商业项目策划的基本原则

第一篇：商业项目策划的基本原则

商业项目策划是一种具有逻辑思维的过程，在这个过程中，我们需要遵循一定的原则，才能将一个商业项目策划做好做大。那么，商业项目策划有哪些要求呢?跟着小编一起来看看下面这篇文章。

商业项目策划原则一：可行性原则。

这个一个商业项目策划需要考虑的最基本的原则之一，俗话说的好，“时间是检验真理的唯一标准”，项目的创意也需要经过实践的检验。

商业项目策划原则二：价值性原则。

一个商业项目的价值性，直接影响我们后续的赢利，这也是功利性最基本的体现。商业项目策划原则三：创新性原则。

创新是一个商业项目发展和成功的基本条件，只有别人没有而我有，才会成功。商业项目策划原则四：无定势原则。

世界万物都处在一个变化的氛围之中，没有无运动变化的事物，事物就是在这种运动的作用下发展的。

商业项目策划原则五：智能放大原则。

项目策划要坚持智能放大，策划中的创意和构思是没有尽头的。

商业项目策划原则六：信息性原则。

信息性原则是商业项目策划的初始点，包含内容广泛，简单来说有以下几点：

1、信息要力求连续性和系统性。

2、信息的提取加工要及时和准确。

3、信息需要真实可靠。

4、信息的范围要全面。

商业项目策划原则七：集中性原则。

集中性原则简单来说就是集中项目的优势，来克敌制胜，达到胜利的目标。想要运用这一原则，需要弄清楚以下几点：

1、搞清楚竞争对手的优点和缺点。

2、集中自己的优势去攻击竞争对手的缺点。

3、摸清胜败的关键点。

4、把钱花在刀刃上，在决定成败的点投入决定性的力量。

本文转载自红商网(http://hangzhou.55558.com/)

第二篇：马克思主义基本原课程总结

《马克思主义基本原理概论》课程小结

目前概论课普遍存在教学内容和教学方法陈旧的现象，枯燥、乏味、没有新鲜感的教学过程影响着教学效果。所以，在备课的过程中，针对艺术类学生的特点，我花了大量的时间研究案例教学。在案例教学的实践中，虽然经历过几次小小的挫折，但在学生们的鼓励下，我坚持了下来，受益匪浅。

总结经验如下：

1、教学中盲目堆积案例。为了活跃课堂气氛，吸引学生听课，在《社会基本矛盾及其运动规律》授课过程中穿插了很多案例，而每个案例都讲不透彻。最后下课后，学生只记得讲了什么有趣案例，而没有记住授课的内容，以致本末倒置。这样使用案例，表面上热热闹闹，实际上空空如也，达不到教学目的。

2、没有真正发挥学生的主体作用。在案例教学的授课过程中，我作为教师仍处于传授者的地位，从案例的介绍、问题的提出、分析的展开、结论的得出、所涉理论知识的深浅以及时间的把握等方面，均处于主导。真正让学生来思考、分析、讨论的情形并不多，反省一下，多为举例教学。在这种情形下的课堂，学生仍是看热闹的外人，而没有真正深入到案例中去。没有积极的思考，当然就不可能有深切的体会和收获。

基于个人对于案例教学的思考，形成了一篇名为《探析独立学院思想政治理论课教学中案例选择与解释——以<马克思主义基本原理概论课>为例》的论文，并获得“六届辽宁省高校青年德育工作者理论研讨会征文比赛”二等奖。

