房地产融资的16种途径

第一篇：房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径

房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。

1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4．银行贷款：在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷对于我国的房地产企业而言依旧是首选，它便捷、实际经济成本较低、财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

5．房地产信托：现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，尔后再与银行贷款充分结合起来，就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。

6．上市融资：上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大、投资期限较长，上市可以为其提供稳定的资金流，保证开发期间的资金需求。从企业规模上看，由于上市的门槛比较高，能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业，一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

7．房地产资产证券化：房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够

迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域；同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正式施行，为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定，为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

8．联合开发：联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定，即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在35%及以上。因此对于中型开发企业来说，选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障，避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的，对商业特性和商业规律的把握存在着偏差。套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来，这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位，并且地产商与经营商强强联合，可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况，使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

9．开发商贴息贷款：开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲，委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题，实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题，使他们更容易得到商业银行的开发贷款。同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭

贷款抵押给银行，获得一定比例的现实贷款，来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

10.售后回买及回租：售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

11.海外融资：海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

12.融资租赁：根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用，承租人交付租金，出租人通过收取租金获得收益。在存款利率不断下降的情况下，出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单、快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

13.非上市增资扩股——私募股权融资：受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

14.夹层融资：夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合，处于公司资本结构的中层，具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄，房地产开发商融资的15%至30%是靠夹层融资来补足的。对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整，股权进去后还可以向银行申请贷款，资金回报的要求适中；对于项目要求较低，不要求“四证”齐全；投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言，还款方式灵活，投资风险比股权小，退出的确定性较大，比传统的私有股权投资更具流动性。

15.债券融资：由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善，屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

16.项目融资：所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种

方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点。因此，对于大型的商业房地产项目，可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

第二篇：融资途径-银行贷款

对投资创业者来说，很多人都曾有过“找钱”的痛苦经历。

很少人相信，但事实上，中国社会并不缺钱。据经济学家茅于轼分析，我国财富的分配已经发生了根本性的变化。以前是几乎全部财富集中在政府手中，现在财富的分配大量倾向于家庭，而家庭的财富又大量地进入了银行。以2005年为例，我国家庭除投资股票、房地产以及耐用消费品之外，仅仅在银行增加的存款数量，就超过了15万亿元人民币，几乎相当于我国当年的国民生产总值。这是一个十分惊人的信息，强烈地说明在国人之中缺乏的并不是真金白银，而是财富的公平分配和资金的有效流通。

因为资金缺乏有效的流通渠道，所以，一方面大量资金在银行和部分人手中闲置，睡懒觉，同时，又有大量的创业者，手中握着上佳的项目，因为找不到启动资金，而徒呼奈何。对于创业者、对于手中握着资金却找不到出路的朋友、对于国家财富的增长和人民福利的增加，这都是一个巨大的损失。为此，我们需要破解这个困局。

从创业者融资的角度来讲，途径多种多样，可以用私人储蓄、向亲戚朋友求助、同业拆借；可以利用融资机构筹资，向银行贷款，发行企业债券；还可以寻求风险投资、政府或国际金融组织信贷支持，以及融资租赁、商业信用融资。为给有融资需要的朋友提供一些切实有益的参考，我们总结了一些融资途径，相信聪明的朋友不难从中发现融资的一些办法，并据以解决自己的资金困局。融资途径一：银行贷款

通过银行借贷来解决创业资金短缺，是许多朋友开头就会想到的办法。但是，一方面由于成本问题，对于银行来说，一笔10万元的小额贷款和一笔1亿元的企业贷款所要走的程序几乎是完全相同的，所花费的成本几乎一模一样，而产出的效益却不可相提并论，因为这个原因，银行不愿意做小企业贷款，不愿意做小额贷款，毕竟银行也是企业，要讲究投入产出；另一方面，是风险控制问题。目前国内银行的坏账普遍居高不下，令人们诟病，银行管理者承受着巨大的压力。而小企业因为风险控制系统不健全，同时从业者缺乏商业经验，贷款缺少抵押物，这些都大大增加了银行对小企业放贷的风险性。风险难以规避，也是银行不愿意对创业者和中小企业放发贷款的一大原因。

尽管如此，据统计，2005年国内几大商业银行对中小企业贷款仍旧达到了

800多亿元人民币。这就是说，在大多数中小企业都认为银行贷款不现实的情况下，仍旧有不少中小企业从银行贷到了款。那么，这些成功的贷款者是如何办理的呢？这些幸运儿在银行贷款的办理过程中都遭遇了些什么？他们是如何解决银行的信任问题和信心问题的？换句话说，这些幸运儿是如何“摆平”难缠的银行的？这是大家都关心的问题。我们曾经陪伴我们的朋友秦先生走完了银行贷款的全过程。我们的感觉，用两个字来形容，就是“艰难！”

