第一篇：温泉旅游地产市场分析
旅游地产专家易长柏纵观贵阳旅游房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。从近10年来别墅的发展历程来看，贵阳别墅市场经历了三次热潮。第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。而且，这第三次别墅热潮从开发规模、持续时间等方面来说都要比前两次大得多。本旅游地产案例项目根据其主体定位与自身的地形情况，将整个区域划分为七个功能分区，分别为风情走廊区，温泉产业示范，景观房产区，商务度假区，开放街区，商务办公区，预留土地区。作为整个景区的一个入口，作为二期建设的主要内容。除了做为景区的出口之外，在日后还将成为景区管理旅游商品的主要销售处，打造具有贵州风情的购物，餐饮一条街的一个场所。
将温泉旅游做成产业链的形势，集中在一个区进行示范。同时结合，场地内现有的农田与果林，开展温泉农业试验，使该景区成为贵阳乃至全国的温泉产业示范点。主要作为第一住所来打造，做到温泉入户，温泉社区景观，虽然市场面向第一住所的人群来打造，但也要做到贵阳工薪层的高端市场。本景区设计了一些业态项目的开发建设，主要集中在这个区域内。商务度假、疗养、峰会、演出，均将在这个区域内进行。开放街区景区管理案例不仅仅是作为一个景区的入口来考虑,还要使之成为贵阳的一个高端的休闲场所。纵观贵阳的休闲消费市场，没有什么场所可供周末或晚上消费。所以，在该景区建设一个开放街区.既满足了区域内人群的休闲消费，又满足了贵阳的城市生活。良好的自然环境，精致的人文景观，将成为一些企业的办公首选地。建设商务办公区用来满足乌当区一些居民工作的场所。在建设的前期，可以将预留区栽植大量的乔木，用于育林，后期待到土地区域升值时，在做适当的开发建设。
第二篇：旅游市场分析
第四部分、中外旅游发展趋势 第一节 世界旅游发展趋势 世界旅游市场发展趋势
全球化
随着世界经济的好转和各国人民整体收入水平的提高，绝大多数的人们都将有足够的经济实力和闲暇时间外出旅游，跨国旅游也将更加活跃，旅游将成为人们满足精神需求和享受生活的重要方式，旅游市场将发展空间迅速扩大，趋向全球化。
多样化
由于不同收入人群的不同需求和个性化消费意识的增强，世界旅游市场将呈现多样化的趋势。传统的消遣观光形式，将为多样化的旅游休闲方式所取代。
多极化
旅游消费规模的扩大，必然要求旅游产品的加速开发，在世界范围内，那些具备良好发展条件的国家和地区，必将成为旅游业新的增长极，旅游空间布局将呈现多极化的趋势。
区域化
由于区域合作、资源整合和客源市场共享，能给区域旅游发展带来极大的效益，所以国家之间开展旅游合作，推动产业一体化、市场一体化、交通一体化、形态一体化，建立互惠互利的区域无障碍旅游协作区，将成为世界旅游业发展的必然趋势。
客源市场趋向分散，旅游市场重心向东转移
长期以来，欧洲和北美既是国际旅游的两大客源市场，又是国际旅游的两大传统接待市场。随着全球经济重心逐渐从欧美地区转移到亚太地区，国际旅游市场的重心也将相应地东移，亚太地区成为未来国际旅游市场的“热点”区域。
中国将成为世界第一旅游大国
东亚地区将是旅游发展最快的地区，国际客流的重心将向东亚地区转移，这是外部条件；中国旅游资源十分丰富，经济持续快速发展，各级政府高度重视旅游业，这是内部条件，内外部条件兼具，中国必将成为世界第一旅游大国。世界旅游业发展趋势
旅游企业集团化和现代化
旅游产业结构将进行高层次、大规模的重组，逐渐形成一批跨国、跨区域的现代化旅游企业集团。旅游经营走向国际化后，竞争将进一步加剧，旅游企业在走向集团化的同时必将实现现代化，以增强竞争力迎接挑战。
旅游管理法制化和规范化
为优化市场环境，提高服务质量，各国的旅游法律法规和行业管理制度将日趋完善。旅游发展将步入有序化、规范化、法制化的轨道。
旅游营销网络化和科技化
旅游地距离的不断扩大、旅游者数量的迅速增加、旅游需求的日益复杂化和旅游服务智能化、特色化的趋势,必然要求旅游企业在旅游开发、旅游管理、旅游营销和旅游服务中广泛应用到现代科技和网络,实现旅游业向科技型、质量型和效益型方向发展。
旅游服务个性化和系列化
人们已不满足于过去的从众游、感性游和赶场式的旅游, 张扬个性的趋向越来越明显, 对各系列旅游项目的要求越来越个性化或多样化, 旅游服务既要满足游客的个性化需要, 又要满足游客的系列化要求。
旅游产品品牌化和特色化
旅游知名品牌和旅游特色产品将越来越成为旅游组织形象的标志、区域旅游经济实力的标尺和旅游市场地位的象征。
可持续成为旅游业的主题
为了确保旅游业在国际市场上具有持续的竞争力, 各国将会特别重视加强旅游业内部的协调发展、旅游业与其他部门的协调发展和不同地区旅游业的可持续、协调发展。
旅游中介细分化和连锁化
旅游市场竞争越激烈,旅游中介分工就越细致, 酒店预定专业公司、票务预定专业公司、餐饮预定专业化公司、旅游景点预定专业化服务公司、旅游咨询服务专业化公司等中介公司将越来越多。世界旅游活动发展趋势 新兴旅游形式陆续出现
随着科技和经济的发展，人们的个性化和多样化旅游需求的出现，太空游、虚拟游、工业旅游、自驾车旅游等新兴旅游形式陆续出现并逐渐大众化。
出游方式从团体转向散客
极度的个性化和市场细分将导致细分市场服务的供给与需求的缺失，旅游服务方式将专业化，代办出游不再是旅游服务的主要方式，传统的团体出游方式将为散客方式取代。