仅此论文，作为总结的一部分，向领导汇报。

（一）原理教学引入案例教学法的必要性

1.可听性：案例导入使抽象概念生动鲜活

马克思主义基本原理是通过对具体知识的概括、总结与再思考的方式，达到对世界本质和一般规律的把握。静态的基本原理是枯燥的，它们的具体作用体现在应用的过程中。为此，《原理》课必须以案例为铺垫，使其生动化。比如在“矛盾普遍性与特殊性”一节讲授中，教学案例是“南街村模式与华西村模式”的比较，不仅使学生看到中国新农村的美好前景，而且使学生能够领悟建设中国特色的社会主义不能照搬别国的模式，不能一刀切，要允许多种经济形式、多种管理方式、多种运行机制共同发展。又比如在“主要矛盾与次要矛盾”的问题上，选用关云长败走麦城的典故。关羽并没有真正接受诸葛亮的劝诫，他把孙权看成是同曹操一样可恶的“碧眼小儿”；同时打击曹、魏两家，主次不分，全线出击，最终酝成地失人亡的悲剧。这些案例的分析，学生听得津津有味，增强了学习兴趣。

2.通俗性：案例介绍加深学生对深奥理论的理解

学生不是专业的马克思主义理论研究者，有些基本原理教师觉得容易理解，学生就是想不明白，这主要与他们的生活阅历与思维方式有关。“案例教学法”能使抽象理论具体化、通俗化，减少学生的畏惧心理和死记硬背的习惯。比如“哲学”中所讲的“属人世界”，学生百思不得其解，尤其是理工科学生，他们所认

为的世界就是基本粒子与场，不自觉地停留在机械唯物主义的层次上。授课中可以通过对“费尔巴哈生平”的分析，讲清这位伟大的唯物主义哲学家为什么不能冲破历史唯心主义牢笼。经过讨论，使学生对机械唯物主义与历史唯物主义有个比较清晰的区分，从而带动一系列难点的解决。又比如，学生对“认识来源于实践”感受不深，觉得很多成功来源于灵感和偶然。教学中选用摩尔根纂写《古代社会》一书的案例，向同学说明，为什么生活在资本主义上升时期的摩尔根能写出研究原始社会的一部杰作？这离不开他的亲身实践，他除了对欧、美许多未开化的原始部落进行调查、考察、分析外，还在印第安易洛魁部落居住了40年之久，对原始部落的经济、社会组织、婚姻、家庭、习俗、宗教各方面都有了透彻的了解，掌握了丰富的第一手资料。而灵感和机遇的捕获，往往是多次实践的结果。这些都能引起学生思考与探究的兴趣，从而有效克服了机械的思维模式。3.实用性：案例教学培养学生分析解决实际问题的能力 理论必须要满足学生探索社会问题的需要、追求事业成功和日后人生幸福的需要，才能提高学生对它的认同感。如在讲“绝对真理和相对真理”问题时，列举人们对SARS、对甲型H1N1流感等的不断认识，通过讨论，使学生认识到人类始终处于追求真理的路上，学习是无止境的。在此过程中，学生独立思考的能力得到提高，解决实际问题的能力也随之增强。

有部分同学尽管对美国侵占伊拉克表示愤慨，但又认为美国在人权保护方面做得不错。针对这一情况，在“人的本质与价值”这一章节的教学中，可以着重介绍阿布格莱布监狱美军虐囚事件、美国政府在世界各地秘密设立的监狱以及美国国内的人权问题的大量案例，让学生了解人权是基于人的自然属性与社会属性享有的和应当享有的各种基本权利。通过案例分析，深刻地揭露了美国人权政治双重标准以及人权外交的实质。

对于学生希望成才的渴望，可以在“意识”相关章节的讲授中，列举通过主观努力取得成功的伟人，如居里夫人等；也可以在人民群众与杰出人物有关章节的讲授中，列举毛泽东、罗斯福等历史人物，回答“什么是人才？如何成才？为什么人人都可以成才”的基本道理，受到同学的欢迎。

（二）案例选择的基本原则 培养学生学习的兴趣，对提高思想政治理论课的时效性起着重大作用。因此，在教学中应当把思想政治理论课中案例的典型性与新颖性、知识性与趣味性、相关性与辐射性相结合。这不仅是思想政治理论课教学任务的艰巨性、严肃性和教学过程的复杂性所决定的，更是由独立学院学生生理、心理发展的特点决定的。

