，即适度规模。
2、适度规模原则：尽可能使规模收益递增，而不能使规模收益递减，至少应是规模收益不变。所以，规模适度规模的经济单位，就必须扩大经营规模；若规模适度规模的经济单位，则应分解为较小的经营单位。
六、马克思主义的地租理论
1、概念
性。土地金融是政府推行有关土地政策和其它政策(如产业政策)的重要手段。（3）安全性。
（二）土地税收
1、概念
（1）税收，是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿征收的实物或货币，是国家凭借政治权力参与国民收入分配与再分配的一种手段。（2）地价税，是根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税，包括：土地原价税；土地增值税。
2、我国现行税收体系
（1）流转税类（含附加税）增值税；营业税；消费税；城市维护建设税（2）收益税类个人所得税企业所得税外商投资企业和外国企业所得税土地增值税农业税（3）财产税类房产税车船税（4）资源税类资源税耕地占用税土地使用税（5）行为税类印花税契税固定资产投资方向调节税关税•目前,有三种土地税收:土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税；•与土地税收相关的税种有：房产税、契税、固定资产投资方向调节税和印花税。
八、土地规划管理
（一）土地利用规划
1、概念
土地利用规划是指人们为了改变并控制土地利用方向，优化土地利用结构和布局，提高土地产出率，根据社会发展要求和当地自然、经济、社会条件，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。
2、作用对土地利用的控制、协调、组织和监督。
3、体系（1）按规划时限划分长期规划：>10年，总体规划属于长期规划。中期规划:5年～10年；短期规划:<5年。（2）按规划范围划分通常是按行政区域划分为5个层次：全国、省级、地市级、县市级、乡镇级。还有跨行政区域范围的土地利用规划。
（二）土地利用总体规划
1、概念
土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会、经济条件对土地的开发、利用、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。
2、目的加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，提高土地利用率和产出率，促进国民经济协调发展，并为土地利用科学管理提供依据。
3、编制依据（1）国民经济和社会发展规划；（2）国土整治和资源环境保护要求；（3）土地供给能力及各项建设对土地的要求；（4）上一级土地利用总体规划。
4、编制原则（1）严格保护基本农田，控制非农建设占用农地；（2）提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。
5、层次体系
土地利用总体规划宜按行政区划体系分级编制。包括5个层次：全国、省级、地市级、县市级、乡镇级。
前三级规划属于指导性规划；县市级规划则注重规划实施的可操作性；乡镇级规划是最基层的规划，具有一定的微观规划性质，主要是以落实县级规划内容为重点。
6、评审、报批与修改
（1）评审。由上级土地管理部门组织成果评审小组，对各项成果进行评审。（2）审批。分级审批，审批机关为：国务院、省级人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府。
土地利用总体规划在报批前，要提交的文件、材料包括：①规划文本和规划说明；②规划图件；③规划专题报告；
④其他必需的文件、资料。（3）修编
①土地利用总体规划是一个“规划—实施—修编—再实施”的过程。②经批准的土地利用总
增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》；（3）建立保护耕地利益奖惩和补偿制度。
6、建立耕地保护动态监测系统
7、引入耕地保护的社会监督机制
（二）耕地补偿制度
1、内容
非农建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按照各省的规定交纳耕地开垦费，专款用于开垦新耕地。
2、基本要求
（1）任何建设占用耕地都必须履行开垦耕地的义务。没有特殊情况，没有例外。如水利、能源、交通、国防等重点投资项目，都应履行此义务。（2）开垦耕地的责任者是占用耕地的单位。分三种情况：
①城市建设地区统一征地供地的，承担造地义务的为市县人民政府；②城市建设用地区外的建设项目用地，承担造地义务的为建设单位；③村庄、集镇建设占用耕地,承担造地义务的为农村集体经济组织或村民委员会.（3）开垦耕地的资金必须落实（4）开垦耕地的地块应当落实
（5）没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，建设单位可以按照有关规定缴纳耕地开垦费，由地方政府土地管理部门履行造地义务
（三）农用地开发、整理和复垦管理
1、农用地开发（1）概念
农用地开发是指在土地利用总体规划的指导下，对未利用土地通过工程的、生物的、综合的措施，使其成为可利用土地的过程。
（2）《土地管理法》对土地开发的规定
①国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划进行未利用地的开发；②未利用土地的开发必须以保护和改善生态环境，防止水土流失和土地沙化为前提；
③适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。
2、农用地整理（1）概念
农用地整理，是指在一定区域内，依据土地利用总体规划，对田、水、路、林、村等进行综合整治，调整土地关系，改善农业生产条件和生态环境的行为。（2）基本形式①综合整理②专项整理（3）基本内容①平整土地
②农地重划（即归并零散地块，规范地块形状）③农田水利设施建设④田间道路建设 ⑤农田防护工程建设（主要包括农田防护林）⑥改良土壤⑦调整土地利用结构⑧调整土地关系
（4）具体要求
①编制农用地整理规划，按规划进行整理；
②实行田、水、路、林、村等综合整理；③土地整理原则上应当由县、乡级人民政府组织。
3、土地复垦（1）概念
土地复垦，是指对在生产过程中因挖损、塌陷、占压等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可利用状态的活动。（2）复垦责任人
土地复垦实行“谁破坏，谁复垦”的原则，即用地单位和个人承担复垦义务。没有条件复垦或者复垦不符合要求的应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。
（3）复垦方式①自行复垦 ②承包复垦（4）复垦后的用途
复垦的土地应当优先用于农业；有条件复垦为耕地的，应当首先复垦为耕地。
②日常地籍
（3）按所记载的对象分类①城镇地籍 ②农村地籍
（4）按表现形式分类
①常规地籍。（以图、表、卡、册所表示的地籍）