秦先生的公司成立于1999年，是秦先生和几个朋友一起创办的一家科技型公司，注册资本50万元。因为缺乏资金，公司发展比较缓慢，为了加快企业发展，秦先生和朋友们商量，想方设法也要“搞到”银行贷款。因为秦先生负责公司财务，是公司决策层中唯一一个经常与银行打交道的人，大家公推由秦先生负责这次融资工作。

秦先生从接了任务起，就开始紧锣密鼓地忙活，同时请求我们帮助。秦先生告诉我们，自己虽然因为工作关系，没少与银行打交道，但是向银行申请贷款却正儿八经算是头一遭。

秦先生知道从银行获得贷款不容易，但他认为只要解决了企业的信誉问题，让银行相信他们的企业是一家有信用的企业，其他的事情就会非常好办。这样，秦先生就选择了自己公司写字楼下面的一家工商银行作为主攻目标。秦先生认为这家银行与自己公司同处一个写字楼，离得近，监督起来容易，对方应该对自己更加容易产生信任，再加上一些公关手段，秦先生相信应该不会有大问题。秦先生先来到了工商银行的这家分行，提出自己的企业准备贷款，不知道该准备哪些手续。信贷员是个30岁出头的小伙子，他一脸抱歉地对秦先生说：“很对不起，虽然在我们的业务种类中，包括了对国营工商企业、集体企业、科研单位、外商投资企业和私营工商企业等的本外币流动资金贷款、固定资产贷款和科技开发贷款等，但近两年，我们的业务活动主要集中支持大中型国有企业。”这样秦先生的贷款被拒绝了。

秦先生对此有充足的心理准备，更何况人家的话这么中肯。只好再找别的银行。找之前，我们为秦先生找了一位银行贷款方面的专家，就申请银行贷款中需要注意的内容对秦先生进行“特别辅导”。这位专家很直接地对秦先生说：“对于中小企业和私企来说，寻求贷款应该找地域性比较强的银行。这两年，民生银

行对私企的贷款进展的比较好。

操作要诀：专家谈申贷

另外，要想比较容易获得银行的贷款，第一，在贷款品种方面，一般宜从小到大逐步升级，可先通过有效的质押、抵押或第三方保证担保等手续向银行申请流动资金贷款，等有了一定实力再申请项目贷款。

第二，在贷款金额方面，由于个私经营者一般经济不太富裕，贷款时应量力而行，尽量避免搞大投入。

第三，在贷款利率方面，根据人民银行有关规定，各商业银行和城乡信用社对个私经营者的贷款利率可实行上浮，上浮幅度为30%以内。但各家银行、信用社的上浮幅度并不一致，所以在申请贷款时，可‘货比三家’，尽量选择利率上浮幅度小的金融机构去贷款。

第四，在贷款期限方面，现行短期贷款分为6个月以内(含6个月)、6~12个月(含1年)两个利率档次，对1年期以下的短期贷款，执行合同利率，不分段计息；中长期贷款分为1~3年、3~5年及5年以上3个档次，对中长期贷款实行分段计息，遇贷款利率调整时，于下一1月1日开始执行同期同档贷款新利率。

总之期限越长，利率越高，因此应把握贷款利率在两个时间段的‘利差’，在确定贷款期限时尽量不要跨过一个时间段。”

听了专家的介绍后，秦先生觉得找民生银行贷款比较好一点。可是过去一问才知道，在民生银行申请贷款有一大前提，即企业必须在民生银行有固定账户，而且必须达到13个月以上，这一条难住了秦先生，而且即刻办理账户也来不及了。秦先生只好又选择了另外一家股份制商业银行。

一天下午，我们陪同秦先生来到了这家商业银行的信贷科。信贷员要他拿出申请贷款的资料，秦先生马上将一大包包括企业执照复印件、资产核算表之类足足有20多页的资料递了上去。信贷员接过后，眼光在材料上一扫，起身走到自己的座位上，抽出一张纸递交到秦先生的手中，随后说：“你们是第一次申请贷款吧？”不容秦先生有任何反应又说：“这是办理贷款手续需要准备的资料，拿回去看看，将资料全部准备齐全后，再约时间谈谈。”第一次的申请就在秦先生

