楼盘销售费用的一般构成

第一篇：楼盘销售费用的一般构成

楼盘销售费用的一般构成一、销售费用：包括营销推广类费用和日常性费用两大类。

（一）营销推广类费用：是指在销售业务推广和拓展过程中发生的各种费用，包括冠名费、策划服务费、销售代理费、房展会费用、营销活动费用、广告费用、销售物料制作费、营销设施费、物业管理费等。营销推广类费用一般与销售收入成正比。

1、冠名费：冠名是一种特殊的广告形式，一般是指企业为了达到提升企业、产品、品牌知名度和影响力而采取的一种阶段性宣传策略。比如：比赛冠名、电影电视冠名、体育馆冠名等。由于冠名费金额较大而单列，不合并在广告费用中。

2、策划服务费：营销策划是对销售的整体战略与方案的运筹规划，是对于提出销售决策、实施销售决策、检验销售决策全过程作预先的考虑与设想。营销策划不是具体的广告业务，而是营销决策的形成过程和结果。

3、销售代理费：是在签订合同的基础上，委托有资质的销售代理公司全程代理房屋销售活动，并按合同约定的比例支付给代理公司销售代理费用（也称“佣金”）。

4、房展会费用：参与或举办房展会发生的费用，包括展位费、布展费等费用支出。

5、营销活动费用：是为组织营销活动所发生的费用支出。营销活动是以各种活动为载体，迅速提高企业及其品牌知名度、美誉度和影响力，促进产品销售的一种营销方式。比如：开盘活动、节日活动、访谈活动、庆典活动、渠道营销活动等等。

6、广告费用：广告是指通过一定形式的媒体，公开而广泛地向公众传递信息的宣传手段。包括户外广告、报纸广告、电台广告、电视广告、网络广告、DM广告等费用。

7、销售物料制作费：是指因营销活动需要发生的各种物料制作费，包括：楼书、沙盘、信封、现场海报、宣传片、宣传礼品等的费用支出。

8、营销设施费：包括售楼处、样板房等，分下列几种情况：

（1）以在开发项目建筑主体外修建的临时性建筑物（以后将全部拆除）作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入销售费用，不应记入开发成本。

临时建筑内售楼部与行政办公合在一起使用的，应合理分配费用，分别计入销售费用和管理费用。

临时建筑内售楼部与工程部合在一起使用的，应合理分配费用，分别计入销售费用和开发间接费。

售楼处、样板房内可移动的装饰物品（空调（可移动的）、电视机、沙发等）成本应直接计入销售费用，符合固定资产条件的列支固定资产，以折旧的方式分期摊入销售费用，不符合固定资产的，直接记入销售费用。

（2）在开发项目主体内修建临时售楼处，以后转为会所或物业用房，其发生的设计、建造、装修等装饰成本应作为小区公

共配套成本列支开发成本，不应记入销售费用。

在开发项目主体内的样板房以后将直接销售给客户的，其发生的设计、建造、装修等装饰成本应列支开发成本，不应记入销售费用，因为房屋售价中已包含样板房装饰成本。

售楼处、样板房内可移动的装饰物品同前述规定。样板房内可移动的装饰物品如果与硬装一道全部赠送或销售给客户的，装饰物品成本可列支开发成本。

（3）在市区等地方租赁房屋作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入销售费用，不应记入开发成本。

9、物业管理费：分两块：一块是售楼处和样板房使用过程中发生的物业管理费用（包括保洁、礼宾、保安等费用），另一块是空置房物业管理费。

10、公共设施运营费用：会所、俱乐部、泳池、球馆等投入使用后发生的各种运营费用，包括：水电费、清洁保养费、维护费、管理人员费用等。

由于这些公共设施在投入使用后一定期间内，收支尚不能持平，考虑房屋顺利交付、持续销售等因素，房产公司仍需继续投入资金维持其日常运营，这些费用应记入销售费用。

这些公共设施在投入使用前发生的各项支出，列支开发成本。

11、其他：除上述以外的其他营销推广费用。

（二）日常性费用就指营销部门的工资性费用（包含工资提

成及奖金、社保、公积金和福利费等）、业务招待费、差旅费、办公费、通讯费、水电费（售楼处等使用）、交通费、培训费、折旧费等日常经营性费用。

（三）本文仅从内部会计核算角度进行细划，不考虑有关税务筹划。

第二篇：房地产公司销售费用一般包括销售前期费

房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。

销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。

销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。

合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。

销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。

第三篇：“品质楼盘”构成的几大要素

“品质楼盘”构成的几大要素

房 屋本身的状态不但影响投资效益，还影响人居环境和生活质量。买房是许多人一生中的最大投资，而大多数购房者都不是房产行家，又是第一次购房。在如今这个信 息化的时代，铺天盖地的楼盘广告，琳琅满目的精品户型吸引了广大购房者的眼球。购房者选择如同“雾里看花”，迷迷糊糊地听从受过专业训练的售楼小姐的一遍 又一遍的“催眠”而无所适从。本期《伊宁楼市特刊》则从专业机构的角度对品质楼盘作出诠释。

