物业管理专业09级专业调查报告

第一篇：物业管理专业09级专业调查报告

物业管理专业09级毕业调查报告工作计划

根据教学计划的规定，物业管理专业09级学生将于2011年11月7日至2012年6月8日进行毕业调查报告撰写、指导工作。

一、目的毕业调查报告是高职学生整个学习过程中一个极其重要的教学环节，是高职毕业生总结性的独立作业，是运用在校学习的基本知识和基本理论，去研究和探讨实际问题的实践锻炼，是综合考察学生运用所学知识分析问题、解决问题以及动手操作能力的一个重要手段。

撰写毕业调查报告是高职阶段全部学习成果的总结，是高职院校的一个重要教学环节，是综合性和高标准检测学生知识和能力的有效手段。

通过这一教学环节，学生可以在进行综合调查和收集资料过程中，了解社会经济发展的形势和企业状况；通过分析论证和数据处理，可以使学生巩固和扩大所学专业理论知识，培养理论联系实际的学风和严肃认真负责的科学态度。撰写毕业调查报告能够促使学生较好运用本学科的基本研究方法，受到科学研究工作或设计工作的初步训练，有利于培养学生综合运用所学专业知识和技能解决较为复杂问题的能力。

二、工作安排

1．组织形式

为保证实习工作的顺利进行，成立系毕业调查报告工作领导小组。

组长： 鲁捷

副组长：马科赵启波

组员：鲜于玉莲 沈殿示 穆林林

学生以实习小组为单位，小组长负责；预就业的同学自己负责。小组长负责与系毕业调查报告工作领导小组的日常沟通交流；每位同学需与指导教师保持密切沟通。

2．时间

2011年11月7日至2012年6月8日。

2011年11月7日至2011年11月11日由系分配指导老师，指导老师面授写作要求和方法，确定今后联系方法和途径；

2012年5月21日至2012年6月4日为撰写、指导、誊印文稿时间；

2012年6月5日至2012年6月8日指导老师审核毕业调查报告，撰写评语，核定成绩，并上交系办；

2012年6月11日2012年6月至15日系办汇总，指导教师登记成绩。

四、要求

1．调查报告文字不得少于4500字。

2．调查报告一律用A4纸打印二份，统一封面，装订成册。装订内容顺序为：封面、目录、正文、参考文献。

3．调查报告要求调查事实真实，写作内容清楚，表达条理分明，文字通顺明白。写作时必须独立认真完成毕业调查报告，内容要既有要有实议又有新意；实事求是，反映个人真实水平，严禁抄袭。

4．学生要严格遵守毕业调查报告时间安排，不得以各种理由拖延时间。凡超过毕业调查报告工作安排时间，未完成调查报告者一律没有毕业调查报告成绩，不准毕业。

6．尊重指导教师，虚心求教，与指导教师保持密切联系，以保证毕业调查报告质量。

7．成绩评定要公平求实，不打人情分，保证成绩真实性。

8．指导教师不能上交誊印格式不合格的文稿，对誊印格式不合格的文稿一律退回。

五、指导老师

1．指导老师应当认真履行职责，指导学生完成毕业调查报告的全过程。

2．指导每篇毕业调查报告的时间原则上不少于10学时/人。

3．指导老师要确实做好毕业调查报告的撰写过程记录工作，包括布置时间、指导次数及内容、成绩评定等。

4．指导老师应当认真做好毕业调查报告成绩评定，严禁人情分，杜绝抄袭现象的发生。

六、成绩评定

毕业调查报告成绩按调查报告撰写质量打分定等，具体参照《物业管理专业毕业调查报告指导书》有关成绩评定的要求执行。

沈阳师范大学职业技术学院公共管理系

2011年10月24日

物业管理专业毕业调查报告指导书

一、撰写毕业调查报告的目的毕业调查报告是高职学生利用毕业实习机会，对实习单位基本情况、经营理念、管理特色、存在问题等方面的综合调查研究与具体分析，并提出建议或体会的书面报告。

