中国工商银行商业用房贷款管理办法

第一篇：中国工商银行商业用房贷款管理办法

中国工商银行商业用房贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为规范商业用房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《商业银行法》、《担保法》、《贷款通则》以及中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》等有关法律、政策规定，制定本办法。

第二条 商业用房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的购置自营商业用房和自用办公用房的贷款。

第三条 发放商业用房贷款应当符合法律、法规和人民银行的有关规定，遵循效益性、安全性和流动性的原则。

第四条 无论借贷合同最终是否订立，合同当事人对知悉的对方有关情况均有保密义务。

第五条 本办法适用于中国工商银行所属分支机构办理的商业用房贷款。

第二章 借款人条件

第六条 借款人应当是经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人、其它经济组织或具有完全民事行为能力的自然人。

第七条 借款人申请商业用房贷款，应当符合以下条件：

（一）企（事）业法人、其它经济组织须有法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件，经营管理制度健全，财务状况良好；

（二）企（事）业法人、其它经济组织要有贷款证，并在我行开立基本帐户或一般帐户；

（三）自然人须有城镇常住户口或有效居留证件，并有稳定的经济收入；

（四）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

（五）有贷款人认可的有效担保；

（六）有购买商业用房或办公用房的合同或协议；

（七）所购商业用房或办公用房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估的价格；

（八）自筹资金不低于总购房款的５０％；

（九）贷款人规定的其它条件。

第三章 贷款方式

第八条 商业用房贷款采取担保贷款的方式：

（一）抵押贷款，系指按《担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

１．抵押物的价值应由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押贷款最高额不超过抵押物评估价值的５０％。

２．抵押人应到贷款人认可的保险公司办理抵押物财产保险。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险费用由抵押人负担。

３．贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应按照有关法律规定办理抵押物登记手续。抵押

合同自抵押物登记日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

４．抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单证（证本）等，均由贷款人保管并承担保管责任。

５．抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

６．抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

（二）质押贷款，系指按《担保法》规定的质押方式，以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

１．由我行签发的或银行间有协议办理质押冻结担保的本地其他商业银行签发的储蓄存单（折）、记名式国债、记名式金融债券可以作为质物。质押贷款的最高比例为：储蓄存单（折）、记名式国债面值的９０％；记名式金融债券面值的８０％。

２．出质人应将权利凭证交付贷款人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。

３．贷款人应妥善保管质物，不得动用。因保管不善致使质物灭失或损毁，贷款人应承担责任并赔偿损失。

４．在质押期间，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：

（１）到期兑现用于提前清偿贷款或双方认可的第三方提存；

（２）转换为定期储蓄存单继续用于质押；

（３）用贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。

５．质押期内，出质人对于质押的有价证券不得以任何理由挂失。

（三）保证贷款，系指按《担保法》规定的保证方式，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时，按约定承担连带责任而发放的贷款。

保证人是企（事）业法人或其它经济组织的，应当同时具备下列条件：

１．经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；

２．独立核算，自负盈亏；

３．有健全的管理机构和财务管理制度；

４．有贷偿能力；

５．在中国工商银行开立基本存款帐户或一般存款帐户；

６．无重大债权债务纠纷。

保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。

保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。

第四章 贷款额度、期限和利率

第九条 贷款额度。不得高于贷款人净资产的５０％或经房地产估价机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款的５０％（以二者的较低额为限）。

第十条 贷款期限。企（事）业法人和其它经济组织贷款期限最长不超过５年；自然人贷款期限最长不超过１０年。

第十一条 贷款利率。执行中国人民银行规定的期限利率（个人商业用房贷款不享受个人住房贷款利率）。

第五章 贷款程序、偿还方式和贷后管理

第十二条 借款人申请商业用房贷款，应填写《商业用房贷款申请表》并向贷款人提交以下资料：

（一）借款申请书，内容包括：借款人概况、经营及财务状况、借款原因、用途、数额和期限、贷款方式和还款计划；

（二）身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件），原件及复印件；

（三）工商行政管理部门核发的营业执照副本及复印件，税务管理机关核发的税务登记副本及复印件；

（四）财政部门或会计事务所核准的借款前一年度的财务报告、借款前一个季度的财务报表；

（五）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

（六）符合规定的购买商业用房合同、协议或其他有效文件；

（七）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价文件；

（八）保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；

（九）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第十三条 贷款人受理借款人申请后，应按规定程序，指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件；核实抵押物、质物、保证人情况；对企业法人贷款购置商业用房或办公用房的，调查人还要按有关规定，对其经营、效益及还款能力等方面进行综合评估。