1.典型性与新颖性

典型性是案例选取最基本的原则，是指要以讲授的知识为中心来选择案例，使案例服务于讲授的知识，而且被选案例要有举一反

三、触类旁通的作用。比如在讲到“整个世界是一个相互联系的统一整体”时，可以运用“六度空间理论”加以阐释；在讲授“事物的发展道路是曲折的，前途是光明的”，选择詹姆士·琴纳推广种牛痘遇到的困难做作为案例。这类案例具有典型性，容易说明问题，案

例的分析和讨论能够有助于学生掌握基本的原理、处理事情的方法和原则等。但有些典型案例比较陈旧，过于“正统”，如，用塞翁失马诠释对立统一规律，用田忌赛马诠释质量互变规律，虽然典型，但这些故事学生们早就耳熟能详。这个时候，就必须举一些具有新颖性的例子。

什么是新颖性？一是新近的。对于那些新近发生在国内国际的新闻时事，那些最近发生在校园里和学生身边的事情，大家都会关注。二是别人没听过的。教师的知识面一般来说比学生要宽，掌握的教学资源也比较多，应当发挥自己的特长，多举一些学生不熟悉的新奇案例。

典型案例很能说明问题，但有时候不容易引起学生的兴趣。新颖的案例能够弥补典型案例的不足，为大家喜闻乐见，但未必具有广泛的影响力。所以，应将二者结合起来。在案例的总体分配中，典型性案例和新颖性案例都应当占有一定的比例，二者不可有所偏废。

2.知识性与趣味性

在案例的选择和运用上，要将知识性与趣味性结合起来。首先，要注重知识性。只有让学生在听课的过程中潜移默化地了解更多知识，他们才会对课程和教师有较强的认同感。例如，在讲“货币的本质”时就给学生举世界文学史上“四大吝啬鬼”（夏洛克、阿巴贡、泼留希金、葛朗台）的例子，往往这个时候，学生都在做笔记。

其次，趣味性非常重要。选择趣味性较强的案例，并以幽默诙谐的语言演绎出来，往往会收到事半功倍的效果。这种案例不一定要求很长，但一定要贴切。例如，在讲授“资本”一节内容时，需要讲清资本的本质属性(资本是一种特殊的价值)、表现形式(资本表现为不同的物质形式)和基本特点(资本的运动性、增值性和返还性)。如果就理论讲理论就显得比较抽象，学生不易理解，记忆也不深刻。可以列举孙悟空七十二变的故事，孙悟空虽然可以有不同的变化，但它本身是孙猴子，以此来比喻资本虽然可以在不同运动阶段采取不同的物质形式，但它本质上是一种特殊的价值。为了说明资本循环过程中的增值性，可以列举八十年代的流行歌曲《回娘家》里的一段歌词，指出资本在循环运动中带回的虽然不是“胖娃娃”，却也带回了“金娃娃”。通过讲述案例，增强了趣味性，使学生对“资本”这个知识点能有比较形象的理解。

在知识性和趣味性结合的过程中，如果二者发生冲突，知识性为先。学生自然希望案例越有趣越好，但教师有自己的责任，而且案例过多，会冲淡课本知识，出现“喧宾夺主”的后果。

3.相关性与辐射性

所谓相关性，要求案例选取要与学生专业相关、与学生就业相关、与学生生活相关，即以选择最贴近学生的事例为原则。如在讲人生价值时，引入“北大才子卖肉”、“广州硕士卖猪肉”和“大学生做村官”等事件，由于这一系列事件和大学生就业以及人生价值的实现有密切联系，在学生中间获得强烈反响，课堂讨论的气氛也十分活跃。

除了相关性之外，课堂教学所采用的案例一定要能够给学生留有较大的思维空间，要有较强的辐射性，要能够培养学生发散和创新的思维，从而提高他们的思维素质。如，在讲授经济和政治关系时，可以采用美国霸权主义的推行在世界范围内带来的后果，如科索沃战争、阿富汗战争和伊拉克战争等„„引导学生要正确认识霸权主义。同学们从不同的角度出发进行激烈的争论，提出许多很有见地的观点，使学生和教师均受益非浅。