②数字地籍。（常规的图、表、卡、册都以数字形式存储在计算机中）
（二）地籍管理
1、概念
注意：①是一项行政措施；
②地籍管理的对象一个行政区域内的全部土地；③其核心是土地权属管理；
2、基本内容
（1）土地调查。包括：①土地利用现状调查； ②地籍调查；
③土地条件调查。见[2000年考题]单选题52.（2）土地登记（3）土地统计（4）地籍档案管理
3、原则
（1）必须按照国家规定的统一法制制度实施；（所谓统一，是指统一内容、统一政策、统一准则、统一规格）（2）保证地籍资料的可靠性和准确性；（3）保证地籍资料的完整性；（4）保证地籍资料的连续性和现势性。
（三）地籍调查
1、地籍调查的内容（1）权属调查（2）地籍测量。分为：①农村地籍调查；包括：村庄地籍调查和农用地地籍调查。
②城镇地籍调查。
2、地籍测量的内容
（1）地籍控制测量；（2）地籍细部测量；（3）面积量测。
（四）土地登记
1、概念
土地登记是国家依据法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价格等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，保护权利人对土地的合法权益的一项法律制度。
2、特点
（1）统一性。（在每一分区内，确认土地权属的标准一致，并属一个登记机关所管辖。目前是按行政区划分管辖区）。
（2）唯一性。（同一宗地不可能有两个或两个以上的土地登记结果）。（3）完整性。（覆盖管辖区内全部土地）。
（4）连续性。（需要进行动态监测管理，即不断进行变更登记）。（5）强制性。（6）可信性。（受法律保护，具有很强的公信力）。
3、原则（1）依法原则；（2）申请原则。申请方式：①权利人单独申请；
②权利人与义务人共同申请。（3）审查原则。三个层次： ①初审。（由土地登记工作人员负责）
②审核。（由土地管理部门负责人负责）③批准。（由政府负责人负责）（4）公示原则。（主要体现在登记的公开性。）
4、种类
（1）初始土地登记。（又称为土地总登记）（2）变更土地登记。
4、内容（1）土地权利主体①国有土地使用者；
②集体土地所有者；包括：村农民集体、乡农民集体、或两个村以上的农民集体经济组织。③集体土地使用者；④他项权利者。
①国家鼓励类项目—可以供地，甚至要积极供地；
②国家限制类项目—限制供地；③国家禁止类项目—禁止供地。（2）根据有关法律，决定供地方式①划拨方式供地； ②有偿使用方式供地；③依法使用集体土地。
（3）根据规划，决定供地的具体位置（4）根据计划，决定供地时间（5）根据用地定额，决定供地数量
3、供地方案的主要内容（1）方式；（2）面积；（3）用途；（4）时间；
（5）有偿使用费标准与数额。
（三）建设用地征用管理
1、征地特征
（1）政府行为；（2）必须依法批准；（3）补偿性；（4）强制性；（5）权属转移性；（6）征地行为必须向社会公开。
2、征地的审批
（1）土地征用实行国务院和省级人民政府两级审批制度；（2）国务院的批准权限：①基本农田；
②基本农田以外的耕地超过35公顷的；③其他土地超过70公顷的。
3、征用土地的补偿与安置（1）土地补偿费
征用耕地的补偿费，为该耕地征用前三年平均年产值的6-10倍。见[2000年考题]单选题21。（2）新菜地开发建设基金
菜地是指城市郊区为供应城市居民吃菜，连续3年以上常年种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘。标准：
①城市人口>100万，每亩缴纳7000-10000元；②城市人口50-100万，每亩缴纳3000-5000元；③城市人口<50万，每亩缴纳3000-5000元。
（3）安置补助费
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征用前3年平均年产值的4-6倍。但每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的15倍。土地补偿费和安置费总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
（4）地上附着物和青苗补偿费①其标准由省级人民政府自行制定； ②凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木和抢建的设施，一律不予补 偿。
第八课时
十二、土地市场管理
（一）土地市场及其管理
1、概念
土地市场，是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。是有形的土地和无形的权益、信息、咨询服务等的统一体。这就是广义的土地市场概念。（狭义的土地市场，是指进行土地交易的专门场所。）
2、特征
（1）交易实体的非移动性；（2）土地市场的地域性；（3）土地市场的垄断性；（4）流通方式的多样性；
（5）土地供给弹性小。（所以土地价格主要由需求来决定的）
3、主体
1第一节地籍的概念与类别
1.地籍——指国家为一定目的，记载土地的位置、界址、权属、数量、质量、地价和用处(地类)等基本状况的图册。
2.地籍的特性：地籍是土地的户籍，它具有不同于其他”户籍”的特性。如他的空间性、法律性、精确性和连续性等特点。
3.地籍的类别：(1)按地籍的发展阶段可分为税收地籍,产权地籍和多用途土地籍；(2)按地籍的特点和任务可分为初始地籍和日常地籍；(3)按行政管理的层次可分为国家地籍和基层地籍；(4)按城乡土地的不同特点可分为城镇地籍和农村地籍；
第二节地籍管理的概念和任务
一、地籍管理的概念
1.地籍是记载土地基本状况的图册；
2.管理是为实现某种活动的最佳目标,通过计划、组织、指挥、控制等，协调机构内人员的其他,以达到高效运行的综合性活动；
3.地籍管理：是指国家为建立地籍和研究土地的自然状况权属状况和经济状况和建立地籍图、册而实行的一系列工作措施体系(简言之，地籍管理是地籍工作体系的总称)；4.土地自然状况——土地的位置、四至、形状、地貌、坡度、土壤、植被、面积大小等；5.土地的权属状况——是指土地的权属性质、权属来源,权属界地、权利状况；6.土地的经济状况——主要是指土地的等级、评估地价、土地用途等；7.地籍工作体系——指土地调查、土地登记、土地统计、地籍信息系统等；
二、地籍管理的性质
1.从地籍管理的发生和发展可看出地籍管理是有鲜明的阶级性，它为维护和攻固土地制度服务；
2.我国是社会主义地籍管理与资本主义地籍管理有着本质的区别；
3.在资本主义国家地籍管理为资本主义土地私有制服务的一项国家措施；是建立地租课税制所不可缺少的条件；为国家提供有关土地所有者、使用者的精确信息服务；以土地产权为内容，法律登记作为维护土地私有制，巩固资本主义生产关系的必要手段和措施；
我国是社会主义国家，地籍管理为巩固和和发展土地的社会主义公有制，为有效的组织全国土地的经济，合理利用、协调国民经济各部门的用地计划，为推进改革开放和土地使用制度变革服务的一项综合性国家措施。(保护产权、开征税收、有偿使用、农用地建管制)地籍管理：在一定社会生产方式下，地籍管理必须为一定的土地制度服务，并不断根据统治阶级的意志，与该社会占统治地位的制度相适应。