第十四条 银行审查人员应当对调查人员提供的调查报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。

第十五条 在调查、审查的基础上，由银行有权人审批贷款。

第十六条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同。同时，根据有关法律法规和《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

第十七条 企（事）业法人和其它经济组织贷款后，贷款人要监督借款人按购房合同付款。其贷款及利息采取按季分期偿还的方式，贷后管理比照商品房开发贷款的操作方式执行；自然人贷款的发放程序、本息偿还、贷后管理比照个人住房担保贷款的操作方式进行。

第六章 债权保护

第十八条 贷款人在申请和使用贷款时不得有下列行为：

（一）向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表（利润表）等资料；

（二）不如实向贷款人提供其所有开户行、帐号及存款余额等资料；

（三）未经贷款人同意，擅自改变贷款用途；

（四）未经贷款人同意，将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（五）未按贷款人要求办理有关保险手续；

（六）不按《借款合同》规定偿还贷款本息；

（七）套取贷款相互借贷牟取非法收入；

（八）拒绝接受贷款人对其资金使用情况、经营情况和财务活动的监督；

（九）未经贷款人同意，向同一辖区内的我行两个或两个以上同级分支机构申请贷款；

（十）抽逃出资、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产而影响贷款的安全；

（十一）在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力、抵押物因意外损毁不足以清偿债权、质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；

（十二）借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝在财产继承范围内履行借款合同；

（十三）违反本办法和贷款合同规定的其他行为。

第十九条 贷款人有本法第十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违约行为；

（二）中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；

（三）按规定处以罚息；

（四）从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；

（五）按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；

（六）依法追究保证人代偿贷款本息；

（七）贷款人认为适当的其他处置方式。

第二十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。第二十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。

第二十二条 贷款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第七章 附则

第二十三条 各一级分行、直属分行可根据本办法制定实施细则，并报总行住房信贷部备案。第二十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。

第二十五条 本办法自印发之日起执行。

第二篇：个人商业用房贷款

个人商业用房贷款

所属机构：建设银行北京分行

贷款类型：个人商业用房贷款

最低贷款利率：按央行规定执行

最长贷款年限：10年

最高贷款额度：50%

审批时间：15到25天

适用人群：具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人。详细描述

（一）产品定义

个人商业用房贷款是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。所谓商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。

（二）贷款对象

具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人。

（三）贷款条件

1．申请人具有合法有效的身份证明；

2．申请人有稳定的经济收入、有按期偿还所有贷款本息的能力；

3．申请人无不良信用记录和不良行为记录；

4．有合法有效的购买商业用房的合同；

5.借款人的年龄加贷款期限最长可至70岁（含）。

其中，符合我行个人信贷业务优质客户群体范围的，借款人的年龄加贷款期限原则上不超过75岁。(个人信贷业务优质客户群体范围请咨询客户经理)

（四）贷款用途

为借款人购买新建商业用房提供贷款。

（五）贷款额度

贷款额度最高不超过所购房屋价值的50%。

（六）贷款期限

期限最长不超过10年。

（七）抵押物规定

1.用该笔贷款购买的新建商业用房作抵押。

2.用现有房产作抵押，且现有房产房龄不超过20年。

（八）贷款利率

个人商业用房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

（九）偿还方法

采用等额本金还款法或等额本息还款法的还款方法。

（十）偿还方式

可采取委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息。

（十一）贷款资料

1.借款人（共同借款人）有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。

配偶有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。（已婚者提供）

2．婚姻证明材料。结婚证原件及复印件（已婚者提供）；离婚证原件及复印件（离婚者提供）；未婚者提供单身声明（客户承诺）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住户口或长期居住的证明材料原件和复印件。北京人提供户口本；外地人提供《暂住证》；港、澳、台人员提供《暂住证》及《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》。

4.借款人贷款偿还能力的证明材料。包括收入证明、资产证明等。

5.借款人为自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人

收入的主要来源为上述机构的经营收入者），除提供个人贷款偿还能力证明材料外，还应提供能够证明其还款能力的有关资料，如验资报告、公司章程、股东分红决议、有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。

