杭州商业环境

第一篇：杭州商业环境

人口：

GDP:

购买力：

2007年杭州常住人口达到786.2万，上海常住人口1858万人，二者之比为42.3%；杭州人均生产总值(GDP)按当年的年均汇率折合8063美元，上海人均生产总值(GDP)按当年的年均汇率折合达8594美元人均GDP，二者之比为93.8%；杭州市城市居民人均可支配收入为21689元，上海市城市居民人均可支配收入为23623元，二者之比为92%非常接近；杭州城市居民人均消费支出14896元，上海城市居民人均消费支出为17255元，二者之比为86%；但杭州市民平均消费倾向仅为68.7%，而上海市民平均消费倾向达73%；杭州社会消费品零售总额1296.31亿元，上海社会零售总额达到3847亿元，二城零售总额之比为34%（但杭州增速比上海快）。从以上数据可以得到二地市民消费能力和消费热情很接近，理论上各连锁店在杭州上海的分店数量比应大致在33%至40%左右。

目前许多国际一二线高端奢侈品店在杭州的分店都是1至2家几乎正好是上海的2至4家的一半，分店数量比例超过40%；普通的大众中低端大众品牌店在杭州的数量也几乎与二地人口比例相当，分店数量比例大致在40%左右；但许多中端偏高连锁店（包括餐饮娱乐服装百货主题专业店等各个领域）在杭州的数量就仅仅相当与上海的20%甚至10%，更有许多品牌至今尚未登陆杭州（具体杭州各连锁店数量及分布请看附表），分店数量比例远远低于40%，中端偏高连锁店的缺乏一定程度压抑了杭州市民消费倾向，所以中端偏高消费正是杭州商业与上海商业的最主要差距，要发展杭州商业，中高端连锁店是很有潜力的突破方向。

之所以出现这种情况一来因为杭州大型商务活动和海外旅游者数量和上海无法相提并论，且杭州普通白领收入较上海低，杭州金领高管层和企业主以及普通打工者收入却和上海相近，中产阶层数量少可消费支出低，M型社会效应比上海更加明显，导致中高端连锁店数量偏少；但另外一大原因则是杭州缺少适合中高端连锁店需求的商铺物业，杭州目前大量的传统街铺和分割销售的商场物业无法提供中高端连锁店需要的软硬件和整体商业环境氛围，而上海每个区都有多家中档或中高档购物中心每隔2到3站地铁站外就会出现1到2家大中型购物中心（上海已开业各类大大小小购物中心达到近60家，预计到2010年,上海购物中心的数量将达到80家至100家），大批中端和中高端潮店和餐饮娱乐商家很容易找到适合自己的商铺，杭州目前就是缺少此类购物中心，目前杭州只有10家中小型购物中心仅相当于上海购物中心存量的15%，中端和中高端连锁潮店大多集中在湖滨和武林二大都会商圈，由于缺少足够的区域购物中心和社区购物中心，导致白领和中等收入阶层的消费需求无法就近得到便利的有效释放。但情况正在悄然发生变化，大量购物中心正开始出现在杭州市政府规划的一个市级商业中心（包含3个子商圈）、三个市级商业副中心、四个区域商业中心、十二个区域商业副中心以及二十大新城一百个城市综合体和11个地铁交通枢纽站的上盖城市综合体。随着城市化进程加速以及人口不断增加和经济的发展，预计杭州将来可吸纳45-50家各类购物中心。随着大批不同类型购物中心的陆续开业，大批尚未出现在杭州的品牌连锁店将随之不断涌现。

目前杭州已开业的10家购物中心类型包括社区购物中心（西城广场、临平

莱蒙商业中心、九堡金海城、下沙三美世界、萧山恒隆广场、临平中都购物中心）、景观休闲型购物中心（西湖天地）、街区型购物中心（湖滨国际名品街）、都会型购物中心（利星广场）、OUTLETS型(萧山奥热莱特品牌直销广场)，银泰百货西湖店也可视为百货购物中心（巨型百货和中型购物中心的中间体），超大型跨区域购物中心（至少大于15万平方米）、地下购物中心、交通枢纽型购物中心和价格杀手型购物中心则尚未出现在杭州。

杭州购物中心发展趋势：发展商专业化 / 各商圈遍地开花 / 类型多样化

发展商专业化：杭州现有购物中心绝大多数都由本地房产开发商投建，而大批筹建的购物中心的发展商则不乏国内外的专业购物中心发展商，例如香港新鸿基集团和华润集团合作的万象城、香港嘉里集团的嘉里中心、新加坡嘉德集团的来福士广场、美国西蒙集团入股的印象城深国投商业中心、保利集团的下沙项目，规划项目包括滨江区的菲律宾SM城市广场（亚洲连锁摩尔之王）、香港瑞安集团的西湖天地2期、钱江世纪城由拥有全美洲最大购物中心的加拿大三五集团投建的555MALL等；另外大批实力型零售商也加入了杭州购物中心的开发大军，例如上海百联集团筹建百联祥符购物中心、IKEA宜家筹建8万平方米的综合购物中心、银泰集团筹建的城西银泰天地、杭州大厦筹建杭州大厦武林综合体、国大百货筹建国大城市广场等等。

