第二届中国实战营销高峰论坛闭幕词范文

第一篇：第二届中国实战营销高峰论坛闭幕词范文

范文博览

[范例二]

第二届中国实战营销高峰论坛闭幕词

各位营销精英，企业界的朋友们，各位来宾：

大家好！首先代表这次营销高峰论坛的主办方《××报》，感谢诸位对此次盛会的热情支持和积极参与。

第二届中国实战营销高峰论坛旨在对营销市场变化对话，把握营销趋势，相信通过这两天的智力激荡和碰撞，已经给诸位留下了很深的印象，而且也为制定2004年的营销策略带来了思考。随着专题演讲的结束，第二届中国实战营销高峰论坛已经取得了圆满的成功。

热闹非凡的市场舞台，每年都会上演一出出主角不同但是同样精彩的好戏，2003年我们经历了SARS的考验和飞天圆梦，但是事实上竞争是市场经济中不同的主题，营销的几大要素，无论是资本力量还是价格竞争、渠道建设、产品定位、品牌整合。在激烈的市场竞争中都各显神通。进入21世纪，加入WTO，向市场经济转轨，中国已经成为全球最具活力和潜力的市场，无论是对中国企业还是跨国企业，其中对于市场机会的判断和把握，对于竞争格局的分析和影响，对于整个的营销变革的研究和实践，都决定着他们的市场表现和市场地位。我们作为主流媒体《××报》在1999年的时候就已经开设了行业周刊，对整个行业的动态和企业的运作加以关注和点评。经济板块的权威性和影响力也得到了业内人士的肯定，我们期待在2004年，越来越多的企业能够用他们的魄力和智慧，在市场营销中加以创新和变革。我们《××报》也愿意提供非常良好的宣传平台，与经济界和企业界的人士一起，推动整个营销变革、营销观念和理念的变革，与更多的企业一起迈向成功。

谢谢大家！

第二篇：慈善高峰论坛闭幕词

首届中国（西安）慈善高峰论坛闭幕词

我很荣幸为今天的论坛致闭幕词。以上刘国林先生等四位演讲嘉宾都是在国内慈善公益界和文化研究领域有影响的学者。他们在自己的领域当中取得的成就有目共睹，我们的论坛能够邀请到他们作为演讲嘉宾，也是论坛的荣耀。所以我在这里提议，再一次用掌声对他们的精彩演讲表示感谢。谢谢你们！

中国（西安）慈善高峰论坛今年是首届，以后我们将每年举办一届，规模也将逐渐扩大，把中国（西安）慈善高峰论坛办成国内外著名品牌论坛，产生越来越大的社会影响。因此，明年的慈善高峰论坛我们将继续邀请在国内、国际上有影响的著名慈善公益专家作为演讲嘉宾，邀请国内外慈善公益组织、研究机构、高等学校、草根机构还有热心慈善公益事业的各界人士，包括我们的慈善志愿者前来出席盛会。届时，我们将通过各种途径向社会发布有关慈善高峰论坛的具体信息。所有的同仁和朋友们将共襄盛举。

今天上午我一直在听四位演讲嘉宾的演讲。我忝列学术界几十年，我知道在学术界，思想和观点的彼此不同是常态，刚才四位演讲的观点，有一些我赞同，有一些我不赞同。在我们论坛即将结束的时候，我想谈几个小问题。

第一个是高调慈善的问题，典型代表是陈光标。我们可以思考这样一个问题，陈光标在施惠于他人的同时或之后是否伤害到了其他人的利益或者感情？如果没有，我们的态度应该是宽容的。无论高调还是低调慈善，我们都表示热烈欢迎。因为他们在做出极大的付出之后，获得精神或心理上的满足，这是完全可以理解的。

第二个是慈善成本的问题。徐山林老会长说要干干净净做慈善，刘维隆会长也一再强调要规范的做慈善，但是做慈善不是没有成本的。就拿我们今天的会议来说，我们举办的慈善高峰论坛，比如场地租用就需要资金。所以在这里，我也会用这样或其他的方式向社会说明慈善需要成本。慈善事业是纯洁的，但是慈善事业的大环境是市场经济，因此那种做慈善活动一分钱都不能花的观点是不合时宜的。

第三个是慈善的专业化问题。虽然我研究慈善和慈善文化的时间不长，但是在我看来，慈善人的胸怀是宽广的，换句话说，在当代慈善事业的发展过程中，应该专业化与非专业化相结合，职业化和非职业化相结合。不能因为自己不是专业人员而不敢做或不能做慈善。如果只是那些受过专门训练的人士才能做慈善的话，就不符合“全民慈善”的理念。

第四个是慈善与公益、慈善与扶贫、慈善与好人好事之间的界限问题，也就是慈善的狭义与广义问题。我不太赞同刚才周秋光教授说的慈善与公益是孪生兄弟的说法。在我看来，它们是相互交叉的、部分重合的、又有各自领域的这样一种关系状态。无论是慈善、公益还是扶贫，它们的界限都比较模糊，我赞同的观点是“大慈善”。狭义的“小慈善”是传统慈善，“大慈善”包括对社会风气的匡正与规范，大慈善必须在全面建成小康社会的伟大事业中发挥应有的作用。

第五个是官方背景与草根机构的关系问题。在昨天的座谈会中我就提出了这个问题。这二者在事实上是长期并存的。如果党和政府如此关心慈善、推动慈善发展，那么我们慈善人又何乐而不为呢？全社会都来支持慈善，是慈善人的荣幸。关起门来做慈善，只准草根机构做慈善，不是慈善人应有的胸怀，我个人的观点就是，无论任何人、任何机构、任何人群，只要愿意做慈善，那么我就来者不拒。

在学术界，学者们的讨论有时候就是针锋相对，有时候是和风细雨的。以上四位嘉宾的演讲都非常精彩，我们台下各位都是从事慈善或与慈善事业相关的工作者，大家完全可以有自己独立的思考。刚才刘国林先生、周秋光教授、师曾志教授和李建森教授的演讲可以引导我们对我们从事的慈善事业进行深入的思考。

