项目融资的基本知识

第一篇：项目融资的基本知识

项目融资的基本知识

一、什么是融资：

融资是企业或个人在自身发展和创业过程中，或在产品开发和市场推广过程中，通过银行、金融机构、外资机构、投资公司、其他企业和个人等渠道和媒介，以股权形式和债权形式取得适量的资金，满足自身发展的一种途径。

二、企业融资的合作形式：

企业融资所采取的合作形式主要有两种：

1、股权融资：企业或个人以一定量的固定资产、土地、厂房设备、拥有自主知识产权的专利技术，及少量流动资金入股，投资方以资金来参股、入股的合作形式。股权融资多常见于高新技术企业、农业深加工和养殖、种植项目，多采用中外合资或合作双方共同出资成立公司的形式。

股权融资所要确定的主要问题是，投资方的持有股份的比例问题，及投资方是否参与企业的经营管理。

2、债权融资：企业或个人通过固定回报、借贷的形式，筹集资金，到期还本付息的合作形式。债权融资常见于个人、房地产、基础设施建设、石油、化工、交通、运输、冶金、矿产等大型或综合型项目。

债权融资所要确定的主要问题是企业借款的还款期限，一般情况下还款期以3—5年较为适宜，某些大型基础设施建设和房地产项目可超过8年。另外债权融资还要询问企业所能承受的还款利率，一般民间借款利率要比银行同期存款利率高2-3个百分点。

三、制约中小企业融资成功的几点问题：

很多企业把融资失败归罪于投融资服务机构和中介方，但是制约项目发展的往往是自身原因，致使项目资金一拖再拖，有的3-5年依然处于停滞状态：

1、缺乏计划和可操作性：很多企业、个人只是凭借自己的创业热情和宏大蓝图来筹集资金，项目的商业计划十分简单，对市场缺乏了解，仅凭一腔热情，所推出的产品和服务，一是国内市场导入周期过长，一是很虚拟，经营模式过于理想化，经不住市场的考验和竞争。

2、政府备案文件不齐、法律手续不全：很多企业，尤其是大型项目，当地发改委、或各级政府部门的审批手续尚未办妥，甚至伪造政府批文，就来融资，投资方进展一半需要提供相关手续，方才后悔。例如，一房地产开发项目，土地尚未拿到，就急于找投资商。

3、缺乏专业指导，误打误撞：很多企业，融资初期主要通过自己或关系去找投资商，没有正规机构或金融媒体从中指导，企业缺乏金融知识，找的投资商不对口，导致 化了费用不少，跑了不少路，最后资金也没有到位。所以，我们在业务中要提醒企业，我们给其提供专业指导和正确服务的必要性。

第二篇：融资融券基本知识

融资融券基本知识

一、基本常识

1、融资融券交易

是指客户向具有融资融券业务资格的证券公司提供担保物，借入资金买入上市证券（融资交易）或借入上市证券并卖出（融券交易）的行为。

2、融资融券交易与普遍证券交易的区别

可以借入资金或证券：客户预测证券价格将要上涨而手头没有足够的资金时，可以向证券公司借入资金买入证券；预测证券价格将要下跌则可以向证券公司借入证券卖出，实现下跌中赚取收益。普通证券交易客户买入证券时，必须事先有足额资金；证券价格下跌时客户不能获利。

需要提供担保物：客户与证券公司之间除委托买卖的关系外，还存在资金或证券的借贷关系，因此需要事先以现金或证券的形式向证券公司支付一定比例的保证金，并将融资买入的证券和融券卖出所得资金交付证券公司，作为担保物。普通证券交易，客户与证券公司之间只存在委托买卖的关系，因此不需要向证券公司提供担保。

交易证券范围受限：只能买卖标的证券和可充抵保证金证券。普通证券交易，可以买卖所有在证券交易所上市交易的证券。

交易期限受限：受到融资融券合约期限（目前最长为6个月）和融资融券合同期限（目前最长为2年）的限制。普通证券交易，投资者可以根据自身的意愿无限期持有。

盈亏放大：由于存在资金和证券的借贷关系，客户的投资收益或亏损的幅度可能会被放大；当亏损较大时除了亏掉所有本金之外，甚至还要偿还额外负债。普通证券交易，客户的投资收益或亏损不可能超过本金。

3、融资融券的费用

交易费用：与普通证券交易相同，主要为„交易佣金‟和„印花税‟等； 利息费用：主要为„融资利息‟和„融券费用‟等；

其他费用：包括„融资融券额度费‟等，目前免收此类费用。

4、信用证券账户

融资融券交易专用的证券账户，客户在一家证券交易所的信用证券账户只能有一个；在一定条件下，可以实现与普通证券账户之间进行证券划转。

5、信用资金账户

融资融券交易专用的资金账户可以实现与银行结算账户（银行卡）之间进行资金划转。

6、融券卖出委托价格的规定

融券卖出委托价格不得低于该股票的最近成交价，否则证券交易所作为无效委托处理。

二、标的证券、可充抵保证金证券

1、标的证券

是指可以融资买入和融券卖出的证券。

标的证券必须在证券公司所公布的标的证券范围内，超出该范围的融资融券委托将被拒绝。证券交易所和证券公司可以定期或不定期地调整标的证券范围。

2、可充抵保证金证券

可以划转到客户信用证券账户或在信用证券账户中进行普通买卖的证券，称可充抵保证金证券。可充抵保证金证券必须在证券公司所公布的范围内，证券交易所和证券公司可以定期或不定期地调整可充抵保证金证券范围及其折算率。

