中国银行股份有限公司个人商业用房贷款业务管理办法(2012年修订版)（推荐五篇）

第一篇：中国银行股份有限公司个人商业用房贷款业务管理办法(2012年修订版)

中国银行股份有限公司个人商业用房贷款业务管理办法

（2012年版）

第一章 总 则

第一条 为规范个人商业用房贷款业务管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、政策规定，制定本管理办法。

第二条 本办法所称商业用房是指用途为经营的房屋。具体判定标准为同时满足下述条件：

（一）房屋业态：商铺、办公用房（写字楼）、商住两用房等；

（二）房屋项目规划用途：商业等非居住用途。

商业用房按照房屋交易前是否取得房屋所有权证分为一手商业用房和二手商业用房。其中，一手商业用房是指房屋交易前尚未获得房产登记部门首次颁发的房屋所有权证的商业用房；二手商业用房是指房屋交易前已具备房屋所有权证的商业用房。

第三条 本办法所称个人商业用房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买商业用房的商业性贷款；本办法所称贷款人是指我行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。

第四条 发放个人商业用房贷款应当符合法律、法规及监管规定，遵循贷款效益性、安全性和流动性原则。

第五条 个人商业用房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则，借贷双方应根据此原则依法签订借款合同及相关担保 1 合同。

第六条 业务开办权限。我行境内分支机构个人商业用房贷款业务的开办权限由总行个人金融总部另行规定。凡获得总行业务开办授权的我行境内分支机构在叙做个人商业用房贷款业务时须遵从本管理办法的各项规定。

第二章 贷款对象、条件与用途

第七条 贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人。第八条 借款人须同时具备以下条件：

（一）在中国境内具有常驻户口或有效居留身份。

（二）收入稳定，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。

（三）有合法有效的购买商业用房的合同或协议。

（四）必须支付不低于所购商业用房全部价款50%的购房首付款（商住两用房购房首付款比例不得低于45%），并在我行开立结算账户，若相关法律、法规、监管规定或国家政策对个人商业用房首付款支付比例有所变化，则从其规定。

（五）提供贷款人认可的有效担保。

（六）法律、法规、监管规定和贷款人规定的其他条件。

第九条 借款人申请贷款购买的商业用房，原则上需具备以下条件：

（一）一手商业用房应竣工验收。

（二）二手商业用房必须产权明晰，符合上市交易条件，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议。

第十条 贷款用途。借款人只能将所贷款项用于购买商业用房。第三章 贷款币种、额度、期限与利率

第十一条 贷款币种。个人商业用房贷款币种为人民币。

第十二条 贷款额度。个人商业用房贷款额度上限按中国人民银行、中国银行业监督管理委员会相关规定执行，最高为所购商业用房全部价款（个人二手商业用房执行评估价格与交易价格孰低原则）的50%，其中房屋性质为商住两用的贷款额度不得超过55%。若相关法律、法规、监管规定或国家政策有更严格规定的，则从其规定。

第十三条

贷款期限。贷款期限需同时满足下列条件：

（一）个人商业用房贷款期限上限按中国人民银行、中国银行业监督管理委员会相关规定执行，最长为10年。若相关法律、法规、监管规定或国家政策有更严格规定的，则从其规定。

（二）个人商业用房贷款期限不得超过抵押物占用范围内建设用地的剩余使用权年限。

（三）对个人二手商业用房，贷款期限与房龄之和原则上不得超过30年（其中办公用房不得超过20年）。

对位于大中城市、地理位置优越、属城市中心地带、商业氛围成熟、具有较强变现能力的二手商业用房，贷款期限与房龄之和超过上述年限要求的可向总行个人金融总部提出业务开办申请，待总行批准后叙做。

（四）贷款期限与借款人年龄之和原则上不得超过65周岁，符合我行规定的中高端客户可延至70周岁。

第十四条 贷款利率。个人商业用房贷款利率下限按中国人民银行、中国银行业监督管理委员会相关规定执行，不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。若相关法律、法规、监管规定或国家政策有更严格规定的，则从其规定。

