茶文化产业园项目规划报告

第一篇：茶文化产业园项目规划报告

茶文化产业园项目规划报告

序言

所谓茶文化，广义而言，它是人类在社会历史发展过程中所创造的有关茶的物质财富和精神财富的总和。它包括茶业物质生产消费及其对人的意识形态和精神生活产生影响的各个方面。传统的茶文化与人们在社会生活中的关系，向来就是非常密切的。无论是历史文人生活中的“琴棋书画酒诗茶”，还是平民百姓生活中的“柴米油盐酱醋茶”，茶都是不可缺少的。本报告就如何打造有特色茶文化产业园提出设想，并进行简要的分析与论述，为促进茶文化茶经济的进一步发展抛砖引玉。

一、历史悠久的茶文化

中国是茶的故乡，近代科学家通过考察，在中国云南、四川、贵州、广西等地近200处，发现了许多野生大茶树，其中大多数是高大的乔木型大茶树。唐代陆羽《茶经》中就记载：“茶者，南方之嘉木也，一尺、二尺，乃至数十尺，其巴山峡川有两人合抱者。”古人的考察发现与现代古生态和分子生物学的研究都证明，茶树原产于中国的西南部。

唐代陆羽《茶经》称：“茶之为饮，发乎神农氏，闻于鲁周公。”说明茶的饮用，发源于史前的神农时代，距今已有五千多年的历史。

据史籍记载，公元前11世纪商末周初以后已有种茶产茶的迹象，东晋常璩《华阳国志·巴志》称：周武王灭纣后，巴族地方出产的“„„丹、漆、茶、蜜„„皆纳贡之”，其地“园有„„香茗”。

公元前316年蜀国王曾以葭萌（古代茶的称呼）作为人名、地名。公元前202年汉高祖五年古长沙国置“荼陵县”（因产茶多而名之，“荼”字汉时就音茶）。

公元前59年西汉王褒《僮约》中有“烹荼尽具”、“武阳买荼”的记载，说明汉时已有茶的商品和茶市，还有烹茶、饮茶和茶具。

三国《广雅》、晋《广志》中，都记载有煮茶羹饮的方法。《三国志·吴书·韦曜传》中还有以茶代酒的记载。张载《登成都楼诗》中有“芳荼冠六清，溢味播九区”的诗句，称茶是最好的饮料。

唐代是中国历史文化兴盛的时期，茶叶生产迅速发展，茶区进一步扩大，据资料统计，当时己有76个州产茶，茶叶名品有150多个。从百姓到宫廷，饮茶进一步普及，以茶示礼，茶入诗画，茶会、斗茶、禅茶、品茶和茶道等都逐步形成和完善。

唐代陆羽所著的《茶经》，称得上是世界上第一部茶业专著，是唐代及其以前有关茶的历史总结，是中国第一部茶叶百科全书。陆羽《茶经》内容十分丰富，包括茶的起源、历史、种茶、制茶、煮茶、饮茶、茶器具等有关茶的各个方面。因此陆羽《茶经》的问世，是中国茶文化形成的标志。

唐时，随着对外贸易和交往，茶叶、茶籽和茶道开始向外传播，以后，茶这叶健康饮品逐渐传播至世界各地。

中国茶文化，经过唐、宋、元、明、清各朝代，以至近代和现代的进一步发展，更加完善，更为辉煌。

二、现代茶文化的蓬勃发展

从20世纪70年代末开始的20多年来，随着经济的快速发展，中国茶文化有了一个良好的发展机遇，在国内很快兴起了“茶文化热”。茶文化的各个方面都有了迅速的发展，现简要介绍如下。

1.各种形式的茶文化活动广泛开展

1985年杭州“茶人之家”成立后，经常举办茶会；1989年在北京举办了“茶与中国文化展示周”，展示了大量中国茶的历史文化图片和名优茶产品，吸引了33个国家和地区的茶文化人士参加；1990年在杭州举办了“茶文化节”，同时举行茶文化展示、研讨与表演，内容丰富。此后，各地纷纷仿效，举办形式多样的茶叶节和茶文化节。通过这些茶文化活动，既普及了茶文化，也展示了各地的名优茶，促进了茶叶消费，对地方经济的发展十分有利。

2.茶文化的研讨与交流顺利开展

自1990年在杭州举办第一届国际茶文化研讨会之后，中国国际茶文化研究会每两年举行一次国际茶文化研讨会。许多国家和地区的茶文化专家学者踊跃参加，对茶文化的各方面展开深入的研讨，这对促进茶文化的进一步发展是十分有利的。

3.茶文化著作等出版物不断涌现

自20世纪80年代末开始，全国各地的茶文化专家，在对茶文化深入研究的基础上，著书立说，茶文化出版物不断涌现。诸如《中国茶经》、《中国—茶的故乡》、《中华茶文化（光盘）》、《中国茶文化经典》、《中国茶叶大辞典》、《中国名茶志》、《中国茶文化大辞典》、《中华茶叶五千年》等大型茶文化著作纷纷出版。此外，茶文化的普及性读物和系列丛书也大量涌现。

4.茶文化社团纷纷建立

从1985年开始，先后在杭州、厦门、福州、上海、成都、济南等地纷纷建立了“茶人之家”之类的茶文化团体。1991年在杭州建立了“中国国际茶文化研究会”。随后在北京、上海、山东、四川、江西、广州、湖北、辽宁、新疆、宁夏、云南等地，也纷纷建立了茶文化研究会、促进会之类的社团。台湾、香港、澳门地区也先后建立了相应的茶文化团体。这些茶文化社团的建立，为弘扬茶文化、普及茶文化知识、开展国内外茶文化交流、推动茶文化事业的发展等，都发挥了积极的作用。

5.茶馆业蓬勃兴起

随着经济的发展、时代的进步，文化休闲气息浓郁的现代茶馆，在各地如雨后春笋般地纷纷开办。数万家现代茶馆的出现，己成为现代城市一道亮丽的风景线，也已成为休闲文化产业的重要组成部分。不少城市将这些茶馆业的发展纳入了建设文化名城的重要内容。

6.茶文化历史文物、古迹不断被挖掘、整理与考证

近些年来，各地调查发现、挖掘出土的有关茶的文物、古迹不断有报道。如云南的古茶树、陕西法门寺的唐代宫廷御用金银茶具、浙江长兴顾渚山的唐代贡茶院遗址、福建建瓯的宋代“北苑贡茶”摩崖石刻、河北宣化古墓中挖掘出的辽代古茶具和煮茶、奉茶、饮茶壁画、福建武夷山的宋代斗茶遗址—“竞台”等。这些都是非常珍贵的茶文化历史遗存，有很高的历史价值。