各商圈遍地开花：随着新兴居住区和新兴CBD的不断出现以及地铁的推动，钱江新城、滨江区、庆春广场、祥符镇、运河商务区都将填补购物中心的空白，彭埠、三堡、丁桥、闲林以及各地铁站上盖也将出现社区型购物中心，而已率先拥有购物中心的武林、湖滨、城西、下沙、九堡、萧山的购物中心数量则将继续增加。可谓老城新城东南西北到处开花。

类型多样化：除了杭州已出现的社区购物中心、景观休闲型购物中心、街区型购物中心、都会型购物中心、OUTLETS型、百货购物中心型6种购物中心之外，超大型跨区域购物中心、交通枢纽型购物中心、价格杀手型购物中心、区域购物中心、地下购物中心5种购物中心也都将陆续出现在杭州。超大型跨区域购物中心包括24万平方米的钱江新城的华润万象城，规划中的中远集团运河商务都市综合体20万平方米的商业中心和保利集团下沙东湾20万平方米的商业中心项目等。交通枢纽型购物中心以九堡东站上盖枢纽核心区为例，建设“枢纽商业板块”，具体建设包括生活品质之城主体购物街、人间天堂购物中心、动漫之都体验城、东方休闲之都展示厅等功能区。沿着轨道交通，将建设室内购物长廊，重点培育中高档百货、时尚品牌店、餐饮美食街、家居用品、电影城、时装及化妆品、珠宝钟表等，形成一个集购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多功能于一体的区域性商业中心。价格杀手型购物中心以IKEA宜家8万平方米的杭州购物中心为例，预计宜家可能会采用其在俄罗斯的MEGAMALL模式，自身的宜家家居卖场约3-4万平方米其余面积引入欧尚大卖场、欧倍德家居超市以及电影院和美食城等。区域型购物中心-银泰集团的城西银泰天地、由亚洲连锁摩尔之王菲律宾SM集团投资的滨江区SM城市广场、萧山汇德隆世贸中心。地下购物中心-波浪文化城、武林地下购物中心。翡翠城地中海式建筑特色的社区商业中心等等。杭州即将开业的购物中心包括都会型购物中心西湖文化广场环球中心、区域型购物中心-五福新天地、街区型区域购物中心星光大道、社区型购物中心印象

城深国投商业中心、地下购物中心-波浪文化城、百货购物中心-银泰百货庆春店等。

筹建中的部分购物中心项目包括：首次出现在杭州的5种购物中心，超大型跨区域超级购物中心-24万平方米的钱江新城的华润万象城，价格杀手型购物中心-IKEA宜家8万平方米的购物中心（预计宜家会采用其在俄罗斯的MEGAMALL模式，引入欧尚大卖场、欧倍德家居超市以及电影院和美食城等）；都会型购物中心-嘉里中心、来福士广场以及高德置地广场、杭州大厦综合体、国大城市广场；街区型特色购物中心-湖滨国际名品街二期、河坊街2期，社区型购物中心-百联祥符购物中心、富强商业广场、佰富勤商贸广场、下沙福雷德广场、临平时代广场，区域型购物中心-银泰集团的城西银泰天地、由亚洲连锁摩尔之王菲律宾SM集团投资的滨江区SM城市广场、萧山汇德隆世贸中心，OUTLETS型-富客斯豪布斯卡名品村。此外中远集团运河商务都市综合体也包含了20万平方米的商业中心，保利集团下沙东湾项目据分析或有望引入其佛山南海的保利水城模式（或有望引入其主力店JUSCO）。地下购物中心-波浪文化城、武林地下购物中心。交通枢纽型购物中心-九堡东站上盖城市综合体、滨康站城市综合体、武林门站城市综合体、艮山门站城市综合体，此外各地铁站上盖和各大型居住区也都规划出现一批中小型购物中心，例如地铁一号线闸弄口站上盖、临平南站、翁梅站、乔司站等等。

大型化也是杭州购物中心发展特点之一，据统计杭州在建和规划中项目平均面积在8万平方米左右几乎是现有购物中心平均面积的一倍，大型化的特点非常明显。

此外远期尚未确定的规划项目包括钱江世纪城奥体中心地下商业中心、香港瑞安集团的西湖天地2期、钱江世纪城由拥有全美洲最大购物中心的加拿大三五集团投建的555MALL等。而万达集团、中粮集团、世贸集团以及九龙仓集团等大财团也摩拳擦掌多次在杭州考察寻地等待时机计划将各自旗下的万达广场、大悦城和世贸广场以及时代广场引入杭州。

主要商业街

延安路和武林广场：被称为杭州第一街的延安路与开元路、解放路、平海路、庆春路、凤起路相交，南接吴山脚下的清河坊街，北衔武林广场，全长3405米。延安路是横贯杭城南北的交通要道，如今已成为杭城最繁华的商业大街。沿路有省人民大会堂、市文化中心、梦梁楼菜馆、南方大酒家、杭州酒家、海丰西餐社、工联大厦、龙翔桥综合商场、胜利剧院、省二轻大厦、国际大厦、杭州百货大楼、杭州大酒店等 众多的商业中心和文化娱乐场所。北端的武林广场，已成为杭城新的文化商业中心。

解放路与官巷口：横贯杭城东西的解放路，东起环城东路金衙庄，西至南山路、湖滨路相交处，全长2148米，它是杭州市区的主要交通要道，也是重要的商业街道，理所当然是旅客购物的好场所。它原名中正街，1949年5月3日杭州解放，改称解放路。沿路有浙二医院、天工艺苑、新侨饭店、解放路百货商店，特别是解放与中山路交界处的官巷口是杭州市区商业中心之一。附近有杭州食品商店、奎元馆、杭州供销大厦、新华书店、太平洋电影院等。