递出自己名片的一瞬间结束了。

回到公司后，秦先生认真地学习了一番信贷员交给他的那张纸，上面写的是获得贷款的主要条件也就是借款单位必须具备的几项基本条件：

(1)需经国家工商行政管理部门批准设立，登记注册，持有营业执照；

(2)实行独立经济核算，自主经营、自负盈亏，即企业有独立从事生产、商品流通和其他经营活动的权力；

(3)有独立的经营资金、独立的财务计划与会计报表，依靠本身的收入来补偿支出，独立地计划盈亏，独立对外签订购销合同；

(4)有一定的自有资金。此外还有贷款企业需在银行开立基本账户和一般存款账户、产品有市场、生产经营要有效益、不挤占挪用信贷资金、恪守信用等，一共十多项内容。

除此之外，还规定申请贷款企业还应符合下列条件：有按期还本付息的能力，即原应付贷款本金及利息已偿还，没有偿还的已经做了银行认可的偿还计划；经工商行政管理部门办理了年检手续；资产负债率符合银行的要求等等。银行方面声明，只有在上述条件都具备的情况下，企业才可以向银行正式提出借款申请。秦先生将整整两个月的时间和全部精力投入到准备各种资料和往返于银行与公司之间。为了这50万元贷款，两个月内他究竟跑了这家银行多少次，他都数不过来了，也懒的去数了。信贷员告诉秦先生：“我们对于你们企业了解不多，又是第一次打交道，是繁琐一些。而且你们要贷50万元，对于我们来说其实贷50万和500万的成本与手续是差不多的，这就是为什么银行都愿意给国有企业贷500万元。互相谅解吧！”

又坚持不懈地跑了两个多月后，终于有一天信贷员通知秦先生到银行去一趟。我们再次陪同秦先生前往。秦先生告诉我们，走到这一步，前前后后公司已经花去了将近3万多元的成本。

这一次，信贷员给了他一份借款申请表。秦先生看到申请表后，终于松了口气。将近半年下来，秦先生已快变成这方面的专家了，他悄悄告诉我们，填过这个表就意味着贷款已经八九不离十了，我们听了，也为秦先生感到高兴。信贷员对秦先生说：“填好这个表格，然后，按照所需提交书面文件的细目，一样样将书面文件准备好，一起交过来。”

这以后，秦先生又忙乎了一个星期。那一天，秦先生第N次一份份仔细检查了银行所需资料，唯恐有所遗漏。秦先生笑着告诉我们，为了跑下这50万元的贷款，自己都快落下病来了，听到银行的电话就紧张，浑身哆嗦。我们看了一下，秦先生准备的资料包括：

(1)法定发证机关办理的年审合格的本企业贷款证；

(2)贷款申请报告。报告载明了下列内容：企业的基本情况，包括注册资金、企业性质、隶属关系、办公地点、联系电话、联系人、主营业务及企业介绍；企业法人概况，包括姓名、性别、文化程度、专业职称、曾经从事的职业及职务、有何业绩等；详细写清借款金额、用途、期限、还款途径及担保形式，以及附上项目可行性报告、购销合同等；企业财务情况，包括货币资金、存货量、负债总额、所有者权益合计、总资产、本期净利润以及最近一年累计利润总额；

(3)财务报表。包括两方面内容：上的资产负债表、损益表和财务状况变动表；本期的资产负债表和损益表；

(4)有关证件、证明(借款人、担保人均须提交)。这些证明包括：营业执照的副本及其复印件；法人身份证及其复印件；如有其他人代替法人签字，还需提交本人身份证复印件及法人授权委托书(授权书需有法人亲笔签字并加盖公章)；

(5)保证贷款需提交的资料。即保证单位的营业执照副本及复印件；保证单位的财务报表，包括上的资产负债表、损益表和财务状况变动表，本期的资产负债表和损益表；保证单位同意保证的证明书，需加盖公章；

(6)抵、质押担保贷款需提交的资料。如：抵、质押物的详细目录和产权或所有权证明；抵押物和动产质押物价值证明；抵押物和动产质押物经银行指定中介机构出具的评估报告；权利质押物鉴定书；登记机关办理登记的证明文件和证书，等等。

当秦先生将厚达87页的所有证明资料及借款申请书交到银行时，对方告诉他，贷款准备阶段的工作已经告一段落，接下来的就是等待银行受理、审批。银行方面告诉秦先生，一般情况下，银行自受理之日起，会按照法定的答复期限(短期贷款20个工作日，中、长期贷款130个工作日)为银行信贷部门审议贷款时间。秦先生听了，偷偷对我们做出一个很夸张的表情，我们知道他肯定松了一大口气。后来秦先生顺利地为自己的企业贷到了50万元，时间花费了半年多。秦先

生对我们谈到自己的贷款经历时感慨颇多：第一，累。“从开始准备申请贷款起，就一直有一种累的感觉。实际上，我们的企业由于对此贷款的需求还不是特别强烈，因此在手续的准备工作中，准备时间比其他企业要长2个多月，即使是这样，依然会感觉很累，主要原因是，申请贷款并非与银行一家打交道。从工商管理部门、税务部门、中介机构等等，要一个门坎一个门坎地过，少了一家的报告都无法申请贷款，因此哪一家都不能忽视，哪一家都需要至少用去三四个工作日的时间。”

