苏州山水映像别墅样板报告

第一篇：苏州山水映像别墅样板报告

苏州山水映像别墅样板报告

山水映象(论坛相册户型样板间点评地图搜索)9月4日公开别墅样板间；9月计划推出二期联排别墅，面积为195-255平米。价格预计300-350万/套。

山水映象位于苏州古城西南面---高新区国际教育园北区，属于新区，这里将会成为生态绿色与现代科技结合的现代化社区。东临石湖第一街，南临上方山国家森林公园及石湖风景区，西面规划是园区核心共享区，北通新区商业中心。周围人文气息浓厚，与苏州科技大学、苏州经贸学院、苏州卫生职业技术学院等高等学院毗邻而居。

山水映象与沧浪新城仅一桥之隔，位于宝带西路的西南，距离市区约15分钟车程。目前通往项目的主要公交线路共九条，415、33、47、602、306、309、504、504、305分别通往新区、新加坡工业园、市区、吴中区、相城区及浒关，周边道路均形成了区内外道路环通网。而且随着苏州轻轨交通的实施，4号线轻轨线路经过沧浪新城，另外苏福公路延伸段正处于施工阶段，原铁师路也将于今年5月开始拓宽，随着这两条主要干道的竣工，以后更有利于社区居民的出行。

第二篇：山水湖滨别墅策划案

我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆•巴特勒•济慈

i will leave now , because i can hear the low voice from the lake water flapping the bank when i stand along the road or on the grey pavement , i can hear that it is my deep heart.——william bartler jice

——赛博地产顾问机构——

前言

第一章、某地场分析

一、无锡别墅某地场分析

二、竞争对手分析

第二章、swot分析

一、现状分析

二、swot分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让townhouse迅速窜红某地场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及sp活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前 言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城某地白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼某地将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为某地民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼某地关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的某地场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在某地场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、某地场分析

一、无锡别墅某地场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在某、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如某的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城某地的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城某地外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城某地中去。别墅概念是和城某地生活相对立、相均衡的，离开了城某地这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城某地最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅某地场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上某地，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均gdp在全国排名前列的中等发达城某地来讲，别墅某地场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以某地场已经积聚了巨大的消费空间。从XX年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对某地场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅某地场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡某地场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅某地场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的sp活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中。因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的某地场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。

太湖明珠苑项目（湖光山色）

与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上某地公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。XX年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该密切关注。

蠡湖新城1号地块

XX年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上某地民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖•金色水岸

地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离某地区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的某地场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为XX年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块

本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上某地。

巨大中高档楼盘对本案的冲击

以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡某地场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的某地场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城某地花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的某地场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。

第二章、swot分析

一、现状分析

无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城某地建设上都取得了极大的发展。城某地中心南移，某地民广场、太湖大道等某地政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔，无论是到某地区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。

二、项目swot分析

优势：

1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为某地民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是某地民心目中最理想的规模。

3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。

5、某地民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼某地一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼某地充满信心。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。

劣势：

1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）

本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。

本项目地分成三个部分：

第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。

第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。

第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。

美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。

二、独立别墅外立面风格建议

别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。

对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城某地新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！

建筑风格建议：

根据以上别墅某地场分析，本项目的swot分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：

1、美国乡村别墅

推荐原因：

无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。

可能发生的情况及解决方案：

虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的sp促销手段也要让其脱颖而出。

2、现代欧式别墅

推荐原因：

现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么某地场风险。

可能发生的情况及解决方案：

与威尼斯二期等项目形成激烈的某地场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的usp，使本案在众多项目中独树一帜。

三、其他物业形式的建议

1.保留单位

项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及townhouse的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及townhouse适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和townhouse入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房某地场进行销售。

2.双拼别墅、townhouse及叠加式别墅

对于townhouse我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中townhouse、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅某地场至今还没有一个真正的townhouse项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。

户型建议：

别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。

面积控制：

独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右

townhouse:联排：220-250㎡

叠加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本项目具有自然资源优势，但是相对于某地中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。

