同性恋人房产合同纠纷的处理

第一篇：同性恋人房产合同纠纷的处理

同性恋人房产合同纠纷的处理

林文彪

2013-05-15 10:54:35来源：中国民商法律网

【案情回放】

王某、张某系以共同生活为目的的同性朋友关系。2011年6月20日，王某出资购买北京市东城区某小区1套房屋，房价款为170万元，2011年7月27日，王某领取了该房屋的所有权证。购房后，王某、张某共同在此居住。2011年12月2日，王某作为售房人，与张某作为购房人签订了《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》，成交价格为232 050元，张某出资10万元（在本次买卖过程中并未实际出资），王某将上述房产的50%产权过户给张某，并于同日办理了产权手续（相关税费均由王某支付），双方领取了各享有50%的《房屋所有权证》。2012年5月，王某、张某因生活琐事产生分歧，张某搬离了诉争房屋。后张某起诉要求对诉争房屋予以分割。

一审中，王某表示双方签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》对于王某显失公平、背离等价有偿原则，张某利用其与王某之间的特殊身份关系，致使王某草率决定与之签订所谓的房屋买卖合同。对此，张某予以否认，表示王某基于双方的关系，为了表达对张某的感情，才将诉争房屋低价出售给张某。二审中，双方均认可就诉争房屋50%产权进行买卖交易的事实，亦均认可选择在2011年12月2日办理过户是系为了少交相关税费。一审法院认为，王某虽在买卖过程中支付了全部税费，但并不能因此认定上述合同的签订显失公平。故法院对王某的诉讼请求，不予支持。

二审法院认为，该《存量房屋买卖合同》中约定的价格显属过低，明显偏离

了该诉争房屋的合理市场价值，签约双方的权利与义务有违公平、等价有偿原则，故双方之间的交易构成显失公平。王某的上诉请求合理有据，应予支持。

【不同观点】

对于本案的解决，原、被告及双方律师各持己见，存在多种观点：

第一种观点认为本案系“假买卖真赠与”。本案中虽然合同约定的房款20余万远低于市价，合同价与市价之间确实存在较大差距，但是由于双方之间存在同性恋人关系，王某系以合同的方式将其所购房产的一半产权赠与张某，双方亦办理了过户手续，王某已不能行使赠与财产过户前的任意撤销权。双方也不存在法定撤销权的情形，故并不能支持王某合同显失公平的主张。

第二种观点认为本案系“半卖半赠”，本案中王某将房产系“半卖半送”给了张某，赠与行为已经发生。

第三种观点认为王某与张某之间系同性恋人关系，摆酒席，家长认可，此种亲密的同性朋友之间的关系“可以参照”适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释

（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第六条之规定，即“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理”。也就是说不能再撤销了，这也有利于对同性恋人关系的保护。

第四种观点认为民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则。合同当事人应当

遵循公平原则确定各方的权利和义务。诉争房屋原系王某于2011年6月出资170万元单独购买。后王某与张某就诉争房屋的50%份额产权进行买卖交易达成一致，且为了少交税费，双方共同选择于2011年12月2日办理过户，签订了《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。张某对王某单独购买诉争房屋的具体情形知晓，对王某所支付的对价也有明确的认知，但张某在签订合同、完成过户登记后并未实际支付款项。故本案应当以合同显失公平为由撤销二人之间的《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。

【法官回应】

从主客观要件出发保持法院价值判断的中立性

本案的审理焦点在于：第一，如何认定王某与张某所签《存量房屋买卖合同》的性质？是交易还是赠与？第二，本案能否适用赠与撤销权或合同显失公平无效的规定？

一、针对第一个焦点，合同性质问题，笔者认为，当事人有自由处分财产的权利，可以赠与给异性也可以是同性，性别并不是赠与合同成立的阻碍，本案中若王某与张某签订了明确的书面赠与协议，也就不会存在争议。但，本案中王某与张某并未有明确的赠与意思表示，双方签订的系《存量房屋买卖合同》，法院不能按所谓的“常识”将该合同推定为“假买卖真赠与”，也不能认定为“附义务赠与”或“半赠与半买卖”。

