成本费用调查企业相关自查方法

第一篇：成本费用调查企业相关自查方法

附5：

成本费用调查企业相关自查方法

表一（1）：核查2009年年报相关报表数据。

1、工业总产值：工业企业财务状况及产销总值(限成本费用企业)

方法：本期产成品价格+对外加工费收入+自制半成品期末期初差额价值

（1）本期产成品价格=报告期产品销售收入+（期末发出商品和产成品成本-

期初发出商品和产成品成本）*（报告期产品销售收入/报告期销售产品的销售成本）

（2）对外加工费收入：根据销售收入明细账取得

（3）自制半成品期末期初差额价值=企业报告期自制半成品、在制品期末价

值-企业报告期自制半成品、在制品期末价值

2、主营业务收入：工业企业财务状况及产销总值(限成本费用企业)

方法：根据销售明细账目计算。

表一（2）：核查2010年1—3月份相关报表数据。

1、工业总产值：工业产销总值及主要产品产量报表（B201表）方法：同上

2、主营业务收入：工业企业财务状况（GB202表）方法：同上

表二：核查2009年成本费用报表

方法详见工业增加值计算总表

1、折旧：制造费用中的折旧费、营业费用中的折旧费、管理费用中的折旧费。

2、劳动者报酬包括制造成本中的直接人工、其他直接费用中支付给个人和上交政府部分、生产单位管理人员工资、生产单位管理人员福利费、保健补贴、洗理费、差旅费（6.4%）、劳务费、社保费、其他制造费用中支付给个人和上交给政府部分、营业费用中的销售部门人员工资、销售部门人员福利费、差旅费（6.4%）、社保费、其他营业费用中支付给个人和上交给政府部分、管理费用中的行政管理人员工资、行政管理人员福利费、差旅费（6.4%）、工会经费（60%）、劳动保护费中的保健补贴、洗理费、职工取暖费和防暑降温费、劳务费、社保费、住房公积金和住房补贴、董事会费（53.2%）、技术（研究）开发费中的支付科研人员的工资及福利费、其他管理费用中的支付给个人和上交给政府部分等。

3、生产税净额包括制造费用中水电费的上缴的各项税费、管理费用中水电费的上缴的各项税费、税金及上交的各项专用费用、排污费、主营业务税金及附加、补贴收入（逆指标）、本年应交增值税等。

4、从业人员平均人数=（2009年1—12月份月初月末人数之和/24）

5、营业盈余：管理费用中的工会经费（40%）、上交管理费、财务费用中的利息支出（6%），损益及分配中的营业利润、补贴收入。

注：对于增加值来说，补贴收入是没有计算在内的。由于在生产税中减了一遍，又在营业盈余中加了一遍。但是核算单项时，该加的要加，该减的要减。2

第二篇：房地产开发企业成本费用的分配方法

一、成本费用的归集分配方法

1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类、并将其分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。

2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本、共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

3、对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品。未销开发产品和固定资产进行分配。其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算，其中属于开发产品的应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

二、成本费用的分配方法

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接

成本，按收益原则和配比的原则分配至各个成本对象，具体可分别选择以下方法进行

1、占地面积法。

（1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

（2）分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

2.建筑面积法。

（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

（2）分期开发的，首先按照期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

3.直接成本法

按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

4.预算造价法

按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

几项特殊成本费用的分配方法

（1）、土地成本，一般按占地面积法几项分配。如果确需要结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意

土地开发同时连结房地产开发的。属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本法应按建筑面积法进行分配。

（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。)

（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

总之，房产开发去会计人员在日常按照去财务会计制度规定对成本费用进行管理与核算时，应当按照上述规定归集和分配成本费用，以提高所得税核算的准确性，从而降低纳税风险。

第三篇：房地产企业成本费用票据管理

房地产企业成本费用票据管理

一、合法凭据的理解

《进一步加强税收征管若干措施》（国税发[2009]114号）规定，未按规定取得合法有效凭据不得在税前扣除。许多税务人员认为，企业列入成本费用的项目都必须取得发票，这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”，是指合法的原始凭证，包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明、缴款书、财政收据、捐赠票据等等。通常，可以将合法凭据分为外来凭据与内部凭据，外来凭据又可按照是否为增值税应税项目分为应税项目凭证和非应税项目凭证，其中，对于应税项目凭证除购买金融商品等特殊情形外，应当取得发票。

“发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”《发票管理办法》第二十四条规定：“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”2016年5月1日，营改增全面施行后，营业税普通发票停止使用，相关业务均应开具增值税普通发票或增值税专用发票。

实务中，属于企业经营范围，并经税务机关核准的，企业可以领取发票自行开具。个人取得的应征增值税收入以及企业取得的非工商登记经营范围的应征增值税收入，应向税务机关申请代开发票。发票应按照《中华人民共和国发票管理办法》相关规定进行填写，详细填有购买货物、接受劳务或服务的具体名称(品名、规格、型号、劳务或服务项目等)、数量及金额等。对因各种原因确实无法详细填写的，应附销售单位购销合同和填写的明细货物（或劳务、服务）清单。另外，发票的形式多种多样，例如火车票，虽然没有税务机关的监制章，但属于经国家税务总局核准的特种发票。

依据上述原则，下列业务无须取得发票：工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、政策性拆迁补偿费、税款、捐赠支出、不构成增值税价外费用的违约金、赔偿款、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除：

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握：

（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

（一）土地出让金

国税发[1993]149号文件规定，政府出让土地，不征营业税，故不得开具发票，应取得土地管理部门开具的财政票据为入凭据。财税[2016]36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）项规定：“土地所有者出让土地使用权，免征增值税。”严格说来，土地出让金收入全部归财政所有，出让金收入应界定为不征增值税，继续开具财政票据，但由于税法将其界定为免税项目，理论上应开具增值税普通发票。实务中，土地出让金财政票据应界定为合法凭据。

（二）拆迁补偿费 房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费或拆迁安置方式取得土地使用权的，房地产企业仍需按照财税[2004]134号文件规定补交契税。国税发[1993]149号文件还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征营业税。因此，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，可以由房地产企业采取自制凭证入账，同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。委托拆迁公司支付的拆迁补偿费，也采用上述方式入账。

财税[2016]36号规定，营改增后，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者取得的收入免征增值税。土地补偿款由“不征营业税”改成了“免征增值税”，因此应取得增值税普通发票。此外，根据国税函[2007]969号文件关于“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税”的精神，营改增后，地上附着物补偿也应免征增值税，应与土地补偿合并，一并开具增值税普通发票。财税[2016]36号文件规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑服务—其他建筑服务”税目征收增值税，因此，向拆迁公司支付的拆迁费用，应取得建筑公司开具的增值税发票。房地产企业将拆迁工程（含拆迁补偿费、拆迁劳务费）整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑服务增值税专用或普通发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理，其凭据的取得同上。

