蜂蜜市场调研报告

第一篇：蜂蜜市场调研报告

从国家的大环境来看，随着人们对健康的更加重视，对绿色的、天然的产品的不断追求，蜂产业正在进入一个大发展时期，市场潜力无限，牛根生说过，只要你做到了中国第一，就有可能是世界第一，因为中国市场之大，人口之多，是世界上任何市场所没有的，这样就更给了我们企业驰骋沙场的空间。只要我们的企业做足内功，就一定能够在市场的搏杀之中一剑封喉，脱颖而出，达到抢占市场制高点的目的。

***是集种蜂繁育、蜜源培植、饲养联合、生产加工、科研孵化为一体的高科技现代化企业，有着自己的种蜂场和蜂农合作社，它充分整合了上游资源，对其生产过程进行全方位的掌控，使其品质有了更好的保障，其次，我们一直怀着对品质的不断追求，专注于这一行业已经有了几个年头，在蜂蜜酿制方面有着很好的专业知识和科学方法。我们始终认为只有专业的，才是最好的。***在终端卖场大部分采用终端专柜的形式来实现销售有效的规避了竞争对手，有的甚至和营养保健品陈列在一起都取得了很好的市场效果。

通过对消费者的调查发现，消费者在选择蜂蜜时，更关注值得信赖的品牌，不容易对新品牌产生消费欲望，怕蜂蜜不纯，有兑水加糖现象等，个别品牌的投机行为由整个行业来买单，所以更要强调同消费者的沟通与互动，让其感受到产品的良好品质。例：有促销人员的卖场可以进行现场品尝，让其感同身受。还可以让消费者买到一定的金额可以免费抽奖，中奖者免费到兰溪生产基地参观旅游，了解蜂蜜的整个生产过程，旅游主题可以定为“畅游基地，见证天然蜂蜜”，来扩大***蜂蜜的市场影响力，从而也与消费者进行了充分的沟通，产生很好的市场效果。还有就是有专柜的、有促销员的门店，更要做活终端，包括现场品尝、pop宣传画、促销员的专业讲解，使促销员不光只是一个售货员，更是公司品牌形象的代言人和专家，她们的一言一行都能影响消费者的购买决策，一定要让终端动起来。总之就是活化终端。牛跟生说过：“哑巴产品走得慢，会说话的产品卖得快”。就是这个道理。此外，随着人们对健康的更加重视，消费者购买营养保健品的越来越多，把我们的蜂蜜专柜和营养保健品专柜陈列在一起，会产生良好的连带销售效果。我们还可以和其他的有互补性的品牌进行联合促销等，都能产生很好的效果。

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市场营销是一场没有硝烟的战争，在金融危机来袭之际，企业准备好了吗？要想在这场战争中制胜，只有我们的一点一滴都要比竞争对手做得更好。现在正是行业加速整合的时间，只有我们做足内功，我们才会更有机会。机会是属于有准备的人和企业。

第二篇：蜂蜜酒的市场调研

案例：蜂蜜酒的市场调研

山东某食品企业，通过技术攻关掌握了蜂蜜酒的生产工艺，并申请了技术专利。该企业对产品非常有信心，认为蜂蜜酒能够滋补保健，对神经衰弱、失眠具有很好的治疗作用，因此市场主要是老年人，应该走商超渠道。首先进行了深入的市场调研，重新对产品进行了定位。以下是主要的市场调 研步骤：

1、市场的预调研

根据营销人员掌握的行业资料以及二手资料，我们首先对保健酒行业进行了预调研，以建立对行业、市场的最初假设。

从调研结果看，中国的保健酒行业市场容量30多亿人民币，每年增长率30%左右。其中劲酒、椰岛和致中和三大品牌占40%左右。整个保健品市场发展极不均衡，目前比较成熟的市场是广东、上海、浙江、湖北等。从现状看，行业细分不明显，蜂蜜酒行业没有形成，没有企业形成大规模生产能力。但随着消费者健康意识的增强，保健酒消费将更为普及。蜂蜜酒具有天然、绿色、健康的特点，发展前景看好。