（三）案例解释时应注意把握以下三对关系 1.教师讲授和学生讨论相结合以加强互动性

在传统教学中，教师占有绝对的主导地位，学生是教学的客体，处于被动和服从地位。在案例教学法中，学生是教学的中心，强调学生在教学活动中的主体地位，鼓励学生以主角的身份积极参与到教学活动中。在教学过程中，教师要创造良好的自由讨论的气氛和环境，简要介绍案例的相关背景，在讨论过程中对学生进行引导，使案例讨论紧紧围绕主题展开。

需要注意的是，学生们思想道德水平、认识问题分析问题的能力参差不齐，尤其是许多学生往往受现实阴暗面的影响较深，看问题往往具有较强的片面性和偏激性。他们过分关注社会腐败的一面，怀疑和否定社会积极的一面。因此，教师在引导学生进行课堂讨论和进行总结时，要能够运用马克思主义基本原理对学生提出的观点进行论证或批判，以平等的态度与学生共同探讨，坚持正面教育，以理服人，使学生能够真正受到启发，真正能够解决思想中存在的种种困惑，切实提高学生运用马克思主义基本原理观察世界，分析问题的能力。

2.案例教学与理论讲授相结合以凸显科学性 案例教学固然很重要，但案例教学并不能完全取代理论教学。教师对相关原理的重点和难点进行适当讲授，是教学中不能缺少的。案例中往往同时包含多个理论知识点，分析时比较复杂，难以理出头绪，这就要求教师既要把理论知识讲透，又要能指导学生运用理论去分析实际。所以，学生如果没有必要的理论基础作为铺垫，案例讨论就达不到理想的效果。在理论教学与案例教学的关系中，理论教学是案例教学的基础，案例教学是理论教学的运用。因此，教师可适当地调整教学内容，精讲知识；同时，根据理论教学的内容选择合适的案例，使二者相辅相承达到良好的教学效果。课堂理论讲授应当是诱导式和启发式的，应该与案例讨论结合起来。

3.授课方式与授课内容相结合以提高有效性

在教学中除了有好的案例之外，还必须恰当运用所选案例。运用案例进行教学，要根据不同的内容、不同的对象来决定运用方式，归纳起来大致有以下三种。

①引子悬念式：上课前用案例引出要讲授的某一具体原理，给学生留下悬念，然后教师既可以结合案例讲授理论，也可以让学生听完理论，自己去分析判断案例，教师再做总结。

②简单列举式：是教师在系统讲授了某一理论后，举

一、两个案例，用刚讲过的理论去分析解剖，也可请学生先分析、发表意见，教师再做总结。这种方式

虽然层次不高，但灵活简便，节约时间，适合于马克思主义哲学各部分教学内容和学生人数较多的班级。

③课堂讨论式：教师把选择好的案例事先发给学生，并提出思考题，指定参考书目，由同学各自阅读、分析、思考，并将分析的意见写成发言提纲，在课堂上开展对案例的分析、讨论和辩论。例如在讲哲学对立统一规律时，引入取消中医的观点，请同学们分析评价。这种方式让学生以主角的身份积极参与到教学活动中，使其在民主自由的气氛中交流彼此的看法，学生学习的兴趣大大提高。这种方式花费的时间和精力都比较多，适用于讲授教学重点内容，并且在人数较少的班级应用容易取得好的效果。

案例教学法强调“授之渔而非授之鱼”，对于思想政治理论课教师，不只是传授学生课本的知识，更重要的是教导学生思考的过程，学生需要的不只是成堆的理论知识，更需要的是能够活用理论知识的能力；教师应赋予学生思考及行动的自由，发展学生个人的分析能力，提高学生倾听和沟通的能力，增进学生独立思考的能力。总之，在独立学院思想政治理论课教学中，对案例选择与解释的研究具有深远的意义。