我的闭幕词就到这里，如果我刚才有讲的不对的地方，欢迎大家讨论和批评。最后我宣布：2013首届中国（西安）慈善高峰论坛圆满结束，祝愿各位嘉宾和各位同事身体健康、工作顺利！祝愿我们的祖国公平正义、繁荣昌盛！祝愿我们的同胞吉祥如意、幸福安康！谢谢大家！

第三篇：慈善高峰论坛闭幕词

首届中国（西安）慈善高峰论坛闭幕词

我很荣幸为今天的论坛致闭幕词，慈善高峰论坛闭幕词。以上刘国林先生等四位演讲嘉宾都是在国内慈善公益界和文化研究领域有影响的学者。他们在自己的领域当中取得的成就有目共睹，我们的论坛能够邀请到他们作为演讲嘉宾，也是论坛的荣耀。所以我在这里提议，再一次用掌声对他们的精彩演讲表示感谢。谢谢你们！

中国（西安）慈善高峰论坛今年是首届，以后我们将每年举办一届，规模也将逐渐扩大，把中国（西安）慈善高峰论坛办成国内外著名品牌论坛，产生越来越大的社会影响。因此，明年的慈善高峰论坛我们将继续邀请在国内、国际上有影响的著名慈善公益专家作为演讲嘉宾，邀请国内外慈善公益组织、研究机构、高等学校、草根机构还有热心慈善公益事业的各界人士，包括我们的慈善志愿者前来出席盛会。届时，我们将通过各种途径向社会发布有关慈善高峰论坛的具体信息。所有的同仁和朋友们将共襄盛举。

今天上午我一直在听四位演讲嘉宾的演讲。我忝列学术界几十年，我知道在学术界，思想和观点的彼此不同是常态，刚才四位演讲的观点，有一些我赞同，有一些我不赞同。在我们论坛即将结束的时候，我想谈几个小问题。

第一个是高调慈善的问题，典型代表是陈光标。我们可以思考这样一个问题，陈光标在施惠于他人的同时或之后是否伤害到了其他人的利益或者感情？如果没有，我们的态度应该是宽容的。无论高调还是低调慈善，我们都表示热烈欢迎。因为他们在做出极大的付出之后，获得精神或心理上的满足，这是完全可以理解的。

第二个是慈善成本的问题。徐山林老会长说要干干净净做慈善，刘维隆会长也一再强调要规范的做慈善，但是做慈善不是没有成本的。就拿我们今天的会议来说，我们举办的慈善高峰论坛，比如场地租用就需要资金。所以在这里，我也会用这样或其他的方式向社会说明慈善需要成本。慈善事业是纯洁的，但是慈善事业的大环境是市场经济，因此那种做慈善活动一分钱都不能花的观点是不合时宜的，范文《慈善高峰论坛闭幕词》。

第三个是慈善的专业化问题。虽然我研究慈善和慈善文化的时间不长，但是在我看来，慈善人的胸怀是宽广的，换句话说，在当代慈善事业的发展过程中，应该专业化与非专业化相结合，职业化和非职业化相结合。不能因为自己不是专业人员而不敢做或不能做慈善。如果只是那些受过专门训练的人士才能做慈善的话，就不符合“全民慈善”的理念。

第四个是慈善与公益、慈善与扶贫、慈善与好人好事之间的界限问题，也就是慈善的狭义与广义问题。我不太赞同刚才周秋光教授说的慈善与公益是孪生兄弟的说法。在我看来，它们是相互交叉的、部分重合的、又有各自领域的这样一种关系状态。无论是慈善、公益还是扶贫，它们的界限都比较模糊，我赞同的观点是“大慈善”。狭义的“小慈善”是传统慈善，“大慈善”包括对社会风气的匡正与规范，大慈善必须在全面建成小康社会的伟大事业中发挥应有的作用。

第五个是官方背景与草根机构的关系问题。在昨天的座谈会中我就提出了这个问题。这二者在事实上是长期并存的。如果党和政府如此关心慈善、推动慈善发展，那么我们慈善人又何乐而不为呢？全社会都来支持慈善，是慈善人的荣幸。关起门来做慈善，只准草根机构做慈善，不是慈善人应有的胸怀，我个人的观点就是，无论任何人、任何机构、任何人群，只要愿意做慈善，那么我就来者不拒。

在学术界，学者们的讨论有时候就是针锋相对，有时候是和风细雨的。以上四位嘉宾的演讲都非常精彩，我们台下各位都是从事慈善或与慈善事业相关的工作者，大家完全可以有自己独立的思考。刚才刘国林先生、周秋光教授、师曾志教授和李建森教授的演讲可以引导我们对我们从事的慈善事业进行深入的思考。

我的闭幕词就到这里，如果我刚才有讲的不对的地方，欢迎大家讨论和批评。最后我宣布：2013首届中国（西安）慈善高峰论坛圆满结束，祝愿各位嘉宾和各位同事身体健康、工作顺利！祝愿我们的祖国公平正义、繁荣昌盛！祝愿我们的同胞吉祥如意、幸福安康！谢谢大家！《慈善高峰论坛闭幕词》

第四篇：201109第二届中国房地产业高峰论坛速记

时间：2011年9月17日 地点：深圳华侨城洲际酒店

中欧国际工商学院

2011第二届中国房地产业高峰论坛

中国房地产市场发展破局

上午实录内容：

主持人：各位来宾，各位朋友，早上好！欢迎大家参加2011第二届中国房地产业高峰论坛，在论坛正式开始之前，我恳请大家将手机关闭或搁置静音状态。今天我们谈房地产或者说房地产业，我想这个产业是中国目前还没有任何一个产业如此牵动着每一个国人的神经，从中央到地方、从官员到百姓、从房地产专家到普通购房者，大家最关注的一个话题无疑肯定就是房价问题。大家每天都在讨论或者在谈的话题是中国房价到底会涨还是会跌或者说到底应该涨还是应该跌，我想今天房价问题不是我们讨论的一个话题，因为房价问题应该不是中国房地产产业发展的唯一话题，我们还有更多更深层次的话题需要我们去探索。这些话题也涉及到房地产产业能否健康持久发展的问题。