2、对竞争格局的调查

我们分别从两家市场研究机构购买了两份保健酒行业的市场研究报告，并结合我们对行业其他企业的调查，初步认为整个行业集中度比较高，但蜂蜜酒几乎没有竞争的结

论。目前保健酒行业的主要品牌就是劲酒、椰岛和致中和三大品牌，同时其他酒类生产企业也已经进入了这市场。行业竞争非常激烈，品牌众多。但以蜂蜜作为原料生产的保健酒，目前市场上没有形成规模的生产企业，该企业属于第一家具有规模生产能力的企业。因此，从竞争格局上看，该企业的产品 具有比较强的竞争能力。

3、对渠道与终端的调查

渠道与终端调研主要通过营销队伍进行。我们首先选择了一个试点市场山东L市，选派了6名业务人员进行系统培训，并按照划分区域进行了细致的渠道与终端盘查工作。整个工作持续1周时间。通过调查，我们发现，目前保健酒的主要销售渠道是礼品、家庭、餐饮三类。其中餐饮是主要渠道。这与我们从 购买报告中得到的信息一致。在调查中，我们要求业务员询问经销商、导购员，他们认为“蜂蜜酒适合在哪里销售”。大部分业务员反馈信息显示大部分经销商、导购员认为在高档酒吧、西餐等地方比较合适。

4、对消费者的调查

我们对消费者的调查主要采取两种方式，一种方式是举办品尝会，选取了20名消费者品尝蜂蜜酒，并对蜂蜜酒的酒感、特点、包装、品牌、价格等方面进行讨论。座谈会先后举办了3次。第二种方式就是委托一家市场调研公司在全国范围内进行调研。

通过对消费者的调查反映的情况看，只有17%的消费者知道蜂蜜酒，而高达60%的人对蜂蜜酒没有任何了解。同时，大部分人对蜂蜜酒的口感评价很高，口感淳厚，回味悠长，同时酒体清澈，无悬浮物。大部分人认为包装应该更洋气一些，价格在150~200元之间。大部分消费者不是非常重视蜂蜜 酒的保健功能，问卷调查显示只有34%的消费者认可其保健功能，而60%的人则认可它的美容养颜功能。

5、准确定位，快速切入

通过对市场调研资料的分析，该企业认为，中国保健酒行业虽然总体上形成了几个大的品牌，但在细分市场上并没有形成垄断者。因此蜂蜜酒不应该同其他保健酒进行竞争，而应该树立蜂蜜酒这个细分市场，并力争成为领导者。根据蜂蜜酒的特点，该企业最终将蜂蜜酒定位于：美容、保健、延缓衰老、促使皮肤细腻的女士酒。一方面，强调其功能不是保健，而主要是美容，能够永葆青春；另一方面，定位于女士酒，具有白酒的特征，这就为女士在餐桌上找到了一种独 特、高档的酒饮品，提高了其饮用的作用。蜂蜜酒不仅能够满足你的交际要求，而且同时能够满足城市白领对美容养颜的要求，是一种天然的营养品。

通过科学深入的市场调研，该企业为产品确立了准确的定位，并将重点放在夜场（KTV、夜总会）、餐饮（高档西

餐厅）上，最终成功切入了L市市场，并在半年后扩展到山东全省市场，取得了成功。

第三篇：蜂蜜可性报告

习水县吉恒工程机械有限责任公司

关于申请建设新田沟养蜂基地的报告

东皇镇人民政府：

我公司是经县工商局批准设立的私营企业，主要业务是承建土石方工程，挖掘机销售、维修。现有挖掘机、推土机、装载机、压路机等机械20多台，固定资金2000多万元，企业员工40多人，年收入3000多万元，年利税总额800多万元。近来，为改变公司经营业务单一状况，拓宽经营渠道，公司对我县蜜蜂饲养、蜜粉源资源、养蜂收入现状进行了调查，并结合蜂产品市场需求，价格逐年攀升势头，拟投资1200万元，建设大陆村新田沟养蜂基地，现将该建设项目可行性研究报告报上，请求镇政府予以审批建设。

