商业项目全程策划建议书

第一篇：商业项目全程策划建议书

商业项目全程策划建议书 第一阶段：市场调研阶段

-**商业项目市场调研报告

一、**市经济环境的分析和生活结构研究

◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆ GDP发展状况及产业结构情况

◆ 消费品零售总额

◆ 商业增加值

◆ 城乡居民的人均可支配收入

◆ 城乡居民储蓄存款余额

二、区域结构调查与城市发展规划调查

◆ 公共设施状况

◆ 交通体系状况

◆ 道路状况、通行量

◆ 区域性质与功能特点

◆ 各项城区的机能

◆ 城市规划

三、商业发展规划及政策研究





 商铺发展现状及布局情况 商铺发展规划 城市商业网点规划政策

四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析

◆ 地区商铺分布及经营业态详图

◆ 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析



 地区间的销售动向 大型主力店的动向

五、典型性调查与研究

六、地区未来商业地产的供应量分析

七、消费者消费行为调查与研究

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 地理细分调查分析 购买人群细分调查 年龄细分调查分析 经济状况细分调查分析 消费者交通和出行方式 购买者购买心理及行为分析 道路类别及交通状况 项目地块自然与社会条件分析 顾客是否容易达到商业区 周边环境和公建设施 项目周围经济条件分析 项目SWOT分析 商圈的范围的确定

八、项目立地条件研究

九、商圈的确定和研究

 商圈的构成及顾客来源第二阶段：项目定位阶段

-**项目定位报告

一、项目的市场定位





二、

三、四、

五、六、形象定位 规模定位 目标客户定位 购买商铺的目标群分析 租赁使用商铺的目标群分析 商铺的目标消费群定位及分析 商铺的经营项目定位及功能定位 经营项目定位 功能定位 商铺特色定位 竞争定位 第三阶段：项目规划、设计方案阶段

一、整体规划设计方案

二、建筑风格与立面效果设计方案

三、商铺结构与内部分割方案

四、景观设计方案

五、交通组织设计方案 第四阶段：项目营销策划阶段

-项目价格计划

-项目市场推广方案

一、营销整体规划方案建议书

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 营销方式建议 营销渠道建议 营销策略建议 营销计划安排建议 促销策略建议 整体均价建议 分期均价建议 层差和朝向差分析 价目表建议 价格特别调整方式建议 付款方式建议 招商管理模式建议 物业管理模式建议 客户管理模式建议 销售管理模式建议 VI设计建议

二、价格策略执行计划建议书

三、管理模式建议书

四、项目形象包装设计方案建议书



 楼书设计建议 展板设计建议

五、广告宣传策划建议书

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准 





 户外广告策略建议 报刊广告策略建议 新闻炒作策略建议 网上广告和炒作策略建议

六、销售活动策划建议书

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准 

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





 开工仪式建议 开盘仪式建议 封顶仪式建议 竣式仪式建议 入伙仪式建议 新闻发布会建议 展销会建议 第五阶段：销售实施阶段

第二篇：项目建议书(商业)