今天我们非常有幸请到政府的官员，产业的行业的领袖以及很多知名学者共同探讨这些话题，我想他们之间高端知名对话，一定会给我们带来新的思想。本次论坛得到了世联地产的特别支持，在此我代表中欧国际工商学院主办方特别感谢世联地产，这是我们和世联地产第二次携手主办这样的房地产高峰论坛，此外我也要特别感谢北京奔驰公司对本次论坛的赞助。

除此之外，我们还有广大的媒体他们也对本次论坛给予了一如既往的支持。在此我非常感谢各位的光临，首先邀请本次论坛主办方中欧国际工商学院副院长兼中方教务长张维炯教授致辞。大家欢迎！

张维炯：尊敬的宋春华副部长，尊敬的凌月明副市长，尊敬的邬满海副主席，各位来宾，各位朋友，大家早上好！首先我代表中欧国际工商学院管理委员会热烈欢迎各位嘉宾前来参与我们中欧国际工商学院和世联地产共同主办的2011第二届中国房地产业高峰论坛。为今天论坛的召开，我在这儿要特别感谢世联地产以2013-4-21

及北京奔驰对我们本次论坛的大力支持。

房地产业是一个关系国计民生的行业，它和每一个人的生活息息相关，房地产业又是一个充满了挑战和诱惑的行业，它的发展潜力巨大，房地产行业当中的利益各方包括政府，包括开发商，包括消费者，还有中央政府和地方政府之间的目标各不相同，各种利益要取得平衡，那真是一种很难的艺术。

另一方面，房地产与金融市场紧密相联。而金融市场又是一个全球化市场，这使得一个国家的房地产会受到来自世界金融市场的影响。当前的金融市场、当前的国际金融危机就使得我们整个房地产充满变数。

第三，房地产业还要受到与国民经济相关的各种因素的制约和社会因素影响，比如说房地产价格上涨会导致贫富差距拉大，这就会加剧社会的矛盾。还比如说，土地供应、房产价格它的形成机制在一个过程当中可能有一些不完善的地方，这又涉及到法律，又涉及到我们社会发展等等问题。

这些问题都远远超过了房地产行业的本身。在这样的大自由度空间里要做好房地产，要协调各方面利益，要取得发展就需要有远见，要有智慧，要把握好大的经济发展方向，做好战略决策。

我们本次房地产业高峰论坛主题是中国房地产市场发展破局对话。这个破局就意味着转折，意味着拐点，意味着突破，我们国家在过去20多年当中，房地产业取得非常大的发展，改善了广大人民的生活，在下一轮经济发展当中，我们房地产应该如何发展、政策应该如何制定、各方应该如何参与，无论是强调民生的保障也好，还是颇受争议的限购、限价，无论是传统的地产还是房地产细分市场，在这个当中机会非常大，泡沫形成的可能性也非常大。在这样一个基础下，我们本次论坛在深圳这样一个以创新、创业为基础的新兴城市召开，我们中欧国际工商学院和世联地产共同携手，邀请众多国际房地产业的专家和学者，以东西方对话的形式为房地产业在中国的健康发展献言建策。

中欧国际工商学院是由中国政府和欧盟政府在1994年共同创办的一所国际化商学院，17年来在各级政府和各有关单位的大力支持下，我们的学院得到大力发展。被温家宝总理誉为众多优秀管理人士的摇篮，我们中欧一直以管理思想传播、管理人才输出来帆布中国城市发展。我们每年举办多个国际圆桌论坛、会议，为各界精英提供开放坦诚沟通平台，共同探讨中国发展的最迫切问题。我们希望在座各位精英、领导、学者在我们今天这个平台上畅所欲言，贡献你们的真知灼见，提供宝贵启示，会聚前瞻声音。

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最后预祝我们本届论坛取得圆满成功，谢谢大家！

主持人：非常感谢张院长精彩致辞。下面有请本次论坛联合主办方世联地产顾问股份有限公司总经理周晓华先生致辞

周晓华：尊敬的宋春华副部长、凌月明副市长，邬满海副主席和佩德罗院长，各位来宾，各位朋友，欢迎来到深圳，欢迎参加中国房地产市场发展破局对话。深圳是中国改革开放的实验室，许多具有历史意义的创新和划时代的变革都是从这里开始，深圳也是世联诞生、成长和扎根的地方，以深圳为基地，世联地产现在拥有11000名员工，通过34家分支机构在全国200多个城市服务上千个客户。为超过3000个房地产项目提供了全方位的解决方案。我们在这里敲响了上市的钟声，也在这里发出的销售金额破千亿的喜讯，今天我们与中欧国际工商学院一道邀请诸位齐聚深圳，一起就中国房地产发展破题这个话题诚恳畅谈，我们感觉意义非凡，也恰到时机。去年在北京我们谈的是房地产大破局，一年过去了，现在大家都身处这个大变局当中，我们已经在这个政策调控过程中并肩走过了16个月，跟08年完全不一样，现在我们还在路上，而且任重道远，让行业停下来思考，也给企业再出去的机会，同时也让企业更理性、更成熟。天量保障房、商业地产热和地产融资创新是当前最令人瞩目的焦点，相信每家房地产企业都在思考这些外部环境的变化带给自身的机遇和风险。陈总提出上半场结束，下半场开始，实际上从现在开始就是一个拐点。有些企业甚至已经在这些领域进行了战略部署，希望能有所作为，在未来竞争中取得先机。