撰写毕业调查报告是高职整个学习过程中一个极其重要的教学环节，是高职毕业生必须完成的大型综合性独立作业，是学生运用在校学习的基本知识和基本理论，去研究和探讨实际问题的实践锻炼。

组织安排学生撰写毕业调查报告的目的是，学生可以在进行综合调查和收集资料过程中，了解社会经济发展的形势和企业状况；能够促使学生较好运用本学科的基本研究方法，受到科学研究工作或设计工作的初步训练，有利于培养学生综合运用所学专业知识和技能解决较为复杂问题的能力；对增强学生毕业后的工作适应性，提高实践能力具有重要的意义；是高职院校综合考察学生运用所学知识分析问题、解决问题以及动手操作能力的一个重要手段。

二、撰写毕业调查报告的内容要求

毕业调查报告的撰写对象为毕业实习或预就业所在单位，内容一般应包括三个部分，一是调查情况与体会建议的总体概括，包括调查的意义、背景、调查对象、调查对象的基本情况、主要问题、建议或体会等；二是调查对象的总体情况，包括企业的性质、资质、企业文化特色、经营理念、组织机构构架、经营模式、企业发展战略、管理项目类型、主要业绩（项目）、社会声誉等；三是分析与结论，即对企业或所在项目的分析与建议，包括管理特色或存在的主要问题，对特色或问题的研究分析，以及自己的体会或建议。

三、撰写毕业调查报告的步骤

社会调查要求学生参与并深入到毕业实习或预就业所在单位的经营、管理和服务实践中，调查、了解经营、管理和服务的基本状况，针对管理特色或存在问题，结合所学理论知识及以往实习实践经验，对收集的资料进行综合分析与判断，提出切实可行的意见和建议或实践体会，最终完成调查报告。

1．收集筛选整理资料

以题目为中心，制定一个收集材料的计划，以进一步收集资料。在收集过程中要全面占有资料，同时要尽可能多收集第一手资料。收集资料时，首先要明确哪些资料是有用的，不可或缺的；哪些资料是必须首先了解的、急需的。只有这样，才能有目的地进行资料收集。一般应收集以下三类资料：核心资料，即研究对象本身的资料；背景资料，即对核心资料起参照、比较、深化作用的资料，包括已有研究成果资料和相关的参照资料；具有方法论意义的理论资料，即指导研究分析的理论资料。

撰写毕业调查报告的资料收集，主要是通过对毕业实习或预就业所在单位的岗位实践取

得，这是获取核心资料、背景资料，即第一手资料的主要方式，虽然比较零散，但却是对研究方向或题目的感性认识。当然，也不能忽略指导研究分析的理论资料的获取，这类资料既能对分析方法有一定的理论指导意义，也能增强调查报告内容的理论性。

收集好材料后，首先必须对材料消化吸收、融会贯通，针对管理特色或存在问题展开重点研究，形成自己的观点，提出独到的见解。其次要对材料进行归类，即按材料的性质不同进行分类，分类后对材料进行简单的概括，以便找出材料与观点见解、材料与材料之间的关系，为编写提纲做准备。

2．编写提纲

在收集大量资料并进行初步分析、研究的基础上，作者便可构思、设计调查报告的写作框架，着手编写调查报告提纲。编写提纲，是写毕业调查报告的一个十分重要的步骤，有了提纲，就能尽早同指导教师沟通，便于指导教师对自己进行比较具体的指导，保证调查报告写作的顺利进行，以免耽误时间、浪费精力。需要注意的是，毕业调查报告的写作重点是内容要求的第三部分，即分析与结论部分，是对企业或所在项目的分析与建议，包括管理特色或存在的主要问题，对特色或问题的研究分析，以及自己的体会或建议等，这需要在提纲中认真考虑安排。

编写提纲的方法与步骤一般是：

（1）先拟标题。拟定标题时，应力求简单、具体、醒目，或揭示论点，或揭示论题。需要注意的是，编写提纲的标题一般是最后确定的标题。

（2）用主题句子列出全文的基本论点，以明确调查报告中心，统领全文。

（3）合理安排调查报告各大部分的逻辑顺序，用标题或主题句的形式列出，设计出调查报告的结构和框架。调查报告的结构层次安排一般常用并列式、递进式或因果式，有时，在一篇调查报告里它们往往是综合运用的。