*****项目 可行性分析报告

编制日期：年 月

目 录

第一章 项目概况 4

一、项目背景

二、项目概况

三、项目建设书编制的依据及范围

第二章 项目优势

一、区位优势

二、自然资源优势

三、科技支撑优势

四、项目优势

五、建设单位已具有较好基础

六、气候、水文 七、六堡茶产品优势

第三章 市场预测

一、***的市场预测分析

二、旅游市场预测分析

第四章 项目方案和规模

一、建设目标

二、功能分区及构成

1、****交易博览中心区

2、****精品街

3、***批发市场

4、****超市

5、休闲茶艺娱乐区 5 6 6 6 7 7 7 8 8 8 9 9 10 10 10 11 11 11 11

第五章 项目投资与资金来源 11

第六章 效益评估 12

一、经济效益分析 12

二、社会效益分析 12

第七章 结论与建议

一、结论

二、建议12 13

第一章 项目概况

一、项目背景

******项目是在贯彻落实十六届六中全会的重要思想，把握我国建立和谐社会，建立社会主义新农村的历史背景下提出来的。

根据*****区域经济发展思想，*****成为以现代化农业、乡镇工业、外向型经济为主的经济区，在未来几年内将加大投资规模，推动农业综合发展基地建设。

****是全国******* *******产业化项目是是****市委、市政府***年***月提出的《******十大农业优势产业与产业化规划》中重点发展的项目，******市委、市政府的目标是争取在未来的五年里，到*****年，全市年产*****1 万吨，产值*****亿元。其中全市******的原材料生产基地面积发展到****万亩，年产*****总产量1.5万吨；建设*****加工厂7-10家；建设****吨以上*****精加工厂****家，产值超亿元的加工企业* 家。要实现这一目标，其首要条件就是要建立起专业的******展示和交易场所－－****项目名，****的建立******产业化链条最重要一环，要通过*****的建立来带动整个*****产业的发展，因此*****项目的建立对****产业发展的影响是巨大的。

因此，为了发挥市场导向对*****产业发展中的主导作用，真正把产业的发展建立在市场上，促进******产业结构的优化升级，使传统落后的自产自销的方式向的现代专业化营销模式的转变，同时加强对****文化挖掘研究，促进*****产业的可持续发展，*****提出了建设*****项目的目标。

二、项目概况 1.项目名称 ****** 2.项目建设选址

规划中的*****占地****亩，总商用建筑面积*****平方米。选址于************，交通便利，是**********中心地段，可用于发展现代******，配以观赏休闲景区建设，******选址于此符合********的城市发展要求。

3.项目建设内容

********用地全部是市区内商住用地，*************。本项目的规划是以充分利用土地为前提，追求多功能及经济、社会和生态效益的有机统一。它以促进********产业化发展为重点，以市场建设为核心，同时满足***交易、旅游康乐，****文化等多方面的需求。*******规划了********文化研究中心、精品区、********批发市场、**区及*********交易博览中心等五大功能区，是一个集****、交易博览、*****文化、旅游康乐为一体的综合场所。

4、项目建设进度

本项目建设期 ****年，资金投入方式分期，可于****年****月开业经营。具体建设安排：第一期工程*****平方米，精品区和****艺区现已完成主体工程，*****年*****月完工，二期********平方米的博览中心、批发市场和**********文化研究推广中心于***年******月交付使用。

5.项目总投资*********万元

6.项目组织者(项目运作者)：********有限公司、*********有限公司

三、项目建设书编制的依据及范围 1.项目建设书依据

(1)************人民政府编写的《**********国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

(2)********市人民政府编写的《******市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

(3)*********人民政府批复的《*******市总体规划》(4)**市委、市政府编写的《****年至********年梧州市十大******优势产业规划》 2.范围

本项目建议书主要围绕***********的项目进行机会研究分析，并对项目的市场进行初步预测，提出合理的建设规模和建设内容，初步提出项目实施的规划，对项目进行投资估算并制定资金筹措方案，初步评估了项目的经济、社会和生态效益。

第二章

项目优势

一、区位优势

********是一座具有*********年历史的古城，是*******驰名的百年商埠。它距*****公里，距********公里，*是我国******部的交汇的城市，是******最便捷的出口通道之一。因此，从宏观上说，本项目座落的*****拥有了********，连接*********，承接***********之地利。

从本项目的微观位臵来看，项目选址在*********周边区域，位于*********城区的中心地段，距***********，与******城区隔江相望，是我市最适合商住的绝板地段，是**********建设的理想地点。

二、自然资源优势 ************** 在这样的地方兴建***********，既有利于潜在资源优势的发挥，又有利于**********的开发推广。

三、科技支撑优势

科研机构、大专院校、专家学者的支持使********具有较突出的科技支撑优势。*****研究院、*********大学*等科研机构及高等院校将为*******提供技术上支撑，参与**********的科研等各项工作。**********学院、中国*********研究所等有意在*******内建立教学实习基地及博士后工作站。

一批全国知名的专家教授如*************等已同意担任*********专家咨询委员会委员。

四、项目优势

国家、*****和*****市均十分重视***********的发展。************农业厅已将********列为***********重点发展的优势农业产业。*******年*******月********市委、市政府将********产业列为*******年至********年********十大农业优势产业之一。

