xxxx产业园项目全程策划报告架构

第一篇：xxxx产业园项目全程策划报告架构

xxxxxx产业园项目全程策划报告架构

第一章、宏观市场环境分析（包括但不限于以下内容）

  国家宏观政策、金融政策及工业地产政策调研 国内服装产业园市场调研 ◆国内服装产业园发展现状研究 ◆国内服装产业园发展趋势研究 ◆国内服装产业园开发模式研究 ◆国内服装产业园运作模式研究 ◆国内服装产业园功能规划研究 ◆国内服装产业园营销渠道研究 ◆国内服装产业园招商现状研究 ◆国内服装产业园销售现状研究 ◆国内服装产业园推广模式研究 ◆国内服装产业园盈利模式研究  西部服装产业园市场研究

◆西部服装产业园发展现状研究 ◆西部服装产业园发展趋势研究 ◆西部服装产业园开发模式研究 ◆西部服装产业园运作模式研究 ◆西部服装产业园功能规划研究 ◆西部服装产业园营销渠道研究 ◆西部服装产业园招商现状研究 ◆西部服装产业园销售现状研究 ◆西部服装产业园推广模式研究 ◆西部服装产业园盈利模式研究  省内服装产业园市场研究

◆省内服装产业园发展现状研究 ◆省内服装产业园开发模式研究 ◆省内服装产业园运作模式研究 ◆省内服装产业园功能规划研究 ◆省内服装产业园营销渠道研究 ◆省内服装产业园招商现状研究 ◆省内服装产业园销售现状研究 ◆省内服装产业园推广模式研究 ◆省内服装产业园盈利模式研究   市调样本分析 市调综合结论

第二章、川南市场环境分析（包括但不限于以下内容）

 区域综合环境分析 ◆公共设施状况

◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消 费水平等

◆ GDP发展状况及产业结构情况

◆消费品零售总额

◆商业增加值

◆城乡居民的人均可支配收入

◆城乡居民储蓄存款余额  区域结构调查与城市发展规划调查

◆ 公共设施状况

◆ 交通体系状况

◆ 道路状况、通行量

◆ 区域性质与功能特点

◆ 各项城区的机能

◆ 城市规划  川南服装消费市场综合环境调研 ◆服装市场分布现状调查 ◆服装档次调查

◆服装市场销售现状调查 ◆消费习惯调查 ◆消费心理调查   市调样本分析 市调综合结论

第三章、项目区域环境分析（包括但不限于以下内容）

    项目地块自然与社会条件分析 周边环境和公建设施 项目周围经济条件分析

项目SWOT分析（优势、劣势、威胁、机会分析）

第四章、产业发展研究（包括但不限于以下内容）

      研究的目的 研究的意义

服装产业链横向产业发展研究 横向产业价值分析

服装产业链纵向产业发展研究 纵向产业价值分析  针对本项目的服装产业链横向和纵向产业运用

第五章、项目定位（包括但不限于以下内容）

                       定位背景 定位依据 定位创意

项目发展目标分析

核心问题界定

项目发展机会研判 项目战略定位 整体定位 主题定位 概念定位 经营定位 市场定位 区域定位 功能定位 产品定位 项目品质定位 形象定位 宣传调性定位 主要业态及档次定位 各功能组团建筑风格定位 景观风格定位 项目核心竞争力塑造

各功能组团投资目标客群定位          各功能组团销售目标客群定位 各功能组团招商目标客群定位 各功能组团消费目标客群定位 各功能组团业态规划及平面示意 各功能组团业态业种配比及合理性分析 各功能组团楼层功能分布 各功能组团目标商户组合 各功能组团经营模式组合

项目公共场地整合、经营利用及规划建设建议

第六章、规划设计建议（包括但不限于以下内容）

               项目概念设计暨总坪规划建议； 项目整体规划设计建议； 环境概念设计建议； 建筑外立面设计建议； 功能分区及形象设计建议； 项目景观建议； 灯光概念设计建议； 人流交通组织建议； 车流交通组织建议； 货流交通组织建议； 商业配套设施设计建议； 公建环境设计方案既整合建议； 给排水、排污系统设计建议； 空调配置暨通风系统设计建议； 电梯配置暨设计建议；           安保及消防设备建议；