三、保证金、可充抵保证金证券折算率、保证金比例

1、保证金

客户向证券公司融入资金和证券时，证券公司向客户收取的一定比例的资金作为保证金，保证金可以证券充抵。

*目前，现金、上市债券、封闭式基金、LOF基金和大部分股票均可以作为保证金；*ST股票、部分亏损股票等暂时不能作为保证金。

2、可充抵保证金证券的折算率

是指充抵保证金的证券在计算保证金金额时按其证券市值进行折算的比率（客户以现金作为保证金时，可以全额计入保证金金额）。

可充抵保证金证券的折算率一般由交易所规定，证券公司可以在不高于交易所规定标准的基础上，规定不同的折算率。

例如：如果某客户信用账户内有100万元现金和100万元市值的证券A，假设证券A的折算率为70%。那么，该客户信用账户内的保证金金额为170万元（100万元现金×100%+100万元市值×70%）。

3、融资融券保证金比例

是指客户交付的保证金与融资融券交易金额（可融金额）的比例，即保证金比例＝保证金/可融金额×100%，具体分为融资保证金比例和融券保证金比例。

证券交易所现行规定，融资融券保证金比例不得低于0.5，证券公司在不超过上述规定基础上，可自行确定相关的融资保证金比例和融券保证金比例。

通常，根据保证金比例计算可融金额，可融金额=保证金/保证金比例

*提示：“可融金额”不超过客户获得的“授信额度上限”，“授信额度上限”由证券公司根据客户账户内的资产价值和客户信用评级审批授予。

下面，以融资保证金比例，说明可融资金额的计算方式（“可融券金额”与“可融资金额”的计算方式相同）：

例如：某客户信用账户中有100万元保证金可用余额，拟融资买入保证金比例为0.6的证券B，则理论上证券B的“可融资金额”=100万元÷0.6=166.7万元

*提示：如“授信额度上限”为200万元，则证券B的“可融资金额”为166.7万元；如“授信额度上限”为100万元，则此时证券B的“可融资金额”为100万元。

4、保证金可用余额

通俗的讲，就是账户内“还有多少保证金可以使用”。是指客户用于充抵保证金的现金、经折算后的证券市值及融资融券交易产生的浮动盈亏经折算后形成的保证金总额，减去客户未了结融资融券交易已用保证金及相关利息、费用的余额。其中，融资融券交易产生的浮盈经折算后计入保证金，浮亏部分全额抵减保证金。

下面用实例说明不同情况下，保证金可用余额的计算方式（利息、费用忽略不计）： 例如：客户以自有现金100万元作为保证金，准备进行融资买入股票A，股票A的折算率为70%，融资保证金比例为0.6，不同情况下，账户内“保证金可用余额”的变化如下：

(1)没有融资交易前，保证金可用余额=100万元；(2)融资买人股票A，数量1万股，价格20元

保证金可用余额=100万元—1万股×20元×0.6=88万元；(3)如股票A价格由20元上涨至25元，产生浮盈

保证金可用余额=100万元—1万股×20元×0.6+1万股×（25元—20元）×70%=91.5万元 保证金可用余额增加值=91.5万元—88万元=3.5万元；(4)如股票A价格由20元下跌至15元，产生浮亏

保证金可用余额=100万元—1万股×20元×0.6—1万股×（20元—15元）×100%=83万元 保证金可用余额减少值=88万元—83万元=5万元。

由上可见，当融资买入的股票出现上涨时，保证金可用余额会增加；当融资买入的股票出现下跌时，保证金可用余额会减少。

同样，当融券卖出的股票出现上涨时，保证金可用余额会减少；当融券卖出的股票出现下跌时，保证金可用余额会增加，具体计算方式如下：

例如：客户以自有现金100万元作为保证金，准备进行融券卖出股票A，股票A的折算率为70%，融券保证金比例为0.6，不同情况下，账户内“保证金可用余额”的变化如下：

(1)没有融券交易前，保证金可用余额=100万元；(2)融券卖出股票A，数量1万股，价格20元 保证金可用余额=100万元—1万股×20元×0.6=88万元(3)如股票A价格由20元上涨至25元，产生浮亏

保证金可用余额=100万元—1万股×25元×0.6—1万股×（25元—20元）×100%=80万元 保证金可用余额减少值=88万元—80万元=8万元；(4)如股票A价格由20元下跌至15元，产生浮盈

保证金可用余额=100万元—1万股×15元×0.6+1万股×（20元—15元）×70%=94.5万元 保证金可用余额”增加值=94.5万元—88万元=6.5万元。