6.借款用途证明材料。包括但不限于发票、合同、收据等。

7.用现有房产作抵押担保方式的还应提供：

（1）抵押物权属证明材料

（2）抵押物评估报告

（3）有权处分人同意抵押的书面文件

（4）抵押物是否出租的证明文件

（5）办理抵押登记的有关材料

8.建设银行规定的其他条件。

客户提交贷款申请资料

↓

银行进行贷款审批

↓

审批通过

↓

签订借款合同

↓

落实贷款条件（项目竣工备案）

↓

发放贷款

资料清单

1.借款人（共同借款人）有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。

配偶有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。（已婚者提供）

2．婚姻证明材料。结婚证原件及复印件（已婚者提供）；离婚证原件及复印件（离婚者提供）；未婚者提供单身声明（客户承诺）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住户口或长期居住的证明材料原件和复印件。北京人提供户口本；外地人提供《暂住证》；港、澳、台人员提供《暂住证》及《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》。

4.借款人贷款偿还能力的证明材料。包括收入证明、资产证明等。

5.借款人为自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者），除提供个人贷款偿还能力证明材料外，还应提供能够证明其还款能力的有关资料，如验资报告、公司章程、股东分红决议、有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。

6.借款用途证明材料。包括但不限于发票、合同、收据等。

7.用现有房产作抵押担保方式的还应提供：

（1）抵押物权属证明材料

（2）抵押物评估报告

（3）有权处分人同意抵押的书面文件

第三篇：农村商业银行个人住房(商业用房)贷款管理办法

农村商业银行个人住房（商业用房）贷款管理办法

第一章 总

则

第一条 为规范农村商业银行股份有限公司（以下简称“本行”）个人住房和商业用房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和银监会《个人贷款管理暂行办法》等相关法律法规，以及本行相关信贷管理制度的规定，特制订本办法。

第二条 本办法所称个人住房（商业用房）是指购房人在房产一级市场上购买的自用商品住房（商业用房），所购房可以是现房也可以是期房。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权证）止的期间内的商品房；所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产权证）的商品房。

第三条 个人住房（商业用房）贷款（以下简称“贷款”）是指购房人（借款人）以从房产一级市场购买的房屋作抵押，向本行申请用于支付部分购房款的贷款，即房产按揭贷款。总行授权个人业务部具体办理房产按揭贷款（简称按揭贷款），其他支行未经总行批准不得办理此项业务。

第二章 贷款对象和条件

第四条 本办法适用的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，年龄必须满18周岁。

第五条 申请按揭贷款的借款人必须具备以下条件：

（一）有正当的职业和稳定的收入，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力；

（二）拥有一定比例的购房自筹资金，具体比例按照国家及总行相关规定执行；

（三）有购买个人住房（商业用房）的合同、协议等证明文件；

（四）借款人在总行营业部开立存款账户；

（五）同意用所购房屋作抵押，并办理抵押登记，或提供本行认可的其他担保方式；

（六）愿意接受本行认为必要的其它条件。第六条 借款人应如实提供下列资料：

（一）夫妻双方身份证及复印件（未婚的为其本人）；

（二）夫妻双方户口簿或其他有效居留证件及复印件（未婚的为其本人）；

（三）符合规定的购房合同及其复印件；

（四）结婚证或未婚证明及复印件；

（五）夫妻双方单位出具的经济收入证明（个体工商户、私营业主需提供营业执照和近期纳税凭证）；

（六）购房首期付款凭证及复印件；

（七）房地产开发公司提供的保证函；以其他资产抵押或质押的，提供抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，抵押物评估证明等；

（八）房产管理机构提供的借款人家庭拥有房产套数的证明。

（九）本行要求提供的其他文件或资料（如学历证明等）。

第三章 贷款额度、期限、还款方式和利率 第七条 贷款额度：贷款额度参照总行按揭贷款首付款比例及利率标准的相关规定，并根据客户所购房产地域的不同、开发商资质、房产结构、房龄、房屋面积、材质、楼层、配套设施、借款人的资信、家庭经济状况等因素合理确定。

第八条 贷款期限：最长不超过30年，以整年计。

（一）以房产抵押方式发放的贷款，借款期限不得超过所抵押房产的使用年限；

（二）男性自然人还款期限的最后到期日不超过其65周岁，女性不超过其60周岁；

（三）借款人申请贷款的金额较大的，一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限。

第九条 还款方式：根据合同的约定，借款人归还贷款采用分期还款方式。具体分为等额本息还款法和等额本金还款法。

（一）等额本息还款法。即在贷款期限内每月以相等的额度平均偿还贷款本息，按月直接从借款人活期存折（卡）账户中扣收。

贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数 每月还款额＝———————————————————