7.历史名茶基本恢复，新创名茶不断涌现

各地具有丰富文化内涵的历史名茶和新创名茶，在近十多年来得到了迅速的恢复和发展。一批批“文化名茶”在各项各级评比中纷纷亮相。有些历史文

化名茶获得“金冠”后，市场拍卖十分火爆，有些拍卖价十分惊人。这对促进名优茶生产，繁荣茶叶经济十分有利。

8.艺术茶具有了创新与发展

这十多年来，紫砂茶具、瓷器茶具的造型和艺术装饰都在不断创新，随着各种茶的茶艺、茶道的发展需求，多种整套性茶具也创造出来。另外，一些纯粹为观赏和收藏的各种精雕细刻的石茶具、紫砂茶具、瓷茶具、漆器茶具等五花八门，很有观赏价值。还有很多为各类纪念活动特制的茶具更是多种多样。

9.茶文化艺术品不断涌现

有茶内容的书法和绘画作品自古有之，近几年来，随着茶文化活动的频繁开展，有茶内容的书画作品层出不穷。前些年，中国国际茶文化研究会组织一些名流书画家，成立了“中国国际茶文化书画院”，很多作品颇有气势。茶文化艺术品除书画作品外，还有以茶为内容的根雕、泥塑、金石、绣品等也涌现了出来。

10.茶文化人才培养得到重视

全国已有几家高等院校设立了茶文化专业，不少大学里的茶文化选修课十分受欢迎。近几年来，随着茶馆业的开办，泡茶已成为一门技艺。国家劳动部门已将“茶艺师”列为职业技能培训的范畴。因此，各地纷纷开办初、中、高级茶艺师培训班。有趣的是，日本、韩国等不少国家的茶文化人士，也纷纷来中国学习中国泡茶技艺。

11.泡茶技艺得到发展，茶艺表演精彩纷呈

近几年来发展起来的泡茶技艺，在很多茶事活动中往往就形成了“茶艺表演”。这种茶艺表演，把泡茶的实用技术进行艺术加工后，形成了一种表演艺术。各民族、各种茶类的茶艺表演十分精彩，它已成为现代茶文化的一个重要组成部分。

12.茶旅游事业开始兴起

中国不少旅游胜地也是名茶产地，有些历史名茶产地就有着茶文化的历

史遗存。如浙江长兴顾渚山的唐代贡茶院遗址、杭州龙井的十八棵御茶、四川蒙山的汉代仙茶园、浙江余杭的径山寺、天台的国清寺、福建武夷山的大红袍等等。这些地方很多都已开展与茶内容相结合的旅游活动，受到游客的普遍欢迎。

三、茶文化有力地促进了茶产业的发展

近十几年来，中国改革开放，经济建设飞跃发展，同时也促进了文化事业的发展，中国茶文化就是在这种非常良好的社会环境中蓬勃发展起来的。近几年来出现的茶文化热，在大力弘扬茶文化，广泛开展茶文化活动、普及茶文化知识、发展名优茶、提倡“多喝茶、喝好茶”的推动下，有力地促进了茶叶的多元化消费，促进了中国茶叶生产、贸易、茶旅游的发展。如上海市连续几年来举办茶文化节，使得人均茶叶年消费量达到了900多克。又如，福建省安溪县，原来是个贫困县，近几年来，广泛开展各种形式的茶文化活动。特别是连续几年来举办的“茶王赛”活动，使该县特产乌龙茶“铁观音”的身价大大提高。茶叶市场越来越繁荣，茶农也富裕了，从而带动了地方经济的全面发展，安溪县也成了福建省的经济强县。茶文化促进山区经济发展的类似例子很多。近几年来，茶叶产区名优茶的开发，借着茶文化热的东风都有了长足的发展，名优茶产量增加了，卖价提高了，茶农收入也增加了，从而为茶产业的进一步发展奠定了坚实的基础。

另外，近几年来，茶区各地利用各自的优势条件，纷纷加强有关旅游文化设施的建没，建成了一批有茶文化内容的旅游景点。如四川永川的“茶山竹海”、广东梅州的“雁南飞”、福建漳州的“茶叶博物院”、四川峨眉山的“竹叶青茶叶观光园”、杭州的“梅家坞茶文化村”等等，都受到了中外游客的欢迎，同时也促进了当地茶产业的发展。

近几年来，中国各地城市茶馆业蓬勃发展，据不完全统计，全国城市茶馆大约有三万多家。茶馆业的兴起，不仅有利于弘扬茶文化，促进茶经济的发展，而且现代茶馆业也是城市文明建设的重要窗口。

还有，近年来，茶叶深加工产品和茶饮料新产品的开发，广义而言也是茶文化繁荣的又一个方面。茶叶市场的多元化和茶叶产品的多元化，为消费者提供了更多的选择空间，这对拉动茶消费，促进茶经济的发展无疑是有益的。

最后，必需提到的是，这几年来，中国茶叶的出口也有了较大的增长。2004年中国茶叶出口28.02万吨，比十年前的1995年（16.66万吨）增长了68.2％。据海关统计，2009年中国茶叶出口量30.3万吨大关，首次突破30亿大关，同比增长2%，一举打破了近5年来始终在28-30万吨之间徘徊不前的局面；出口金额7.05亿美元，突破7亿美元大关，同比增长3.3%，实现了全国茶人期盼已久的历史性双突破，总量和金额连续6年创历史新高。茶叶出口的增长中，也有茶文化的因素。一是中国的茶文化活动，给不少国外来访者以深刻的印象，中国多种名优茶的色香味品质，让不少国外茶客心动和信服。通过茶文化活动，提高了不少名优茶的信誉；二是中国是一个盛产绿茶的国家，绿茶的营养价值和药效价值是其他茶类不可比拟的，所以中国绿茶的出口量增加较多；三是中国是一个多茶类的国家，普洱茶、乌龙茶等特种茶类，其品质风味更为不少国外茶客所吸引，所以这些特种茶的出口也有增长。

四、发展茶文化有利于促进社会和谐与进步，顺应时代潮流。

中国国际茶文化研究会会长刘枫在2004年的中国全国政协十届二次会议上，提出了《关于确定茶为中国“国饮”的建议》的提案。这个提案得到了中国农业部、全国供销合作总社等国家有关部门的高度重视，也引起了社会各界的广泛关注，得到了中国茶业界各大组织和机构的积极响应和支持。