生态旅游成为持久的潮流
这种以生态学原则为指标, 以生态环境和自然资源为取向, 以生态环境保护为前提, 以环境教育和自然知识普及为核心内容, 既能获得社会、经济效益, 又能达到社会、经济、环境三大效益协调发展的综合效益最大化, 实现旅游目的地旅游业的持续发展的旅游方式将成为持久的潮流。
出游时间趋短，出游次数增加
21世纪旅游者数量将会大幅度增加, 但将以短暂的周末旅游和休闲旅游为主, 出游次数会有所增加。旅游者将更多地选择充分放松的旅游方式和一些综合观光度假地区。旅游者花在旅游娱乐上的时间将会有所减少。
中远程旅游仍然旺盛
随着更加快捷、安全、舒适、经济的新型航空客机和各种陆路交通工具在本世纪投入运营, 为旅游者实现中远程旅游提供了条件,使全球性大规模的中远程旅游成为可能。
人们对旅游安全更为重视
旅游过程的安全性既是游客最为关注的问题, 也是旅游目的地必须认真解决的重要问题。局部战争与冲突、恐怖主义活动、政局不稳定、传染性疾病流行、恶性交通事故频发、社会治安状况恶化、地震海啸自然灾害等, 都将对旅游者选择旅游目的地产生重要影响。
第二节 中国旅游发展趋势
一、旅游业将成为中国的支柱产业
支柱产业条件：“国民经济新的增长点”、大规模的广泛社会需求。
几项经济目标：旅游产业占GDP比重，2010年8%；就业指标2010年直接就业720万人，间接就业3600万人；财政贡献，从见不到到基本与产业比重同比。
第一大旅游目的地：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地。
二、旅游业将走上可持续发展之路
培育绿色观念：一般的社会和经济发展中，大都先以破坏环境为代价寻求发展，再以牺牲发展为代价保护环境，形成一个怪圈。所以要大力培育旅游发展中的绿色观念，以少走弯路，少付代价。
推行绿色开发：一是要从追求规模到追求效益，对资源的开发要深化利用、追求效益、延迟时间；二是要注重对社会资源的广泛利用，对于一些无效的社会资源可以通过旅游的组合形成有效的资源,有效的社会资源可以通过旅游的发展来提高它的附加值。
生产绿色产品：从旅游产业上游来说，形成三个绿色旅游体系，即旅游工业、旅游农业、旅游交通；从旅游产业下游来说，也要形成三个绿色旅游体系：旅游景区、旅游产品、饭店。开展绿色经营：“拿来”及创新。
三、将逐步形成完善旅游产业结构 行业结构的优化：六要素的优化
市场结构的优化：必须形成一个多元化的市场结构。一方面是大力发展入境旅游，积极发展国内旅游，适度发展出境旅游。另一方面是市场结构的多元化，以利于稳定发展。
产品结构的优化：产品优化的目标是产品多样化。产品结构优化主要包括两个方面，一个是产品类型结构的优化，即观光、专项等旅游结构问题；二个是产品层次结构的优化，即中、高、低档产品的结构问题。
行业联动，社会协作：旅游业具有很强的综合性,对部门协调,共同配合的要求更高。行业联动和社会协作应该是结构完善追求的终极目标,也可以说是旅游发达程度的重要标志，而目前却正是旅游行业结构完善过程中最薄弱的地方。
四、旅游业将促进区域的协调发展
政府主导型的旅游发展机制已经形成：各省市区的支柱产业或龙头产业，全国的国民经济新的增长点。东西部的布局和关系：东西不同、东西互补合作。区域旅游：区域共同体、产品串联。
旅游城市的作用越来越大：中心城市带动区域旅游。城乡互动：互为资源、互为市场、互为条件。
五、旅游业将开拓知识化管理之路 从经验管理到知识化管理
知识化管理的任务：知识化创新、人才培训
知识化管理的开拓：人才是基础、数字化是手段、质量制胜是根本
六、粗放型向集约型增长方式转变
改善行业的脆弱性，减少对市场环境的过分依赖； 大规模投入的势头减缓； 市场开拓的力度普遍加大； 效益的观念普遍加强； 企业的经营环境也会逐步好转。
七、突出文化竞争将是产业新亮点 注重文化内涵 注重文化形式 注重过程的文化性 注重细节的文化性
八、国际化是旅游业发展的新方向
全面加强环境建设：城市环境、社会环境、自然环境。
体制和机制的创新：市场化的旅游经济体制；国际化的企业运营体制。建设举国竞争体制：举国竞争、海外联动。
九、旅游法制体系进一步完善
旅游立法体系化：国家大法、旅游法、国务院法规、旅游部门规章、地方旅游管理条例、其他部门相关法规。旅游执法权威化：成系统三级旅游质量监督所、旅游警察、部门联动的执法方式。旅游法制体系的深化和扩大：保障合法经营、保护合理竞争、与时俱进的国家休假制度等。
十、大中华旅游圈的兴起
发展前景预测：2020年3000万美元的国际旅游收入。发展条件分析：政治条件、市场条件、多方合作。
一、旅游市场的定义
旅游市场是指在一定的条件下，对特定旅游产品有需要和欲望，而且愿意并能够通过交换来满足这种需要或欲望的现实和潜在的人群综合体。
旅游市场是指旅游区内某一特定旅游产品的现实购买者与潜在购买者。国家旅游局2003
二、旅游市场的要素
旅游市场 ＝ 人口 × 购买力 × 旅游愿望 × 旅游权利
三、国际客流规律及变化
1.在世界国际旅游客源中，近距离的出国旅游占主导地位，区域旅游异常活跃； 2.国际旅游客流主要源于经济发达的国家和地区；
3.气候差异较大的地区之间的旅游客流明显； 4.向政治、经济、文化中心流动。
二、我国接待入境旅游者的基本情况是：