（1＋月利率）还款月数－1 其中：每月归还利息＝（贷款本金－已归还贷款本息）×月利率

每月归还本金＝月均归还金额－每月归还利息

（二）等额本金还款法。即借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。

贷款本金 每月还款额＝—————＋（贷款本金－已归还贷款本金）

×月利率

贷款期月数 第十条 借款利率：按揭贷款利率标准依据借款人已拥有房产套数、购置面积确定（具体按照本行公布的利率标准执行）；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，则自次年1月1日起按调整后利率重新计算每月应归还贷款本息。

第四章 贷款程序

第十一条 根据本行是否先要和开发商签订合作协议，办理按揭贷款业务可分为直客式按揭贷款和间客式按揭贷款。目前本行直客式按揭贷款只限于个人住房，商业用房按揭贷款必须是与本行签订按揭合作协议的楼盘。

直客式按揭贷款是指客户直接向个人业务部申请，采取房屋产权办妥前的阶段性保证加房屋正式产权办妥后的房屋抵押相结合的担保方式办理的按揭贷款业务。国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位或优秀企业、金融行业的正式职员等客户可以办理直客式房贷，担保人可以是开发商提供的担保，也可以是其他财产抵押、质押或第三方保证。

间客式按揭贷款是开发商要求客户到指定的银行办理的按揭贷款业务，银行与开发商应首先确立合作关系。

（一）开发商向个人业务部提出按揭书面申请并提供下列资料：

1．公司资料：经过年审的企业法人营业执照（需另提供复印件）；企业代码证书复印件、法定代表人证明书；公司章程、资信等级证明；验资报告；审计报告及近期财务报表（上年末至本期）；房地产开发企业资质等级证书；

2．按揭项目资料：项目立项批文及可行性研究报告；建设用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；

3．项目总投资，资金来源及落实情况；

4．商品房预售许可证或商品房销售许可证、预售方案及项目施工进度表，预售方案包括房屋位置、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容并附预售总平面图。

（二）对开发商的调查：个人业务部受理开发商申请后，调查人员要对开发商提供的有关资料进行调查，重点调查开发商资质、项目资金来源及销售情况。

1．调查开发商的法人资格、经营实力、开发能力和信用等级； 2．调查项目申报程序是否合规合法、手续是否完备； 3．调查项目概算、投资来源、资本金及自筹资金到位落实情况；

4．现场调查开发项目的地段、周边环境、户型设计、市政配套、工程进度等；分析同类、同档房屋的价格和客户购买意向，预测房屋销售价格和市场销售前景。

（三）与开发商签订合作协议。经总行审批同意后，个人业务部与开发商签订《按揭贷款业务合作协议》，明确在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前，开发商必须为借款人提供阶段性担保。在阶段性担保期间，借款人不能清偿债务时，由开发商承担连带保证责任。第十二条 借款申请：借款人携带购房合同和申请借款所需资料到个人业务部提出借款申请。个人业务部自收到借款人申请及符合要求的资料后，应在7个工作日内按规定对借款人的资信情况、偿还能力、材料的真实性及抵押物的有效性进行调查。

第十三条 审核审批：个人业务部应对客户申请资料进行审查，30万元（含）以内的贷款申请，由个人业务部负责人审批；30万元以上的贷款申请由个人业务部报总行有权人逐级审批。审批后，个人业务部应及时通知借款人及其配偶签署借款合同，并办理贷款、抵押、保险等相关手续，缴付有关费用。经审查不合格的按揭贷款申请材料应尽快退还申请人。

第十四条 担保方式：

1、以所购住房抵押的，如抵押人未取得《房屋所有权证》，个人业务部和抵押人可持依法生效的《商品房预售合同》（期房）或《房屋买卖合同》（现房）办理抵押登记备案手续，待办妥抵押物的《房屋所有权证》后，再正式办理抵押登记手续。

2、以其他资产抵押或质押的，需办妥抵押、质押登记手续，取得他项权利证书或质押登记证明。

3、以其他自然人和法人担保的，需对担保人进行资信和担保能力调查。

第十五条 发放贷款：房产抵押登记手续办妥后，个人业务部方可发放贷款，对发放的按揭贷款，不得支付现金，须采用转账形式汇划至房地产开发公司在总行营业部开设的账户上（直客式房贷需通过受托支付的方式将贷款资金以转账的形式转入开发商账户）。借款人办理提款手续时，须与本行签订委托支付协议，委托本行将上述贷款转入房地产开发公司账户。贷款发放后在借款存续期间，借款人须在营业部开立的存款账户上存有不少于一期还款额的款项。

