第一篇：物业管理企业的代收费用是否征收营业税
物业管理企业的代收费用是否征收营业税？
更新日期： 2010年11月26日 【有效】 【主动公开】显示明细 字号：
上海市税务局:根据《关于印发本市<营业税差额征税管理办法>的通知》(沪地税货〔2010〕28号)附件一《按差额方式计征营业税的具体项目规定》第三十八条规定“物业管理企业代收代缴的费用(如水、电、燃(煤)气、维修基金、房屋租金等)，应以向业主收取的全部费用扣除实际支付给收费单位的费用(不包括企业自身应负担的相关费用)后的余额为计税营业额。对本市物业管理企业按照《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》收取物业管理费，以全部收入扣除物业管理公司管理相应公用部位、公用设备设施所耗用电费、水费(凭发票)后的余额为计税营业额。物业管理单位按照市房地局、市物价局有关文件规定向居民收取的高层住宅电梯、水泵运行费，实行单独核算，按实列支的，可视同代收代付费用暂不征收营业税。”
第二篇：《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》1998版
《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》的通知各省、自治区、建委(建设厅)，直辖市、计划单列市建委(市政管委)、房地局(住宅局)：
现将《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发〔1998〕217号)转发给你们。
物业管理企业代收代缴水、电、气等费用，是一项方便广大居民，提高办事效率和服务质量的工作。请你们按照《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》精神，协调与有关部门的工作关系，指导、规范物业管理企业的代收代缴工作，努力推进物业管理行业的健康发展。
一九九八年十二月二十九日
国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知
国税发[1998]217号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：
物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字{1998}7号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
国家税务总局
一九九八年十二月十五日
第三篇：代收款项,是否需要缴纳营业税？[推荐]
我公司为客户提供服务收取营业款项时，同时根据政府文件收取代收款项，是否需要缴纳营业税？
答：《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（三）所收款项全额上缴财政。
政府性基金是以法律、行政法规等有关规定作为依据，具有专项用途，性质为财政资金，即上缴国库，纳入预算管理，可能由政府委托特定的企业代为收取。所以你公司为客户提供服务收取营业款项时，同时根据政府文件收取的代收款项是否需要缴税，要看代收的是否是同时符合上述三个条件的政府性基金。要达到不征收营业税条件，主要应注意：批准设立机关最低是省财政、价格主管部门；使用的应是省级以上财政部门印制的财政票据；代收款全额上缴财政，不得留存，不得坐收作支。
第四篇：物业管理服务费用
物业管理服务费用
第十四条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，即由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下： 高层住宅：1.2元/月/平方米
办公：2.4元/月/平方米
商业物业3.6元/月/平方米
以上物业费用未包括物业公共部位、公共设施设备及公共责任保险费用。