在中国，提倡“茶为国饮”有着十分重大的现实意义：有利于增进国民的身体健康；有利于反腐倡廉，促进社会的精神文明建设；有利于和谐社会的建设，促进国际交流；有利于社会的文化建设与发展；有利于茶产业的发展和山区农民的致富。

茶文化促进社会的和谐与进步主要表现在如下几个方面：

首先，人民的身体健康与安居乐业是构建和谐社会的基础，饮茶有利于健康已成为人们的共识。因为现代科学研究表明，茶叶中含有茶多酚、茶氨酸、茶多糖、多种维生素等许多有益于人体健康的营养成分与药效成分。中国茶类众多，各种茶类都有各自的优势，能满足各类人群的健康饮茶需求。提倡“茶为国饮”，使更多的人喜欢喝茶，这对提高国民的身体素质无疑是有益的。

第二，和谐社会的建立，要有一种和谐的环境与氛围。中国人历来有“客来敬茶”、“以茶会友”的习俗，中国茶道精神非常突出一个“和”字。所谓“廉美和敬”，提倡“和为贵”是中国传统道德精神的重要内容。各地经常举办各种茶会、茶话会；宾朋来到，首先以茶待客等等。茶的亲和力是十分明显的，茶是营造和谐、融洽氛围的重要媒介与载体。因此茶为和谐社会的建立发挥了重要的作用。

第三，不断反腐倡廉是社会进步的必要条件，提倡“茶为国饮”，有利于社会精神文明建设。古人说，茶性俭，“清茶一杯”是廉俭的象征。我国著名的茶学家庄晚芳先生极力提倡的“廉美和敬”的茶德精神，意为“廉俭育德、美真康乐、和诚处世、敬爱为人”。90多岁高龄的老茶人张天福提出的中国茶礼为“俭清和静”，意思是“节俭朴素、清正廉明、和睦处世、恬淡致静”。历代茶人提倡以茶倡廉，在现代社会灯红酒绿的环境中，不少人也主张“以茶代酒”。1982年春节，当时的中共中央总书记胡耀邦在团拜会上说：去年开始改革团拜会，以清茶一杯招待大家。于是《人民日报》在头版以“座上清茶依旧，国家景象常新”为题报导了这次团拜会。从此以后上下仿效，蔚成风气。因此，我们相信进一步提倡“茶为国饮”，必将促进社会风气的进一步好转，精神文明建设的进一步发展。

第四，提倡“茶为国饮”，有利于密切人际关系，促进国际交流。历史事实表明，茶是人际交往的桥梁和纽带。社会生活中无论是朋友相会、亲人团聚、走亲访友，还是接见元首、招待贵宾、高级商谈，一般都能以茶招待。“清茶一杯”象征着礼诚、纯洁和热情，因此茶具有密切人际关系的普遍意义。2002年在马来西亚吉隆坡举行的第七届国际茶文化研讨会上，马来西亚首相马哈迪尔的献词说得好：“如果有什么东西可以促进人与人之间关系的话，那便是茶。茶味香馥甘醇，意境悠远，象征中庸和平。在今天这个文明与文明互动的世界里，人类需要对活交流，茶是对话交流最好的中介。”这段话，简明透彻，充分表明了茶的重要社会功能。

第五，茶文化是社会文化的重要组成部分，文化建设与经济建设一样，都是构成社会进步的重要因素。近几年来，不少地区都非常重视文化建设，有的已把茶文化作为文化建设的重要内容。中国浙江省杭州市一年前提出了打造“茶为国饮，杭为茶都”的口号。一年来的实践表明，利用茶都的优势，建设若干茶文化景点、茶文化村，发展茶文化旅游，社会效益与径济效益都十分明显。它把茶文化与经济建设有机结合，大大提高了城市的文化品味，促进了社会的和谐与进步。

第二篇：福建高山茶文化创意产业园项目

福建高山茶文化创意产业园项目

福建高山茶文化创意产业园位于大田县吴山高速公路互通口，占地面积约2000亩，总投资5.06亿元，由新龙集团（香港）有限公司投资建设。园区分两期实施，一期工程建设占地面积252.32亩，总投资2.06亿元，计划在2012年内完工；二期工程建设占地面积约1748亩，总投资3.0亿元，计划在2015年内完工。该项目有以下主要特点：

1、以茶产业为核心，进行功能定位。按照县委、县政府建设“五大功能区”的战略部署，建设集茶叶产、供、销等环节及相关产业链为一体的综合性项目。项目建成后，可辐射周边十余个乡镇，推动茶产业可持续发展，促进农业增效、农民增收，跟进发展生态旅游等第三产业，将为我县打响高山茶品牌，把我县建成对接沿海、辐射内陆的“节点”城市，打造宜居宜业的新大田起到推动作用。

2、突出茶文化特色，配套项目建设。项目建设主要内涵是：以“茶文化”为核心进行功能定位，建设高山茶商业核心功能区、茶文化旅游休闲体验区、龙头茶企加工区、茶乡居住特色区，以传统茶艺、茶道、茶的礼仪、精神等茶文化为特色，配套建设茶文化民俗广场、茶叶会展中心、茶叶商务会所、茶叶批发市场、茶叶风情商业街、茶叶科研培训基地、茶商、茶文化精品酒店，同时引进区外资金投资开发与茶产业相配套的机械、包装、茶具、茶点、饮料等具备新颖性、适销对路的外延产品。

3、深挖高山茶潜力，营造茶文化氛围。依托吴山乡临近闽南沿海经济发达地区、交通便利的区位优势和历史文化资源优势，以茶文化创意产业及茶文化生态体验旅游为主题，根据地形、地貌的特点，按照“生态化、功能化、差异化”的标准进行规划设计，贴近自然，突出生态，是一个原生态的高山茶文化创意园，最终真正形成茶产业有规模、有人气、有市场、有内涵的文化氛围。

4、以跨越发展思路，全力推进项目进度。已完成一期工程（252.32亩）的征地、拆迁、规划方案评审、报批、土地平整及二期工程的土地权属确认、面积丈量、补偿款发放等工作，进入土地招拍挂阶段。

预计到5月底，累计完成投资8000万元，完成一期工程用地平整扫尾及挡土墙等配套设施建设工作；完成二期工程高山红茶叶生产基地征地120亩和发放补偿费350万元，进入土地平整阶段，完成第一平台（共3个平台）的土石方工程12万立方米，完成休闲体验区征地100亩；完成高新农机具产业园用地600亩征迁和补偿费发放等工作。计划于2011年末基本完成茶叶展示、加工、批发、茶文化广场、茶文化交流会所、茶文化风情商业街等主体工程建设。

