第一篇：物业管理公司的营业税筹划
物业管理公司的营业税筹划
我国税法规定，物业服务属于营业税中“服务业”的征税范围《营业税税目注释》（国税发〔1993〕149号）规定：“服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。”
一般说来，物业服务企业是通过专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为物业使用人提供全方位的综合服务的服务性行业。这里的各类物业的所有权一般不属于物业服务企业，产权使用人一般是其他的单位、企业、私人或业主群。这里的综合服务工作主要包括安保、卫生保洁和维修等服务。于是我们可以换一种方式理解物业服务企业，它是接受物业所有人或使用人的委托，为委托人安排劳动力来提供物业综合服务，委托人支付一定报酬（物业管理费）给物业服务企业，此报酬中含委托人应支付给已安排劳动力的人工费用。按《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：“劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。”如果物业服务企业将其主营业务变更为“劳务派遣服务”（或新成立一家劳务子公司），即接受用工单位的委托，为其安排安保、卫生保洁和维修劳动力并收取服务收入，同时代为转付劳动力工资、社保以及住房公积金，那么物业服务公司就转变为劳务公司，根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，公司取得的收入就可以按扣除相关支出后的差额缴纳营业税。
物业服务企业经营成本中最大的一块是人工（劳动力）成本。据统计，规范操作的物业服务企业的人工支出占物业管理费的比例为40%~60%。假设某中型物业服务企业支付安保、卫生保洁和维修人员的工资等占50%，其年物业管理费收入为600万元。通过上述税务筹划该企业可少负担营业税及附加16.5万元（600万×50%×5.5%）。实施上述方案，物业服务公司转变为劳务公司按代理业征税的前提是，必须解除与相关劳动人员的劳动关系。劳务公司全额向接受劳务的单位或个人开具服务业发票，相关劳务人员个人提供劳务，并向地税机关申请开具服务业发票，作为劳务公司的抵扣成本，这时一般不会超过个人劳务营业税起征点（例如广东全省2008年1月1日起统一为按每月5000元标准执行）。相关劳动人员负担的个人所得税一般也不会增加。另外需注意，在实际操作中物业服务公司新成立关联劳务公司可能更为现实，通过关联劳务公司统一派遣劳动力给服务单位或楼盘，而物业服务公司提供劳动力管理业务；关联劳务公司注册资本按规定不得低于50万元。
还有一点需要注意的是，物业服务收入中的物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。该项收入应按建筑业税目中的修缮业务，按3%而不是按服务业税率5%进行纳税，在对该项目收入进行核算时，应分别设置明细账和分别核算以计算缴纳营业税。
第二篇：营业税筹划
第五讲 营业税筹划
一、营业税主要优惠政策
营业税规定了很多减免税项目，其中法定免税项目包括：
（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务、婚姻介绍、殡葬服务。
（2）残疾人员个人提供的劳务。残疾人员个人提供的劳务，是指残疾人员本人为社会提供的劳务。
（4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务。学校和其他教育机构，是指普通学校以及经地、市级以上人民政府或者同级政府的教育行政部门批准成立、国家承认其学员学历的各类学校。各种形式收费的汽车、摩托车等机动车驾驶员培训班（学校）收取的培训收入，不属于上述免税范围，应按照税法规定征收营业税。
（5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。
（6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入。
（7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。为出口货物提供的保险产品，包括出口货物保险和出口信用保险。
政策性减免税项目包括：
（1）对保险公司开展的一年期以上返还性人身保险业务的保费收入免征营业税。
（2）对保险公司开办的个人投资分红保险业务取得的保费收入免征营业税。
（3）对保险公司开展一年期以上（包括一年期）返还本利的普通人寿保险、养老年金保险，以及一年期以上（包括一年期）健康保险免征营业税。
（4）个人转让著作权，免征营业税。
（5）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。
（6）对社会福利有奖募捐的发行收入不征营业税，对代销单位取得的手续费收入应按规定征收营业税。
（7）对科研单位取得的技术转让收入免征营业税。
（8）商检系统收取的商品检验鉴定费，凡是由商检系统的行政单位直接收取，且收费标准符合国家计委、财政部文件规定的收费标准，不征营业税；否则，应按规定征收营业税。