应严格按字面解释原则，将王某与张某所签订的《存量房屋买卖合同》理解为买卖合同：合同基础在于双方特殊的同性朋友关系，合同对价系约定的20余

万元，合同标的系诉争房产。

（一）赠与合同与其它合同的本质区别在于无偿性，同时，为防止当事人的意思表示瑕疵，重大财产的赠与一般要有书面形式，而本案中的《存量房屋买卖合同》并不符合赠与的构成要件。法院不宜强行突破“买卖合同”的表象而直接认为该案系常见的“假买卖真赠与”。而且，本案中两方当事人都认可《存量房屋买卖合同》系“房屋买卖”而非“房屋赠与”。

在此，有必要与其它案件审理中常见的“假买卖真赠与”作一个区分。“假买卖真赠与”主要存在如下几个特点：（1）此类案件的当事人之间大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭关系。本案中虽然当事人之间认可存在同性恋人关系，但该关系并未被现行法律上升为婚姻家庭关系，并不存在“假买卖真赠与”的前提。（2）此类案件一般没有真实的金钱支付，从“真假意思表示”的角度来看，符合赠与合同的无偿性要求。本案中，王某与张某签订完总房款为20余万元的《存量房屋买卖合同》后，张某向王某父亲的账户内打入10万元，这就不符合赠与合同“无偿性”的本质要求。（3）对于重大的财产赠与，一般都要求当事人有相对明确的意思表示，而“假买卖真赠与”的处理原则是一种对当事人赠与意思表示的推定，其适用有严格限制，并不能过于宽泛。

（二）本案亦不能认定“半赠与半买卖”的混合赠与形式，此种提法有违一般逻辑规律及法律稳定性要求，不为主流意见所支持。

（三）本案当事人不可以“参照适用”或“类推适用”《婚姻法解释三》第六条，认定二人系以“类似夫妻关系”所产生的赠与。本案法律关系中，主体系王某与张某，客体系诉争房屋，引起法律关系发生变化的法律事实系基于双方之

间有过一段亲密的特殊朋友关系而以较低于市价签订房屋买卖合同。可能从社会学、心理学等学科对于同性恋人之间的关系有较为不同的立场，但是以现有的婚姻法律体系来分析，二人所自称的同性恋人并未上升为法律认可的“婚姻关系”。如果法院随意扩大法律规定的适用，任意运用民法中“法无明文规定不禁止”与“类推适用”两原则，将有可能陷入伦理道德争议中，有失法院的中立性与客观性。因此，在社会思潮及立法未发生重大变化之前，将二人的关系定义为一种较为特殊的同性朋友关系较为稳妥。

二、对于第二个焦点，合同是不是显失公平，合同是否无效的问题，笔者认为关键还在于如何看待二人签订合同时的主观状态。因为，从20余万合同价与市场价之间的巨大差异来看，确实存在有失公平之处，有违等价有偿原则，但这仅是显失公平成立的客观要件。对于显失公平还应当考虑双方交易时的主观状态。而对于主观状态的判断向来不能由法官臆断，亦只能从现有的证据出发按常人的标准推断出来的“法律事实”，并不一定能完全达到“客观事实”。

而从现有证据来看，合同签订时张某存在利用对王某的情感优势的可能，促使了合同以远低于市场价成交过户。在本案中，从二人来往短信、庭审笔录、衣着言谈等看，二人中张某系充任“妻子”角色，充任“贤妻良母”，王某系充任“丈夫”角色，肩负着“养家糊口”。在当前，社会上对于同性恋人之间的结合还是存有一定的偏见，而为了长期的同性共同生活，“丈夫”王某存在表示其诚意，以求拴住“妻子”张某“爱心”的动机，情感有所依赖，对张某虽不至“百依百顺”也要“有诺必应”。同时，双方签订《存量房屋买卖合同》与《房屋共有协议》的时间适逢存量房屋计税指导价于2011年12月10日要大涨的前夕，当时本市出现了一波签约潮，其目的就是以较低的计税价格成交存量房屋，节约交易成本，时间较为紧迫。在此大背景下，双方签订了以王某为出卖方，以王某

与张某为共同买受人的合同，对价20余万，张某存在利用情感优势承诺以情相托草率签订合同的可能。

有一点必须强调的是，对于显失公平这一法律制度的理解与运用不能仅仅局限于套用其构成要件，更重要的在于实现现实价值。而法律制度的重要价值在于维护社会安全与秩序，平衡利益冲突。对于同性恋人之间的婚姻问题及财产分配问题，现有法律法规并未加以规定，同性恋合法化问题系一个世界性难题，涉及道德、伦理等诸多问题，支持与反对莫衷一是，法院在这个过程中严格解释法律保持价值无涉或许不失为较好的选择。如果贸然将本案中的《存量房屋买卖合同》认定为“假买卖真赠与”，有可能引发一系列的道德风险，对社会传统秩序与安全所带来的可能是弊大于利。

