公司买卖流程

第一篇：公司买卖流程

成都公司买卖流程

做企业法人更名

一、纳税人自工商行政管理机关变更登记、或者自有关机关批准或宣布变更、或者自税务登记内容实际发生变化之日起30日内，持有关证件资料向市地税登记机关申报办理变更税务登记。

二、如涉及个人股东股权转让行为，依据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函[2009]285号）有关规定，1、股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。

2、股权交易各方已签订股权转让协议，但未完成股权转让交易的，企业在向工商行政管理部门申请股权变更登记时，应填写《个人股东变动情况报告表》（表格式样和联次由各省地税机关自行设计）并向主管税务机关申报。

3、个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地地税机关为主管税务机关。纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续。主管税务机关应按照《个人所得税法》和《税收征收管理法》的规定，获取个人股权转让信息，对股权转让涉税事项进行管理、评估和检查，并对其中涉及的税收违法行为依法进行处罚。

4、税务机关应加强对股权转让所得计税依据的评估和审核。对扣缴义务人或纳税人申报的股权转让所得相关资料应认真审核，判断股权转让行为是否符合独立交易原则，是否符合合理性经济行为及实际情况。

对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。

第二篇：二手房买卖流程

二手房交易基本攻略

撰稿/幽远山人 卖方

1、办一张建行卡的对账簿，就是一个存折，用于监管账户对账，也就是买方把首付存入的监管账户。准备：身份证、户口本、结婚证、房产证、契税票。

附：结清贷款后如何注销抵押。

到贷款的银行（如果是公积金贷款就到公积金中心）结清贷款后，会收到贷款结清证明，到贷款时的担保公司（贷款银行会提供联系方式）办理注销抵押手续，再到所属区的不动产中心盖注销抵押的章，一般情况递上去房产证和有关材料后，再等3个工作日才能去领房产证。

买方：

1、先找评估公司，联系卖方约定时间，评估公司到房屋内拍照，还要对房产证和产权人的身份证拍照。

2、收到评估报告并由评估公司向不动产中心上传验证码后，买卖双方到不动产中心打印买卖协议。如果提前预约，应由卖方预约不动产有关业务。

这时需要买方夫妻及子女的身份证、户口本、结婚证及全部复印件一份，办手续需要支付25元钱。卖方需要提供房产证、产权人身份证、户口本、对账簿及对账簿的复印件一份。买卖协议需双方当场签字、按手印。买卖协议的份数，需提前咨询贷款银行。

3、持评估报告和买卖协议到贷款的银行办理贷款。一般应由买方提前预约。如果是纯公积金贷款，不需要卖方到场，如果是组合贷款或者按揭贷款需要买卖双方及双方夫妻到场。需提供每个人的身份证、户口本、结婚证以及复印件。初步审核通过后，当场交首付款，存入监管账户。贷款银行通过审核后，会通知买方可以办理过户，双方约定时间办理过户手续。

4、由卖方向不动产中心预约过户，买卖双方按照约定时间到不动产中心办理有关手续。主要是两步，一是核税，按照工作人员要求，填好表格，由买方缴纳个人所得税、契税等（根据房屋情况不同，税费会有很大不同，与是否过二年、五年，是否家庭唯一房屋，是否出让以及是否政策保障住房等有关系）。二是过户，双方到过户窗口提交房产证、身份证等所需材料，不动产中心会向买方出具凭证，并且收回房产证，之后就是等待，等产权审批完成后（大约半个月），监管账户才会将资金拨付到卖方账户（大约一周），同时买方即可领取房产证。