（三）土地整理费

根据财税[2016]36号文件，平整土地按“建筑服务”缴纳增值税。因此，支付给其他公司的土地整理费应取得增值税发票。

（四）挖土费

支付给农民工（非雇员）的挖土费等，不得采用工资表发放，应由个人向税务机关申请代开增值税普通发票。开具发票时，由税务机关征收个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。

（五）设计费、项目咨询服务费、工程监理费

1.境内服务单位。根据财税[2016]36号文件规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、项目咨询费、监理费，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的增值税发票，开票明细依次为“文化创意服务—设计服务”、“现代咨询服务—咨询服务”、“现代咨询服务—鉴证服务”。2.境外服务公司。根据财税[2016]36号文件规定，境内企业接受境外企业或个人应税服务的，境外企业或个人负有增值税纳税义务，当境外单位在境内未设经营机构时，税款由境内服务购买方负责代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项，需取得解缴税款完税凭证、书面合同、付款证明、和境外单位的对账单或者发票作为入账凭据。如果税务机关对企业从境外取得的有关发票或者凭证有疑义的，企业需提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为税前扣除凭证。

（六）建筑工程

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

1.包工包料。应取得建筑服务增值税专用或普通发票，发票金额与承包额相等。

2.包工不包料（甲供工程或清包工）。

根据财税[2016]36号文件，建筑公司提供清包工或甲供工程时，可以适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额计征增值税。建筑公司虽然按差额计算缴纳增值税，但应向房地产企业按全额开具增值税专用或普通发票。税总纳便函[2016]71号文件中对此问题举例如下：

问：总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票？

答：可以全额开票，总包开具100万发票，发票上注明的金额为100/(1+3%)，税额为100/（1+3%）*3%，下游企业全额抵扣。纳税人申报时，填写附表3，进行差额扣除，实际缴纳的税额为（100-50）/(1+3%)*3%。当建筑公司提供清包工或甲供工程服务，适用一般计税方法时，不存在差额计税，需全额计征增值税并开具发票。

上述两种情况下，房地产企业均以全额的增值税专用或普通发票作为入账凭据。

（七）装饰工程

装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

1.包工包料。与建筑工程相同。

2.包工不包料（清包工或称甲供材）。与建筑工程相同。

（八）设备安装

1.房地产企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或厂家的增值税发票，并仅就安装费的部分，由安装公司开具建筑服务增值税专用或普通发票。

2.商业企业发生的外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务的混合销售行为，应按货物销售计算缴纳增值税。因此，商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装，还是商家再聘请其他安装公司安装，与房地产企业无关，属于商家成本。

房地产企业自行采购设备，设备生产厂家开具的增值税发票抬头应为房地产企业，这种情况下，安装公司仅就安装费金额计算增值税。安装公司应向房地产企业开具增值税发票（金额不含设备价款）。

3.工业企业自产货物并负责安装。根据财税[2016]36号文件第四十条，“一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”因此，工业企业对于取得的货物销售与安装服务需全部按货物销售缴纳增值税，并开具增值税发票。

（九）房屋修缮

房屋修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据财税[2016]36号文件规定，房屋修缮按照“建筑服务”计算缴纳增值税。因此，房地产企业支付的房屋维修费用，应以建筑服务增值税发票作为入账凭据。

允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。

（十）绿化工程

绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如：绿化与平整土地无法分开，而平整土地本身就属于建筑服务中的“其他建筑服务”。财税[2016]36号文件规定，园林绿化属于“建筑服务—其他建筑服务”。实务中，园林绿化较容易涉及混合销售，对于企业将自己种植的苗木用于承接园林绿化工程，一般按下列情形处理：

如同提供“工程服务”需要建筑材料一样，包工包料的建筑工程无论材料占收入比重多少，都应界定为从事建筑服务的单位的混合销售，按建筑服务征收增值税。因此，园林绿化作为“其他建筑服务”，无论是清包工，还是包工包料的绿化工程，也无论苗木收入占收入的比重多少，都应界定为从事“其他建筑服务”的单位的混合销售行为，应全额开具增值税专用或普通发票，按11%计算增值税。

如果房地产企业自行采购花草、树木，聘请园林绿化公司负责施工的，按甲供工程业务处理。对于上述情况，房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司，均应取得园林绿化公司开具的增值税专用或普通发票作为入账凭据。

（十一）利息支出

房地产企业利息支出一般分三种情况：向银行等金融机构借款、向企业等非金融机构借款、向信托计划借款。全面施行营改增后，贷款服务需缴纳增值税，房地产企业的利息支出一般以贷款方开具的增值税专用发票或普通发票作为入账凭据。向非金融机构支付利息时，企业还需于按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。当向信托计划借款时，因信托计划非纳税义务主体，无法开具增值税发票，故实务中，房地产企业以信托公司开具的息单作为入账凭据。

房地产企业使用企业集团内统借统还资金支付的利息，在营改增前不征营业税，使用收据入账即可。在营改增后属于免征增值税项目，也应取得增值税普通发票。房地产企业支付的符合统借统还的利息支出不受关联债资比例的限制。

（十二）办公费

1.各部门发生的各种办公用品及耗材费、IT软件硬件维护费、维修费、印刷费等，凭增值税专用发票或普通发票入账。

2.各种搬运费和文件资料的邮寄费，凭运输单位开具的增值税专用发票或普通发票入账，如果是个人提供搬运劳务，应由个人至税务机关申请代开增值税普通发票。3.购买购物卡。《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，售卡方取得的价款属于“未发生销售行为的不征税项目”，不得开具增值税专用发票，只能向购卡方开具增值税普通发票，项目名称为“预付卡销售和充值”，发票税率栏填写“不征税”。文件同时规定，持卡人持卡消费时，商户不得向持卡人开具增值税发票。对外赠送的预付卡，与生产经营有关的，可列入业务招待费，若用于回扣、贿赂等非法支出则不得在税前扣除。预付卡用于职工福利的，列入职工福利费总额按规定标准扣除。预付卡用于本单位消费，凡没有提供具体消费项目，无法证明与生产经营有关的，不得在税前扣除。

（十三）通讯费

各部门发生的通讯设施开通费用、办公固定电话、手机的月租费、网络使用费等，凭发票抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。

（十四）差旅费

1.因公出差实际发生的车、船、飞机交通费、住宿费。交通费可直接凭火车票、机票作为入账凭据。住宿费凭抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。全面施行营改增后，员工出差住宿酒店，凭下列资料可要求酒店开具增值税专用发票：房地产企业名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。

2.因公出差发生的补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。各种补贴、津贴在应付职工薪酬科目列支，无需取得发票。国税发[1994]89号文件规定，误餐补助和差旅费津贴不征个人所得税，具体标准由主管税务机关确定。对于差旅费津贴支出，企业需准备内部财务管理制度、津贴标准、出差人员姓名、出差地点、时间和任务等证明材料备存。