（9）对金融机构往来业务暂不征收营业税。金融机构往来，是指金融企业联行、金融企业与人民银行及同业之间的资金往来业务。
（11）对于经中央批准并纳入财政预算管理或财政专户管理的行政事业性收费、基金，由财政部、国家税务总局审核后分批下发不征收营业税的收费（基金）项目名单；对于经省级批准并纳入财政预算管理或财政专户管理的行政事业性收费，由省财政厅（局）、地方税务局审核后分批下发不征收营业税的收费项目名单，并报财政部、国家税务总局备案。
（12）对1998年及以后专项国债转贷取得的利息收入免征营业税。
（13）对单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。
（14）对外汇管理部门在从事国家外汇储备经营过程中，委托金融机构发放的外汇贷款利息收入免征营业税。
（15）对住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税。
（16）对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税按3%的税率减半征收。
（17）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
（19）企业集团或集团内的核心企业（以下简称企业集团）委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。
（20）对社保基金理事会、社保基金投资管理人运用社保基金买卖证券投资基金、股票、债券的差价收入，暂免征收营业税。
（21）对学校从事技术开发、技术转让业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。
（22）对托儿所、幼儿园提供养育服务取得的收入，免征营业税。
（23）对政府举办的高等、中等和初等学校（不含下属单位）举办进修班、培训班取得的收入，收入全部归学校所有的，免征营业税。
（24）对政府举办的职业学校设立的主要为在校学生提供实习场所、并由学校出资自办、由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业，对其从事《中华人民共和国营业税暂行条例》“服务业”税目规定的服务项目（广告业、桑拿、按摩、氧吧等除外）取得的收入，免征营业税和企业所得税。
（25）鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
（27）自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税。
（28）自2005年6月1日起，对公路经营企业收取的高速公路车辆通行费收入统一减按3%的税率征收营业税。
（29）自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（30）对合格的境外机构投资者委托境内公司在我国从事证券买卖业务取得的差价收入，免征营业税。
（31）对国家邮政局及其所属邮政单位提供邮政普遍服务和特殊服务业务（具体为函件、包裹、汇票、机要通信、党报党刊发行）取得的收入免征营业税。享受免税的党报党刊发行收入按邮政企业报刊发行收入的70% 计算。
（32）对高校后勤实体经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入，免征营业税。对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入，免征营业税。
纳税人如兼营免税、减税项目的，应当单独核算；未单独核算的不得给予免税、减税。因此，单独核算减免税项目就是一项重要的纳税筹划策略。
在2010年12月31日之前，对安置残疾人的单位，实行由税务机关按单位实际安置残疾人的人数，限额减征营业税的办法：
（1）实际安置的每位残疾人每年可减征的营业税的具体限额，由县级以上税务机关根据单位所在区县（含县级市、旗，下同）适用的经省（含自治区、直辖市、计划单列市，下同）级人民政府批准的最低工资标准的6倍确定，但最高不得超过每人每年3.5万元。
（2）主管地税机关应按月减征营业税，本月应缴营业税不足减征的，可结转本内以后月份减征，但不得从以前月份已交营业税中退还。
（3）上述营业税优惠政策仅适用于提供“服务业”税目（广告业除外）取得的收入占增值税业务和营业税业务收入之和达到50% 的单位，但不适用于上述单位提供广告业劳务以及不属于“服务业”税目的营业税应税劳务取得的收入。单位应当分别核算上述享受税收优惠政策和不得享受税收优惠政策业务的营业收入，不能分别核算的，不得享受上述营业税优惠政策。
（4）如果既适用促进残疾人就业税收优惠政策，又适用下岗再就业、军转干部、随军家属等支持就业的税收优惠政策的，单位可选择适用最优惠的政策，但不能累加执行。
（5）上述“单位”是指税务登记为各类所有制企业（包括个人独资企业、合伙企业和个体经营户）、事业单位、社会团体和民办非企业单位。