我很高兴各位来到这里，与在座知名学者、行业精英就这些话题探讨，我们希望在坦诚对话中诸位能有所收获，在企业短期对应和长远发展中找到新的思路。

从这里开始，不一样的精彩，这是刚刚在深圳闭幕的世界大学生运动会口号，我想用在这里，从这里开始，不一样的格局，不一样的结果，衷心希望今天在深圳的对话，分享信息、拨云见日、洞察未来，在中国充满不确定性的宏观中依然得到发展，最后再次感谢各位的光临，希望本次论坛让大家不虚此行，谢谢！

主持人：非常感谢周总的致辞。对优秀企业，像世联这样的优秀企业，也许危机到来的时候，危永远跟机伴随在一起，对优秀的企业可能时刻准备者，如果时刻2013-4-21

准备着，可能获得的是不一样的格局。下面我们第二次非常荣幸邀请原住房和城乡建设部副部长宋春华先生。提到宋部长，大家都十分了解。他在这个行业长期从事管理的工作，我们今天再次非常荣幸邀请到宋春华副部长给我们作精彩演说，下面我们以热烈掌声欢迎宋部长。

宋春华：很高兴再次来到中欧国际工商学院，我今天这个发言也是按照主席的要求讲一下关于保障房。

现在我们讨论保障性住房建设，我觉得至少要讲三句话。这三句话：第一，必须要做。第二，正在做。第三，要做好。所以我今天就围绕这三句话讲讲个人的观点。

解决低收入的住房问题，确实是一个世界性问题，各个国家都是一个非常艰巨的任务，就连住房达到60平米的美国，低收入住房问题仍然存在，2007年美国的住房和城市发展部第一次对全美无家可归者做了一个调查，每天晚上大概有75.4万人无家可归，但是马上就有人讲远远不止这个数，有人说300万，有人说200万，香港经济很繁荣，但是也是一个居不易的城市。这种笼屋现在还没有完全杜绝。所以当局和香港的民众也是十分关注低收入住房问题。

中国住房制度改革以来，我们通过住房商品化，大部分家庭住房都得到明显改善。我们从1978年人均6.7平方米城镇，提高到目前的超过30平方米，官方的说法是超过30平方米，有的资料讲我们全国已经达到31.6平方米。这个统计上的人均恰恰反映实际占有的不均，现在我们还有一些低收入家庭的住房得不到保障，一些中低收入家庭他们的住房也存在不同的困难，所以总之低收入住房问题是一个严峻的现实问题，国际组织高度重视低收入住房问题。1976年在加拿大温哥华举办了世界第一届人居大会，20年以后，1996年在伊斯坦布尔召开第二届人居大会。这次大会，各国政府首脑、代表团团长考虑到20年来在低收入住房问题上的一些成功经验和做法，以及整个人居事业发展，所以这个会上，大会会长产生了两个非常重要的文件。一个是人均议程，还有一个是伊斯坦布尔宣言。在这个大会上提出两个同等全球性重要意义的目标：第一，人人享有适当的住房。第二，城市化进程中住区的可持续发展。在人居议程里面我们看到对于低收入住房问题给予高度关注，我想我就不具体念了，大家看一下就行了。另外各国政府都承认有义务去改善人居问题。特别是谈到从人权高度，各国政府都毫不例外地要在住房方面承担某种形式的义务。

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所以我们有两个简单的结论：第一，人人享有适当住房，这是人权的一部分。第二，保障人人享有适当的住房，这是政府的义务。

各个国家都有自己的办法，比如巴西，政府提供给最低收入者的依附基础，这个基础是组装的，人多就给你大一点的，人少就给你小一点的。当地有非常廉价的黏土，低收入者把这个黏土变成砖，政府已经给你基础了，所以房子就出来了。这就是巴西低收入者住宅解决问题。

我们再看看越南，住在河内城里大概每一户30平方米，如果住在曼谷的郊区，就可以住50、60平方米。香港我们很关注，它的低收入住房问题解决的比较好，廉租住房已经达到29%的覆盖面，整个公营住房达到47%。所以香港在这方面有很多好的经验，从50年代开始这样一个历程值得我们很好地学习和借鉴。比如说像石硖尾这样一个地区，这是一个很大片低收入住房区，我们看到右上方就是新改造的，左下方是一个H型的，最早的公屋，现在已经作为历史性建筑被保护起来。还做了当时居住情景的展示，就是当年的保障屋。这是卫生间，这是厨房，厨房就是在阳台上。现在还是这个地区，经过了改造，条件就大大改善，低收入的住房问题得到了比较大的改善。我们看跟普通住房没有什么两样，只是他们的面积比较小。比如说像这样一套室内只有17.09平方米，很小的一套。两到三个人也就是30平方米左右。这个更大一点，30多。但是我们看它的一些设施现在都还是很不错的，比如水管都是铜管，我们大陆一些很高档的住宅都没有做到这一点。我们讲适当的住房不是说头上有一片屋顶就可以了，还有很多基础配套。我想因为时间关系，我就不照着念了。

另外是不是适当，还要取决于具体的文化、社会、经济各方面因素，因为这涉及到保障标准的问题。所以我们还可以得出两个结论，第一，适当的住宅必须综合性地满足他们的基本住房要求，不仅仅是一个平方米，还有别的。另外实现这样一个过程也是一个逐步推进的过程。不可能一蹴而就。这是我讲的第一个问题。

第二个问题，就是我们正在做的，我们在加大力度，加快保障房建设。这方面大家也比较清楚了，我也不过多讲了。因为我们国家法律就明确我们要逐步改善居民的居住条件，这是城市房地产管理法载明的。中央十七大政治报告中谈到要健全廉租制度，加快解决中低收入家庭住房困难。我们在1998年国务院文件里面谈到低收入家庭是租赁由政府和单位提供的廉租住房，那个时候提的是终收入家庭购买经济适用房（23号文件），23号文件对低收入住房问题已经给予充分关2013-4-21

