第一篇：房地产开发过程中经营税费对房地产开发成本及销售价格的影响
房地产开发经营税费对房地产开发成本及销售价格的影响
除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素。
（一）税费对总开发成本的影响
据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的比重大致如下，见表1-2.如果加上各种不可预见的税费在内，各种税费占商品房成本的30％～40％。在商品房开发成本中，土地费用约20％，因此包括土地费用在内的各种税费占商品房开发成本约50％～60％。就北京而言，土地费用占住宅总开发成本30％以上，甚至高达50％。表1-2商品房税费构成一览表
项目税费占商品房成本的比重(％)
税收10
管理费和手续费3
行政性费用项目性收费16．5
证书工本费0．5
合计30
（二）税费对销售价格的影响
目前，在商品房价格中，土地费用所占的比重已由过去的20％左右上升为30％左右，而开发商开发建设利润所占比重由过去的20％以上下降为10％左右。商品房价格主要由七部分构成，见表1-3.表1-3商品房价格构成一览表
项目约占商品房价格的比重(％)
土地成本30
房屋建造成本30～35
辅助设施费用4
配套费用10
开发期间费用10
营业税金及附加6
开发建设利润10
合计100
注：表中配套费用包括：市政配套如水、电、煤气、通讯、管网等费用；开发期间费用包括：管理费、财务费和销售费等。
（三）合理税费的调控措施
包括土地费用在内的各种税费对住宅总开发成本、销售价格影响较大的项目依次为土地费用（约30％），税收（约10％），其他各种合理和不合理费用（10％～20％）。所以，只有规范房地产市场，合理负担税费，才能使住宅价格纳入正常轨道，使住宅生产和消费正常运行。为此，国家和各级政府应对商品住宅开发建设中的税费进行必要合理的调控。
1.降低地价
对普通商品住宅，通过减少土地出让金或将一次性支付土地费用改为若干年分期支付等方式降低地价；对经济适用住宅，应通过行政划拨土地减免地价。
2.合理分摊城市基础设施和公用设施费用
让城市基础设施和公用设施费用单纯由消费者承担，改为由政府、房地产开发商、消费者等共同承担，这样既维护了房地产开发商的利益，又能调动消费者购房积极性。
（1）对于非营利性的城市基础设施（如道路、交通等）以及公用设施（学校、医院等）费用，应由政府财政承担。
（2）对于营利性的配套设施（如商业网点）等费用，本着“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，由房地产开发商或受益企业承担。
（3）对于住宅小区内的市政配套设施建设费用，应由消费者承担。
3.降低或减免契税
为鼓励居民买房，对居民的住房应降低或减免交易契税。
4.取消不合理收费
对房地产开发企业的各项收费应进行清理，如认真清理国家明文取缔的不合理收费及现行收费项目中的不合理收费。对不合理费用坚决予以取缔，如人防费、教育集资费、白蚁防治费、地名费等以及各种名目的管理费和保证金。
此外，为避免政出多门、重复收费，政府可采取集中收费、统一管理。这样，有利于降低商品房总体收费标准，进而有利于降低商品房的成本和价格。
第二篇：美国房地产开发经营及房地产价格评估考察
美国房地产开发经营及房地产价格评估考察
建设部“赴美房地产开发经营及房地产价格评估培训团”于2002年4月赴美，对美国房地产开发经营、经纪代理、价格评估、行业管理等情况作了较为详细的调研与实地考察。
（一）房地产开发
1、美国房地产市场的特点。
一是保障充分和公平竞争；二是市场机制调节价格；三是保护私有财产，法律保护业主所有权和转让权。与我国房地产制度不同的是，美国房地产企业没有资质要求，没有专门的产权面积测绘机构，房地产权属证明不是房屋所有权证书或房地产权证书，而是产权转让书（warrant deed）（相当于买卖合同）。房地产买卖成交后，房地产转让当事人持转让书到房屋所在地政府登记办公室备案，由登记办公室给每一个转让书编一个号码，并加盖印章予以确认。
2、房地产开发向郊区发展。
由于不少美国人住在郊区别墅或宽敞的住房，因此美国人均住房面积较大，至1999年底，美国27亿人口，拥有11亿个住房单位，67％的家庭拥有独立的住房，人均居住面积近60m2，居世界榜首。在美国，中等收入以上家庭拥有一栋别墅（价值一般在20万美元）是平常的事情。
美国住宅小区开发模式有如下几个特点：
一是郊区化明显。二是开发规模较大。开发商将开发用地划分成很多小地块，小业主既可购买现成的别墅，也可购买小地块后按开发商规定的设计自己建造别墅。三是配套齐全。四是重视与自然和谐。在房地产开发时尽量保护原有的树木和生态环境。五是社区活动丰富多彩。每年都有很多社会团体举办各种各样的活动。
（二）房地产经纪代理
房地产经纪行业在美国是一个信誉良好的行业，房地产经纪人具有较高的社会地位。其主要制度有：
1、执业牌照制度。
美国法律规定经纪人替人买卖房屋必须持有房地产经纪人牌照。经纪人执业要有两个条件：一是通过州房地产经纪牌照管理机构（其性质介于政府和协会之间）组织的考试，考试对象分销售员资格和经纪人资格两种，销售员报考没有学历条件限制，但只有获得销售员资格的人员才能报考经纪人；二是必须在一个房地产经纪机构工作。对房地产经纪机构，没有资质和注册资本限制，经纪机构只要在有关部门获准登记后便可从事经纪业务，但机构发起人必
须持有经纪人牌照。为了防止经纪人同时在两个企业执业，法律规定，经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管。目前美国房地产经纪人协会共有90多万经纪人会员。
2、首次签约制度。
只要房屋实现了销售，第一个与销售方签约的经纪人就可获得相应的佣金（经纪机构从交易双方共收取房屋成交价6％的佣金，签约经纪人可从经纪机构获得50％～90％的佣金）。这一制度保证经纪人可以将房源信息完全公开，并借助计算机网络技术实现房屋信息资源在全国范围内共享。美国各州都建立了multiple listing service 计算机服务系统，经纪人会员可以通过密码进入该系统查询房源。房源信息一旦进入该系统，当房屋实现销售时，首次签约经纪人便可获取佣金。
3、保险制度。
产权保险公司负责保障产权的合法性和真实性。保险公司设有工作过失保险的险种，该险种以一宗交易为一个保单，通过社会保险机制将经纪机构风险转移到保险公司。
4、协会自律制度。
美国经纪人协会在房地产经纪行业中扮演重要角色，它分为全国、州、区域三个层次。经纪人协会主要职责有：一是与各级议会沟通，保证有关房地产经纪方面法律法规制定的合理性，并维护经纪人合法权益；此外还通过组织会员投票选举他们所支持的参选议员，在政治上起到影响作用。二是为会员提供业务、法律、计算机等方面培训。三是制定行业技术标准和从业人员职业道德准则。四是处理消费者投拆。协会除依法进行行业自律外，还从规范行业需要出发对会员提出高于法律的要求，协会可对会员进行罚款或劝其退会，由于协会在行业的影响，受过处罚的人将很难再在经纪行业从业。
（三）房地产价格评估
目前美国共有注册的房地产估价师8万余人，及一定数目的实习估价员。在注册的房地产估价师中，分为“G”（General）、“R”（Residential）、“L”（Limited）三种。其中“G”级为高级的估价师，可以进行任何房地产的评估；“R” 级房地产估价师只能进行住宅的评估；“L”级是最初级的房地产估价师，为有限资格，这类评估师的评估业务有相当大的限制。房地产估价师的考试、注册与颁发执照由州政府组织。取得注册房地产估价师资格的过程与条件一般都很复杂，要经过相当长时间的理论学习与实际操作。
目前美国的房地产估价机构总共有数千家，按业务来源可分为商业房地产与居住房地产两类估价机构。估价机构并未按规模或业绩划分级别，每个估价机构只能按其信誉与自由竞争自行确立其市场份额。
美国房地产估价机构基本上是个人合伙制及个人独资的公司。美国房地产估价最主要的操作规范是《UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE》。评估师资质审查发证、政府评估管理、评估服务机构以及评估师本人都需严格遵守《USPAP》标准。《USPAP》由美国评估基金会（THE APPRAISAL FOUNDATION）下属的估价标准委员会
（APPAISAL STANDARDS BOARD）制定，每年修订一次。《USPAP》具有法律约束力，是1989年经国会通过的FIRREA（金融协会改革法案）规定执行的。
（四）政府的宏观调控和管理
政府对房地产经济管理主要是靠宏观调控，手段包括：
1、通过区域规划管理，达到对土地最大限度地合理使用，并提供公共设施，保护环境等。