（十五）市内交通费

各部门人员办理公司业务而在本市发生的交通费用，直接列入管理费用、销售费用或开发间接费用中的“交通费”，并以车票作为入账凭据。（十六）车辆使用费

各部门使用内部、外部运输车辆及职工上下班使用的车辆所发生的汽油费、维修费、过桥过路费、保险费、停车费等费用。如汽车为公司固定资产，上述所有费用据实列支。如为私车公用，必须签订租赁合同，租赁费（申请税务机关代开增值税发票）、停车费、路桥费、汽油及维修费均可由公司列支，但保险费、车辆购置税属于车主费用不能由公司列支，公司承租的车辆亦不能扣除折旧。（十七）租赁费

承租房屋或设备发生的租赁费支出，凭出租方开具的增值税发票入账。如果出租方为个人的，该个人可向税务机关申请代开增值税发票。同时，公司向个人承租资产约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。（十八）交际应酬费

1.企业为开发经营活动发生的合理需要支付的招待费用，凭餐饮企业开具的增值税普通发票入账。

2.邀请政府相关部门考察、调研企业有关项目，凭发票直接列入管理费用-调研费，同时将邀请函、会议纪要等复印件，作为附件记账。（十九）会议费 企业召开的专业工作会议费用，包括会议期间租用场地的费用、车辆使用费、资料印刷费等，凭发票计入会议费，同时保存会议时间、会议地点、会议对象、会议目的、会议内容、费用标准等内容的相应证明材料备存。（二十）物业管理费

各部门支付给外部公司的费用，包括物业费、保安服务费、保洁费，凭增值税专用或普通发票入账。（二十一）水电费

各部门使用水、电所发生的费用，取得水电部门开具的增值税专用发票或普通发票入账。如果共用户头为其他企业水表和电表的，则凭其他企业开具的增值税专用或普通发票入账。（二十二）咨询费

企业向有关咨询机构进行科学、技术、经营管理等方面咨询所支付的费用，以及聘请技术、会计、税务和法律顾问等支付的费用。

凭服务提供方开具的增值税专用或普通发票入账。如服务方为个人，该个人各税务机关申请代开增值税普通发票，如果约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。

（二十三）广告费

公司为达到推销产品、树立公司形象等目的，而在电视台、电台、报纸、杂志等传媒机构做广告，包括：户外媒体、电视媒体、平面媒体等，凭增值税专用或普通发票入账。（二十四）业务宣传费 1.企业开展对外业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，以及举行各类信息发布会、新闻发布会、展示会发生的各项费用，包括：活动服务费、活动展览展台费、活动发布会招待媒体记者的各项费用、活动宣传资料费、为宣传活动发放给客户的小礼品、活动邀请嘉宾的交通及住宿费、活动现场演出费等，应计入销售费用-宣传费，并凭增值税专用发票或普通发票入账。

2.抽奖活动奖励给客户的金额较大礼品。

凭购买礼品取得的增值税专用发票或普通发票以及活动方案入账。借：库存商品

借：应交税费—应交增值税—进项税额 贷：银行存款

根据财税[2011]50号文件规定，客户通过抽奖获得的礼品应按“其他所得”扣缴个人所得税。实际操作中往往是无法代收代缴个人所得税，故只能由公司承担，且不能在所得税前扣除。

借：销售费用—业务宣传费 贷：库存商品

贷：应交税费—应交增值税—销项税额 贷：应交税费—应交个人所得税

3.接待客户的景区门票、旅行社开出的旅游费、机票、会务费，计入“管理费用—业务招待费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十五）市场调研费

企业对市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析等活动所发生的各项费用计入“管理费用—市场调研费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十六）劳动保护费

各部门发生的劳动保护用品的购置费等，如购置员工工装、工牌、工程用安全帽等，凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十七）人员招聘费

企业为招聘到合格人才，通过人才交流中心、报纸、网络等途径进行招聘活动所发生各项费用凭增值税专用发票或普通发票入账。需要注意的是，当企业通过人力资源公司以人力资源外包的形式招聘时，根据财税[2016]47号文件规定：“纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。”（二十八）临时用工劳务费

管理部门临时雇佣的劳务工所支付的费用，由个人向税务机关申请代开增值税普通发票列入相关成本、费用。（二十九）工资社保、住房公积金等

以员工的工资签收单、代扣代缴税款明细、《社保费专用凭证》或《社保费专用缴款书》为入账凭据，住房公积金以收缴单位开具的专用票据为入账凭据。同时将工资分配方案、工资结算单、企业与职工签订的劳动合同、个人所得税扣缴情况以及经社保机构盖章的企业职工缴纳社会保险名单清册，作为备查资料。向受雇的员工支付的解除劳动合同（辞退）补偿金，以企业与职工解除劳动合同（辞退）协议、当事人签字的付款单据作为入账凭证。（三十）职工旅游费 企业组织员工旅游发生的相关费用计入职工福利费，企业工会组织的职工旅游计入工会费。根据财税[2004]11号文件规定，单位组织员工旅游发生的费用应当并入工资薪金所得总额一并计算个税。（三十一）销售佣金

对员工完成业务目标进行的奖励，依据一定的指标完成情况进行考核发放或聘请销售代理公司销售产品而发生的代理手续费等。

聘请销售代理公司支付的代理手续费，应取得销售代理公司开具的增值税专用发票或普通发票。财税[2009]29号文件规定：“企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除…其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。”国税发[2009]31号文件规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”

房地产企业向本单位员工支付的销售奖励，属于奖金性质，通过“应付职工薪酬”科目核算，无需发票。

（三十二）营销体系奖励内部员工奖励品

如：金额在2000元以上的电视机、电动车等。

建议将电视机、电动车等发票直接由商家开给个人，公司账面体现借记应付工资，贷记现金。

（三十三）营销体系销售房屋附赠品 房地产企业销售商品房向业主附赠品如：空调（价值2000元）、奥运银条（价值600元）、咖啡机（价值300元）等，通常由商家将空调等增值税发票直接开给业主，房地产企业以折扣销售方式确定房价，例如，房价100万元，赠送空调2000元，则销售不动产开具：房价100万元，减折扣2000元，实收998000元。

如果采取先购入再赠送，必须全额开具100万元的销售不动产发票。财税[2011]50号文件规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等。（三十四）售楼处费用

销售活动结束后要拆除的售楼处、样板间的设计、建造、装修、装饰等费用，在发生时记入销售费用，实际拆除时不作账。不拆除的，区别处理，其中属于开发产品作为样板房的，发生的装修等费用视同精装修房，计入该套房屋的开发成本，不分摊至其他开发产品成本。如果利用物业用房、会所作为临时售楼处使用，应作为公共配套设施处理，计入开发总成本，分摊至所有可售建筑面积的开发成本之中。以开发产品作为样板房，按待售精装修房处理。（三十五）赔款与违约金支出