第二，成本高。“申请银行贷款的成本，原先并没有过多的考虑在内，然而经过这几个月下来，才发现银行贷款的成本实际上是其他融资方式的两倍。各种证明资料的报告书、评估书、鉴定书等等，已经用去了数万元。当然，这其中还不包括一些公关的费用。”

第三，手续繁琐。“申请初期，对于贷款的一些细节了解不太明了，走了一些弯路，特别是一些资料的证明书中，该盖哪些章，不能盖哪些章。一时没有搞明白，就需要从头再来。大概数过一次，申请资料中的各种证明章不下15个。手续实在是太复杂了。”

不管如何，秦先生算是贷款成功，成为能够从银行贷到款的少数幸运儿之一。据我们了解，近来年，私营企业的贷款成功率差不多占到全国商业贷款的20%，20%中大中型私营企业又占去了其中的95%以上。也就是说，小型私营企业从银行贷款的成功率不高，虽然成功率不高，但至少说明问题小型私营企业从银行贷款还是有一些成功案例的。

对于创业者和中小企业来说，在没有其他融资渠道的时候，银行贷款仍不失为一个有效途径。在决定申请贷款前首先要考虑成本问题。如果只是想从银行获得十万八万的贷款，不但成本高，需要花去至少1万元左右的各种费用，而且时间漫长，需要申贷者具有足够的耐心。

通常来说，中小投资者为了更快、更顺利地获得银行贷款，可以有以下一些捷径可走。

第一，为银行提供抵押，如房地产等实物抵押；用含有现金值的保单抵押；用股票、债券尤其是信用度较高的国库券抵押；用拥有知识产权的专利、发明等无形资产抵押，对于短期融资来说，还可以利用存折抵押。

第二，寻求担保，包括自然人担保，如寻求家人、朋友、生意伙伴为你的贷款提供担保；担保公司担保，目前市场上有一些政策性的担保公司专门在为中小投资者提供贷款担保，还有一些社会性的公司也可为此类贷款提供担保，中小投资者应该注意利用；托管担保，如一些朋友的机器、车房都是租来的，产权属于别人，以往是不能用此类资产来向银行提供贷款担保的，银行也不会接受，但现在，在上海当地出现了一种这样的公司，允许投资者经过中介公司对相关租赁性资产价值的评估，将这些租赁性资产托付第三方公司管理，由第三方公司为投资者的银行贷款提供担保。目前这种做法尚不普及，但也不失为有需要的朋友可以考虑的一条途径。

第三篇：中小企业融资途径

对投资创业者来说，很多人都曾有过“找钱”的痛苦经历。

很少人相信，但事实上，中国社会并不缺钱。据经济学家茅于轼分析，我国财富的分配已经发生了根本性的变化。以前是几乎全部财富集中在政府手中，现在财富的分配大量倾向于家庭，而家庭的财富又大量地进入了银行。以2005年为例，我国家庭除投资股票、房地产以及耐用消费品之外，仅仅在银行增加的存款数量，就超过了15万亿元人民币，几乎相当于我国当年的国民生产总值。这是一个十分惊人的信息，强烈地说明在国人之中缺乏的并不是真金白银，而是财富的公平分配和资金的有效流通。

因为资金缺乏有效的流通渠道，所以，一方面大量资金在银行和部分人手中闲置，睡懒觉，同时，又有大量的创业者，手中握着上佳的项目，因为找不到启动资金，而徒呼奈何。对于创业者、对于手中握着资金却找不到出路的朋友、对于国家财富的增长和人民福利的增加，这都是一个巨大的损失。为此，我们需要破解这个困局。

从创业者中小企业融资的角度来讲，途径多种多样，可以用私人储蓄、向亲戚朋友求助、同业拆借；可以利用中小企业融资机构筹资，向银行贷款，发行企业债券；还可以寻求风险投资、政府或国际金融组织信贷支持，以及中小企业融资租赁、商业信用中小企业融资。为给有中小企业融资需要的朋友提供一些切实有益的参考，我们总结了一些中小企业融资途径，相信聪明的朋友不难从中发现中小企业融资的一些办法，并据以解决自己的资金困局。

中小企业融资途径一：银行贷款

通过银行借贷来解决创业资金短缺，是许多朋友开头就会想到的办法。但是，一方面由于成本问题，对于银行来说，一笔10万元的小额贷款和一笔1亿元的企业贷款所要走的程序几乎是完全相同的，所花费的成本几乎一模一样，而产出的效益却不可相提并论，因为这个原因，银行不愿意做小企业贷款，不愿意做小额贷款，毕竟银行也是企业，要讲究投入产出；另一方面，是风险控制问题。目前国内银行的坏账普遍居高不下，令人们诟病，银行管理者承受着巨大的压力。而小企业因为风险控制系统不健全，同时从业者缺乏商业经验，贷款缺少抵押物，这些都大大增加了银行对小企业放贷的风险性。风险难以规避，也是银行不愿意对创业者和中小企业放发贷款的一大原因。