（作者单位：北京市第二中级人民法院）

第二篇：房产合同纠纷

房产合同纠纷

一、常见的房产合同包括哪些？

房产合同是由房管局统一编制、用以明确买卖双方权利的合同，所有的商品房销售都必须签订房产合同。常见的房产合同包括：房产买卖合同、房产租赁合同、房产代理合同、房产中介合同、房产抵押合同、房产转让合同、房产销售合同、房产赠与合同等等。

二、什么是房产合同纠纷？

房产合同纠纷是房产纠纷中最常见的一种纠纷，如果房产买卖双方一方未按合同的要求履行合同规定的内容就会产生房产合同纠纷，例如买方不按时支付房产费；卖方不按时给买方办理房产证等。由于房产买卖涉及的相关法律法规较多，房产买卖的交易当事人由于风险意识差、房产法律知识不足等原因，在现实的房产买卖中很容易引起房产合同纠纷的发生。

三、什么样的房产合同被视为无效合同？

1.产权主体有问题，合同无效。

出卖房产的主体必须是该房产的所有权人。若干人共有房产时，须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房产的，其买卖行为也无效。

2.房产分离出卖，合同无效。

由于房产是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房产所有权通过买卖而转让时，该房产占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房产时只转让房产所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种房产买卖合同无效。

3.非法转让，合同无效。

下列房地产不得转让：法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未得到其它共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。

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第三篇：合同纠纷处理程序

合同违约处理程序

一、引起合同违约的事由

1、合同不规范；

2、合同当事人对合同条款和合同履行的不同理解和看法；

3、突发事件，不可抗力，工程管理出现重大异常；

4、合同当事人未履行合同义务；

5、社会、经济环境发生变化。

二、合同违约处理程序

1、安全管理

①、违约情况发生后（无论责任与否），合同当事人应立即采取各种措施，防止事故扩大。同时，在解决过程中，合同当事人应继续履行合同。

②、划分安全责任，实施安全罚款，扣减履约保证金。

③、通过民事方式来解决，如协商、调解、仲裁或诉讼等。理想的解决方式是协商。

2、质量管理

①、违约情况发生后（无论责任与否），合同当事人应立即采取各种措施，防止事故扩大。同时，在解决过程中，合同当事人应继续履行合同。

②、划分质量事故责任，实施质量罚款，扣减履约保证金。③、通过民事方式来解决，如协商、调解、仲裁或诉讼等。理想的解决方式是协商。

3、进度管理

①、下达赶工指示：协作队伍在无任何理由延长工期的情况下，如果工程进度与竣工时间不符时，则可以向协作队伍下达赶工指示，且协作队伍无权对此提出增加费用的要求。

②、调整施工任务：当协作队伍的进度计划已延误，又不采取积极措施时，停止对协作队伍的付款，并调集其他协作队伍，承担由此

而造成的甲方的损失费用。

③、终止合同：如果协作队伍严重违约，包括拖延工期又固执地不采取补救措施，则终止合同，同时承担由此而造成的甲方的损失费用。

4、环保及文明施工管理

①、违约情况发生后，合同当事人应立即采取各种措施，防止事故扩大。同时，在解决过程中，合同当事人应继续履行合同。

②、实施环保、文明施工违约罚款，扣减履约保证金。

5、计量支付与验收管理

①、尊重合同约定，按照约定结算工程款。

②、通过民事方式来解决，如协商、调解、仲裁或诉讼等。理想的解决方式是协商。

第四篇：旅游合同纠纷如何处理

旅游合同纠纷如何处理

发布日期：2013-02-28文章来源：互联网

[案情]