动力系统及动力备份系统设计建议； 停车场系统设计建议； 智能化管理系统方案或建议；

公共照明系统、景观照明系统设计建议； 广播及电视系统方案或建议； 电话及网络系统设计建议；

建筑新技术、新科技、新材料运用建议； 运营配套建议； 其它相关方案或建议。

第七章、开发建设建议（包括但不限于以下内容）

     项目建设的必要性 项目开发建设的可行性

项目开发的可行性

项目开发构想

项目规划

◆项目建设规模

◆项目前景

◆项目投资估算

 项目市场分析

◆地理区位优势

◆基础条件及能力 ◆直接收入和相关收入估算   项目开发建议

开发策略

    开发周期 开发时序 开发强度

建设进度

第八章、招商方案建议（包括但不限于以下内容）

 招商筹备建议

◆导示系统、店招、户外立面广告位规划建议； ◆招商案场（或合并于销售中心）装修装饰建议； ◆项目区域楼层功能建议； ◆业态规划及平面布局建议； ◆招商策略及招商政策建议； ◆招商工作流程建议；

◆招商计划及各项工作方案建议； ◆招商道具设计制作建议； ◆招商手册建议； ◆租务手册建议； ◆入场指南建议； ◆租售方案建议； ◆商户组合建议； ◆招商文本建议；

◆体验示范区规划设计与运作建议 ◆招商团队建议；

◆招商折页、展板、KT板、环境软饰、氛围营造建议等   招商推广建议； 媒体统筹建议；      现场广告建议； 户外广告建议； 公关活动建议； 其它相关需要事项； 招商实施建议

第九章、销售方案建议（包括但不限于以下内容）

 销售准备建议

◆销售场所选址建议； ◆租售中心装修装饰建议； ◆内外销售环境布置建议； ◆销售辅助道具设计制作建议； ◆整合营销、推广策略建议； ◆广告制作公司甄选建议； ◆广告制作监控建议；

◆营销策划及推广方案制定与实施建议； ◆销售团队建议； ◆销售价格方案建议； ◆销售进度及销售回款建议；

◆销售推广建议（线上、线下等有效媒介执行）； ◆客户蓄水建议； ◆其它相关需要事项。 销售实施建议

◆销控计划建议； ◆渠道拓展建议； ◆团购政策建议； ◆客户接待建议； ◆定金收取；

◆推广及公关活动建议； ◆其它相关工作。

第十章、推广方案（包括但不限于以下内容）

    项目VI运用建议 项目价值体系分析 价值实现要素 前期铺垫期

◆计划时间

◆推广计划目的和重点 ◆计划安排 ◆预期效果   逐步导入期 计划时间

◆推广计划目的和重点 ◆计划安排 ◆预期效果  项目公开期

◆计划时间

◆推广计划目的和重点 ◆计划安排 ◆预期效果  持续强销期

◆计划时间 ◆推广计划目的和重点计划安排 ◆预期效果  逐步降温销售期

◆计划时间

◆推广计划目的和重点 ◆计划安排 ◆预期效果  项目尾盘销售期

◆计划时间

◆推广计划目的和重点 ◆计划安排 ◆预期效果     项目推盘方案 项目销售进度目标 营销推广策略 媒体宣传策略

◆媒体选择 ◆宣传主题 ◆广告创意及诉求 ◆媒体组合策略 ◆媒体宣传预算     营销活动策略 营销活动目的 营销活动计划 营销活动预算 第十一章、项目运营建议（包括但不限于以下内容）