（1）从入境旅游者的构成上看，港澳台同胞占绝大部分的比重，其次是外国人。港澳同胞仍是我国大陆入境客源市场的主力。
（2）港澳同胞来祖国大陆旅游者中绝大部分是属于一日游游客，外国人、台胞等过夜人数所占的比例高。2.我国的重点客源市场（见表）
（1）日本、韩国始终稳居榜首，是我国最大的客源国；（2）入境客源市场主要集中在亚洲；（3）欧洲还有更大发展空间。
四、选择重点客源市场考虑的因素（1）有关客源国市场潜力的因素
人口规模、人均可支配收入水平、国民收入或财富分配状况、受教育程度、人口年龄、职业构成、闲暇时间等。
（2）有关旅游开支的影响因素
往返旅游目的地国的交通运输费用
在旅游目的地国逗留期间的度假费用
（3）有关目的地国的旅游供给形象的因素
目的地国知名度、旅游形象和吸引力、目的地旅游接待能力和服务、有无语言障碍及其程度、同客源国的历史文化联系、气候、目的地卫生与健康状况等。五 中国主要国际（入境）客源市场的特点 1 亚洲市场（1）日本市场
地理位置 经济 文化 外交政策
日本政府鼓励国民出境旅游
经济总规模居世界第二，亚洲第一（1968-2010）；
日本GDP为52900亿元；中国 30100亿元；印度 9280亿元。日本是中国 印度的1.35倍。——《世界2007年鉴》
人均经济水平居主要发达国家前列； 世界一流的制造技术； 外汇储备最多的国家之一 ；
截至2008年12月底，日本外汇储备达10306.47亿美元。——日本财务省2009年统计 长期以来是世界最大的债权国。（2）韩国市场
1989年开始实行出境自由化的政策
1994年政府解除了对公务员海外旅行的限制，出国旅游市场完全放开 1998出台“奖励健康的消费行为”政策（3）东南亚市场
包括新加坡、泰国、菲律宾、马来西亚、印度尼西亚等国家
（4）港澳台市场 2 欧洲市场（1）俄罗斯市场
《中俄互免团体旅游签证协定》
（2）西欧市场
西欧是全球客源相对集中、出游规模较大的客源区域。3 北美市场
北美市场的主要客源来自美国和加拿大,是世界上国际旅游的重要客源地。
（1）美国
美国是全球最大的旅游消费国，在出国旅游人次和国际旅游支出方面位居世界前列。
多年来，美国是中国远程入境旅游市场中的第一客源市场。
二、国内客源市场特点与现状
1.市场规模大，发展潜力足；
2012年全国国内旅游人数29.57亿人次，比上年增长12.0%。其中：城镇居民19.33亿人次，农村居民10.24亿人次。
2.观光度假旅游成为市场的主体； 3.国内旅游客源市场集中在经济发达地区； 4.旅游热点城市仍是主要的旅游目的地；
5.国内旅游人均消费连年增长，但消费水平较低，停留时间短。
2009年全国国内旅游出游人均花费535.4元，其中：城镇居民国人均花费801.1元，农村居民人均花费295.3元。2010年全国国内旅游出游人均花费598.2元，其中：城镇居民人均花费883.0元，农村居民人均花费306.0元。
2011年全国国内旅游出游人均花费731.0元。其中：城镇居民人均花费877.80元，农村居民人均花费471.40元。2012年全国国内旅游出游人均花费767.90元。其中：城镇居民人均花费914.50元，农村居民人均花费491.00元。
“一个尺码难以适合所有的人。”希尔顿在对顾客做了细致分类的基础上，利用各种不同的饭店提供不同档次的服务以满足不同的顾客需求，希尔顿集团的饭店主要分以下七类：
1.机场饭店：自从1959年旧金山希尔顿机场饭店建立以来，公司已经在美国主要空港建立了40余家机场酒店，他们普遍坐落在离机场跑道只有几分钟车程的地方。
2.商务酒店：位于理想的地理位置，拥有高质量服务以及特设娱乐消遣项目的商务酒店是希尔顿旗下的主要产品。
3.会议酒店：希尔顿的会议酒店包括60家酒店，30680间客房，承办各种规格的会议、会晤及展览、论坛等。
4.全套间酒店：适合长住型客人，每一套间有两间房，并有大屏幕电视、收音机、微波炉、冰箱等。起居室有沙发床，卧室附带宽敞的卫生间，每天早上供应早餐，晚上供应饮料，还为商务客人免费提供商务中心。全套间饭店的一个套间有两房间，然而收费却相当于一间房间的价格。
5.度假区饭店：当一个人选择了希尔顿度假区饭店的同时，他也选择了方便快捷的预订，顶尖的住宿，出色的会议设施及具有当时风味特色的食品和饮料。人们在这里放松、休养、调整，同时也可以享受到这里的各种娱乐设施。
6.希尔顿假日俱乐部：为其会员提供多种便利及服务；商务及会议等服务也同样令人满意。
7.希尔顿花园酒店：希尔顿花园酒店包括38家酒店，5270间客房，是近几年来希尔顿公司大力推行的项目。1998年就新开业了8家希尔顿花园酒店。他的目标市场是新近异军突起的中产阶级游客，市场定位是“四星的酒店，三星的价格”。希尔顿花园酒店价位适中环境优美，深得全家旅游或长住商务客人的喜欢。
第三篇：温泉旅游地产与养老地产发展形势——许豫宏
温泉旅游地产与养老地产发展形势——许豫宏
温泉养老地产发展形势
地产调控的利剑频频出鞘，并迅速波及住宅成交量和商业地产。处于调控风口浪尖的住宅市场受到政策“看护”，开发商开始寻求企业的长期发展，实行“多管齐下”，让温泉旅游地产成为继商业地产后，崛起的又一种新兴业态。
值得注意的是，由于温泉在健康养生、与旅游休闲上的巨大价值，为房地产开发，特别是温泉地产的开发创造了非常突出的优势。相比于单纯的旅游地产项目，温泉地产项目的出发点在温泉，而落脚点在旅游和地产；以温泉度假和温泉养生为核心，以旅游地产为商业模式，建成为集养生、生态人居、汽车营地、度假、会议、休闲为一体的温泉度假目的地。