综合以上实例，相同股票、相同数量的“融资买入”和“融券卖出”，股票价格发生相同变化，保证金可用余额会相应增加或减少；但无论是浮盈或浮亏，“融券卖出”促使保证金可用余额增加或减少值，都会大于“融资买入”促使保证金可用余额增加或减少值；可见，“融券卖出”的股票价格发生变化，对保证金可用余额影响相对较大。

*提示：保证金可用余额为零或负时，即使账户内“授信额度上限”仍有可用额度，因为没有保证金可用，仍无法进行继续融资或融券，即可融资或融券金额为零。可以通过交易系统查询保证金可用余额。

四、维持担保比例

1、维持担保比例

是指客户信用账户内担保物价值与其融资融券债务之间的比例，即信用账户资产与负债之比，计算公式如下：

维持担保比例=（现金+信用证券账户内证券市值总和）/(融资买入金额+融券卖出市值＋利息及费用总和)×100%，其中：融券卖出市值=融券卖出数量×市价

例如：客户信用账户内有现金10万元，融资买入股票A，数量1万股，价格10元；融券卖出股票B，数量0.5万股，价格20元（假设融资保证金比例和融券保证金比例符合规定的要求，利息、费用忽略不计）。

则此时信用账户内现金=10万元+0.5万×20元（融券卖出股票所得资金）=20万元 融资买入金额=1万×10元=10万元

维持担保比例=（20万 +1万×10）÷（10万+0.5万×20元）=150%；（1）维持担保比例降低的情况： A、当股票A价格不变，股票B上涨到25元

维持担保比例=（20万 +1万×10）÷（10万+0.5万×25）=133%； B、当股票A下跌到8元，股票B上涨到25元

维持担保比例=（20万 +1万×8）÷（10万+0.5万×25）=124%；（2）维持担保比例升高的情况：

A、当股票A上涨到15元，股票B价格不变

维持担保比例=（20万 +1万×15）÷（10万+0.5万×20）=175%； B、当股票A上涨到15元，股票B下跌到15元

维持担保比例为=（20万 +1万×15）÷（10万+0.5万×15）=200%；

C、当股票A、股票B价格均不变，用现金偿还8万元融资（或买券还券市值8万元）后 维持担保比例=（20万-8万+1万×10）÷（10万+0.5万×20-8万）=183%。

由以上实例可见，融资买入股票和融券卖出股票的价格发生变化，会使维持担保比例出现降低或升高的情况；通过偿还融资或融券债务，可以提高维持担保比例。

2、平仓线、警戒线

平仓线是指维持担保比例的最低标准，约定为130%；警戒线是指维持担保比例的安全界限，约定为150%。

证券公司可以对平仓线、警戒线的标准进行调整；

维持担保比例达到或低于平仓线时，客户需要追加保证金或偿还部分融资或融券债务。关于平仓线、警戒线、强制平仓的说明，参见“第四部分通知、追加保证金和强制平仓”。

3、可提取保证金的维持担保比例

当维持担保比例超过300%时，客户可提取现金、划转证券。提取现金、划转证券后维持担保比例不得低于300%。

提取现金是指将现金从信用资金账户转入银行结算账户（银行卡）；划转证券是指将证券从信用证券账户划转到普通证券账户。

五、偿还融资融券负债

1、偿还融资的方法

（1）卖券还款：以卖出证券所得款偿还（2）直接还款：以现金偿还。

2、偿还融券的方法

（1）直接还券：以相同的证券偿还；（2）买券还券：以买进相同的证券偿还。

3、其他

客户融券卖出的证券出现终止交易、暂停交易、长期停牌或等情形时，按合同规定以现金方式偿还所融证券。

六、特殊事项的处理

1、证券公司对可充抵保证金的有价证券范围和折算率进行调整并将调整结果通过公告、短信、邮件等方式通知客户；调整后证券公司将重新计算客户的担保物价值，当客户信用账户的维持担保比例低于平仓线时，客户应当在约定时间内追加保证金。

2、证券公司根据实际情况调整保证金比例与警戒线、平仓线标准，调整后按照新的标准执行。

3、证券公司根据证券交易所的规定对标的证券进行调整并将调整结果通知客户。当有证券被调出标的证券范围时，客户应在公告后两个交易日内提前偿还该证券所产生的债务。客户未能在规定期限内了结相关债务的，证券公司将采取强制平仓措施。

4、对因长期停牌等原因无法取得市场价格的证券，证券公司将参考基金估值方式计算证券的公允价值，并重新计算客户的维持担保比例。

5、客户融资买入或融券卖出的证券暂停交易，且交易恢复日在融资融券债务到期日之后的，该笔融资融券债务的期限顺延至交易恢复日，在债务顺延期间仍然计算融资利息和融券费用。客户也可以协商采取现金方式偿还所欠债务。

6、客户融资买入或者融券卖出的证券预定终止上市，且最后交易日在融资融券债务到期日之前的，客户应在终止上市公告后可进行交易的两个交易日内提前偿还负债。客户未在规定期限内提前偿还负债，公司有权采取强制平仓措施。

7、客户融券卖出的证券被合并为其他发行人证券，按终止上市条款安排，客户应在合并公告后可进行交易的两个交易日内提前偿还负债。客户未在规定期限内提前偿还负债，公司将采取强制平仓措施。