第三篇：产业园项目可行性报告及

家具产业园项目可行性分析报告格式

第一部分 家具产业园项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四至范围）1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议

第二部分 家具产业园项目背景 1.项目提出背景

1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况

2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况

2.3项目建议书编制、提出及审批过程 2.项目投资的必要性

第三部分 家具产业园市场研究 1.市场供给

1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求

2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格

3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测

4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测

第四部分 家具产业园项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析

2.4项目威胁分析 3.项目定位方案 3.1项目产品方案 3.2主要功能建筑规模 3.3主要技术经济指标

第五部分 家具产业园投资估算

家具产业园项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括： 1.土地费用 2.前期工程费用 3.建筑安装工程费用 4.基础设施建设费用 5.公共配套设施建设费用 6.管理费用 7.销售费用 8.财务费用 9.各种税金支出 10.其他成本支出估算

第六部分 家具产业园项目开发进度 第七部分 家具产业园项目资源供给 1.资金筹集与使用计划

2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式 3.施工力量组织计划

4.项目施工期间的动力、水电等供应

5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应 第八部分 家具产业园项目财务评价 1.获利性评价 1.1成本利润率 1.2销售利润率 2.效率评价 2.1经营比率

2.2资金利用率 3.信誉评价 3.1流动比率 3.2杠杆比率 4.静态获利分析 4.1投资收益率(R)4.2投资回收期(Pt)5.动态获利分析

5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率(FNPVR)第九部分 家具产业园项目风险评价 1.盈亏平衡分析 2.敏感性分析 2.1变动因素一 2.2变动因素二

第十部分 家具产业园项目综合评价 1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价 4.存在问题与建议 5.总体结论及建议-------------------根据项目性质，有关章节参考以下详细的格式模板：

家具产业园项目可行性报告格式范本

第一部分：项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等；

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：家具产业园项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况

等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、家具产业园项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、家具产业园项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、家具产业园项目大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、家具产业园项目规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、产品容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、合作方式及条件

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律性质评估

（一）现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。

六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：家具产业园项目市场分析

一、区域产品市场成长状况

1、区域产品市场简述 ? 形成时间

? 各档次产品区域内分布状况 ? 购买人群变化

2、区域产品市场各项指标成长状况（近3-5年）? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比 ?平均售价

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征 ?平均售价 ? 开发规模 ? 产品形式 ?平均消化率 ?平均容积率

? 物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点

6、结论：

? 区域市场在整体市场的地位及发展态势

? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ? 本案在区域内开发市场潜力 ? 本案在开发中的营销焦点问题

三、区域市场目标客层研究

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

2、目标人群特征/来源区域/行业特点

3、产品建议

第四部分：家具产业园项目规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、主要产品类型。

3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和

环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。第五部分：家具产业园项目开发

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分：家具产业园项目投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示： 项 目 投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用

开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计

二、税务分析

1、营业税及附加

2、所得税

3、土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标 单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率

3、项目开发各期的利润体现

4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

四、项目资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：家具产业园项目管理资源配置

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。

第八部分：家具产业园项目综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

家具产业园可行性报告,家具产业园可行性研究报告,家具产业园可行性分析报告,家具产业园可行性论证报告;家具产业园商业计划书,家具产业园投资计划书,家具产业园项目计划书,家具产业园资金申请报告,家具产业园企划书,家具产业园创业计划书,家具产业园市场分析报告,家具产业园营销计划书,家具产业园营销策划书,家具产业园销售计划书,家具产业园市场调查,家具产业园投标书,家具产业园投标计划书

第四篇：生态农业产业园规划

生态农业产业园规划

生态农业产业园规划

概述

生态农业规划是以生态学、经济学和系统工程理论为指导，以经济建设为中心，以社会调控为保障，以政策为引导，科技驱动，应用生态系统的原理和系统科学的方法，通过合理利用自然资源和人工模拟本地区的顶极生态系统，选择多种在生态上和经济上都有优势的生物，采用一套套生态农艺流程，按食物链关系和其他生态关系将这些物种的裁培、饲养和养殖组成一条条生产线，并将这些生产线在时间上和空间上多层次地配置到农业生态系统中去，使之既获得持续最大（或最优）的生产力和经济效益，又获得一个良好的、协调的生态系统。

生态农业规划的原则

整体性原则

资源开发、利用和保护相结合原则

因地制宜的原则

物质循环、多级利用的原则

扩大绿色植被原则

多业结合、集约经营原则

实现“三大效益”原则

服务内容

园区和产业规划

整合宏观环境和微观环境要素，以前瞻的眼光、科学的理论、客观的实践和详实的数据，对产业项目作宏观的、方向性的计划、筹划和谋划。主要包括产业园区的发展战略规划、项目概念规划、总体发展规划、产业发展规划以及项目详细规划。

区域和产业研究

围绕环境、区位、资源、政策等因素对项目进行客观、科学、全方位的论证，从多方位多角度支持项目的开发和发展。主要研究内容包括区域竞争力研究、产业项目可行性研究、开发策略研究、产业定位研究及产业市场研究。

园区的经营管理系统

围绕园区运营目标，在园区的规划开发、经营管理的过程中引入现代高效管理理念和经营策略，提升园区的运营水平，提高园区运营效益。主要服务内容包括开发建设模式研究设计、投入产出预警体系研究设计、管理模式与运营组织系统设计、工作绩效与激励机制设计、产业园区规划的大致框架。

园区招商引资系统一方面确定投资融资模式，加速园区的开发建设；另一方面确定目标客户群，制订合适的诱导方案，运用高效的策略，吸纳企业商家进驻经营。主要内容包括投资融资策划、招商政策策划、招商策略策划、主题招商策划及招商活动筹划。

我们的优势

专业、强大执行力的团队

深厚的行业研究实力

丰富的园区规划经验

雄厚的企业、人脉资源

完善的服务管理和支撑体系

典型案例

某国内知名央企北京农业生态谷园区产业规划

2009年，该央企在北京房山区征地17200.6亩，准备将其打造为集作物种植、产品研发、生产加工、生态旅游、贸易等为一体的农业生态园区。为了高起点、高标准、高层次和高水平的推进园区建设，该央企在北京举行北京农业生态谷园区发展规划编制的招标会，中投顾问与深圳市城市规划设计研究院联合体成功中标生态谷五大功能区（农业加工区、绿色种植示范区、国际农业交流区、配套生活服务区、国际农业研发总部区）中绿色种植示范区和农业加工区这两大功能区的规划编制项目。