温泉地产不仅应该是让人们体验袅袅热气的蒸腾舒适，更需要研究将其形成一个投资性的产品，并考虑产品的多元化和多层次功能。而属于旅游地产范畴的温泉地产显然已经超越了房地产的传统定义，温泉地产的成功与否取决于对整个温泉旅游项目的运营。
养老地产发展形势
2012年3月5日，温家宝总理在《政府工作报告》中提出“积极发展老龄事业，加快建设社会养老服务体系，努力让城乡老年人都老有所养，幸福安度晚年。”养老问题再次成为今年两会重要议题之一。
众所周知，我国老龄化问题日益严峻，养老事业不容乐观。据统计，我国超过60岁的老年人已近2亿，并以每年3%的速度增长，2030年我国将迎来人口老龄化高峰。传统养老方式和产业结构已无力安置日益增加的老年人口，老龄化进程与社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。
养老产业有巨大的潜在市场，发展养老产业还能促进经济发展、增加就业、改善民生、促进稳定，对构建和谐社会产生深远影响，政府也有切实可行的优惠政策与扶持措施。从大形势来看，养老地产未来的发展空间很大。
第四篇：古镇旅游市场分析
古镇旅游市场分析
2.1古镇客流量分析
我国的古镇旅游起源于20世纪80年代。1984年，陈逸飞先生一幅《故乡的回忆》使得苏州周庄享誉海内外，不仅成功开创了江南水乡古镇的品牌，更使周庄成为中国古镇旅游发展的开拓者。继周庄之后，苏州同里古镇于1986年开展旅游事业。20世纪90年代以来，在周庄的示范效应下，江浙一带的古镇相继走上“旅游兴镇”之路。浙江乌镇于1999年开始旅游的开发工作，由于在开展旅游的同时又较好地保护了历史，故被喻为“最具文化气息的水乡古镇”。与此同时，西部的丽江大研古镇因其独特的民俗文化逐渐为游客所关注，1997年“申遗”的成功更使其名声大噪，并迅速跻身古镇旅游开发的前列。20世纪90年代后期开始，我国古镇旅游进入迅猛发展的时期。周庄平均每天接待游客3000—4000人，周末平均每天7000—8000人，2002年，周庄接待游客263万人。乌镇于2001年起正式对游客开放，同年接待游客数达78.9万人次。
附表2.1: 江南古镇年游客流量表(单位:万人次)古镇1997年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005/年年 2007年 份
周庄
208 263 181 260 265 350 朱家
100
角
乌镇
78.9 185 200 215 220 西塘 0.5668 15 58 87 120 120 南浔
248 木渎
49.42 65 80.3 同里87 125 151.1 96.4 300 220 250
从上表看到,西塘97年开始对外旅游开放,当年仅5668人次,到2000年就达到15万人次,到2002年就达87万人次,到2004年就达120万人次。乌镇1999年开始旅游开放,2000年达55万人次，到2002年乌镇取得国家级4A级风景区后就达到185万人次,至2005年就达215万人次。
同里自99年开放时游客仅30万，2001年就达125万,2007年已近250万人次。
朱家角2001年因为APEC会议达到106万游客,之后游客在100万左右。
综上表可看到各江南古镇旅游开放吸引了大量的人气。而由于2003年的SARS对古镇旅游造成了一定的影响，周庄、同里的游客同比都有下降。
附图2.1:周庄同里乌镇年游客量柱状图(纵轴为游客量:万人次;横轴为年份)
旅游开放不仅带来了人气,更为当地带来了收益,古镇旅游的主要利润来源于门票收入。
附图2.2:周庄2001-2004营业收入柱状分析图(万元)
以周庄古镇为例, 2002年为旅游鼎盛年,主营收入最高,2003年受非典影响有所下滑，2004年主营业务收入虽有恢复性增长，但净利润却止步不前，主要是营业费用及管理费用过高。
2.2旅游市场需要什么样的古镇
2.2.1记忆的古镇
从古镇转化为旅游吸引物来看，古镇吸引人的主要原因是古镇留存记忆了一些历史的东西。陈逸飞之所以眷恋周庄，作《故乡的回忆》，称周庄为其“第二故乡”，就是因为周庄唤回了他童年的记忆，让他找到了失去的记忆故乡。因此，从这个角度说，市场需要一个保留记忆的古镇。这种记忆是茶舍、打铁铺、药铺、豆腐坊；是窗前贪睡的小猫、屋门口晾晒的玉米、青石板路上滚铁环的顽童……
2.2.2怀旧的古镇
怀旧是对过去事物或人的追忆，有美好的、快乐的，也有痛心的、伤感的，总之是对人有较深刻感觉，甚至是刻骨铭心的事或人。一些厂家就是利用人们这种心理，开发出了怀旧型的商品或广告，如海尔生产的“搓板洗”洗衣机，“南方黑芝麻糊，抹不去的回忆”的广告等都是比较成功的。北京旅游学院旅游科学研究所名誉所长杨乃济指出，以“自然（Nature）、怀乡（Nostalgia）和涅磐（Nirvana）”为主题的“3N”模式将成为中国旅游的新趋向。而古镇则拥有“3N”旅游的全部元素，尤其Nostalgia，是其它景点难以具备的。因此，一个怀旧的古镇，是市场所需要的。这种怀旧不仅是记忆中的人或事，而且还包括历史长河中发生的让人追忆的人或事。
2.2.3淳朴的古镇