对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4 000元，可上下浮动20%，由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准，并报财政部和国家税务总局备案。按上述标准计算的税收扣减额应在企业当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税税额中扣减，当年扣减不足的，不得结转下年使用。
对持《再就业优惠证》人员从事个体经营的（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧外），按每户每年8 000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。纳税人应缴纳税款小于上述扣减限额的以其实际缴纳的税款为限；大于上述扣减限额的应以上述扣减限额为限。
下岗失业人员是指：（1）国有企业下岗失业人员。（2）国有企业关闭破产需要安置的人员。（3）国有企业所办集体企业（即厂办大集体企业）下岗职工。（4）享受最低生活保障且失业1年以上的城镇其他登记失业人员。
对为安置自谋职业的城镇退役士兵就业而新办的服务型企业（除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外）当年新安置自谋职业的城镇退役士兵达到职工总数30%以上，并与其签订1年以上期限劳动合同的，经县级以上民政部门认定，税务机关审核，3年内免征营业税及其附征的城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。上述企业当年新安置自谋职业的城镇退役士兵人数不足职工总数30%，但与其签订1年以上期限劳动合同的，经县级以上民政部门认定，税务机关审核，3年内可按计算的减征比例减征企业所得税。
减征比例 =（企业当年新招用自谋职业的城镇退役士兵人数÷企业职工总数×100%）×对自谋职业的城镇退役士兵在《国务院办公厅转发民政部等部门关于扶持城镇退役士兵自谋职业优惠政策意见的通知》（国办发［2004］10号）下发后从事下列行业的，可以享受如下税收优惠政策：
（1）从事个体经营（除建筑业、娱乐业以及广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外）的，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。
（2）从事开发荒山、荒地、荒滩、荒水的，从有收入开始，3年内免征农业税。
二、税率方面的筹划方法
（一）利用不同税目的差异进行纳税筹划
营业税按照9个税目分别制定税率，但是很多企业的经营行为并不是完全根据这9个税目来划分的，企业的经营行为往往分属于几个不同的税目，或者某些行为的性质比较模糊，可以经过适当调整而在不同税目之间转化。由于不同税目的税率存在一定差异，这就为企业进行纳税筹划提供了空间。
目前，营业税税率为：①交通运输业3%；②建筑业3%；③金融保险业5%；④邮电通信业3%；⑤文化体育业3%；⑥娱乐业5%～20%；⑦ 服务业5%；⑧转让无形资产5%；⑨销售不动产5%。
（二）从高税率项目向低税率项目转移利润
当企业从事两种适用不同税率的经营项目时，可以适当考虑在两种项目分别核算的前提下，将利润从高税率项目向低税率项目转移，从而减轻税收负担。
例5－1：某公司是一家融餐饮和娱乐于一体的企业，该公司对娱乐业适用20% 税率的营业税项目进行了单独核算。2009，该公司适用20% 税率的营业税项目的营业额为1 000万元，适用5% 税率的营业税项目的营业额为500万元。请计算该公司应当缴纳的营业税及其附加，并提出纳税筹划方案。
该公司应当缴纳营业税及其附加：1 000×22% + 500×5.5% = 247.5（万元）。由于该公司经营的项目分别适用于两种不同的税率，因此，该公司可以考虑对在该公司就餐并进行娱乐项目的顾客采取转让定价策略，即对该顾客就餐收取较高费用，而对顾客从事娱乐项目收取较低费用，通过转让定价可以将该公司2009适用20% 税率的营业税项目的营业额降低为500万元，适用5% 税率的营业税项目的营业额相应增加为1 000万元。这样，该公司应当缴纳营业税及其附加：500×22% + 1 000×5.5% = 165（万元）。通过纳税筹划，减轻税收负担：247.53 000）×3% = 6（万元）。同时需要缴纳城市维护建设税和教育费附加：6×（7% + 3%）= 0.6（万元），合计纳税6.6万元。因此，B承包公司通过这种方式签订合同可减轻税收负担：11280.5 = 4 819.5（元）。如果该理发店预先估计本月营业额将略微超过5 000元的起征点，则该理发店就可以在月末实行老年人（或者其他人）理发优惠制度，将本月营业额控制在5 000元，例如为顾客减免理发费100元。此后，该理发店可以免缴营业税，利润为5 000元。这样，该理发店既赢得了顾客，也在该村树立了良好形象，实际上又提高了税后利润。
[答疑编号1495050103：针对该题提问]
三、营业额方面的筹划方法
（一）降低原材料成本进行纳税筹划