在遵循该央企北京农业生态谷园区整体发展战略的情况下，中投顾问与深圳市城市规划设计研究院明确分工，我司主要负责功能区产业链搭建、产业发展可行性研究等方面的产业咨询工作，后者则主要负责用地方面的规划。中投顾问通过对生态农业的发展趋势的深入研究，以及结合园区所在地的气候条件和区位条件，成功的给出了相关方案。目前该方案的实施效果十分良好，完全达到了该央企的要求。

广东省某农业生态园产业规划

1、项目背景

该农业生态园占地5000多亩，位于广东省高要市白土、回龙两镇之间，距广州仅40分钟车程，离广肇高速公路白土出口处仅 5公里，离肇庆风景名胜区七星岩、鼎湖山 18公里，交通十分便利。目前已成为广东省最大的农林果自然生态景区，并成为集示范、教育、观光、度假、商务会议于一体的综合服务场所。但该生态园园区仍然存在生态化管理深入化程度及力度相对不够、观光农业的田园化和乡土化特征被忽视、对资源的循环再利用不足等问题。为解决这一问题，提高资源的循环再生利用率，加大生态园区循环经济模式的开发应用，园区管委会最终选定在产业园区规划领域拥有雄厚实力的中投顾问作为本项目的承接单位。

2、解决方案

为深入解决该农业生态园面临的生态化管理力度不足等问题，中投顾问派遣了一支由“政策专家+金融专家+行业专家+管理专家+营销专家”的项目小组对该农业生态园区做了为期两周的调研，调研对象包括高要市市委市政府领导、园区管委会主任、园区运营方高层代表、园区入驻企业代表等。在详细调研工作的基础上，中投顾问项目小组提出了该农业生态园循环经济模式下的开发对策，建议该生态园可发展种养殖业复合模式、以沼气为纽带的各种模式、“前店后园”的生态模式以及产业间多级生态链联接模式，并详细阐明了关于水、固体废弃物等园区资源的再生利用实现方式，成功解决了该农业生态园面临的主要问题，实现了其资源的高效利用，达到生态保护和经济发展的共赢，并推动园区成为一个生态结构比较完善的符合生态系统和综合性农业产业化基地。

3、项目成果

中投顾问在探索该农业生态园开发模式的过程中，充分发挥我司在立体农业研究的雄厚优势及强有力的人才队伍建设，结合该农业生态园发展现状及周边区域经济发展趋势，积极探索该农业生态园的循环经济模式，分析结果极具现实性和针对性，可操作性强，获得客户方面的一致好评。

保定市某农业生态园发展规划

1、项目背景

该农业生态园位于保定城区西南部，总规模约 26800亩，总投资约17.6亿元。为提高保定市的核心竞争力和品位，满足市民休闲旅游观光需求，完善城市功能，市委、市政府在省农业生态园建设总体布局和保定市的优势的基础上大力推动该农业生态园项目的进展，并聘请中投顾问为战略合作伙伴，为园区规划、招商运营等工作提供专业化咨询。

2、解决方案

中投顾问首先进行了详细的实地调查，摸清了保定市的产业基础、重点企业及周边产业发展情况，并对该地区建立农业生态园的资源、政策、资金等方面的优势加以横向和纵向的详细比较。

其次，我司立足于园区的资源现状、景观特色和可持续发展目标，以生态学理论为指导，以市场为导向，对园区进行全面规划、分期实施。在投资开发上，我们明确开发序列，突出重点，多元筹集资金，合理分区、明确主题、突出特色。在分期实施上，我们初定长期、中期、短期三个规划，且三个规划齐头并进，上档次、上水平，充分体现保定特色。

长期规划：建设总规模约 26800亩。

中期规划：现代农业生态观光园起步区规划范围约 4562亩。

近期规划：园区核心区，即市林木良种场800 亩。在园区建设上，立足于一园多区，一区多景，功能完善，布景错落有致，主要为“四大板块、十大景区”。四大板块，即核心区(市林木良种场)、观光区、民俗文化区和开发区。十大景区，即大汲古迹造景，引水蓄湖造景，城市林业造景，生态农业造景，农林科技示范造景，现有自然景观造景，新民居建设造景，各县(市、区)特色展示造景，民俗文化村农家乐造景，周边开发建设造景。

最后，中投顾问对该农业生态园的发展提出了合理的措施建议和招商运营策略，其中项目组提出的关于园区的运营创新模式更是获得了委托方的认可和好评。

绥化市某绿色食品产业园规划

1、项目背景

该绿色食品产业园位于绥化市，规划总面积 56平方公里，为把产业园打造成绿色食品产业发展的重要载体，该地本着边规划边推进基础设施建设、边招商引资边推进项目建设的原则，以绿色、低碳、安全为方向，以建设“绿色菜篮子”、“有机米袋子”、“安全肉案子”、“放心奶瓶子”为目标，加大了产业园建设，并聘请中投顾问对产业园区规划、招商及运营工作出谋划策。

2、解决方案

在经过2周的实地调研，中投顾问项目团队确定了以绿色食品产业为重点的主导产业，拟定发展玉米、乳品、生猪、肉鸡、果蔬等产业链，将园区规划为“一轴二核三带四片区”。“一轴”即与北部新区连接的城市发展轴，“二核”即商贸会展核心和产业服务核心，“三带”即哈大高速生态走廊带、快速路景观带和产业防护带，“四片区”即绿色食品产业区、产研综合区、现状建成区和配套生活区。

福建省某食品产业园规划

1、项目背景

该食品产业园项目规划位于福建省宁德市，用地面积 3000亩，计划总投资 25 亿元，基于闽东山海特色食品资源和周边食品行业发展情况，中国食品工业(集团)公司与宁德市签署战略合作框架协议，决定在宁德打造一个现代化、大规模的全国领先水平的特色食品加工产业基地。为更好地发展食品产业园，实现食品产业的集聚，提高该产业园的招商吸引力，中国食品工业(集团)公司委托中投顾问担任该项目的咨询顾问，提供针对该食品产业园区的规划、运营等方案。

2、解决方案

中投顾问充分发挥公司在食品产业方面雄厚的行业优势，集结食品行业专家、宏观经济学家、政策专家、金融专家等组成项目小组，迅速深入实地调研，详细了解该食品产业园的建立基础、优势及周边的资源及配套产业发展现状。同时结合产业链和价值链对该区域食品产业园做了详细系统的阐述，并提出产业链招商、以商招商、组团招商、小分队招商、节会招商、网络招商等各种操作性较强的招商方式，设置相关土地、水电等方面的优惠政策，设置差异化的诱因，吸引企业入驻。