房地产企业与客户或供应商发生的各类违约金支出，以双方签订的质量赔款协议、质量检验报告（或质量事故鉴定）、相关合同、法院文书以及付款单据为入账凭证。

第四篇：铁路施工企业成本费用管理办法

第一章 总 则

第一条 为了适应社会主义市场经济运行体制的新形势，加强铁路施工企业（以下简称企业）成本费用管理，降低消耗，提高经济效益，促进社会主义现代化建设，遵照《企业财务通则》、《企业会计准则》、新的行业财务、会计制度以及国家颁布的企业成本费用管理有关规定的精神，结合铁路施工生产经营的实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于铁路内部不同所有制、不同组织形式的各级施工企业及所属内部独立核算的施工单位和附属企业。

铁路其他行业企业所属的内部独立核算的施工单位可以比照或参照本办法。

第三条 企业成本费用管理的基本任务是：通过成本费用预测、决策、计划、控制、核算、分析和考核，正确反映企业经营成果；不断降低成本费用，提高盈利水平，保护投资者权益。第四条 企业成本费用管理的主要内容是：建立、健全成本费用管理责任制；加强成本费用管理的基础工作；进行成本预测和决策，确定目标成本，编制成本费用计划；严格遵守成本和费用开支范围；实行严密的成本费用控制；按财务、会计制度和成本费用核算办法及时正确核算成本和费用；分析、考核成本、费用指标的完成情况。

第五条 企业在成本费用管理中，必须贯彻执行国家的财经方针、政策，遵守财政法规和财经纪律。接受国家财政、审计、税务机关和上级主管部门的监督检查，逐步实行注册会计师的公证评价。

第六条 企业生产过程中发生的全部耗费划分为制造成本和期间费用两部分，工程（产品）成本核算实行制造成本法，企业期间费用直接计入当期损益。

第七条 企业应转换经营机制，增强效益观念。坚持收入按规定，支出按计划，核算按制度。依靠全体职工监督消耗，控制支出，把成本费用管理贯穿于施工、生产、经营全过程。第八条 大中型企业要建立以第一管理者为首和财务部门为主，有关部门相互配合的成本费用管理业务系统，并设置专门机构负责成本费用工作。小型企业和施工单位必须配备专职人员管理成本费用。第二章 成本开支范围

第九条 工程成本分为直接成本和间接成本。直接成本是指施工过程中耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括人工费、材料费、机械使用费和其他直接费。间接成本是指企业各施工单位（工程段、队、项目经理部等，下同）为组织和管理工程所发生的全部支出。

第十条 从事建筑安装工程施工人员的工资、奖金、工资性质的津贴和补贴，按规定标准计提的职工福利费、劳动保护费等，列入直接成本。

第十一条 施工过程中实际消耗的构成工程实体或有助于工程形成的各种原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用和周转材料的摊销和租赁费用，列入直接成本。

第十二条 施工过程中使用自有施工机械所发生的机械使用费和租用外单位施工机械的租赁费以及施工机械的安装、拆卸和进出场费，列入直接成本。

第十三条 施工过程中发生的材料二次搬运费、临时设施摊销费、生产工具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费、场地清理费等，列入直接成本。

企业各种临时设施应根据使用年限和服务对象合理确定分摊办法，按季分期摊销。第十四条 施工单位为组织和管理工程施工所发生的下列费用列入间接成本：

一、管理人员的工资、奖金、工资性质的津贴和补贴、按规定提取的职工福利费、劳动保护费。

二、行政管理用固定资产折旧费及修理费用。

三、物料消耗和低值易耗品摊销。

四、办公费、书报费、水电费、取暖费、差旅交通费、财产保险费、检验试验费、工程保修费、排污费、民工管理费、季节性和修理期间的停工、窝工损失及其他为组织和管理工程施工所发生的费用。

第十五条 按国家规定列入工程概、预算的其他有关费用和经国家授权的主管部门审查批准的其他费用列入成本。

第十六条 从事工业性生产、机械作业、运输作业人员的工资、奖金、工资性质的津贴和补贴、按规定提取的职工福利费、劳动保护费分别列入工业性生产、机械作业、运输作业的直接成本。

第十七条 工业性生产过程中实际消耗的构成产品或有助于产品形成的原材料、辅助材料、备品配件、外购半成品、燃料、动力、包装物以及其他直接材料的费用，列入工业性生产直接成本。

第十八条 机械作业过程中实际消耗的燃料、动力、润滑材料、擦拭材料、替换工具及部件的费用、机械搬动、检验费和养路费，列入机械作业直接成本。

第十九条 运输作业过程中实际消耗的燃料、润滑材料、其他材料、机械配件、轮胎的费用，以及车船养路（河）费、港口费、过闸费、过渡费、装卸费和交通管理部门按规定收取的各项费用，列入运输作业直接成本。

第二十条 工业性生产、机械作业、运输作业等生产单位为组织和管理生产所发生的全部支出，参照施工单位的列支范围（本办法第十四条），列入间接成本。

第二十一条 企业自办多种经营的成本开支范围可根据所从事的经营项目比照相应的行业财务、会计制度的规定办理。

第二十二条 固定资产按照国家颁布的固定资产分类、折旧年限的弹性区间，由企业选择折旧年限，确定固定资产基本折旧率和计提办法，报主管财政机关备案后，按月提取固定资产折旧。

技术进步较快或使用寿命受工作环境影响较大的施工机械和运输设备，经财政部批准，可采用双倍余额递减法或年数总和法等快速折旧方法计提折旧。

固定资产发生的修理费用，按实际发生额列入成本。修理费用发生不均衡、数额较大的，可以采用待摊或者预提的办法。采取预提办法的，实际发生的修理支出应先冲减预提费用，实际支出数大于预提费用的差额列入成本，小于预提费用的差额冲减成本。第二十三条 返工损失、废弃工程、废品损失，分别按下列办法执行：

一、属于施工单位责任所造成的返工损失和可以修复的废品修理费用，包括在返修过程中耗费的材料、零配件价值和支付的工资等，以扣除过失人赔偿后的净损失，列入成本。

二、属于施工单位责任所造成的废弃工程和不可修复废品，以实际成本扣除残值和过失人赔偿的净损失，列入成本。

第二十四条 企业应正确区分收益性支出与资本性支出和其他支出的界限，严格遵守成本开支范围。下列各项费用支出，不得列入施工、生产、机械作业、运输作业和材料购销成本：

一、为购建固定资产、无形资产和其他资产的支出，对外投资的支出。

二、被没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、企业赞助、捐赠支出。

三、上缴的财政特种基金。

四、国家法律、法规规定以外的各种付费。

五、国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

上述支出，应按有关规定渠道开支。固定资产盘亏、毁损、报废、清理出售净损失，非季节性和非修理期间的停工、窝工损失，固定资产和存货非常损失，临时设施报废清理净损失，自办技工学校经费、职工子弟学校经费、疗养院经费、公益性（如敬老院、残疾人、修道路、搞绿化等）和救济性（如救灾、扶贫等）捐赠、企业赞助、赔偿金、违约金列入营业外支出。物资供应部门、专项工程施工、福利部门发生的有关费用分别在材料采购成本、专项工程支出、职工福利费中列支。