尽管如此，据统计，2005年国内几大商业银行对中小企业贷款仍旧达到了800多亿元人民币。这就是说，在大多数中小企业都认为银行贷款不现实的情况下，仍旧有不少中小企业从银行贷到了款。那么，这些成功的贷款者是如何办理的呢？这些幸运儿在银行贷款的办理过程中都遭遇了些什么？他们是如何解决银行的信任问题和信心问题的？换句话说，这些幸运儿是如何“摆平”难缠的银行的？这是大家都关心的问题。我们曾经陪伴我们的朋友秦先生走完了银行贷款的全过程。我们的感觉，用两个字来形容，就是“艰难！”

秦先生的公司成立于1999年，是秦先生和几个朋友一起创办的一家科技型公司，注册资本50万元。因为缺乏资金，公司发展比较缓慢，为了加快企业发展，秦先生和朋友们商量，想方设法也要“搞到”银行贷款。因为秦先生负责公司财务，是公司决策层中唯一一个经常与银行打交道的人，大家公推由秦先生负责这次中小企业融资工作。

秦先生从接了任务起，就开始紧锣密鼓地忙活，同时请求我们帮助。秦先生告诉我们，自己虽然因为工作关系，没少与银行打交道，但是向银行申请贷款却正儿八经算是头一遭。

秦先生知道从银行获得贷款不容易，但他认为只要解决了企业的信誉问题，让银行相信他们的企业是一家有信用的企业，其他的事情就会非常好办。这样，秦先生就选择了自己公司写字楼下面的一家工商银行作为主攻目标。秦先生认为这家银行与自己公司同处一个写字楼，离得近，监督起来容易，对方应该对自己更加容易产生信任，再加上一些公关手段，秦先生相信应该不会有大问题。

秦先生先来到了工商银行的这家分行，提出自己的企业准备贷款，不知道该准备哪些手续。信贷员是个30岁出头的小伙子，他一脸抱歉地对秦先生说：“很对不起，虽然在我们的业务种类中，包括了对国营工商企业、集体企业、科研单位、外商投资企业和私营工商企业等的本外币流动资金贷款、固定资产贷款和科技开发贷款等，但近两年，我们的业务活动主要集中支持大中型国有企业。”这样秦先生的贷款被拒绝了。

秦先生对此有充足的心理准备，更何况人家的话这么中肯。只好再找别的银行。找之前，我们为秦先生找了一位银行贷款方面的专家，就申请银行贷款中需要注意的内容对秦先生进行“特别辅导”。这位专家很直接地对秦先生说：“对于中小企业和私企来说，寻求贷款应该找地域性比较强的银行。这两年，民生银行对私企的贷款进展的比较好。

另外，要想比较容易获得银行的贷款，第一，在贷款品种方面，一般宜从小到大逐步升级，可先通过有效的质押、抵押或第三方保证担保等手续向银行申请流动资金贷款，等有了一定实力再申请项目贷款。

第二，在贷款金额方面，由于个私经营者一般经济不太富裕，贷款时应量力而行，尽量避免搞大投入。第三，在贷款利率方面，根据人民银行有关规定，各商业银行和城乡信用社对个私经营者的贷款利率可实行上浮，上浮幅度为30%以内。但各家银行、信用社的上浮幅度并不一致，所以在申请贷款时，可‘货比三家’，尽量选择利率上浮幅度小的金融机构去贷款。

第四，在贷款期限方面，现行短期贷款分为6个月以内(含6个月)、6~12个月(含1年)两个利率档次，对1年期以下的短期贷款，执行合同利率，不分段计息；中长期贷款分为1~3年、3~5年及5年以上3个档次，对中长期贷款实行分段计息，遇贷款利率调整时，于下一1月1日开始执行同期同档贷款新利率。

总之期限越长，利率越高，因此应把握贷款利率在两个时间段的‘利差’，在确定贷款期限时尽量不要跨过一个时间段。”

听了专家的介绍后，秦先生觉得找民生银行贷款比较好一点。可是过去一问才知道，在民生银行申请贷款有一大前提，即企业必须在民生银行有固定账户，而且必须达到13个月以上，这一条难住了秦先生，而且即刻办理账户也来不及了。秦先生只好又选择了另外一家股份制商业银行。

一天下午，我们陪同秦先生来到了这家商业银行的信贷科。信贷员要他拿出申请贷款的资料，秦先生马上将一大包包括企业执照复印件、资产核算表之类足足有20多页的资料递了上去。信贷员接过后，眼光在材料上一扫，起身走到自己的座位上，抽出一张纸递交到秦先生的手中，随后说：“你们是第一次申请贷款吧？”不容秦先生有任何反应又说：“这是办理贷款手续需要准备的资料，拿回去看看，将资料全部准备齐全后，再约时间谈谈。”第一次的申请就在秦先生递出自己名片的一瞬间结束了。