五、建设单位已具有较好基础

**************有限公司是一家综合性的投资公司，在包括专业市场开发在内的多领域有广泛而成功的经验。************有限公司已于*********投资了****************等产业，拥有一批具有高、中、初级职称的技术人员，在房地产、***********、市场推广等方面积累了丰富的经验，具有较好的科技及管理生产基础。

以上这些优势，构成了本项目的有利因素，为************建设提供了成功运作的基础。

六、气候、水文

************市地处**********，属************气候区，日照充足，气候温暖，雨量充沛，夏长冬短，无霜期长。*************

七、************产品优势

***********原产于********市****县*****镇，***************，目前在**********有*************等众多企业生产和经营**************，**********的知名品牌有“***”、“*********牌”*等，产品供不应求，有极好的产品优势。

第三章 市场预测

随着我国加入WTO和中国-东盟自由贸易区的建立，各行各业都面临着新的机遇和挑战，我国的农产品尤为明显。要增强产品的在国内外市场的竞争力，应对国内外市场的挑战，就必须依靠产业的组织化程度、产业规模的扩大和产品质量的优化，因此，全国各地不断产生各类农产品专业市场和专业生产基地，************正是顺应了这一潮流，它是集********文化推广*********产品博览、**********贸易为一体的现代化***********。

一、*********的市场预测

********年我国对*********生产强制实行QS认证，实行*********的市场准入制度，一些加工设备简陋，仅能生产出一些低档的产品，加工效率低、规模小的********加工企业将被强行淘汰。*****生产和销售的专业化、规模化将得到更大的发展。这正是**********大发展的最有利契机，也正是规范***********市场销售的最佳时机。

1.**********的市场需求预测：**************。为了保证**********的质量，规范*********原料市场的管理十分关键。因此建立***********市场是十分有必要。

2.*********成品需求的预测：**************万吨。因此在*********建设以*******为主的**********成品交易平台有着巨大的市场需求。

3、目前，随着人民生活水平的提高，品味高尚的**************消费已经成了广大消费者的时尚。高尚的********有相当的市场空间。

二、旅游市场预测

********山清水秀，风光迤俪，山在城中，城被水抱，***，拥有*********国家级*的文物保护单位，旅游资源丰 8 富。据统计，*********年全市旅游接待总人数为*******万人次，客源以****、******及国内为主，旅游潜力巨大。

从旅游观光角度来看，建成后的*******将以其丰富的功能定位，满足不同层次人群等需求。它既是展示**********文化的窗口，又是推广和销售********品牌的载体，*茶城必将吸引众多的***********游客，将成为***********旅游线上的一颗明珠。*********的旅游市场前景是广阔的。

第四章 项目方案和规模

一、建设目标

我们的建设目标是抓住我国要建设社会主义新农村，解决“三农”问题，建立和谐社会这一契机，发挥*********产业现实和潜在优势，以市场为依托，将**********建设成布局合理、设施完备、管理规范，以******的贸易博览为中心，**********文化、旅游康乐为一体的具有********建筑特色，体现**********文化、***********科技的现代*************。

二、功能分区及构成

为更好地实现建园目标，本园在功能分区时，以整体、协调为原则，力求既满足各功能区的要求，又使各功能区之间协调统一。本园主要分为：*******交易博览中心、*精品***街、*********批发市场、****超市和休闲********娱乐区等五个功能区。

1、***********交易博览中心

该中心是全园的核心内容。是********的贮藏、交易、展示、拍卖的场所，中心还将建立******交易信息系统，定 9 期在网上发布最新**********生产和交易信息，实现网上远程交易。