第四章 贷款申请和审批

第十五条 申请个人一手商业用房贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料：

（一）借款申请书。

（二）具有法律效力的身份证件（居民身份证、户口本、军官证，或其它有效居留证件）。

（三）贷款人认可的经济收入证明（包括借款人家庭经济收入证明、纳税证明、银行对账单、银行储蓄簿等）。

（四）已支付所购商业用房购房首付款的证明。

（五）授权贷款人查询中国人民银行个人征信系统并记录查询结果的相关文件。

（六）合法有效的购房合同或协议。

（七）抵（质）押物清单、权属证明、有处分权人同意抵（质）押的证明及抵押物估价文件。

（八）法律、法规、监管规定及贷款人要求提供的其他证明文件或资料。

第十六条

申请个人二手商业用房贷款时，除借款人须提供第十五条所列资料外，售房人还应提供以下资料：

（一）售房人（含共有人）有效身份证件。

（二）拟出售房屋的所有权有效证件。

（三）房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件。

（四）已出租的房屋须提供租赁合同及承租人放弃优先购买权的承诺书。

（五）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第十七条 贷款受理。业务经办机构受理借款人的个人商业用房贷款申请后，应根据审批标准和信贷规则对借款人及其提供的资料进行认真调查审核，对授信进行初步分析，并对各类资料的真实性、准确性、完整性负责。业务经办机构应建立并严格执行贷款面谈制度。

第十八条 贷款审批流程。个人商业用房贷款审批按照我行个人贷款授信审批流程相关规定执行。

对于不符合条件的借款申请退回业务经办机构，业务经办机构应及时告知借款人。

贷款经审批同意后，业务经办机构应及时与借款人和担保人签订借款合同、抵（质）押合同等，办理借款借据、抵（质）押登记手续等。

第十九条

贷款审批要点

（一）商铺贷款审批要点。拟叙做贷款的商铺必须满足：有独立产权、有物理分割、易于变现处置。

严禁发放没有独立产权和（或）没有物理分割的商铺贷款。

原则上不得发放综合（专业）市场贷款。对满足下述任意一种情况的，可向总行个人金融部提出业务开办申请，待总行批准后叙做：1.总行级、分行级重点开发商开发项目，具有规范经营模式和成熟销售渠道、周边已形成较成熟商圈；2.属于国家级中心批发（专业）市场。

（二）办公用房贷款审批要点。应考察办公用房的地理位置、周边环境及配套设施、当地办公用房市场供需状况等内容。重点选择大中城市核心区域的优质楼盘进行叙做。原则上只针对我行优质客户发放办公用房贷款。

第五章 贷款担保和保险

第二十条 个人商业用房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保。个人商业用房贷款必须进行抵押担保，贷款人可根据借款人的具体情况决定在此基础上是否追加质押担保、保证担保。

第二十一条 以抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同。抵押物、抵押合同和抵押权的设立应符合《合同法》、《物权法》、《担保法》等法律、法规及监管规定，抵押物应是抵押人所购商业用房，抵押人所拥有的其他商业用房不能用于抵押。

（一）抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件），均由抵押权人执管并承担保管责任。抵押权人收到上述文件单证后，应出具保管证明。抵押物由抵押人占管。抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置，应保证抵押物的安全、完整，并随时接受抵押权人的监督检查。

（二）贷款人应按照《物权法》、《担保法》等法律、法规及监管规定办理抵押登记手续，以确保贷款人抵押权的有效设立。

第二十二条 以质押方式申请贷款的，质押方式可以是动产质押或权利质押，质权人和出质人必须签订质押合同。采取权利质押的，质物只限于债券和存单，其它权利包括股权等暂不接受质押。质物、质押合同和质权的设立应符合《合同法》、《物权法》、《担保法》等法律、法规和监管规定；贷款人应及时要求出质人交付质物和办理质押登记手续，以确保贷款人质权的有效设立。贷款人认为需要公证的，借款人（或出质人）应当办理公证。

（一）对出质人提交的质物，贷款人应进行查询和认证。出质人应将 质物或确认后的权利凭证交贷款人执管。质押期间，贷款人应妥善保管质押权相关凭证。

（二）质押期间，出质人未经质权人同意，不得转移、重复质押已被质押的财产，不得以任何理由挂失。

（三）以债券作质押的，在质押期内，债券到期时，可以选择以下处理方式：

1.借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为定期存单继续用于质押（后者情形下应依法变更原借款合同和质押合同、签署定期存单质押合同）。