回到公司后，秦先生认真地学习了一番信贷员交给他的那张纸，上面写的是获得贷款的主要条件也就是借款单位必须具备的几项基本条件：

(1)需经国家工商行政管理部门批准设立，登记注册，持有营业执照；

(2)实行独立经济核算，自主经营、自负盈亏，即企业有独立从事生产、商品流通和其他经营活动的权力；

(3)有独立的经营资金、独立的财务计划与会计报表，依靠本身的收入来补偿支出，独立地计划盈亏，独立对外签订购销合同；

(4)有一定的自有资金。此外还有贷款企业需在银行开立基本账户和一般存款账户、产品有市场、生产经营要有效益、不挤占挪用信贷资金、恪守信用等，一共十多项内容。

除此之外，还规定申请贷款企业还应符合下列条件：有按期还本付息的能力，即原应付贷款本金及利息已偿还，没有偿还的已经做了银行认可的偿还计划；经工商行政管理部门办理了年检手续；资产负债率符合银行的要求等等。银行方面声明，只有在上述条件都具备的情况下，企业才可以向银行正式提出借款申请。

秦先生将整整两个月的时间和全部精力投入到准备各种资料和往返于银行与公司之间。为了这50万元贷款，两个月内他究竟跑了这家银行多少次，他都数不过来了，也懒的去数了。信贷员告诉秦先生：“我们对于你们企业了解不多，又是第一次打交道，是繁琐一些。而且你们要贷50万元，对于我们来说其实贷50万和500万的成本与手续是差不多的，这就是为什么银行都愿意给国有企业贷500万元。互相谅解吧！”

又坚持不懈地跑了两个多月后，终于有一天信贷员通知秦先生到银行去一趟。我们再次陪同秦先生前往。秦先生告诉我们，走到这一步，前前后后公司已经花去了将近3万多元的成本。

这一次，信贷员给了他一份借款申请表。秦先生看到申请表后，终于松了口气。将近半年下来，秦先生已快变成这方面的专家了，他悄悄告诉我们，填过这个表就意味着贷款已经八九不离十了，我们听了，也为秦先生感到高兴。信贷员对秦先生说：“填好这个表格，然后，按照所需提交书面文件的细目，一样样将书面文件准备好，一起交过来。”

这以后，秦先生又忙乎了一个星期。那一天，秦先生第N次一份份仔细检查了银行所需资料，唯恐有所遗漏。秦先生笑着告诉我们，为了跑下这50万元的贷款，自己都快落下病来了，听到银行的电话就紧张，浑身哆嗦。我们看了一下，秦先生准备的资料包括：

(1)法定发证机关办理的年审合格的本企业贷款证；

(2)贷款申请报告。报告载明了下列内容：企业的基本情况，包括注册资金、企业性质、隶属关系、办公地点、联系电话、联系人、主营业务及企业介绍；企业法人概况，包括姓名、性别、文化程度、专业职称、曾经从事的职业及职务、有何业绩等；详细写清借款金额、用途、期限、还款途径及担保形式，以及附上项目可行性报告、购销合同等；企业财务情况，包括货币资金、存货量、负债总额、所有者权益合计、总资产、本期净利润以及最近一年累计利润总额；

(3)财务报表。包括两方面内容：上的资产负债表、损益表和财务状况变动表；本期的资产负债表和损益表；(4)有关证件、证明(借款人、担保人均须提交)。这些证明包括：营业执照的副本及其复印件；法人身份证及其复印件；如有其他人代替法人签字，还需提交本人身份证复印件及法人授权委托书(授权书需有法人亲笔签字并加盖公章)；

(5)保证贷款需提交的资料。即保证单位的营业执照副本及复印件；保证单位的财务报表，包括上的资产负债表、损益表和财务状况变动表，本期的资产负债表和损益表；保证单位同意保证的证明书，需加盖公章；

(6)抵、质押担保贷款需提交的资料。如：抵、质押物的详细目录和产权或所有权证明；抵押物和动产质押物价值证明；抵押物和动产质押物经银行指定中介机构出具的评估报告；权利质押物鉴定书；登记机关办理登记的证明文件和证书，等等。