区域规划管理主要由地方政府负责。调节工具主要有四种：一是分区制（Zoning Ordinance）。在统一规划前提下，将土地划分为居民区、商业区、工业区，除特殊情况外，通常不可以混杂。二是再分类制（Subdivision Regulation）。在分区制的基础上，对土地的使用作出进一步的细分。如在居民区内，把不同的地块划分为独户住宅区、多户住宅区和公寓住宅区。三是开发规划（Growth Planning）。主要通过政府的预先规划，引导和管理房地产的开发进程，以保护有限的资源和历史古迹与风貌。四是提供公共物品。主要是通过政府提供道路交通、下水道等公共物品，影响房地产的开发和使用。
2、通过税收优惠刺激房地产市场的发展。
这项政策对中高收入者具有较大的吸引力。他们在房地产投资中，从政府的税收优惠中可以得到较大的经济利益。例如，居民购买住宅可获得如下三方面的税收优惠：一是免税，主要指免缴个人所得税：因为，不购买住宅者需支付房租，住宅购买者却可以把这笔相当于房租支付的额度抵减应税收入（这实际上是鼓励人们买房而不是租房）。另外，55岁以上的美国公民或居民，在销售自用住宅的所得中，一生一次可扣除125万美元，无须缴纳个人所得税，但要求他在销售自用住宅的前5年中，必须至少有3年居住或使用该住宅（这实际上是鼓励中高收入家庭购买高价值的新房，加快住房折旧）。二是减税。住宅购买者在计算自己当的应税收入时，可从自己的总应税收入中扣除支付的地方税和住宅贷款利息，从而减少自己的应税收入，也就减少了纳税额。但这种税收优惠仅限于居民购买的第一二栋住宅，而且这两栋住宅为自己所使用，不能出租给他人。同时扣减的贷款利息最高额为110万美元贷款的利息额。三是延税。居民如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，他可以将出售旧住宅的所得，不计入当的应税收入总额中，享受此税收优惠的购房者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新的自用住宅，且新住宅的价格不得低于旧住宅的销售价格。
3、为市场运作提供有效的信息。
一是，美国政府提供如财产所有者的名单，评估财产的价值等信息服务，这一方面为政府收取财产税提供了依据，另一方面也为明确交易主体和交易价格提供了保证；又如政府提供的家庭收入状况、人口状况、住房状况等信息，有利于房地产的合理开发，实现资源的优化配置。二是，政府发起或资助成立房地产研究机构。如1971年由德州政府依法成立德克萨斯州农工大学房地产中心，其主要任务是根据市民的需求开展研究活动，并将研究成果无偿提供给社会。它的口号是“通过研究解决问题”。房地产中心主要通过杂志和网站公布研究成果。至2001年，该中心已完成了1500多份专著、书籍、报告或论文，对促进德州房地产发展起到了重要作用。
(来源：《中外房地产导报》)
第三篇：房地产开发经营与管理考试试题及答案
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析
2009年房地产开发经营与管理试题
一、单
项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A．设计寿命 B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。
A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。A．房地产市场需求的广泛性 B．房地产市场供给的异质性 C．土地所有权的排他性 D．土地的有限性 8．房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．横道图法用于项目建设阶段的（）。A．质量控制 B．进度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A．开发商 B．承包商 C．监理工程师
D．使用单位 11．需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法 D．成本加成定价法 12．在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A．市场需求上限
B．市场有效需求
C．市场现实需求
D．市场最低需求 13．某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0．75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（）万㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0
14．某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A．形象差异化 B．人员差别化
C．服务差别化
D．产品差别化 15．某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。A．替代性
B．发展性 C．地区性 D．复杂性 16．认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（）。A．马克思的利率决定理论
B．可贷资金利率理论 C．Ｉs—1M曲线模型利率理论
D．流动性偏好利率理论 17．若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。A．37 B．40 C．43 D．50
21．某房地产开发项目，当ｉ =14%时，净现值为450万元；当ｉ =15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（）。A．20%
B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法 D．等额年费用法 25．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A．等额年值法
B．差额投资内部收益率法 C．净现值法
D．等额年费用法 26．下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A．空置率与有效毛收入呈反向变动 B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 27．各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A．净现值 B．净现值期望值
C．净现值标准差
D．净现值标准差系数 28．下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）A．出租率 B．基准收益率 C．成本利润率
D．财务杠杆比率 29．某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。A．全部投资现金流量表
B．资本金现金流量表 C．借款还本付息估算表 D．投资计划与资金筹措表 31．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A．置业投资 B．设备租赁 C．售后回租 D．权益融资 32．商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（）。A．开发商违法预售
B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款
D．房地产市场供需失衡 33．在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A．业主 B．承租人 C．物业服务企业 D．业主、承租人和物业服务企业共同 35．某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A．市场供求风险 B．变现风险 C．利率风险 D．时间风险 E．资本价值风险 2．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。A．价格结构 B．总量结构
C．档次结构 D．投资结构 E．租买结构 3．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A．竞争性 B．垄断性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不对称性 4．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。A．工程质量保修书