        组织体系

行政管理体系

人事管理体系 商务管理体系

合同管理体系 企划管理体系

财务管理体系

营运管理体系

◆工业地产运营管理建议（非运营管理体系）◆工业地产联盟联动建议（非联盟联动管理体系）◆工业地产循环经济运用建议（非循环经济管理体系） 信息及综合管理体系

第十二章、项目物业管理建议（包括但不限于以下内容）

           物业管理组织体系建议 项目物业管理规范建议 装修管理守则及办法建议 园区治安管理 园区交通管理 园区消防管理 园林维护管理 环境卫生管理

客服中心管理规范建议 设施设备管理规范建议

强弱电、电梯、空调、给排水、门禁系统管理规范建议    装修现场监管建议 物品出入管理建议

突发事件应急管理制度建议

第十三章、综合效益概算（包括但不限于以下内容）

       总投资概算 项目风险规避策略

项目销售回款与工程进度方案 项目投资策略与投资组合建议 成本分析

各功能单位敏感性分析 营销费用概算

◆项目策划费用概算 ◆招商策划费用概算 ◆销售策划费用概算 ◆广告费用概算   

工程开支概算 土地征用开支概算 金融成本概算 套餐服务内容及取费标准（可选）

服务套餐一 取费标准——15万

完成时间：50-60个工作日（含全国范围内市调、方案编制完成等工作）全国范围内市调专项费用由甲方支付，省内费用由乙方负责 包含服务内容：

第一章、宏观市场环境分析 第二章、川南市场环境分析 第三章、项目区域环境分析 第四章、产业发展研究

服务套餐二 取费标准——30万 完成时间：60-70个工作日 包含服务内容：

第一章、宏观市场环境分析 第二章、川南市场环境分析 第三章、项目区域环境分析 第四章、产业发展研究 第五章、项目定位

服务套餐三 取费标准——40万 完成时间：70-80个工作日 包含服务内容：

第一章、宏观市场环境分析 第二章、川南市场环境分析 第三章、项目区域环境分析 第四章、产业发展研究 第五章、项目定位 第六章、规划设计建议

服务套餐四 取费标准——50万 完成时间：80-90个工作日 包含服务内容：

第一章、宏观市场环境分析 第二章、川南市场环境分析 第三章、项目区域环境分析 第四章、产业发展研究 第五章、项目定位 第六章、规划设计建议 第七章、开发建设建议

服务套餐五 取费标准——60万

完成时间：90-100个工作日 包含服务内容：

第一章、宏观市场环境分析 第二章、川南市场环境分析 第三章、项目区域环境分析 第四章、产业发展研究 第五章、项目定位 第六章、规划设计建议 第七章、开发建设建议 第八章、招商方案建议

服务套餐六 取费标准——70万

完成时间：100-110个工作日 包含服务内容：

第一章、宏观市场环境分析 第二章、川南市场环境分析 第三章、项目区域环境分析 第四章、产业发展研究 第五章、项目定位 第六章、规划设计建议 第七章、开发建设建议 第八章、招商方案建议 第九章、销售方案建议

服务套餐七 取费标准——75万

完成时间： 110-120个工作日 包含服务内容：

第一章、宏观市场环境分析 第二章、川南市场环境分析 第三章、项目区域环境分析 第四章、产业发展研究 第五章、项目定位 第六章、规划设计建议 第七章、开发建设建议 第八章、招商方案建议 第九章、销售方案建议 第十章、推广方案

服务套餐八 取费标准——85万

完成时间： 120-130个工作日 包含服务内容：

第一章、宏观市场环境分析 第二章、川南市场环境分析 第三章、项目区域环境分析 第四章、产业发展研究 第五章、项目定位 第六章、规划设计建议 第七章、开发建设建议 第八章、招商方案建议 第九章、销售方案建议 第十章、推广方案 第十一章、项目运营建议

服务套餐九 取费标准——95万

完成时间： 130-140个工作日 包含服务内容：

第一章、宏观市场环境分析 第二章、川南市场环境分析 第三章、项目区域环境分析 第四章、产业发展研究 第五章、项目定位 第六章、规划设计建议 第七章、开发建设建议 第八章、招商方案建议 第九章、销售方案建议 第十章、推广方案 第十一章、项目运营建议 第十二章、项目物业管理建议

服务套餐十 取费标准——100万

完成时间： 140-150个工作日 包含服务内容：

第一章、宏观市场环境分析 第二章、川南市场环境分析 第三章、项目区域环境分析 第四章、产业发展研究 第五章、项目定位 第六章、规划设计建议 第七章、开发建设建议 第八章、招商方案建议 第九章、销售方案建议 第十章、推广方案 第十一章、项目运营建议 第十二章、项目物业管理建议 第十三章、综合效益概算

报告编制组成员组成： 四川大学房地产专业-教授 重庆大学房地产专业-教授

全国历练10年左右的地产行业精英团队（市调、策划、招商、销售、推广、经营管理、预算人员等）

第二篇：产品项目架构策划建议书

核心说明：

1：阶段分为3个阶段，这里主要策划前2个阶段的流程。

前期：

网站搭建：

核心网站以 为前期核心网站，当然注册公司要以新太，或者同音词为根本注册，第一个网站添加产品由蔡小姐以及工作人员辅助完成，由于产品量非常大，目前大约是3000+产品数量，要求在1个月内添加完毕。

添加产品详细格式以 xintai17.com目前的添加方式为模板添加。

新公司注册完毕以后，以名字来定义，需要制作第2个核心主站，由于名字的不同化，所以需要沿用第2个新站，不过2个站都以核心网站搭建的方式。

第2个网站搭建完毕以后，添加产品1周左右，开始安排一个B2C产品平台搭建：目的增加行业主站的对外连接数，产品程序采用DB模型程序，搭建电子行业产品平台，安排发布产品模式。

注意：B2C产品平台简单的是为了单一行业的外部链接权重来搭建，要求，网站搭建完毕以后，发布产品，以及群发链接的模式，不需要单独优化操作。

第三批网站搭建时间：定于xintai17.com网站 产品添加完毕以后，需要搭建的是优势单一产品网站，要求如下：

网站需要有独立的单一的模板，简单的模板设计，产品以单一产品为核心关键词，添加单一类型产品要求，需要搭建的单一产品数量网站在10个为基本模式，需要10个优势产品单一网站，单独优化。