第十六条 贷款管理。个人住房按揭贷款使用专门科目核算，贷款日常管理按信贷管理制度执行。

第五章 抵押、保险及公证

第十七条 以抵押方式申请贷款的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并办妥抵押登记手续。

第十八条 对作为贷款抵押物的个人住房（商业用房），如果本行认为必要，借款人须在合同签订前按本行指定的险种到本行指定的保险机构办理房屋保险，投保金额不得低于抵押物评估价值，保险期限要长于贷款期半年；保险单上的第一受益人应为本行，且不得含有任何有损本行权益的限制性条款。在抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保管、保证完好的责任，并随时接受本行的检查。在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第十九条 抵押、保险、登记等费用由借款人承担，且必须由借款人在发放贷款前足额交纳。

第二十条 在开发商住房未竣工，《房屋所有权证》、《房屋他项权证》未交付个人业务部前，个人业务部发放的住房按揭贷款由开发商出具保证函，开发商承担连带保证责任，待取得《房屋他项权证》后向开发商出具同意撤销保证的函。

第二十一条 抵押期间未经本行同意，借款人不得以该抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第六章 贷款的偿还

第二十二条 一年期以内（含一年）的贷款，到期一次性还本付息。

第二十三条 一年期以上的贷款采取分期还款方式。第二十四条 采用分期还款方式的借款人从取得贷款的次月开始偿还本息，由借款人委托本行在借款人指定的活期存折（卡）账户上扣除当月的本息。每月20号为扣款日，最后一期还款日为贷款到期日。扣款时包括逾期罚息。

第二十五条 借款人提前归还部分或全部贷款，须提前10个工作日向个人业务部提出申请，经个人业务部审核同意，可提前偿还部分或全部贷款。

第二十六条 借款人申请提前归还部分贷款，经个人业务部审核确认借款人未有拖欠本息及已还清当期本息后方可办理。

第二十七条 借款人申请提前清偿全部贷款，经个人业务部同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。

第二十八条 本行按合同约定的利率已计收的利息不随还款期限、国家法定利率的调整而调整。

第二十九条 提前还款的利息计算。

（一）全部提前还清贷款

应还利息＝剩余本金×最近一期还款日至提前还款日的实际天数×实际贷款年限的贷款月利率÷30

（二）部分提前归还贷款

应还利息＝部分提前还款金额×最近一期还款日至提前还款日的实际天数×贷款月利率÷30 第三十条 逾期贷款处理。借款人在约定还款日营业终了没有按照借款合同约定的还款计划还款，以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，营业部应于次日将应还未还本金转入相应的逾期科目，利息转入应收利息科目，并计算逾期利息，计算公式为：

逾期利息＝当月应还本息×逾期利率×逾期天数

公式中逾期天数从约定还款日次日算起，逾期利率按合同约定执行。

第七章 清户撤押

第三十一条 提前归还贷款全部本息的，借款人应向个人业务部提出提前还款申请，经个人业务部同意后方可办理，然后将还款证明单提交客户经理，由客户经理填制房屋他项权利注销登记表，经营业部柜员确认盖章，与借款人、抵押人和出质人去原登记机关办理注销手续。

第三十二条 到期还清贷款本息的，由客户经理填写好房屋他项权利注销登记表，经营业部柜员确认盖章，与借款人、抵押人和出质人去原登记机关办理注销手续。

第八章 合同的变更和终止

第三十三条 借款合同需要变更的，应由借贷双方以及担保人协商一致，并依法签订变更协议，抵押贷款应到相关部门办理抵押变更登记手续，未办理相关抵押变更登记手续的，不得变更借款合同。

第三十四条 在贷款期限内，借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十五条 借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止，个人业务部应在借款合同终止后15个工作日内，通知抵押人领取抵押登记注销手续。

第九章 债权保护

第三十六条 个人业务部的管户人应加强对个人住房贷款的检查和管理，发现借款人违约或逃废本行债权时，必须立即采取保全措施，同时上报有关部门，确保本行债权的安全。

第十一章 罚

则

第三十七条 在发放按揭贷款过程中，经办人有弄虚作假行为的，一经查实，按总行有关规定处罚。

第三十八条 发放的按揭贷款因管户人及相关人员的主观原因出现逾期、欠息、损失等情况的，按总行有关规定处罚相关责任人。

第十二章 附

则

第三十九条 本办法由总行负责解释和修订。第四十条 本办法自印发之日起实行。农村商业银行个人住房（商业用房）按揭贷款业务操作流程

92号（4月2日）

为规范农村商业银行股份有限公司（以下简称本行）个人住房（商业用房）贷款（以下简称“房贷”）操作，按照国家有关法律、法规以及《农村商业银行个人住房（商业用房）贷款管理办法》，结合本行实际，制定本流程。