B．可行性研究报告 C．竣工图 D．住宅使用说明书 E．竣工验收备案表 5．采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。A．开发商处于市场领导者地位 B．开发商难以估算成本 C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D．开发商打算与同行和平共处 E．开发商具有向市场领导者挑战的实力 6．房地产市场分析可以帮助开发商（）。A．选择合适的项目位置 B．寻找投资合作伙伴 C．确定满足市场需求的产品类型
D．判断租买时机 E．进行土地使用权出让决策 7．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A．供需分析
B．竞争分析 C．市场占有率分析 D．投资收益分析 E．宏观因素分析 8．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售 C．购买一更新改造—出租—出售
D．开发—销售 E．开发—持有—出租—出售 9．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。A．物业增值收益
B．所得税
C．还本付息额
D．投资者权益增加值 E．权益投资 10．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率 C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案 11．下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。A．风险产生的原因分析
B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验 D．风险变量间的相关性分析 E．风险概率分布情况分析 12．实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。A．可预测性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可弯更性 13．编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A．现金流量表
B．损益表
C．资金使用计划 D．资金筹措计划 E．资金来源与运用表 14．按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。
A．权益型
B．抵押型
C．伞型合伙
D．多重合伙 E．混合型 15．物业服务企业的工作内容包括（）。A．确立管理目标 B．制定维修养护方案 C．制定安全保卫方案 D．提出预算 E．确定物业服务费的收费标准
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）
1．具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。（）2．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（）3．量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（）4．开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。（）5．一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）6．个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（）8．房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。（）9．借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（）10．不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（）11．最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（）12．基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（）13．预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（）14．无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）15．收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（）2009
年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析 T 来源：考试大 2010/10/11 【考试大：中国教育考试第一门户】 模拟考场 视频课程 字号: T
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）
（一）王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7．5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1．5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0．3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5．5%的销售税金、0．3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月•㎡）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分）自有资金现金流量表（单位：万元）自有资金现金流量表（单位：万元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 现金流入 年毛租金收入 净转售收入 现金流出 购房、办证及装 修投入 年还本付息 年运营成本 净现金流量
（二）某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地增值税。（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。（2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。（10分
第四篇：房地产开发与经营(专)模拟卷及答案
《房地产开发与经营（专）》模拟卷
一、名词解释（每题5分，共计20分）
1、土地储备制：为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
2、房地产市场细分：是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。
3、可行性研究 ；投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对方案进行优选的科学方法。
4、土地使用权转让：指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。
二、问答题（每题15分，共计60分）
1、房地产开发与经营的主要内容是什么？主要包括哪几个阶段？
房地产开发与经营的主要内容包括：房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动，流通环节的营销活动和中介服务活动，消费环节的物业管理活动。可分为四个阶段：
（1）投资机会的选择与决策
（2）前期工作
（3）建设阶段
（4）租售阶段
2、房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤。
（1）组织准备；（2）资料收集及市场调查；（3）开发方案的设计和评价、选择；（4）详细研究；（5）编写研究报告书
3、简述房地产供给的特点
（1）市场供应缺乏弹性，短期内难以增加房地产市场供应；（2）市场供应的异质性，产品的位置、环境、新旧、配套等不同，市场细分有必要性；（3）市场供应的区域性，产品的固定性导致“地产地销”；（4）市场调节的不完全性，住房保障的存在：经济适用房、廉租房；土地的垄断性；政府的宏观调控；（5）市场需求的广泛性，房地产是生存、享受、发展的基本物质条件；（6）市场需求的多样性，消费需求、经营需求和保值需求；经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同，需求多元化；（7）市场需求的融资性，资金数额大，短期内难以全部支付；融资手段很重要；（8）市场需求的长期性，使用期限长；再次交易间隔的时间长；存量市场将占据市场主导位置。