备注：关于您的园区规划问题，更多个性化的解决方案，请与我们的咨询顾问联络，我们的园区产业规划咨询顾问将与您一起来深入分析项目，并为您制定针对性的项目解决方案。咨询电话：400 008 0552

我们的研究成果

中投顾问作为中国领先产业研究与咨询机构，每天都会发布大量对经济与产业的研究成果，各类媒体都在广泛引用及转载中投顾问观点或数据。每年都会发布上千份《2012-2016年中国**行业投资分析及前景预测报告》。这既是我们的重要研究成果，也是对中投顾问实力最好诠释!2012-2016年中国化学农药行业投资分析及前景预测报告

2012-2016年中国生物农药行业投资分析及前景预测报告 2012-2016年中国设施农业投资分析及前景预测报告 2012-2016年中国农产品物流行业投资分析及前景预测报告 2012-2016年中国生态农业投资分析及前景预测报告 2012-2016年中国农业保险市场投资分析及前景预测报告

2012-2016年中国农药行业银行信贷风险评估及建议报告 2012-2016年新疆农业产业投资分析及前景预测报告 更多...

第五篇：文创产业园项目可行性报告

曹妃甸商展文创产业园 项目可行性研究报告

北京杰辉企业管理咨询有限责任公司

二〇一七年五月

摘要

曹妃甸商展文创园区战略定位：

打造中国商业展览展示、商业展具、视觉标识、商业广告的设计及生产的产业集中园区

发展目标：

中国商业展览展示设计及生产核心区 中国商业展具设计及制作的孵化基地 中国视觉标识设计及制作的孵化基地 中国商业广告的设计及制作的孵化基地

中国最大的商业展示道具研发、生产及新技术新材料研发及应用基地

京津冀地区乃至全国地区商业展示全产业及配套转移承接基地

规划依据：

随着京津冀协同发展这一重大国家战略在快车道全速推进，在中央要求2017年完成有序疏解北京非首都功能取得明显进展，在符合协同发展目标且现实急需、具备条件、取得共识的交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破，深化改革、创新驱动、试点示范有序推进，协同发展取得显著成效这一目标条件下曹妃甸成为承接京津冀产业的转移的重点区域。

科学推动京津冀协同发展的重要前提和基本遵循。经反复研究论证，京津冀区域整体定位和三省市功能定位各4句话，体现了区域整体和三省市各自特色，符合协同发展、促进融合、增强合力的要求。京津冀整体定位是“以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”。

区域整体定位体现了三省市“一盘棋”的思想，突出了功能互补、错位发展、相辅相成；三省市定位服从和服务于区域整体定位，增强整体性，符合京津冀协同发展的战略需要。北京市：“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”；天津市：“全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区”；河北省：“全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区”。(京津冀协同规划纲要)以集群园区为依托，引导商展企业向园区和集群地区集中，形成中国现在唯一一个专业商业展示文化创意园区；一个销售收入过100 亿元的集群和园区。

在十三五期间，我国商业展示行业将进一步完善功能产业链，优化产业结构，逐步实现专业化分工；在十三五期间，加强及商业展示产业基地建设，把曹妃甸商展文创产业园建设成为国内最大、配套最完善、产业最聚集的行业支柱产业基地；在未来十年中国商业展示行业整体将在在产业发展的重大机遇与挑战面前踏上成熟稳定的健康发展轨道，“十三五”期间行业整合与升级，产业机构调整优化，上下游产业链联合得到进一步完善，逐步实现由商业展示道具生产、出口大国。完成从“中国制造”到“中国创造”的转变，行业升级为“服务型制造行业”。着力调整优化产业结构。重点发展工业。坚持壮大工业规模与提升产业层次相结合，大力推进百亿园区、百亿产业“二个一百”工程建设，力争“十三五”期间，园区内企业净增200 家，将商展业打造为曹妃甸优势产业之一，十年内园区商业展示业销售收入将达到200亿元，将曹妃甸商展文创产业园发展成为中国最大的商业展示工业示范基地。

编制单位：

北京杰辉企业管理咨询有限责任公司

编制人：孙凯 二〇一七年五月

目录

一、行业速览···········································

二、互联网机会·········································

三、消费端沃土·········································

四、政策断优势·········································

五、项目战略意义·······································

六、对于曹妃甸的影响···································

七、曹妃甸商展文创产业园实施方案·······················

八、结论···············································

一、行业速览

现代商业展示是城市化进程与现代产业经济共同催生的刚需

现代商业展示行业的发展与城市化和现代产业经济两大因素息息相关，拥有辉煌恒久文明与超强经济潜力的中国，在这一行业表现出了巨大的想象空间，其市场容量令人充满期待。而中国迅速的城市化进程也为社会文化的繁荣觉醒、城市与企业品牌展示提供了相当的市场，成为商业展示的强力驱动。

国家统计局2016年发表的权威报告显示目前中国城市人口已经超过8.2345亿，城镇人口占总人口比重为57.35%。常住城市人口已经接近农村人口的两倍。这是我国城市化进程提速的侧面反映，是我国社会发展的标志，是中国经济高速发展取得的硕果，也是人类社会经济发展史上的大事记。中国的人口城市化率自1978年改革开放以后平均每年增长大约1个百分点，现已进入城市化率从30%-70%的城市化加速发展阶段。2009年达46.59%，2011年已近50%。西方发达国家发展200年的城市化历程，我国只用了30年时间。城市化已成为一股不可抗拒的潮流，在广袤的中国大地上涌动。都市生活成为中国社会的主流发展模式，这直接催生出对城市商业展示设施的巨大需要。商业装修行业的特点

1.装修价格高

商业装修，尤其以商品展示、形象展示等为主要目的的装修，每平米装修价格多在2000元以上，一般大于家装价格（见下表）。如服装连锁品牌基本装修面积一般80-150平米，基本装修费2000-4500元/平米，而家装集中于500-2000元/平米。

类别 服装 珠宝 钟表 化妆品 餐饮 装修价格（元）2000-8000 3000-15000 2000-5000 8000-20000 2000-4000

类别 眼镜 数码 美容院 会所 茶楼

装修价格（元）2500-4000 1000-3000 800-2000 5000-15000 3000-6000 2.装修周期短

商业装修周期一般比较短，短则1-3年，长则3-5年。据调查，服装品牌2-3年重装一次；珠宝品牌连锁店2012年前基本1-2年进行一次重装，之后市场形势不好2-3年进行一次重装。如周大生连锁店，统计其2000家店面，装修周期分别是700家1-1.5年，1100家1.5-2年，200家2-3年，最长不超过3年。