8、客户融券卖出的证券被要约收购并终止上市的，按终止上市条款安排，客户应在要约收购公告后可进行交易的两个交易日内提前偿还负债。客户未在规定期限内提前偿还负债，公司将采取强制平仓措施。

9、客户信用证券账户记载的权益被继承、财产析分或无偿转让等特殊情况下，客户或相关权益人应按公司要求在规定期限内提前偿还债务。

七、权益处理

【以下例子为假设，仅为说明相关事项】

1、信用证券账户持有的股票发生送股、分红、配股时，应该怎样处理？

（1）送股或转增股时，根据送股或转增股本的比例，在除权日后，相应增加信用证券账户内股票的数量；现金分红时，根据现金分红的比例，在除息日后，相应增加信用资金账户内的资金数额。

例：客户信用账户内有股票“中国人寿”（代码601628）1万股，分配方案为“10股送2股转增8股，派发现金红利5元（税后）”，除权除息日后，则处理如下：

“中国人寿”股票数量合计为：1万股＋1万股×（0.2+0.8）=2万股； 资金数额增加：1万股×0.5元=5000元。

（2）当进行配股、增发、配售新股、配发权证、发行可转换债券时，除权日后，相应增加信用证券账户内原股东的优先认购权，客户可以在有效期内行使优先认购权。

例：客户信用账户内有股票“中国人寿”（代码601628）1万股，分配方案为“10股配3股，配股价每股15元”，则处理如下：

信用账户在除权日后，会增加“中国人寿A1配”（代码701628）的优先配股权数量=1万股×0.3=3000股，即在配股有效期内以15元的价格购买3000股“中国人寿A1配”的优先权利。

2、融券卖出股票，这时该股票派发现金红利、派发红股或转增股本、增发新股、发行可转换债券、发行权证、派发权证及进行配股，原股东有先认购权或优先权，处理方式有哪些？

两种处理方式：

（1）提前了结融券合约，在权益登记日之前归还融券股票；（2）未提前了结合约。因融券卖出的股票有权益发生，客户要对融出证券的证券公司进行相应的补偿，原则上„股票红利‟采取„股票补偿‟的方式，其他权益采取“现金补偿”的方式。

3、融券卖出股票，还没有归还股票，这时该股票现金分红，应如何补偿？

红利到帐日，客户要根据融券卖出股票实际应得金额，以现金方式补偿现金红利，证券公司从信用资金账户中扣除相应数额的现金；信用资金账户中现金余额不足的，欠款部分按融资利率计收利息。

例：客户融券卖出股票“中国人寿”（代码601628）1万股，还没有归还，这时发布分配方案“10股派现金红利5元（税后）”，现金红利到帐日为1月8日；假定当前证券公司融资利率为9.1%，信用资金账户剩余现金2000元，则补偿如下：

红利到帐日1月8日，证券公司从客户信用资金账户内扣除剩余现金2000元，不足部分为3000元（1万股×0.5元—2000元）；

3000元的欠款将按9.1%的年利率每日在信用资金账户内计息,每日计息额为3000×9.1%÷360=0.76元，直至归还欠款和应计利息。

4、融券卖出股票，还没有归还股票，这时该股票派发红股和转增股本，应如何补偿？ 除权除息日后，客户对证券公司实际融券数量增加，增加值为融出证券实际应得红股数量。例：客户融券卖出股票“中国人寿”（代码601628）1万股，还没有归还，这时发布分配方案“10股送2股转增8股”，除权除息日为1月8日，则补偿如下：

除权除息日1月8日，客户信用证券账户内的“中国人寿”融券负债由1万股变为2万股（融出证券实际应得红股=1万股×(0.2+0.8)=1万股），即融券到期前，需要归还的“中国人寿”融券由1万股变为2万股。

5、融券卖出股票，还没有归还股票，这时股票增发新股或发行可转换债券、发行权证，原股东有优先认购权，应如何补偿？

增发新股、可转换债券、权证上市首日成交均价高于发行认购价格时，补偿金额按照上市首日成交均价与发行认购价格之差乘以应配售的证券数量计算，从信用资金账户中扣除相应数额的现金；现金余额不足的，欠款部分按融资利率计收利息。即：

补偿金额=（新股上市首日成交均价—发行认购价格）×应配售证券数量

“增发新股”例：客户融券卖出股票“中国人寿”（代码601628）1万股，还没有归还，这时发布增发新股方案“拟向社会公开增发10亿股（不超过10亿股），增发价格25元，向老股东优先配售，配售的比例为1：0.5”；增发新股上市日期为1月8日，增发新股上市首日成交均价为27元，则补偿如下：

证券公司在增发新股上市日1月8日从客户信用资金账户扣除补偿金额； 应配售证券数量=1万股×0.5=5000股； 补偿金额=（27—25）×5000股=1万元。

发行可转换债券、发行权证后，老股东有优先认购权的，可参照„增发新股‟例。

6、融券卖出股票，还没有归还股票，这时股票派发权证，原股东有优先权，应如何补偿？ 应以现金方式进行补偿。补偿金额按照权证上市首日成交均价乘以应配售权证数量计算，从信用资金账户中扣除相应数额的现金；现金余额不足的，欠款部分按融资利率计收利息。即：