2.借款人用贷款人认可的等额债券替换到期的债券，并变更原借款合同和质押合同、签署新的质押合同。

第二十三条 用于抵（质）押的财产，需要估价的，可以由贷款人进行评估，也可委托贷款人认可的专业评估机构进行估价。以所购商业用房进行抵押的，抵押率不得超过抵押物价值的50%；以存单和凭证式国债作为质押的，质押率不得超过90%；以其他债券作为质押的，质押率需视质物价值从严确定。

第二十四条 以保证方式申请贷款的，借款人应提供贷款人可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合《担保法》的规定。

采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。

第二十五条 个人一手商业用房贷款应由开发商、各一级分行审核批准的法人机构或个人提供阶段性连带责任保证和（或）提供阶段性保证金 质押担保(保证金比例原则上不低于贷款余额的10%)，并签署保证合同和（或）保证金质押合同。

自借款人办妥贷款所购房屋的抵押登记并将他项权证正本交我行执管之日起，保证人（出质人）不再发生新的担保义务和责任，但对于在该日之前已到期的借款人债务以及该日之前发生保证人（出质人）或/及借款人违约而引起的债务，保证人（出质人）仍应承担相应的违约责任或/及担保责任。

第二十六条 原则上借款人需在合同签订前向贷款人认可的保险公司为抵押物办理房屋保险。如借款人符合各一级分行优质客户条件或所购房屋为总行级、一级分行级重点合作伙伴开发项目，一级分行可自行确定借款人是否需要购买房屋保险或给予减免。

保险期不得短于借款期限，投保金额不得少于抵押物的价值，投保人应将保险单项下因保险事件发生而对保险人享有的保险金权益转让给贷款人。保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件。抵押期内，保险单正本交贷款人执管。投保人按合同约定不得以任何理由中断或撤销保险。

第六章 贷款发放、使用与偿还

第二十七条 借款申请获得批准后，业务经办机构应通知借款人（包括房屋共有人）、担保人及其它有关当事人在约定的时间到贷款人处当面签订有关合同和办理用款手续。

第二十八条 贷款发放。在贷款合同、抵押合同、质押合同或保证合同等文件生效后，贷款人应按受托支付原则，将贷款资金直接划至符合合同约定用途的借款人交易对象（开发商或售房者）的专用账户。

第二十九条

贷款使用。借款人必须按合同约定使用贷款。违反借款 合同约定的，贷款人有权根据合同约定采取停止发放贷款、提前收回部分或全部贷款、计收罚息等措施。

第三十条

贷款偿还。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的账户中扣收贷款本息。借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款。

第三十一条

还款方式。偿还贷款本息的方式可选择等额本息还款、等额本金还款。对于优质客户可采用宽限期还款方式，具体要求如下：

（一）宽限期还款方式限于在部分一级分行试点。拟试点的一级分行需形成试点申请，试点申请经一级分行个人金融部和风险管理部审查通过后，并经分管个人金融业务和分管风险管理工作的行领导审批同意后，报总行审批。获得总行批准后，试点一级分行方可按照批复要求叙做该业务。

（二）宽限期不超过贷款期限1/4，且最长2年。

（三）采用宽限期还款方式的，应适当按照风险与收益平衡的原则合理定价。

第三十二条 提前还款处理。借款人向贷款人提出提前还款书面申请后，经贷款人同意，可提前部分归还贷款本金或提前结清全部贷款本息。

第三十三条 展期贷款处理。经贷款人同意，个人商业用房贷款可以展期，展期期限应符合法律、法规及监管规定。一年以内（含）的贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限；一年以上的贷款，展期期限累计与原贷款期限相加，不得超过10年。展期须经担保人书面认可，并办理相应担保变更手续。

第三十四条 逾期贷款处理。贷款发生逾期的，贷款人应根据实际逾期金额和逾期时间向借款人加收逾期贷款利息，具体逾期时间计算和加收 利息标准按我行的有关文件规定执行。如贷款出现连续三个月逾期或累计六个月未能如数还款，贷款人应向保证人追偿或处分抵（质）押物，直到偿清全部贷款本息为止。