4、我国土地使用制度存在的问题有哪些？
（1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存；
（2）管理和监控水平低；
（3）土地市场不统一，土地杠杆失灵；
（4）权力滥用，乱批开发区，越权批地；
（5）转轨中土地收入的流失；
（6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多；
（7）容易滋生腐败；
三、论述题（20分）
阐述我国房地产价格上涨的原因。
答
1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾。初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。
2、地价上涨推动。土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。
3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。
4、房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。
5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨”，进一步强化老百姓的心理预期。
第五篇：2010年房地产房地产开发经营与管理真题及答案
2010年房地产估价师执业资格考试真题
房地产开发经营与管理
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1．一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
2．同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。
A．保值性
B．增值性
C．异质性
D．弱流动性
3．下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。
A．购买房地产股票
B．购买商铺
C．购买房地产债券
D．购买住房抵押支持证券
4．关于投资组合理论的说法，正确的是（）。
A．投资者应选择毫无风险的投资组合
B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
5．关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
10．某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。
A．目标定价法
B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
11．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．创新性调查
D．因果性调查
12．下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。
A．指数平滑法
B．市场因子推演法
C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
13．某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
14．关于资金时间价值的说法，错误的是（）。
A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
15．某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
16．关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（）。
A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
17．王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。
A．1297.91
B．3584.01
C．4881.93
D．5158.71
18．某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（）元。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
19．对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。
A．包含了对通货膨胀的补偿
B．不包含对通货膨胀的补偿
C．没有实际意义
D．不能直接用于财务评价
20．假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。
A．16.67%
B．16.71%
C．16.80%
D．17.00%
21．房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。
A．销售利润率=销售利润/销售收入
B．销售利润率=销售利润/总开发价值
C．销售利润率=销售利润/总开发成本
D．销售利润率=销售利润/项目总投资
22．张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。
A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
23．某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。
A．625%
B．80.00%
C．133.33%
D．200.00%
24．某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
25．判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
26．房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。
A．可逆性和可延期性
B．可逆性和不可延期性
C．不可逆性和可延期性
D．不可逆性和不可延期性
27．在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。
A．项目的交通组织规划
B．项目构成及平面布置
C．项目的建筑规划
D．城市土地利用规划
28．下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
29．下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。
A．回收固定资产余值
B．自有资金
C．长期借款
D．净转售收入
30．下列市盈率的表达式中，正确的是（）。
A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
31．刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。
A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00
32．一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（）。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
33．关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。
A．担保能确保贷款得以足额偿还
B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D．贷款质押不转移财产的占有权
34．在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。
A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力
35．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。
A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1．相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。