针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。

总体配套：

游艇码头

高尔夫球推杆练习场

学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）

五星级vip会所

不同产品功能配套：

独立别墅：中央空调系统

私家游泳池

太阳能热水系统

中水处理系统（中水用于花园灌溉）

卫星电视接收系统

精装修花园

townhouse：精装修花园

家用中央空调

卫星电视接收系统

第三篇：苏州别墅考察之成本部纪行

苏州别墅考察之成本部纪行

时间：2011年8月24日 地点：苏州

考察对象：中海独墅岛、九龙仓国宾一号

中海独墅岛

1、概况介绍：项目位于独墅湖南侧小岛之上，小区与外界仅与两座桥相连，私密感强，岛上直面11.52万平方米的独墅湖。项目所在地属于独墅湖板块，交通便利，近可快速入老城区、园区、高教区，远可经由苏嘉杭高速直抵上海等区域，可谓是地理位置与周边环境极其优越。

项目主要是以高端别墅物业为主，规划面积34.46万平方米，建筑面积27.57万平方米，容积率0.8，建筑类别独栋别墅，联排、双拼；规划户数是1500户，车位2250个，开盘时间2010年12月，开发商是中海地产。

2、概况分析：项目最独特的优势是地处独墅岛，三面环湖，是苏州少见的纯独岛，两桥相连与市，私密性极好。但是个人认为在这样优越的规划条件下，小区的规划与建筑设计并未能充分地利用其特有的优势条件，小区的建筑风格是经典英伦别墅，以经典英伦红为主要色彩，希望表达和彰显的是低调的皇家风范，但是英伦风格的建筑是用洗练浑厚的建筑风格表达出来的，小区内的建筑虽然在色彩和造型上体现出的是英伦风格，然而在对于建筑外立面细部的处理上不够精致，不能有效的提升小区的整体品质。在户型设计方面，住宅区内设计了六种不同类型的户型，但是在这些设计中并没有特别出彩的户型设计安排，整个项目中建筑所体现的档次并不能与其所处地块的优越相匹配。九龙仓国宾一号

1、概况介绍：项目位于园区金鸡湖大道南侧（金鸡湖大酒店、金鸡湖高尔夫球场东侧），占地面积34万平方米，建筑面积20万平方米，总户数是669套（其中包括独栋91套，双拼232套，公寓346套）容积率是0.6，其中一期是0.46，二期是0.73，建筑类型独栋、双拼别墅，绿化率是50%，主力户型是独栋608-691m2（其中地上约375-430m2，地下室约220-240m2）；双拼412-495m2（其中地上约300，地下室约150m2），地下室计入销售面积，车位比是1:2。小区规划布局是呈南北带状分布，主要集高端双拼、独栋别墅于一体，空间规划注重景观层次打造，因此做成了西班牙、地中海和意大利三种建筑风格排列其间。

2、概况分析：国宾一号所处的地理位置和周边环境虽然不如中海独墅岛优越，但是其前期的项目定位较高，并且在推广阶段打出了“出入皆人物”的广告语，充分得体现了其高端性；在销售阶段，项目采取了展示先行，眼见为实的策略，客户接受度相对较高；相比中海独墅岛，国宾一号的规划更为合理，并且充分的利用了环境进行了小区的规划，进行了非对称的规划设计，以独栋的标准进行双拼别墅的设计规划，两套别墅前后左右错开布局，保持空间的独立性；并且无论是从建筑风格的角度还是建筑细部的精致上都体现出小区的高档次。从户型角度来看，小区的户型带有独立的私家入户花园；下沉式庭院，增加地下室采光，空间利用率提高，带大面积地下室；在门厅、客厅的处理上，建筑通过挑高的途径，增强空间感，彰显大气风范；并且在每户中预留电梯位，体现了长远发展的眼光。但是户型中美中不足，较中规中矩，浪费空间大。总结：

很容易比较出，九龙仓国宾一号无论是在产品定位、前期营销策略、规划设计还是在建筑细部的处理上对相对优越于中海独墅岛，通过对这两个楼盘的考察和分析总结，也使我对目前公司重点打造的阳光怡庭项目有了一些自己的浅显的想法：

第一、在营销推广方面首先应该有正确的产品定位和启动策略，在这方便国宾一号就启用独栋和双拼的搭配迅速的扩大客户层面，形成了好的口碑。

第二，在关注方案设计时，不仅要关注我们方案的整体协调性，保证项目规划、建筑方案设计最优化，建筑风格相协调，还要注重细节的设计，对于别墅而言细节的精致化可以提升整个项目的档次。