2.**********精品****街

**********的主要加工企业、区外的********业企业展示的窗口。

3.*********批发市场

规范*********市场，形成规模化，标准化。4.***********超市

多种品种，多种款式，以供******游人购买等。5.********休闲*******娱乐区

休闲茶艺娱乐是*******的一项重要功能，该区将采用图片实物、多媒体、实践操作等方式展示**********文化知识，进行**********实践。

第五章 项目投资与资金来源

经初步概算，本项目总投资为*************万元。项目资金拟采用自筹和银行货款、政府支持等渠道筹集，各项目投资概算如下：

用地投资：*****万元 建筑投资：*******万元 其他投资：*******万元

合 计：***********万元

第六章 效益评估

以高起点建设的***********是一园多能的，是经济、社会和生态多效益的统一。

一、经济效益分析

************的经济效益将非常明显：

1、市场建成后，***********内年销售**********及相关产品营业额将达**********元人民币以上，实现税收超过 **********元。

2、市场直接安排就业**********人，间接带动农民********万人致富。*****人均增收*********元/年。

二、社会效益分析

1.*********是*********文化研究、消费、经营的主要场所，是对*******市***********产品集中进行安全监管，防止不合格的*********流向市场的最有效途径，有利于六**********文化的传播，有利于**********的可持续发展。

2.**********促进*********产业结构的调整和产业升级，是“以市场为导向”的最好体现，将大大加快***********产业的发展。

3.*********建立的*********市场网络和统计网络，将为社会提供及时准确的*********生产和销售信息，引导********生产企业将“*********生产到市场上”，引导企业“将企业办到市场上”。

4.与*************业一道极大地推动*******市*再度辉煌。

第七章 结论与建议

一、结论

1.本项目的建设是符合中共中央关于建设社会主义新农村的战略需要，是体现**********市落实关于建设和谐社会、以人为本的精神。

2.本项目规划的建设规模和内容是合理的。它结合了********的土地现状，突出了市场在产业化发展中的核心地位，解决了制约***********产业发展瓶颈问题，同时满足了科普教育，康乐旅游等多方面的需求。

3.本项目选址是符合要求的，既符合********市的城市发展规划，又具备*********的基本建园要求，各项公共附属设施较为完善，是消费、营销的理想场所。4.本项目的经济、生态、社会效益是有机统一，它将成为*********产业的“**********基地”：

************ 综上，**********体现了国家社会、经济、技术各方面的需求，是十分必要的。

二、建议

1.本项目所在地产权除了***********外、其余属于************等单位（工业用地共约30亩），建议市政府协调各产权方的关系，理顺***********的用地及工厂异地安臵等问题。

2.本项目投资规模较大，建议有关部门从政策上大力支持项目建设，给予**********享受用地、税收等方面的优惠。

***************有限公司

*

*年**月**日

第三篇：商业街项目全程策划及商业经营代理销售委托合同

“花水湾度假小镇风情商业街”全程顾问及招商销售代理合同

甲方：

公司地址：

法定代表人：张锐

公司电话：

乙方：

法定代表人：

开户行及银行帐号：

公司电话：

丙方：

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》，甲、乙双方在自愿、平等互利的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方独家全程策划、销售代理由甲方位于花水湾的商业街项目的事宜，达成如下协议，以共同遵守。

一、项目概况

1、项目名称：花水湾度假小镇风情商业街（暂定案名）

2、项目所在地址：成都市大邑县花水湾镇

3、项目总占地面积：约亩

4、项目总建筑面积：约万㎡。

二、合作方式

1、本项目甲方委托乙方进行项目商业规划、项目全程运作策划顾问及商业招商代理、独立产权销售。

2、本合同有效期：自结清费用后终止。

三、全程委托代理工作内容及工作步骤

1、本项目的全程委托代理工作范围为：市场策划、商业规划、建筑策划、整合营销策划（营销战略规划及营销实操策划）、招商代理及商业经营管理六个主要部分。

2、本项目的全程委托代理工作共分上述六个阶段进行。

四、项目服务收费方式

乙方向甲方提供前述“全程委托代理工作内容”所列之服务内容，甲方应向乙方支付服务费用。原则上该项目由乙方全权独家代理招商，以利于对商业招商的全局把握，无论甲方、乙方的招商资源入驻商家都应满足本项目的整体规划，并符合经营管理公司的总体招商计划。

1、其中招商服务的佣金：

如甲方与乙方引进的商家签订租赁或合作意向书，则甲方应按照商家实际签约租赁的建筑面积支付乙方服务费用：服务费用按照第一个租赁期内的平均单月租金作为招商佣金；

支付方式：

1）、为保证招商及策划工作的有效开展，在合同签订之日起三个工作日内，甲方一次性支付给乙方人民币一万元，作为对前期工作的经济援助及支持，该费用将在最终费用结算中扣除。