习水县吉恒工程机械有限责任公司

二0一一年八月十日

新田沟养蜂基地建设投资

可行性研究报告

一、项目背景、必要性

蜜蜂因嗅觉灵敏，善于采集种类多而零星分散的蜜粉源，很适宜于山区、半山区生态环境饲养。我县不仅养蜂历史悠久，也是一个养蜂大县。但饲养技术落后，投入不足，养蜂户主要是沿用传统方法饲养蜜蜂，将收捕来的野生蜜蜂，置于树筒、木桶、竹笼（外用牛粪糊严）、箱柜内饲养，割脾榨蜜，蜜蜂易飞逃，易发生盗蜂行动，加之多年来的农业开发、滥施农药、环境污染等因素，养蜂业经济效益不好，养蜂户越来越少，产量逐年下降，蜜蜂在我县生存危机，一旦灭绝，会影响与之有关的植物共生生态系统的变化，保护蜜蜂已经刻不容缓。因此，改变落后的传统饲养方式，开展特色养殖，为蜜蜂生存开辟一定的生存空间，既可使蜜蜂这一濒危物种得到有效保护，又可为当地老百姓增加收入。

二、建设条件与场址选择

1、资源和原材料

（1）蜜粉源资源

全县有养蜂价值的蜜粉源植物60多种，发展养蜂生产的条件优越，可引种在基地栽培。

（2）蜜蜂资源

据公司对全县蜜蜂资源调查，我县蜂种抗囊状幼虫病的能力强，生产性能好，分布广，不需到外地引种。

2、场地选择

（1）项目地点

项目建设地点位于东皇镇大陆村新田沟一带，该地带山高谷深，常年有流水不断的小溪，距县城城区较远，交通便利，有利于蜜蜂生产。

（2）项目占地

总体规划用地600亩（荒山、荒坡、林地），其中培植蜜源用地500亩，其他用地100亩。

三、项目建设规模及内容

1、项目建设规模

通过建设达到养殖场地3万平方米，加工场地2000平方米，销售展厅300平方米，储存场地500平方米，办公区（养殖人员培训）500平方米，其他场地2000平方米，信息网络管理硬件达标。

2、项目建设内容

实施进场道路硬化建设，供水、供电设施建设，实施小溪沟整修、加固、防渗、防洪建设。

四、项目建设期限

项目建设期为6个月，即从2011年8月10日至2012年2月10日。

五、项目投资估算与资金筹措

1、项目总投资估算为1200万元。

2、资金来源：由习水县吉恒工程机械有限责任公司自筹。

3、投资使用计划：占地、租地投资400万元，购蜂种、良种蜂王、饲养蜂箱、配套器具设施投资200万元，蜜源培植投资200万元，小溪沟整治投资200万元，其他投资200万元。

六、项目建设经济和社会效益

蜂蜜是人们日常生活中喜爱的副食品之一，以投入产出经济效益来看，一个农户养10群蜜蜂，只要粉源充足，每年可获5000元至6000元纯收入，在投入和产出的比例上，养猪为1：1.6，养蜂则是1：8.8，而且蜜蜂授粉可使农作物和果树提高20%至30%的产量，可谓投资少，投入时间短，成本低，产值高，方便贮存，运输，市场销路广，经济价值高，是加速山区经济建设最佳项目之一。它不但直接产值高，而且可带动包装、贮备、加工、运输业、种养殖业的发展，从而形成多层次、多行业增值的可喜局面，抓好这个体现地方特色的项目建设，将会推动我县养蜂业的快速发展，为习水经济社会发展作一定贡献。

七、风险分析

本项目投资不大，产品在市场上供不应求，价格逐年上涨，经营风险较小。

八、结论

通过项目的分析，项目投资少，见效快，风险小，占耕地少，不用粮食，是名副其食的“甜蜜产业”，有着巨大的经济效益和社会效益，是国家鼓励和支持的项目，项目建设可行。

习水县吉恒工程机械有限责任公司

二0一一年八月十日

第四篇：中国蜂蜜产业发展报告

中国蜂蜜产业发展报告

前言：

许多人可能已经忘记，蜂中国蜂产业品牌营销发展报告产品（包括蜂蜜、蜂胶、蜂王浆等）是最古老的保健品，即便在今天看来，它仍然是最好的保健品之一。无论用怎样挑剔的标准衡量，蜂产品都是最安全、最绿色、作用广泛、效果明显、价格相对低廉优质保健品，可是在很长时间里，它几乎被人遗忘了。

金融危机来临，蜂产业外销受挫，恰逢内需开始增长，表现出强劲市场潜力。但是，就在这样强劲的需求下，蜂行业依然固步自封，四平八稳。

一、行业散乱，群蜂无首

不成熟行业一定处于“两低一无”的状态。“两低”，即市场准入的门槛低，市场集中度低。“一无”，即没有强势领军品牌。这正是当前蜂行业的写照。

目前的蜂产业，企业多而散，规模普遍较小，产值过亿元的企业凤毛麟角；行业中虽有品牌但都不强势，全国品牌稀少，绝大多数品牌散落在各个区域市场中，行业缺乏老大；行业标准不健全，伪劣产品不断出现，竞争混乱。