凤起路：杭州市区中部东西走向的主要通道。1996年建成通车。凤起路东起环城东路，全长3040米，宽32米。它不仅连接市区7个住宅小区和数十个街坊，而且将已建成或将要建成的鞋革、丝绸、百货、钢铁、小商品等大型专业市场连接起来。

庆春路：因该路东端旧时有庆春门，故名。1993年7月，曾是杭州城窄道，拥挤成患的庆春路拓宽后全线通车。如今的庆春路东起秋涛路，西连湖滨路，全长3.4公里，宽40米。与建国中路、中山路、中河路、延安路相交，现为旅游购物商业街之一。沿途有外海商厦、庆春百货商店、望湖宾馆以及邵逸夫医院、浙一医院、省中医学院等多家商业中心和医疗单位以及正在纷纷兴建的各类商厦。

第二篇：杭州商业考察报告

杭州商业考察报告

杭州万象城开发商为华润新鸿基房地产（杭州）有限公司，是由香港华润（集团）有限公司、香港新鸿基地产发展有限公司双方于2005 年12月1日共同投资成立，注册资本金为9.9 亿港币（双方出资比例为6:4）。（香港的商业地产鲜有单一项目，即使不是一家公司在一个地块上开发几种类型的房产品，也会由几家公司合力开发某个区域做不同类型产品——不同产品类型之间的资源互通互用才能产生更大利润，或许香港的开发商们是这么想的。）

2005年8月29日，华润新鸿基以11亿左右的价格拍下了位于杭州钱江新城50号万象城地块，因两家大鳄雄厚的实力和不俗的背景，该项目曾一度引起浙江地产界的震动，项目的一举一动也备受瞩目。

该项目投资高达50亿港币，作为杭州第一个大型都市综合体，于2006年12月23日在杭州钱江新城核心区举行奠基开工典礼。杭州万象城借鉴了深圳万象城的选址和规划理念，地处杭州未来CBD钱江新城的核心区，北靠钱江路,西邻江锦路,南临富春路,东依庆春东路, 与浙江财富中心对面而立，与未来杭州市民中心、杭州大剧院举步之遥，地铁2号线和4号线紧贴左右，毗邻BRT线路总站，富春路、庆春东路等城市主干次道将其网罗其中，并毗邻北部及东部的新老居民区，地理位置优越。

未来，以杭州万象城为核心，钱江新城将形成以一个全新的高级商圈，杭州整体的商业格局也将实现从武林商圈单一中心，向武林商圈与钱江新城多个中心转变。杭州万象城的开工，将使得杭州从“西湖时代“向”钱江时代“跨越的历史进程进一步加速，也将对长三角的商业地产产生一定的影响。项目占地约150亩,规划建筑面积超80万平方米(含地下), 将建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型都市综合体，其中包含24万方的”万象城"购物中心、11万方的写字楼、6万方的酒店，25万方的服务式公寓以及14万方的住宅。万象城的业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动场所、家具用品、银行、冲洗店等。

作为整个万象城项目的核心部分之一，购物中心建筑面积24万平方米，是杭州最大的购物中心。该项目采取“只租不售”的方式进行招商和经营管理，并且计划引入20%的全新商家。在业态规划上，项目将借鉴深圳万象城的成功经验，并结合杭州本地的消费特点，涵盖零售、餐饮和娱乐(包括影院，杭州第一个在购物中心内的、符合奥运比赛标准的真冰溜冰场等设施)。

整个杭州万象城分三期建设，首期将于2009年完成购物中心和住宅部分；二期于2011年完成酒店式公寓；三期将于2013年完成写字楼及酒店。

杭州万象城据称是华润旗下目前为止国内MAII中最成功的划时代的一个店，虽处于杭州新城区，但是由于华润和新鸿基集团的强大号召力、建筑的出色商业氛围和品牌集聚能力，依然引来了路易威登等国际一线奢侈品牌入驻。其建设周期也创造了奇迹，其中设计时间为一年，建筑为两年半，共计三年半时间。项目物业全部出租，于2010年4月21日营业，开业出租率达到92%，营业率达到60%。同时值得一提的是万象城所在的杭州钱江新城综合体项目开发的三幢高档住宅“悦府”在开盘当天即售罄，交付一年后价格即翻番。

项目用地面积34409平方米，容积率3.59，项目占地面积24650平方米，成正方形，建筑密度72%。地上总建筑面积123434平方米，地下总建筑面积93479平方米，合计216913平方米。其中地上约12万方，可用面积约8万方，主要构成为尚泰百货约2万方，餐饮约2.3万方，零售店铺约2.7万方，影院约6000方，真冰场约5000方。杭州万象城主要有以下几个特点：

业态分布：地下四层，其中负一（与高档住宅区相通）、负二(局部)为商业，主要有精品超市、世界知名餐饮（肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、味千等，且均靠在一起）等，并与地铁站相连接，负

三、负四为停车场（总停车位1200个）；地上五层涵盖主题百货（尚泰百货为泰国最大的著名高档百货品牌，为大陆首家）、奢侈品专卖店、奥林匹克真冰场、百老汇电影院、知名品牌及特色餐饮、电玩、休闲、娱乐等设施。