第三十五条 不良贷款的处理。参照我行《中国银行零售贷款贷后管理办法》（中银零[2005]4号）、《中国银行零售不良贷款催收保全管理办法》（中银零[2005]86号）及《中国银行股份有限公司境内机构个人类贷款呆帐申报核销实施办法（2009年版）》等相关规定执行。

第七章 借款合同的变更与终止

第三十六条

借款合同依法需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还应根据相关担保合同约定取得第三方担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十七条 当发生保证人失去保证能力或保证人破产、分立、合并等情况时，借款人应及时通知贷款人，并重新提供贷款人认可的担保以及重新办理担保手续。

第三十八条 借款人在还款期限内死亡，经人民法院宣告死亡或失踪，或宣告为无民事行为能力或限制行为能力人，贷款人应采取有效措施及时收回贷款，并依据抵（质）押合同的约定处理抵（质）押物，用以归还未清偿部分。

第三十九条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止后，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证，通知保证人，借贷关系、抵（质）押担保或连带责任保证关系即告终止。

第八章 债权保护

第四十条 贷款人需密切关注借款人、担保人严格履行借款合同、抵（质）押合同、保证合同，如发生任一合同约定的违约情形，贷款人均应及时认定借款人、担保人构成违约。

第四十一条

借款人、担保人在贷款期间发生违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：

（一）要求限期纠正违约行为。

（二）要求增加所减少的相应价值的抵（质）押物或更换保证人。

（三）停止发放尚未使用的贷款。

（四）在原贷款利率基础上加收罚息。

（五）提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人账户中扣收）。

（六）向保证人追偿。

（七）依据有关法律及规定处分抵（质）押物。

（八）向仲裁机关申请仲裁或人民法院起诉。

（九）其它措施。

第九章 贷款管理与考核

第四十二条 贷款人要按照《个人贷款管理暂行办法》等相关法律、法规和监管规定加强对个人商业用房贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回与总结工作。

第四十三条 贷后管理

贷后管理是风险防范的重要环节，应对项目的进展情况、借款人的资信状况和还款意愿等进行定期检查监控，重点跟踪调查商业用房周边经营 环境的变化、借款人本身经营状况的变化等，全程、全方位掌握贷款项目的变动情况，了解和分析与贷款安全密切相关的信息和指标，及时发现存在的问题和隐患，及时施行保全措施，防范、控制和化解贷款风险，保证贷款本息的收回。

贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款是否按合同约定用途使用，检查贷款抵（质）押品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。

第四十四条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。

第四十五条 贷款人应加强贷款档案管理，定期对档案的情况进行检查，防止档案的损坏、丢失，特别要检查借款合同、借款借据等重要法律文件的完整性。

第十章 附 则

第四十六条

本办法由总行个人金融总部负责解释。各一级分行可依据本办法，结合实际情况，就贷款审批、发放、收回等制定实施细则，并于制定后5个工作日内向总行个人金融总部报备。

第四十七条

本办法自颁布之日起施行。原《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款业务管理办法（2010年修订版）》（中银发[2010]1192号）同时废止。此前与本办法规定不一致的，以本办法为准。

第四十八条 本办法未尽事宜，应严格按照《个人贷款管理暂行办法》等相关法律、法规、监管规定及我行相关规章制度执行，确保业务合规开展。

第二篇：中国银行个人商业用房贷款保证合同

合同编号：_______年_______字第_______号

保证人（甲方）：_________________

地址：___________________________

法定代表人：_____________________

电话：___________________________

开户金融机构及账号：_____________

贷款人（乙方）：_________________

法定地址：_______________________

法定代表人或负责人：_____________

电话：___________________________

为确保________年________字第________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保。乙方经审查，同意接受甲方的保证。甲、乙双方根据有关的法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。

?第一条　甲方担保的主债权为乙方依据_______年______字______号借款合同向____________发放的贷款，本金金额为__________（币别）____佰____拾____万____仟元整，贷款期限自________年________月________日至________年________月________日。

?第二条　本合同的保证方式为连带责任保证，甲方对借款合同中的借款人的债务承担连带责任。如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部偿清其债务，乙方有权直接要求甲方承担保证责任。甲方应在接到乙方《催收到（逾）期贷款通知书》之日起____个工作日内履行清偿义务。