当秦先生将厚达87页的所有证明资料及借款申请书交到银行时，对方告诉他，贷款准备阶段的工作已经告一段落，接下来的就是等待银行受理、审批。银行方面告诉秦先生，一般情况下，银行自受理之日起，会按照法定的答复期限(短期贷款20个工作日，中、长期贷款130个工作日)为银行信贷部门审议贷款时间。秦先生听了，偷偷对我们做出一个很夸张的表情，我们知道他肯定松了一大口气。后来秦先生顺利地为自己的企业贷到了50万元，时间花费了半年多。秦先生对我们谈到自己的贷款经历时感慨颇多：第一，累。“从开始准备申请贷款起，就一直有一种累的感觉。实际上，我们的企业由于对此贷款的需求还不是特别强烈，因此在手续的准备工作中，准备时间比其他企业要长2个多月，即使是这样，依然会感觉很累，主要原因是，申请贷款并非与银行一家打交道。从工商管理部门、税务部门、中介机构等等，要一个门坎一个门坎地过，少了一家的报告都无法申请贷款，因此哪一家都不能忽视，哪一家都需要至少用去三四个工作日的时间。”

第二，成本高。“申请银行贷款的成本，原先并没有过多的考虑在内，然而经过这几个月下来，才发现银行贷款的成本实际上是其他中小企业融资方式的两倍。各种证明资料的报告书、评估书、鉴定书等等，已经用去了数万元。当然，这其中还不包括一些公关的费用。”

第三，手续繁琐。“申请初期，对于贷款的一些细节了解不太明了，走了一些弯路，特别是一些资料的证明书中，该盖哪些章，不能盖哪些章。一时没有搞明白，就需要从头再来。大概数过一次，申请资料中的各种证明章不下15个。手续实在是太复杂了。”

不管如何，秦先生算是贷款成功，成为能够从银行贷到款的少数幸运儿之一。据我们了解，近来年，私营企业的贷款成功率差不多占到全国商业贷款的20%，20%中大中型私营企业又占去了其中的95%以上。也就是说，小型私营企业从银行贷款的成功率不高，虽然成功率不高，但至少说明问题小型私营企业从银行贷款还是有一些成功案例的。

对于创业者和中小企业来说，在没有其他中小企业融资渠道的时候，银行贷款仍不失为一个有效途径。在决定申请贷款前首先要考虑成本问题。如果只是想从银行获得十万八万的贷款，不但成本高，需要花去至少1万元左右的各种费用，而且时间漫长，需要申贷者具有足够的耐心。

通常来说，中小投资者为了更快、更顺利地获得银行贷款，可以有以下一些捷径可走。第一，为银行提供抵押，如房地产等实物抵押；用含有现金值的保单抵押；用股票、债券尤其是信用度较高的国库券抵押；用拥有知识产权的专利、发明等无形资产抵押，对于短期中小企业融资来说，还可以利用存折抵押。第二，寻求担保，包括自然人担保，如寻求家人、朋友、生意伙伴为你的贷款提供担保；担保公司担保，目前市场上有一些政策性的担保公司专门在为中小投资者提供贷款担保，还有一些社会性的公司也可为此类贷款提供担保，中小投资者应该注意利用；托管担保，如一些朋友的机器、车房都是租来的，产权属于别人，以往是不能用此类资产来向银行提供贷款担保的，银行也不会接受，但现在，在上海当地出现了一种这样的公司，允许投资者经过中介公司对相关租赁性资产价值的评估，将这些租赁性资产托付第三方公司管理，由第三方公司为投资者的银行贷款提供担保。目前这种做法尚不普及，但也不失为有需要的朋友可以考虑的一条途径。

陈杰是一家外资银行浙江总部的信贷部经理，在总结刚刚过去的10月，他觉得自己是做了一场“噩梦”。

„整个十月我没有放出去一分钱，相反我在不断收钱回来，”陈杰说。更让他沮丧的是，国庆节后他以前做的业务有几笔大单成了“坏账”———借款企业的老板跑了，欠下一屁股债，指望以资抵债拿回贷款希望渺茫，“国庆节后我们行里出现的坏账比例比我们前十年加起来的还多。”

陈杰讲述了10月份因放贷需前往企业考察的两件事，让人印象深刻。在大宗原材料期货价格出现四个跌停板后，一家铜冶炼加工出口企业找到陈杰希望获得150万美元的贷款，据说这家企业每年的出口额都在几亿元。

到了这家企业以后，该企业董事长、总经理、财务总监等高层一行悉数陪同接待，陈杰刚开始受宠若惊。“太有面子了”，陈杰事后回忆说，以前从来没有被这么重视过，一个小小信贷员，企业能如此看重，实在不容易。

饭桌上，这企业董事长边给陈杰倒酒，边介绍那些山珍海味，然后切入正题，介绍自己的企业去年营收超5亿元，利润也有1个多亿。陈杰说，“好企业啊，下午去生产车间看看。”三杯酒下肚，陈杰有点迷糊，上洗手间，用水洗个脸，一照镜子，寻思不太对劲，“按理说一个这么大规模的企业不至于为了一百多万美元的贷款来讨好一个信贷员，以前这种事情就没有董事长、总经理两人同时亲自接待的，这说明这笔钱对该企业很重要，非常重要。”