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第16条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。也就是说，无论是包工包料工程或是包工不包料工程，营业额均应包括工程所用的原材料及其他动力的价款。这一规定表明纳税人无法通过改变建筑材料的提供方式来进行纳税筹划，但是企业可以通过精打细算，严格控制工程原材料的预算开支，提高原材料及其他材料的使用效率，从而降低工程材料、物资等的价款，运用合理的手段减少应税营业额，从而达到营业税纳税筹划的目的。
例5－4：某单位建造一栋办公楼，将工程承包给某施工单位。工程承包金额为1 600万元，工程所用材料由该单位自行到市场上购买，材料款为1 000万元，工程承包金额和材料费合计为2 600万元。请计算该施工单位应当缴纳的营业税，并提出纳税筹划方案。
虽然工程所用材料是由建造单位购买的，但在计算营业税时，材料费同样应当计算在内。施工单位应当缴纳营业税：（1 600 + 1 000）×3% = 78（万元）。如果由施工单位包工包料，施工单位可到材料生产厂家直接批量采购，材料款只需800万元，工程承包金额和材料费合计为：1 600 + 800=2 400（万元）。施工单位应当缴纳营业税：2 400×3% = 72（万元）。因此，采用包工包料形式，施工企业可因此节约税款：781.65 = 8.25（万元）。
[答疑编号1495050202：针对该题提问]
（三）通过降低转手费用进行纳税筹划
企业缴纳营业税的依据是其营业额，但是企业在经营过程中往往涉及一些转手费用，即其他企业将费用交给自己，自己再转交给其他主体，依照税法规定，这些转手费用往往也包含在企业的营业额之中，因此，企业可以采取降低转手费用或者避免出现转手费用的方式降低自己的税收负担。
例5－6：某展览公司在某展览馆举办展览会，该展览公司向参展客户收取20 000元的参展费，其中8 000元为支付给展览馆的租用费。该展览公司直接向客户收取20 000元费用，然后自己负担8 000元的租用费。请计算该展览公司应当缴纳的营业税，并提出纳税筹划方案。
该展览公司需要缴纳营业税：20 000×5% = 1 000（元）。如果该展览公司事先进行纳税筹划，自己向参展客户收取12 000元费用，参展客户直接向展览馆支付8 000元租用费。则该展览公司只需要缴纳营业税：12 000×5% = 600（元）。假设该次展览共有300名客户，这样，该展览公司就少缴营业税：400×300 = 120 000（元）。对于展览馆来讲，仅仅增加了一些收取租用费的手续，并不影响其税收负担。该展览公司只需要给展览馆相应补偿，展览馆也会乐意接受这种支付方式。
[答疑编号1495050203：针对该题提问]
（四）恰当选择合作培训模式降低营业额
服务公司在提供服务的过程中往往要收取很多代收费用，这些代收费用是服务公司再支付给其他企业的。如果服务公司将这些代收费用全部纳入自己的营业额之中并由自己开具发票，则应当就其收取的全部费用缴纳营业税。如果服务公司能够将代收的费用从营业额中排除，即由实际取得收入的企业开具发票，自己仅仅是代收，那么就不需要将代收的费用纳入自己的营业额之中，从而也就降低了自己所应当缴纳的营业税。
例5－7：某培训公司在全国各地举办培训，培训项目一般均提供住宿和餐饮。公司预计2010营业收入将达到1 000万元，其中公司支付给宾馆的住宿费和餐饮费有400万元。关于收费模式，该公司有两套方案可供选择。方案1：向学员收取1 000万元培训费，再向宾馆支付400万元费用。方案2：向学员收取600万元培训费，代宾馆收取400万元住宿费和餐费，发票由宾馆直接向学员开具。从节税的角度出发，该公司应当选择哪套方案？
如果向学员收取1 000万元培训费，再向宾馆支付400万元费用，该公司纳税情况如下：应纳营业税为：1 000×5% = 50（万元）；应纳附加税为：50×10% = 5（万元）；累计纳税额为：50 + 5 = 55（万元）。
如果向学员收取600万元培训费，代宾馆收取400万元住宿费和餐费，发票由宾馆直接向学员开具，该公司纳税情况如下：应纳营业税为：600×5% = 30（万元）；应纳附加税为：30×10% = 3（万元）；累计纳税额为：30 + 3 = 33（万元）；减少纳税额为：55340 = 510（万元），增值税负担率为：510÷（2 800 + 2 200）×100% = 10.2%。请提出纳税筹划方案。
该厂增值税负担率比较高，原因是设计费占了很大一部分营业额，但是该部分无法抵扣进项税额，因此，该企业应该缴纳营业税。在难以把安装、调试收入提高到50% 以上时，该企业选择设立子公司（或者划归子公司）的形式进行纳税筹划。
将该厂设计室划归建安公司A，随之设计业务划归建安公司A，由A实行独立核算，并由A负责缴纳税款。将该厂设备安装、调试人员划归A，将安装调试收入从产品销售的收入中分离出来，归A统一核算缴纳税款。通过纳税筹划，该锅炉厂产品销售收入为：2 800340 = 34（万元），A公司应就锅炉设计费、安装调试收入一并征收营业税，应缴纳税金为：（600 + 2 200）×5% = 140（万元）。节约税款：510140 = 336（万元）。
[答疑编号1495050205：针对该题提问]
（二）委托代销方式的纳税筹划