2）、甲方在与商家签订合作意向书10日内，将佣金的70％一次性支付到乙方指定账户。

3）、甲方与商家签订正式合同并收取租金时，甲方再将佣金剩余的30％一次性支付到乙方指定账户。 以上招商无论是主力店、次主力店或专业店铺的招商，其中任意一家成立，均按以

上条款执行。

2、销售代理服务的佣金：

如甲方与乙方谈妥的客户签订销售合同，则甲方应按照实际成交价格支付乙方代理服务费用，服务费

按照总成交金额的2％计算。

支付方式：

1）、为保证招商及策划工作的有效开展，在合同签订之日起三个工作日内，甲方一次性支付给乙方人

民币一万元，作为对前期工作的经济援助及支持，该费用将在最终费用结算中扣除。

2）、甲方或由乙方代表甲方在与客户签订合同10日内，将佣金的30％一次性支付到乙方指定账户。

3）、客户一次性支付款项或按揭放款80%后，甲方再将佣金剩余的70％一次性支付到乙方指定账户。

（原则上在销售中不接受分期付款的付款形式，若实际出现，则佣金的收取形式再另行商议。）

或整体按照顾问服务费形式计取：

◆项目前期既第一个月筹划招商阶段，当月服务费用按照万元 计算

◆项目招商持续，项目开盘前按照每月人民币万元 计算

◆项目开盘当月，服务费按照每月万元 计算

◆项目持续销售期，服务费按照每月万元计算

◆若月度交错，则按照月均工作日所占阶段实际计算

支付方式：

1）、为保证招商及策划工作的有效开展，在合同签订之日起三个工作日内，甲方一次性支付给乙方人

民币一万元，作为对前期工作的经济援助及支持，该费用将在最终费用结算中扣除。

2）、其余费用均在每个合同月（合同月意即以合同签订当日为合同月初，到下月的改日即为一个合同

月）结束后三个工作日内支付到乙方指定账户。

五、甲方权利及义务

1、在本合同生效之日起5个工作日内向乙方提供准确的地形图、规划图、规划设计条件通

知书等真实资料。

2、按合同约定及时预付或支付乙方服务款项（包括商业规划、营销、策划顾问和销售代理

费用），并积极配合乙方的策划工作。

3、有责任依据双方议定的策划及时完成营销软、硬件的投资及促销广告、促销活动的投入。

4、有责任与第三方进行商议约定，乙方在招商及销售的过程中有必要以第三方的名义与客

户洽谈并签订合同，具体结算由甲方和第三方另行约定。

六、乙方权利及义务

1、乙方有按本合同约定条款完成工作任务的责任，有责任及时对成果进行校正。

2、各阶段工作成果，要按双方达成的审核意见进行修改，最终以甲方认可为准。

3、乙方应严格保守甲方机密，不得以任何方式和理由向第三方提供和泄露涉及本项目的任

何机密；乙方进行学术交流、发表、乙方成果展示所使用本合同约定策划成果的权利（应经

甲方同意）。

4、乙方应按本合同有关进度约定，提交工作成果，按合同约定收取顾问服务佣金（即策划

和销售代理及招商）的权利。

5、甲方支付款项时，乙方需出具税务部门认可的票据。

七、违约责任

1、在本合同有效期内因不可抗力导致合同无法履行的，不视为违约。

2、本合同生效后，双方在本合同终止条件外单方终止合同的执行均属违约，违约方按本项

目佣金总额的5%赔偿对方违约金。若销售或招商并未成立，则总金额按照现阶段可类比市

场平均价格计算。

3、甲方若未按时支付策划和销售代理及商业顾问及招商佣金费用，超期按应付该阶段策划

和销售代理费及商业顾问费款项的银行同期利息支付乙方滞纳金；乙方若未按时提供策划成果和未完成双方约定的销售计划时，超期按应付该阶段策划和销售代理费款项的银行同期利

息赔偿甲方滞纳金。

4、甲方与乙方签约后不得再与第三方签订相应的服务协议，否则视甲方违约。

八、合同的生效、终止和变更

1、合同经双方法定代表人签字、加盖公章后即告生效。

2、本合同生效后，合同双方不得擅自变更或解除本合同，如需对本合同进行变更，须经合同甲乙双方协商一致并达成补充协议。补充协议条款若与本合同有关条款发生抵触，则以补

充协议为准。

3、本合同有效期满，或本合同约定内容完成，双方结清本合同涉及所有款项和事宜后，合同关系即告终止。

4、甲方在以下情况下，有权单方终止本合同，并可根据实际情况向乙方追究赔偿金及违约

金：乙方有严重违反国家有关法律法规行为时；乙方由于失误给甲方造成经济上重大损失时；

乙方拖迟一月未提交服务内容的报告时。

5、乙方在以下情况下，有权单方终止本合同，并可根据实际情况向甲方追究赔偿金及违约

金：甲方逾期1月不能按时支付乙方服务佣金或招商代理佣金时。

6、在整个项目全程代理合作进程中，经甲乙双方签字确认的往来文件（双方签收）等文本，与本合同具有同等法律效力。

7、甲乙双方成果及资料相互交接时均要签收，并以甲乙双方人员签字为准。

8、在本项目房地产销售代理进程中，其相关销售资料中，均要印制开发商（投资商、开发

商）：中铁二局；策划、代理销售商、招商：西河莲花地产顾问；设计商：；

物业管理商：；建筑商：等项目参与单位。

9、本合同附件具有同等法律效力。

10、未尽事宜，双方另行协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

11、争议解决方式：本合同在执行过程中如发生争议，首先由合同双方进行友好协商；如仍

无法解决争议的，合同任意一方有权向有管辖权的任一法院提起诉讼。

12：本合同一式三份，甲乙丙双方各执一份。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

授权代理人：授权代理人：

签订时间：年月日签订时间：年月日

丙方：

法定代表人

授权代理人

签订时间：年月日

附件：本项目相关权证及资料清单

第四篇：养老地产项目全程策划

一、养老地产策划内涵

养老地产策划是贯穿养老地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。一般由开发商聘请专业的养老地产策划公司来执行。从广义来说，养老地产策划主要包括：项目的前期定位策划（即养老地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的整合推广策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等）、项目的销售招商策划（包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。