老字号品牌如冠生园、老蜂农、百花等，市场信任基础不错，但在品牌营销上大多墨守陈规，无论是产品品类、包装设计，还是在品牌价值的挖掘和传播上，都没有突破。

老品牌江河日下，新品牌却未能及时补上。悦活蜂产品的市场认知度和终端覆盖面都不高，市场影响力有限。江苏、云南等产区的蜂产品品牌都未能走出地域。

二、蜂拥而出又蜂拥而入，竞争加剧

在2002年前，中国蜂产品出口量全球第一，谓之“蜂拥而出”。之后，中国蜂蜜出口量由第一降至第二。近年来，除了经济危机的冲击外，贸易摩擦、国外标准加严、反倾销等也一直困扰着蜂产品出口，尤其是在不利汇率，生产成本增加，长期存在药物残留等内忧外患之下，蜂产业外销之路越来越艰难。

相反，国内市场却随着养生热的高涨持续升温，中国蜂产品的消费总量已经跃居全球首位。其中蜂蜜销售量从1979年的不足4万吨上升到现在的近20万吨，增长率近500%；各种蜂产品均呈上升趋势。

国内市场需求的利好，使原来的外销企业“蜂拥而入”，国内市场竞争加剧。首先，积压的库存给企业生存和蜂产品收购带来巨大压力。其次，市场混乱，假冒伪劣严重，出口企业的产品质优价高，在没有品牌的情况下又没有价格优势，销售困难。第三，出口企业极缺国内市场营销组织和经验，企业组织结构简单，缺乏有战斗力的销售团队。第四，外销转内销企业缺少品牌，无法依靠品牌竞争获得品牌溢价；没有渠道终端，国内市场影响力弱，进入商超困难重重，分销环节增多，成本压力增大。

三、蜂产品，中国消费者既熟悉又陌生

从消费者的认知上看蜂产业，蜂产品是中国消费者熟悉的陌生人。

1、有常识无知识

中国消费者对蜂蜜认知度高，但是认知深度非常不够，在消费时几乎不曾想起。对蜂蜜功效的了解长期停留在润肠通便和养颜上。消费者对蜂产品有常识无知识，只知蜂蜜好，却不知更多，对蜂产品需求的迫切性不强。

2、有认知缺信任

对蜂产品有较深认知的潜在消费者，却对蜂产业缺乏信任。行业中假冒伪劣现象、功效夸大宣传令他们不安。2008年4月，国家工商总局公布蜂蜜产品食品监测情况，合格率只有54%。

3、细分不够，产品严重同质

蜂产业“产品没核，品牌没芯，消费没准”，消费以初级产品为主。需求没有深挖，市场没有细分，产品趋同一致。

以蜂蜜为例，就蜂蜜卖蜂蜜，而且绝大多数是纯蜂蜜，没有独特的诉求和特点，而国外蜂蜜产品消费形态多样，固体蜂蜜、蜂蜜膏、便携蜂蜜、蜂蜜饮料、蜂蜜啤酒、蜂蜜面包、蜂蜜蛋糕、蜂蜜奶酪„„可以满足消费者的各种需求。

我国蜂蜜市场长期在初级产品、低端消费上徘徊，利润不断受到挤压。

四、“蜂”起云涌，乱世变局

蜂产业是个古老的产业，可能正因为古老，所以一直守旧。目前的蜂行业就像改革初期的中国，整个行业的品牌营销水平滞后，消费者对天然营养保健品的需求走在了蜂行业前面。

在需求的拉动下，蜂产业“蜂”起云涌，乱世中出现了变局。

从单纯做产品到做功效。不少蜂产品品牌都是在单纯地卖产品，比如百花，其品牌价值只是单纯的蜂产品，近乎在卖白糖。蜂产品对营养健康的优势根本无法从品牌中体现出来。现在，消费需求的升级，反拉企业，促使新生代品牌知蜂堂等诉求产品功能功效，为蜂产业带来了新意。