建筑规划：在建筑与主干道之间留有上下客人（机动车）辅助道路；建筑设置屋顶平台和室外活动区，并辅以园林设施，与室内高档餐饮区、钱塘江景互为辉映；内部建筑空间丰富，线条简洁，硬朗和柔和互为交织并富于变化，外部立面石材与玻璃交叉使用，外延上方造型凹凸有致，错落大方，充分体现了城市、人和商业的完美结合和设计师的匠心独具；建筑中间主天井为蛋形，一至三层逐渐放大，三至五层逐渐缩小，各次通道均有小天井，成弧形和不规则长方形，动感而且商业韵味浓郁。

交通动线：以一条主线贯穿整个建筑，且没有柱廊，顾客可以一进店就可以一眼望到底，可视性特别强；三条次动线分布其中，分别通向三个次出入口；除配备每层的之间的电梯之外还分别设置了2-4,3-5层的跨层直达电梯，以方便顾客快速上升直达目的地，同时带动电梯周边主力店铺；餐饮主要分布在建筑的四个角，中间为时尚店铺；电影院有独立的区域空间和对内、对外交通动线，并与周边的餐饮、时尚店铺动线交流互动，互带人气，促进人流的集聚和流动。

氛围布置：杭州万象城的商业氛围浓郁，但是给人的感觉却很简洁、自然、清新，在主入口都有LED显示屏（约80平方米），画面闪耀动感，一楼无柱中庭上方设置室内LED（约50平方米）；因开业不久，在中庭中间几条次通道交汇处摆放了由大小不一的红色的礼品包装盒堆砌而成的造型（其间还巧妙的布置了正方形的可三面面对顾客的LED显示屏）；室内悬挂物主要以烘托开业氛围的红色礼品包装盒几何造型为主，没有悬挂吊旗。

杭州万象城考察时间虽短，但还是给我们很多的启发和值得借鉴的地方：

1、建筑面向主干道为国际一线品牌预留的空间、高度、开间很合理，尤其是店门档次和造型都很时尚；

2、室内主天井上方中间布置了LED显示屏，气派、动感、商品信息丰富，传播及时迅速，中央国际新亚广场和未来的雨润中央新天地都可以借鉴；

3、没有悬挂吊旗，但是在扶梯和各通道出入口、休闲空间均大量设置有立式的双面的广告牌（为插入式），画面内容可定期更换，广告牌上端留有槽口，可放置商场布局图、品牌宣传促销信息、主题店铺活动等；

4、次出入口有下沉式广场，与负一楼连通，通道两边为世界知名连锁餐饮品牌，一些在淮安互相排他的品牌如必胜客与味千、肯德基与麦当劳等都紧靠在一起；

5、可以考虑设置跨层的直达电梯；

6、负一楼与住宅楼、写字楼等应留有出入口；

7、餐饮的比例在所有业态中应适当加大；

8、真冰场在淮安乃至周边城市都是空白，可以引进；

9、卸货区可设置在地下；

10、主体商业建筑屋顶设置花园或园林空间将大大提升商业设施的档次河观赏性，也可以与室内的业态呼应。

第三篇：上海杭州商业综合体考察报告

2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。

一、综合体要做大

目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。

二、综合体要有明确的主题

这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，不是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而又贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题““公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项目便少了诸多灵性；上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题，缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱充斥在偌大的综合体中，越发显得人流稀少，了无生机。

关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵；并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。

三、商业综合体业态要做全

一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理地解决。

出于未来可持续发展的需要，综合体内部业态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入，一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用；另一方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。

四、综合体要做好长期经营的准备

综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得；在进行综合体开发时，开发商应以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。

1－10地块开发之初，无论将来是采取自主经营或者委托给商业管理公司经营，或者将其中的商业部分打包出售等各种方式，在前期规划时务须以后期的招商和运营为终极服务对象，要对商业综合体的运营有一个清晰的认识，通过借助各种专业机构来判知综合体运营的利润点，对未来应有充分的准备，未雨绸缪，没有可预期的盈利，无论那种持有方式，都将举步维艰。

对于1－10的开发需要制订一个长期的可靠的开发和经营计划，准备较长期的财务计划和风险管理机制，并建立完善的，可及时调整方向的运营机制。

商业综合体的运营是一个动态的长期调整的过程，不是一劳永逸的。上海的正大广场自2002年开业到2005年的3年间，一直按最初的“华东最顶级的购物场所”定位经营，运营情况非常差，开铺率只有50%，业主和商户都苦不堪言；2005年底正大广场进行重新定位，由“华东最顶级的购物场所”,变为“家庭娱乐消遣中心”，并结合该定位将内部商业业态布局进行了大刀阔斧的调整，这次调整后正大广场成功转型，迅速成为上海乃至华东的一站式家庭消费购物中心，取得了巨大的成功。

五、商业综合体要充分利用周边的交通资源

内外交通通达状况对于商业综合体而言是非常关键的因素。纵观所考察的多个综合体项目，大宁国际、浦东金桥、港汇广场、杭州大厦等无一不是处于交通枢纽位置附近或本身就与地铁、公交相关联，尤其是港汇广场，其地下一层与地铁相连，一层又专门为公交车站设置了便利的停靠站和商场快速通道，这种处理方法非常值得1－10地块开发借鉴；丰富的公交资源带来大量的客流，1－10地块距离轨道北苑站176米的便利条件和未来1－9公交车场紧邻的规划，都将为综合体的未来带来希望。一方面要在规划初期落实公交车场和轨道交通可利用资源的最大可能性；另一方面要在该可能性最大的前提下，利用科学方法使其能落到实处，并兼顾经济的合理性，以及在满足开发商利益的同时，最大限度回馈社会！