（4）对于调查报告中的各大部分，逐层展开，扩展深化，设置细项目，结合收集到的材料，进一步构思层次，形成近似调查报告概要的详细提纲。

（5）将每个层次分成若干段落，写出每个段落的论点句子，并依次整理出需要参考的资料，如卡片、笔记等，标上序号，排列备用。

（6）检查整个调查报告提纲，作出必要的修改，即增加、删除、调整等。

3．撰写初稿，力求写出新意

根据指导教师的意见和自己拟定的提纲写作调查报告的初稿。在写作时应力求出新意，写出有价值、有新意的调查报告。

初稿的撰写有两种方法：一是从头到尾、不间断、不停顿，一气呵成写完初稿，然后再从头仔细推敲加工修改；二是根据文章的层次结构，一部分一部分地撰写、推敲、加工修订，全文分部分写完后，再合并起来通读，最后统稿完成。写作时还要注意适度把握调查报告的写作速度，不宜求快，应做到纲举目张，顺理成章，井然有序，详略得当。

4．征求意见，反复修改

毫不夸张的说，优秀毕业调查报告都是“改”出来的。初稿写成后，不仅要让指导教师提出意见，还要听取其他同学及有关人员的意见，重新阅读有关的参考资料，从观点、材料、结构、语言等各个方面寻找缺陷、错误，反复进行修改，直到满意为止。

修改初稿时应考虑以下几个方面：

（1）检查观点。应侧重检查观点（包括题目）是否正确，是否站得住脚，是否有新意，是否表达清楚了。重要提法是否有片面之处，是否貌似惊人而实则捡拾他人的成见，是否故作肆意极端之言，是否步人后尘毫无新意。

（2）验证材料。要验证材料是否确凿、有力，是否能相互配合说明论点，是否发挥了论证力量，是否符合逻辑。

（3）调整结构。中心是否突出，层次与部分是否清楚，段落划分是否合适，开头、结尾、过渡、照应如何，全文是否构成一个完整而严密的整体。

（4）修改语言。一要改得通顺；二要改得精练（把可有可无的字句删去）；三要合乎文体，注意文题相符；四要检查行文格式、文字书写（笔迹清楚、没有错别字）、标点符号等有无差错。反复修改，直到圆满完成。

四、毕业调查报告的文体结构与写法

1．标题

标题就是毕业调查报告的题目，由毕业调查报告内容所决定，必须准确揭示调查报告的主题思想，做到题文相符；高度概括，具有较强的吸引力。

标题的写法灵活多样，一般有单标题与双标题两种。单标题就是调查报告只有一行的标题，一般是通过标题把被调查单位和调查内容明确而具体的表现出来；双标题就是调查报告有两行标题，采用正、副标题形式，一般正标题表达调查主题，副标题用于补充说明调查对象和主要内容。由于这种标题形式优点很多，正标题突出主题，副标题交代形势、背景，有时还可以烘托气氛，二者互相补充，因此成为调查分析报告中最常用的形式之一。

标题的表达一般有三种，即“直叙式”标题，反映调查意向或调查项目、或是地点的标题；“表明观点式”标题，直接阐明作者的观点、看法，或对事物进行判断，评价；“提出问题式”标题，以设问、反问等形式，突出问题的焦点和尖锐性，吸引读者，促使读者思考。

2．前言

毕业调查报告的前言要写出调查的目的,时间,对象,范围,方法,也可概论介绍全文内容和观点。主要包括以下三方面内容：简要说明调查目的，即简要说明调查的原因；简要介绍调查的对象和调查内容。包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点、调查研究方法及所要解答的问题；简要介绍结论，概述特色或问题，以及自己的体会或建议等。字数在300-500字左右。