4.土地制度是指在一定社会条件下土地关系的总称，主要包括土地所有制，土地使用制两方面；
5.土地所有制是人们在一定社会制度下拥有土地的形式，是整个土地制度的核心；6.土地使用制是土地所有制状况的反映和体现，也是以法律依据实现土地所有制的措施；7.地籍管理制度是国家对地籍管理的各项措施所做的各种规范化的政策规定.即地籍调查制度、土地申报登记制度、土地统计报表制度，地籍档案管理制度等的总称；
它们之间的关系：土地管理制度制约和影响着地籍管理制度的建立，决定了地籍管理制度的性质目的和任务。
另一方面，地籍管理制度是实行土地制度的基础。
地籍管理制度的发展和变化，最终取决于社会生产力的发展，以及与社会生产力发展相适应的生产关系的变革。
三、地籍管理的任务
3土地统计——是国家对土地的数量、质量、分布、利用和权属状况进行统计调查、汇总、统计分析和提供土地统计资料的制度。
地籍档案管理——是以地籍管理活动的历史纪录、文件、图册为对象所进行的收集、整理、鉴定、保管、统计、提供利用和编研等各项工作的总称。
它们之间的关系不是一成不变、彼此孤立的，而是相互联系和衔接的。
第十一课时
三、地籍管理的手段和方法
（一）行政手段
（权威性、强制性、要求下级贯彻执行上级的规定。优缺点皆而有之。）
（二）经济手段调节经济关系
（三）法律手段
（四）技术手段
管理信息化离不开测绘、遥感和计算机等技术支持。1测绘手段（普通测量、航测、遥感）2图册手段3计算机手段
第三章土地利用现状调查土地利用现状调查是指在全国范围内，为查清土地的利用现状而进行的全面的土地资源普查，也是国家重要的国情、国力调查。其重点是按土地利用分类，查清各类用地的数量及分布，所以有称之为土地数量调查。
第一节土地利用现状调查概述
一、土地利用现状调查的目的和任务
（一）目的
1.为制定国民经济计划和有关政策服务。2.为农业生产和农村建设提供科学依据。3.为建立土地登记、土地统计制度服务。4.为编制土地利用总体规划和全面管理土地服务。
5.为地籍管理、土地利用管理、土地权属管理、建设用地管理、土地监察等提供基础的土地信息资料。
（二）任务
分县查清各种土地利用类型的面积和分布，土地的权属状况和利用状况，并在此基础上，按行政区逐级汇总出各乡、地、省和全国的土地总面积和土地分类面积。
二、土地利用现状调查的内容和应提交的成果
（一）调查内容
（1）查清土地的权属界线和各级行政界线；
（2）查清土地利用类型及分布，并量算出各地类面积；
（3）汇总土地总面积和各类面积（按土地权属单位和行政辖区分别汇总）；（4）编制分幅土地权属界线图和县、乡两级土地利用现状图；（5）对土地利用状况做出科学评价上述内容是紧密相连的。
要掌握个权属单位、各行政辖区、各地类图斑的面积，必须首先查清权属界、行政界、地类界。
（二）调查成果应提交成果
（1）县、乡两级土地边界接合图表；（2）村、乡、县总面积和分类面积汇总表；（3）县、乡两级土地利用现状岛图；（4）分幅土地利用现状图；
（5）县土地利用现状调查报告、乡土地利用现状调查说明书；此外，还有一些过程成果。
（一）调查条件调查依据
1984年国务院批转农牧渔业部、国家计委、林业部、城乡建设环境保护部、国家统计局。《关于进一步开展土地资源调查工作的报告》（国务院[1984]70号文件）的通知。条件：
(1)调查技术骨干；
(2)近期技术图件，农用地1：1万；重点林区1：2.5万；一般林区1：5万；牧1：5万或 1：10万以及相应比例尺航片、影像平面图；(3)调查经费要落实；
（二）调查原则 1.实事求是的原则；2.全面科学调查的原则；3.一查多用的原则； 第二节土地利用现状分类
5同部位上。每个测区至少包括两个公里网格。
当两个测区分化值的相对误差小于1/400时，取其平均值。2.控制面积量算和碎部面积量算(1)查取图幅的理论面积
1/1万的图幅一般为梯形图幅，它的理论面积是以图廓线纬度B为引数直接从《高斯—克吕格投影图廓坐标表》中查如：南图廓纬度30。17，30，北图廓纬度30。20，P0=27.77Km2如为矩形图幅(1/2000的图50×40cm2)P0=50×40×10─4cm×2000×2000×10─4=80hm2(2)量算以图幅内各村的面积
允许误差F1<±0.0025P0P0为分幅理论面积以教学用图为例，本图：P0=1500×6=9000亩村级区：王蒙乡、李村、吴庄、王家庄、安庆庄、八一农场a.采用二个极位量测各村级P1、P2、P3、P4、P5、P6(八一农场)面积ip61
iipb.闭合差：Δ＝ppi如果：△≤F1进行平差,得平差后各村级面积。c.平差求平差系数q理=P理/ΣPi
计算平差后面积 pi=q理×Pi校核Σpi=p0（3）地类面积量算 允许误差F2≤0.0810000 M2P M图纸比例尺分母；P2分区控制面积（亩）3.使用求积仪注意：
（1）用求积仪量面积，图板要水平、图纸要平整并加以固定；在任何情况下，技术轮均不能越出图廓线；
（2）碎部测量，可用一个极位量两次；也可两个极位各量一次取平均；（3）同一图形绕两次分划数之间允许误差满足2、3、4规则；（4）利用两个极位量测控制面积；
第四节调查成果的整理和检查验收
第十二课时
一、面积汇总统计
汇总工作分为两个阶段进行：
第一阶段：对村、乡、县土地总面积的汇总,可在控制面积量算之后进行，它是第二阶段控制的基础。
第二阶段：对村、乡、县分类面积汇总,在碎部面积量算之后，按权属单位及行政单位汇总统计分类土地面积。
(一)村、乡、县土地总面积汇总(二)分类土地面积汇总统计
碎部面积量算,按权属单位整理、汇总,统计各分类土地面积及土地总面积。1.权属单位分类面积汇总按村、乡两级进行，先汇总出村级权属单位分类面积(村级包括村集体经济组织所有集体土地,国营农场分场使用国有土地、乡镇级各用地单位使用国有或集体土地的单位)；再汇总乡级不同所有制土地总面积及分类面积。2.村、乡、县行政界内分类面积汇总
二、土地现状图的编制(一)编图的基本要求1.成图类型：包括分幅土地利用现状图和行政区域土地利用现状图2.成图比例尺及分幅(二)图的内容各级行政界，地类界及符号，线状地物，必要的地貌要素，等高线适当少绘。(平原标高程点,丘陵标计曲线)(三)乡级土地利用现状岛图编制
1.编制方法：转绘底图拼接，磨面聚酯薄膜，连编带绘一次成图。2.绘作业顺序及要素表示法。
3.自检、互检、审核、修改、图幅清绘。4.复制、着色；
7地权属调查
通过对宗地权属及其权利所及的界线的调查，在现场标定宗地界线位置，绘制宗地草图，调查土地用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。
（二）地籍测量
在土地权属调查的基础上，借助仪器，以科学方法，在一定区域内，测量每宗土地的权属界线、位置、形状及地类界等，并计算其面积，绘制地籍图，为土地登记提供依据。地籍测量内容包括：地籍平面控制测量、地籍细部测量、地籍原图绘制、面积量算。注意权属调查和地籍测量二者的关系。
三、地籍调查的程序
（一）准备工作
（二）外业调查测量
（三）内业作业