补偿金额=权证上市首日成交均价×应派发权证数量

例：客户融券卖出某A公司股票1万股，还没有归还，这时发布方案“A公司拟向流通股东派发认股权证，原流通股股东每10股获2份认股权证”，权证上市日期为1月8日，当日成交均价2.8元，则补偿如下：

证券公司在权证上市日1月8日从客户信用资金账户扣除补偿金额； 应派发权证数量=1万股×0.2=2000股； 补偿金额=2.8×2000=5600元；

7、融券卖出股票，还没有归还股票，这时股票配股，原股东有配股权，应如何补偿？ 以现金方式进行补偿，配股除权日，证券公司从信用资金账户中扣除相应数额的现金；现金余额不足的，欠款部分按融资利率计收利息。配股补偿金额的计算公式是：

配股补偿金额= 融券数量×(基准价格-配股除权价格)其中：基准价格是指配股登记日的收盘价格；

配股除权价格：取理论配股除权价格与配股除权日成交均价两者之间孰低。理论配股除权价格=（基准价格+配股比例×配股价）/(1+配股比例)公司在配股除权日从客户信用资金账户中扣除相应数额的现金。客户信用资金账户中现金余额不足的，所欠部分按照融资利率计收利息。

例：客户融券卖出股票“中国人寿”（代码601628）1万股，还没有归还，这时发布配股方案“拟向全体股东配售股份，每10股配3股，配股价每股15元”；配股股权登记日为1月8日，当日股票收盘价为27元，配股除权日为1月9日，成交均价为25元，则补偿如下：

理论配股除权价格=（27+0.3×15）÷（1+0.3）=24.23元

配股除权日成交均价25元高于理论配股除权价格24.23元，配股除权价格取理论配股除权价格。

配股补偿金额=1万股×（27—24.23）=2.77万元

配股除权日成交均价为24元，则低于理论配股除权价格24.23元，配股除权价格取配股除权日成交均价24元，则补偿如下：

配股补偿金额=1万股×（27—24）=3万元

八、融资融券规模相关控制指标

本公司会根据实际情况对下述控制指标进行调整并予以公告。如您的相关融资融券交易与以上融资融券规模控制指标发生冲突，您继续融资买入或融券卖出将会受到限制。

1、全体客户融资买入单只股票的市值不得超过该股票流通市值的一定比例；

2、全体客户融券卖出单只股票的市值不得超过该股票流通市值的一定比例；

3、全体客户提交担保物中单只股票的市值不得超过该股票总市值的一定比例；

4、对单一客户融资授信规模不超过本公司融资总授信额度的一定比例；

5、对单一客户融券授信规模不超过本公司融券总授信额度的一定比例；

6、单一客户融资规模不得超过本公司净资本的一定比例；

7、单一客户融券规模不得超过本公司净资本的一定比例；

8、单一客户融资买入股票市值不得超过本公司融资规模上限的一定比例；

9、单一客户融券卖出股票市值不得超过本公司融券规模上限的一定比例；

10、单一客户融资买入单只股票的市值不得超过该股票流通市值的一定比例；

11、单一客户融券卖出单只股票的市值不得超过该股票流通市值的一定比例；

12、单一客户提交担保物中单只股票的市值占该股票流通市值的比例不超的一定比例；

13、单一客户有未到期的融资融券负债且信用账户内资产总市值达到或超过一定金额时，如其维持担保比例低于一定数值，所持有的单一证券的价值不得高于信用账户内资产总市值的一定比例；

14、单一客户通过融资买入和其他方式与其关联人共同持有单只股票的市值不得超过该股票总市值的一定比例等。

九、证券交易所规定

为了防范市场操纵风险，证券交易所对市场融资融券交易进行监控。当融资融券交易出现异常时，证券交易所可视情况采取以下措施并向市场公布：

（1）调整标的证券标准或范围；

（2）调整可充抵保证金有价证券的折算率；（3）调整融资、融券保证金比例；（4）调整维持担保比例；

（5）暂停特定标的证券的融资买入或融券卖出交易；（6）暂停整个市场的融资买入或融券卖出交易；（7）证券交易所认为必要的其他措施。

第三篇：融资租赁基本知识解读

一、融资租赁概述

（一）租赁的含义与特征

含义：是指通过签订资产出让合同的方式，使用资产的一方（承租方）通过支付租金，向出让资产的一方（出租方）取得资产使用权的一种交易行为

特征：

1.所有权与使用权相分离

2.融资与融物相结合

3.租金的分期归流

（二）租赁的分类：经营租赁与融资租赁

（三）融资租赁的基本形式

（1）直接租赁。直接租赁是融资租赁的主要形式，承租方提出租赁申请时，出租方按照承租方的要求选购，然后再出租给承租方。

（2）售后回租。售后回租是指承租方由于急需资金等各种原因，将自己资产售给出租方，然后以租赁的形式从出租方原封不动地租回资产的使用权。在这种租赁合同中，除资产所有者的名义改变之外，其余情况均无变化。