在商业化日浓的社会里，古镇保留了浓厚淳朴的民风，这种民风是大都市难觅的、富于人情味的世俗生活。在古镇西塘，有这么一个故事：古镇上有家饭店，总给用餐的客人送一包薰青豆，一次来了位荷兰客人，薰青豆不巧送光了，老板娘叫客人留下地址，事后真的将一包薰青豆寄去了荷兰——尽管费用已经超过了餐费。这种淳朴的民风，对都市人的情感无疑是一种慰藉。
2.2.4宁静的古镇
长期生活在纷繁嘈杂的都市里，人们很容易产生一种烦躁厌倦感。于是，找个宁静的古镇，感受一下古镇的入夜隐约的犬声、黎明此起彼伏的鸡鸣，比起都市车水马龙的嘈杂，应该是另一番享受。
2.2.5休闲的古镇
古镇的休闲，不是会所酒店的商务休闲，也不是俱乐部的运动休闲，而是在水乡河道上轻摇画船，在青石板路上闲庭信步，在茶馆街巷中高谈阔论，在古老的建筑前欣赏雕梁画栋……这种休闲是一种悠然自得的休闲，一种恬然优雅的休闲，也是都市人难觅的一种休闲。
2.2.6 体验的古镇
一般人都不会满足于了解外在的、表面的、物化的东西，而是要进一步追求了解对象内在的、无形的东西。体验旅游就是满足旅游者这种内在心理需要的旅游活动，通过旅游者身体器官的活动和感受，产生比较大、比较深、比较强烈的心理印象。随着旅游者旅游经验的丰富，以观光为主的古镇，对这些人必定会失去吸引力，而以体验为主的深度旅游，则会受到他们的青睐。此外，市场需要的古镇还有生活着的古镇、原真的古镇，而不是过度商业化的古镇、造假古董的古镇。2.3哪些人群需要古镇旅游
2.3.1 从知识结构来看
偏好古镇旅游的一般文化程度都比较高。据四川省平乐古镇的市场调研显示，到平乐古镇的旅游者，大学文化程度以上的游客高达84%。在这些高文化程度的游客中，从事的职业一般都是建筑、摄影、绘画、考古、史学等专业人士或爱好者。这部分人群对古镇深厚的文化底蕴、悠久的历史、精湛的艺术，流连忘返，爱不释手。他们是古镇旅游现在和将来的核心主体，而且是古镇旅游的宣传者和传播者。
2.3.2 从年龄结构来看
古镇旅游者在年龄结构上，以中青年、中老年为主，青少年相对较少，一般是随同前两类人群而来。对于中青年来说，他们出生于社会发展的转型期，旧有的事物正在被更替或被打碎，而新的秩序、规则尚未建立或正在完善中。他们的心理处于一种混沌、迷茫，甚或恐慌状态，缺乏安全感、依托感、信任感，这时就从不同程度产生了对传统的、不变的事物的一种眷恋，找个精神的港湾，歇息一下疲惫的心灵，成为他们的一种需求；对于中老年来说，学习、工作、事业、家庭的困扰相对较少，生活处于相对稳定的阶段，有了较多的时间来思考回味生活，见证了他们生活足迹的古镇，自然而然的成了他们旅游追忆的对象。
2.3.3 从客源的地理分布来看
在古镇的游客来源上，城市旅游者几乎一统天下。他们久居在喧嚣繁华的都市里，对古镇这种截然不同的地理环境、文化景观有着异然的迷恋。而小城镇和乡村旅游者因生活在与古镇相同的背景和环境下，对古镇旅游没有多大兴趣。此外，古镇对入境游客也有一种独特的吸引力。古香古色的建筑、原汁原味的乡土文化，是入境游客旅游观光、修学考察的良好场所。
2.4国内旅游消费结构升级
根据国家发改委颁布的规定,法定节假日已由原来的10天调整为11天,同时,着重推行中国的传统假日,如端午,中秋节作为国家法定假日。
附表2.2:国家法定假日调整表(单位:天)法定节假日 总天数 原定方案 10 调整方案 11 元旦 1 春节 3 3注1
清明 五一 端午 中秋 十一 无 3 无 无 3 注21 1 1 1 3 注1：春节假期起始时间由农历正月初一调整
除夕；
备注 注2：农历节日如遇闰月，以第一个月为休假日
注3：允许周末上移下错，与法定节假日形成休。
为保护职工权益,国务院第514号令《职工带薪年休假条例》已经2007年12月7日国务院第198次常务会议通过，自2008年1月1日起施行。根据条例规定,职工带薪年休假最高为15天。
附图2-3:职工带薪年休假图
至此,中国民众一年的休假日约为144天,这对发展旅游市场提供了条件。目前的国内旅游消费市场，出现了结构性的重要变化。虽然观光、休闲、度假这三大旅游消费市场均有所增长，但是，增长速度最快的主要是休闲旅游市场。在北京、上海、广州等沿海中心城市，旅游消费者对休闲旅游的消费需求，已经超过观光旅游。根据国内一家著名调查机构的资料显示，在针对“旅游目的”的一项市场调查中，北京和上海两地的旅游消费者，以休闲为旅游目的的百分比，已经超过观光。其中，北京地区超过10个百分点，上海地区超过8个百分点。
休闲旅游市场的消费特征，主要表现为两个方面：一是周末短期近途，二是低消费高频次。以上海旅游集散中心为例，在9、10月份旅游旺季期间，该中心面向社会公布的旅游线路，主要是发往离上海最近的江浙两省。其中，一日游线路143条，二日游线路134条，三日游线路25条，4日游线路3条。而旅游线路所选择的景点，大多是山水资源比较丰富的自然景区和水乡古镇。在出行方式和工具选择方面，旅游消费者已经逐步摆脱了对旅行社的依赖，开始从被动型的团队游，转向主动型参与型的自助游。2006年国庆节期间，北京地区的旅游消费者选择自驾游出行方式的百分比高达60％。与此同时，旅游消费者对旅游舒适度和旅游环境品质的要求也大大提高。
随着2008年1月1日开始实施的职工带薪休假条例,中国人的闲暇时间持续增加,从附图2-4（中国人休假天数）可以看到,中国人的大部分休假时间是周末,以及法定国假日,加上带薪假日,中国人有更多的休假时间用于旅游。