第三章 期间费用开支范围

第二十五条 期间费用是与企业生产经营没有直接联系，费用的发生基本上不受业务量增减所影响的管理费用，销售费用和财务费用。它们不再摊入工程、产品等成本中，而是直接计入当期损益。

第二十六条 公司总部（工程局处以上，铁路局段以上单位）管理人员的工资、奖金、工资性质的津贴和补贴，按规定标准计提的职工福利费，劳动保护费，管理人员发生的差旅交通费、误餐补助费、总部发生的办公费、会议费、书报费、水电费、取暖费，财务保险费，固定资产折旧费，房屋、设备、家俱、器具等修理费，各种物料消耗，低值易耗品摊销，以及上述费用以外的其他公司经费，包括汽车的养路费、牌照费、过桥费、年审费、由行政负担的交通安全裁决有关费用，党团组织活动费补贴等列入管理费用。

差旅费标准由企业参照当地政府规定的标准，结合企业的具体情况自行确定，并报主管财政机关备案。

第二十七条 按职工工资总额计提的工会的经费和职工教育经费，列入管理费用。

第二十八条 参加离退休统筹按规定比例提取的离退休统筹基金；6个月以上病假人员工资；职工死亡丧葬补助费、抚恤费；长期病假人员按规定提取的职工福利费以及其他劳动保险费用，按照国家规定交纳的待业保险基金，列入管理费用。

第二十九条 企业最高权力机构（如董事会）及其成员为执行职能而发生的差旅费、会议费等董事会费；向有关咨询机构进行科学、技术、经营管理咨询而支付的费用及聘请经济技术顾问、法律顾问而支付的费用；聘请中国注册会计师进行查帐、验资、资产评估等发生的审计费；企业起诉或应诉而发生的诉讼费，列入管理费用。

第三十条 根据环境保护法和国家有关规定交纳的排污费用；对厂区进行绿化而发生的零星绿化费用，列入管理费用。

第三十一条 按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税；生产经营过程中使用土地而支付的费用，如临时用土地、场所支付的租赁费等，以及在生产经营过程中破坏国家不征用的土地所需要的土地损失补偿费，列入管理费用。

第三十二条 按照非专利技术转让合同的约定，使用非专利技术而支付给非专利技术所有人的技术转让费；研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的新产品设计费、工艺规程制定费、设备调试费、原材料及半成品试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究人员的工资、研究设备的折旧，与新产品试制、技术研究有关的其他经费、委托其他单位进行的科研试制费用及试制失败发生的损失等技术开发费，列入管理费用。

第三十三条 专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销；生产经营期间分摊的筹建期间发生的开办费，列入管理费用。

第三十四条 为业务经营的需要而支付的招待费用在限额内据实列入管理费用。业务招待费的限额按国家规定的标准掌握。第三十五条 建立坏帐准备金的企业按年末应收帐扣除同一单位预收帐款后的余额计提的坏帐准备金列入管理费用，发生坏帐损失先冲销上一年计提的坏帐准备金，超过上一年计提的坏帐准备金部分列入当年管理费用；不建立坏帐准备金的企业发生的坏帐损失直接列入当期的管理费用。企业如果收回已核销的坏帐，冲减当期管理费用。坏帐的确认，应符合下列标准之一：

一、因债务人死亡，既无遗产可供来清偿，或其遗产不足清偿，又无义务承担人，确实无法收回的。

二、因债务人破产，依照民事诉讼法清偿后，仍然无法收回的，报经主管财政机关批准后。

三、债务人逾期未履行偿债义务，超过3年仍然不能收回的，报经主管财政机关审核批准后。第三十六条 施工、生产单位在施工、生产过程中由于管理不善等原因所造成的存货盘亏、毁损和报废损失在扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后的净损失，列入管理费用，发生的存货盘盈，冲减管理费用。

第三十七条 除上述费用之外的其他管理费用（包括上级机构管理费，外单位管理费，学会、协会经费，定额测定费，预算编制费，投议标费用，地区防疫和环卫费，招待所费用，信访费用，固定资产搬运费，节日庆典费用，民兵活动和人防费用，公安消防部门和专业费用，补助农场费用，计划生育费用，托儿所补助费，广告费，展览费用，契约和合同的公证费或鉴证费等），列入管理费用。

上级机构管理费，企业应根据核定的人员编制和规定的开支标准，按年编制计划。第三十八条 企业内部独立核算单位（包括工程段、队、修造厂、机械站等）如果直接发生除公司经费以外的上述有关费用，如工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费等，仍应列作管理费用，并直接计入当期损益。

第三十九条 企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出（利息支出减利息收入）、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用，列入财务费用。

企业以融资租赁方式租入固定资产发生的手续费及其投入使用后的利息支出，股票发行手续费，不包括在财务费用之内。

第四十条 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的服务人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费，列入销售费用。

销售信用发生数额较少的单位，可以合并在管理费用核算。

第四章 成本和费用核算

第四十一条 成本费用核算是会计核算的主要组成部分，企业应建立与生产经营组织形式相适应的内部核算体系，各级各部门应各负其责，密切配合，共同做好成本费用的核算工作。第四十二条 成本费用核算的基本任务是：执行国家有关成本开支范围、费用开支范围和标准、工程预算定额、施工预算和各种消耗定额、成本和费用计划、责任预算等，核算施工、生产、经营过程中发生的各项支出，正确计算工程和产品、作业、材料的实际成本及期间费用，及时提供可靠的成本、费用报告和有关资料，促进企业改善经营管理，降低成本、费用支出。

第四十三条 工程成本核算对象，应根据与概、预算相适应的原则和具体情况，分别作如下处理：

一、以每一独立编制概、预算的单位工程为成本核算对象。

二、两个或两个以上施工单位共同承担一项单位工程施工任务的，以单位工程为成本核算对象，各自按其各自的概、预算核算其自行施工的部分。

三、对于同一建设项目，一个单位施工，同一施工地点，结构类型、开竣工时间相接近的若干单位工程，可以合并为一个成本核算对象。

四、对于个别规模大、工期长的工程，可以结合经营责任制的需要，按一定的工程部位划分成本核算对象。

五、实行项目法施工的，应以工程项目为核算对象。工程成本核算对象的划分应便于落实成本责任制和归口汇总，由企业统一确定编号。工业性生产应根据生产工艺、生产组织的特点，结合成本管理的要求，按照“重点产品单独算，一般产品综合算”的原则，合理确定成本核算对象。