注：以上攻略根据2018年9月天津市北辰区二手房交易实际情况编写。

第三篇：二手房买卖流程

二手房买卖流程

许多人认为，二手房的买卖过程是非常复杂，且处处存在陷阱的。既怕旧房产权有问题，怕遇到黑心中介，又怕交易的手续繁琐。

在二手房交易的过程中，买卖双方通常只关注交易的最终结果，却忽视了交易过程的安全性。而事实上，往往最能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择经纪公司代理交易，并不仅仅是为了得到真实的市场信息，他们更希望经纪公司能给他们提供一个有安全保障的交易过 程。其实，消费者只要掌握了基本的交易常识，注意一些可能存在的风险，还是能够买到一套称心的二手房的。一般正规的二手房交易包括如下几个环节。

-寻找中介信息登记

买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对，为他们牵线搭桥，买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中，买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。选择好的经纪公司有以下几点：规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。具体办法如下：首先，注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区，如果不是，有两种情况：其一证明该公司是异地经营，这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为的窘境，而以搬家的方式逃避工商部门 的制裁和顾客的追讨；其二是因为它是一家分店或连锁店。按规定，分店也应有自己的执照，但是，办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的，有些分店未达到这一标准，就使用总店营业执照的复印件，所以，消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照，借此机会，也可到其总店认认门。其次，留意执照上所 列的注册资金，通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量，就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。

还有一点您要注意：不要被“放心中介”的称号迷惑。目前，已经发现在北京市中介事务所组织的16家放心中介外，还有一些中介打出“放心中介”的 旗号。即使是这16家放心中介出现损害消费者的行为，消费者也可以拨打北京市中介事务所设置的投诉热线进行举报，北京市中介事务所将给予其严厉制裁。

-入市资格审批

卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。

如果是已购公房，其上市需盖三种章。

第一枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地使用性质，以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。

第二枚章是在上市征询意见表上盖的章，后来北京市颁布了补充规定及说明，如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的，无需原单位同意盖章。

第三枚章是在上市申请确认表上盖的章，由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易：

1.中央直属机关的公房；

2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的；

3.使用权的房屋；

4.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；

5.在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；

6.已经被列入拆迁公告范围的；

7.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有权有纠纷的；

9.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的；

10.上市出售后会形成新的住房困难的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；

12.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。-评估及考察房源详情

中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介备案。中介实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。

买方一定留意到，凡是位置好点儿的、交通便利点儿的二手房，哪个单价都不低于每平方米5000元，有的价格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易发现一套价格上能让人接受的旧房，问问中介，得到的答复却是：“房子已经卖出去了。”而且，房地产中介报出的房价也是五花八门的，有的房价是房主的净要价，有的是含税费的总价，有的是中介公司加价后的房价。

作为卖方，应切实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面因素，以及周边小区物业、新盘价格，据此明确该套房的可能购买群，以及这类人群的收入、承受力等情况，并把握好报价尺寸，避免尴尬报价，致使销售周期过长，甚至有价无市。现在一些品牌公司在代理二手房交易时，会免费提供专业评估。买 卖双方可据此商量房价。其实，最简单的二手房售价测算标准就是：报价为同地理位置商品房价格的60%至70%左右，约是现行周边房屋月租金的100倍。

-签协议

验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.5%，也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：

1.基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法；

2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；

4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；

5.违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)；

6.写明合同生效、中止、终止或解除条款；

7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。

-居间中保提交房款

为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给 付、房产交接”事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身

份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首 付款存入中介指定账户，贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。

-过户结算

买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由经纪公司协助办理产权变更；如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，缴纳税费，所以，购房者要向房地产交易管理部门 的相关科室缴纳：按房价的3%缴纳土地出让金；房价的2%缴纳契税(120平方米以下)；按房价的0.05%缴纳印花税。此外，还有测绘费30元，工本费 15元，产权登记费(建筑面积——.3元)。购房者缴纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后，房地局将为您购置的这套房子审档，办理产权登记，测绘，制作新的产权证。