（3）杠杆租赁。杠杆租赁是指涉及到承租人、出租人和资金出借人三方的融资租赁业务。一般来说，当所涉及的资产价值昂贵时，出租方自己只投入部分资金，通常为资产价值的20%～40%，其余资金则通过将该资产抵押担保的方式，向第三方（通常为银行）申请贷款解决。租赁公司然后将购进的设备出租给承租方，用收取的租金偿还贷款，该资产的所有权属于出租方。出租人既是债权人也是债务人，如果出租人到期不能按期偿还借款，资产所有权则转移给资金的出借者。

（四）融资租赁租金的计算

1.决定租金的因素

2.租金的支付方式

租金通常采用分次支付的方式，具体类型有：

（1）按支付间隔期的长短，可以分为年付、半年付、季付和月付等方式。

（2）按在期初和期末支付，可以分为先付租金和后付租金两种。

（3）按每次支付额，可以分为等额支付和不等额支付两种。

【提示】实务中，承租企业与租赁公司商定的租金支付方式，大多为后付等额年金。

3.租金的计算

折现率通常要根据利率和租赁手续费率确定。

（五）融资租赁筹资特点

优点：

1.在资金缺乏情况下，能迅速获得所需资产

2.财务风险小，财务优势明显（借鸡生蛋、卖蛋还钱）

3.限制条件较少

4.能延长资金融通的期限（相对于贷款）

5.免遭设备陈旧过时的风险

缺点：

资本成本高。租金通常比银行借款或发行债券所负担的利息高得多，租金总额通常要高于设备价值的30%。

二、融资租赁的功能和分类

（一）融资租赁的功能

1、融资功能

融资功能是融资租赁业务最基本的功能。融资租赁业务本身是一种以实物为载体的融资手段，是承租人扩大投资、进行技术改造，实现资产变现、增加资产流动性，缓解债务负担的有效筹资渠道。对融资租赁公司而言，融资功能是否充分发挥对其效益情况起到至关重要的作用。

融资租赁公司不仅可以利用财务杠杆，配比部分信贷资金，而且还可以通过选择租赁项目，使资金的运作达到最佳状态。融资功能使得承租人可以使用最少的资金进行企业的扩大投资，利用融资租赁进行融资、扩大生产和进行技术改造等。

2、融物功能

融物功能是融资租赁业务不同于其它融资方式的特色。在市场经济条件下，由于市场主体享有信息资源的不平衡，承租人无力购买出卖人的商品，而出租人的购买并出租的行为使得商品在不同的市场主体之间自由的流动。

3、投资功能

在现代化的生产条件下，面对丰富的市场信息，投资者如果没有专业的经验很难对企业价值做出准确判断，从而增加了投资的盲目性。而融资租赁公司由于具有特殊的资源优势，有能力发现合适的投资机会。融资租赁公司作为一个载体，可以通过吸收股东投资、借贷、发债、上市等融资手段拉动银行贷款，吸收社会投资。

同时，租赁公司利用银行资金开展租赁业务，可以减少银行直接对企业的固定资产贷款，增加资产流动性，减少银行信贷风险，加大投资力度。更为重要的是政府财政部门可根据国家的产业政策，充分利用自己的资金、信用、政府的集中采购的杠杆作用，通过租赁公司盘活资产、筹措资金，从而可以扩大财政政策的倍数效应，加强国家对基础设施建设和支柱产业的投资力度。

4、资产管理功能

资产管理功能是由于租赁物的所有权和使用权的分离而衍生出来的。在市场经济条件下，融资租赁公司可以帮助经营困难的企业盘活资产，使企业的资产物尽其用，真正实现企业的价值增值。

（二）融资租赁分类

根据融资租赁项目的复杂程度和操作模式，一般可将融资租赁分为以下几类：

1、简单融资租赁

简单融资租赁是融资租赁的最简单的交易形式，即由三方（出租人、承租人和供货人）参与，由两个合同（融资租赁合同和供货合同）构成的综合交易。简单融资租赁是一切融资租赁交易的基础。简单融资租赁交易有如下特点：

（1）一般由三方（出租人、承租人、供货人）参与，一般由两个合同（融资租赁合同、购买合同）构成；

（2）租赁物由承租人选择；

（3）租赁物的所有权属于出租人，但所有权（占有、使用、收益、处分）中的占有、使用权转让给承租人；

（4）出租人不承担租赁物的瑕疵责任；

（5）承租人在占有和使用租赁物期间，应对租赁物件实施规范化的保养和维修，并承担有关租赁物的风险；

（6）《融资租赁合同》结束后，承租人对租赁物进行留购。租赁物的所有权由属于出租人转移到属于承租人。

2、售后回租

售后回租是指租赁物的所有权人将租赁物出售给融资租赁公司，然后通过与融资租赁公司签订售后回租合同，按约定的条件，以按期交付租金的方式使用该租赁物，直到还完租金重新取得该物的所有权，但也有售后回租的承租人不留购租赁物的情形。售后回租实际上是购买和租赁的一体化。