第2个网站搭建完毕以后，添加产品1周左右，开始行业论坛网站搭建，需要开设50+优势产品论坛交流，不为交流目的，只为行业单一链接。为核心网站做到优势相关行业外部链接搭建。

论坛要求如下：论坛单栏目需要采集信息，这个需要软件配合模式，采集相关产品数据，不需要原创，另外配合群发。

第2批网站搭建模式：在xintai17 产品添加过程中，需要单独在注册一个域名，来做一个总产品网站，采用DEDE程序搭建，次产品直接复制网站产品模式，此网站采用虫虫群发模式，只做群发，也就是此产品网站只死死的做谷歌优化模式。

如此下来：我们在前期的网站归结有： xintai17核心主站一个，公司网站核心主站一个，10

个单一优势产品网站，综合论坛一个，B2B平台网站一个。专业谷歌优化主网站一个。

以上是前期的网站 初步方案，最终还得和米米商议敲定。完成时间 2个月。

前期：

优化方案

2个核心主站的优化方案如下：

一：产品添加内部优化，2个核心主站 建议采用SHOPEX和DEDE模式搭建，所以优化方式不同，SHOPEX主站优化方式：

添加产品内部优化，采用复制网络产品数据+公司名字，添加数据参数，SHOPEX的网站我已经做好了部分网站内部优化，添加产品模式直接复制，添加的时候需要出现20%的原创内容。

日常任务：添加产品数量每日安排在50+，另外需要10和咨询和10个评论添加，咨询和评论模板由蔡小姐编写，工作人员模拟原创的方式添加，这个是优化方式的一个重要口，也是避免和其他网站产品重复的一个自然优化重点，所以需要出现100%的原创的咨询和评论。

日常任务2：由龚先生整理平台发布网站，米先生安排发布，平台发布重要点在于，可以带链接的是平台网站，发布列表页（也就是产品栏目页面的关键词）的关键词链接以及URL链接。平台网站资料里面必须填写详细的联系方式和网站主站URL地址。每一个发布的平台网站单一产品内容页，必须出现网站主站地址和URL地址链接，例如： 新太电子科技公司官方网站，等字样。如果出现不能带URL链接地址的平台网站，也要出现 等主张的URL链接。平台网站的发布数量，按照人力情况来定，由于产品太多，所以平台网站发布数量应该在每日100+以上，发布模式以直接复制+带链接的方式。如果有软件辅助发布的话，也是可以，只是单独开发接口时间比较久，所以人力发布必须跟上进度。

前期发布平台网站地址：

http://cn.sugoo.com/Index.htm

http:///（*）

http://cn.newmaker.com/

http:///

http:///

http:///

http://china.toocle.com/

（*）

http:///

http://china.machine365.com/

http://china-shop.coovee.net/

http:///(*)

http:///

（*）

http://k2036.era86.com/

http:///

http://.cn/

http:///

http:///

http:///

http:///(*)

http:///

以上平台地址 半月更新一次，也就是说，发布平台为半月一次新地址。

发布平台功效：可以自然化的优化网站的对外链接，增加网站权重，另外还可以起到部分客户来源的效果。

发布平台效果查看：在百度输入网站URL，查看数量，以2000+为基本达标，5000+为优化效果显著，10000+为收工。

DEDE核心主站优化方式：

DEDE核心主张需要有独立的模式设计，产品添加方式以SHOPEX模式复制，主站设计以龚先生全面负责，技术人员辅助完成。在公司注册完毕，以及名字可以注册的时候，就马上开始搭建。

有DEDE制作的网站，需要目前的资源来带，需要10+以上的主站单向链接，必要的时候需要购买5个相关行业的首页单链接。其列表页的链接发布和SHOPEX的外部链接发布一样。

此网站需要链接小组，需要交换链接以及交叉连接。

此网站需要配合论坛优化，需要注册部分热门论坛，发布关键词链接，论坛地址龚先生整理。

主攻谷歌优化网站优化方式：

使用虫虫群发软件，在网站搭建1周以后，做几个单链接，然后开始运作虫虫软件优化方式

具体方案如下：

首先虫虫搭建公司网站官方博客，只做博客友情链接，发布文章，发布的文章只做产品地址发布，也就是发布产品介绍和联系方式，落尾处只做产品的URL地址发布，不做关键词链接发布。要求每天创建博客数量在50+，发布产品500+.坚持发布15天。然后开始发布关键词链接。