3．正文

正文是调查报告的主要部分。主要包括两大部分，一是调查对象的总体情况，包括企业的性质、资质、企业文化特色、经营理念、组织机构构架、经营模式、企业发展战略、管理项目类型、主要业绩（项目）、社会声誉等；二是分析与结论，即对企业或所在项目的分析与建议，包括管理特色或存在的主要问题，对特色或问题的研究分析，以及自己的体会或建议。正文部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出，引出结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法等。

第一部分以叙述、说明为主要表达方式，介绍清楚调查对象的总体情况即可，字数在1500-2000字。第二部分以叙述、议论为主要表达方式，是全文的论述部分，即重点部分，它决定着整个毕业调查报告质量的高低，字数在2500-3000字。

第二部分论述部分的主要内容，大致可分为基本情况部分、分析部分和结论部分等三部分内容。基本情况部分要真实地反映客观事实，对调查对象的管理特色或存在问题做客观的介绍说明，或者提出问题，其目的是为分析问题打好基础，分析部分是前面的介绍说明资料进行质和量的分析，通过分析，了解情况，说明问题和解决问题。分析一般有三类情况：第一类成因分析；第二类利弊分析；第三类发展规律或趋势分析。结论部分，论述调查的结果及存在的问题；提出具体的意见和建议。

4．结语

结语部分是调查报告的结束语，主要是概括全文，综合说明调查报告的主要观点，深化文章的主题或是照应前言,归纳收束全文,或重审观点,加强认识。

五、毕业调查报告的打印格式

毕业调查报告一律要求用A4纸单面打印，一式二份,要求版面整洁美观，排版工整规范，打印清楚,标点符号正确。

具体要求登陆邮箱：ggguanlixi@163.com，密码:123456，下载邮件“毕业调查报告模板”，依照其格式要求排版。

沈阳师范大学职业技术学院公共管理系

2011年10月24日

第二篇：物业管理调查报告

物业管理调查报告

公司即将成立物业管理部门，各项工作也在紧张的筹备当中，为了解娄底市区物业管理的整体情况，分析现状，学习借鉴先进经验，为此，我部门对市区部分物业公司进行了调研，现将调研情况报告如下：

一、调查内容

本次调查内容包括：物业公司管理现状、收费服务标准。

二、调查地点

长青商业街、春园步行街、万豪物业管理公司、电力科技园。

三、具体内容

1、长青商业街

1.1 组织架构：总经理，下设有客服部、安保保洁部、行政人事部、工程部、企划部、财务部。1.2 物业管理收费：

1.2.1 商铺：22元/平，包含水电费、空调使用费。

1.2.2 电费1.2元/度，每月到管理处充钱，水费按实际使用度数交付。

1.2.3 保洁是自行负责管理，没有外包。1.2.4 另有公摊水电费用。

2、万豪物业管理公司

2.1 组织架构：总经理，下设有行政部、招商部、安管部、策划部、工程部、财务部。2.2 商铺：25元/平，写字楼：3.5元/平，包含水电费、空调使用费。

2.3 保洁是自行负责管理，没有外包。

3、春园步行街

3.1 组织架构：总经理、副总经理，下设有客服部、保安部（成立了警务室）、推广部、财务部、行政部、保洁部、工程部。

3.2 物业管理收费：

3.2.1 一楼商铺:3.8元/平，二楼以上商铺：2元/平，写字楼：2元/平。包含内容有公用部位和公用设施、清洁卫生、绿化养护、秩序维护。

3.3 停车收费：

3.3.1 小车：3元/小时或8元/次或300元/月。

3.3.2 大车：4元/小时或12元/次或500元/月。

3.3.3 超大型大车：5元/小时或15元/次或700元/月。

3.3.4 摩托车：1元/小时或40元/月。

3.4 二次供电加价：6%，二次供水加价：8%加二次供水加压电费。

3.5 电费是每月到管理处充钱，水费按实际使用交付。另有公摊水电费。

3.6 保洁是自行管理，没有外包。

4、电力科技园

4.1 物业管理收费： 4.1.1 高层：1.25元/月/平，商业物业：1.8元/月/平，自有车位：30元/月/平，租用公共车位：180元/月/平（含60元车辆停放服务费）。