售后回租有几个显著的特点：

①租赁物是必不可少的形式要件。租赁公司首先要对租赁物存在的合法性和原所有权的真实性进行审查，然后签订租赁物的《售后回租合同》，取得租赁物的所有权；

②《售后回租合同》实际上是《购买合同》和《融资租赁合同》（回租合同）一体化的结果；

③回租行为对租赁物的实际占有和实际使用不发生影响；

④回租的目的是为了解决承租人的自有资金或流动资金不足。

3、委托租赁

委托租赁是指出租人接受委托人的资金或租赁物，根据委托人的要求向承租人办理的融资租赁业务。在租赁期内，租赁物的所有权归委托人，出租人代理管理并收取佣金。在委托租赁中，增加了委托人和一份委托代理合同，可以是资金委托，也可以是委托人限制的租赁物。

委托租赁常用于下列情况：一是委托人不具备出租人资格，对租赁业务不熟悉；二是委托人与受托出租人、承租人在不同地区或国家，没有条件亲自管理，只好交给受托人。委托租赁实际上是具有资产管理功能，可以帮助企业利用闲置设备，提高设备利用率。

4、杠杆租赁

杠杆租赁是一个包括承租人、设备供应商、出租人和长期贷款人的比较复杂的融资租赁形式。在杠杆租赁交易中，出租人、承租人、设备供应商签订融资租赁合同的买卖协议和租赁协议，出租人往往只付少部分租赁物购置款项，其余的资金通过将上述协议抵押给金融机构，由金融机构提供无追索权贷款获得（即规定贷款者只能从租金和设备留置权中得到偿还，对出租人的其他资产没有追索权），收回的租金必须首先偿还贷款本息。当一家金融机构无法承担巨额融资时，出租人还可以委托信托机构通过面向多家金融机构发行信托凭证的方式来筹措。

5、厂商租赁

厂商租赁是一种由机械设备的制造商或经销商，对选定本企业生产或经销的机械设备的购买者，即最终用户，通过为其提供租赁融资，将设备交付给用户使用的租赁销售方式。设备的使用者在取得设备时无需一次性付清货款，只需在随后的租期内支付相应租金，即可获得设备的使用权。这种方式实际上是租赁销售的方式，既使企业扩大了销售，也为企业提供了融资途径，是当前许多国家大力发展的一种融资租赁方式。