企业在销售方式上经常采用委托代销方式，这种销售方式主要存在两种具体的形式：第一种形式为收取代销费方式，即委托方将商品交付给受托方，受托方按照委托方的定价销售商品，商品销售以后，委托方确认收入，缴纳增值税，并支付受托方代销费，受托方收取代销费以后需要缴纳营业税。另外一种形式为视同买断方式，即委托方和受托方签订合同，委托方将商品按照一定的价格交付给受托方，由受托方按照一个较高的价格销售商品，两个价格之间的差价作为受托方的收入，委托方不再支付手续费。在这种方式下（收取代销费方式），委托方将商品交付受托方时不需要确认收入，当受托方销售商品以后，委托方和受托方同时确认收入，委托方缴纳增值税，受托方也需要缴纳增值税。后面一种方式不用缴纳营业税，在税收上较为有利。
例5－9：甲企业委托乙企业（双方都是增值税一般纳税人）代理销售自己生产的商品，双方在合同中约定，每件商品售价300元（不含税），乙企业按销售收入的30% 收取代理费。乙企业在2009年9月，共销售了800件商品。请计算双方的税收负担，并提出纳税筹划方案。
甲企业应当支付代理费：300×800×30% = 72 000（元）。乙企业应当缴纳营业税及其附加为：300×800×30%×5%×（1 + 10%）= 3 960（元）。不考虑其他成本和费用，乙企业的所得税前利润为：72 00072 000 = 168 000（元）。
通过纳税筹划，乙企业可以将代理销售改为购进货物再销售，乙企业可以按照213元（不含税）的价格从甲企业进货，再以300元（不含税）的价格对外销售，由于增值税是由消费者负担的，乙企业不需要负担增值税，此时也不需要缴纳营业税。不考虑其他成本和费用，乙企业的所得税税前利润为：（30068 040 = 1 560（元）。不考虑其他成本和费用，甲企业的税前利润为：800×213 = 170 400（元）。增加利润：170 40010100 = 1 160（万元）；应纳营业税为：1 160×5% = 58（万元）；应纳附加税为：58×10% = 5.8（万元）；累计纳税额为：58 + 5.8 = 63.8（万元）；减少纳税额为：71.510）×5.5% = 10.45（万元）；延期纳税利息为：10.45×1% = 0.1（万元）；周末班纳税额为：（600100）×5.5% = 22（万元）；延期纳税利息为：22×1%×5 = 1.1（万元）；累计增加利润为：7.7 + 0.1 + 1.57 + 1.1 = 10.47（万元）。
因此，该培训公司应当选择方案2。方案2由于充分把握了恰当的开票时机从而达到了节税效果。
[答疑编号1495050207：针对该题提问]
六、规避营业税的筹划方法
（一）合作建房纳税筹划
通过合作建房的方式也可以成功进行纳税筹划。所谓合作建房，就是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据《营业税问题解答（之一）》（国税函发［1995］156号）的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”的方式和成立“合营企业”的方式，两种方式中又因具体情况的不同产生了不同的纳税义务。在这种情况下，纳税人只要认真筹划，就会取得很好的效果。
合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
（1）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
（2）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
（3）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
例5－11：A、B两企业合作建房，A提供土地使用权，B提供资金。A、B两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值2 000万元，于是，A、B两企业各分得1 000万元的房屋。根据《营业税问题解答（之一）》（国税函发［1995］156号）的规定，A企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务。B企业通过转让部分新建房屋的所有权取得了部分土地使用权，从而产生了转让不动产应缴纳营业税的义务。此时A和B两个企业的各自营业额为1 000万元，A和B两个企业分别应纳的营业税为：1 000 ×5% = 50（万元），同时需缴纳城市维护建设税和教育费附加：50 ×10% = 5（万元），各自合计纳税55万元。请提出纳税筹划方案。
若A和B两个企业进行纳税筹划，则可以少缴纳营业税。具体操作过程如下：A企业以土地使用权、B企业以货币资金合股成立一个合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。现行营业税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。由于A企业投入的土地使用权是无形资产，因此无须缴纳营业税。仅此一项，A和B两个企业就少缴了55万元的税款，从而取得了很好的筹划效果。当然，这种方式也会产生一些费用，如设立合营企业的费用及合营企业建成以后的经营管理费用。如果这些费用远远低于55万元，这种纳税筹划就是值得进行的。