?第三条　保证担保的范围：借款合同项下的贷款本金__________（币别）____佰____拾____万____仟元整及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金及实现贷款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）。

?第四条　保证期限：自本合同生效之日起至借款合同履行期间届满之日后两年。

?第五条　本合同的效力独立于被保证的借款合同，借款合同无效或可撤销不影响本合同的效力。

?第六条　保证期间，借款合同的当事人双方协议变更借款合同内容，除展期或增加本金金额之外，无须事先取得本合同甲方的同意，保证人在变更后的保证范围内承担保证责任。

?第七条　保证期间，甲方发生机构变更／撤消或其他足以影响保证能力的变故，甲方应提前____天书面通知乙方，本合同项下的全部义务由变更后的机构承担或由甲方在____日之内落实为乙方所接受的新的保证人。

?第八条　保证期间，乙方有权对甲方的资金状况和财产状况进行监督，有权要求甲方提供其收入证明或财务报表等资料，甲方应如实提供。

?第九条　保证期间，甲方不得向第三方提供超出其自身负担能力的担保。

?第十条　发生以下情况之一，乙方有权要求甲方提前承担保证责任，甲方同意提前承担保证责任

1．甲方违反本合同第七条、第八条、第九条的约定或者发生其他严重违约行为；

2．借款合同履行期间，借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致使乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》约定的违约情形的。

?第十一条　甲方不承担保证责任或者违反本合同约定的其他义务的，应向乙方支付被保证的借款合同项下贷款金额____％的违约金，因此给乙方造成经济损失且违约金数额不足以弥补所受损失的，还应赔偿乙方的实际经济损失。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担保证责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵消。

?第十二条　本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同条款仍然有效。

?第十三条　因本合同发生的争议，由甲、乙双方通过协商解决。协商不成，可以向乙方所在地人民法院起诉。

?第十四条　其他约定事项

1．甲方违反本合同自愿接受强制执行；

2． ________________________________

3． ________________________________

?第十五条　本合同自双方签字盖章后生效。

?第十六条　本合同正本一式二份，甲、乙双方各执一份。

法定代表人：（签字）____________

（或受权代理人）

__________年________月________日

法定代表人：（签字）____________

（或受权代理人）

__________年________月________日

第三篇：中国银行个人商业用房贷款政策指引

中国银行个人商业用房贷款政策指引（江苏2008年版）

为积极发展个人商业用房贷款业务，促进个人商业用房贷款的持续、健康发展，有效防范和控制业务风险，特制定本政策指引。

一、产品定义和限制条件

个人商业用房贷款，是指贷款人向借款人（自然人）发放的用于定向购买商业用房所需资金的贷款。

原则上不能发放一手综合/专业市场商铺和开发商以返租、包租形式销售的商铺按揭贷款；严禁发展产权式商铺按揭贷款；不得发放用于租赁商业用房所需资金的贷款。其余物业形态的商铺，各行均可根据客户情况申请报批。

一手办公房按揭贷款应取得业务经办权并选择城市经济发展水平较高的区域开展业务；暂不受理二手办公房按揭贷款业务。

二、贷款申请条件

个人商业用房贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人，男性申请人借款年限加年龄不得大于65岁，女性申请人借款年限加年龄不得大于60岁。申请个人商业用房贷款的借款人必须同时具备下列条件：

1、具有当地常住户口或有效居留身份；

2、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3、申请贷款购买或租赁的商业用房，仅限位于大中城市中心区和次中心区，具有优良的发展前景，并且属于已竣工验收的永久性商业用房建筑；