杭州大厦用一座天桥将其A、B座与C、D座相连接，这座人行天桥在赋予杭州大厦各座交通完整性的同时，也赋予这座城市一道独特而美丽的风景，设计师将实用性和艺术性完美地融合，天衣无缝。1－10综合体项目将来与公交车场和轻轨出入口的连接，以及综合体内各体块的连接，都可以参考杭州大厦的成功

经验，考虑到北方气候冷季较长的气候因素，建议利用全封闭而通达性好、视觉效果好的连廊形式，做好交通连接和疏导；同时可将通道做宽，除了满足交通功能外，还可赋予其休憩、公共交流空间等复合功能。

综合体的各业态分布中，要坚持大业态板块划分清晰的原则，坚持主力店带动的原则，坚持交通优先的原则。在交通动线上坚持客流导入甚至公寓住户回家必经之路即是商业板块地盘的原则，充分利用地块内交通动线，最大限度地又最顺畅地将客流引入商业板块，努力通过西侧南侧的地铁、公交交通优势将客流用专用流线导入1－10地块的商业板块，再穿过此商业板块进行二次分流。

另外要做好交通动线与停车场的关联，一切以方便顾客购物为出发点，项目本身设置的停车场设计必须具有远见，不仅要具备足够的以及可发展的数量，而且必须能够及时有效的疏散客流，不致于影响顾客的购物体验

六、商业综合体要注重商业氛围的营造

通过这次沪杭综合体的考察，大多运营商在对其内部商业气氛的营造上可谓颇费心思，移步换景，广告画面绚丽多彩，在顾客从看到综合体的外观一直到进入综合体的内部的过程中，无时不刻地拨动顾客购物的冲动。

主要体现在以下几个方面：一是综合体的外立面，以夜景照明为主要手段来塑造其与众不同的个性，借助大面积的LED显示屏，用跳跃的，色彩丰富的广告画面来吸引来往过客；二是在综合体内部各业态之间设计特色小品、灯杆旗等，在一切可能的平面上设置中小型的LED屏，在不同区域让顾客可以看到四种以上不同内容的广告，以期达到全面覆盖、全方位视觉轰炸的效应；三是在交通连廊中设置下垂式广告画面，在扮靓空间的同时起到宣传和渲染气氛的作用。这种引导式的商业氛围的营造相较于传统的守株待兔型的商业形态，其优越性不可同日而语！

第四篇：环境工程项目商业计划书

环境工程项目商业计划书

项目名称：环境工程项目商业计划书 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一章 执行摘要

随着我国现代化进程的不断加快，在我国经济与科技都已经得到大力发展的同时，保护环境成为了当今国家所面临的问题之一。伴随我国工农业生产的发展和人口的增多，引起的环境污染导致了一定程度的生态失衡，对国家的生存和发展已构成了相当大的威胁。这里我们以噪音对环境工程的影响为例，做出详细的论述。

随着城市规模和城市交通的快速发展，噪声污染程度已经超过了一些发达国家，并有继续恶化的趋势。特别是以高速路、快速路、城市交通干线、城市轨道交通和机场为主的交通噪声，以及部分电力（包括发电厂和输变电设施）、冶金、化工、建材等行业的工业噪声更为突出。由于噪声与振动污染的物理特征最为直观易感，且与民众的日常工作生活息息相关，近年来，噪声污染投诉事件的数量几乎在所有城市一直高居各类环境污染诉讼事件的首位。据一些热点城市统计，目前噪声污染投诉事件约占到环境污染投诉总量的60%～70%，直接影响了社会的安定、和谐发展，其污染评估和治理工程也再次成为我国环保产业发展的热点。

近年来，我国噪声与振动控制专业技术队伍的总体规模迅速扩大，产业领域不断拓展，产业结构逐步调整，产业水平明显提升，总体呈现出持续、稳定、快速发展的态势。据不完全统计：目前直接或间接从事噪声与振动控制科研、设计、开发、教学、计量、监测的单位有50余家，从业技术人员近千人；年技术收入数千万元。第二章 项目概论 从环境工程学发展的现状来看，其基本内容主要有大气污染防治工程、水污染防治工程、固体废物的处理和利用、环境污染综合防治、环境系统工程等几个方面。

每个人都通过呼吸作用，不停地同大气进行气体交换。一个成年人一天内同大气之间的气体交换量约10～12立方米。通常，一个人五星期不吃东西，或五天不喝水，尚能活命；但是五分钟不呼吸就会丧生。所以说，空气尤其是清洁的空气是人的生命须臾不可缺少的。然而，20世纪中叶以来，进入大气中的污染物的种类和数量不断增多。已经对大气造成污染的污染物和可能对大气造成污染而引起人们注意的物质就有100种左右，其中影响面广，对环境危害严重的主要有硫氧化物、氮氧化物、氟化物、碳氢化合物、碳氧化物等有害气体，以及飘浮在大气中含有多种有害物质的颗粒物和气溶胶等。大气中的污染物有的来自自然界本身的物质运动和变化，有的来自人类的生产和消费活动。人类生产活动排放的有害气体治理，和工业废气中颗粒物的去除原理和方法的研究是大气污染防治工程的主要任务。