[答疑编号1495050301：针对该题提问]
（二）境外提供应税劳务纳税筹划
利用境外提供部分应税劳务免税政策也可以进行筹划，根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税［2009］111号）的规定，对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。在这种情况下，对境外单位和个人从我国取得的全部营业收入不征收营业税。无疑，这一规定有助于纳税筹划的进行。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第4条的规定，在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：① 提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；② 所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；③ 所转让或者出租土地使用权的土地在境内；④ 所销售或者出租的不动产在境内。新《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》对境内提供应税劳务的规定范围相当广泛，企业利用境外提供应税劳务进行纳税筹划时一定要注意具体的免税项目。
例5－12：我国某公司准备到境外设立分公司，提供旅店业和饮食业的相关服务。该分公司服务的对象主要是我国的单位和个人。该分公司一年的营业额预计为1 000万元。请提出纳税筹划方案。
若该公司在境外设立分公司，属于境内单位在境外提供应税劳务。目前，境内单位在境外提供的应税劳务中只有建筑业、文化体育业（除播映）劳务是暂免征收营业税，其他都是要缴纳营业税的。因此，该公司需要在我国缴纳营业税：1 000 ×5% = 50（万元）。如果该公司在境外设立子公司提供旅店业和饮食业服务，则根据现行政策，境外单位在境外向我国境内的单位和个人提供的旅店业和饮食业劳务是不需要在中国缴纳营业税的。通过公司形式的转化，该公司可以少纳营业税50万元。
[答疑编号1495050302：针对该题提问]
（三）改变运费收取方式以减轻税收负担
企业在销售货物时所收取的运费，根据具体形式的不同，需要缴纳增值税或者营业税。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第6条的规定，销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第12条的规定，同时符合以下条件的代垫运费不属于价外费用，不征增值税：
（1）承运部门的运输费用发票开具给购买方的。
（2）纳税人将该项发票转交给购买方的。
这种选择性就为企业进行纳税筹划提供了空间。在一定条件下，企业可以将自营车辆设立为运输子公司，通过让子公司开具普通发票收取运费，使运费收入转变为符合免征增值税条件的代垫运费，从而降低税负。
例5－13：甲企业为增值税一般纳税人，某月销售给乙企业某产品 8 000 件，不含税销售价100元/件，价外运费15元/件，同期进项税额为100 000元，其中自营汽车所耗用的油料等抵扣进项税额5 000元。请计算甲乙两个企业需要缴纳的营业税和增值税，并提出纳税筹划方案。
根据案例所述情况，甲企业该月的销项税额为：8 000 ×100 ×17% + 8 000 ×15÷（1 + 17%）×17% = 153 435.9（元），应纳增值税额为：153 435.995 000 = 41 000（元），运输子公司应缴纳的营业税为：8 000 ×15 ×3% = 3 600（元），总体而言，甲企业该月税收负担为：41 000 + 3 600 = 44 600（元）。由此可见，改变运费收取方式后甲企业减轻税收负担：53 435.936 000）×20% = 232 800（元）；合计纳税：36 000 + 232 800 = 268 800（元）。张先生应当缴纳营业税及其附加：（120-80）×5.5% = 2.2（万元）。
如果赠与李先生终身居住权，并立下公证遗嘱，张先生去世以后将房屋遗赠给李先生。此时，李先生不需要缴纳任何税款，节税额为268 800元。张先生也不需要缴纳营业税及其附加，节税额为22 000元。
（五）利用营业税的征税范围政策
1.转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
2.对股权转让不征收营业税。
3.以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
第三篇：物业管理公司收入及营业税相关规定
物业管理公司收入及营业税相关规定(2011-06-29 18:38:48)转载▼ 标签： 杂谈 分类： 税法相关
物业管理公司收入及营业税相关规定---待核
1、如何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入？