二、养老地产项目策划的重要意义

（一）养老地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。

养老地产策划是在对养老地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为养老地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。

（二）养老地产策划能使养老地产开发项目增强竞争能力。

养老地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，养老地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

（三）能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。

养老地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助养老地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求养老地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

（四）能有效地整合养老地产项目资源，使之形成优势。

要开发好一个养老地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在养老地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。养老地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。

此外，养老地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。

三、总体策划流程详解

（一）项目可行性分析

可行性分析的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性分析按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性分析报告。

可行性分析的主要内容有：

1．项目自身条件分析

1）项目地块解析：在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。

2）项目区位分析：主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。

3）项目地块条件分析：主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。

4）项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。

2．投资机会分析

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会分析相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会分析认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

3．初步可行性分析，亦称“预可行性分析”

在机会分析的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性分析阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

4．详细可行性分析，即通常所说的可行性分析

详细可行性分析是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.5．项目的评估和决策

按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

（二）项目定位

项目定位是指对养老地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、养老地产开发商经济合理回报的需要、消费者的有效需求等）。简言之，项目定位是养老地产市场策划的基础，项目定位的成果及结论（项目总体定位、客群定位、产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，是养老地产策划的首要环节之一。

项目定位包含以下内容：

定位范畴

1．项目客群定位

主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。即什么样的人会买项目的产品和服务。

2．项目发展形象定位及概念定位

确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。

3．项目功能组合及业态配比定位

主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。就是利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：

项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。功能定位是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前养老地产业发展过程中最薄弱的环节，是养老地产市场经济发展到今天的必然产物。

4．项目开发规模与档次定位

根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。

5．项目价值定位(含财务分析)

根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。

6．价格定位

养老项目的开发、销售往往是一个时期的或跨的。而消费市场变化莫测，项目的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、项目品质、顾客承受的价格、同类产品的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。