从泛品牌到专属品牌。目前蜂产品品牌多为一个品牌下包括所有产品，品牌个性不鲜明，品牌价值难以突出。颐生园的“仰妍”系列开始打破这一局限，走入女性养颜美容的专属系列。蜂产品功效众多，开发具有针对性诉求点的专属品牌，将蜂产品所蕴含的功能功效一一释放，将市场放大。这是未来蜂产业做大做强的一个重要方向。

从专一化到多元化。蜂产品应用领域广阔，随着品牌的发展提升，蜂产品将突破蜂蜜、蜂胶、花粉、王浆四大传统品类，将蜂产品延伸到更多领域，多品类发展。今后将诞生形态多样的蜂蜜产品，比如饮品、休闲食品、保健品，以及日化用品，形成综合性、多元化大品牌。

当前，消费者的保健意识空前高涨，越来越多的人崇尚天然绿色，人参、阿胶、虫草，乃至大蒜、绿豆陆续进入消费者乃至投资家的视野，下一个为什么不能是蜂产品？

福来认为，蜂产品是天生的营养保健佳品，是下一个不能让巴菲特发现的潜力股。未来，如果蜂行业群策群力，加强市场教育，蜂产品必将成为消费者广泛认同并接受的天然营养品！消费需求和行业发展必将迎来井喷式释放！

行业不成熟，霸王品牌未出现，竞争未形成清晰格局但是市场需求旺盛增长，这个时期是蜂产品企业做大做强，甚至抢做“蜂王”的最佳战略机遇期！这样的行业这样机遇越来越少，蜂产品企业要倍加珍惜。

有志在蜂产业做大做强、谋求霸主地位的企业，要坚持一个中心，四个基本点，打好五张王牌。

一个中心

不成熟的蜂产业正是大企业崛起、诞生行业老大的良机！

30年前，我国的食用油和牛奶市场没有品牌，市场高度分散着。30年后，市场高度集中，食用油品牌集中在金龙鱼、胡姬花、福临门、鲁花等几个品牌上，牛奶市场高度集中在伊利、蒙牛、光明、三元等有数的几个品牌上。市场集中后，市场中的前三大品牌占据市场80%以上的市场份额。仅金龙鱼一个品牌，年销售额高达200多亿人民币，伊利2009年实现全年销售240亿。

做大做强，抢做蜂产业的“金龙鱼”，应该成为有志企业的战略中心！

抢做老大之所以必须成为有志企业的战略中心，是因为“先者生存，优势富集”。

历史上每次大的商业机遇来临的时候可以称为历史节点。最初进入历史节点者，只要比别人多付出一点点成本，就能形成优势，用同济大学王健教授的话来说，叫做“先者生存”。

90年代中国家电市场爆发，接着饮料、电脑、保健品、服装、牛奶市场接二连三地爆发，一个个“新”行业形成，可以说，当今中国各行各业数得出来的大品牌，几乎都是在90年代发现行业做大行业奠定其江湖地位的。

到了20世纪头几年，房地产、汽车、网络、游戏、新媒体等等行业再次爆炸开来，又形成无数的新兴行业和行业老大。

成为老大，就会在品牌、资源、资本、成本、市场、消费者心智等方面形成全方位的优势。事情没有停止，因为有优势，就会得到更多的信任和支持，如此循环，更多的优势向这里聚焦，不断累加，优势集富起来，形成更大的优势。这是不讲理的老大逻辑！

“先者生存，优势富集”的老大逻辑！是许多老大成功的最大秘密！做企业，谁率先领会和运用这个规律，谁就犹如得到上帝的帮助，谁就能率先获得成功！

四个基本点:

要抢做行业老大，就要打破心智屏障 实行创新营销，从品牌上天、渠道下沉、模式杂交、产品功效四个基本点上实施突破。

品牌上天

老大，一定是品牌的，这个品牌一定要有大形象、大信任、大价值。蜂产品虽有品牌但都不强势，保健品行业只做销量不做品牌也已成惯例。在消费者品牌意识越来越强，行业信任度较低的情况下，谁能够树立具有强大形象、高度信任、内涵丰富的大品牌，谁就成为消费者的首选。

渠道下沉

对许多企业，尤其是出口转内销的企业来说，商超渠道难以进入，可以考虑渠道下沉，首先在三四级市场，在便利店、食杂店甚至农贸市场打开市场。

在三四级市场的，蜂产品是高价保健品的极好替代，容易建立品牌影响。企业可以先挖掘农村市场潜力，形成“农村包围城市”之势，再进入城市市场，完成品牌树立和市场积累。华龙集团在农村市场做大做强后，以“今麦郎”品牌进城的成功值得借鉴。