4、所购的商业用房必须手续齐全，项目合法，并由开发商出示证明；

5、能够支付符合我行规定比例的首期付款；

6、在中国银行开立活期存款帐户；

7、提供经贷款人认可的有效担保：

8、贷款人规定的其他条件。

三、贷款材料

1、贷款申请表；

2、身份证、结婚证、户口簿或其他有效居留证件原件，并提供复印件；

3、支付所购商业用房首付款的证明；

4、我行认可的经济收入证明（包括借款人家庭经济收入证明、纳税证明、银行对帐单、银行储蓄薄等的原件或复印件）；

5、购买商业用房的合同、协议或其他有效文件；

6、借款担保的抵（质）押物清单、权属证明、有处分权人同意抵（质）押的证明及抵押物估价文件；

7、保证人同意为其提供借款担保的书面文件及其资信证明；

8、借款人或开发商应向贷款人提供证明商业用房手续齐全、项目合法的资料；

9、授权我行查询中国人民银行个人征信系统并记录查询结果的相关文件；

10、我行要求提供的其他证明文件或资料。

四、贷款币种、限额、期限与利率

1、贷款币种：个人商业用房贷款币种为人民币。

2、贷款成数：贷款首付款比例不得低于50%。

3、贷款期限：一手、二手个人商业用房贷款最长期限均不得超过10年，其中二手个人商铺的房龄不超过10年。

4、贷款利率：个人商业用房贷款所执行贷款利率不得低于中国人民银行规定的同档次商业贷款利率的1.1倍。

5、对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，根据合同约定执行。

五、贷款审批

1、经办行受理借款人的商业用房贷款申请后，消费信贷人员应对借款人的身份和资格及借款人的素质、经营水平、商品的市场前景及综合还款能力进行贷前调查，同时，要对开发商的资信及商业用房的地段、质量状况进行调查并提出书面调查意见。

2、个人商业用房贷款经经办行发起后,上报省行消费信贷中心,由审批人审批。对不符合条件的借款申请退回经办行，由经办行向借款人说明不予贷款的理由，并退回有关申请资料。

3、贷款经审批同意后，经办行应及时通知借款人和担保人签署《借款合同》与《抵押合同》、《质押合同》或《保证合同》，填写借款借据。

六、贷款担保

1、商业用房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保、其它我行认可的担保方式。借贷双方可根据具体情况协商选择担保方式。

2、以抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同。抵押物和抵押合同应当符合《中华人民共和国担保法》中的有关规定。

（1）抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再

次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置，应保证抵押物的安全、完整，并随时接受抵押权人的监督检查。

（2）抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与我行签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。

（3）以房屋所有权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。

（4）用于抵押的财产,需要估价的,可以由贷款行进行评估，也可委托我行认可的资产评估机构进行估价。

3、以质押方式申请贷款的，质押方式可以是动产质押或权利质押，质权人和出质人必须签订书面质押合同。采取权利质押的，质物一般为银行存单、国债、金融债券、国家重点建设债券和AAA级企业债券等，股票暂不接受质押。以相同期限的银行存单和凭证式国债质押的，质押率最高不超过质押物价值的90%；以其它有价证券质押的，质押率需视质物价值从严确定质押率。需要办理质押登记的，应当按照《中华人民共和国担保法》的有关规定办理登记。质押合同的有关内容和生效日期应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。我行认为需要公证的，借款人（或出质人）应当办理公证。

（1）对出质人提交的质物，我行应进行查询和认证。出质人应将确认后的权利凭证交我行执管。质押期间，我行不得擅自处分质物，如造成质物损坏、遗失，我行应承担责任并赔偿损失。

（2）质押期间,出质人未经质权人同意,不得转移、或重复质押已被质押的财产，不得以任何理由挂失。

（3）以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可以选择以下处理方式：

A.借款人与我行共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；

B.借款人用我行认可的等额有价证券替换到期的有价证券。

4、以保证方式申请贷款的，借款人应提供我行可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合《中华人民共和国担保法》的规定。

（1）采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。

（2）保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款行开立保证金帐户，如贷款出现违约,我行有权直接从保证金帐户上扣款偿还应还款

部分,保证金应在规定时间内及时补足。保证人是自然人的，应当有稳定的经济来源，具有足够的代偿能力，不从事冒险行业和高风险活动。

（3）保证期间应延续到借款合同规定的贷款到期之后两年。借款合同变更时应按《担保法》的规定处理有关事项。

七、贷款发放与偿还

1、借款申请获得批准后，经办行应通知借款人（包括财产共有人）、保证人及其它有关当事人在约定的时间与贷款银行签订有关法律合同和办理用款手续，并开立贷款帐户。

2、贷款发放。在《抵押合同》、《质押合同》或《保证合同》生效后，我行应按《借款合同》约定直接划至借款人指定购买商业用房的开发商或售房单位的专用帐户。

3、贷款使用。借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款，我行有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定加收利息。