A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C．置业投资对象可以是市场上存量房地产
D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
2．按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。
A．投资决策
B．规划设计
C．工程建设
D．地域范围
E．产品功能
3．国际上通常采取的住房保障方式有（）。
A．政府直接建房
B．对住房投资人减税
C．对住房承租人减税
D．对住房承租人补贴
E．鼓励赢利机构建房
4．下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。
A．进行项目的财务评价
B．获取项目所需土地
C．确定规划设计方案并获得批准 D．对项目的建设工程进行招标
E．提交项目开工申请并获得批准
5．关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。
A．有效市场大于服务市场
B．服务市场大于潜在市场
C．潜在市场大于有效市场
D．渗透市场大于有效市场
E．服务市场大于渗透市场
6．关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（A．横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点
C．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
D．各期运营费用的垂直箭线全部向下
E．转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
7．关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。
A．利率是由储蓄和投资决定的。）
B．利率是由货币的供求决定的 C．利率是由可贷资金的供求决定
D．利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E．货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
8．关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。
A．应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前亏损
B．所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率
C．企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算
D．企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关
E．企业所得税税率为25%
9．下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。
A．现金回报率
B．投资回收期
C．借款偿还期
D．资产负债率
E．资本金利润率
10．下列不确定性因素中，属于“开发-销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。
A．土地费用
B．权益投资比率
C．运营费用
D．开发期
E．贷款利率
11．政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。
A．项目是否符合国家法律法规要求
B．项目是否符合保护生态环境的要求
C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E．项目是否符合该企业经济效益要求
12．城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。
A．市政基础建设费
B．土地出让金
C．征地拆迁费
D．契税
E．公建配套设施费
13．商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。
A．国有土地使用证
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．建设工程施工许可证
E．商品房预售许可证
14．关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。
A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B．基础租金一般高于市场租金
C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
15．按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。
A．市级购物中心
B．地区购物商场
C．居住区商场
D．邻里服务性商店
E．批发市场
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）
1．商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）
2．投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）
3．土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）
4．房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）
5．指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（）
6．如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（）
7．按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）
8．当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（）
9．运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（）
10．实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）
11．借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（）
12．房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（）
13．在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（）
14．由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（）
15．收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）
（一）某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：
（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）（8分）
（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
1．编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。（12分）
参考答案及解析
[参考答案]
一、单项选择题
1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32.B 33.B 34.A 35.A
二、多项选择题
1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD
三、判断题
1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×
（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}
=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元
（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元