机械作业和运输作业的成本核算对象，原则上按单机单车进行核算。商业、服务行业按网点或柜组作为核算对象。

成本核算对象既经确定，不得任意变更，所有成本核算凭证和原始记录，必须按照确定的核算对象的项目、编号、名称填写清楚。

第四十四条 工程成本项目，分为人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和间接费用等5项。

间接费用应在计算期末按各工程成本的直接费或人工费为分配标准分配计入各工程成本核算对象。

工业性生产成本项目，分为人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和间接费用等5项。机械作业、运输作业成本项目，分为人工费、燃料及动力费、折旧及修理费，其他直接费和间接费用等5项。

商业、服务业成本项目可参照有关行业会计制度的规定办理。

第四十五条 企业进行工程成本核算时，其实际成本项目的核算范围和计算口径必须与概、预算成本和计划成本或责任预算一致。路外工程成本项目核算范围与路内工程不一致时，可按路内工程调整一致。

第四十六条 实际成本必须分别成本核算对象，根据计算期内实际完工工程（或产品、作业）的实际消耗和实际价格，按照权责发生制、成本和收入配比的原则进行核算，正确归集和反映实际成本，不得以预算成本、计划成本、估计成本代替实际成本。

第四十七条 核算工程成本，以季为计算期，有条件的基层施工单位应以月为计算期。工业性生产、机械作业、运输作业、材料购销和商业服务的成本，应以月为计算期。

第四十八条 实际成本中耗用材料的数量，必须以计算期内实际用量为准，不得以领代用。已领未用的材料，应及时办理退料手续，冲回已列成本，如确需留待下期继续使用的，要办理假退料手续。

第四十九条 施工单位在工地预制构件所消耗的物化劳动和活劳动，在未安装和办理计价手续前，应作为结构件和在产品核算，不得计入当期工程成本。

第五十条 实际成本中耗用材料的价格，必须按实际价格计算。材料核算采用计划价格的，实际成本中耗用材料应负担的计划价格与实际价格的差异，必须按期按规定方法进行分配，不得任意少摊多摊。

工业性生产单位的产成品，采用计划价格核算的，其成本差异必须按期进行分配。第五十一条 成本计算期内已完工程（或产品、作业）的实际耗费，因故尚未提出帐单计入成本的，应在月终由有关部门据实提出清单，以应付帐款进入成本，次期初用红字金额冲回，按实际结算价款计列成本。

第五十二条 计算期末的未完施工（或在产品）应当实地盘点，并按规定的方法核算成本。第五十三条 待摊费用应按照费用项目的受益期限确定分摊数额，按期摊销，分摊期限一般不超过12个月（可以跨年计算），摊销期限超过1年的，作为递延资产，在以后内分期摊销。

待摊费用项目、递延资产项目，按财务或会计制度的规定执行。

第五十四条 企业对应由当期成本负担而尚未支付的费用可以预提，预提费用一般应在年底结清，年终决算不留余额。如确需跨年使用的，必须在财务报告中说明。预提费用项目，按财务或会计制度的规定执行。

第五十五条 低值易耗品采用一次摊销法核算，领用时，将其价值一次计入成本或管理费用。第五十六条 周转材料应按规定的摊销方法确定摊销额，分期或分次摊入当期实际成本，摊销方法如下：

一、分期摊销法：按周转材料的预计使用期限计算摊销额。

二、分次摊销法：按周转材料的预计使用次数计算摊销额。

三、定额摊销法：按实际完成的实物工作量和预算（计划）规定的周转材料消耗额计算摊销额。对于单位价值较低、耐用期限较短、易腐易糟、不宜反复周转使用的周转材料，也可以采用一次摊销法。摊销方法确定后，不得任意变更。在工程竣工和终了时，对在用的周转材料要进行盘点清理，根据实际耗损调整成本。

第五十七条 企业租用外单位施工机械，应按各成本核算对象使用机械的工作时间或完成工程量进行分配，计入实际成本。

第五十八条 各项期间费用要进行单独核算，期末进行结转，直接体现当期损益，结转后各期间费用应无余额。

第五十九条 成本费用核算必须划清下列界限：

一、本期成本费用与下期成本费用的界限。

二、已完工程（或产成品）成本与未完工程（或在产品）成本的界限。

三、成本核算对象之间界限。

四、成本项目之间的界限。

五、成本和期间费用之间界限。

第六十条 成本费用核算资料必须正确完整，如实反映施工、生产和作业过程中的各种消耗。有关成本费用核算的原始记录、凭证、帐册、费用汇总和分配表、统计资料等，内容必须齐全、真实，记载和编制必须及时。

第五章 成本费用管理责任制

第六十一条 成本费用管理责任制是企业经济责任制的一项重要内容，企业应根据统一领导、分级管理专群结合的原则，按照成本费用责任层次和管理环节，制定考核标准，开展全员、全费用、全过程、全工期、全工点的集体承包，实行工资与绩效挂钩，按规定兑现奖罚，把成本费用管理责任制落到实处。

第六十二条 企业应对成本费用进行全面考核，施工单位应建立以成本降低额、成本降低率为主要指标的考核体系。

第六十三条 企业领导人在成本费用管理中的职责是：

一、贯彻执行国家的经济方针政策，遵守财经法规、制度，杜绝一切侵占国家收入以及铺张浪费、虚报成本费用等不法行为。维护国家和企业利益，对企业施工生产经营的经济效益负全面责任。

二、领导和组织企业积极走向市场，搞好经营开发，保证企业正常的生产任务；领导和组织均衡生产，保证企业的经营收入；改善经营管理，建立成本费用内控系统，降低成本和费用。

三、组织各职能部门健全成本费用管理责任制；审定成本和费用计划或责任成本预算；进行成本决策；推动技术进步，实行全面质量管理，提高工程质量，缩短工期，努力增产节约，增收节支，降低成本费用，完成各自的责任指标。

四、定期组织经济活动分析，检查和考核成本费用计划或责任预算执行情况，针对薄弱环节，采取有效措施，改进经营管理，促进经营机制转换。

五、接受国家指定的部门的监督、检查和审计，执行财政、审计、税务机关和上级对违法行为的处分决定。

第六十四条 企业总会计师在成本费用管理中的职责是：

一、贯彻执行《总会计师条例》，协助企业领导组织本企业的成本费用管理工作，组织编审成本和费用计划，控制成本费用支出，健全成本费用核算，开展成本预测、分析和检查工作，推行责任成本承包责任制。

二、宣传、贯彻和执行国家有关成本费用管理的方针政策，严格执行和检查财经纪律；参与成本及重大经济活动决策，审查工程概预算和工程报价；审批财务开支计划。

三、定期检查和考核成本和费用计划执行情况及成本费用管理各方面的工作，及时组织有关部门、单位研究解决存在的问题。协调各职能部门、内部独立经济核算单位与财会部门的关系，落实成本费用管理责任制，做好成本费用管理工作。