综合业界和业主的观点，决定楼盘品质的主要有地段、户型、小区的配套、房屋的质量、价格以及开发商和物业的信誉等六大因素。

地段

好地段要交通方便、生活方便、环境优美。好地段的房屋不但居住舒适，生活便利，关键是后期的增值潜力很强。每一个城市根据原有的历史文化底蕴和现代的规划体系都会产生相对好的地段。

户型

业主要根据自己的经济承受能力、家庭成员的数量等方面的因素，在同等的面积下确定好的户型。现在很多户型在设计初期，整个图纸的效果并不能 够让业主对采光有一个比较直观的感受，尽管业主在图纸中看见窗户的存在，但是多数窗户不能够完全满足房屋的采光需求，实质形成的是一种“暗窗”，对于今后 的居住环境是有相当影响的。优质的户型设计讲究大开间、小进深，这样不仅符合现代人们的审美需求，更主要的一点是可以满足室内通风的效果，便于室内空气形 成对流，有益于人的身心健康(要留意窗户的位置和可开面积，这很重要)。

小区的配套

小区的整体规划与配套设施也很重要，业主要特别关注道路的设计、绿地、车位预留、房屋周边有没有配电房等。周边的生活配套是否齐全，如与生活息息相关的医院、学校、菜市场等，当然也要留意小区外的生态环境，比如高压线、化工厂等对人体有害的东西。房屋的质量

房屋的质量包括很多方面，具体的房屋质量要具体对待。想购买顶楼的业主要注意顶楼容易产生渗水，而且保温隔热功能相对较差，导致墙面的裂缝 也相对较多；想购买底层的业主主要是担心地下的回填土填充不实，地面容易产生沉降、裂缝、返潮等诸多问题；想购买小高层的业主要注意有污浊空气悬浮的楼 层。

价格

一两年前，房地产市场高度火热，广大业主以为买到房就已赚到钱了，根本不在乎房屋的价格，出现了开发商上午和下午同等户型、同等面积而形成 价差增长的“神话”。如

果房地产市场相对稳定，业主在选购住房时，才可以与周边楼盘价格相互比较、筛选，最终“淘”到自己满意、价格合理的房屋。

开发商及物业的信誉

任何商品都有品牌效应，好的商品品牌在老百姓心中根深蒂固。商品房也是一种特殊的商品。好的开发商和好的物业给老百姓一种踏实和骄傲的感觉。当然不是鼓动业主一定要选品牌，只要开发商的口碑好、信誉好，业主也可以有针对性地进行选择。

另外，需要提醒的是，因为房屋交易涉及金额巨大，交易过程复杂，一旦完成交易难以迅速作出变更。买房是许多人一生中的最大投资，购房者的顾 虑之一就是房子会不会存在大的问题，所以，对绝大部分购房者来讲，买房之前有必要请个职业选房师帮助参谋，提出有益的建议和指导，看看房屋的地段、价格、质量、设计户型及周边环境的规划到底是什么状况，是否有大的问题，以减低购房风险。

如何找楼盘精品 几大要素判断投资价值

东文

如今，房地产业的投资环境得到了很大改善，许多在生意场上拼杀多年的生

意人以及在股票市场上的投资者都发现，购房贷款利率大大低于商业贷款利 率，而且随着房地产市场的不断健全，其投资风险降低了，保值、增值的机会增加了。

然而，怎样才能从众多的楼盘中发现精品，怎样判断房子的投资价值呢？总的 说

来有如下几个要素：

看自然条件。房屋的自然条件包括日照、温度、风向等气象条件和房屋景观、小区绿化、是否临水等人文条件，以及有无空气、水流等公害污染等。如果 小

区内辟有大量的绿地或种植有园林，这样的小区就可因局部区域绿地的变化而使

环境得到改善。在炎炎夏日中会感受习习凉风，小区内的植被会吸噪音、阻尘埃，可将受污染的空气渐渐净化。同时，房屋建筑物本身的艺术造型与周围房屋及公

共设施的协调一致往往就是居住小区内环境舒适宜人的直接表现。再者，若小区

房屋 傍水靠园，那么水景园艺将一览无余，心情之舒畅自不待言，同时也必将

远离尘嚣的噪音和污染，换来一片宁静。

看环境条件。环境条件主要是指小区所处区域的城市功能规划性质、小区周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。对环境条件的选择首当其冲的就是 居