（四）成果检查验收、归档。详见图4—1（P101）
四、地籍调查成果检查验收、归档
（一）成果资料
（二）检查验收：地籍调查成果的评定，文字材料、权属调查、控制测量、细部测量和地籍 图。
（三）归档：经检查验收合格后的地籍调查资料及时归档，便于利用。
第十四课时
第二节土地权属调查
一、土地权属调查内容
（一）权属调查：对土地权属单位的土地权属来源及其权利所及的位置、界线、数量、用途 等基本情况的调查。
界线调查是权属调查的关键，权属调查是地籍调查的核心。
（二）土地权属调查内容权属调查主要内容：1.宗地位置：在街道、门牌号及四至
2.界线：界址点及其连线。界址线一般为直线，也有曲线（以河岸为界的）。3.权属状况：权属性质和权属来源。
4.使用状况：土地用途、等级、地价和共用情况。
一宗地内，有不同类别的用地，应将其面积尽可能调查清楚。
一宗地内为多层建筑物，土地以第一层建筑物主要用途确定其土地类型。土地等级：根据繁华程度、交通条件、基础设施状况。(三)权属调查单位
是宗地而被权属界址线封闭的地块，宗地的划分应以方便土地管理为原则。一般将具有独立使用权的一块地划分为一宗地。
二、城镇土地分类
原则上一个宗地一个类别。综合多种用途的宗地,则以宗地的主要用途为分类标准。
三、宗地和界址点编号
（一）宗地编号方法
地籍调查的宗地编号（初始调查前要预编，调查后要正式编）
编号按行政区、街道（或图幅）宗地三级进行，较大城市按行政区、街道（或图幅）、街坊、宗地进行。
（二）界址编号方法1.按宗地编号2.按图幅编号3.按地籍街坊统一编
四、权属调查程序和方法
（一）准备工作
1.调查工作用图，正确指导调查工作（注意其作用、要求）2.预编宗地号（区、街道、街坊编号）3.发放指界通知书
（二）实地调查
现场明确土地权属界线，具体内容有4点：
1.指界：指对相邻双方的界址状况进行实地调查，经邻界双方和调查人员的认可，通过法律手续予以确认的过程。界址的认定必须由本宗地及相邻宗地指界人亲自到现场共同指界。（注缺席问题）2.设置界址点标志（无争议界址点处设置）界址点的类型、作用3.填写地籍调查表
权属界线记载------点—线—点
记录涂改，划改时要在划改处加盖人名章，以示负责。有争议→填写土地纠纷原由书，说明
9应在聚酯薄膜原图上量测街坊面积。图面量算宜采用二级控制。1）以图幅理论面积为首级控制
图幅内各街坊及其它区块面积之和与P理之差0025.0P理时，平差。
2）以平差后各街坊面积去控制本街坊内勘丈的各宗地面积，其相对误差不得100/1。在允许范围内平差，但完全用实量数据计算宗地面积可以不参加平差。
注：无论用何种方法量算面积，均需独立二次。图上量算时，二次量算较差满足下式： PmP0003.0，P为量算面积（2m）；m为比例尺分母。限差之内取中数，超限重量。
测区宗地面积求算完毕后，汇总统计各类土地面积P121 4.制作宗地图：宗地图的内容主要包括：本宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号，界址边长；邻宗地号及邻宗界址示意线。一般用32开、16开、2开纸，从基本地籍图蒙绘或复制，宗地过大或过小时可调整比例尺绘制，也可借助计算机辅助成宗地图。
第十五课时
第四节变更地籍调查
一、变更地籍调查的特点
（一）变更地籍调查：是指在完成初始地籍调查后，为适应地籍管理的需要，使地籍资料保 持现势性而进行的土地权属及其界址点、线的变更调查。
（二）变更地籍调查的意义 1.可使实地界址点位逐步得到认真的检查、补置、更正2.使地籍资料中的文字部分逐步得到核实、更正、补充3.逐步消除原地籍资料中可能存在的差错4.使地籍测量的质量逐步提高
（三）不更改界址的变更地籍调查的主要内容：
1.恢复界址点、线。例如，为了使新建筑物不超过界线，为了处理土地纠纷，就要恢复界址点、线。
2.精确测量界址点的坐标。
3.精确测算宗地的面积。这通常是为了转让、抵押等土地经济活动的需要。4.宗地出让、转让、抵押、出租等活动时的复核性调查。
（四）变更土地调查的特点
1目标分散、发生频繁、调查范围小。2政策性强、精度要求高。
3变更同步、手续连续，进行了变更测量后，与本宗地有关的表、卡、册、证、图均需进行变更。
4任务紧急。使用者提出变更申请后，需立即进行权属调查，变更测量才能满足使用者的要求。
二变更地籍调查的准备
变更地籍调查前应准备的主要资料：1.变更土地登记申请书2.原有地籍图的复印件 3.本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复制性（包括宗地草图）4.有关界址点坐标5.要的变更数据准备6.变更地籍调查表
7.本宗地附近测量控制点成果。8.变更地籍调查通知书
三、变更地籍的实地调查
（一）变更地籍的权属调查与初始地籍的权属调查基本相同。
（二）变更地籍测量
变更地籍测量包括更改界址和不更改界址两种测量。具体工作可分为两步进行：一是界址点、线的检查；二是进行变更测量。
四、对变更地籍资料的要求
变更地籍调查后，必须对有关的地籍资料作相应的变更。变更时应遵循用精度高的资料取代精度低的；用现势性好的取代现势性差的。要求以下7项作相应变更：1.宗地号、界址点号的变
1记；土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记；名称、地址和用途变更登记；注销土地登记等。
（二）土地登记的基本原则1.依法原则2.书面申请原则
3.审查原则，有三个层次：初审，土地登记人员负责；复审，土地登记机关人员负责；批准，政府负责人负责。
4.公示原则，体现在公开性上：通告、公告、公开查询。
四、土地登记对象
规则：土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。
（一）集体土地所有权：主体是农民集体1村农民集体土地所有权（基本形式）2乡（镇）农民集体土地所有权
3村内两个以上农村集体经济组织的土地所有权
（二）国有土地使用权
（三）集体土地使用权（农业生产用地和非农业用地）
（四）土地他项权利：在已经确定了他人所有权和使用权的土地上保留的其他利用土地的 权利称为他项权利。主要为抵押权和出租权。
第二节 三种基本的土地登记制度
第十七课时
根据土地登记的要点及登记机关是否对登记进行实质性审查，大致可归纳为以下三种基本的土地登记制度。
一、契据登记制
（一）契据登记制是指对于土地权利变更的行为，只要当事人意见一致，订立契据即生效力。登记只是为了证明双方的交易关系，从而对第三人起到对抗作用，而不是登记生效的必要条件。
（二）契据登记制的特点1订立契据即可生效2登记只是形式审查3登记不具有公信力 4动态登记：不仅登记现状，也登记变更情况，为动态登记。
（三）实行契据登记制的国家：法国、比利时、苏格兰、意大利、西班牙，源于法国，法 国登记制。
二、权利登记制
（一）权利登记制的概念
权利登记制是指对于土地权利的变更，仅有当事人表示意见一致及订立契据，尚不生效，必须由登记机关按法定登记形式进行实质审查，确认权利的得失与变更，才能生效并供第三者查阅。源于德国，又称为德国登记制。