未设总会计师的基层生产单位，由总经济师或负责财务工作的行政领导行使总会计师的成本费用管理职责。

第六十五条 总经济师在成本费用管理中的职责是：协助领导组织与成本费用管理有关的经济管理工作；组织编制工程概预算和投标报价，对投标报价和工程承包及企业各种投资进行可行性研究技术论证和成本评估；参与重大经济活动决策；负责对外工程调价和索赔工作。第六十六条 总工程师在成本费用管理中的职责是：组织审查工程概、预算和工程报价；协助企业领导搞好挖潜革新改造，采用新技术、新工艺、新材料，推动技术进步，改善劳动组织和施工工艺，保证工程质量，加速工程进度。

第六十七条 企业财务会计部门在成本费用管理中的职责是：

一、制定成本费用管理实施办法；在企业主管领导和总会计师的领导下，牵头并配合有关业务部门落实成本费用管理办法，编制责任预算。

二、制定或参与制定内部各项费用定额、储备定额、工料消耗定额和内部计划价格。

三、汇总编制企业的成本和费用计划，并会同有关部门将成本费用指标分解落实到各职能部门和所属单位，建立分级归口成本费用控制网络。

四、组织有关部门、推行责任会计制度、实行成本效益考核。

五、负责检查和考核成本和费用计划执行情况。

六、负责组织成本费用核算工作，及时反馈成本费用信息。

七、进行成本费用预测、控制、监督和分析、做好成本费用管理的各项基础工作。

八、参与签订经济合同、协议。

九、领导和组织班组经济核算工作。

十、建立成本台帐或成本明细帐，积累成本管理数据，为企业领导经营决策提供资料。第六十八条 各生产经营职能部门在成本费用管理中的职责如下：

一、经营开发部门：负责收集和追踪工程信息；正确编制投标、议标报价；搞好投标揽活，签订中标工程合同；按期进行投标报价与工程成本费用的对比分析，健全报价指标体系，提高报价科学性和中标率。

二、计划统计部门：负责编制和落实施工、生产计划，搞好综合平衡，组织均衡生产，防止停工、窝工损失；组织制定业务核算和统计核算的原始记录，健全统计台帐；及时、准确地进行生产统计；提供已完工程实物量、工作量和产品产量、产值等核算资料和有关成本管理方面的数据及分析资料。

三、预算合同部门：负责办理工程合同、协议的签订；审查概、预算和编审内部施工预算，做好预算成本费用项目分析；负责工程调价和索赔工作，按权限规定及时办理设计变更及其他有关调价索赔工作的原始记录工作；按期提供工程验工计价、未完工程盘点和工程竣工资料及其按成本费用项目归类和概、预算成本费用金额；按期提供当期尚未对外清算的工程调价和索赔等资料。

四、施工技术部门：负责编制和落实施工组织设计；提供编制责任预算的各种实物工程数量；贯彻执行施工定额；加强技术管理，合理组织施工；开展技术革新，采用新技术、新工艺，从施工技术上降低工、料、机械使用等各项费用的支出；保证工程质量，加快施工进度；组织制定降低成本技术组织措施计划，提供完成计划情况的分析资料。

五、科学技术研究部门：负责组织开展科学研究和新技术、新工艺的推广工作；从科学技术上寻求解决施工难点，提高工效和质量，缩短工期，降低造价减少成本的途径和措施；加强应用技术的研究和推广，组织开展群众性的技术革新和技术改革活动；提供科学技术研究和技术革新开展情况对成本影响的分析资料。

六、劳动工资部门：贯彻执行国家用工制度和劳动工资政策，负责制订和管理执行劳动定额，改进劳动组织，控制生产用工，提高劳动效率；加强对工资、津贴、奖金工作的管理；指导和协助施工人员按劳动定额签发、结算任务单，指导班组考勤人员搞好工时利用的记录；建立、健全单位工程人工台帐，负责落实企业内部经济责任制，改善内部分配机制；提供编制成本计划和责任预算的工费资料及其成本分析资料，归口负责降低工费成本。

七、材料供应部门：负责制订和管理执行材料消耗定额及储备定额，编制和落实材料采购和供应计划，科学组织采购、运输和储备工作，减少资金占用，努力降低采购成本；健全材料管理制度，加强计量检验、收发领用管理和定期盘点工作，抓好材料的修旧利废、节约代用、回收利用工作；作好材料消耗记录，按工程对象和生产班组核算材料盈亏；负责提供材料差价计算资料；提供编制成本计划和责任预算的材料费、材料运杂费资料及其成本分析资料；归口负责降低材料费、材料运杂费成本；动员内部资财加速资金周转；负责班组材料费核算工作。

八、机械动力部门：按施工需要合理调配机械设备，努力提高机械设备使用效率；负责制订和管理执行设备利用定额和能源消耗定额；编制机械设备运转、维修、保养计划，做好设备管理、保养工作，保证机械设备正常运转，提高设备的完好率、利用率和使用效果，减少维修保养费用支出；组织开展单机、单车等不同形式的核算；指导有关人员搞好机械运转记录，提供编制成本计划和责任预算的机械使用费资料及其成本分析资料；归口负责降低机械使用费成本。

九、安全质量检查部门：负责安全质量检查和管理工作，组织制定有关工作质量标准、安全制度和措施，改善劳动条件，做到安全生产；对工程项目和施工过程进行质量控制和检查指导，做好质量评定和竣工工程质量验收工作，指导班组进行质量自检、互检和交接检，防止事故和返工损失；按期提供完成安全、质量指标和影响成本的分析资料。

十、其他部门：要在各自的职责范围内提高工作质量和效率，节约开支，提供有关费用的支出计划及其分析资料。

施工企业对上述各职能部门在成本费用管理方面的职责，可根据本企业机构设置的实际情况，自行调整。

第六章 成本费用管理的基础工作

第六十九条 基础工作是成本费用管理的重要环节。企业必须抓好定额管理，经济合同管理，中标包价和概、预算管理，计量检验盘点，原始记录，内部计划价格和班组管理等主要基础工作，建立正常生产管理秩序。

第七十条 加强定额管理。施工企业必须严格执行国家和铁道部规定的各项定额，制定补充定额及费用标准和定员编制，完善定额体系；加强定额管理制度，实行定额归口分级管理，按定额考核工、料、机消耗，按费用开支标准考核费用支出。

第七十一条 加强经济合同管理。企业订立经济合同，必须遵守国家法律、符合国家政策的要求，建立必要的管理和审定制度，全面履行经济合同，提高合同兑现率。

第七十二条 加强中标工程包价和概、预算管理。中标工程包价和概、预算是施工企业签订经济合同、统计工程进度、办理工程结算的依据，也是编制成本和费用计划，控制成本费用支出，考核成本费用降低指标和进行成本费用分析的依据。企业必须加强中标工程包价和概、预算管理，做好施工调查，概、预算审定和内部预算分劈。编制成本和费用计划或分层次的内部责任预算，签订分包合同，落实内部经济责任制。

企业应制定内部工程价款结算办法和制度，建立工程价款结算台帐，做好工程进度统计、已完工程价款结算、工程款往来等记录。要建立、健全经济签证制度，对施工中发生而工程包价和概、预算中没有包括的工程项目和费用，必须事先及时办理签证，定期向发包单位提出调整工程包价和预算的资料。