单一产品网站以及论坛网站和B2C网站优化方案，暂时不实行。

综上所述，每日具体工作任务流程如下：

1：产品添加（包括所有网站）控制在20-50+

2：平台网站产品发布（主张产品发布）控制在50+

3：论坛关键词发布（主推关键词论坛发布）控制在10+

4：博客群发（虫虫软件群发模式,只群发谷歌优化主张）控制在500+

5：产品咨询以及评论添加（针对SHOPEX做自然伪原创）控制在10+

6：论坛采集

7：微博单一产品搭建链接（这个我会做举例，主要以搜狐微博为主）控制在20+

8：追踪链接分析师（排名稳定的网站的发布链接追踪发布）控制在10+

9：品宣文章编写发布（品牌宣传文章制作以及新闻网站发布）控制在1+

10：有待加入

注：必然做的另类推广方式如下：

1：百度知道发布

要求：由龚先生整理词，每天发布，这个是非常重要的工作，每天发布的数量在20+。

2：百度文库发布

要求：直接发布产品文库资料。每天发布20+

3：百度贴吧发布

要求：会展示模板的方式，每天发布5+

4：分类信息网站发布

要求：如果可以软件辅助，当然是好事，这个是直接来客户的方式，每天发布20+

以上方式是每日必做项目，直接关系到网站的直接客户来源，这里没有详细说明，回头会在会议上说明。

关于前中期任务安排：

任何一个产品的可信度来源于客户对产品介绍的认知程度，所以，一旦有出货情况下，我们都需要制作视频营销的方式，来达到新的推广方式。

要求在于，对于主要产品，需要单独制作视频的模式，这个由蔡小姐完成，制作完成以后需要发布各大视频平台的方式。

关于收费平台：

前期需要固定1-2个收费平台会员，增加公司的可信度，目前定位阿里巴巴和化工仪器网站平台，需要专人维护的方式。这个具体工作在会议上说明。

合作股份公司关于工作安排和汇报监察建议：

由于部门的分开化，所以这里需要分好每个人需要做的事以及工作安排，还有探讨会议需要按期开展的时间。

具体架构如下：

厦门技术部+深圳销售部

林先生，蔡小姐，龚先生

林先生和龚先生主导公司所有网站运营方式，龚先生配合林先生安排和分配好厦门技术部的工作，具体工作需要会议下达的模式，安排好。

龚先生在厦门的时候，和林先生召开第一次的初期工作安排会议。此后，每周一个周报以及新任务安排，另外龚先生必须每天提供技术部一天的工作安排。

蔡小姐主导深圳销售部，深圳销售部在网站搭建在1个月左右时间开始组建。销售部人员从简，可以细化为只为蔡小姐一人，相对辅助技术部做产品推广工作先。

对于公司的发展，制度化是非常重要的。

至于财务方面的问题，这个还是见面商议。不过更多的我还是坚信，努力的去做好一件事，那么一定是可以做好的。

这一份初期建议书只是表明了我对于产品销售优化方面的建议和模式，当然真正的做公司来做产品销售的道路不是在这里，希望的是在合作的基础上做到完美的配合，这样也可以起到相互监督的作用，至少我会认为我不是在为自己做，因为有信任的关系。

最后就是。米米，让我们开始吧。。

第三篇：旅游房地产项目全程策划报告准

旅游房地产项目全程策划报告标准模板

第一部分 项目基本情况介绍

1.项目名称介绍 2.项目宗地位置介绍 3.项目开发涉及的企业介绍 4.项目经济技术指标介绍

第二部分 项目市场分析

一、项目投资环境分析 1.经济环境分析（内容可选）

1)国内生产总值分析 2)固定资产投资分析 3)进出口贸易分析 4)社会消费分析 5)物价水平分析 6)金融分析 7)财政收入分析

2.政策环境分析

1)土地政策分析 2)金融政策分析

3.产业环境分析（内容可选）1)农业分析 2)工业分析 3)第三产业分析 4)休闲产业分析 5)健康产业分析

4.城市条件分析（内容可选）

1)城市概况分析 2)城市自然条件分析 3)城市交通条件分析 4)城市功能板块分析 5)城市发展规划分析

5.行业分析

1)旅游业分析 2)房地产业分析 3)旅游房地产分析

二、项目自身情况分析

1.项目建址条件分析（内容可选）

1)项目土地状况分析 2)气候气象条件分析 3)环境污染状况分析 4)交通配套条件分析 5)工程配套条件分析 6)生活配置条件分析

2.项目旅游资源分析（内容可选）

1)自然景观资源分析 2)地热资源分析 3)历史人文资源分析 4)资源综合分析

三、项目客户群分析

1.客户群年龄和性别构成分析 2.客户群职业构成分析 3.客户群文化构成分析 4.客户群分布区域分析 5.客户群行为特征分析 6.客户群消费能力分析 7.客户群旅游需求结构分析