根据是否事先与开发商签订《楼盘按揭合作协议》，本行将房贷业务分为直客式房贷和间客式房贷。

直客式房贷是指购房者在无需房地产开发商担保的情况下，直接在银行申请房贷的直接贷款方式。办理直客式房贷前，楼盘开发商不必与银行签订按揭合作协议，开发商也不需要提供贷款担保函。直客式房贷一般适用于教师、国家公务员、金融工作者、医生、律师等收入稳定的优质客户。直客式房贷除以所购房产作为抵押外，还需要借款人提供其他有效担保。

间客式房贷是指购房者必须到开发商指定的银行办理贷款。办理间客式房贷前，楼盘开发商必须先与银行签订按揭合作协议，开发商也必须提供贷款担保函。

目前本行直客式房贷只适用于购买个人住房；办理商业用房的贷款业务，必须是房地产开发企业开发的、事先与本行签订《楼盘按揭合作协议》的楼盘。

一、直客式房贷

基本程序：客户申请 → 受理客户申请 → 贷前调查、审查和审批 → 与客户签约 → 办理抵押预登记 → 贷款发放 → 贷后检查 → 贷款收回。

1．客户申请

客户持有效身份证件、户口簿或当地长期居住证明（非本地居民须提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，如不能提供的，参照二套以上房贷执行）、收入证明、结婚证、家庭其他成员的身份证及收入证明、购房合同、首付款凭证、开发商担保函或其他担保人身份证及收入证明等材料向个人业务部提出贷款申请。

2．受理客户申请

个人业务部受理客户申请，收集、整理客户提供的资料，及时在人行征信系统查询并打印客户及配偶信用报告。

3．贷前调查、审查和审批

个人业务部贷款调查人根据调查了解的情况，形成调查意见；将借款人相关资料提交审查人审查，审查人提出审查意见后提交会办小组会办，然后报审批人审批；调查人将贷款审批情况向客户反馈，提出贷与不贷或增加首付比例等附加条件。

4．与客户签约

个人业务部根据贷款审批情况，与客户签订借款合同、抵押合同、借据等文本。

5．办理抵押预登记

个人业务部客户经理到房产管理局办理抵押预登记；如有需要，与客户办理保险、公证等手续。

6．贷款发放

根据登记部门的相关回执，发放贷款，贷款资金通过非现金的方式，以银行受托支付方式，支付给开发商指定的账户上。

7．贷后检查

个人业务部在贷款发放后，每月核实贷款归还情况，关注违约率，关注楼盘竣工及客户办理两证的时间，及时把他项权证取回归档。

8．贷款收回

客户在本行办理了个人住房（商业用房）按揭贷款后，必须在每月规定的时间还款，直至贷款还清。如果客户需提前还款，必须先到个人业务部申请，填写《提前还款申请书》，经有权人签字后方可到营业部办理提前还款手续。

二、间客式房贷

基本程序 ：受理房地产开发商按揭合作申请 → 报批 → 签订合作协议 → 客户申请 → 受理客户申请 → 贷前调查与审查 → 贷款审批 → 与客户签约 → 办理抵押预登记 → 贷款发放 → 贷后检查 → 贷款收回。

1．受理房地产开发商按揭合作申请

受理房地产开发商按揭合作申请，对开发项目、资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查和审查，形成调查报告，提交会办小组会办。

2．报批

个人业务部将房地产开发商按揭合作申请相关资料和调查报告报总行有权人审批。

3．签订合作协议

总行审批同意后，与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议。

4．客户申请

客户持有效身份证件、户口簿或当地长期居住证明（非本地居民须提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，如不能提供的，参照二套以上房贷执行）、收入证明、结婚证、家庭其他成员的身份证及收入证明、购房合同、首付款凭证、开发商担保函等材料向个人业务部提出贷款申请。

5．受理客户申请

个人业务部受理客户申请，收集、整理客户提供的资料，及时在人行征信系统查询并打印客户及配偶信用报告。

6．贷前调查、审查和审批

个人业务部贷款调查人根据调查了解的情况，形成调查意见；将借款人相关资料提交审查人审查，审查人提出审查意见后提交会办小组会办，然后报有权人审批；调查人将贷款审批情况向客户反馈，提出贷与不贷或增加首付比例等附加条件。