财基字【1998】7号：
物业管理公司的收入包括：主营业务收入和其他业务收入。
（1）主营业务收入：
包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入。
①物业管理收入：是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
②物业经营收入：是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
③物业大修收入：是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
（2）其他业务收入：
是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入、无形资产转让收入等。
2、物业管理收入如何缴纳营业税？
（1）财税[2003]16号规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
（2）代有关部门收取的费用，如果开具本单位票据，视为物业管理收入，待支出时统一作为费用扣除。
（3）物业管理单位已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，如退还给未进行装修住户的“二次装修垃圾清运费”等，在缴纳营业税时，允许其冲减当期的计税营业额。
3、物业经营收入、物业大修收入如何纳税？
根据《营业税暂行条例》及其实施细则，物业经营收入、物业大修收入分别按照所从事的经营项目所适用的营业税税目，依法定税率征收营业税。
4、代收收入如何缴纳营业税？
（1）国税发[1998]217号规定：物业管理企业带有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理业务”。因此对物业管理企业带有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。
（2）代有关部门收取费用时，如果为客户开具的是有关单位提供的票据，这部分收入不作为物业管理收入，只将收取的手续费作为物业管理收入（收取手续费时要给有关单位开据服务性发票）。
5、物业部门收取的垃圾处置费如何征受营业税？
（1）国税函【2005】1128号规定：单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。
（2）根据以上规定，物业公司向客户收取的垃圾清扫费、垃圾运输费应不属于营业税升水收入，不征收营业税。但是，不属于《企业所得税法》规定的不征税收入和免税收入，应征收企业所得税。
6、物业公司实行收入分成的如何缴纳营业税？
以物业公司名义收取的收入，如果按规定与业主委员会实行分成，营业税的纳税人应为物业公司，物业公司应按照物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、代收费用等相关规定计算缴纳营业税。支付给业主委员会的分成支出作为费用处理。业主委员会取得分成收入时必须到地税局代开服务业发票，否则物业公司不能在企业所得税前扣除。
7、物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税？
（1）《营业税暂行条例》
第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
《细则》第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
（2）物业公司从房地产公司收取的接管费用，转入物业公司账户后，分不同情况处理。
①如果收取时房地产公司已经给客户开具发票，并且已经计入收入缴纳营业税、企业所得税，物业公司就不许再做收入处理。可以挂在“其他应付”款等科目。同时应保存好开发公司就这部分收费浇水的相关凭证。
②如果房地产公司收取时没有开具发票，也没有计入收入缴纳营业税、房产税，转入物业公司应按《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理。
（3）物业公司一次性收取全年物业管理费也应按照《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理。
第四篇：建筑业营业税筹划思路
建筑业营业税筹划思路
根据《营业税税目注释》的规定，建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业的营业税率均为3%。但是，在日常财务管理中，建筑业营业税的筹划空间却是大有可为的。下面，就此讲几点建筑业营业税筹划技巧。
一、设备安装公司的税收筹划——充分利用建筑业营业额的有关特殊规定。
根据《营业税暂行条例》的规定，从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款。这就要求建筑安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值计入所安装工程的产值，可由建设单位提供机器设备，企业只负责安装并取得安装费收入，从而使得营业额中不包括所安装设备价款，进而达到节税的目的。