3.刚性需求强

服装、餐饮、珠宝玉器、化妆等行业竞争激烈，消费者体验要求高，不吸引眼球的装修设计必然处于不利境地。因此，店家在装修方面预算充足，对成本不敏感。如服装品牌玫尔美，全国300家店，装修费用3000-3500万/年；服装品牌影儿，全国1000多家店，装修费用9500万-1.5亿/年；服装品牌蓝地，全国300家店，装修费用3000万/年。

(一)商业装修行业与家装行业的比较分析

项目 对象 需求 价格 周期 专业度 利润率

商业装修 企业、商户等 刚需性强平均价格高

装修周期短，一般1-5年

高 较高

家庭装修 家庭为主 刚需性弱平均价格不高 装修周期长，10年左右

低 较低

一 商业装修市场分析(一)存在长期持续增长的需求和发展空间

商业装修市场规模巨大（见下表）。表中8个城市企业数量约66.8万家，涉及服装、餐饮、珠宝等十个装修频度比较高的行业。经测算，此8个城市每年至少有17万家企业需要装修店面，按保守估计年装费花费约220亿；就全国来说，每年至少有1000亿市场规模。

企业数量* 城市

（万家）

北京 天津 上海 杭州 广州 深圳 重庆 成都 合计 21.62 2.17 11.99 3.59 11.31 11.82 2.38 1.95 66.83

（亿元）88.30 6.05 37.44 10.75 32.91 30.21 8.22 7.09 220.98

2779.55 297.64 1638.08 477.88 1176.39 968.97 327.16 314.67 7980.34

（亿元）1433.93 151.85 837.76 244.31 604.65 499.59 167.69 160.88 4100.66

年市场装修总量区间 市场总量中间值*2015年8月在线统计服装、珠宝、钟表、化妆品、餐饮、眼镜、数码、美容院、会所、茶楼十个行业企业数量。

当前以及未来，北上广深、杭州等一二线城市是商业装修的重点市场。一二线城市商业、服务业发达，实力商家云集，装修需求旺盛，装修集中，装修规模大，装修数量多，装修金额高，特别是对装修专业化程度要求高。由此，众多服务商，尤其比较专业、比较有实力的服务商多聚集在一二线城市及周边。

随着国内经济发展的转型和升级，三四线城市经济增长迅速，商业、服务业比重日益加大，从而推动区域商业装修市场的增长。

二、互联网机会

新商业形态的诞生与兴起为曹妃甸创造绝佳风口

20世纪90年代以前，中国零售市场长期保持着百货商店一统天下的单一格局。对外开放以来，随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧，大型超市、便利店、专卖店等新型零售业态得到快速发展，成为中国零售业规模扩大的主要动力。但是由于各种零售业态的发展情况不尽相同，Shopping mall等新兴零售业态飞速发展，迅速成为老百姓的新宠。随之带来的商业展示行业飞速发展，到今天能够变成国际竞争优势比较明显的产业，成为当今中国千亿零售行业的必要产业。

新零售的兴起，必将带来新一轮产业升级。2016 年11月11日，国务院办公厅印发《关于推动实体零售创新转型的意见》（国办发〔2016〕78 号），明确了推动我国实体零售创新转型的指导思想和基本原则。同时，在调整商业结构、创新发展方式、促进跨界融合、优化发展环境、强化政策支持等方面作出具体部署。《意见》在促进线上线下融合的问题上强调：“建立适应融合发展的标准规范、竞争规则，引导实体零售企业逐步提高信息化水平，将线下物流、服务、体验等优势与线上商流、资金流、信息流融合，拓展智能化、网络化的全渠道布局。”，其表明消费者的线下体验将成为各大企业服务竞争至关重要的一环，这也是商业展示加速发展的一个潜在风口。

互联网的快速发展，首先在一定程度上打通了物理距离、行业之间的阻碍；其带来的媒介环境的改变，大大缩减了信息传播的流程，广大中小企业对商展的要求需要更具时效性。比如《来自星星的你》热播，让啤酒炸鸡相关的视觉呈现一夜之间千树万树梨花开，而过往分散型的商展企业布局显然不能满足。数字化技术的不断更新也对传统商展提出了更高的要求，尤其是现在前沿商展已经开始注重沉浸式体验的打造，讲求展示空间与展示内容的高度结合。“新、快、全”的商展行业平台——产业园区的规划与构建已如箭在弦。

三、消费端沃土

二三线城市逐渐意识到商业展示在商业活动中甚至城市文化中的重要性

随着商品社会的发展。这种商业展示活动越来越显重要，各种商业展示活动越来越频繁，商业展示活动的形式也越来越丰富。商业展示的作用已不仅仅是以出售商品为目的的简单活动。现代商业展示已成为与人们生活密切相关的商业活动和文化活动，是现代社会、文化的形式之一。

由于一线城市与超一线城市的观念与思路更迭快速，较早意识到商业展示是商业活动甚至是城市文化不可缺少的环节。在几十年的城市进程中逐步形成产业链，并且行业正向高精尖发展。近年二三线城市也开始注意到商业展示对于城市景观构成起到关键作用，所以政府重视程度也成跨越式上升，琳琅满目的商场、超市、专卖店、饭店、商务休闲酒吧、迪厅等，是实现商品交换、满足人类消费需求、体验商品经济的前沿阵地，其五光十色、鳞次栉比的特点，以形、色、场、光组成适宜人类各感觉机能的愉悦空间。对于企业而言，随着市场结构从“卖方市场”转向“买方市场”，由“以商品为中心”转向“以消费者为中心”阶段。这种新的竞争形式下，二三线城市的企业也正在打开思维格局，开始注重终端展示对消费者所营造的感官体验，以更科学更系统的引导促进购买。这些因素无疑是商业展示行业的市场环境利好。

四、政策端优势

京津冀一体化是历史赋予曹妃甸的重大机遇

随着京津冀世界级城市群规划的出台，以首都为核心的华北地区经济迈入新常态。目前京津两极过于“肥胖”，周边中小城市过于“瘦弱”，区域发展差距悬殊，特别是河北与京津两市发展水平差距较大，公共服务水平落差明显。而曹妃甸凭借其区位优势，首先在产业承接转移的功能上可发挥最大优势。其次，倚靠两座巨型城市，乘未来经济发展之势，商展行业亦可充分占据近水楼台的先机。