4、贷款偿还。我行与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权我行可在约定的还款日主动从借款人指定的帐户中扣收贷款本息。贷款期限在1年以内（含1年）的，可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款本息。

5、还款方式：偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可与我行协商选择还款方式。一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经我行同意不得擅自改变还款方式。

6、提前还款处理。借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前向我行提出部分或全部提前还款申请，我行可按合同约定按提前还款金额收取一定比例的费用。

7、贷款重整处理。借款人因正当理由不能按原计划偿还贷款本息，可提前30个工作日向我行申请进行债务重整，即调整贷款期限和每期还款数额。重整期限和已还款期限之和不得超过30年。贷款重整原则上不超过一次。重整后的贷款金额应小于原借款余额，贷款利率执行原贷款发放日至重整后的贷款到期日的同档次期限利率。

第四篇：中国银行个人商业用房贷款质押合同

合同编号：________年______字第_______号

出质人（甲方）：____________________

身份证号码：________________________

地址：______________________________

电话：______________________________

开户金融机构及账号：________________

质权人（乙方）：____________________

法定地址：__________________________

法定代表人或负责人：________________

电话：______________________________

为确保_________年_________字第_________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作质押。乙方经审查，同意接受甲方的质押。甲、乙双方根据有关的法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。

?第一条　甲方担保的主债权为乙方依据____年____字号____借款合同向________发放的贷款，本金金额为____（币别）_____佰____拾____万____仟元整，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

?第二条　甲方以“质物清单”（附后）所列之财产设定质押。

?第三条　甲方保证对质押的财产依法享有所有权或处分权。

?第四条　甲方应于_______年______月______日将质押物或权利凭证交付乙方占有并同时向乙方支付保管费_________元。

?第五条　质押担保的范围：借款合同项下的贷款本金______（币别）______佰______拾______万______仟元整及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金、质物保管费用及实现贷款债权和质权的费用（包括诉讼费、律师费等）。

?第六条　本合同项下的评估、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

?第七条　本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效或可撤销不影响本合同的效力。

?第八条　质押期间，乙方有妥善保管质押物的义务，因乙方的过错导致质押物的价值减少的，应当：

（1）在借款人全部履行借款合同债务后，乙方向甲方赔偿；

（2）如借款人未能全部履行借款合同债务，乙方的赔偿责任可因未得到履行的借款合同债务而部分或全部抵消。

?第九条　非因乙方过错导致质押物的价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保。

?第十条　质押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、转让、兑现、再质押或以其他任何方式处分本合同项下的质押物。

?第十一条　质押期间，经乙方书面同意，甲方转让、兑现质押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿其所担保的债权。

?第十二条　甲方以债权、存款单或其他有价证券出质的，其兑现日期先于还款日期的，乙方有权选择下列任何一种方式处理：

1．到期兑现用于提前清偿贷款；

2．转换为定期储蓄存单继续用于质押；

3．用乙方认可的等额债权、存款单调换到期债券、存款单。

?第十三条　借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以质押物折价或以拍卖、变卖、兑现质押物所得的价款优先受偿，实现质权。

?第十四条　发生下列情况之一，乙方有权提前处分质押物实现质权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1．甲方被宣告破产或被解散；

2．甲方违反本合同第九条、第十条、第十一条的约定或发生其他严重违约行为；

3．借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致使乙方贷款债权落空，或借款人有《借款合同》第_________条约定的违约情形等。

?第十五条　甲方因隐瞒质押物存在共有、争议、被查封、被扣押或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________％违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵消。