水是一切生物生存和发展不可缺少的。水体中所含的物质非常复杂，元素周期表中的元素几乎都可在水体中找到。人类生产和生活消费活动排出的废水，尤其是工业废水、城市污水等大量进入水体造成水体污染。

因此，采用废水物理处理法、废水化学处理法、废水生物处理法和废水物理化学处理法等方法进行治理，以及充分利用环境自净能力，以防止、减轻直至消除水体污染，改善和保持水环境质量，并要制定废水排放标准，合理地利用水资源，加强水资源管理，就成为水污染防治工程的主要任务。

人类在开发资源、制造产品和改进环境的过程中都会产生固体废物，而且任何产品经过消费也会变成废弃物质，最终排入环境中。随着人类生产的发展和生活水平的提高，固体废物的排放量日益增加，污染水体、土壤和大气。

然而，固体废物具有两重性，对于某一生产或消费过程来说是废弃物，但对于另一过程来说往往是有使用价值的原料。因此，固体废物处理和利用既要对暂时不能利用的废弃物进行无害化处理，如对城市垃圾采取填埋、焚化等方法予以处置；又要对固体废物采取管理或工艺措施，实现固体废物资源化，如利用矿业固体废物、工业固体废物制造建筑材料，利用农业废弃物制取沼气等。

废气、废水和固体废物的污染，是各种自然因素和社会因素共同作用的结果。控制环境污染必须根据当地的自然条件，弄清污染物产生、迁移和转化的规律，对环境问题进行系统分析，采取经济手段，管理手段和工程技术手段相结合的综合防治措施，改革生产工艺和设备，开发和利用无污染能源，利用自然净化能力等，以便取得环境污染防治的最佳效果。环境污染综合防治是在对废水、废气、固体废物单项治理的基础上发展起来的。

环境工程学是一个庞大而复杂的技术体系。它不仅研究防治环境污染和公害的措施，而且研究自然资源的保护和合理利用，探讨废物资源化技术、改革生产工艺、发展少害或无害的闭路生产系统，以及按区域环境进行运筹学管理，以获得较大的环境效果和经济效益，这些都成为环境工程学的重要发展方向。第三章 环境工程市场分析

一、噪声控制工程

评价方法总的可以分类为噪声发射（noise emission）、噪声照射（noise immission）和噪声暴露（noise exposure）.噪声发射主要适用于评价各类噪声源，经常采用的评价量有A计权声功率级（LwA）和某一特定声学环境和距离的声压级（LpA）。声功率级LwA适合于评价固定机械设备，LpA适合评价汽车、火车等运输工具。噪声照射主要适用于环境噪声和工业噪声的控制工程效果和声质量，经常采用的量是A计权等效声级（LpAeq）。噪声暴露主要适合于评价人的噪声总暴露剂量和人的听力保护，经常采用的评价量A计权等效声级（LpAeq）。噪声照射和噪声暴露评价应考虑脉冲声和纯音修正（DLI和DLr），考虑脉冲的纯音修正后的评价量为评价声级（LpAr）。ISO已在近几年建立了这样的噪声评价体系，并贯穿在整个ISO有关噪声标准中（1）。

二、消声器

消声器测量评价方法虽然多年以来就进行很多研究工作，但仅在近几年才形成为标准化和系列化的方法，包括试验室测量方法、现场测量方法和无气流静态测量方法（表1）。试验室测量方法可以准确地测量一定气流速度、温度和压力条件的倍频带或1/3倍频带的插入损失（DIL）、总压力损失（△P）和气流再生噪声（LW）,通常具有较好的试验结果再现性。但其缺点是对于某些消声器，很难模拟现场的高温、高压、高速气流和声源阻抗，因而造成和实际应用效果之间的测量误差。无气流静态方法适合小型消声器和消声器模型消声特性的研究开发，测量评价量是倍频程或1/3倍频程插入损失（DIL）和A计权插入损失。现场测量方法由于声源阻抗、气流状态和实际一致，其测量和实际工程效果有较好一致性。各类消声器，包括放空排气消声器、内燃机消声器等，均可找到合适的现场测试条件。但对消声器的空气动力性能、气流再生噪声测量，现场测量方法却往往不能胜任。在上述系列标准的基础上，还有一些专业性消声器试验标准，例如汽车、内燃机、气动工具等消声器试验方法。考虑到这些消声器的特殊要求，例如动力损失，油耗、容积等因素，这些规范都规定了一些具体的实验技术条件。这些实验方法对消声器设计者有更大的指导意义。我国在这个领域的试验方法很不系统，今后应特别加强这方面工作。

三、隔声设备

隔声设备包括隔声门、隔声窗等各类隔声构件以及隔声间、隔声罩、隔声屏等专用隔声设备。关于隔声构件的测量评价，ISO140.1－10系列标准已形成系列和标准化的方法。关于隔声间、隔声罩和隔声屏的测量方法和评价方法仅是在近几年才日趋完善的。