模式杂交

杂交出创新！模式杂交就是借鉴、融合、嫁接其他行业的资源、思路、模式、技术和方法，为我所用，获得突破，从而取得适合自己的创新基因和竞争优势。

蜂产品具有营养食品和保健品的双重属性，能够融合多种元素，具有营销创新的广阔空间。很多行业的成功经验都可为蜂产品所用，比如，在形象和传播上，学习快消品，在营销传播中娱乐化、时尚化，拉近与消费者的距离；在宣传功效和促销活动上，学习保健品行业、家电行业，不断推出新概念，将促销和公关、新闻相结合等。

石药集团的果维康维c含片，在产品和推广方式上杂交，让产品糖果化、娱乐化，彻底摆脱“药味”；在渠道上杂交，药店和商超双线作战，在药店显示专业，在超市让消费者更方便。蜂产品无论在休闲糖果领域或者在医药保健市场，都在广泛的杂交创新空间。

产品功效

因为产品功效没有深入人心，消费者对蜂产品没有形成迫切需求。所以蜂产品必须洞悉消费需求，提炼产品概念，培育明星产品。

创可贴怎样加强功效？云南白药说，“有药好得更开快些”。蜂产品的产品功效要深入挖掘，要创新升级。比如蜂蜜与其它食品药材配搭会出现新的功效。与菊花、枸杞搭配，可以养肝明目，与梨或银耳搭配，可以润肺止咳。这些方面需要营销者潜心研究，下点真功夫。

五张王牌:

标准牌

标准是竞争的制高点。蜂产业缺乏标准，领军企业要自己设立标准，同时在行业中牵头，积极做标准的引领和普及工作，同时促进行业行政主管部门，把行业标准建立起来，占领制高点，让全行业跟着自己跑。阿胶产业中的东阿阿胶，炊具行业中的苏泊尔，鸡蛋行业中的德青源，都是不等不靠，率先制定标准，成为行业标杆的。

市场向来都是先有企业标准，后有行业标准的。如果优秀企业也想坐享其成，恐怕最后只有失去商机了。

产地牌

对食品来说，产地往往是品质的标签。乌江榨菜来自涪陵，华圣脆苹果来自黄土高原。蜂产品也有不少生产之地，如广东从化荔枝蜜，黑龙江饶河县黑蜂自然保护区黑蜂椴树蜜，云南的紫云英蜂蜜等都有较高的知名度。蜂企业要善于把产地优势转化，投射到品牌上，形成品牌优势。

健康牌

健康是趋势，更是消费者购买蜂产品的最主要动因。蜂产品以健康为卖点，极易引起消费者共鸣。鲁花花生油的“不含胆固醇”贴合了当下人们的饮食诉求；“真香真营养”的仲景香菇酱以“300粒香菇21种营养”将营养健康诉求量化，给消费者最直接的感受；汇源的“每天两杯果汁，享受健康生活”更是直接引导健康消费的概念。值得借鉴。

出口牌

长期以来，出口产品在国人心中留下了高品质、好产品的印象，消费者对之有高度的信任，这是出口企业的优势。华圣就以“有护照，好苹果”引领优质苹果概念，蜂产业中众多出口企业也可以深挖出口优势，塑造质量优、信得过的产品和品牌价值。

文化牌

产品越是同质，竞争越是激烈，核心竞争力就越在品牌价值上体现，竞争从产品向着品牌价值上升级。

文化，是品牌价值的重要内容。哪一个悠久的蜂产地没有几个动人故事？哪一个著名品牌没有几个传奇人物？这源于产品高于产品的文化是树立大品牌必不可缺的要素，是最具差异而对手无法模仿的东西。