（二）权利登记制的特点1登记具有强制性2登记是生效的必要条件3进行实质性审查4登记具有公信力
（三）实行权利登记制的国家：德、奥地利、瑞士、荷兰、捷克、匈牙利、南斯拉夫
三、托伦斯登记制
（一）概念
是指为便利不动产物权的转移，不动产物权经登记后，具有确认产权的效力。
（二）特点 1土地权利的变更，不经登记不生效。2进行实质审查3登记具有绝对公信力4发给权利证书
5登记机关的赔偿责任（为此创立登记保证基金）
（三）实施托伦斯登记制的国家：澳大利亚、新亚兰、加拿大、菲律宾。
四、三种登记制度的共同特点1土地及附着物的统一登记2以登记机关的注册登记为准3登记资料公开查询五我国土地登记制度的特点我国土地登记是兼有托伦斯登记制度和权利登记制度两者优点的一种登记制度。它以国家强制力为后盾，是一种积极主动的行政法律行为。具体特点为：1强制登记
2经登记的土地权利受法律保护3进行实质性审查4登记具有绝对公信力 5颁发土地证书：土地证书是土地权利人对土地权利的法律凭证。
我国还实行：土地登记年检制、土地登记人员持证上岗制、土地登记公开查询制度。
3c.认为对于城市腹地未征用的应自动转为国有，对于城乡结合部和建制镇上成片的农民集体土地建设用地，不宜转为国有。
3.城市土地的国有土地使用权产生方式以1982年《宪法》、《国家建设用地征用条例》和1990年《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》为依据划分为三个阶段：
①1982年以前，较乱
②1982年至1990年9月，有法但执法较差
③1990年5月以后，通过划拨和出让两种方式取得。
二、不同土地产权来源的具体分类
（一）国家土地所有权来源
1.国家依照《土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》没收、征收为国有土地。2.《宪法》第九条规定属于国家所有的水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。3.《土地管理法》书232页4.国家依法征用的土地5.其他形式转为国有
（二）集体土地所有权来源
1.本集体成员依照1956年《高级农业生产合作社示范章程》将个人所有转为集体所有 2.1962年《六十条》第二十一条规定的生产队范围内的土地3.《宪法》第九条4.《土地管理法》第八条
5.善意占用其他集体闲置土地达20年以上的转为占有者集体所有6.与国家或其他集体调换来的土地。
7.乡（镇）企业已经占用的村农民集体所有土地，属于乡（镇）农民集体所有。8.其他形式
（三）国有土地使用权来源
1.城市内单位和个人及农村和城市郊区的国营工厂企业、交通运输业、学校、医院、监狱、宗教等社会团体，以及其他应该使用国有土地的单位，从解放前沿用下来的土地。
2.国家机关、国营企事业、社会团体等单位接收使用解放前敌伪和官僚地主留下来的土地。3.国家划拨的国有土地4.征用集体的土地5.继承、购买、受赠国有土地上附着物而取得土地使用权的。6.有偿出让、转让的国有土地。
（四）集体土地使用权的来源
主要指乡（镇）村企事业用地和农村居民宅基地。1982年以前，无法可依，1982年《村镇建房用地管理条例》实施后，管理走向正轨。1.乡（镇）村企事业集体土地使用权来源
依法使用集体土地。（按国家建设征用土地的标准进行用地补偿和安置）(1)1982年以前与被用地单位签订协议使用(2)1962年以前调用集体土地未退还(3)1982年以前农民集体自行使用本集体土地
(4)经领导批准或同意，并进行了一定土地调整或补偿的(5)沿用已撤销企事业单位闲置土地2.宅基地集体土地使用权来源
(1)集体拨用；(2)私有宅基地转来；(3)继承、购买房产使用集体土地。土地产权来源合法是进行土地登记确认权属的必要条件
三、土地产权界址
定义：是指某一产权单位的土地（一宗地）的位置和范围，或者说某一土地产权单位所有或使用的土地产权界线。
在实地上指界址点及其界标物；地籍图上指界址点符号及其连线；调查簿册上指界址点坐标或相对位置说明。
产权界址通过实地产权调查和地籍测量取得，土地产权范围除了用图和坐标记录表上载明的界址点来确定外，还必须在登记簿和土地证上加注四至，表明相邻产权人。
产权界址清楚无争议，是进行注册登记、确认产权的重要条件。
四、土地面积
定义：指一宗地产权界址线范围内的土地面积。土地产权面积是由土地产权界址确定的。土地产权面积精度由测量计算方法决定。
据产权人利用程度分为：独自使用面积、共有使用权面积、共有使用权分摊面积。
五、土地
5由县（市、区）人民政府成立的登记领导机构，其主要任务：制定工作计划；审核实施方案；协调各部门工作关系；解决土地登记中遇到的重大土地权属纠纷和政策问题。2设立办事机构
主要任务是负责初始登记的日常事务工作，机构名称：登记办公室/登记站，下设若干业务小组。3建立专业队伍
根据初始土地登记的特点，可以分为地籍调查和登记发证两大部分。要求配备：具有一定专业技术水平的地籍测绘人员；登记发证要求参加的人员具有1）一定的政策水平；2）土地管理实践经验；3）法律知识。
（二）行政事务准备
行政事务准备工作的完备与否，直接关系到初始登记的工作进程。1）研究制定工作计划、实施方案及有关政策规定、实施细则。2）准备初始土地登记用的宣传材料和各种表、卡、证等。3）预算经费开支
4）划分登记区：登记区的划分，城镇按街道办事处；农村按乡、镇。一般一个登记区设一个登记站。
（三）业务准备：包括收集资料和宣传培训。
1收集资料：图件（对确定的权属界址有关图件）、文件
2宣传培训：宣传的对象是广大群众；培训的对象是负责初始土地登记的工作人员和用地大户负责土地方面的工作人员。
第二节初始土地登记申请
第二十课时
该阶段，包括：政府发布通告；申请者申请登记；土地登记机构审查；登记收件。
一、政府发布通告——由县（市、区）人民政府发布。
（一）通告内容：登记的目的意义；登记范围、期限、对象；申请者应提交的有关证件；收 件地点。
（二）通告发布形式
1通过新闻媒体发布2直接发布3张贴
二、申请者申请登记——权利人据通告交材料，请求政府予以登记，确定其权属合法所必须履行的手续。
（一）申请者
1使用国有土地和集体土地的个人2使用国有土地和集体土地的单位3集体土地所有者 4土地他项权利者：他项权利拥有者和他项权利关系者共同提出土地他项权利申请。
（二）申请登记条件
1申请者必须具备民事权利能力和民事行为能力2有合法的土地权属证明 3申请者属于登记区范围内的土地使用者、所有者或他项权利者
（三）书面申请
1书面申请是表达土地登记法律行为的最佳形式2书面申请是提出土地权属界限异议的最好方式3土地登记申请，申请书包括四个部分：1）申请者情况
2）申请登记内容，P2093）申请登记依据
4）附图及四至，填写后签名盖章
（四）申请者应提交的文件资料1申请书 2土地登记申请者的身份证明3土地权属来源证明4土地附着物权属证明
（五）申请代理，申请代理可采用以下三种方式：1采用委托代理
2采用法定代理：出示户口簿或身份证3土地登记申请指定代理人以上方式代理时应具有代理授权书