第三篇：商业项目全案策划纲要

商业项目全案策划纲要 第一部分市场调研报告

一、宏观市场环境分析

1.经济环境分析

2.政策环境分析

3.相关宏观环境因素

二、商业物业调研分析

1.商业物业市场发展概况分析

2.商业物业开发现状与发展趋势分析

3.商业物业总体供求分析

总体市场状况分析

商业物业市场供应、需求分析 商业物业租赁、销售价格分析

三、经营店型调研分析

1.SHOPING MALL（购物中心）分析

2.百货商场（传统百货）分析

3.超级市场分析

4.专业市场分析

5.社区商业分析

6.其他类型商业物业的研究分析

四、客户群体的调研分析

1.商铺投资者调研分析

2.终端消费者调研分析

3.招商客户的调研分析

五、主要商圈与重点商业项目分析

1.主要商圈调研分析

2.重点商业项目（商业市场）分析地理位置

项目规模

 商业性质

硬件设施

经营模式

楼层分布

 购物环境

商户与业主合作方式租客组合

商品布局

 价格

目标消费群体

品牌档次

广告形象

 优劣势分析

经营状况

其他各项影响因素分析

六、物业管理之调研分析

1.物业管理公司调研

2.物业管理各项条款调研分析

管理力度

 商户对物业管理提出的要求

个别商户对物业管理的特殊要求

七、项目所在地区域市场分析

1.区域商业市场环境分析

2.区域商业市场供应、需求分析

3.区域市场租金、销售价格分析

4.域市场商业物业竞争格局分析

5.项目商业物业可行性分析、初步定位

第二部分市场定位报告

一、项目区域总体概况总结分析

二、项目分析

1.项目地理位置分析

2.项目基本技术指标分析

3.项目功能分析

功能互动分析

 项目各业态功能的确定

4.项目商圈分析

商圈区域市场的划分

 主要商圈、次要商圈、辐射商圈的确定

商圈消费人群分析

 商圈竞争格局分析

三、项目SWOT分析

1.项目优势分析

2.项目机会分析

3.项目劣势分析及应对措施

4.项目威胁分析及应对措施

5.项目综合分析及初步定位的确定

四、项目定位

1.项目总体定位

 商业物业经营主题的确定

商业物业投资主题的确定

2.项目目标客群定位

 终端消费人群定位

经营商户定位

投资人群定位

3.项目价格定位

 价格制订依据的阐述

本项目价格定位

（二）第三部分产品定位报告

一、项目商业物业总体规划

1、产品设计总体规划方案的制定（总体规模（地上、地下）、建筑方式、商业经营形态等）

 本项目商业配套、非配套比例控制

本项目公建物业的合理利用方案的制定

 本项目商业物业总体供应量计算、分析与规划

本项目商业物业规划形式、分布格局、组合方式等总体规划

 本项目销售、租赁可行性分析及适合本项目之租、售方案的制定本项目经济效益分析

二、产品设计主题定位

1.品设计主题定位确定

2.品设计主题定位诠释与细部研究

三、产品设计

1.筑产品设计（外立面、柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、墙体、天花、地面、灯光、防火设施等）

2.业经营产品设计

 交通组织系统（外部交通组织、内部交通组织、入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等）

 经营管理产品（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等）

 装饰装潢设计（整体形象与风格建议、外立面设计、商场招牌设计、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告（位）宣传设计等）