三、融资租赁业务的基本交易流程

（一）经营租赁的交易流程

经营租赁交易结构及交易流程相对简单，具体操作如下所示：

交易流程解释：

①租赁公司与承租人签署经营性租赁协议；

②租赁公司与银行签署贷款协议，保险权益转让协议，设备抵押协议；

③承租人根据协议安排向租赁公司支付保证金；

④租赁公司与供应商签署设备采购协议；

⑤银行向租赁公司提供资金，租赁公司向供应商付款购买设备；

⑥设备提供商向租赁公司提交设备，租赁公司将设备出租于承租人；

⑦承租人按照经营性租赁协议向租赁公司支付租金，租赁公司向银行还本付息；

⑧租赁期结束，承租人向租赁公司返还设备，租赁公司根据设备耗损程度确定抵扣保证金数额，多余部分返还承租人（若押金不足，公司将向承租人追缴不足部分）。

（二）简单融资租赁的交易流程

简单融资租赁业务的交易结构及交易流程如下所示：

交易流程解释：

①承租人与供应商签署设备采购协议；

②承租人与融资租赁公司签署融资租赁协议，购买合同转让协议，保险权益转让协议，设备远期回购协议；

③融资租赁公司与银行签署贷款协议，设备抵押协议，租赁权益转让协议，保险权益再转让协议；担保人与银行签署担保协议；

④银行向融资租赁公司提供资金，融资租赁公司向设备提供商购买设备；

⑤供应商向融资租赁公司提供设备，融资租赁公司将设备租赁给承租人；

⑥承租人按照融资租赁协议规定定期向融资租赁公司支付租金，融资租赁公司向银行还本付息；

⑦租赁期结束，承租人与融资租赁公司按照设备远期回购协议规定交易租赁物，实现设备产权向承租人的转移。

（三）售后回租的交易流程

售后回租业务模式交易结构及交易流程见下：

操作流程解释：

①融资租赁公司与承租人签署售后回租协议；

②融资租赁公司与银行签署贷款协议，担保人与银行签署担保协议；

③融资租赁公司与承租人签署设备买卖协议，保险权益转让协议；

④融资租赁公司与银行签署抵押协议，保险权益再转让协议；

⑤银行向融资租赁公司提供资金，融资租赁公司向承租人付款购买设备； ⑥承租人按照售后回租协议向融资租赁公司支付租金，融资租赁公司向银行还本付息。

读书的好处

1、行万里路，读万卷书。

2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。

3、读书破万卷，下笔如有神。

4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。——达尔文

5、少壮不努力，老大徒悲伤。

6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。——颜真卿

7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。

8、读书要三到：心到、眼到、口到

9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。

10、一日无书，百事荒废。——陈寿

11、书是人类进步的阶梯。

12、一日不读口生，一日不写手生。

13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。——高尔基

14、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游

15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈——歌德

16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。——笛卡儿

17、学习永远不晚。——高尔基

18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。——刘向

19、学而不思则惘，思而不学则殆。——孔子

20、读书给人以快乐、给人以光彩、给人以才干。——培根

第四篇：地产项目融资

地产项目投融资资料清单

一、企业资料

1.企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产资质证书；

2.企业章程、验资报告；

3.近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表（经审计）；；

5.企业基本情况简介

（1）企业历史沿革、隶属关系、组织形式、产权结构、经营范围和规模；

（2）企业主营业务发展状况、经营业绩；

（3）企业法定代表人及主要领导班子（董事长、总经理及有关副总经理）成员的经历、业绩等简历；

（4）企业资产规模、人员构成、职工素质、技术装备、在建工程总量及建设进度情况（列表说明）、近三年已完工开发项目的建设、销售和运营等业绩情况（列表说明）；（后期可提供）

（6）企业的账户开立及在各行贷款情况；

二、项目资料（目前有多少提供过少）

1、贷款申请

2、土地使用权出让合同

3、项目立项批复

4、国土证

5、建设用地规划许可证

6、建设工程规划许可证

7、建设工程施工许可证

8、土地出让票据、成本明细及发票复印件

9、可行性研究报告

10、项目环保批复

11、项目建设招标文件

12、项目施工、监理单位的资质证及实力情况简介；

13、施工合同、监理合同及与项目有关的已签合同；

14、与本项目有关的已投入资金付款凭证清单及明细（含拆迁、安置、前期工程等各项费用凭证）；

15、项目规划总平面图

16、规划红线图

17、项目节能减排批复

第五篇：项目融资计划书

塔城市星海湾项目融资方案

一、融资项目名称：塔城市星海湾开发项目

二、融资项目主体：新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司

三、融资主体简介：

新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司是一家新成立的房产开发公司，其各个股东都是从事房产开发行业的资深专家。以前合作在全疆各地州均开发有项目。

四、融资项目简介：

1、项目地址

塔城市星海湾开发项目位于塔城市221省道南侧，塔尔巴哈台南路交汇处。东临塔城市最大商业综合体（华宝市场），南面是塔城市新建的塔城火车站，西面是塔城市规划新建大型人工湖。

2、主要规划指标

项目计划总占地80亩，建筑面积：80000平方米 用地性质：商住两用地，商业20%，住宅80% 容积率：1.5 建筑密度：30% 绿地率：40%

2、地块周边规划及环境优势

该地块紧邻面朝塔城市的主干道221省道及塔尔巴哈台南路，根据塔城市政府规划，地块周边将建设医院、幼儿园、小学、中学、文化广场、电影院、人工湖、火车站等公共设施。

沿项目所在地东侧即是华宝市场，西侧即是塔城新建最大人工湖公园，环境优越、交通便捷、10分钟内可满足生活、娱乐、购物、休闲等需求。

3、项目建设及进展

我公司与塔城市市政府现已达成框架协议，取得R2地块一处，预估土地80亩，项目土地出让金3200万元。项目建设期为3 年，自2018年5月至2020年11月。

项目地址位于塔城市221省道与塔尔巴哈台南路交汇处，注册资本2000万元。项目拟建设住宅64000平方米，商业16000平方米，地下车库15000平方米。

五、融资规模、期限及还款进度

项目总投资20021万元，资金来源为股东自筹3200万元，拟融资500万元。剩余投资资金由市场销售后收回资金填补。

预计融资资金一次性到账，本金按3年分期偿还，分红按工程和销售节点支付。预计投资收益比按1比4到5。即投资100万元预计总收益最低400万元。

六、项目投资估算

项目计划总投资20021万元，其中土地款及出让金3200万元，前期手续费120万元，建筑安装费14400万元，基础设施费421万元，公司运营成本1000万，销售及财务成本1000万元,。

项目建设期预计3年，自1028年5月至2020年11月。预计3年完成总投资的100%，即完成投资20021万元。

项目共占用规划面积土地使用权80亩，净地，不涉及拆迁费用，公司前期已投入3200万元用于支付土地费用。前期手续120万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等。

建筑安装工程费14400万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方1800的单位造价、建筑面积80000平方米相乘确定。基础设施费421万元，主要包括道路工程费、供电工程费、积水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费，按建筑安装工程费等。

销售及财务成本1000万元，如财务费用、销售及广告费用、销售税费等。

公司运营成本1000万元，如公司员工工资，办公场所，企业车辆等。

七、项目销售收入及税费

项目拟建设住宅公寓面积80000平方米；商铺可售16000平方米。根据塔城市以及项目所在地附近房产项目市场的调查，住宅和公寓的平均售价为3800元/平方米，商铺的价格预计平均售价为11000元/平方米。预计项目可售部分可实现收入24320（住宅）+17600（商业）=41920万元。项目销售期3年，自2018年5月至2020年11月。预计2018年完成销售住宅50%，实现销售额13000 万元；预计2019年完成销售住宅80%，实现总销售额22400万元；

预计2020年完成总销售销售80%，实现收入33536万元；剩余尾盘在小区交付使用后清盘销售。

与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、教育附加税等，预计发生各项税费2400万元。

新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司

2018年3月29日