三、初始登记申请审查——文件资料，检查是否齐全、合格，并鉴定其真实性。
（一）审查内容1对法人资格审查
1）对企业法人的审查：《企业法人营业执照》2）对社会团体法人的审查：社会团体登记证书
第四篇：土地管理学复习题
2011级土地资源管理马士凯
土地管理学
名词解释 填空 判断 简答 论述
1.土地的概念（判断）：土地，是由气候、地貌、岩石、土壤、植被、水文、基础地质以及人类活动的种种结果组成的自然经济综合体。
2.土地的特性：（1）土地是自然的产物（2）土地面积的有限性（3）土地的永久性（4）土地位置的固定性（5）土地用途的多样性
3.土地的资本职能：（1）土地作为财产能为拥有者产生收益或增值
（2）土地作为财产能体现拥有者的经济和社会地位
（3）土地作为财产可作为投资的手段
4.土地管理是指国家为了保护和合理利用土地资源，满足国民经济不断发展的需要，运用行政、经济、法律和工程技术的综合性措施对全国城乡土地资源及其利用过程，以及由此产生的人和人之间的权属、利益关系进行计划、组织、协调和控制等方面的行政管理活动。含义：
（1）土地管理的主体：土地管理是一种国家行为，其管理主体是国家。国家通过立法授权各级人民政府负责本行政区域内的土地整理，各级人民政府的国土资源管理部门代表国家和政府对土地实行统一管理。
（2）土地管理的客体：是指土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。
（3）土地管理的任务：是维护土地所有制、调整土地关系、合理组织土地利用和贯彻土地基本国策。目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会经济发展日益增长的需求。
（4）土地管理具有鲜明的阶级性。
（5）土地管理的职能 是计划、组织、指挥、协调与控制。
5.土地管理的对象：（1）土地资源（2）土地资源配置（3）土地资源利用（4）土地权属关系
6.土地管理的内容：（1）地籍管理（2）土地权属管理（3）土地市场管理
（4）土地利用管理（5）土地监察管理（6）土地税务管理
1986年6月25日《土地管理法》颁布，1988年12月29日第一次修正，2004年8月28日第二次修正，1986年国家土地资源管理局成立。1998年国土资源部成立。2014年6月25日第24个全国“土地日”主题是：节约集约利用土地转变土地利用方式。体制改革：2004年，垂直管理，2006年督查管理。
7.我国的基本国策：十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地。
8.土地管理政策是在土地管理过程的基础上制定的一系列政策措施体系，我国目前土地管理实践的基本内容有地籍管理、土地权属管理、土地利用管理和土地市场管理4大部分构成。建设用地概念：通常是指一切建筑工程物体所占用及其使用范围内的土地，是一种以利用土地承载和建筑空间为主要目的的用地形式。
内涵：就利用现状而言，建设用地包括已经建设的土地、正在建设的土地和规划中的建设用地。
建设用地的特性：
一、建设用地的非生态利用性，二、建设用地的相对不可逆性，三、建设用地的再生特性，四、建设用地的区位性，五、主要利用土地承载力和建筑空间，六、建设用地的扩展性。
9.建设用地管理是指国家为调整建设用地的关系，合理组织建设用地而采取的一系列行政、法律、经济和技术的综合措施。
2014年7月3日星期四 1
10.建设用地管理的内容（1）建设用地的计划管理（2）建设用地申请、审查、报批工作
（3）建设用地的分配、协调（4）建设用地的开源与节流（5）建设用地的信息管理与监测
11.建设用地管理制度的内容：建设用地管理制度的内容比较广泛，涉及到建设用地的供应、流转、利用和规划等方面。一般包括建设用地总量控制制度、建设用地的预审制度、建设用地供应制度、土地征收和征用制度、闲置土地处理制度、土地用途管制制度、耕地占补平衡制度、土地收益分配制度等。
12.当前我国建设用地的供应制度主要由土地储存、划拨和出让制度构成。
建设用地规划管理的内容：涉及用途管制、用地定额管理、总量控制。
13.建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设用地涉及的土地利用事项进行的审查。
14.土地利用计划，指国家对计划农用地转用量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
土地利用计划指标：农用地转用计划指标、土地开发整理计划指标、耕地保有量计划指标、未利用地转用计划指标。
15.建设项目用地定额指标是指在平均的生产工艺水平、规划设计水平、经济技术水平和通常的场地条件下，一个建设项目的主体工程和配套工程所需占用的额定土地面积。16.1998年，《土地管理法》确定为我国土地管理的基本制度。
17.土地用途管制，是指国家为实现土地资源的合理利用，保障经济社会可是续发展，通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，规定土地所有者和使用者必须严格按照规划用途利用土地的制度。
18.农用地管制可分为限制转移管制和许可转移管制。
19.土地用途管制主要是通过编制和执行土地利用规划来实现的。土地利用规划管理的内容具体包括以下几个方面：定性控制；定量控制；定位控制；定序控制。
1确定土地使用性质，2确定各种性质用地的规模3确定各种性质用地的空间布局4确定各种性质的土地的空间、时间开发顺序。
20.规划许可制度就是采用颁发规划许可证的办法，控制土地用途的转变。
21.土地用途管制的核心是耕地总量控制制度，这是中国特色的土地用途管理制度。
三个最严格的制度：最严格的耕地保护制度，最严格的节约集约用地的制度，最严格的土地管理制度。
22.耕地保护管理的内容：耕地数量的保护，耕地质量的保护。生态保护。
批准权限是分级的。
23.农用地转用批准文件有效期为2年。农用地转用经依法批准后，市、县2年内未用地的有关批准文件自动失效；2年内为提供给具体用地单位的，按未供应土地面积扣减该市、县下一度的农用地转用计划指标。
24.基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。
25.征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准。原则上不含地上附着物和青苗的补偿费。
征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。
26.根据《土地管理法》第44条，规定了农用地转为建设用地的审批权限。凡农用地转为建
设用地的，应报省级以上人民政府批准。
27.征用土地批准权限：
22（1）征用基本农田和基本农田以外的耕地35hm的，其他土地超过70hm的，由国务院批准。
（2）征用上述规定以外的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
（3）征用农用地的，首先要依法先行办理农用地转用审批。
28.征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