1、电梯费
高层住宅：
一层0.2 元/月/平方米
二层0.3 元/月/平方米；
三层以上（含三层）在二层基础上每增加一层加 0.01 元/月/平方米（最高至0.5元/月/平方米）。
2、机动车及非机动车停放服务费用依据物价部门批复价格执行。
3、自用部位的水、电、土建维修服务费用依据市场价格执行。
4、代收代缴费用：
（1）水费：基础水价+损耗+二次加压费用。基础水价随国家定价调整而调整。
（2）取暖费：按《商洛市居民住宅区供热价格管理暂行办法》和其他相关规定，根据小区实行成本核算收取。
（3）垃圾费：居民 6元/月/ 户，办公及商业用房：按政府相关文件规定交纳。
（4）物业公共用电及配电室设施设备损耗用电：按实际用量由业主共同分摊。
（5）上述费用标准如发生政策性调整，按有关政策规定执行。
（6）其它代收代缴费用，根据同地区市场价格执行。
第五篇：旅游业营业税的征收工作方案
一、关于旅游业的定义和构成范围
对旅游业的定义，具体有代表性的有两种。一种是“旅游业就是在旅游者和交通、住宿及其他有关单位中间，通过办理有关签证、中间联络、代购代销，通过为旅游者导游、交涉、代办手续，此外也利用本商社的交通工具、住宿设施提供服务，从而取得报酬的行业。”这种见解事实上是将旅游业等同于旅行社业。另一种见解，美国旅游学家唐纳德.兰德伯在《旅游业》一书中认为：“旅游业是为国内外旅游者服务的一系列相互有关的行业。旅游关联到旅客、旅行方式、膳食供应设施和其他各种事物。它构成一个综合性的概念——随着时间和环境不断变化的、一个正在形成和正在统一的概念”。
对于旅游业的构成，一般认为旅游业主要由旅行社部门、交通客运部门和以旅馆为代表的住宿业部门等三个部分组成。在我国，人们通常将旅行社、住宿业和交通运输业称为旅游的“三大支柱”。此外，从国家或地区的旅游业发展，特别是从一个旅游目的地的市场营销角度去认识，旅游业除上述三个部分之外，还应包括以旅游景点为代表的游览场所经营部门以及各级旅游管理组织。
二、关于目前我国对旅游者的统计范围的技术性定义
关于国际游客。为了统计的需要，国家统计局对国际游客作了以下界定：国际游客（入境游客）指来我国探亲访友、观光、度假、就医疗养、购物、参加会议或从事经济、文化、体育、宗教活动的外国人、华侨、港澳台同胞。同时并规定，游客是出于上述目的离开常住国到我国内地连续停留时间不超过12个月，并且主要目的不是通过所从事的活动获取报酬的人。关于国内旅游者，国家统计局作了规定，国家旅游局作出了修改和解释。国内游客是指任何一个为休闲、娱乐、观光、度假、探亲访友、就医疗养、购物、参加会议或从事经济、文化、体育、宗教活动而离开常住地到我国境内其他地方访问连续停留时间不超过6个月，并且在其他地方的主要目的不是通过所从事的活动获取报酬的人。
目前我国对上述游客及旅游收入的统计方法，主要是通过海关的入境统计、星级饭店和旅游景点及旅行社的接待统计，进行综合考虑测算，最后计算出区域旅游者的数量及旅游收入。如据桂林市统计局统计，2007全市接待国内外游客人数1530.64万人次，旅游总收入85.51亿元。其中：国内游客1402.04万人次，旅游收入58.38亿元；国际游客128.60万人次，旅游收入27.14亿元。
三、我国现行营业税政策对旅游业征税之规定 按照《营业税税目注释（试行稿）》的解释：旅游业，是指为旅游者安排食宿、交通工具和提供导游等旅游服务的业务。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税的计税依据是以旅游业务的营业收入额作为计税营业额。但同时规定：“旅游企业组织旅游团到中华人民共和国境外旅游，在境外其旅游团改由其他旅游企业接团的，以全程旅游费减去付给接团企业的旅游费后的余额为营业额”。为了公平税负，在营业税实施细则中规定旅行社组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的旅游费减去替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票和其他代付费用的余额为应纳营业税的营业额，按照5%税率征收营业税。