四、店铺分割与功能布局

1.铺分割总体策略的确定（视具体行销策略决定）

2.业功能布局的设计与规划

五、商业经营管理（物业管理）建议

1.业经营管理模式的设计与制定

2.业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）

3.业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定

三）

第四部分营销推广报告

一、项目简介

二、可类比项目重点竞争对手营销策略分析

1.竞争对手的确定

2.竞争对手项目概况

3.竞争对手近期的销售动态及我方的对应策略

三、本项目创新营销体系的建立及关系营销

四、项目主要卖点荟萃及强弱势分析与对策

五、项目发展定位确定

1.项目发展定位

2.项目形象定位

3.项目形象的塑造和建立

4.项目命名方案

六、项目目标客户群的定位（客户群的再清晰化）

1.目标客户群定位

2.目标客户群描述

七、价格的定位及策略

1.项目单方成本

2.项目利润目标

3.可类比市场价格

4.价格策略

5.价格分期策略

八、入世时机及销售分期控制

九、广告策略

1.广告市场分析

2.秦皇岛市楼盘市场广告解析

3.广告战略目标

4.项目分析和广告定位

5.广告创意表现

6.广告策略

7.广告阶段研究

8.广告主题

9.广告投放率及规模

10.广告效果监控、评估及修正

11.广告费用预算

十、媒介策略

1．媒体总体策略及媒体选择；

2．媒体组合策略；

3．投放频率及规模；

4．软性新闻媒体；

5．媒体费用预算。

十一、推广计划

十一、公关活动策划及现场包装

十二、品牌战略

1.品牌命名方案；

2.项目VIS系统建立。

十三、营销推广效果监控、评估及修正

1.效果测评形式；

2.实施效果评测的主要指标。

十四、营销环境的营造

1.销售部的规划设计；

2.样板间的规划设计和建议。

第五部分招商推广报告

一、初期宣传推广工作

1.步完成落实项目推广费用预算案、确定物业最终面积计算表等工作后，我司将立即筹备一套完整的宣传推广工具；

2.业咨询材料如：法律咨询材料、牌照、税务问题、来往账户之开设等；

3.场咨询材料如:项目所在地消费者零售消费能力、档次、品味、流行情报；项目所在地游客数量、消费习惯；项目所在地商业物业分布地区、经营业绩等；

4.目资料如：图片、效果图、平面图、位置图、租金价目表等；

5.目租赁条款如：租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任等。

6.公关活动

与公关、广告公司协调策划宣传公关活动，如记者会、专题采访； 提供印刷品宣传、楼书、招商手册等设计意见；

软、硬广告配合介绍项目所在地商业物业市场状况。

7.直销大型目标主力客户。我司将根据目标主力租户名单，以直销方式亲自逐一联络及洽谈，度身定造其需要的市场资料,了解其装修工程技术要求，利用较惠租赁条件吸引其进驻，务求在招商的最早阶段便能落实此批“主力租户”，从而提高项目号召力，增加其他商户的信心。同时，我司将大量邮寄本项目之推广资料予零售商户，利用我司之客户网络资源，最大限度推动项目招商工作的顺利进展。

二、全面招商运作工作

1.此阶段我司将按照拟定之行业组合及分布建议，根据每一行业的分类，为项目选择具适合的租户进行推广；

2.继续向主力商户推广，以不断提高物业实力，努力开拓及发掘更多新客户。我司将全面跟进所有投寄范围内的商户名单，跟据各商户的质素及营业性质来确定其进驻物业位置，以配合拟定的行业商户组合建议；

3.不断改进及更新招商资料，继续跟进主力牵头商户；利用促销活动及媒体宣传，营造声势及热销气氛，使本项目成为零售界成行成市的谈论进驻对象，成为市场注目的焦点。

三、落实商户进驻物业

1.继续全面跟进招商推广工作，视商铺（物业）出租状况，及时调整及制定招商策略；

2.以租金价格为指针，协助甲方与商户直接洽谈租赁条件；

3.落定租赁条款及租约，完成整个签约程序。

四、后期招商跟进工作

1.全面跟进工作，包括视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程；

2.协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题；协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、作广泛试业宣传，如出报纸新闻稿、举办宣传活动、剪彩等，以提高本项目的知名度，营造浓厚的商业氛围；