7．与客户签约

个人业务部根据贷款审批情况，与客户签订借款合同、抵押合同、借据等文本。

8．办理抵押预登记

个人业务部客户经理到房产管理局办理抵押预登记；如有需要，与客户办理保险、公证等手续。

9．贷款发放

根据登记部门的相关回执，发放贷款。贷款资金通过非现金的方式，以银行受托支付方式，支付给开发商在本行营业部设立的账户上。

10．贷后检查

个人业务部在贷款发放后，每月核实贷款归还情况，关注违约率，关注楼盘竣工及客户办理两证的时间，及时把他项权证取回归档。

11．贷款收回

客户在我行办理了个人住房（商业用房）按揭贷款后，必须在每月规定的时间还款，直至贷款还清。如果客户需提前还款，必须先到个人业务部申请，填写《提前还款申请书》，经有权人签字后方可到营业部办理提前还款手续。

本流程未尽事项以本行《个人住房（商业用房）贷款管理办法》规定执行。

第四篇：中国工商银行个人住房装修贷款和个人商业用房业务介绍

中国工商银行个人住房装修贷款和个人商业用房业务介绍

个人住房装修贷款业务介绍

是工商银行向个人发放的，用于自有住房装修的人民币贷款。该种贷款在全行推出，借款人必须提供有效的质押、抵押或第三方保证担保。个人住房装修贷款金额原则上不超过15万元，并且不超过装修工程总费用的70％。贷款期限最长不超过5年，还款方式比照个人住房担保贷款执行。贷款利率按照中国人民银行规定的期限利率执行。

个人商业用房业务介绍

是工商银行向个人发放的，用于购置自营商业用房和自用办公用房的人民币贷款。该种贷款在全行推出，借款人必须提供有效的质押、抵押或第三方保证担保。个人商业用房贷款金额不超过房地产估价机构评估的拟购商业用房价值的60%。贷款期限最长不超过10年，还款方式可采用到期一次性还本付息或分期还本付息。

第五篇：公司法人商业用房贷款按揭可行性研究

公司法人商业用房贷款按揭可行性研究

(宝钢宝山支行王为)

一、概念约定

公司法人商业用房贷款通过个人商业用房产权共有人范围的扩展，对产权共有人有新的界定，公司法人商业用房贷款不是一种新的按揭产品，而是个人商业用房服务的延伸。

二、市场背景

近期上海市商业地产指数不断走高，商业地产、办公楼销售良好，分行及时把握市场变化，放宽了我行对个人商业用房贷款的受理范围，个人商业用房贷款不仅限于住宅楼盘配套的商铺范围，凡符合我行优质楼盘合作范围的商铺、办公楼等商业用房，均可办理个人商业用房贷款。个人商业用房受理范围的拓宽，为在当前低迷房产形势下拓宽我行房贷业务带来了新的契机。

我行在实际贷款营销中又遇到新的问题，客户提出能否开办“法人按揭”，即由公司法人作为借款人购买商业房产并办理商铺贷款，因公司法人购买地产后，可将房产作为固定资产计入公司资产负债表，并可每年提取折旧，因而在税收政策方面能享受系列优惠。但明显与我行个人商业用房贷款这一仅针对自然人的贷款品种不符，对于新的客户需求也需要新的解决思路。

三、金融同业的操作思路

上海银行：

个人商业用房贷款：是指以本行信贷资金向个人发放的购置及租赁商铺用房，办公用房，生产用房的贷款。

工业用房按揭贷款：是指我行向借款人发放的用于购买本市工业园区内工业用房，借款人将拟购的工业用房抵押给我行的一次性发放、分期归还的专项贷款。该项贷款最长期限不超过10年，还款采用按月等本归还法。

工商银行：法人商用房按揭贷款

一、贷款用途

用于借款人购置自营商业用房或自用办公用房。

二、借款人基本条件

1.借款人为经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人，经营管理制度健全，财务状况良好；

2.有贷款证（卡），并在工行开立基本帐户或一般帐户；

3.有贷款人认可的有效担保；

4.有购买商业用房或办公用房的合同或协议；

5.所购商业用房或办公用房价格合理；

6.贷款人要求的其他条件。

三、贷款期限和利率

贷款期限最长不超过10年。

贷款利率按中国人民银行有关规定执行

分析与评价：上海银行模式对法人按揭贷款抵押物对象有明确限制，仅限于本市工业用房，明显不能满足市场多方面的需求；工商银行模式虽无抵押物限制，但公司法人与自然人涉及的责权利关系是完全不同，在风险控制方面略欠周全。