定位方法

从定价来讲，主要有几个方法：

1．类比法：所推出的项目，应清楚在同等产品中属上、中、下哪种。

2．成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据开发商自身和市场情况确定。

3．评估法：由专业地产评估师对项目进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。

定价策略

根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；推出优惠活动的时机及数量建议；楼层、朝向、配套差价；付款方式建议；售价调整与销售率及工程进度的关系。

在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

（三）运营规划设计

运营管理就是养老运营商接受委托以商业经营的手段管理养老项目，为投资商和入住客户提供高效、优质和经济的服务。

物业管理策划的主要内容包括以下三点：

1．商业模式设计

商业模式设计应该注意以下八大事项：

a.要把国家产业导向和具体政策结合起来发展。

b.要把近期盈利和中长远盈利结合起来做好战略设计。商业模式的底线是不能亏，所谓“买卖千宗万种，只要不赔，剩下的就是赚的”，故避开赔本风险就是应有之义，但关键是要分开近期和中远期在盈利上的时间错置。现在，一些房地产商以卖房思维经营养老地产，只考虑短期收回投入的商业模式将后患无穷。一些险资投入养老社区的思路是好的，但仍然是短期获取巨额保单以收回巨额投入，且没有找到保险这种长期资本和养老社区这种长期投入的结合点。这就需要老龄房地产开发商找到近期盈利和中长期盈利增长的逻辑链条。

c.要把有效刚性需求和有效弹性需求结合起来做好盈利模式基础构建。许多养老地产开发商一上来就把商业模式的基础，也就是把客户定位于高端。即使是非企业界人士都知道，高端人群有钱，但他们的需求特性虽然有效但却最具弹性，这种定位往往容易出现商业模式运行风险。例如，大多数高收入老年群体都有住房，有的甚至有多套住房，这种情况是抑制养老地产需求的一个直接障碍。对此，现有开发项目少有对策。有时候，我们甚至怀疑少数企业家的基本判断力。不可否认，少数行业定位高端不乏成功案例，但长远看，设计这个新生业态的商业模式的前提是，抓牢有效刚性需求即中产阶级中那些老龄服务需求迫切者。

d.要把盈利方式和盈利结构结合起来做好经营运筹。

e.要把共性盈利来源和唯一性盈利来源结合起来做好模块安排。谈到商业模式，许多老龄房地产开发者几乎千篇一律，有讲医养结合模式的，也有谈医护结合模式的，还有以老年教育引领的医护模式的以及异地养老、分时养老等等。但却忽视了多元化的现金流来源，这是值得深思的。好的方式是着力设计商业模式的唯一性，以此牵动其他现金流来源，在形成稳定收入来源的基础上找到盈利模式。

f.要把战略协作与独立经营结合起来做好长远打算。许多开发商是从传统房地产行业转型而来，在开发初期，由于不熟悉养老地产新业态，自己建设项目，把服务委托给服务商。但从长远来说，这只是权宜之计。原因十分简单，和传统房地产行业不同，养老地产项目建成并开始运营，仅仅只是盈利的起步，此后的运营及其形成网络才是巨大的金矿。成就多元成长性盈利结构的关键在于一条龙全方位运营。

g.要把国外先进做法与本土现实需求结合起来做好商业模式创制。

h.要把商业模式创新和法律规制结合起来确保商业模式稳健成长。

2．运营管理

主要是掌握养老地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

3．服务产品内容

是指准确、及时地满足用户要求，如康复、护理、照料、文化娱乐及各种特约服务的策划。

（四）营销策划

营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

营销策划内容包括区域市场动态分析（市场供求状况、周边竞争性楼盘调查---市场调查，销售控制，推广策划，公关活动，usp）、项目主卖点荟萃及物业强势、弱视分析与对策、目标客户群定位分析（客户群细分、目标市场、客户特征、生活习惯）、价格定位及策略（利润目标、楼层差价、价格升幅比例）、入市时机规划（宏观经济运行状况分析）、广告策略（广告主题、创意表现、效果评估及修正）、媒介策略（媒体选择、投放频率及规模、费用估计）、推广费用计划（现场展会包装、公关活动）、公关活动策划和现场包装（动态）、营销推广效果。