目前，旅游业税收收入主要包括旅游景区与旅行社的税收收入。旅行社涉及的税种主要有以下几种：（1）营业税及附加：计税营业额（以下简称营业额）为向旅游者收取的旅游费减去代旅游者支付的房费、餐费、交通、门票和其他代付费用后的余额。旅游业纳税人组织旅游者在境内或出境旅游，改由其他旅游单位或个人接团 的，以全程旅游费减去付给该接团单位或个人的旅游费后的余额为营业额。（2）个人所得税：个人独资企业和合伙企业个人所得税、工资薪金所得、对企事业单位的承包承租经营所得、利息股息红利所得等应税项目、代扣代缴导游个人所得税。（3）企业所得税：应纳税所得额的确定按现行所得税有关政策规定执行。
四、关于旅行社及目前旅游业税收政策及征管存在的问题 世界旅游组织将旅行社定义为：“零售代理机构向公众提供关于可能的旅行、居住和相关服务，包括服务酬金和条件的信息。旅行组织或制作商或批发商在旅游需求提出前，以组织交通运输、预定不同的住宿和提出所有其他服务为旅行和旅居作准备。”我国《旅行社管理条例》规定：旅行社是指有营利目的，从事旅游业务的企业。并说明“本条例所称旅游业务，是指为旅游者代办出、入境和签证手续，招徕、接待旅游者旅游，为旅游者安排食宿等有偿服务的经营活动”。从行业关系的角度讲，旅行社应属于旅行代理业。它一方面为各旅游接待企业代理营销业务，另一方面也接受旅游者委托而办理各种旅行手续。所以旅行社是最典型的旅游中介组织。从行业工作特点看，旅行社向消费者提供的是服务，即旅行服务。综合旅行社的服务、代理的工作特点与旅游者的消费特点，我们可将旅行社定性为旅游委托代理服务业。旅行社是旅游的龙头，是一个国家或地区的旅游销售商。它为旅游者提供服务，是各种旅游服务供应者或生产者与旅游服务消费者（旅游者）之间的中介，它在旅游业中发挥着特殊的作用，是旅游业的重要组成部分。由此可见，旅游业是综合性、劳动密集型的服务型产业，而旅行社只是旅游业的重要组成部分。由于现行的《营业税暂行条例》及《实施细则》关于旅游业的营业税政策运行了十四年之久，事实上当时只是将旅游业等同于旅行社业，与当今迅速发展的现代旅游业相比，在性质、服务范围、内容上都发生了较大变化，所以，现行旅游业营业税税收政策己跟不上时代发展的形势和要求。因此，给税收征管带来诸多问题。
（一）现行旅游业营业税税收政策给旅行社的税收征管带来相当难度。与旅游企业相关的最重要税收政策就是“计税营业额”的确定问题，根据1993年发布的《中华人民共和国营业税实施细则》第十七条的规定，旅游企业（主要为旅行社）的计税营业额以收取的全部旅游费减去替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票或支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额。之后国家又出台了一系列的政策，对扣除项目进行了明确，但在实际操作中难以完全落实，抵扣政策实际上给旅游企业提供了一个可以随意调节的空间，也成为旅游业税收流失的巨大黑洞。旅游企业利用政策空间，利用种种手段虚假抵扣，侵蚀了营业税税基，表现为：
1.以其他各类发票甚至假发票虚假抵扣。目前，与旅游业相关的抵扣票据的管理水平还相当不规范甚至于混乱，取得可以扣除的票据相当容易，加之消费者旅游基本跨县市甚至跨省、跨国，发票存根比对几乎不可能。且由于各地地税发票不统一，即使比对，也很难辨认发票的真伪。一些旅游企业为管理和组织经营所发生的自身应负担的费用进入了扣除项目进行了抵扣。如：导游及司机或管理人员所发生的住宿费、交通费、差旅费、企业的业务招待费等计入了扣除项目，进行了抵扣。部分旅游企业扣除项目中的交通费所取得的票据尤其不规范。使得这种票使用失控，各旅行社把这种车票当成调节营业税计税依据的工具，各旅行社把这种车票整本整本地放入扣除项目中，人为调控扣除项目，侵蚀了营业税税基，造成企业虚假亏损，以此偷逃营业税和所得税。这一现象的存在，严重影响旅游行业税收征管。2.旅行社之间相互虚开发票，虚抵营业收入。根据《营业税暂行条例》的规定，旅游企业接团后转包给其他旅游企业的，以全程旅游费减去付给接团企业的旅游费后的余额为营业额，这也使得旅行社之间通过相互虚开发票，增大转包金额以减少计税营业额。一些合作相对稳定的旅行社之间相互虚开接团费发票甚至直接将空白发票撕下让对方自行开具以供抵扣。