4.1.2 车辆停放收费：

1.临时停车场月停放：5元/1小时以上/辆（超过24小时按

○标准累计）。

2.临时停车场夜停放：10元/夜（24小时后）/辆。

○3.摩托车停车场收费：20元/月，电动车停车场收费：30元/

○月（含充电费用）。

4.2 装修管理收费：

1.90—144平方米：120元/户，○2.144 4.2.1装修管理服务费：○平方米以上：180元/户。

4.2.2 装修垃圾清运费：2元/平。

1.业主：2.施工单位： 4.2.3 装修保证金：○1000元（协议约定），○1000元（协议约定）。

4.2.4 装修资料：装修申报表、装修许可证（一套）：12元。

4.2.5 装修工人出入证：工本费5元/张，押金20元/张（装修完工后退还）。

4.2.6 装修垃圾清运费：50元/平。4.3 保洁自行负责管理，没有外包。

第三篇：物业管理调查报告

物业管理调查报告

调查对象：延吉市源泉小区

调查人员：王红

调查目的：

指导教师：李昌南（教授）

周阳

1、源泉小区物业管理现状

调查提纲：

通过对源泉小区的住户和居民进行询问和走访调查，源泉小区目前的物业管理公司为金桥物业管理公司，该公司的法人为刘源，该物业管理公司在管理小区的过程当中存在着很多的漏洞和不足，例如对小区安全管理方面没有尽到自己应有的责任，卫生服务也相对差，各种的便民服务也难以让人满意，基础设施维护不到位，对居民的要求和提出的问题不能及时正确的解决，通过分析，造成这些现象的原因也是多方面的，其中有一部分为外部原因，但是大部分还是与物业公司的经营管理本身有关。通过与该物业公司管理人员的交谈，同样也了解到在物业管理工作中他们所遇到的难题，也了解到一部分他们公司的发展现状和水平。通过对双方材料的研究和整理，我们小组成员对该小区所存在的问题提出了我们自己的几点可行性建议。希望能够对小区今后的管理工作有指导和借鉴意义。

调查过程及内容：

2012年12月5日星期三上午八点我小组成员前往延吉市源泉小区进行研究调查，在达到小区门口后，我们就发现一个特别令人匪夷所思的事情，该小区的出入口前居然没有设置电动门等任何出入管制设施，而且另我们更为吃惊的是，当我们进入小区的时候，竟然没有任何物业管理人员前来询问我们的身份及目的，那就更别谈要求我们填写出入人等信息登记表等必要的程序了，我们可谓是不费吹灰之力就轻松的成功‘混入’该小区，我们首先绕小区走了一圈，之后我们就发现了一个问题，该小区没有任何的休闲娱乐场所和设施，而且该小区的楼层和角落处的垃圾不时的映入眼帘，此时，该小区‘脏 乱 差’的印象已经在心中形成。后来发现该小区还存在乱停车、乱放自行车的现象，后来发现小区内部不时的有人员在流动，于是我们采取了现场随机调查询问的方式，向12名小区住户询问了他们对该小区的不满意之处及他们理想中该小区的模样。之后我们对小区用户描述的问题和现象进行了实地的勘察，发现确实存在着诸如楼道的墙壁陈旧、甚至脱落等现象，由于不便进入小区用户的住房内，所以有些问题未能进行实地的勘察，此乃无力之举。后来我们找到了该小区的物业管理处，向物业管理人员介绍了我们的身份和来意，并就以上调查和总结的问题与该物业管理人员进行了详细的交谈，经过分析和交流，该小区物业管理人员承认在物业管理工作中确实存在着不足和应当改进之处，但是也向我们耐心的介绍了其中有些问题并不属于他们职责范围之内，也向我们口述了在物业管理过程中遇到的问题和难题，我们分别对上述问题一一进行了讨论，得出了令人比较满意的结果。交谈之后，双方都很愉悦，在向对方道别后，我们返回学校对调查的记录和笔记进行了整理，大概内容分类如下：