注。根据23号文件执行的情况，后来中央、国务院又发了一个24号文件，这就是我们比较熟悉的。专门发了一个解决低收入家庭住房困难的若干意见，07年24号文件。这个文件是一个里程碑式的，把住房问题提到一个重要的民生问题，而且把解决低收入住房问题作为政府公共服务一项重要职责。而且在这个文件里面进一步扩大了廉租住房保障范围，作为解决低收入住宅住房问题主要渠道是廉租住房，另外对廉租住房面积提出来控制在50平米以内。对经济适用房做了很大的调整，23文件的还讲中低收入购买经济适用房，现在把经济适用房作为保障性的住房，明确它的供应对象是低收入家庭，而不是中低收入家庭，另外对套型面积做了控制，就是60平方米左右。我们各地也在探索，一会儿我们的重庆要介绍这方面经验，大家都在探索解决的途径，十一五是我们保障性住房取得了重要成果的一个五年计划，十一五我们一共建成保障性住房1100万套，新增租赁补贴是406万户，所以到“十一五”末，实物保障一共解决近2200万户，覆盖率是9.8%如果加上租赁补贴418万户，目前保障覆盖率大概11.7%。

“十二五”这个我们就比较熟悉了，我们正在做的，今年和明年计划要建设2000万套，每年1000万套，十二五一共是3600万套，十二五末估计保障覆盖面能达到20%。这就是我们正在做的。实际上我们的保障房一直没有停，这是天津的一个保障性住房，它的套型建筑面积也就是50平米左右。这也是天津的，条件更好一点，到了60多平米，它主要是为了安排拆迁户。深圳大量是为了解决一些外来务工住房问题。这是其中的，相当于公屋，筒子楼，不是单元楼。每一户就是30多平米，跟相当早期的公屋有点类似。这是另外一座，大概是35平米左右。所以保障房我们正在做，十二五估计有一个更大的突破。

下面讲第三个部分，也是我今天讲的重点。就是怎么把保障房做得更好？依靠制度创新和科技进步，把保障分建设得更好。我觉得现在我们还有很多困难，特别是对这3600万套到底怎么做？比如说选择什么样的标准作为我们实现的目标。现在我们看到的一个标准就是13平米，实际上这个文件主要是约束设计的标准，保障对象的标准到底是多少平方米？这是一个很重要的问题。这个稍微大一点，这个户数一下子就上来了。这是很关键的问题。

第二个问题，有标准了，现在到底有多少家庭还没有达到保障的标准，属于“应保尽保”的。这个数可能有若干个版本，但是我觉得不进行房屋普查，不会有很准确的数，但是这个数又很关键，不然3600万套怎么定的？这很关键。

第三，我们近期的建设规模到底搞多大。现在抛出了十二五3600万套，今年2013-4-21

1000万套，明年1000万套，后年呢？没有说。另外远近期如何结合，我们今年1000万套，我们看大家还很努力，但是困难不少。房地产有一个建设周期，你今年这1000万套开了，明年是一个投资高峰，甚至要到后年才能完成，可是明年1000万套又出来了，这个怎么结合啊？这个要很好地研究。不能简单地今年1000万，明年1000万，我觉得要做深入的研究。就是近期，十二五我们到底要搞多大。这几年怎么分配，我觉得有一个很科学的这么一个匹配的问题。

第四，如何建立严格的进入、退出机制。现在媒体经常曝光一些所谓廉租住房、经济适用房分配中间的乱象，这说明利用保障房来寻租这种现象还是存在的。另外退出机制我们也没有很好地建立起来。

第五，如何保证质量，做到经济、适用、节能、节地，关于质量问题我想总体上是没有问题的，但是个别的还是出现了一些什么楼脆脆、楼歪歪这样的情况。

第六，保障房的物业和维修如何经营管理，这是入住后的问题，怎么保障保障房持续利用的问题。物业费到底怎么定，能不能收到。

第七，要更深入研究我们这个保障到底是“补砖头”好还是“补人头”好，这也是一个老话题。在一定时期以补砖头这是无奈的，但是掌握一定的廉租住房后，应该改变补贴方式，应该转向补人口，给你发补贴就完了。现在还有一个问题，你建的廉租住房在西城，但是他有了机会，但是他的工作单位在东城，他去不去住？去住就带来很多问题。还有一个，不同层级政府之间事权、责权如何划分，中央有中央的责任，地方政府有地方的责任，这个不能搞混，不能互相代替。

下面就几个主要问题谈谈观点。第一，确立保障责任，应该明确责任就在政府，因为你是公共服务，公共资源掌握在你手里。这里面，中央和省级政府我认为主要是制定政策、设计制度、编制规划、提出要求、监督检查。中央政府全国太大了，我们管不了那么细。而真正的具体实施、组织落实就是城市政府，包括镇政府。这个要明确责任。

第二明确，明确保障对象。第一，双困（住房、经济困难）户。他们在短期内走不出这个困境。第二，有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保户，根本无力购房，这个也是需要保障的。第三，有一定支付能力，但是无力购买商品房，市场价受不了。政府怎么样给予必要的扶持，让他们能够得到一些保障或者是初步的改善，我想大概就是这么三种。也不要搞得过于复杂。

对应着三种保障的对象，我想我们应该简化我们的保障类型，对于双困户来讲，那就是廉租住房，他以非常低的租金取得使用权，没有产权。对于支付能力2013-4-21

弱，根本无力购房的，可以租赁公共租赁房，这都是政府提供的。除了我们讲租赁房和公共租赁房，这都是政府提供的租赁房，另外有一定支付能力，买不起市场化商品房的，我觉得可以设立政策性的安居住房，我不太主张经济适用房和限价房，我们可以借鉴欧洲的方式，合作建房，我给你政策、办法，你们组织低收入的房子困难的用户合作建房，这就体现在补人头，而不是补砖头，这些都是属于实物保障。还有一个就补贴保障。总的原则是要简化。一类就是实物，一类就是补贴，实物一种是政府提供的，政府提供的一种廉租房，一种公共租赁房，政府还可以扶持的就是安居住房。当然补贴保障就是发钱了。