住功能区的选择。随着经济的发展，各城市建筑必然按照城市规划要求逐渐形成区域性的城市功能划分，如中心商务区、工业区、文教区、居住旅游区等等。在购 买居住性房屋时，要重视城市规划的指导功能，尽量购买已形成或近期内有

条件形成大规模居住区的地段，尽量避免选择坐落在工业区的房屋。

看交通条件。交通条件主要是指城市及居住小区内交通网络的建立、道路等

级、道路通过能力、交通设施是否齐全。对交通条件的考虑，主要是针对远郊 地

段的居住性房屋。由于远郊地段的居住小区往往属于新区建设，可以选择交通道路尚可的远郊区的房屋，因为这里环境优美、空气清新、房价较低。若没有此条件 而工作地点又距离较远的家庭，就要考虑花费在路途上今后天长日久的交通时间和交通费用了。因此，单从交通条件来说，城市中心地段的房屋要优于城郊房屋，这 样可以节约大量的交通费用与时间，也可省却交通堵塞、交通事故等带来的烦恼。可是，若选择城市中心地带的房屋，就要牺牲一定的价差和环境优势。

看配套条件。配套条件主要是指小区内的水、电、气、热、电视、电话等管线网络、学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐等设施的配套情况。配 套设施的齐全与否，直接决定着该地段房屋的附加价值及升值潜力，同时也决定着入住后居家生活的舒适与否。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊新区的居 住区而言，在城市中心区域的住房大多不存在配套问题。

第四篇：销售费用管理

企业销售费用及其管理初探

一、企业情况概述

武汉市小雨点贸易有限公司成立于2002年4月12日，是一家集商超贸易、食品批发、物流配送为一体的贸易有限公司。公司多年来一直坚持走品牌路线，经过多年的发展并在湖北及周边城市拥有较高的知名度与信誉度。

目前，本公司主要以罐头类、调味品类、生鲜类、酒水类、休闲类以及饮料类等产品为经营主线。拥有30多家食品企业系列产品的经销权，并与湖北省内大型连锁超市、KA卖场、BC类门店及批发客户保持着良好的合作伙伴关系。公司现有员工130余人，年销售额1亿多元。随着社会主义市场经济的不断发展和完善特别是在我国加入后，企业之间的竞争日趋激烈。为使企业的产品迅速占领市场，不断扩大销售份额，经营者在销售环节上下了很大工夫，不惜注入大量的资金来扩大产品销售，形成了生产成本一降再降，而销售费用却不断增长的态势，对此，已引起有关人士的重视。销售费用的作用销售费用是企业在销售产品或提供劳务等过程中发生的各项费用，具体包括运输费、装卸费、包装费、保险费、差旅费、广告费以及专设销售机构的正常经费开支等。它是计算应纳税所得额时准予扣除的费用项目之一，是直接计入当期损益的期间费用。销售费用的支出具有以下作用。维持销售体系的正常运转，保证产品销售渠道的畅通一般大中型企业都设有专职销售机构，有的还在各地建立了相当规模的营销网络，其人员工资、办公经费等由销售费用列支。这部分费用主要用于保证销售体系的正常运转。提高产品的市场占有率适当的广告宣传，能够使消费者了解企业产品的质量、性能、价格以及售前、售中、售后服务等方面的优势，刺激消费者购买该产品的欲望从而扩大该产品的销售，树立良好的品牌形象。预测市场行情以及本企业的产品销售情况及时将了解到的信息反馈给企业经营决策部门，以便于决策者根据瞬息万变的市场供求关系来调整业的经营策略，使企业在竞争中处于有利地位。搞好售后服务，树立良好的企业形象完善的售后服务，能使消费者购买其产品时消除后顾之忧，从而大胆放心地购买该产品，也为树立企业形象作了很好的宣传。

销售费用管理中存在的问题

尽管销售费用对产品销售有着重要的作用，但是使用不当，也会产生消极作用。目前，企业在销售费用管理和使用方面仍存在一些问题。销售费用支出膨胀近年来，企业的销售费用有逐年增长的势头，主要原因是企业经营者急于抢占市场而被迫采取不切合实际的营销策略。其主要表现为一是大做广告。二是设立庞大的营销网络。

三、销售费用的膨胀成了普遍现象，这在一定程度上掩盖了其中的不合理部分。因此，加强销售费用管理十分必要。加强销售费用管理的对策

随着市场的逐渐成熟和竞争的日益加剧，销售费用的膨胀成了普遍现象，这在一定程度上掩盖了其中的不合理部分。因此，加强销售费用管理十分必要。加强销售费用管理也是成本意识。