附图2-4:中国人休假天数
在今后相当长的一个时期内，随着城市化进程的加快，城市居民生活水平的提高(见附图2-5:中国四大城市居民收入分析柱状图)，以及私家车数量的持续增加，可以预见，休闲旅游消费市场将会不断发展。这对休闲型景区而言，无疑是一个难得的市场机遇。不过，由于休闲旅游具有周末短期近途的基本消费特征，休闲型景区可能会遇到两大经营难题：一是淡季经营困难。比如漂流、滑雪、海滨泳场都属于季节性产品，并且受到天气变化的较大影响。而农家乐、野外烧烤则会出现周末人满为患、平时门可罗雀的情况；二是区域市场限制。跟传统的观光型景区相比，休闲型景区对旅游资源本身的品质要求大大降低了。这一方面有利于景区发展，也较易获得市场成功，但另一方面，它也降低了景区投资的进入门槛，加剧了景区之间的同质化竞争。而休闲型景区的客源主要来自于周边的区域市场，很难吸引远距离游客。这对景区的长期发展颇为不利。
附图2-5:中国四大城市居民收入分析柱状图
自2007年美国的次贷危机造成全球金融危机,我国出台了“国十条”以促进经济增长,同时,2008年12月中央经济工作会议提出了“保增长、扩内需、调结构”的九字方针,促进旅游消费成为了提高经济增长的有效途径之一,而旅游消费结亦由观光游向休闲度假游转型,其主要特征为： 1)停留时间较长：休闲、度假者往往在旅游目的地停留较长的时间； 2)散客和家庭式组织方式：与观光旅游的团队组织方式存在显著差异；
3)复游率高：休闲、度假游客认准了一个度假地，忠诚度会非常高，经常重复旅游； 4)度假＋观光模式：目前中国市场还处于过渡时期，度假旅游还需兼顾观光的需求； 5)文化需求：度假游客成熟到一定程度将产生文化需求，即要求旅游目的地有文化、有主题、有丰富的内涵。
中国是休闲度假发展的一个巨大潜力市场，旅游休闲度假资源体系在全国各区域形成一张巨大的网，旅游风景区（景点）、休闲度假区、大型休闲娱乐度假地、度假酒店（度假村、度假俱乐部、度假公寓）等应运而生，休闲度假、旅游房地产、分时度假等模式也随之发展，旅行社营销网络、网络媒体、传统旅游产业公司、营销销售代理等中介相关机构大量介入，极大的促进了休闲度假产业的形成与发展，并有加速发展的趋势，中国发展休闲度假的时机已经成熟。
北京旅游研究院首席研究员不久前在贵州省第二次乡村旅游论坛上分析说，2015年后，发达国家将进入“休闲时代”，休闲产业将在2015年左右，主导世界劳务市场。休闲产业将是今后世界产业发的潮流。而我国自1999年推出三个长假后，工薪阶层休假日约有144天，一年中约有三分之一的时间休闲。这为度假旅游提供了客观条件。
目前，世界旅游大国的休闲产品与普通观光产品的比例达到1：1，而我国目前的比例约为２：８，因此休闲度假旅游在我国还具有广阔的发展空间。专家们认为，长三角作为我国最富裕的地区之一，去年的GDP总量占到了全国总量的19%，随着人们可支配收入的增加、三地交通网络的发展，长三角必将成为我国旅游率先转型的“先遣部队”。
尤为有利的是，2010年的上海“世博会”将极大地推动长三角地区休闲旅游与会展旅游的发展，带动整个地区的旅游产业结构优化与升级。
有关专家认为，我国的民族文化堪称一部异常生态、深刻而全面系统、准确的活生生的人类发展史、教科书。民族民间文化中展示的生产、生活习俗，是人类适应自然，改造自然，协调人与自然、人与人、人与社会的思维模式和行为方式的表现，能够给后人无尽的启迪和熏陶。随着我国旅游产业的不断完善，不断做强做大，度假旅游在我国具有较大市场潜力。
与其他旅游形式相比，休闲度假旅游具有几个方面的优势：历史文化、思想观念、哲学艺术、风俗习惯、环境气候、人文社会等资源的开发利用是旅游者消费的深层次需求；重复消费比较多，为了充分满足休闲生活的需要，人们会根据支付能力、闲暇时间、个人嗜好等，选择比较固定的度假地和度假方式；度假旅游还可将观光、娱乐、运动、会议、商务、康体等各种旅游活动有机结合，形成观光度假、体育度假、疗养度假、休闲度假、娱乐度假等为主题的度假产品。
第五篇：厦门旅游市场分析
厦门旅游客源市场分析
【中文摘要】旅游活动曾经仅限于少数有闲阶级，但在上世纪后半叶，渐渐成为众多普通人的休闲行为。因此，众多现代旅游者对消费档次的需求正越来越多样。这种多样需求的原因是由消费者经济收入、年龄结构、文化水平、地区地域等多方面的差异造成的。而多样的需求正是市场不断发展的基础。本文就针对厦门游客进行目标市场的细分及其需求分析，提出一些发展的建议。
【关 键 词】 厦门 目标市场 需求分析
西方成功学在黄金定律说 上进一步提出有一种新的理论叫做白金法则，大概是说别人希望你怎么对他，你就怎样对他！在市场竞争激烈的旅游业，厦门要赢得游客的青睐，取得旅游业长远的发展，笔者认为厦门“应当了解游客希望我们怎么对他，而且就这么对他。”
一、厦门旅游业近年发展概况。