第四，动态准入机制问题。我的观点必须进行全国，或者尽快进行全国的房屋普查，我们把房屋产权、产籍管理相结合，与个人信息系统相结合，以身份证号为主建立个人终身住房档案，必须建立起来，不然的话，你这个管理缺口太多。会出现漏洞。

第五，关于保障标准，保障标准我想我们应该以中国目前的核心家庭，三口之家作为基础来设计我们的保障标准，关于廉租住房我想核心家庭就是40平方米，国务院也多次讲，廉租住房以40平方米为主。小于三个人的30平米。大于三口人的可以稍微大一点，总的来讲，不超过50平米，以40平米为主。公租房三口之家可以做到40、50、60。安居房可以适当放宽一点，因为他们获得部分产权的，是购买，相对来讲政府在这块负担不是那么重，他也有购房意愿，公办民住，这个适当放宽一点，比如60、70、80，这个标准很重要。你无限扩大，政府也背不动，另外也有一个公平、效率关系问题。把保障房做得那么舒适，不现实，发达国家也做不到。

第六，精心规划设计。我们面积这么小，又要做到比较舒适，就要有精密设计理念，搞好保障房设计，提高适应性。理念就是在较小空间内创造比较高的居住舒适度。

住房和城乡建设部这几年针对保障房搞了若干次方案竞赛，这是其中一个50平米的住房，这50平米包括公摊，这个开间5.4米，进深8米，不到48平米。加上公摊50平米，这样的住宅可以做到两室一厅，甚至三个居室，有一个厅。三代人可以在50平米套型里面基本解决它的居住功能问题。所以这些设计竞赛有一些非常好的理念。另外一个模块，不超过50平米，两居室，同样也可以做到三居室，很勉强的话，三代人也是可以解决的。这样有一个非常好的组合，可以做到一梯四户、一梯六户、一梯八户、一梯十四户。适应城市安居问题。

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第七，确保工程质量。低收入住房对这样一些工程的质量，应该格外小心、格外给予关注。使他们的基本品质不受到损失，做到安全耐用、节能、环保，目的是减少他们的维护和运行费用，减轻他们的居住负担。所以一定要改变一个观念，好像廉租房是低标准、低质量这种住房，我觉得这个不对，如果说低标准它仅仅是面积比较小，设备档次不是那么高，但是它的工程质量、抗震、节能都应该和普通住宅都是不逊色。这方面我觉得在南京召开第四届世界城市大会的时候，联合国人居署署长安娜女士参观南京江汉人家一个经济适用房，他开始以为是一个不错的住宅区，最后告诉她是一个有保障性质的住房，她很惊讶。这是户型、这是住宅、这是商业、这是学校，配套都很不错，这是球场、这是幼儿园。它的质量品质都是得到保障的。在维护节能技术方面都是达到国家要求标准，有中水回用，这是中水泵房。它有太阳能热水技术，洗澡用太阳能热水器。也包括一部分照明用光伏发电，特别是路灯系统，另外它采用了先进的、小型的变压器。生活垃圾、厨余垃圾进行有机处理。这跟普通住宅没有什么两样，环境是很不错的。所以它的工程质量不应该是我们一个传统的观念，就是这个房子很差。

最后一个问题，全面配套问题。面积小，更小注重配套。就是说我们理念是小户型，大配套，这样才能保证廉租房有一个更适宜居住的环境，为低收入家庭创造方便的环境。这方面我们应该学香港，我们看一个葵涌住宅区，面积不是很大，但是配套非常全，幼儿园、小学、中学、老人院，甚至还有妇女中心，我还没有见到我们这里专门有妇女中心的，另外它的体育设施、商业设施都非常好。这是公屋，它的配套都很完善。家里面积虽然很小，但是居住在这个社区里面，配套比较齐全，生活质量提高。它的垃圾用真空输送的。这些做法都是值得我们学习和借鉴的。谢谢各位！

主持人：非常感谢第一位主题演讲嘉宾，宋春华部长，他从保障房三个层面，要做、正在做、应该做得更好这三个层面给我们提供了很多新的思路、见解。非常感谢。第二位主题演讲嘉宾来自重庆，重庆副市长凌月明先生，重庆有很多方面正在成为全国的表率，尤其是公租房方面做得特别成功，我们邀请重庆副市长凌月明先生谈谈重庆市公租房建设方面。

凌月明：首先非常感谢中欧跟世联邀请我有这个机会来讲一讲重庆公租房建设管理的做法跟我们在这个过程当中的思考。非常感谢有这么一个机会。

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首先回顾一下，建国以来，大概前50年，我们住房制度基本上都是用政府供给的模式，受到当时经济影响，也受到当时观念，先生产、后生活的概念，当时老百姓住房是比较恶劣的。统计是6.7平方米。到1994年国务院出台住房制度改革文件后，98年停止实物分房，一下子整个住房供应全部转入到市场。当然应运而生，培育了一个非常庞大的房地产产业，今天在座很多老板都是借着这个东风成长起来的，你们是最大的受益者之一。老板们是赚钱了，房地产涨了这么多，实际上我们广大业主大家都在分享这个蛋糕。想当年买房子，假如8000元，现在涨到3万，2万多的增值是分散在每位业主手上，大家只要买了房子，包括开发商，都是受益者。

我要想说一句话，我们实际上现实出现一个新的问题，就是完全靠市场这个手来调控，可能出现的问题大家都感到了。房价实际上是我们有几个因素推动了房价快速增长。第一，中国城市化浪潮对住房的刚性需求。城市的原住民迫切改善住房条件，他有刚性需求。还有一个，我们住房的功能，从城市生活消费品附加了一个投资品功能，N多元素推动着房价上涨。由此产生的问题是，有些人，刚才说了31.6平方米，这是一个平均数，但是实际上掩盖了社会各阶层住房不平衡。也就是说完全靠市场这个手要想解决全体老百姓住房，是有困难。这个时候政府要出手。所以我想今天跟大家分享一下重庆市在这方面的考虑。