3.展开整体商场(物业)的宣传活动，预计当商场招商超过70%时，可开始试业。当商场招商工作完成超过80%时，我司将制定商场全力推广宣传活动，协助举办

试业活动。

五、正式开业

附件二：

商业项目工作人员名单

项目总顾问：

专案策划人员名单

主要负责人：

负责人：

策划人员：

招商支持人员名单：

主要负责人：

招商协助人员：

第四篇：商业项目全程策划建议书

商业项目全程策划建议书 第一阶段：市场调研阶段

-**商业项目市场调研报告

一、**市经济环境的分析和生活结构研究

◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆ GDP发展状况及产业结构情况

◆ 消费品零售总额

◆ 商业增加值

◆ 城乡居民的人均可支配收入

◆ 城乡居民储蓄存款余额

二、区域结构调查与城市发展规划调查

◆ 公共设施状况

◆ 交通体系状况

◆ 道路状况、通行量

◆ 区域性质与功能特点

◆ 各项城区的机能

◆ 城市规划

三、商业发展规划及政策研究

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 商铺发展现状及布局情况 商铺发展规划 城市商业网点规划政策

四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析

◆ 地区商铺分布及经营业态详图

◆ 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析



 地区间的销售动向 大型主力店的动向

五、典型性调查与研究

六、地区未来商业地产的供应量分析

七、消费者消费行为调查与研究

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 地理细分调查分析 购买人群细分调查 年龄细分调查分析 经济状况细分调查分析 消费者交通和出行方式 购买者购买心理及行为分析 道路类别及交通状况 项目地块自然与社会条件分析 顾客是否容易达到商业区 周边环境和公建设施 项目周围经济条件分析 项目SWOT分析 商圈的范围的确定

八、项目立地条件研究

九、商圈的确定和研究

 商圈的构成及顾客来源第二阶段：项目定位阶段

-**项目定位报告

一、项目的市场定位





二、

三、四、

五、六、形象定位 规模定位 目标客户定位 购买商铺的目标群分析 租赁使用商铺的目标群分析 商铺的目标消费群定位及分析 商铺的经营项目定位及功能定位 经营项目定位 功能定位 商铺特色定位 竞争定位 第三阶段：项目规划、设计方案阶段

一、整体规划设计方案

二、建筑风格与立面效果设计方案

三、商铺结构与内部分割方案

四、景观设计方案

五、交通组织设计方案 第四阶段：项目营销策划阶段

-项目价格计划

-项目市场推广方案

一、营销整体规划方案建议书

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 营销方式建议 营销渠道建议 营销策略建议 营销计划安排建议 促销策略建议 整体均价建议 分期均价建议 层差和朝向差分析 价目表建议 价格特别调整方式建议 付款方式建议 招商管理模式建议 物业管理模式建议 客户管理模式建议 销售管理模式建议 VI设计建议

二、价格策略执行计划建议书

三、管理模式建议书

四、项目形象包装设计方案建议书

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 楼书设计建议 展板设计建议

五、广告宣传策划建议书

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准 





 户外广告策略建议 报刊广告策略建议 新闻炒作策略建议 网上广告和炒作策略建议

六、销售活动策划建议书

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准 

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 开工仪式建议 开盘仪式建议 封顶仪式建议 竣式仪式建议 入伙仪式建议 新闻发布会建议 展销会建议 第五阶段：销售实施阶段

第五篇：人民路商业房地产项目策划摘要

项目策划

项目概况

一、区域价值

该项目位于巢湖市老商业街人民路，处于巢湖龙头地段，是巢湖传统好桑叶中心的改造项目。周边城市配套设施完善，有巢湖市第二人民医院、巢湖市二中、团结路与东风路小学、安德利商场、商之都、恒生*阳光城、北大街等等一系列的配套设施。是市政府乃至省政府的形象工程，市场呼之欲出的龙头商业项目。该项目位臵显赫 形象醒目 建成后 将是巢湖区域新地标项目

二、地块分析

项目处于人民路、团结路、东风路、沿河路四路交汇处，人流密集，具有较强的商业地段价值。集酒店餐饮、购物、休闲、娱乐、商住于一体的大型综合体项目之项目规划与属性优势。