29.建设用地供应：依据土地供应计划，以出让和划拨等方式提供建设用地使用权的行 为即为建设用地供应。
30.供地方式：（1）划拨方式用地（2）有偿使用方式供地，包括国有土地使用权出让、出租和作价出资或者入股。（3）依法使用集体土地
31.土地使用权出让的最高年限为：
（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。、划拨土地使用权的抵押划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。
土地使用权的客体：土地及产权关系。
土地市场的一般特点：
（一）交易实体的非转移性
（二）土地市场的地域性
（三）土地市场的垄断性
（四）土地供给弹性小
32.1988年4月，国家修改了《宪法》第10条关于不得出租土地的规定，明确指出“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1990年由国务院发布实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，由此实行了我国城镇国有土地使用权有偿使用有限期使用制度。
33.城镇土地市场分为三级市场结构形式。
一级市场是土地使用权的出让市场。
土地二级市场即土地使用权转让市场。
土地三级市场是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。
34.土地市场管理的三个手段：土地利用规划调控、土地价格调控手段、土地税收和金融手段
35.集体土地使用权可以抵押的，包括以下2种情况：
（1）根据《担保法》第34条第5项、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》以及《农村土地承包法》第49条的规定，依法承包并经登记的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包人的同意。
（2）根据《担保法》第36条第3款的规定，乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。
乡（镇）村企业的土地使用权上抵押权实现拍卖或变卖抵押物时，抵押权人若不是本集体经济组织投资设立的企业的。需办理集体土地征用和国有土地出让手续。
在乡（镇）设国土资源所，由县（市，旗）人民政府管理，是县（市，旗）国土资源主管部门的派出机构。村土地管理员。
36.乡（镇）村非农业建设用地是指广大农村和集镇用于经济和社会发展所必需的非农业建设所占用的土地。一般包括3类：乡（镇）村企业用地、农村公共设施及公益事业用地、农村居民宅基地。
37.乡镇企业用地使用权不得转让、出租。
第五篇：土地管理学复习题
土地管理学期末复习题
一.名词解释
1.土地征收是国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为。
2.土地分等定级是在特定目的下，对土地自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项目的。
3.土地统计是利用数字、图表及文字资料，对土地的数量、质量、分布、权属和利用状况及其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。
4.基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求（2分），依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地（2分）。
5.城镇国有土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（2分），并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为（2分）。
6.土地利用是指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的过程。土地利用规划是各级政府为实现土地合理利用的综合目标，根据可持续发展的原则，对辖区不同时期内土地资源开发、利用、改良和保护方案作出比选与安排的过程。
7.土地储备是指城市土地储备中心通过征用、置换、转制、收回等方式（1分），从分散的土地使用者手中，把土地集中起来（１分），并由储备中心组织进行整理工作后（１分），根据城市规划和城市土地出让计划，有计划地将土地投入市场的制度（１分）。
二.简答题
1.地籍管理的内容和原则
①内容：土地调查：现状调查、地籍调查、土地条件调查；土地分等定级估价；土地登记：所有权、使用权、他项权利；土地统计；地籍档案管理。
②原则：地籍管理必须按照国家规定的统一制度进行：图件、薄册的格式、比例尺、填写内容，登记规则、分类系统；保证地籍资料的可靠性和精确性：数字要有近期测绘、调查、土地评价成果为依据；宗地界地址随时复原；权属关系法律依据；保证地籍工作的连续性；保证地籍资料的完整性。
2.城镇国有土地和农村集体土地使用制度的基本特点
①城镇国有土地使用制度的基本特点是：坚持城镇土地的国家所有制度，在土地公有制的基础上实行土地所有权与使用权的分离，实现土地有偿使用并将土地使用权作为商品纳入市场经济运行的轨道，通过市场优化土地资源配置，并使土地
所有权在经济得以实现。
②农村集体土地使用制度的特点是：土地属农村集体所有，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，也可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。
3.城乡土地增减挂钩的意义，内容
城乡建设用地增减挂钩从根本上说，是建设用地的整理，是土地利用结构布局的调整和优化。
意义：
城乡建设用地增减挂钩是一项一举多得的重大政策措施，是解决当前我国工业化、城镇化快速发展进程中用地保障与耕地保护矛盾的主要途径，也是推进农村现代建设，促进城乡统筹发展的重要手段。
从有形方面看：
1.有利于落实两个“最严格”土地管理制度
2.有利于推动产业结构调整和换代升级
3.有利于推进新农村建设和城乡统筹发展
从无形方面看：
1、有利于改变农村生产生活方式。
2、有利于改变农民的思想观念。
3、有利于促进社会和谐。
具体工作内容是：
1.开展农村建设用地整治专项调查，分析农村建设用地整理潜力，了解当地经济社会发展状况；
2.编制农村土地整治规划，提出挂钩工作的安排；
3.开展耕地和基本农田建设，提高耕地质量，改善农业生产条件；
4.推进农村村落整治，加强对农村基础设施和公共服务配套设施建设，建设现代新农村；
5.按照以城带乡、以工补农的要求，促进农业规模经营，发展农村集体经济。
4.土地管理的基本内容
土地管理的基本内容包括：地籍管理（１分）、土地权属管理（１分）、土地利用管理（１分）和土地市场管理（１分）四部分内容。