对于隔声间和隔声罩这类封闭隔声结构，主要的评价量是插入损失（DIL）。试验评价方法分为实验室法和现场法。实验室法由于采用人工声源，受到声源阻抗、噪声源频谱特性的影响，只能测试倍频程或1/3倍频程插入损失。对于现场测量插入法，由于声源阻抗和声源频谱和现场使用条件一致，无论是频带插入损失、A计权插入均较好反映现场使用效果。对于隔声屏障，评价量是插入损失，测量方法可以采用以实际声源为对象的直接法和以模拟声源为对象的间接法。两种方法要注意设立专门规定的参考点，对由声源变化产生的影响进行修正。对声屏障设立前后的测量点周围声环境的变化所产生的影响也要注意进行修正。

但也应看到，噪声控制设备和工程的评价技术尚有很多问题没有解决，应进一步研究的课题应包括：采用现代声学测量技术（包括声强技术、信号处理技术等）用于测量评价噪声控制工程和设备，并发展成标准的方法，特别是应发展一些噪声控制设备现场测量评价方法，如现场隔声测量方法、现场吸声测量方法；进一步研究噪声控制设备的单一评价指数，目前除隔声构件的单一评价指数比较成熟外、其它噪声控制设备的单一评价指数均不成熟；试验室方法和现场测量方法两种方法的相关性、影响它们的测量不确定度的主要因素（包括声源阻抗的影响、声学环境的影响等）尚研究的不够，影响了这些方法的测量结果的可比性和实际应用；噪声控制工程和噪声控制设备的低频噪声效果评价等。此外，我国在这个领域还应重点加强如下两方面工作：进一步完善和统一有关噪声控制设备测量评价标准，努力等效采用相关国际标准，促进噪声控制产品国际贸易和交流；在环境噪声和工业噪声领域，明确采用噪声暴露、噪声照射、噪声发射的概念，以避免在一些评价工作中的概念混肴。

第四章 环境工程技术分析

目前，传统、经典的噪音控制技术包括吸声、隔声、消声、隔振、阻尼减振技术等，在国内已发展得比较成熟。单纯从工程技术角度讲，我国已经能够较好地解决环境保护和劳动保护中遇到的噪音控制问题，与发达国家相比没有多少差距。很多新技术、新材料的研发与应用也基本与国际接轨，有些技术甚至走在了国际前列并处于领先地位。近年来，我国通用噪声控制设备产业取得了较大的发展，已形成一批系列化和标准化的通用噪声控制设备，设备的品种、型号和性能都有了一定的改进和提高，工装工艺水平也有了一定的进步。特别是与汽车及一些机械设备配套的消声器、隔振器等部分噪音控制产品已经形成自动化和集成化的生产能力，产品性能已基本达到国际同类产品水平，一些产品已取得国际认证。这些配套噪音控制产品已基本实现规模化生产，例如有的汽车消声器企业年生产能力已达10万套以上，年产值达到数亿元。目前全国汽车消声器年产值已达十亿元以上。交通噪声污染防治技术与产品有了较大的发展，如各类声屏障和隔声窗的研发。我国已建成公路、铁路声屏障近千条，包括不同的型式、材料和结构。在声屏障的设计、制造、安装等方面已积累了一定的经验。以隔声窗为重点的临街建筑防护技术、产品以及降噪工程也取得了较大进展。在声学材料领域出现了一批拥有较先进技术和已形成规模化生产能力的企业，特别是在纤维性吸声材料及护面材料、轻质隔声材料、阻尼材料等领域，拓宽了噪声控制工程设计中选用标准化、系列化声学材料的范围，包括吸声材料、隔声材料、阻尼材料及其复合材料。我国研究开发的微穿孔板吸声结构作为洁净声学材料，达到了国际领先水平。

为促进噪声控制技术的法制化进程，我国目前已经建立了比较完整的噪声控制法规标准体系。其中包括《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，它为环境噪声控制技术服务提供了基本法规。主要标准包括：声环境质量标准、环境噪声排放标准、各类噪声源排放标准、各类噪声控制设备技术标准、噪声测试和预测评价标准、噪声控制技术标准和规范等100余项。部分标准已经与国际标准、发达国家标准接轨。第五章 财务评价

⒈项目盈利能力指标：这是计算财务内部收益率、投资回收期的主要评价指标，根据项目特点及实际需要，也可计算财务净现值、投资利润率、投资利税率和资本金利润率等指标。

财务内部收益率（IRR）即项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映了项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。IRR可根据财务现金流量表中净现金流量用试差法求得，该值愈大愈好，当所求得的IRR不小于行业基准收益率或设定的折现率时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务评价上是可以考虑接受的。

投资回收期指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，它是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。其计算公式为： 投资回收期 =（累计净现金流量开始出现正值的年份）-1 +上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量，该值愈小愈好，当所求得的投资回收期不大于行业的基准投资回收期或设定的回收期时，即表明项目是可行的。

财务净现值（NPV）指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到投入期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态指标，该值愈大愈好。NPV可根据财务现金流量表计算求得，当NPV大于或等于零时可认为项目是可行的。投资利润率、投资利税率和资本金利润率这三项指标均是反映项目盈利水平的静态相对指标，可根据损益表中的有关数据计算，其计算公式为：

投资利润（税）率=[年利润（税）总额或年平均利润（税）总额÷项目总投资]×100%

资本金利润率=（年利润总额或年平均利润总额÷资 本 金）×100% 这些指标愈大愈好，当所求得的数值不小于行业平均水平时，即认为项目是可行的。

⒉项目清偿能力指标：主要计算资产负债率、借款偿还期、流动比率、速动比率等。

资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险及偿债能力指标，可根据资产负债表计算求得。其计算公式为： 资产负债率=（负债总额÷全部资产总额）×100%