地块分析结论：每一组团应设立公共广场，对提升该项目商业价值有很重要的作用，写字楼和酒店出入通道应该以保护护城河道路为主。

三、目标客户：巢湖市区为核心客户，周边区域为辅助客户。大客户：市区内自营和县区投资的客户。客户构成：企业机构客户、商业自营客户{市区}；工程承包商、外出打工人群、私营业主等{县区}。客户特征：关注商业经营。缺乏投资渠道，资产以现金为主{市区}；文化水平较低，一次性付款，对市场现状不敏感{县区}。小客户：市区内投资和县区自营客户。客户构成：公务员、银行系统职工，电力电信系统职工、教师{市区}；县区投资客户来源较为广泛具有不可确定性。客户特征：非常理性，基本都有投资经验；学历较高{市区}：陪读家长往往会选择学校附近{县区}。年龄在25-45岁之间的企事业单位，政府机关，私营业主、供电部门员工，银行员工，烟草企业员工等为主，项目构成

项目主要有沿人民路两侧的商业和沿河的写字楼和酒店，主要功能为商业步行街。百货、超市、专业市场，其次办公和酒店业是本项目重要功能。项目分析

商业 本项目商业的总建筑面积为17万平方米，是整个物业的核心部分 成功的解决这部分是本项目成功的关键，需要各个板块专业化的运作，最大程度的降低本项目的风险所在。商业项目比较复杂但是手法也较多。

写字楼:随着巢湖服务业经济的不断发展 对办公楼的需求必将更加旺盛

酒店：本项目的酒店可以考虑通过委托专业的酒店管理公司管理 采取自营的方式。酒店甚至可以考虑做成住宿和会议为主的高端酒店。

车位 采用租赁的方式或者销售使用权 销售时第一前提

项目分析结论

本项目所处的巢湖核心商圈 人气指数 消费指数都是巢湖地区首屈一指的

本项目也有些不租 到底做什么样的也太才能使得项目后续成功运营

本项目体量之大也是发展商首次运作类似项目因此需要通过整合各方面专业力量 充分的降低项目的风险，找到最佳的产品、资金、营销的策略

商业部分是本项目的关键所在 商业地产宏观政策分析

1商铺销售政策规定：由于商业地产项目开发周期长，资金大，不可见因素多等特点。因此受到了相关政策的影响也是息息相关的，总体而言，本项目已经正式开始运作，各项前期准备已经进入了实质性的准备阶段，包括近期出台的利率上调，储备金率的上调，总体是紧缩的宏观政策，因此对商铺的投资者而言将产生一定的负面影响 2政府扶持政策，由于本项目是巢湖“十一五”期间政府的重点支持项目，在2008年政府将强化市区功能，强化市区建设策略的落地举措。使得项目将备受瞩目，随着巢湖总体经济的发展，居民收入水平的提高，对本项目商业物业发展将起到推动作用。

3商铺预售规定：宏观政策的变化，将改变投资者对商用物业市场的投资意愿，增加持观望态度的比例，因为与国家的宏观政策相比，各地政府制定的实施细则对房地产市场的影响更大一些，投资者必然观望各地政策而后行事。另外，种种迹象表明，继前段时间发布了一系列针对住宅市场的宏观调控政策后，商业地产业将被抛到宏观调控的风口浪尖。

自2006年下半年，产权式商铺的分割销售受到了一些城市的政策限制。各个城市发出通知，由于存在许多隐患，停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。

目前大多数开发商采用所谓的“售后返祖”的形式，即开发商将一部分店铺产权分割给中小投资者，然后承诺百分之十作用的高额回报。这张方式短期内好像可以打动消费者，为开发商带来现金流，解决一部分资金问题，但是从长远来看，只是权宜之计，风险十分大。因为大陆的商业市场比较成熟，商业应该说也是一个微利行业。不可能支撑每年百分之十左右的投资回报。一旦商铺经营遇到困难，开发商很难兑现承诺。而且只要是商铺分拆销售，经营者市区对经营管理的控制权，肯定会导致经营策略上的混乱，内部恶性竞争发生，从而导致经营的失败。

小结：预计2008年将实行从紧的货币政策，对商业的投资来说又一定的影响。