2011年10月24日，朱华娣参加了由戚学范组织的团队旅游，并由戚学范与浙江宝中旅行社签订了《团队国内旅游合同》，约定：旅游时间为2011年10月26日至10月31日，旅游费用每人1150元。该旅游团按约于10月26日出发，出发当日，即因车辆行驶过程中急刹车，导致朱华娣受伤。朱华娣被送往山东省日照市人民医院住院治疗，出院记录记载：诊断为闭合性胸外伤，左侧多发肋骨骨折，左侧气胸；胸部X线显示左侧第3-5肋骨骨折。朱华娣住院5天后经医院同意回宁波到鄞州二院继续住院治疗，出院记录记载：入院时经诊断为左侧多发肋骨骨折，左肺挫伤，左侧气胸引流术后。又住院治疗9天后出院。同年12月22日，朱华娣的伤情经宁波天童司法鉴定所鉴定并出具甬童司鉴[2011]临鉴字2224号司法鉴定意见书：因交通事故致左侧5根肋骨骨折的伤残等级评定为十级，建议伤后的误工损失日为120日，伤后的护理期限为30日，伤后的营养期限为30日。朱华娣为此支付鉴定费1600元。

朱华娣诉至法院，请求判令浙江宝中旅行社赔偿其医疗费、残疾赔偿金、误工费等各项损失共计29万余元。

在分清是非、明晰责任的基础上，本案经法院调解，由浙江宝中旅行社分期赔偿朱华娣医疗费、残疾赔偿金、误工费等损失共计20万元，该案得以妥善解决。

[评析]

违约责任与侵权责任的竞合问题一直是近现代民法学说与判例长期争论不休的重要课题。我国合同法第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求承担违约责任或者依照其他法律要求承担侵权责任。在具体的司法实践中存在着合同法与侵权法的交错，同时，基于现代立法对消费者权益的特别保护，在合同纠纷领域又往往存在着合同法与消费者权益保护法的交错。对于旅游者的损失，可能由于旅游经营者的违约行为所造成，也可能由于旅游经营者或旅游辅助服务者的侵权行为导致，故旅游经营者的行为可能同时构成违约和侵权。此时，当事人对于其赔偿请求权具有选择的权利，既可请求旅游经营者承担违约责任，也可请求其承担侵权责任，或者请求旅游经营者、旅游辅助服务者承担侵权责任。涉案旅游合同纠纷中的旅游者兼具消费者与合同当事人的双重身份，按照我国的立法指导思想，原则上并不排除适用消费者权益保护法的相关规定。本案因提供交通运输服务的旅游辅助服务者的原因致旅游者受伤，从而导致旅游经营者违约，构成侵权之诉与违约之诉的竞合，当事人可选择其一行使请求权。人民法院应当根据当事人选择的请求权确定案由，并确定旅游经营者、旅游辅助服务者在诉讼中的地位。原告选择以旅游合同纠纷起诉被告，并不违反法律相关规定。

违约之诉与侵权之诉作为不同的诉讼责任类型，在构成要件、举证责任、赔偿范围等方面均存在一定差异。通常情况下，提起违约之诉的不能再行主张精神损害赔偿，但旅游合同这种以精神愉悦为目的的合同能否主张精神损害赔偿，理论界与实务界均所持争议较大。基于我国奉行严格的精神损害赔偿法定主义，在我国现行立法中找不到支持合同之诉中的精神损害赔偿的依据之考虑，旅游合同纠纷不适用精神损害赔偿。同时，对于严重违约，造成严重损害后果的个案，法官可以酌情判处违约金，或者当事人可以提起侵权之诉主张精神损害赔偿。对此，在诉讼过程中法官应主动行使释明权，使当事人自主选择是否变更诉请。具体到本案，原告朱华娣原先在诉请中要求被告赔偿精神抚慰金5000元，因其以旅游合同纠纷起诉，经一审法院释明，原告撤回了该项诉请。需要注意的是，对对方当事人在旅游合同中

在合同中对精神损害赔偿作出明确约定的，因并未违反法律、法规强制性规定，可将其视为对违约责任承担的约定，理应认定合法有效，各方应依约履行。

（作者单位：浙江省宁波市中级人民法院）

来源：人民法院报[案情]

朱华娣诉至法院，请求判令浙江宝中旅行社赔偿其医疗费、残疾赔偿金、误工费等各项损失共计29万余元。

[评析]