1．销售费用及资金流量调控建议

内容包括：营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，各类促销活动等费用）的数额建议；销售资金回笼与工程进度关系建议。

2．开盘时间及销售阶段的划分

内容包括：开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；销售阶段的划分及周期。

3．销售控制

内容包括：推盘手法建议；各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；价格调控与促销手段建议；签署认购书与合同的注意事项

4．人员培训

内容包括：开发商与运营商简介；养老地产特性与养老地产价值；项目环境资料说明；项目规划介绍；公共设施介绍；整体理念介绍表表达；营销理念；营销技巧；逼定技巧；案名表达；广告定位；广告表现；市场客源定位；业务计划介绍；买方心理障碍排除；现场接待流程及规定；守价技巧；准客户资料收集及分类方法；电话拜访与演练；DM寄发及促销活动计划说明；自我促销及组合促销介绍；现场买气制造；认购书、售价与付款办法介绍；相关法务及税务介绍；仪态、仪表与商业礼仪；答客问演练与课程验收。

第五篇：深圳万科项目全程策划

深圳万科地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析：

（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）

3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机；

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）；

（4）购买时机、季节性；

（5）购买反应（价格、规划、地点等）；

（6）购买频度；

6、结论

二、项目环境调研

1、地块状况：

（1）位置

（2）面积

（3）地形

（4）地貌

（5）性质

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1、投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）

（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择（见下图表）

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4、土地延展价值分析判断（十种因素）

5、成本敏感性分析

（1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6、投入产出分析（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7、同类项目成败的市场因素分析

四、营销策划

（一）市场调查

1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

2、建筑规模与风格

3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）

8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景

• 经济实力

• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位 理论价格（达到销售目标）成交价格租金价格价格策略

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略

1广告的阶段性划分

2阶段性的广告主题

3阶段性的广告创意表现

4广告效果监控

（六）、媒介策略媒介选择

2软性新闻主题

3媒介组合4投放频率

5费用估算

（七）、推广费用 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）印刷品（销售文件、售楼书等）

3媒介投放

五、概念设计

1、小区的规划布局和空间组织

2、小区容积率的敏感性分析

3、小区道路系统布局（人流、车流）

4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5、小区建筑风格的形式及运用示意

6、小区建筑外立面色彩的确定及示意

7、小区户型比例的搭配关系

8、小区经典户型的功能判断及其面积划分

9、小区环境绿化概念原则

10、小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分

1、名称

2、标志

3、标准色

4、标准字体

（二）运用部分

1、现场

• 工地围板

• 彩旗

• 挂幅

• 欢迎牌

2、营销中心

• 形象墙

• 门楣标牌

• 指示牌

• 展板规范

• 胸卡

• 工作牌

• 台面标牌

3、工地办公室

• 经理办公室

• 工程部

• 保安部

• 财务部

4、功能标牌

• 请勿吸烟

• 防火、防电危险

• 配电房

• 火警119 • 消防通道

• 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位 在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

“万科地产”项目特性分析包括以下内容：

1、建筑规模与风格；

2、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

4、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5、物业管理（收费水平、管理内容等）；

6、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

7、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1、理论价格（达到销售目标）

2、实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）

3、租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）

4、价格策略

四、入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1、广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

六、媒介策略

1、媒介组合

2、软性新闻主题

3、投放频率

4、费用估算

七、推广费用

1、现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）

2、印刷品（销售文件、售楼书等）

3、阶段性广告促销费用

八、营销管理

销售实务与人员培训

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

“万科地产”项目特性分析包括以下内容：

1、建筑规模与风格；

2、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

4、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5、物业管理（收费水平、管理内容等）；

6、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

7、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1、理论价格（达到销售目标）

2、实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）

3、租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）

4、价格策略

四、入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1、广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

六、媒介策略

1、媒介组合

2、软性新闻主题

3、投放频率

4、费用估算

七、推广费用

1、现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）

2、印刷品（销售文件、售楼书等）

3、阶段性广告促销费用

八、营销管理

销售实务与人员培训