我市旅游业95期间发展态势良好，接待境内外游客数量年平均增长10％以上，旅游总收入年平均增长20％以上，取得了巨大的成就。99年厦门市跨入首批中国优秀旅游城市行列。2000年厦门市旅游业总收入占福建省旅游业总收入的46％。2001年又有新的成绩。全市全年共接待国内外旅游者908.75万人次，比上年增长4.9%。旅游总收入158.09亿元，增长13.8%。其中，接待海外旅游者57.30万人次，比上年增长2.5%；旅游创汇3.11亿美元，比上年增长3.7%。日、美、欧三大经济体来厦旅游者分别增长5.9%、12.3%、17.8%。全年接待国内旅游者851.45万人次，增长15.8%。国内旅游创收132.56亿元，增长16.0%。旅游业已经成为厦门市国民经济中新的增长点。并且随着《厦门市旅游管理条例》等4项法规的出台，厦门旅游业已经开始走上了法制化、规范化、标准化的轨道。旅游服务设施进一步完善，接待管理水平显著提高。我市直接从业人员就达3.2万，并且80％以上经受过专门培训。加上环岛路、海沧大桥、鼓浪屿夜景等大型工程完工，提升了城市的现代旅游功能。而且厦门的成绩还得到了中央的认可，“国家卫生城市”“国家园林城市”“中国优秀旅游城市”等荣誉接踵而至，大大促进了厦门城市生态环境质量的提高和品牌形象的建设。
二、细分目标市场及其需求分析
由于每年来厦游客数量有好几百万，且结构复杂需求多样，因此我们有必要进行一下细致的分析。
(一)按照地域性细分
1、国内旅游者。
来厦门旅游的大陆旅客中，本省游客占了39％，外省游客占了61％。省外游客以广东、江西、浙江、江苏、安徽、湖北、海等地居多。因此可以看出本省游客是大陆市场的基础，珠江三角洲、长江中下游地区、临近省份是来厦游客的重要来源。有资料显示来厦旅游的大陆客源主要是来观光度假和参加商务活动的。其中主要消费时间是节假日，他们喜欢观赏厦门美丽的海景风光，了解闽南风土人情，许多还专门来厦购物。这部分游客以散客居多，他们比较注重实惠，对服务品质要求不是很高。
2、港、澳、台旅游者
来厦的港、澳、台同胞约占51％，他们都是黄皮肤黑眼睛的炎黄子孙，同是龙的传人。在文化语言上没有什么隔阂。由于中国传统的认祖归宗观念，有相当多的游客来厦是想寻根问祖、探亲访友的；而由于文化的关联性；也有不少侨胞是专程来厦进行宗教旅游的，主要是因为厦门拥有闽南名刹南普陀，供奉保身大帝的慈济宫（台湾四大慈济宫均是源自厦门青礁慈济宫，台湾慈济宫德会每年都派人回来进香朝拜）等著名的宗教朝拜地。来厦的港、澳、台同胞的消费水平较高，对厦门当地的适应性较好，喜欢了解风土人情，品尝当地美食，与人交往，需要高质量的服务和良好的消费环境。
3、东亚旅游者
这部分旅游者主要指的是日本、韩国和东南亚游客。这些国家的文化和我国文化虽然都有差异但都是东方文化，在语言、宗教等方面受我国影响也较大，比较容易接受当地的风俗文化而且其中有相当部分是海外侨胞，这部分游客适应性也很强。由于厦门同这些国家城市相比消费水平、旅游成本较低，也诱使许多游客来厦观光休闲，度假消费。这部分游客对环境质量，酒店档次、购物消费、景区服务要求很高。
4、欧美游客
欧美各国的传统文化与我国相比差异很大，正是由于这一点差异，使我国对这部分游客产生了巨大的神秘感和吸引力。厦门作为5个经济特区之一，自然受到外国朋友的青睐。他们主要来欣赏文化古迹、山水风光，喜欢了解风土人情和当地的生活方式。一切对他们来说都是新的鲜而有趣的。这部分游客多是以老人、中年人居多，也有一部分是来厦参加商务活动的，因此消费水平很高，需要高品质服务，对价格并不敏感。
（二）按年龄结构细分
不同的年龄的旅游者对旅游市场的需求是大不一样的，这将会直接影响到他们在厦门的消费情况。
1、青少年旅行者
青少年活泼好动、精力充沛，喜欢求新求异。他们偏爱参与性强、刺激冒险的旅游活动。这部分游客消费水平较低，对食宿要求不高，但对效率比较重视。
2、中年旅行者
由于这部分人成熟老练，生活经验丰富，大都倾向于求实、舒适或者出于某种爱好。他们收入稳定，有一定积蓄。消费水平较高，对设施、产品、服务要求较高。由于他们时间有限，多在假日或者商务活动来厦，因此停留时间不长。
3、老年旅行者
老年人饱经沧桑，对新奇的的项目反应较差。但是喜欢休闲疗养。这些游客时间较多，且经济能力较强，对旅游软硬件要求都比较高。同时由于身体原因，不可能象年轻人一样，流动性太大，停留时间长，对旅游产业各个环节的收入增加都有重大贡献。但是受到观念影响，其消费的讲究实在，不太喜欢过于高档的场所。
（三）按性别细分
1、男性旅游者
男性游客由于心里和生理上的特点，比较喜欢娱乐、交友、探险等活动。意识上自主性很强，不喜欢受广告影响。消费时，较为大方干脆，喜欢参与性强的活动。
2、女性旅游者
据统计来厦女性旅游者的数量要比男性多，女性喜欢了解风土人情，观赏风景，购物是她们共同的天性。所以来厦的女性游客基本上都会在中山路花上好多时间和金钱。女性对厦门环境、服务态度比较敏感，在这方面应该特别注意。
（四）按旅游动机和目的细分
1、观光游客
一般而言，观光游客主要是想通过旅游达到获取新的知识，开开眼界，陶冶情操的目的。他们停留时间不长，回头率低，甚至很多不在厦过夜，因此景区的名气、广告宣传对他们旅游的动机影响很大。
2、休闲旅游
对这部分游客而言旅游以休闲为中心，强调放松、自然，也时常需要娱乐活动来达到消除疲劳的目的。他们大多喜欢下榻在设施齐全的酒店、环节幽雅的景区或者临近娱乐场所的地方，停留时间较长，经济条件较好，一般年纪偏大。鼓浪屿、集美一直是这类人群青睐的地方，且回头率比较高。
3、商务旅游
商务旅游以商务为目的，多是来厦经商或者参加大型交易会等。厦门每年都会承办一些重要的大型会议和体育赛事，对商务旅游促进较大。这部分人群收入高，旅游次数频繁，且商务活动不受季节影响。由于他们在社会的地位较高，事业较为成功，有着很大的示范作用。是厦门旅游公关的重点对象。