党中央国务院非常关心低收入住房，从03年开始正式推出廉租房保障。但是这个保障面，各个省平均下来就是3%-5%，不解决大问题，双困用户解决了，做了一件好事，但是面不够。去年开始国务院提出加快保障房建设，特别是十一五3600万套，今年、明年各1000万套，这是党中央国务院从推动发展、解决老百姓住房问题长远的共识。

真正买得起房子的走商品房了，收入很低的就是廉租房，中间出现一个夹心层，既买不起商品房，又够不上商品房，这帮人怎么办。重庆市有一个双轨制思路，市场归市场，保障归保障。正常的房地产让他沿着轨迹走，政府就把应该保障的就保障下来。我们有三句话，低端有保障、中端有市场、高端有约束。重庆到现在没有限购、也没有限外，但是我们还是比较稳定的。现在房价跟去年12月份持平。如果考虑到CPI增长，实际上房价在微微下降。高端有约束，我们跟上海进行了改革试点，现在给出一个系统评价，还为时过早。但是我们愿意在这方面探索。市委市政府提出保障目标是30%。

我分三个方面报告一下，国家实际上保障房一共七大类，11个科目，我们进2013-4-21

行了是调整，我们把经济适用房、廉租房、双限房都取消了，停了三年，全部采用公租房来覆盖。廉租房照样建，但是不再单独建小区，是建在公租房小区里面，有7.8%是廉租房。同样的房子，好品质的房子，但是是交廉租房的租金，1元一平米，物业管理费1毛，差价怎么办？政府来补。我们把廉租房、经济适用房、双限房全部合在一块了。至于城里面危旧房改造，还有农村的，我们照样按照要求进行。到去年年底我们保障了63万户，175万人。

我们书记和市长非常重视这方面，提出三年建4000万方，去年建了1300万方，今年到上个月是946万方，明年还有1350万方。去年摇号，我们已经通过三次要好有5.5万老百姓拿到房子，2万多人已经搬进去，已经正式入住，两个小区已经非常热闹。

第一，公租房，这是一个政府职责，就是政府来干。从我们成立一个公租房管理局开始，包括资金筹集、规划、建设施工，一股脑全是政府承担。今天我们有一个地产集团董事长也来了，他就是承担了一半公租房建设。现在我们执行力是强的，这是第一个考虑。

第二个考虑，如果我让别的老板进来做，说实话他就是抬高成本，说实话企业是逐利的，这是很正常。你让他来做，他就是加利润，3%也罢、5%也罢，所以我们是第一，政府来主导。第二，产权姓公。我们租给你，5年一个租期，5年后你想买，我卖给你，但是只能你自己住。不准出租，不准卖，你一定要卖，我们公租管理局回购，再进入公租房体系。这个防火墙非常重要。两大功能，第一大功能，防止政府永远盖不完。卖了后进市场，一进市场永远卖不完。其实大家知道经济适用房和双限房都是地方财政在减免土地费、配套费上不断补贴。如果一旦让它上市，地方政府永远补不完的窟窿。如果让他去卖，就类似我们经济适用房，这里面有获利空间的。为什么经济适用房，都在打破脑袋去抢，因为五年后可以卖。我们这里一条防火墙，你可以租、也可以买，但是就是不能上市。

第二个特点，建设规模。有人问重庆为什么建4000万套，理由何在？刚才宋部长提到全国范围保障的程度到什么程度。我们重庆主城区，国家统计局城调总队对重庆3万户家庭调查，低于2000元收入的人均住房低于13平米的占我们老百姓的24%，在这种情况下，重庆未来建1000万大城市，大概就240万，考虑到原来保障过的，我们未来还有180万人要通过公租房形式予以保障，后来就提出4000万方。这180万分布在主城跟远郊两个方面，主城3600万，远郊400万，因为远郊不到一定程度，公租房没有办法运行。

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第三，什么人可以住公租房？我们曾经也派人到香港、新加坡、纽约学习过。其实人家的经验最明显一条，就是收入限制跟财产限制。我们最早也按照这个套路出台了文件，后来发现操作不下去。根源在什么？就是中国的征信体系跟收入申报体系缺陷。没法弄。甚至个别的在说，他要去买房，他可以说月薪2万，给银行出一个承诺，说可以保障按揭。当初说经济适用房的时候说收入就800元。我们只要你住房人均面积低于13平米，我就放你进来。中国有一个最大的消费观念，再有钱，他第一件事先是置业。重庆所有的住房，只要你超过13平米，对不起。如果即使拿5000元、8000元收入，还蜗居在13平米，说明家庭有困难，家里要赡养病人、孩子要读书等等。所以我们有一个条件，低于13平米。第二，毕业生。第三，进城务工及外地工作的无住房人员。这三类人前提就是无住房，只要符合我们就放进来。原住民43%，大中转毕业生13.7%。这个收入表，我不对他数据真实性负责，我统计了一个数据，低于2000元的是91%，2000到3000元，6.7%，3000元以上的是1.7%，有人说3000那么高还拿，这里有我们政府对劳模人群的优惠。

第四，科学规划。我们一共在一环、二环周边未来发展的21个聚集区都建设公租房。未来发展都在这个地方。而且这些地方选的点都在轨道交通附近，我们正在加速轨道建设。现在有的点没有，但是都在我们规划之内的。规划的另外一个问题，房子小，配套要好。我们不是像原来修廉租房，而是修小区、社区，所以这里配套齐全。第二，我们建设按商品房对待，容积率控制在3.5-4.0，绿化率35%，户型有四种，30-80平米，平均下来52平米一套。