二、买卖合同

成都市房屋产权监理处组织召开了《商品房买卖合同（修订稿）》征求意见研讨会。省建设厅、省工商局、市建委、市规划局相关领导，德阳、乐山、眉山、资阳四家房管局应邀参会，龙湖、万科、中海等近十家在蓉较有影响力的公司代表也参加了研讨会。此次研讨会对进一步完善合同内容具有重要的指导和借鉴意义。

三、买卖纠纷

据了解，随着相关政策的出台，二手房法律方面的矛盾焦点也开始出现了转移，类似购房者未能申请到足够贷款因而产生的纠纷、与期房转让等有关的案例开始成为近期焦点。购房者未能成功申请贷款

从2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买2套以上住房贷款的限 制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月施行新的房贷利息等内容。

目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的。

2004年8月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价86万元。但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。

然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。

从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获

得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考 虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。

期房限转之后的期房买卖

在“期房限转”政策出台之前，通过预售合同权益转让的方式办理的房产买卖占据了二手房交易市场相当的份额，而随着“期房限转”政策开始施行以及 随后而来的一段市场冷淡期，很快又兴起了期房转让的现象，具体的操作方式就是在产权过户的问题上做文章。此类二手房交易出现的纠纷，原因在于售房人受到经济利益的驱使，宁愿选择违约按照合同约定承担违约责任，却不愿意继续履行合同，更有甚者，直接转售他人。

蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为70万元。由于是期房，小产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支 付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待小产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出小 产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。

案例中交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权 过户。

户籍迁移之阻碍

户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题目前而言可以说解决乏术。

2004年5月，林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款。数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。林先生找到房产所在地的派出 所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，不禁懊悔自己没有在购房之前了解清楚这些问题。

针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样的措施是必 不可少的。

第四篇：买卖股票交易流程

买卖股票交易流程

2008 年 10 月 16 日 16:37

股票研究网

股票如何买卖,股票如何交易,股票交易流程,买卖股票交易流程 买卖 A 股基本规程 开设证券帐户 办理证券帐户是当你走进股市的第一步.证券帐户可以视为投资者进入股票交易市场的 通行证,只有拥有它,才能进场买卖证券.想为自己开设证券帐户,可是应该具备怎样的条件和需要准备哪些必备资料呢? 只要你不是下列国家明文规定禁入证券市场的人员, 他们就没有任何理由拒绝你了.根 据有关规定,下列人员不得开户: [1]证券管理机关工作人员(不得开立股票帐户);[2]证券交易所管理人员(不得开立股票帐户);[3]证券从业人员(不得开立股票帐户);[4]未成年人未经法定监护人的代理或允许者;[5]未经授权代理法人开户者;[6]因违反证券法规,经有权机关认定为市场禁入者且期限未满者;[7] 其他法规规定不得拥有证券或参加证券交易的自然人.自然人开立的证券帐户为个人帐户(A 字帐户).开立个人帐户时,投资者必须持有效 的身份证件(一般为居民身份证)去证券交易所指定的证券登记机构或会员证券公司办理名 册登记并开立证券帐户.个人投资者在开立证券帐户时,应载明登记日期和个人的姓名,性 别,身份证号码,家庭地址,职业,学历,工作单位,联系电话等并签字或盖章.在允许代 办的情况下,如果请人代办,代办人还须提供身份证.开设资金帐户

投资者委托买卖股票, 须事先在证券经纪商处开立证券交易结算资金帐户, 资金帐户用 于投资者证券交易的资金清算,记录资金的币种,余额和变动情况.开立资金帐户时,须提交本人身份证和证券帐户卡.如系他人代办开户手续,还应提交 委托人签署的授权委托书和身份证.投资者在资金帐户中的存款可随时提取, 证券经纪商按 活期存款利率定期计付利息并自动转入投资者的资金帐户.投资者委托买入时, 资金帐户要 有足够的余额