由于部分旅行社财务核算不规范和有意无意违反税法甚至钻税法的空子，加之旅行社之间为争夺旅游市场，一些旅行社推出“零团费、负团费”接团，通过要求导游额外加景点和进店购物得回的回扣来弥补，形成恶性竞争，造成很多旅行社帐面利润很少甚至亏损，实际缴纳的所得税更是少得可怜，这样整个旅行社行业对地方税收的直接贡献比较小。
（二）旅游业和旅行社本身的一些特点给旅行社的税收征管带来一定难度。表现为：
1.旅行社内部的财务制度不健全，收入和费用难以核实。体现在以下方面：
（1）帐务处理不规范。据调查很多旅游企业没有按照财务会计制度进行帐务处理，记帐时所附原始凭证不全。如营业收入没有按取得收入时应开具的旅游业发票的记账联进行收入核算，而是按团单约定做收入；营业成本应以取得的合法原始凭证为依据，而有些旅行社是以与对方签订的结算单为依据入帐，缺乏合法性。记账凭证金额与所附原始凭证金额不符，据企业财会人员自己反映，有些团队人员多，定额发票包括景点门票、餐饮发票、住宿发票等量大，粘贴起来不便，为了省事，挑选几张做个说明就完事。这种现象严重违背会计准则，给税收征管带来了危害。
（2）收入核算不真实。大部分旅行社对单位组织的旅游活动因对方会索要发票报销，尚能在帐上如实反映这部分营业收入，但对自费旅游的个人因很多人没有索取正式发票的习惯，旅行社则以自制收据收取旅游费后未将这部分收入全部入帐，造成营业收入短少。有的旅行社在本地组团到外地旅游，以接团旅行社分游客个人开具的发票交给游客回单位报销，而这部分收入也不纳入组团旅行社核算，组团中赚取的差价另外以现金结算，从而逃避纳税。还有的旅行社对游客在行程中临时增加旅游项目和景点加收的旅游费未入帐反映。另外，旅行社取得的各种奖励收入、景点门票折扣收入、游客购物娱乐等自费消费项目的回扣收入基本上都未入帐核算。
（3）成本费用列支不合规。相当部分旅行社成本费用核算混乱，主要体现为：一是成本费用凭证不全，景点门票等凭证未全部装入会计凭证中；二是以不符合规定的凭证入帐；三是未将与游客签订的旅游合同作为原始凭证的附件装入凭证中，无法核实帐上列支的费用是否是游客旅行过程中的必要支出，与游客的旅游行程是否一致；四是没有按旅游团队分别核算收支而是将各个团队的费用放在一起，难以查实所列支出是否与收入相配比；五是收支核算不同步，特别是接团业务，为游客支付的费用早已在帐上列支，但未与组团社结算收入，造成虚假亏损；六是将个人开支记入公司帐上，由于旅行社基本都是私营企业，为了少纳税，许多老板将自己或家庭及亲朋好友的个人支出如通讯费、交通费、餐饮费、购物费等拿到公司报销，直接侵占了公司利润。
2.旅游业定价弹性空间大，行业内的企业所得税难以监管作为新兴产业，旅游行业没有公认的利润率，定价弹性空间相当大，这使部分旅游企业利用这一价格弹性，对成本费用进行不实核算。如在结算成本时，把代游客支付的各种交通费、房费、餐费、门票等各项费用，按宾馆饭店和旅游景点打折前的金额予以全额抵扣，将企业自身费用列入替游客支付的费用中，以加大成本。3.导游个人收受回扣数额大，个人所得税流失严重。据调查，大部分导游都挂靠在导游公司或旅行社，他们一般都没有基本工资，导游的收入主要是靠额外增加景点和进店购物得回的回扣分成取得。因此，导游带团挣回扣已是公开的、不得已而为之的秘密。但由于对购物和娱乐消费场所的税收控管难以到位，无法掌握回扣支付的真实数据，导致购物回扣等收入被隐瞒，使税务机关无从控管，这也导致旅行社正常业务收入的利润越来越低和导游个人所得税难以征管的原因之一。