地籍管理包括土地调查和土地动态监测，土地资源评价，土地登记，土地统计，地籍信息资料的管理、应用、维护、更新等内容。（１分）
土地权属管理包括土地所有权、使用权等的审核和依法确认，土地权属变更管理，土地权属纠纷的调处，依法查处有关侵犯土地所有权、使用权利等方面的违法案件等内容。（１分）
土地利用管理是通过编制土地利用规划和专项规划、土地用途管制、采取地租、价、税等经济杠杆对农用地，特别是耕地、建设用地、未利用土地的开发、利用、保护进行组织、监督和调控。（１分）
土地市场管理包括土地市场供给、土地交易、土地价格、土地市场化配置等进行管理。（１分）
上述四部分内容是相互联系、相互依赖的，它们共同构成完整的土地管理内
容体系。从上述内容在土地管理系统中的作用来看，地籍是基础，土地权属管理、土地市场管理是手段，土地利用管理是核心。（１分）
5.我国土地利用总体规划的作用和体系
土地利用总体规划是指人民政府依照法律规定在一定的规划区域内，根据国民经济和社会发展规划、土地供给能力以及各项建设对土地的需要（2分），确定和调整土地利用结构、用地布局的总体战略部署（2分）。
作用：
可以充分、合理利用土地提供科学依据
可以协调人地关系，协调各部门用地矛盾，保证国家“一要吃饭、二要建设、三要和环境”的土地利用基本方针的贯彻落实
是加强土地利用管理的手段
可以有效促进社会经济发展体系
体系：按照行政区域划分为全国、省（区）、地（市）、县（市）、乡（镇）五个层次
6.土地初始登记的内容
土地登记单位
土地位置
土地权属
土地总面积和地类面积
土地用途
土地等级
7.土地分等定级的内容
地级类型：按照城乡土地的不同特点，土地分等定级可以分为城镇土地分等定级和农用土地分等定级，其中城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在社会经济活动中的地位和作用，综合评定和划分城镇土地等级。城镇土地等级是揭示城镇不同区位条件下土地价值的差异规律的表现形式；农用土地分等定级则是根据农用土地的质量或综合生产能力极其在社会经济活动中的地位和作用，综合评定和划分农用土地等级。农用土地分等定级成果直接为指导农用土地利用和农业生产服务。
8.政府在土地管理中的行为模式
（1）保障土地市场机制的正常运行、纠正市场失灵，（2）作为公共利益的代表，对社会提供公共产品和公共服务，（3）消除土地利用的外部性，（4）协调各土地使用者之间的利益，保障土地配置的公平和效率。
三.论述题
1.论述我国目前土地征用制度中存在的问题及改革建议。
问题：土地征用是指国家为了公共利益的需要，依法将集体土地转为国有土地的行为。随着计划经济向市场经济转轨，在征地补偿费方面出现了一些新的问题。例如：有些地方将征地补偿费用完了；有的用征地补偿费办的工厂倒闭了，造成被征地农民生活无着落问题（２分）。目前土地征用制度主要存在以下若干方面的问题：
（一）有关征地范围方面的问题（２分）
根据土地征用的涵义，征地范围应限定在“为公共利益的需要”，如修建铁路、公路、桥梁、医院、学校等。目前的征地范围大大超出了上述范围，征地后的用途大致有以下几种：
1.国家交通建设
2.公益机构用地
3.国家机构用地
4.厂矿用地
5.住宅用地
6.商业、写字楼用地
7.开发区、高科技园用地
8.其他用地
上述8种用地，除前4种用地属于正常征地范围外，其余皆超出了正常的征地范围。而且随着经济的发展，多种所有制度的出现，兴办的工厂等不再是单一的国家所有，有的属外资所有，有的属股份制企业。这些以赢利为目的的工业企业的用地，应不属于征地范围之内。
（二）关于征地的价格问题
中国土地学会土地经济分会2002年7月24对征地价格进行了专门的讨论。
1.征地价格的性质（２分）
（1）是市场价格。
（2）不是市场价格，仅能体现补偿性，因为我国现阶段征地不是市场行为而是政府行为。但要向市场价格靠近。
国家征用集体土地是一种行政行为，但在征用过程中国家有着双重身份，一方面作为国有土地所有者对国有土地主张各项权益，另一方面作为宏观管理者对土地权益流转起着调整控制作用。完全为了社会公共利益而征地，是国家的行政职权此时国家充当着宏观管理者角色，对农民集体的补偿多少无可争论。而因非社会公共利益征地时国家从中扮演着与农民集体相同的土地所有者角色，其付给农民集体的报酬应根据市场规律来加以确定。由于国家身份的双重性在处理国有土地所有者与集体土地所有者之间的权利义务关系时自然要倾向于前者，侵害了农民集体利益破坏了集体土地所有权的完整性。
2.征地价格的构成问题
（1）农地的价格 按照《农用地估价规程》评估（１分）
（2）青苗等地上附着物的价格 按照规定补偿（１分）
（3）社会保障价格 是难点。把土地增值以社会保障的形式分配给农民，社会保障按月发放，避免农民短期内将征地补偿款全部花完后，在来找政府要补偿。这样农民也纳入了社会保障体系之中，解决了征地工作的后续问题。（１分）
社会保障实行城乡不同区别待遇的一个可解释的理由是因为农民拥有了土地使用权而获得了土地保障,或者说国家通过给予土地使用权的方式,已经给予了
农民的一定的“国家保障”。对于目前已经进入养老阶段的农村老年人口来说,如果失去了土地,从某种程度上来看就意味着失去了换取子女生活照料和经济支持的物质来源。
（三）征地补偿费用的使用和透明度问题（２分）
建议：
（一）完善立法，明晰征地范围（２分）
明确征用、征购、购买的范围。
不以赢利为目的的国家建设项目，需要农村集体土地的，应纳入征地范围，例如：铁路、公路、机场、码头、长江三峡等水利工程、军事设施、政府机构、教育、科研机构、养老院等福利机构。
以赢利为目的的国家建设项目占用农村集体土地的，应纳入征购范围，例如，工厂、仓储设施等。
其他建设项目，如商业大厦等，应该纳入市场交易范围，通过购买。
（二）善征地补偿制度（２分）
征用：补偿标准按照土地管理法规定执行。在人员安置时，要适应市场经济的特点，妥善解决农民吃饭和就业问题。建立征地安置基金、就业培训基金，解决被征地农民的就业问题、养老问题。
征购：高于土地征用补偿标准
购买：按照交易地价或基准地价，并监督将其所得地价款用于农民的职业培训。
价格=农用地价格+地上附着物价格+土地转用后增值的区段平均值的分割值。
（三）明晰产权，增加征地过程中的透明度（２分）
关键在于确定农民和集体土地产权的份额。
2.结合实际，城市土地市场管理的原则、内容
①城市土地市场运行出现的问题：开发和供给的盲目性；城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失；城市土地资源配置不合理：优地劣用、商品房大量空置、城市规模不断膨胀。
②城市土地市场管理的原则(8分)
整体性利益原则、平等对待原则、控制与弹性原则、依法管理原则
③城市土地市场管理的内容(6分)
宏观管理：城市土地市场供需管理、城市土地市场价格管理；
微观管理：国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，保证土地市场公平交易和平衡现象，以发挥土地市场机制的正常调节功能。
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