买卖股票交易流程

2008 年 10 月 16 日 16:37 委托买卖

股票研究网

投资者开立了证券帐户和资金帐户后, 就可以在证券营业部办理委托买卖.所谓委托买 卖是指证券经纪商接受投资者委托, 代理投资者买卖股票, 从中收取佣金的交易行为.投资者发出委托指令的形式有柜台和非柜台委托两种.柜台委托市指委托人亲自或由其代理人到营业部交易柜台, 根据委托程序和必须得证件 采用书面方式表达委托意向, 由本人填写委托单并签章的形式.买卖证券的委托单是你与证 券商之间确定代理关系的文件,(文章来源: 股市马经 http://)具有法律效力.委托单一般为二联或三联, 一联由证券商审核盖章确认后交还你留存, 一联由证券商据以执 行.

买卖成交后, 你凭委托单前往证券商处办理交割手续.如果成交结果与委托单内容不符, 你可凭委托单向证券商提出交涉,维护自己的合法权益.非柜台委托主要有电话委托,函电委托,自助委托,网上委托等形式.电话委托是指委托人通过电话方式表明委托意向, 提出委托要求.投资者可通过普通的 双音频电话,按照该系统发出的指示,借助电话机上的数字和符号键输入委托指令,以完成 证券买卖的一种委托形式.传真委托或函电委托是指委托人填写委托内容后, 将委托书采用传真或函电的凡是表达 委托意向,提出委托要求.采用此方式,投资者必须在证券经纪商处开设委托专户.自助委托是委托人通过证券营业部设置的专用委托电脑终端, 凭证券交易磁卡和交易密 码进入电脑交易系统委托状态, 自行将委托内容输入电脑系统, 以完成证券交易的一种委托 形式.网上委托是证券经纪商的电脑交易系统与互联网联结, 委托人利用任何可上网的电脑终 端,通过互联网完成交易.

委托授理 证券商受理委托包括审查, 申报与输入三个基本环节.目前除这种传统的三个环节方式 外,还有两种方式:一是审查,申报,输入三环节一气呵成,客户采用自动委托方式输入电 脑, 电脑进行审查确认后, 直接进入沪深交易所内计算机主机;二是证券商接受委托审查后, 直接进行电脑输入.撮合成交 现代证券市场的运作是以交易的自动化和股份结算与证券往来的无纸化为特征, 电脑撮 合集中交易作业程序是:证券商的买卖申报由终端机输入,每一笔委托由委托序号(即当你 委托时的合同序号),买卖区分(输入时分别有 0,1 表示),证券代码(输入时用指定的 4 位或 6 位数字,而回显时用汉字列出证券名称),委托手续,委托限价,有效天数等几项信息组 成.电脑根据输入的信息进行竞价处理,按“价格优先,时间优先”的原则自动撮合成交.清算与交割 清算是指证券买卖双方在证券交易所进行的证券买卖成交之后, 通过证券交易所将证券 商之间证券买卖的数量和金额分别予以抵消, 计算应收, 应付证券和应付股金的差额的一种 程序.交割是指投资者与受托证券商就成交的买卖办理资金与股份清算业务的手续, 深沪两地 交易均根据集中清算净额交收的原则办理.过户 所谓过户就是办理清算交割后, 将原卖出证券的户名变更为买入证券的户名.对于记名 证券来讲,只有办妥过户者是整个交易过程的完成,才表明拥有完整的证券所有权.目前在 两个证券交易所上市的个人股票通常不需要股民亲自去办理过户手续.股买卖交易即按上 A 述规程完成.