如某安装企业承包某单位传动设备的安装工程。方案有两个：方案一，由安装企业提供设备并负责安装工程总价款为200万元，其中设备款为150万元；方案二，设备由建设单位负责提供，安装企业只负责安装业务，收取50万元安装费。根据有关规定，采用方案一，企业应缴纳营业税=200×3%=6万元；方案二，企业应缴纳营业税=50×3%=1.5万元。采用方案二，该企业可节税4.5万元。
二、建筑工程承包公司的税收筹划——把握建筑业与营业税其他税目划分问题。
根据《营业税暂行条例》的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果该公司不与施工单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务应按“服务业”税目征收营业税；如果该公司与施工单位签订承包建筑安装工程合同，无论其是否参与施工，均按“建筑业”税目征收营业税。其应税营业额均为扣除转包或者分包款后的价款。
据此，假如A工程承包公司得知B单位将发包一建筑工程，A公司如果采用协助方式让C施工单位中标，由B单位与C施工单位签订工程承包合同，总金额为110万元，A公司从中收取服务费用10万元，则A公司对该笔业务收入应按“服务业”税目计算缴纳营业税=10×5%=0.5万元。而在合同金额相同的情况下，如果采用A公司直接与B单位签订合同，然后，A公司再将该工程转包给C施工单位，分包款为100万元，则A公司按“建筑业” 税目应缴纳营业税=（110－100）×3%=0.3万元，少缴税款0.2万元。
三、建筑公司所用原材料的税收筹划——精通建筑业营业额的基本规定与特殊规定。
《营业税暂行条例》规定，从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业（即除安装以外的业务），无论怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。也就是说，无论是包工包料还是包工不包料工程，应计税营业额均要包括工程所使用的原料及其物资材料的支出。这就要求企业严格控制原材料的使用效率，尽可能降低工程材料、物资等的总价款，进而达到营业税的节税目的。
四、建筑公司合作建房的税收筹划——用活合作建房中对出资方和出地方不征营业税的规定。
根据《财政部、国家税务总局关于营业税几个政策问题的通知》（财税字〔1995〕045号）规定，甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业合作建房。房屋建成后如果双方以风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担风险行为不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供土地使用权视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，双方分得的利润不征营业税。
假设现有建筑安装公司A与单位B达成合作建房协议：由A提供资金，B提供土地，房屋建成后双方均分。假设该房屋经评估总值为1000万元，则A、B双方各分得500万元的房屋。合作双方在建房环节都发生了营业税应税行为。按规定，首先，对B向合营企业转让土地按“转让无形资产”征税，B应纳营业税=500×5%=25万元；对A按“销售不动产”税目征税，A应纳营业税=500×5%=25万元。A、B双方合计共应缴纳50万元营业税。
而通过A、B双方共同向计划部门办理立项手续，向土地管理部门申请办理土地出让手续，房屋建成后双方按出资比例分配房产，并分别办理房屋权属登记，A、B双方均未发生转让土地使用权和销售不动产的行为，均不需要缴纳营业税。在建房环节双方免缴25万元的营业税。另外，税法对在何种条件下只对出地方按“转让无形资产———转让土地使用权”征收营业税，对出资方不征收营业税等均作了明确的规定。
第五篇：营业税税收筹划案例
营业税税收筹划案例
某歌舞厅取得的营业收入为45万元，其中有25万元是出售烟、酒和小食品所取得的收入，即商品销售收入；另外20万元属于娱乐收入。假设该酒店适用的营业税税率为20%，此时，商品销售收入也一并按照“娱乐业”缴纳营业税，则其应缴纳营业税＝45×20%＝9（万元）。
筹划思路：对于适用营业税较高税率的娱乐业，要达到节税的目的，可以把烟、酒和其他食品等销售业务分离出去，注册成立一家商业企业，专门经营烟、酒和其他食品等业务。由于经营商品的进销差价很大，可以把这个商业企业注册成增值税小规模纳税人。这样歌舞厅的应纳税额就分成了两部分，商品销售部分按3%的增值税税率缴纳增值税，娱乐收入部分按“娱乐业”20%税率缴纳营业税。筹划方案：该歌舞厅另外注册成立一家商业企业，为增值税小规模纳税人，专门经营烟、酒和其他食品等业务。筹划后，该歌舞厅应缴纳营业税＝20×20%＝4（万元）；该商业企业应缴纳增值税＝25÷（1＋3%）×3%＝0.728（万元），共可少缴纳税款4.272万元（9－4－0.728）。
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