制定销售费用控制指标体系任何企业要想有效地控制销售费用的膨胀，都必须有一套严格、科学的控制指标体系。建议企业经营者在分析前期发生的各项销售费用合理性的基础上，针对销售目标及新市场开拓目标，制定一系列既具有操作性又不影响营销人员积极性的有效控制指标。这样既可以控制销售费用无节制地膨胀，又能使营销人员自觉参与到加强销售费用控制的工作中来，为降低销售费用，提高企业效益创造条件。同时还必须通过加强日常支出核算来监督控制指标的落实。一是建立健全销售费用明细账或备查账。二是建立费用

支出内部控制制度，做到手续完备，单证齐全，支出有据。三是强化会计、审计部门对销售费用使用情况的监督，尽量节约销售费用。四是加强对实行销售费用定额包干企业节约留用资金核算，防止偷逃个人所得税。五是禁止回扣行为的发生，杜绝暗箱操作。

加强政策调控措施

大额销售费用列为资本性支出在销售费用中所占比重有逐年增大趋势的广告费支出，可考虑作为资本性支出。广告的目的是通过付费媒介向消费者传达具有说服力的信息，从而使消费者购买产品。广告是企业在市场竞争中推销商品不可缺少的工具。通过广告宣传介绍，旨在使消费者在心目中牢固树立企业及其产品的形象、开拓内在的市场，以扩大市场份额，有利于产品的销售。可见，广告不仅使企业在本期内受益，而且使企业在相当长的一段时期内受益。若将广告费作为收益性支出，在当期收入中得到一次性补偿，必然会虚减本期利润，严重扭曲了收入与费用配比性原则。

为鼓励企业厉行节约，提高资金使用效率，避免铺张浪费，建议在销售费用作为收益性支出的情况下，可对其中的广告宣传费、展览费以及促销费等根据销售收入水平核定最高费用定额，超额部分进行纳税调整，交纳企业所得税。具体方法，可参照企业业务招待费开支标准研究制定。

建立售后服务费用预提制度

售后服务是指凡与所推销产品有连带关系且有益于购买者的服务。包括送货、安装、产品退换、维修、保养、使用技术培训等方面的服务。售后服务是企业竞争的强有力的手段，谁的售后服务好，谁就能占有市场，赢得消费者。企业以优质的售后服务可以维系老客户，促使其将来继续购买其产品。老客户又作为企业产品的义务宣传员，向亲友推荐自己所使用的产品，进而扩大了企业及其产品的影响。需要指出的是产品售后保修费用等支出，采取预提的形式比较可取。这是因为会计核算要符合配比性原则，本期销售的产品，以后期间发生售后服务时，相应的费用应在本期扣除，不应在发生期扣除。采取预提制也符合会计的稳健性原则。建议企业可根据历史资料按售后服务费用占相应销售收入的一般水平，确定合理的预提率。企业相应建立备查帐，及时记录或冲销有关费用，以便于加强售后服务管理。

第五篇：销售费用报销说明

关于销售人员费用报销问题的公告

为了完善公司管理，加强对公司销售人员业务费用、支出报销的管理和便于公司成本费用的核算以及其他财务工作的开展，结合公司的实际经营情况特发布此公告。该公告中所称费用是指销售人员进行业务开拓所产生的差旅费及其他费用。

公告内容如下：

1，业务开拓所产生的费用报销必须经销售总监签字，报销人员必须持真实有效发票，并将报销内容和金额在《费用报销单》上填写清楚，经地区销售经理签字后，交由销售总监签字后提交至财务室审核报销。若因票据遗失或超出规定标准的费用，公司不予以报销。

2，差旅费中的住宿费报销最高标准为250元/天,餐费统一按照60元/天的标准进行补贴 ,交通费根据实际情况报销。销售出差之前需填写《出差申请表》上传至审批流程，经地区销售经理、销售总监和财务室批准后方可执行。公司销售人员必须要本着合理、节约、高效的原则使用差旅费，销售经理应对销售员交通工具（包括汽车、火车、动车、高通、飞机等，以及陆地交通工具的硬座、软座、硬卧、软卧等）选择进行把关，在保持效率的基础上，尽量降低销售成本。3，新入职的销售员可报销到总部培训所产生的交通费，住宿由总部统一安排；培训结束后返回工作地的交通费可以报销，住宿费不再报销；销售员转正前，不享受交通补贴待遇，转正之后享受交通补贴，而且必须向财务室递交相应金额的交通或通讯发票；销售员跨区域的职位变动所产生的交通费允许报销，住宿费不予报销。4，财务室严格控制公司业务招待费的支出水平，凡是和拓展业务无关的或者未经总经理特别批示的销售员之间的聚餐均不得报销；销售员因业务需要而产生的招待费（这里指餐费，游玩等其他招待除外）可以报销，销售员应有意识的控制招待费水平，销售总监对招待费进行把关，避免奢侈、浪费，造成公司资产的损失。