（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元
（5）5年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元
（6）可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元
（7）可购住房单价为：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡
（二）解：
1．编制资本金现金流量表
（1）甲方案的资本金现金流量见下表。
资本金现金流量表（单位：万元）
项目＼年末
0
1～
56～1O
11～15
16～19
现金流入（租金）
0
150
157.50
165.38
173.65
现金流出
300
82.2184.09
41.35
43.41
购置成本
300
年经营费用
37.50
39.38
41.35
43.41
年还本付息
44.71
44.71
净现金流量
-300
67.79
73.41
124.0
3130.2
4年还本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71万元
（2）乙方案的资本金现金流量见下表。
资本金现金流量表单位·万元
项目＼年末
0
1～5
6～1O
11～15
16～19
现金流入（租金）
0
120
120
190
190
现金流出
400
82.21
购置成本
400
年经营费用
年还本付息
净现金流量
-400
155
155
2．用差额投资内部收益率法进行方案比选
（1）进行单一方案评价
NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）5]+73.41/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）5+12403/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）10+13024/15%×[1-1/（1+15%）4]×1/（1+15%）15}万元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）万元=19806万元
因为NPV甲>0，所以甲方案可行。
NPV乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）10]+155/15%×[1-1/（1+15%）9]×1/（1+15%）10}万元=（-400+426.60+182.82）万元=209.4万元
因为NPV乙>0，所以乙方案可行。
（2）用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。
项目＼年末
0
1～5
6～1O
11～15
16～19
乙/万元
-400
155
155
甲/万元
-300
67.79
73.41
124.03
130.24
（乙-甲）/万元
-100
17.21
11.59
30.97
24.76
（3）计算（乙-甲）差额内部收益率
令i1=16%
NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/（1+16%）5]+11.59/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）5+30.97/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）10+2476/16%×[1-1/（1+16070）4]×1/9（1+15%）15}万元=488万元
令12=17%
NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/（1+17%）5]+11.59/17%×[1-11（1+17%）5]×11（1+17%）5+30.97/17%×[1-1/（1+17%）5]×1/（1+17%）10+24.76/17%×[1-1/（1+17%）4]×1/（1+15%）15}万元=-0.97万元
FIRR=16%+488/（4.88+097）×1%=16.83%
因为FIRR=1683%>15%，所以乙方案优于甲方案。
解析
一、单项选择题
1．短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。
4．B选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
5．房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。
8．土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
12．时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。
15．（1）按月计息时，利息和=P[（1+i）n-1]=1000万元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24万元
（2）按季计息时，利息和=P[（1+1）n-1]=1000万元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24万元
（1）-（2）=2.0万元
17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/（1+i）n]=（655200-200000）元×（7.2%/12）/[1-1/（1+7.2/12）20×12]=3584.01元。
18.因为年利率与年租金增长率相同，故P=n×A1/（1+i），P=F/（1+i）n，则A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。
20．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.22．A=Pi/[1-1/（1+i）n]=100万元×40%x75%/[1-11（1+7.5%）10]=5.83万元税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%
23．流动比率=流动资产/流动负债。
24．总建筑面积（产量）=15000㎡×3=45000㎡，可销售面积（销售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为x，则：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡
本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。
31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。
二、多项选择题
8．B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。
10．对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。
12．以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。
15．零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。
三、判断题
1．商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
4．还可以采用邀请招标的方式。
5．指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。
7．房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
8．通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
11．借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。
14．利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。
15．收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
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