三、厦门旅游资源分析，选中目标市场
以上细分了厦门旅游业的客源市场及其特点和旅游需求，下面让我们看看厦门旅游资源的情况，到底哪些目标市场对厦门旅游业发展更有意义。
（一）厦门的地理条件和气候环境
厦门位于我国东南沿海和台湾隔海相望，与金门更是近在咫尺。厦门是福建第二大城市，我国5个经济特区之一，气候宜人，是典型的海湾城市。它处于亚热代海洋性季风气候。温度变化小，年平均气温20.9摄氏度，长夏无冬、秋春相连、雨量充沛、草木长青。总之，厦门气候是春季温和日丽，夏季风调雨顺，秋季天高气爽，冬季温暖和煦，全年气候宜人，可以说是全天候的旅游胜地。
（二）自然景观
厦门有着许多名声在外的自然景观，鼓浪洞天、万石涵翠、五老凌霄、云顶观日……厦门还有许多优良的海滩，如东环海滩、黄厝海滩、曾厝安海滩等等。厦门自然景观还体现在海岛、海岸上。大屿、火烧屿、猴屿、大嶝等岛屿都别有一番风味。事实上厦门的自然景观有着十分典型的海湾特色，蓝天、碧水、金沙、绿树，是名副其实的“海上花园”。
（三）人文景观
厦门人文景观也很丰富，名胜荟萃，古迹甚多，兼具民俗特色，闽南风情和异国情调，处处可以赋诗，景景可以入画。古人称赞：“锦绣烟花自一洲，无边风景似杭州”。兼有音乐之岛鼓浪屿、集美学村、嘉庚故里、华侨博物馆、名刹南普陀、梵天寺、白鹭洲公园、台湾民俗村等等，人文景观数不胜数。
（四）其他配套条件
厦门基础设施配套完善，海、陆、空网络健全。厦门高崎国际机场，设计年吞吐量1000万人次；厦门港与40多个国家和地区的60多个港口通航；厦门火车站2000年完成旅客运输量达到426.96万人次；同年公路运输量达到2862.9万人次。厦门的邮电通讯网络已经达到国际先进水平。科技、教育、文化、体育事业基础雄厚。银行金融业十分发达，医疗设施齐全等等一系列的良好的硬件配套设施是国内很多其他城市不能比拟的。
不仅如此厦门的软环境也相当的不错。厦门高校密集，人才众多，有相当部分外语流利，能与各国友人交流。各个产业从业人员整体素质较高，市民道德意识、环保意识很强。有利于旅游业的长远发展。
综合各个目标市场的情况，结合厦门旅游资源的特点，笔者认为厦门对内应该以省内市场为基础，对外以东亚客源为中心。开展以“海”“台”为特色的商务旅游、休闲度假旅游。把老年市场和女性市场看作工作重点，拉长旅游产业链，走可持续发展的道路。
四、针对目标市场发展建议
（一）做足“海”“台”的文章。加深生态型滨海城市景观开发力度，整合海上旅游线路，以“海岛风情”“海上看特区”“海上看金门”等主题，做足海上文章，充分利用厦门“海”的比较优势。抓稳台湾市场，进一步把厦门同其他滨海城市差异化开。加大对台交流，尽早开辟“厦金旅游线路”，可加强同台北、高雄等地的旅游合作。以两岸贸易和投资会展为依托，发展对台商务旅游。
（二）发展商务旅游。大力推广、策划商务旅游，会展旅游。除了办好以往贸易洽谈会、台交会等传统大型会展活动，还应该积极招揽、承办、代理国内、国际各种会议和展销会。鼓励旅游公司承揽国际会议的服务项目，提高酒店拓展会议服务功能和完善配套娱乐设施。为来厦商务旅游者创造良好环境和旅游便利。
（三）发展休闲度假旅游。加快火烧屿生态园、东部海滨度假区和大嶝三岛游览区的建设步伐，推进鼓浪屿北部度假区和杏林温泉度假游乐区的规划建设。满足游客在旅游度假、疗养休闲的需求。深度开发都市文化型旅游产品。发展音乐文化专项旅游，陈嘉庚、郑成功等历史名人专项旅游和城市特色建筑专项旅游等等。增加景点感性色彩，满足游客度假时细细品味，求知熏陶的需求。
（四）重点开发老年市场和女性市场。即要一如既往的把环境保护好，加强医疗机构的建设，同时应进一步提高市民的人文素质，为老年游客创造一个舒适、惬意的环境。另外为满足女性多样化购物的需要，在购物环境，接待服务上下大功夫。建设以专业店、专卖店、精品店为特色，环境优美的步行商业街区、特色餐饮街区和观光夜市，使其既有丰富多样的产品，又有地方特色小吃。让厦门成为女性游客的购物天堂。
（五）可持续发展的建议。打造城市品牌形象，加大促销力度。在保证以往生态环境的基础上，通过举办世界性音乐大赛、国际马拉松赛事、大型会展活动，提高城市整体形象。对厦门主要客源市场进行多样化的促销活动。利用地理、基建优势，把厦门建设成旅游集散地。充分发挥厦门口岸城市、港口优良、航空便利、信息网络便捷的优势，加强同台湾及闽粤赣周边地区的旅游合作，互通信息，共享客源。提升厦门口岸服务水平，强化辐射和聚散功能，为海内外游客提供快捷、便利、舒适的转运服务。
五、结语
希望厦门对自身主要的目标市场有充分的认识，在旅游建设方面有的放矢。作为厦门市的一员，笔者真诚的希望厦门能发挥好自身的优势，进一步建设好美丽的鹭岛。让厦门真正体现其名字的深厚蕴涵——“厦庇五洲客，门收万顷涛”！
【参考文献】
《2002年厦门经济特区年鉴》 中国统计出版社
《厦门旅游指南》 厦门市旅游局
《厦门市旅游业“十五”发展计划纲要》 厦门市旅游局
《营造新优势 促进新发展》 福建经济.2002(1)陈美绵
《各国旅游促销预算知多少》 旅游管理2001（3）匡 林
《现代旅游市场需求的发展趋势》 郑 海
《试析我国入境旅游市场》 旅游管理2003（2）娄世娣
《论宗教旅游的生态化趋向》 旅游管理2001（3）方百寿
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