在《京津冀协同发展规划纲要》中，河北功能定位被确定为全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。唐山市“十三五”规划提出必须扎实推进“32239”的战略布局。“抓实重大项目建设、工业经济、开发区和工业园区建设、临港产业、服务业特别是现代服务业、现代农业、中心城市和县城及美丽乡村建设、利用外资和扩大出口、大众创业和万众创新‘九大经济增长点’”。同时明确目标：转型发展取得新进展。传统产业质量和效益显著提升，新产业新业态快速成长，工业化与信息化深度融合，创新能力显著增强，主导产业达到中高端水平，主要经济指标更加平衡协调，空间布局进一步优化。服务业比重显著提升，全市服务业增加值年均增长7%以上，到2020年服务业占GDP比重达到38%。经济竞争力明显增强。户籍人口城镇化率达到45%左右。商展行业无疑是现代服务业最重要的组成部分，这也为曹妃甸商展文创产业园提供了必要条件。

国务院批复实施《环渤海地区合作发展纲要》，也成为曹妃甸在更大区域参与生产力布局调整和产业链重构，加快沿海地区率先发展的一股强劲的东风。

五、项目战略意义

建设曹妃甸商展文创产业园是打造京津冀城市群商展产业区核心带的必经之路。曹妃甸位于我市南部沿海、渤海湾中心地带的曹妃甸，由海而生、因港而兴，是“一带一路”上新的重要坐标点。根据“一带一路”走向，陆上依托国际大通道，以沿线中心城市为支撑，以重点经贸产业园区为合作平台，共同打造新亚欧大陆桥、中蒙俄、中国—中亚—西亚、中国—中南半岛等国际经济合作走廊；海上以重点港口为节点，共同建设通畅安全高效的海上运输大通道。曹妃甸港作为贯通亚、澳、非、欧的区域物流节点及资源配置中心的优势地位将不断提升，辐射范围也大为延展。2015年12月30日，以曹妃甸为终点的蒙冀铁路正式通车，曹妃甸港与中国三条能源大通道中的两条(蒙冀铁路、大秦铁路)相通。同时，随着横穿我国第三大沙漠(巴丹吉林沙漠)的临哈铁路通车，曹妃甸港与内蒙古、新疆铁路网实现全线贯通，并可通过第一、第二亚欧大陆桥直达欧洲。至此，曹妃甸港陆域辐射范围囊括我国的西北地区乃至蒙古国等中亚、西亚地区，成为渤海湾能源、原材料集疏与贸易大港。通过大力发展水铁联运、多式联运，在陆向、海向两个方向延伸港口腹地范围，让更多的腹地企业从更加经济、便捷的集疏运组织方式中受益。未来曹妃甸机场的起飞，更是无缝打通海陆空立体交通网络。曹妃甸商展文创产业园，依托1.5小时“都市圈”，在集中供应京津冀地区的同时，也将凭借立体联合交通线路辐射西北东北以及长三角珠三角地区产业，甚至在一带一路的作用下影响亚、澳、非、欧，是京津冀城市群打造商展产业区核心带至关重要的一环。

六、对于曹妃甸的影响

曹妃甸商展文创产业园对曹妃甸自身产业发展的深远影响。

1、唯一性

国内商业展示行业仍然成分散状态，北上广深虽然借靠自身经济环境的优势处于发展金字塔位置，但城市内部行业各个环节各自为政，造成资源极大浪费。而曹妃甸商展文创产业园将成为我国首个并且是唯一一个产业集群区，对曹妃甸的城市宣传作用不可忽略，而园区建设同时对优化资源配置、发挥集群效应也有史无前例的影响，行业示范区的性质也将为曹妃甸吸引人才、带动经济产建立功勋。

2、可持续性

曹妃甸目前以钢铁、制造、石化三大产业为主导，属于劳动密集型，对于拉升经济总量虽有正面影响，但对生态环境的破坏却不可避免。而长远的发展战略必须要推动产业结构的优化，由工业之城，向高精尖转变。打造曹妃甸商展文创产业园则是非常值得期待的开端，因为商展行业属于现代服务业，对技术与人才要求较高，并且可持续发展，对于曹妃甸的长远建设规划有着深刻的意义。

3、稳定性

商业展示作为刚需行业，其需求量相对较稳定，而产业园区的打造更可以在内部形成完整的生态，风险较小，对经济可以保持稳步刺激。这对扩大就业、增加民众收入、积累资金、出口创汇﹑繁荣市场、提高城镇化水平、带动相关产业和促进区域经济发展具有稳定的积极作用。

七、曹妃甸商展文创产业园实施方案

本项目一期计划用地2000亩，计划招商企业数量在150家，其中生产型企业100家，配套生产企业30家，材料周边循环企业20家。园区内设置新材料、工艺、技术研发中心，原材料仓储式供应中心，配套周边循环材料中心，园区职工集体宿舍，园区食堂，园区职工之家。二期计划用地3000亩，计划招商200家。招商重点放在高新技术应用及研发企业。

我们计划项目开始由我公司与园区共同组建成立：“曹妃甸商展文创产业园”项目指挥部，由我们和园区共同策划与宣传。我公司在北京及北京周边地区同时成立：“曹妃甸商展文创产业园”招商部，与计划落户园区的企业建立沟通，带领计划落户园区企业实地考察，园区管委会需要进行全面的支持与配合。

对于准落户园区的企业，在缴纳意向金后。再由企业与政府签订购地买卖合同进行土地招拍挂。在拿到土地证后，企业可向银行申请抵押贷款用于生产车间建设。我们在规定的区域内进行地块的有序销售。准落户的企业会根据园区建设要求进行自己的厂建规划及方案设施。设计图纸及方案通过后，企业需严格按照图纸进行建设。在每个企业建设初期要求每个企业必须找专业环境评估公司对生产设备及工艺流程进行环境评估，待生产车间完工后做环保验收，合格后方可投入生产。

八、结论

本项目的可行性分析，一方面深入探讨了当前国内商展产业的市场机会和中国商展产业未来发展的方向，以及曹妃甸作为“一带一路”重要支点、京津冀地区的腹地的区位优势、政策环境等宏观因素；另一方面，对曹妃甸商展文创产业园的意义与影响进行了深入研究。经过大量充分而详实的市场调研及经济计量分析，提出了建设曹妃甸商展文创产业园的总体规划和实施方案。

综合以上所述，我们得出结论性意见是：

1、建设曹妃甸商展文创产业园，符合当今商展行业发展趋势，符合国家和省、市商展行业及产业集群的需求，有利于曹妃甸的经济发展，具有必要性。

2、建设曹妃甸商展文创产业园，既有政府产业政策的支持，又有投资运营商在资本、管理等方面的综合实力做保障，具有可行性。

所以，我们有理由相信，该项目策划是科学的、合理的，在区政府、企业共同努力下，一定会达到预期目标，实现政府、企业、环境、消费者的多方共赢！