四、项目竞争对手分析

1.竞争影响因素分析（内容可选）

1)区位因素分析 2)环境因素分析 3)产品配套因素分析

2.竞争态势分析

1)整体层面上分析 2)旅游业层面上分析 3)房地产业层面上分析

3.竞争个案分析

五、项目SWOT分析 1.项目优势分析

1)企业优势分析 2)地块开发优势分析 3)区位优势分析 4)旅游资源优势分析 5)其他优势分析

2.项目劣势分析

1)企业劣势分析 2)地块开发劣势分析 3)区位劣势分析 4)旅游资源劣势分析 5)其他劣势分析

3.项目机会分析

1)区域经济发展的机会分析 2)城市格局变动的机会分析 3)政府政策支持的机会分析 4)行业发展的机会分析 5)市场需求的机会分析 6)其他机会分析

4.项目威胁分析

1)新增竞争对手的威胁机会分析 2)区际间相似项目的威胁分析 3)外部环境状况的威胁分析 4)其他威胁分析

第三部分 项目定义 1.项目开发主题定义 2.项目功能定位 3.项目名称定义

4.项目客户群的定位（内容可选）

1)客户群分布区域定位 2)客户群性质特征定位

3)客户群家庭生活阶段性特征定位 4)客户群区域性特征定位 5)客户群身份特征分析 6)客户群身份特征地位 5.项目形象定位 6.项目产品定位 7.项目价格定位

第四部分 项目产品规划建议

一、项目总体规划介绍 1.项目的位置及范围介绍 2.项目规划原则介绍 3.项目规划依据介绍 4.项目总体规划布局介绍

二、项目主体功能区规划建议（内容可选）1.观光游乐功能区规划建议 2.保健养生功能区规划建议 3.度假居住功能区规划建议 4.体育运动功能区规划建议

三、项目辅助功能设施规划建议 1.道路交通设施规划建议 2.旅游接待服务设施规划建议 3.智能化设施规划建议 4.风景园林规划建议 第五部分 项目整体推广策划

一、项目广告策划（内容可选）1.项目广告目的分析 2.项目广告卖点分析 3.项目广告语创作 4.项目广告文案创作 5.项目广告设计建议

1)广告元素设计 2)广告风格设计 3)广告投放建议 4)现场广告建议

二、项目媒介选择 1.公共传播媒介选择 2.户外媒介选择 3.印刷媒介选择 4.其他媒介选择

三、项目活动策划 1.活动基本要素分析 2.活动类型策划

1)开业庆典活动策划 2)节假日活动策划 3)比赛活动策划 4)其他活动策划

四、项目推广策划 1.推广阶段划分 2.推广目的确定 3.推广手段选择

第六部分 项目营销执行策划 1.营销执行阶段划分 2.营销执行计划制定 3.营销策略策划

1)营销方式选择 2)优惠促销

3)项目开盘或入市时机制定

4.营销人员组织

1)营销管理组织架构的建立 2)营销职能部门及分工 3)营销控制体系的建立 4)营销队伍的建立

5.项目价格制订

1)定价类型划分 2)定价方法选择

6.营销费用估算 7.营销执行物料准备 第七部分 项目投资分析 1.项目投资分析依据介绍 2.项目建设进度安排 3.项目建设期投资估算 4.项目经营期成本费用估算 5.项目收入估算 6.项目资金筹借 7.项目财务评价 8.项目社会评价 9.项目不确定性分析 10.项目风险分析与对策 11.项目投资经营建议 第八部分 项目经营管理策划 1.项目运营企业组织策划

1)项目运营企业组织构架策划 2)项目运营业人力资源管理策划

2.项目经营模式策划

1)项目经营盈利模式策划 2)项目经营推广模式策划 3)项目经营消费模式策划

第四篇：养老地产项目全程策划

一、养老地产策划内涵

养老地产策划是贯穿养老地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。一般由开发商聘请专业的养老地产策划公司来执行。从广义来说，养老地产策划主要包括：项目的前期定位策划（即养老地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的整合推广策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等）、项目的销售招商策划（包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。

二、养老地产项目策划的重要意义

（一）养老地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。

养老地产策划是在对养老地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为养老地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。

（二）养老地产策划能使养老地产开发项目增强竞争能力。

养老地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，养老地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

（三）能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。

养老地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助养老地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求养老地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

（四）能有效地整合养老地产项目资源，使之形成优势。

要开发好一个养老地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在养老地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。养老地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。

此外，养老地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。

三、总体策划流程详解

（一）项目可行性分析

可行性分析的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性分析按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性分析报告。

可行性分析的主要内容有：

1．项目自身条件分析

1）项目地块解析：在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。

2）项目区位分析：主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。

3）项目地块条件分析：主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。

4）项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。

2．投资机会分析

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会分析相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会分析认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