4.大量现金交易为逃税“铺路”。旅游业作为一个新兴的服务行业直接面向消费者，有大量现金交易存在。对一些旅游企业来说，普通发票非但不难取得，而且在进行逃税方面大有用武之地。在旅行社发生成本的各个环节，不开发票的情况随处可见，旅行社不取，商家就不给，商家这么做的目的也很明确：逃税。一部分旅行社的不规范运作，采取现金收付不入帐的手段，不光自身偷税，也造成了运输收入、娱乐业收入、餐饮收入、中介收入等大量收入转为“隐形”，国家税款流失严重。
五、关于对完善旅游业营业税政策和税收征管的对策分析
（一）政策建议：完善现行旅游业营业税税收政策。实践证明旅游业“计税营业额”的政策成了税收流失的黑洞，而征管上又难以找出行之有效的监管办法，所以根本的办法就是改变这一规定。
建议：从根本上取消这一规定，改为按全额征收营业税。营业税本来是一种对营业收入全额征收的流转税，对旅游行业规定了较多的扣除项目实际是差额征税，但一直缺乏必要的监管措施，跟其他的营业税纳税人在税收待遇上有较大的区别，与整个营业税的征收环境不配套，因此，我们认为对旅游行业既要有一定的政策倾斜，也要堵塞漏洞，保障税收收入，建议考虑只规定扣除支付给接团单位的费用，取消《营业税暂行条例实施细则》第十七条规定的扣除项目，同时对旅游行业调低适用税率，适用税率设定在2％－3％为宜。
同时，由于旅游业是综合性、劳动密集型的服务型产业，而旅行社只是旅游业的重要组成部分，并且具有旅游委托代理服务业的性质，建议取消营业税税目“服务业——旅游业”子目，把旅行社归于营业税税目“服务业——代理业”子目征收营业税。
（二）统一旅游业行业税收管理办法。直面旅行社税收征管中存在的问题和漏洞，采取相应的措施和对策，主要体现可操作性。按照旅游业纳税人的不同情况，分别确定其营业税和所得税的征管方式，分类管理：对能按照规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，按期编制财务报表，并做到以每一旅游团队为单位分别核算其营业收入、营业成本和毛利的旅游企业，其应纳营业税可实行查帐征收；对能如实核算营业收入，但达不到核算要求的旅游企业，可按营业收入一定比例（建议为85％）核定扣除项目金额；对财务核算不健全的旅游企业，由地税机关从高核定营业税计税营业额，对开具发票部分的营业收入，根据开票收入定率扣除60%的扣除项目金额，其余额作为营业税计税营业额。如当月开票部分营业收入确定的营业税计税营业额低于或等于核定的营业税计税营业额，则按核定的营业额计算交纳营业税，如当月开票部分营业收入确定的营业税计税营业额高于核定的营业税计税营业额，则按开票部分营业收入确定的营业税计税营业额计算交纳营业税，同时责令限期改正。针对大多数旅行社虚假亏损不缴少缴所得税的问题，规定了查帐征收的条件，并制定最低税负率。
（三）积极引导旅游企业加强和规范财务会计核算。规范的财务会计核算是做好旅行社税收征管的关键。要求各旅行社必须严格按照国家统一的会计法规和制度进行财务处理和会计核算。根据旅行社的经营特点，特别要强调旅行社一定要做到按团队进行明细核算，一团一结，对团队的旅游去向、交通工具、人数、天数和所发生的费用都必须做到与旅游合同相符，记录明细清晰。为了提高财务核算水平，要求旅游企业必须聘请合格的会计人员，并加强业务培训，提高核算水平，对目前财务核算混乱的企业，要责令其建立健全财务核算制度，限期改正，但不宜片面主张核定征收营业税和所得税。因为这一行业的营业税是实行按营业收入与成本抵扣后的差额计税的，如果实行核定征收，纳税人对餐饮、住宿、交通费等相关支出可能不索取正式发票，这势必对整个大旅游产业链的税收造成流失。对那些目前会计核算达不到规定要求的旅行社，我们要通过从高核定计税营业额或收入额，使其比财务健全实行查帐征收的旅行社承担更重的税负，促使这部分纳税人建立健全账目，完善会计核算，为税收征管提供真实可靠的依据。
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