?第十六条　乙方依法处分质押物所得价款，按下列顺序分配：

1．支付处分质押财产所需的费用；

2．清偿借款人所欠乙方贷款利息；

3．清偿借款人所欠乙方本金、违约金（包括罚息）和赔偿金等；

4．支付其他费用。

?第十七条　本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同条款仍然有效。

?第十八条　因本合同发生的争议，由甲、乙双方通过协商解决。协商不成，可以向乙方所在地的人民法院起诉。

?第十九条　本合同自甲乙双方签字、盖章后生效。

?第二十条　质押期限自本合同生效之日起至借款合同项下贷款本息及罚息、违约金、赔偿金等全部偿清完毕后止。

?第二十一条　其他约定事项

1．甲方违反本合同自愿接受强制执行

2． ____________________________________

3． ____________________________________

?第二十二条　本合同正本一式二份，甲、乙双方各执一份。

法定代表人：（签字）________________

（或受权代理人）

____________年_________月_________日

法定代表人：（签字）________________

（或受权代理人）

____________年_________月_________日

第五篇：个人商业用房贷款

个人商业用房贷款

所属机构：建设银行北京分行

贷款类型：个人商业用房贷款

最低贷款利率：按央行规定执行

最长贷款年限：10年

最高贷款额度：50%

审批时间：15到25天

适用人群：具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人。详细描述

（一）产品定义

个人商业用房贷款是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。所谓商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。

（二）贷款对象

具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人。

（三）贷款条件

1．申请人具有合法有效的身份证明；

2．申请人有稳定的经济收入、有按期偿还所有贷款本息的能力；

3．申请人无不良信用记录和不良行为记录；

4．有合法有效的购买商业用房的合同；

5.借款人的年龄加贷款期限最长可至70岁（含）。

其中，符合我行个人信贷业务优质客户群体范围的，借款人的年龄加贷款期限原则上不超过75岁。(个人信贷业务优质客户群体范围请咨询客户经理)

（四）贷款用途

为借款人购买新建商业用房提供贷款。

（五）贷款额度

贷款额度最高不超过所购房屋价值的50%。

（六）贷款期限

期限最长不超过10年。

（七）抵押物规定

1.用该笔贷款购买的新建商业用房作抵押。

2.用现有房产作抵押，且现有房产房龄不超过20年。

（八）贷款利率

个人商业用房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

（九）偿还方法

采用等额本金还款法或等额本息还款法的还款方法。

（十）偿还方式

可采取委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息。

（十一）贷款资料

1.借款人（共同借款人）有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。

配偶有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。（已婚者提供）

2．婚姻证明材料。结婚证原件及复印件（已婚者提供）；离婚证原件及复印件（离婚者提供）；未婚者提供单身声明（客户承诺）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住户口或长期居住的证明材料原件和复印件。北京人提供户口本；外地人提供《暂住证》；港、澳、台人员提供《暂住证》及《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》。

4.借款人贷款偿还能力的证明材料。包括收入证明、资产证明等。

5.借款人为自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人

收入的主要来源为上述机构的经营收入者），除提供个人贷款偿还能力证明材料外，还应提供能够证明其还款能力的有关资料，如验资报告、公司章程、股东分红决议、有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。

6.借款用途证明材料。包括但不限于发票、合同、收据等。

7.用现有房产作抵押担保方式的还应提供：

（1）抵押物权属证明材料

（2）抵押物评估报告

（3）有权处分人同意抵押的书面文件

（4）抵押物是否出租的证明文件

（5）办理抵押登记的有关材料

8.建设银行规定的其他条件。

客户提交贷款申请资料

↓

银行进行贷款审批

↓

审批通过

↓

签订借款合同

↓

落实贷款条件（项目竣工备案）

↓

发放贷款

资料清单

1.借款人（共同借款人）有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。

配偶有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。（已婚者提供）

2．婚姻证明材料。结婚证原件及复印件（已婚者提供）；离婚证原件及复印件（离婚者提供）；未婚者提供单身声明（客户承诺）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住户口或长期居住的证明材料原件和复印件。北京人提供户口本；外地人提供《暂住证》；港、澳、台人员提供《暂住证》及《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》。

4.借款人贷款偿还能力的证明材料。包括收入证明、资产证明等。

5.借款人为自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者），除提供个人贷款偿还能力证明材料外，还应提供能够证明其还款能力的有关资料，如验资报告、公司章程、股东分红决议、有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。

6.借款用途证明材料。包括但不限于发票、合同、收据等。

7.用现有房产作抵押担保方式的还应提供：

（1）抵押物权属证明材料

（2）抵押物评估报告

（3）有权处分人同意抵押的书面文件