3．初步可行性分析，亦称“预可行性分析”

在机会分析的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性分析阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

4．详细可行性分析，即通常所说的可行性分析

详细可行性分析是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.5．项目的评估和决策

按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

（二）项目定位

项目定位是指对养老地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、养老地产开发商经济合理回报的需要、消费者的有效需求等）。简言之，项目定位是养老地产市场策划的基础，项目定位的成果及结论（项目总体定位、客群定位、产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，是养老地产策划的首要环节之一。

项目定位包含以下内容：

定位范畴

1．项目客群定位

主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。即什么样的人会买项目的产品和服务。

2．项目发展形象定位及概念定位

确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。

3．项目功能组合及业态配比定位

主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。就是利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：

项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。功能定位是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前养老地产业发展过程中最薄弱的环节，是养老地产市场经济发展到今天的必然产物。

4．项目开发规模与档次定位

根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。

5．项目价值定位(含财务分析)

根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。

6．价格定位

养老项目的开发、销售往往是一个时期的或跨的。而消费市场变化莫测，项目的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、项目品质、顾客承受的价格、同类产品的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。

定位方法

从定价来讲，主要有几个方法：

1．类比法：所推出的项目，应清楚在同等产品中属上、中、下哪种。

2．成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据开发商自身和市场情况确定。

3．评估法：由专业地产评估师对项目进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。

定价策略

根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；推出优惠活动的时机及数量建议；楼层、朝向、配套差价；付款方式建议；售价调整与销售率及工程进度的关系。

在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

（三）运营规划设计

运营管理就是养老运营商接受委托以商业经营的手段管理养老项目，为投资商和入住客户提供高效、优质和经济的服务。

物业管理策划的主要内容包括以下三点：

1．商业模式设计

商业模式设计应该注意以下八大事项：

a.要把国家产业导向和具体政策结合起来发展。

b.要把近期盈利和中长远盈利结合起来做好战略设计。商业模式的底线是不能亏，所谓“买卖千宗万种，只要不赔，剩下的就是赚的”，故避开赔本风险就是应有之义，但关键是要分开近期和中远期在盈利上的时间错置。现在，一些房地产商以卖房思维经营养老地产，只考虑短期收回投入的商业模式将后患无穷。一些险资投入养老社区的思路是好的，但仍然是短期获取巨额保单以收回巨额投入，且没有找到保险这种长期资本和养老社区这种长期投入的结合点。这就需要老龄房地产开发商找到近期盈利和中长期盈利增长的逻辑链条。

c.要把有效刚性需求和有效弹性需求结合起来做好盈利模式基础构建。许多养老地产开发商一上来就把商业模式的基础，也就是把客户定位于高端。即使是非企业界人士都知道，高端人群有钱，但他们的需求特性虽然有效但却最具弹性，这种定位往往容易出现商业模式运行风险。例如，大多数高收入老年群体都有住房，有的甚至有多套住房，这种情况是抑制养老地产需求的一个直接障碍。对此，现有开发项目少有对策。有时候，我们甚至怀疑少数企业家的基本判断力。不可否认，少数行业定位高端不乏成功案例，但长远看，设计这个新生业态的商业模式的前提是，抓牢有效刚性需求即中产阶级中那些老龄服务需求迫切者。

d.要把盈利方式和盈利结构结合起来做好经营运筹。

e.要把共性盈利来源和唯一性盈利来源结合起来做好模块安排。谈到商业模式，许多老龄房地产开发者几乎千篇一律，有讲医养结合模式的，也有谈医护结合模式的，还有以老年教育引领的医护模式的以及异地养老、分时养老等等。但却忽视了多元化的现金流来源，这是值得深思的。好的方式是着力设计商业模式的唯一性，以此牵动其他现金流来源，在形成稳定收入来源的基础上找到盈利模式。

f.要把战略协作与独立经营结合起来做好长远打算。许多开发商是从传统房地产行业转型而来，在开发初期，由于不熟悉养老地产新业态，自己建设项目，把服务委托给服务商。但从长远来说，这只是权宜之计。原因十分简单，和传统房地产行业不同，养老地产项目建成并开始运营，仅仅只是盈利的起步，此后的运营及其形成网络才是巨大的金矿。成就多元成长性盈利结构的关键在于一条龙全方位运营。

g.要把国外先进做法与本土现实需求结合起来做好商业模式创制。

h.要把商业模式创新和法律规制结合起来确保商业模式稳健成长。

2．运营管理

主要是掌握养老地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

3．服务产品内容

是指准确、及时地满足用户要求，如康复、护理、照料、文化娱乐及各种特约服务的策划。

（四）营销策划

营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

营销策划内容包括区域市场动态分析（市场供求状况、周边竞争性楼盘调查---市场调查，销售控制，推广策划，公关活动，usp）、项目主卖点荟萃及物业强势、弱视分析与对策、目标客户群定位分析（客户群细分、目标市场、客户特征、生活习惯）、价格定位及策略（利润目标、楼层差价、价格升幅比例）、入市时机规划（宏观经济运行状况分析）、广告策略（广告主题、创意表现、效果评估及修正）、媒介策略（媒体选择、投放频率及规模、费用估计）、推广费用计划（现场展会包装、公关活动）、公关活动策划和现场包装（动态）、营销推广效果。