（作者单位：浙江省宁波市中级人民法院）

第五篇：遇到委托合同纠纷找谁处理

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遇到委托合同纠纷找谁处理

1、委托合同是：建立在委托人与受托人互相信任的基础上

委托人之所以选定受托人为自己处理事务，是以他对受托人的办事能力和信誉的了解、信任为基础的。

受托人之所以接受委托，也是出于愿意为委托人服务，能够完成委托事务的自信，这也是其基于对委托人的了解和信任。

没有当事人双方相互的信任和自愿，委托合同关系就不能建立，即使建立了合同关系也难以巩固。

在委托合同中，受托人应当亲自处理受托的事务，不经委托人的同意，不能转托他人处理受托的事务。

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在委托合同建立后，如果任何一方对他方产生了不信任，都可以随时终止委托合同。

2、委托合同的标的：是处理委托事务

委托合同是提供劳务类合同，其标的是为劳务，这种劳务体现为委托人为受托人处理委托事务。

关于委托事务的范围，《合同法》并没有将委托事务限于法律行为，因而解释上应不限于法律行为。

委托事务的范围也并不是没有任何限制的，委托事务必须是委托人有权实施的，且不违反法律或者社会公共利益、社会公德的行为。

3、受托人以委托人的名义和费用处理委托事务

受托人处理事务，除法律另有规定外，不是以自己的名义和费用，而是以委托人的名义和费用进行的。

委托合同的受托人处理受托事务的后果，直接归受托人承受。

这是委托合同与行纪合同、承揽合同、居间合同等类似合同的重要区别。

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在有些情况下，受托人也可以以自己的名义与第三人为民事法律行为。

4、委托合同可以是：有偿的，也可以是无偿的

委托合同是否有偿，由当事人双方约定;如约定收取报酬，则为有偿合同。

如法律没有另外规定，当事人双方又没有约定给付受托人报酬的，则为无偿合同。

5、委托合同是：诺成合同、不要式合同、双务合同

委托合同自双方达成一致的协议时即成立，不以物的交付或当事人实际履行行为作为合同成立的要件，因此委托合同为诺成合同。

委托合同为不要式合同，合同采用何种形式，由当事人双方自行约定。

委托合同无论是否有偿，均为双务合同。

在无偿的委托合同中，委托人虽没有支付报酬的义务，但其仍负有其他义务，如支付费用、接受委托事务的结果、赔偿损失等，这些义务

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与受托人的义务是相对应的，因此，无偿的委托合同也是双务合同。

二、委托合同的解除、委托合同的任意解除权

1、委托合同终止的原因

1)当事人一方解除委托合同

在委托合同中，合同的当事人双方均享有任意终止权，可以任意终止合同。

合同法410条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。

2)当事人一方死亡、丧失民事行为能力或破产

在发生当事人一方死亡、丧失民事行为能力或破产时，除当事人另有约定或根据委托事务的性质不宜终止的以外，委托合同终止。

合同法411条规定：委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。

2、委托合同终止的后果

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1)如果因解除委托合同而给对方造成损失的，除不可归责于自己的事由外，解除合同的一方应当赔偿损失。

2)因委托人的死亡、丧失民事行为能力或破产，致使委托合同终止将损害委托人利益时，在委托人的继承人、法定代理人或清算组织承受委托事务之前，受托人应继续处理委托事务。

三、委托合同履行地、委托合同纠纷管辖

1、委托合同履行地

2、委托合同纠纷案例

3、合同纠纷的管辖

四、委托合同的种类

1、特别委托和概括委托

根据受托人的权限范围，委托合同可以分为特别委托和概括委托。

特别委托是指委托人特别委托受托人处理一项或数项事务的委托;概括委托是指委托人委托受托人处理一切事务的委托。

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合同法第397条规定：委托人可以特别委托受托人处理一项或数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。

2、单独委托和共同委托

根据受托人的人数，委托合同可以分为单独委托和共同委托。

单独委托是指受托人为一人的委托;共同委托是指受托人为两人以上的委托。

合同法第409条规定：两个以上的受托人共同处理委托事务的，对委托人承担连带责任。

3、直接委托和转委托

根据受托人产生的不同，委托合同可以分为直接委托和转委托。

直接委托是指由委托人直接选任受托人的委托;转委托是指受托人为委托人再选任受托人的委托。

合同法第400条规定：经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅

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就第三人选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。

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同性恋人房产合同纠纷的处理

第一篇：同性恋人房产合同纠纷的处理

第二篇：房产合同纠纷

第三篇：合同纠纷处理程序

第四篇：旅游合同纠纷如何处理

第五篇：遇到委托合同纠纷找谁处理

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