施工单位，应在开工前计算出按成本项目归类的单位工程预算成本；施工中定期计算已完分部分项目的预算成本；竣工后及时计算竣工工程的预算成本，分别据以考核工程成本节超。成本费用管理部门要全面掌握、保管中标工程包价和概、预算资料，熟悉各项费用的组成和计算，正确反映、分配实际发生的费用。

第七十三条 严格计量检验、盘点制度。企业要设立专门计量机构或人员，配备必要的计量工具和检测设备，使计量工作达到国家规定标准。物资的收、发、领、退、消耗和盘点，产品的入库、销售等都要按规定进行严格的计量和质量检验。

第七十四条 健全原始记录。原始记录是经济活动的最初记录和基础资料。企业必须完整准确地做好生产经营中的原始记录，统一规定签署、传递和汇集的方法，为分析成本费用提供可靠数据。

第七十五条 健全内部计划价格。企业应根据分级管理、分级核算的体制和内部经济责任制及业务核算的需要，对各种材料、燃料、配件、低值易耗品、产成品、机械、运输作业和劳务等，制订统一的内部计划价格，作为内部结算、分析成本和考核经营成果的依据。第七十六条 实行责任成本管理。责任成本管理是企业加强成本控制、落实成本责任制和降低成本的有效形式。企业应创造条件全面推行责任成本管理，实行责任成本承包。在优化施工组织设计的基础上，编制单位工程责任预算。按成本管理责任区和责任层次分解责任预算，建立责任成本中心，实行全员、全过程、全费用的成本控制。建立责任成本核算、控制、信息反馈系统和绩效报告制度，保证成本费用在受控状态下发生。

第七十七条 加强班组管理。班组是企业生产的基础组织，是成本的直接执行者和控制者，也是成本管理最基础环节。施工单位必须加强班组管理，强化成本观念，健全班组长和工管员，推行责任成本承包和标准化施工作业，做好各项基础核算工作；组织班组开展劳动竞赛、增产节约、节能降耗、小改小革和合理化建议等项活动，把成本管理工作和降低成本的任务落实到生产第一线。

第七章 成本和费用计划

第七十八条 企业为了有效地控制和管理成本费用，必须按规定编制成本费用计划，实行目标管理。

第七十九条 企业编制计划，应由主要领导人和总会计师组织各成本费用管理部门共同研究制定。依据是当年的施工任务和本企业历史成本费用水平，并结合采取有效的降低成本费用措施。确定目标成本应运用科学的预测技术，包括定性和定量预测。定性预测可采用调查研究判断法和分析判断法。定量预测可采用量、本、利分析法、高低点法、回归分析法等来计算未来成本的可能结果。

第八十条 成本和费用计划的表式和编制企业的成本和费用计划，由工程成本计划表、降低成本技术组织措施计划表和管理费用计划表组成。

成本计划表包括按成本项目区分的概、预算成本，计划成本、成本降低额和成本降低率四栏。概、预算成本应根据概、预算和计划期内建筑安装工作量编制；计划成本应根据和降低成本措施计划编制。

降低成本技术组织措施计划包括措施的项目、内容、涉及的对象及工程量、归口管理单位，以及各直接费用项目和间接费用的降低额。它是成本计划的重要组成部分，是计算成本中各直接费用项目和间接费用的计划降低额的主要依据。降低成本技术组织措施计划由有关业务部门提出措施资料，经施工技术部门组织研究综合，报企业领导审批后，财务部门据以汇总编制。管理费用计划，由各有关部门按分管的费用项目、开支标准或费用定额，以及拟采取的节约措施，提出各费用项目的开支计划，由财务部门审核，据以汇总编制。

附属企业的工业性生产单位、机械作业、运输作业单位的年、季度产品（作业）成本计划，应根据生产任务和企业下达的成本降低指标、工料消耗定额和费用定额、以及计划采取的节约措施编制。材料供应单位的年、季度成本计划，应根据供应任务和企业下达的成本降低指标，费用定额以及计划采取的节约措施编制。

第八十一条 成本和费用计划的审批企业内部独立经济核算单位和基层施工单位及附属企业编制的年、季成本计划或责任成本计划报上级主管部门或董事会审批，并将批准的成本计划或责任成本计划指标作为经济责任制的重要内容按管理部门和施工生产管理层次分解落实，以保证成本计划指标的实现。

企业的费用计划由上级主管部门或董事会审批。

第八章 成本费用的分析考核

第八十二条 成本费用分析是企业经济活动分析的主要内容。企业建立分析制度，定期进行成本和费用的全面分析和不定期的专题分析，以总结经验，不断提高成本费用管理水平。第八十三条 企业应半年进行一次成本费用的全面分析并根据需要进行不定期的专题分析。所属内部独立经济核算单位应按季进行成本的全面分析，并进行不定期的专题分析。成本费用分析方法主要有对比法、比较法、因素分析法、量本利分析法等。企业和单位不论采用什么分析方法，都应结合实际，抓住影响成本费用的关键问题进行分析，以提高成本费用分析质量。

第八十四条 成本费用定期分析包括对成本计划、降低成本措施计划和管理费用计划的执行情况进行检查分析。考核工程成本降低率和降低额实现情况。通过分析，肯定成绩，找出问题，总结经验教训，挖掘降低成本费用潜力，提出改进措施，提高经营管理水平和企业经济效益。

第八十五条 工程成本分析，一般可从三方面进行：

一、综合分析即对成本计划和降低成本措施计划完成情况做出总的评价，初步检查影响计划完成的原因，为深入分析或专题分析指出方向。

二、单位工程成本分析即对单位工程各成本项目的节约超支详细情况和原因所进行的分析。

三、竣工单位工程成本分析即对单位工程从开工至竣工整个过程的成本所进行的分析。附属企业的成本分析，可参照上述工程成本分析的方法进行。

第八十六条 企业应建立成本费用分析责任制，在企业领导或总会计师组织下进行分析，各职能部门应密切配合，按本办法规定的职责范围分别定期提供分析资料，共同搞好成本费用分析工作。

第九章 附 则

第八十七条 企业可根据本办法，结合生产经营管理的具体情况，作出补充规定。第八十八条 企业如有扩大成本、费用开支范围，提高开支标准，造成成本费用严重不实，挤占国家收入的，按财政部《关于违反财政法规处罚的暂行规定》处理。

第五篇：房地产开发企业开发成本费用票据管理

房地产开发企业开发成本费用票据管理

高金平

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费。

A 境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[ 1993 ]149 号文件规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。

B 境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定,从2009 年1 月1 日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的,由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。6.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。

(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及 附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。7.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。8.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。9.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。10.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

（以上营业税法定代扣代缴义务已取消，需要与税务主管机关单独签订委托代征协议后才能代扣代缴）