1．销售费用及资金流量调控建议

内容包括：营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，各类促销活动等费用）的数额建议；销售资金回笼与工程进度关系建议。

2．开盘时间及销售阶段的划分

内容包括：开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；销售阶段的划分及周期。

3．销售控制

内容包括：推盘手法建议；各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；价格调控与促销手段建议；签署认购书与合同的注意事项

4．人员培训

内容包括：开发商与运营商简介；养老地产特性与养老地产价值；项目环境资料说明；项目规划介绍；公共设施介绍；整体理念介绍表表达；营销理念；营销技巧；逼定技巧；案名表达；广告定位；广告表现；市场客源定位；业务计划介绍；买方心理障碍排除；现场接待流程及规定；守价技巧；准客户资料收集及分类方法；电话拜访与演练；DM寄发及促销活动计划说明；自我促销及组合促销介绍；现场买气制造；认购书、售价与付款办法介绍；相关法务及税务介绍；仪态、仪表与商业礼仪；答客问演练与课程验收。

第五篇：深圳万科项目全程策划

深圳万科地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析：

（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）

3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机；

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）；

（4）购买时机、季节性；

（5）购买反应（价格、规划、地点等）；

（6）购买频度；

6、结论

二、项目环境调研

1、地块状况：

（1）位置

（2）面积

（3）地形

（4）地貌

（5）性质

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1、投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）

（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择（见下图表）

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4、土地延展价值分析判断（十种因素）

5、成本敏感性分析

（1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6、投入产出分析（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7、同类项目成败的市场因素分析

四、营销策划

（一）市场调查

1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

2、建筑规模与风格

3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）

8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景

• 经济实力

• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位 理论价格（达到销售目标）成交价格租金价格价格策略

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略

1广告的阶段性划分

2阶段性的广告主题

3阶段性的广告创意表现

4广告效果监控

（六）、媒介策略媒介选择

2软性新闻主题

3媒介组合4投放频率

5费用估算

（七）、推广费用 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）印刷品（销售文件、售楼书等）

3媒介投放

五、概念设计

1、小区的规划布局和空间组织

2、小区容积率的敏感性分析

3、小区道路系统布局（人流、车流）

4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5、小区建筑风格的形式及运用示意

6、小区建筑外立面色彩的确定及示意

7、小区户型比例的搭配关系

8、小区经典户型的功能判断及其面积划分

9、小区环境绿化概念原则

10、小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分

1、名称

2、标志

3、标准色

4、标准字体

（二）运用部分

1、现场

• 工地围板

• 彩旗

• 挂幅

• 欢迎牌

2、营销中心

• 形象墙

• 门楣标牌

• 指示牌

• 展板规范

• 胸卡

• 工作牌

• 台面标牌

3、工地办公室

• 经理办公室

• 工程部

• 保安部

• 财务部

4、功能标牌

• 请勿吸烟

• 防火、防电危险

• 配电房

• 火警119 • 消防通道

• 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位 在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

“万科地产”项目特性分析包括以下内容：

1、建筑规模与风格；

2、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

4、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5、物业管理（收费水平、管理内容等）；

6、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

7、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1、理论价格（达到销售目标）

2、实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）

3、租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）

4、价格策略

四、入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1、广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

六、媒介策略

1、媒介组合

2、软性新闻主题

3、投放频率

4、费用估算

七、推广费用

1、现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）

2、印刷品（销售文件、售楼书等）

3、阶段性广告促销费用

八、营销管理

销售实务与人员培训

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

“万科地产”项目特性分析包括以下内容：

1、建筑规模与风格；

2、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

4、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5、物业管理（收费水平、管理内容等）；

6、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

7、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1、理论价格（达到销售目标）

2、实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）

3、租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）

4、价格策略

四、入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1、广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

六、媒介策略

1、媒介组合

2、软性新闻主题

3、投放频率

4、费用估算

七、推广费用

1、现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）

2、印刷品（销售文件、售楼书等）

3、阶段性广告促销费用

八、营销管理

销售实务与人员培训