蜂行业正面临着全面扩张的战略机遇，是诞生行业老大、超级品牌的关键历史时刻。财富大门正在开启，谁先行一步，谁就能够增加未来的胜算，谁就有可能成为未来的蜂王！

第五篇：市场调研报告

2012年第一季度济南市住宅市场调研报告

住宅市场广义上包括新建商品房、出售二手房、出租房等各类居住型物业，本文主要是对济南市市区范围内的近百个在售商品住宅项目进行的分析。

本调查目标区域为济南市市区（不含长清区）。统计分析的对象为市区内的在售商品住宅”。本次调查设定的“在售商品住宅”的一般标准是：“所有销售率在95％以下、以及刚刚达到95％―100％的商品房项目”，需要说明的是，部分“大盘”因开发周期长，我们将他们分为“母／子项目”，本调查只包含“子项目”部分。调查采用文案调查、实地调查（普查）及专家调查3种方式相结合。

一、调查结果与统计分析

1、项目规划总量

目前，在售商品房的规划总面积近600万平方米，总体容积率约为1.9，物业类型的总体状态是：多层、小高层、高层混合分布，以小高层和高层比重为多。其中，高档楼盘（均价4600以上）的规模和普通楼盘之比约为1:3。

不同楼型构成：通过统计可以看出：市场上多层商品住宅的面积将近总体的一半，小高层约占三分之一，高层约占五分之一。

2、供应量的区域构成供应量区域构成如下图所示。从图中可以看出：开发面积较大的有：东部、西南部、新城；较小的有东北部、东南部、中部。

3、总体价格

统计结果每平方米的均价超过3900元，比去年增长很多，此价格是开发商的报价，真正的成交价估计为近3900元。比官方的结果高出一千多（房管局公布4月统计结果为2772元／平方米），其差异的原因是：官方统计范围是济南全市（包括各个郊县），造成“结构性偏低”。

4、按照区域分类的价格统计

分区域价格如图。从图中可以看出：价格高于平均的区域有：东南部、中部、东部、南部、东部新城；价格低于平均的有：北部、东北部、西部、西北部、西南部

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5、按照档次分类的商品房价格

划分档次的方法：根据目前市场现状，我们将以均价为中心，分为5个价格档次，进行统计分析。从分档次价格图上，可以看出：市场价格目前的确处于一个较高的位置，从项目个体数量来看，最多的是2500―3490之间（37％），而从面积来看，最多的在3500-4500之间（36％）。

6、近年价格变动分析

为了研究近1的价格变动，市场将近1年的市区主要开发区域的房价变动，从中可以看出，通过对近年价格变动表的分析，可以得出：市场总体平均价格从去年同期的3100多，上涨到目前的3900元，同比上涨了20％还要多。价格变动最大有：花园路东段片、洛口片、匡山片等；价格变动最小有：泉城广场、经纬片、开元片等

目前，价格上涨空间较大的为价格原值较低的区域和项目（基本是中低档项目），而原本价格较高的中高档项目的涨幅空间就相对较小，深入分析可以看出：目前的价格离散性（19%）要比去年同期（26％）减小，出现了较明显的“价格同质化趋势”。

7、市场总体销售率

我们为了分析市场交易进度情况，采用销售率作为调查和统计指标。需要说明的是对于具体项目的销售率与“销售速度”不一定一致，但从市场总体来看，销售率仍是反应销售进度的关键指标。

市场上的总体销售率接近70％，说明整体市场销售良好，很多项目接近销售的后期。对比总体竣工率（60%），也可以看出：市场销售态势良好，已竣工的基本都售磬，接近竣工的销售情况也都不错。从销售率分布还可以看出：多数项目的销售率集中在60％到100％之间，接近尾房销售。

8、分档次销售率对比

分档次销售率图如下。可以看出，仍然是普通商品房的销售率较高。但高档的销售率也相当高，这与市场开发的阶段性有关。

9、分规模的销售率对比

分规模的销售率图如下可以看出：中等规模楼盘的销售率略好于大规模和小规模的项目。

二、对一手市场的相关分析

1、价格租售比分析

所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。(根据专家意见,此比例关系是对于包括一手房和二手房的所有住宅而言)

一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投资投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。因此，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。

根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系。在我国，租赁市场较为发达的深圳“租售比”是1∶200左右，上海二手房租售价格比在1∶150~200之间，杭州则达到了1∶300以上。(根据专家意见,比较健康的比例关系是1/180左右。)市场部也对这一问题进行了初步的调查，结果形成了《分区域租售比表》，从初步调查的结果可以计算：济南目前新房的“价格租售比”约为1/205。因为调查中采集的是“套内建筑面积”，而非“套内使用面积”，会使结果略偏小，加之测算口径不一（正确的租售比应包括一、二手商品住宅）