第三，在进行广告定位时，要充分利用正确的活动策略，树立楼盘的相应形象。国宾一号就是采取了展示先行+活动先行——借接待中心公开吸引媒体眼球，制造话题，举办高端活动的方式。

第四，在销售策略上，可以推售节奏——少量多推，快速跑量位置相对较差房源，以圈层渠道推广为主，低调隐秘，充分地满足消费者的心理。

第四篇：大学生社会实践报告——延安映像

延安映像——感重庆邮电大学红色记忆小分队延安之行

作者：郑

一段岁月，波澜壮阔，刻骨铭心；一种精神，穿越历史，辉映未来。一种信仰，感动古今，支撑发展。

无端、一种莫名的精神的向往迫使我来到了您的领域。

看今朝旖旎风光

实践延安行、悠然见南山。

曾幻想，尘土飞扬、黄衣加身的您，是何等的悲哀。曾幻想，秃秃宝塔山下，人烟稀少的人们行走在泥泞小路上，是何等的贫穷。曾幻想，潺潺延河细流、携带着泥与沙石在您的怀抱中穿越，是何等的凄凉。

寻觅，伴随着火车的缓缓徐行，我渐渐进入了梦乡。在梦境的遐想之中，只觉一阵喧嚣，促使我醒来、惊诧：秃山不再，一排排、一孔孔窑洞，象一颗颗黑色的宝石镶嵌在您那绿色的群山之中，让我丝毫感觉不到北国特有的黄沙飞扬、秃山连绵的景象，倒甚有种江南水乡之感。仰望群山，宝塔在您的怀抱中显得如此苍劲，翘望东方。沿着大道行走，那昔日的涓涓细流已经成长，变成了滚滚的延河水支持着您的发展。

三十年河东、三十年河西

游走在街道之中，惊愕、感慨此等情怀流窜在我的血液之中，远处高楼大厦一波接一波闪烁在我的眼帘，让我无限感慨北国竟有如此惊人的发展。山上的窑洞少了，似乎您特有的标志——窑洞已成为昔日黄花、被现代化的发展所掩盖，置身博物馆。就连路上的行人都是大手牵小手、大包加小包行走在现代风格装饰的大道上。

曾一度，有这样一个大学，让我害怕，又让我心生敬畏。

曾一度，有这样一个大学，让我却步，又让我充满向往。

曾一度，有这样一个大学，让我悲泣，又让我萌生感动。

可是，现在、为何、昔日的窑洞大学不再？往昔的挑夫似的节水生涯不现？而置身其中，却是一番欢乐、祥和的现代都市化校园气氛。

忆往昔峥嵘岁月

有一个地方，这里没有特权思想，毛主席在这里穿着粗布麻衣，啃着窝窝头。

有一个地方、这里没有等级观念，周恩来、任弼时在窑洞中参加着纺织大赛。

有一个地方，这里没有高低贵贱之分，所有人践行着自己动手、丰衣足食的理念。

游玩枣园，在伟人的居所停留，让我心生敬意。在这里我看到的是毛主席简陋的房屋所展示的伟人心境。在这里我看到的窑洞中周总理俯首甘为孺子牛的身影。在这里，我感悟的是千千万万共产党人崇高的品质。

游玩南泥湾，在三五九旅开垦过的田地里实践，让我心生景仰。在这里，我感悟的是中国共产党人在这里留下的自力更生、艰苦创业的铮铮誓言。在这里，我体会的是自己动手、丰衣足食醒世警言。

走访八一敬老院，聆听着他们艰辛的革命故事，让我潸然泪下。感动，不仅是他们誓死保卫祖国的决心，更是那不比坚强的共产主义信仰。

圣地无佛祖，但是有圣经。

归程，反思，是什么支撑着您的发展？是什么让人们在如此恶劣的环境下开辟了自己的乐土？是什么让千千万万的中国人民站起来过上了当家作主的日子？

归程，沉思，那延安精神、永放光芒点缀的究竟是什么？那革命先烈誓死捍卫的精神又昭示着什么？

也许一切的一切只能从现代的旖旎风光中找到答案……..