再往下想，陈杰明白了，这家企业肯定是资金出问题了。从信贷员角度而言，风险控制比什么都重要，加上近一段时间老听到企业破产、老板逃跑的事情，“有钱也不能放，等等再说。”

果不其然，10天后，这家企业资金链断裂，老板潜逃。

还有一事跟上述案例有点相似，由于价格出现暴跌，销售急速萎缩，客户违约增加，企业资金周转不灵。一家塑料生产企业找到陈杰，希望贷款几十万美元，会谈在该企业的办公室举行。

陈杰说，这家企业不是很大，可能每年只有几千万人民币的营收，上半年的经营情况非常不错，建了两个新的厂房准备扩大生产，当时谈的时候企业给出的财务数据都是非常优异的，但是考虑到塑料价格近期出现暴跌，他比较犹豫，这家企业老总就说，“我们存货很少的，采取很先进的零库存管理方法，客户也都非常稳定，这次价格下跌并没有带来什么影响。”

这让陈杰很为难，毕竟现在这个环境能够找到一个好客户很不容易，有好的项目它也愿意放出去。正当他在琢磨时，这家企业老总接到一个客户电话，在电话里，这老总很凶、又很急地要这客户把货款赶紧汇过来。陈杰一听，这老总语气不对，恐怕又是一个资金出问题的企业，没敢贷。

陈杰说，这波大宗原材料价格的暴跌让很多企业的资金都出问题，而且从报表上来看，因为10月份一个月的大幅波动，很多企业的报表又是截至9月底的，光存货损失就够企业受的了，更别说销售下滑。从风险控制的角度来说，在看不到价格回升前景时，只能谨慎、谨慎、再谨慎。

第四篇：房地产融资（模版）

10余房企借壳搁浅 700亿再融资年内泡汤

房地产门户-搜房网2010年11月10日08:45来源：中国证券报楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。

10余房企借壳搁浅

楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。

配合房地产二次调控，中国证监会10月15日在其官方网站上宣布，为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

而*ST钛白本次重组发行股份购买的部分资产为南京金浦房地产开发有限责任公司100%股权，该公司主营业务为房地产开发。根据相关要求，目前不适宜将房地产企业作为拟购入资产进行上市公司的重大资产重组。因此，公司此次资产重组难以继续。*ST钛白重组的终止也直接宣告南京金浦房地产借壳上市的失败。

同*ST钛白和南京金浦房地产公司的命运类似，国内A股市场众多等待借助重组从而实现借壳上市的房地产企业也都遭遇到了“政策关”。

自从2009年7月宣布将通过重组ST东源从而实现整体上市的重庆金科地产，至今仍未获得证监会的核准文件，而新华联地产借壳S*ST圣方也同样在苦等批复。

根据不完全统计，包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的公司均在监管层面卡壳。

对此，业内人士也指出，2010年以来，由于持续不断的地产调控政策，无论是房地产公司借壳上市还是地产公司的再融资基本都处于停滞状态，在调控政策不断深化的背景下，房企借壳近期获得监管部门放行的可能性非常小。

现在年底临近，短期内难以实现重组，不仅使得多家*ST公司游离在退市边缘，相应的，欲借壳房地产企业通过这些公司曲线融资的计划也因此搁浅，从而在融资困难的大环境里再失一枚筹码。

“先是反复跟证监会沟通，现在还必须跟国土资源部沟通，重组预案公布已经一年多了，但何时才能够获准真的很难说。”一家欲借壳上市的房地产企业董事会秘书无奈表示。

第五篇：房地产融资分析

房地产融资分析

1.定义：

房地产融资是指房地产企业为满足项目资金的需求，以项目为依托，获取资金，完成项目开发建设。

2.分类：

主要的分类方式为二大类：

（1）内部融资和外部融资

内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等

外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等

（2.）直接和间接融资

直接融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。

银行贷款：

银行融资需要注意的三要素：

1.融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金使用效率

银行融资流程：

1.融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度 4.银行受理

5.调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管

政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。

目前，公司跟各大商业银行（中农工建和民生）都按照这个融资流程来运行。

房地产信托

房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不可以。房地产债券类信托由于融资成本比银行贷款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购买部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信用做担保。

融资项目提供的主要材料：

从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信用评级和开发资质审核外，最主要的还是项目情况。而在项目材料中，最主要的是可研究性报告。通常的可研究性报告包括：项目概况，市场研究，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。

其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和掌握的。

项目进度设计每个项目公司根据实际情况，具体制定。财务测算主要是对项目的土地价款，开发成本和开发费用做个预算，并计算总投资，来确定融资额度。具体根据项目公司和拓展部中心的材料为准。财务评价主要是通过财务模型，根据一些动态经济指标如内部收益率（IRR），动态回收期，净现金流值来评价项目收益。项目不确定分析，主要通过盈亏平衡分析和敏感度分析来对判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。