第五篇：商品房买卖流程

商品房买卖一般流程

来源:未知作者：w日期：10-07-20

商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权予买受人，买受人支付价款的房屋买卖行为。商品房买卖是一种特殊商品的买卖，买卖标的额巨大，手续繁琐，持续时间长。购买人对商品房买卖流程的了解，有利于其在与开发商的博弈中充分维护自己的合法权益，满足自己的居住需求和实现自己的住房梦想。各大城市的商品房买卖流程大同小异，基本流程一般为：签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》(即通常所说的办理银行按揭)→办理预售登记→《商品房抵押贷款合同》登记备案→房屋交付→办理大确权证(初始登记)→办理产权过户，领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。

1.签订《认购书》

《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预(销)售程序的第一个环节，商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。购房人如果对某套商品房有意向，可到售楼处签订《认购书》，并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人，并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。当签订完《认购书》后，出售方应给购买人《签约需知》，以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。

2.签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》

购买人在签订《认购书》后，应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。

《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的，包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中一般是将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件，开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场交易管理系统予以公示，由购房人在购房时确认。

3.与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》

为鼓励购房者购买所建房屋，开发商请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预

售中，购房人通过按揭方式购买商品房的，通常方式是支付一部分楼价款(即首付款)给开发商，其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。在此按揭过程中，购房人须与贷款行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款合同》。在房产证办理完毕之前，由开发商通过协议将购买人对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理下来之后，开发商解除担保，购房人将房产证抵押在银行处作为偿还贷款的担保。

4.办理预售登记

商品房预售，开发企业与购买人签订商品房预售合同(即《商品房买卖合同》)。买卖双方应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。办理预售(买卖)登记时，买卖双方必须带齐全部预售(买卖)契约。买方可以自己去办理，也可以委托他人代理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。如果亲自办理手续，应携带上述能证明身份的个人有效证件。

5.《商品房抵押贷款合同》登记备案

在购买人取得商品房产权之前，无法就按揭房屋产权进行他项权利登记，因此，交易各方只能在《商品房买卖合同》上加盖“已办理抵押备案登记”章，并有房管局出具房地产抵押登记证明书，以此公示房屋按揭的情形。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，会要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

6.房屋交付使用

开发商应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购买人。开发商入住通知单，并安排购房人与物业服务公司接洽。物业服务公司将给购房人出具《临时业主公约》和收费标准。当购房人与物业服务公司签订《临时管理公约》并付清物业费用后，就可以拿钥匙入住房屋。房屋交付后，买受人取得房屋的使用权，并承担房屋的风险。未能按期交付房屋的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知购买人。

7.办理大确权证(初始登记)

商品房在竣工验收合格后的30天内，开发商到当地房地产登记部门办理整幢物业的确认产权登记手续，经审查确认权属后，由登记所发给《商品房产权权属证明书》，将整幢确权到开发商名下，亦即将整幢物业的产权初始登记到开发商名下。开发商办理确认产权登记时，须提交《房地产登记申请书》、《建设用地批准书》和《建设规划许可证》及《红线图》或《土地使用权证》、《土地使用权出让合同》(含补充合同)及发票复印件、《报建审核意见书》、《建设工程规划许可证》、报建图纸、《建设工程规划验收合格证》、申请人的身

份证明或法人资格证明、法人代表证明书及委托书、楼盘单元明细表、预售许可证复印件等相关证件。

8.办理产权过户，领取房产证。

开发商应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。开发商到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。最终把开发商名下的物业交易过户到购房业主名下。在办理确权手续后开发商申领房产证，并按《商品房买卖合同》之规定，将房产证交付给购买人。购买人至此完全取得所购房屋的所有权。

9.办理抵押权登记

购房人取得房产证之后，根据按揭合同约定，到房管部门办理房屋抵押登记，至此，房地产抵押发生法律上的效力。银行对按揭的商品房拥有抵押权并持有该房的《他项权证》。实践中，银行为防止业主未经其同意而持房产证与第三人进行交易的情况发生，一般会自己收执保管业主的房产证。

10.买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。

买受人按贷款合同规定的期限按时还清银行按揭袋款或提前还清银行的按揭贷款后，持相关还清贷款的证明及相关资料，到房管部门注销房屋的抵押登记，银行向房管部门交还《房屋他项权证》。自此，业主将银行收执的房产证收回，该房的抵押行为解除，业主完全掌握房屋的所有权。