第五篇：别墅项目市场调研报告

一、基本情况（http:///）

1、项目位于延庆县古崖居西侧，但属于河北境内，总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

2、开发商：北京光辉伟业房地产开发有限公司；物业公司：宾至国际物业管理(北京)，物业费3.8元/月/平方米，停车场地上150元/月。

3、项目报价：项目预计2012年4月开盘类独栋别墅，2013年4-5月入住，预计均价13000-14000元/平米。项目目前在售独栋别墅剩余40套，户型面积为178-318平米，均价18000元/平米，精装修交房，全款支付享98折，现房入住。

4、销售情况：目前在手独栋别墅约40套，售楼处宣传说其余900多套已售出。具体售楼地址在北三环中路20号马甸桥双秀公园内，销售电话62358866，62359966。经咨询，每周六日有免费看房班车。

5、开发商宣传：

5.1设计理念：

原乡美利坚的规划理念是突出绿色、生态，将建筑风格定位为美式西部风格，让您尽赏美国西部奔放与自由„„

5.2特色服务：

项目会所“韦恩城堡”可以提供客房服务、餐饮服务，酒吧服务+烧烤服务以及超市服务，其中客房服务分为豪华标准间、小型豪华别墅及大型豪华别墅3种客房类型；会所更有桌球、游戏机、棋牌室等娱乐项目设施。

二、项目疑点

1、项目在新浪乐居网显示销售证信息：(2005)销售证第08号，但上北京市住建委网站查询不到该项目预售信息。

经咨询：此项目虽然推介说在北京延庆，但其实在河北境内，项目临近延庆与河北交界地段。

2、项目在新浪乐居网显示产权为50年，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：

1、居住用地70年；

2、工业用地50年；

3、教育、科学、文化、卫生体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、综合或者其他用地50年。

一般来说别墅为居住用地，应为70年。所以该项目土地产权性质不太清晰。经咨询：此项目土地产权不属于居住用地70年产权，而是属于旅游土地性质的50年产权，而且该项目好像缺少国土证。

三、业主论坛

1、观望原乡一段时间了，大家都说买原乡的好，我还有点动心了，上周我随同家人一块到现场实地考察，从城里开车2个小时风尘仆仆的来到原乡，小区的周边盘踞好几个大型的养鸡场，这里人烟稀少，房如村建，看完后特别特别的崩溃。回家后上网百度到了好多关于原乡的各种问题，据传原乡缺少国土证，小区里面经常停水停电，物业安全方面没有一点保障，但物业费收取仍然按照别墅标准收取，原乡曾经还是一块乱石滩、乱坟堆。。这企不是在坑爹！！！

2、自从买了原乡美利坚，整天吃饭饭不香，睡觉睡不踏实，自打生了小孩，那真叫愁。小区里什么也没有，想买点东西都得到城里去买。我不工作都三年了，也很少看到邻居！老公在城里上班，有时工作一忙起来，一个月也见不到几次！悲痛呀，将来小孩上学还得往城里送，这房子买来管什么用呢，一想到这些事情，我都快得精神病了！

3、原乡美利坚,不光停电停水那么简单,还屡次出现盗窃呢！我家丢东西好几次了！！痛苦呀！！

4、Re：原乡美利坚KFS、物业监管不力、社区管理制度非常滞后！！

原乡美利坚社区环境保护的太差子,天天能见到农用托垃机！

5、物业电话我中午打了一小时（我觉得自己这样做很无聊），无人接听，或者是接通然后报占线。一个小时后，有人接了，我第一句话的：有人吗？对方说她不是吗！我觉得真是见鬼！因为对方的解释是：网络有问题。物业电话竟这样网络，还不是见鬼！物业效率问题是小，其他问题就大了。