四、操作思路

按照《上海市房地产登记条例》自然人和法人可作为房产共有人办理各类权属登记，那么我们可以尝试以公司法定代表人和公司法人作为房产共有人办理权属登记，以公司法定代表人或其它主要负责人（自然人）作为主贷人，公司法人作为共同还款人，双方共同共有。采用这种产权构成方式，我行面临可能来自于公司法人的二大风险：1.诉讼风险。公司法人若面临经济债务纠纷引致司法诉讼，房产有可能被法院查封，房产是不可分割的，即有我行抵押物被查封的可能，按照抵押登记在先的原则，虽我行可获优先清偿，但势必增加了处理抵押物的难度。2.道德风险。公司法人若逃避债务宣布破产，则按照破产清偿程序，银行债务并不被优先清偿，因而道德风险带来的风险隐患更大。如何既能保持公司法人的产权份额，又能有效规避共有人的特殊法律性质所产生的各种风险呢，一种有效的办法是对于公司法人产权份额提供追加担保，即由公司法定代表人（自然人）提供另一套房产作共同抵押，担保个人商业用房贷款债权标的，自然人提供的第二套房产担保额不低与公司

法人房产份额，通过降低抵押率、办理强制执行公证等综合手段，确保我行债权的顺利实现。

在法人按揭操作中可能遇到的主要二大问题：1.两套抵押物区域不匹配，担保同一债权的多套房产若跨区，则需抵押物所在区房产交易中心办理抵押登记，将增加操作难度和贷款成本。2.我行借款合同有关抵押条款涉及到抵押物部分需作相应变更。在借款合同中需增加对于借款同一债权，由两或多套房产共同抵押担保的条款，并对违约责任做出明确界定，对于违约处理有明确的措施。

五、可行性分析

今年开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 对房贷诉讼执行中房产拍卖问题作了的最新司法解释，增加了我行的房贷抵押物的处理难度，实现房贷产品的创新，通过期房和现房共同抵押担保同一债权，成为合理规避最高院的司法解释，在政策界限内继续扩大我行房贷市场份额的最佳选择。

为规避政策风险，我行在此方面曾作有益的尝试，并成功发放一笔多套房产担保同一债权的个人商业用房贷款，对于公司法人商业用房按揭具体操作流程设计有一定的参考价值。具体案例：今年二月，客户孙某因购买某服装批发市场商铺向我行提出贷款申请。六间商铺总价达1129万元，共申请贷款563万元，抵押率近50%。面对如此大额的贷款申请，我们立即展开了深入调查。首先考察借款人的还款能力和还款意愿，客户孙某拥有该服装批发市场四楼产权，年摊位租赁收入近2000万元，同时开办服饰商行，从事个体服装经营业务，公司结算量较大，现金流量充足，帐户日均余额约200万元。此外，孙某还是国泰君安证券公司宝山营业部重点理财客户，也是我行VIP金融理财产品重点营销对象，该客户对我行代理基金销售、人民币理财产品等方面有初步合作意向。调查得知该客户具备较强的还款能力和还款意愿，再来考察抵押物状况，该商铺商业区位优势明显，主营服装批发的专业市场，租售均有固定客户群体，属黄金铺位。抵押物具有良好的赢利性和流动性。综和调查结果，我们认为该客户信用情况良好，具备较强的还款能力和还款意愿。但商业用房贷款一直属于我行的重点控制范围，且高达563万的贷款，近50%的抵押率确有一定的风险。如何能两全其美呢？既能留住优质客户又能有效避免银行风险成了我们操作的重点。再次翻察客户资料，我们发现客户所拥有的另外11套房产均未设置抵押权，何不以这些房产共同抵押来降低该笔贷款的抵押率呢。我们在经过慎重考虑并上报分行同意后，决定向孙建伟夫妇发放三笔商业用房贷款，合计金额290万元，期限10年，另由三套房产共同抵押，即由一套期房和一套现房共同担保同一债权，在具体办理抵押过程中，按照房产交易中心的要求，在各份借款抵押合同中明确注明抵押物权属情况、面积、户型、价值等要素，并顺利取得了抵押证明。这笔贷款的成功发放为我们今后处理同类问题提供了一条新的途径，能够大大降低银行的放贷风险，同时又能防止优质客户的流失。

公司法人商业用房是对个人商业用房贷款的有益补充，通过期、现房或多套房

产担保同一债权，能在风险可控的基础上降低贷款抵押率，解决客户经理前台营销中的难题，更好地满足客户和市场需求，有较高的市场营销价值。