1、该小区存在的主要问题

2、这些问题存在的主要原因

3、如何正确处理这些问题

主要问题：

经过现场调查和住户的反映，总结出以下问题：

1）部分楼梯间墙壁陈旧，应该进行粉刷

2）小区没有保安人员，给小区安全管理带来隐患

3）小区内停车秩序混乱，应加强管理

4）常有人到小区散发广告，住户反映，也存在不安全因素

5）小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），环境脏乱，建议加强管理

6）小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理

7）小区随处可见垃圾，卫生服务需要加强

问题主要原因：

1）该小区的楼房已经有一定的楼龄，出现此现象是合理之情。

2）该小区没有保安人员是因为物业管理费中无此项目。

3）小区停车秩序混乱是因为没有专门的停车位，也没有负责车辆管理的专职人

员

4）常有闲杂人等到小区散发广告是因为该小区入口没有电动门等限制措施，也

没有做好相应的出入人员登记表。

5）环境脏乱，积水较多是滋生蚊虫较多的原因，住户居民把不吃的食物到处乱

丢，引起食源，是造成有老鼠的原因

6）小区经常出现丢自行车现象，一方面是因为对进入小区的人员没有进行很好的监管，另一方面原因是因为该小区没有一个专门停放自行车的自行车棚，自行车乱放，给小偷以可乘之机。

7）造成垃圾乱丢的现象是因为一方面该小区的卫生服务本来就不到位，造成破

窗理论的上演，另一方面该小区没有张贴注意环境卫生等宣传标语，使人们不注意，最主要原因是因为该小区的垃圾箱太少，而且分布不合理。

合理化建议：

1）可以和业主一起商量，在各位业主集体同意的情况下，向每位业主收取一定

费用后联系建筑公司尽快施工。

2）可以和各位业主商量，在征得各位业主同意的情况下，向每位业主增加收取

保安人员的物业管理费用。

3）可以建立小区车辆管理制度，对小区有车的业主进行档案登记，对每个车辆

固定车位，并安排专职人员负责。

4）小区入口设置电动门，对进出人等进行人员登记。

5）通知小区业主把各种废弃食物集中放在统一的一个位置，安排专门人员及时

进行处理。必要时可以放置驱蚊和防鼠药物。

6）在小区的合理位置开辟一个场所，建设一个自行车棚，这样就可以避免乱放，也可以减少丢自行车现象。

7）安排保洁员要及时清理角落和小区垃圾，在明显位置张贴保护环境的公益性

标语，并在人员活动多的地方多设置垃圾桶数量。

第四篇：物业管理调查报告

小区物业管理情况调查报告

物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。综合市长公开电话每年受理情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此，我办于近日进行了调研。

一、小区物业管理基本概况 我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理项目实施前期物业管理27个，总建筑面积480万平方米。这些管理项目中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个。

二、小区物业管理存在的问题及原因 随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面： 一业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。二企业对管理服务的定位不准确 我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常

维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。三老旧小区基础条件不配套 我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39%。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50%，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。四开发商遗留问题的解决不到位 开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。五热难点问题影响物业管理正常运作。

1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。

2、新建高层住宅供水困难。高层用水难问题一直

是投诉热点，涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等。主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地

势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。

3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。

4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。六现行物业法规操作困难。

1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。

2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。

3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。

4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。

三、解决物业管理问题的几点建议

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。

3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。

4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。上海市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我市有关部门要积极创造条件，借鉴上海市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。

第五篇：物业管理专业

物业管理专业

（湖南信息职业技术学院jjgl.hniu.cn教务处，湖南 长沙410200）

一．专业优势

是省内高职院校中最早开设物业管理专业的院校，与长沙美景物业公司、湖南天环物业公司、望城万厦物业公司、深圳中航等企业保持着长期的校企合作关系。

二．就业优势

与深圳中航物业、长沙天环物业、望城万厦物业实行校企合作教学，公司提供顶岗实习和就业岗位。