一般来说，在项目投入期资产负债率较高（100%左右），但在投产后，应逐年下降，最后达到一个合适的水平（如60%左右）。需指出的是，资产负债率的衡量并没有一成不变的指标，其大小受各种因素的影响，如企业盈利的稳定性、营业额的增长率、行业竞争大孝资产结构、企业实力和负债期限等，比如对一个实力很强的企业、对一个极具市场潜力和回报丰厚的项目就可以定高一线。

流动比率和速动比率是反映项目各年偿付流动负债的指标，可根据资产负债表计算求得。其计算公式为： 流动比率=（流动资产÷流动负债）×100% 速动比率=（速动资产÷流动负债）×100%

一般来说，流动比率以2∶1较合适，速动比率以1∶1较合适。借款偿还期是指项目投产后可用于还款的资金偿还借贷款本利所需的时间。可由资金来源与运作表及国内借款还本付息计算表直接推算,该值愈小愈好，当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。

⒊财务评价参数：是由国家计委定期测定发布，主要通过公布各行业的投资平均（基准）收益水平，为项目评价提供权威性参考标准。⒋外汇效果分析：是涉及产品出口创汇及替代进口节汇的项目，应对其进行分析，其分析指标包括财务外汇净现值、换汇成本及节汇成本。财务外汇现值可通过外汇流量表，以外汇贷款利率为折现率，采用净现值计算方法进行计算，该值愈大愈好。该值大于零时，即认为该项目可行。

财务换汇成本指换取1美元外汇所需人民币金额，即等于项目计算期内生产出口产品所投入的国内的现值与财务外汇净现值之比，该值愈小愈好。当该值不大于国家标准汇率时即认为可行。

财务节汇成本指节约1美元外汇所需要的人民币金额，它等于项目计算期内生产替代进口产品所投入的国内资源的现值与替代进口节约外汇的净现值之比，主要用于生产替代进口产品的项目，该值愈小愈好。当该值不大于国家标准汇率时即可行。第六章 成本收益

成本收益分析程序包括以下四个步骤：

1、首先澄清有关的成本和收益

2、然后计算这些成本和收益

3、继而比较项目寿命期间出现的成本和收益

4、最后选择项目。

成本收益分析方法主要包括下列内容：

(1)从社会的角度而非中央（联邦）政府的角度来界定和估计预期成本和收益。

(2)在成本收益的计算中，要以机会成本界定成本，要使用增量成本和收益而不能使用沉没成本。

(3)在净收益的计算中，只计算实际经济价值，不包括转移支付；只是在讨论分配问题时，才考虑转移支付。

(4)在计算成本和收益时，必须使用消费者剩余概念；而且，必须直接或间接地估计支付意愿。

(5)市场价格为成本和收益的计算提供了一个“无可估量的起始点”，但在存在着市场失灵和价格扭曲的情况下，不得不利用影子价格。

(6)一项公共工程是否可以接受，这种决策依据净现值标准决定，其中要计算出内部收益率。

(7)在使用净现值标准时，不仅要利用实际贴现率，而且还要分析对其他各种贴现率的灵敏性。

第五篇：总结 虚拟商业环境

虚拟商业环境（VBSE）财务综合实验实训个人总结

一、实验实训收获 在这次实训过程当中，我担任的是生产主管的职责。生产主管负责的职责岗位又包括车间管理员、仓储部经理、仓管员、采购部经理、采购员这五个。在大多数涉及生产主管参与的业务中，生产主管的任务大多处于上游阶段，只有我们完成了自己的职责，许多其他人的任务才得以进行。我主要完成的任务集中在订立采购合同、填写出库单、入库单、物料卡、台帐。在这个过程中，,与我的岗位职责连接最紧密的两个岗位是成本会计和供应商。对岗位所需要的专业技能以及管理素质要求有了深入理解以及明显提高）、对其他岗位职责及其专业技能也有了解、本次综合实验实训对自己的专业技能的提高具有显著帮助。

二、实验实训中存在的不足

（一）实验实训系统平台存在的不足：任务推送后不能再查看，而且也不能撤销，对一些业务的单据填写造成了障碍。

（二）实验实训内容是否存在不足：无

（三）实验实训中涉及的单据、票据、账簿、报表在格式上是否存在需要完善的环节：有一些资料不够使用，比如订购合同。

（四）实验实训组织管理是否存在不足：无

（五）本人存在的不足：专业知识上一些基本知识掌握并不扎实，由于是国会的对于中文会计中大多单据的填写都很陌生，而且对于真实公司运营会计实务流程也并不熟悉，使得实习过程中会有一些手忙脚乱。

三、财务综合实验实训的系统和流程可以从哪些方面加以改善？ 参观的关节可以省略，不如实训更有用

四、比较财务会计手工实验与本次综合实验实训的异同

两者在实训内容上没有什么重叠之处？手工实习的特点在于比较看重课本的知识，帮助巩固了之前学习的fa，ma的内容；而综合实验实训特点在于贴近实际实操，可以了解真实会计流程和单据的填写？没有必要将这两个环节的实验实训整合成一个环节的内容？综合实验实训哪个对你的专业训练效果更好。

五、对本次实验实训的总体评价

有必要，可以把课本知识和实际操作结合起来