又停电，我是说过：频繁停电，基本生活条件不具备，不付给物业费得啊！因为春节前有售楼小结讲过：节后就并入北京延庆电网。

倡议：看哪位业主有神通也可，看有无可能并入延庆，帮开发商、物业还有咱们自己。

物业费太贵，与提供的服务不对等。我们需要有业委会，反映大家的问题。开发商、物业、业主都有各自的权利、义务，权利与义务不对等，当然不可行。

一期位于项目西侧，规划户数约40套，别墅依照地势蜿蜒而建，一期东侧是开发商自建的小型滑雪场；

二期位于项目的北侧，占地面积较大，建设有约300平米的原生态果园和约700平米的先锋农场，在果实成熟季节可以采摘；

三期位于项目的南侧，也是目前正在销售的别墅共46套，具体在三期的15A、15B、16区（图中绿颜色圈起部分），三期为整个项目的商业和会所—西镇会所（图中绿颜色圈起部分），是一个集酒店、餐饮、会所、特色商业、教堂于一体的休闲娱乐度假商街。西镇会所占地72491平米，总体规划面积为20721平米。其中投资型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，会所2785平米，其它商业部分2148平米。经介绍，目前西镇会所已经招商完毕，成为区域的商务、娱乐、休闲、文化中心，打造美式西部风情度假胜地。

项目总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

在项目东侧约1公里处，临近辉煌国际高尔夫球场，球场规模较大、设施齐全；项目南侧有一个开发商自建的跑马场、马术俱乐部，以及迷你高尔夫球场。另外，开发商在此项目的西南方向，又新建一个梦得惜诺项目，该项目住宅用地属于70年产权用地。入住时间为2013年9月30日。可以按揭付款，均价14000元/平米，买三层独栋别墅，赠送一层。今年4月21日开盘销售，现在排号优惠5万，优先选房。

3、项目特点

 引入天然气，解决供暖难题，在度假别墅中体验西部风情的春夏秋冬。

 增加木质平台，营造精致、优雅、舒适的庭院生活，让度假生活有更多情趣。 观景阳台、露台设计；官厅水库在前，天皇山景区在后，风景优美。

 建筑外立面及内装全面升级，对原木、砖石雕琢，散发浓郁的美式西部风格。 园林景观与峡谷、旷野、茂林自然共生，纯美自在。

项目采用国际上流行的组团设计形式，以成熟街区为参照，形成一个独立体系的住宅组团，结合不同的建筑类型，合理安排各项功能，户与户之间由低矮的木栏分割，减弱邻里陌生感。4～5户围合成一个公共前庭院，这样的布局确保了别墅的领域感和私密性。

在原木、文化石等自然材质的随心所欲运用之下的细心雕琢，秉承了美国西部拓荒时代的建筑精髓，无论是木质平台、壁炉、烟囱，还是坡屋顶以及传统材料的选用，这一系列细节设计皆沿袭了一贯浓重且具风格的北美情怀。

3、证照情况

原乡美利坚项目用地属于旅游用地，40年产权，且该项目2005年发证，目前已经过去将近10年。

经咨询，项目五证：土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证齐全。但只有整体项目规划的旅游性质的国土证，没有具体到每栋别墅性质的土地证，且每栋赠送的花园面积没有保障，开发商只答应使用400--800㎡的自家花园，在购房合同也只是说明使用花园，产权说不清楚。

4、销售情况

项目分期销售情况、价格，购房对象是投资还是自住。目前住房人是自住还是出租，出租价格大约多少；

目前项目售出约700套，总共为1100套，正在销售的为三期的15A、15B、16区，共46套。具体户型面积有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附带赠送花园面积为400--800㎡。

别墅价格：独栋精装修每套338万元起，每平米均价17600元/㎡。Bb户型，178平米，总售价338万，赠送花园面积438平米，全款9.5折，321万；Be户型，202平米，总售价396万，赠送花园面积480平米。

但针对三期的这46套别墅，付款方式比较苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同签订后的三个月付清；一次性付清购房优惠措施为95折。

另，查询网上经纪公司报价：毛坯房二手售价约13000元/平米，精装房二手售价约20000元/平米，如下图，目前在售最大面积的独栋318㎡，入住时间为今年6月30日，其他户型面积的销售独栋，入住时间为今年9月30日。

项目水费：3.2元/吨；电费：0.47元/度；燃气：3.8元/平米；电视电话网络第一年捆绑收费，第二年开始可由业主选择使用支付。

经咨询，该项目地处郊区，气温较低，没有安装空调的说法；而且冬天也只是采用燃气挂壁炉的方式采暖，加上别墅空间面积大，燃气耗费较大。

5、其他

售楼处会安排有体验住宿，提前预约会直接安排到项目亲自住宿体验。近期在清明期间将进行安排，如平日想过去住宿体验，也可安排。