公租房要混建模式，不要孤零零搞出一个低收入社区，这样以后容易引发社会管理问题。

第五，土地管理充足。很多地方都说建公租房，建保障房，土地没有，我就说，我今天给大家介绍重庆的做法，重庆跟别的省市还不完全一样，不一定具有可复制性，讲出来大家参考而已。重庆有一个特点，我们所有未来建设30万亩土地，都在我们市控制范围内。我们政府是垄断了重庆市房地产开发一级土地。我们拿出土地来说干就干。

第六，资金平衡。大家都关心这个钱怎么来，要花多少钱。我们修到现在，因为政府实际上是四个不收，土地出让金不收、配套费不收、规费不收、建设企业不收建设利润。一平米3000元含装修。中央政府给我们160多亿保障房补贴。我们去年公租房占全国总量40%，今年占了全国总量10%，所以中央给予了我们很2013-4-21

大支持。第二，我们自己土地出让的11.3%拿出来作为资本金运作。另外我们其他配套，剩下的70%社会融资。社会融资大概几个方面，我们通过社保基金、通过其他保险公司、央企来投入。大家说你借这么多钱，怎么办？1200亿，70%怎么还？我们现在租金是9元到11元/平米，能覆盖现在的利息。第二，本金怎么办，700亿怎么还？我们建的时候10%-12%公摊面积，拿一部分建幼儿园、警务室等等，还有7%-8%作商业配套，这一部分是社会运作，直接卖给老板，你要来开店，就来买。我们还建了车库，7、8万买了车，这个车库租金是市场租金，你住的房子是我们给你优惠，这个租金是我们同地段房价的60%。同地段、同类房子租金6成，政府给你。这部分公建按市场卖，大概可以还1/3。还有未来5年，他们要买，我们给一个成本价，但是是多少还没有说。

所以应该讲卖到1/3就可以了，1/3老百姓买走，本钱就回来了。本跟利就这个关系。

商学院一说就是谈商业模式、盈利模式。当有一天把房款还掉，还有盈利不断而来，实际上是有盈利的。这届政府就为下一届政府留下很大一笔资产。虽然你不能把穷人赶到街上去，但是你的帐面资产随着时间推移在不断增加。资金平衡四个不收。

第七，质量保证。虽然是公租房，但是我们是严格按照商品房建设，包括质量体系。

第八，管理完善。三分建，七分管，管是最难的。我们分两条路走，一部分搞建设，一部分人搞制度管理。还有如何保持小区健康运营。准入刚才说是三种人，申请点初审，两审两公示。技术层面，当我凌月明要申请公租房填一个表，我底下人一敲凌月明，把我老婆、小孩名字弄出来，把这些名字再输入房屋数据库一查，一查就知道家里有没有房子，加起来超过13平米，走人。这是一个系统比较强大的。第二，要有稳定工作。如果农民工卷一个铺盖也来弄一套房子，我就很惨了。我们跟社保、民政、工商有一个联网系统，就是你交了社保也行，在工商交了注册登记也行，税务登记也行，只要我们计算机查出来有一个单位有，原来我们是3个单，只要有一个单位交了税，我就等同你有稳定工作。所以这套系统既是为了准入门槛的把关，也是为了公租房管理的安全性。所以我们做了一个非常庞大的数据库。社区管理，现在两个小区已经很热闹了，管委会、派出所、房屋机构、住户代表大家一起来管理。大家可能问物管怎么弄，我们是政府统一采购招标，政府出面招标。1.03元/平米，这也是按照市场化走的。大家很担心2013-4-21

退出，其实我也很担心，进去后出不来怎么办？所以我们有几条，第一，合同签5年，到时候走人。如果你要，要提前三个月再申请。这个不是我们政府跟他签，是以公司名义跟个人签。房子产生又是20年以前公房的感觉。第二，承租人只要承租期间买了房，你要请出去。我们房地产数据库很重要就在这个地方。第三，提供虚假材料，或者进去后转租，空置，我们要请你出去。到目前为止，还没有退过一个人，但是我们做了两家人工作，有两家人在那里摆两张麻将桌，你变成盈利了，这不行。后来他们说不开了，整改。那也就算了。到目前为止还没有清退过一个人，但是在门槛以外，有好几百人被我们拒之门外的。

这个说好说，未来做很难，我很高兴告诉大家，到目前为止，搬进去三个月，我们租金收缴率是99.5%。原来我也怕集体抗租。他们认为这是政府做的一件好事，因此没有欠交。非常令我高兴满意。这是我们重庆公租房的八个特点。

做这个有什么意义？第一，符合要求，有利于解决夹心层，买不起商品房，又住不上廉租房的人。上次习近平来重庆说重庆搞公租房是一个善举，是一个积极探索。第二，有利于助推我们工业化、城市化。重庆担当综合配套改革任务，我们跟户籍制度改革结合起来，就非常方便。他进来后就可以有户口，真正在城里面扎根，融为市民。第三，有利于内需拉动。大概可以拉动3000亿，100万个就业岗位。更重要的是有一部分人不买房了，消费压力降下来，即期消费激活起来。第四，有利于房地产调控。我刚才跟大家说了，我们重庆三句话，低端有保障，高端有约束，如果房地产税需求是管理。就这一年到现在为止，我就5.5万套房子进入实体了，增加了有效供给。13.7%的小年轻，我们也做了非正式调查，这些大中专生大概有一半人需要买房结婚，现在刚性需求得到延缓释放。还有一个很重要的，房屋租金明显被我们顶下来了。世联地产他们应该也感觉，从今年开始房租就上不去，为什么？你要实在不行，因为这个地方毕竟分流了很大一块人。我想这是非常有好处的。作为房地产调控手段之一是起到了效果。简要给大家介绍这么多，谢谢！

主持人：非常感谢凌市长分享了重庆在公租房建设方面的经验，重庆市在公租房建设方面有很多值得我们其他地区值得借鉴的经验。听了他的演讲后，我想还有一个作用，很多大学生、包括外来务工人员，因为重庆不需要跟户籍挂钩起来，很多大学生会去重庆发展。

下面我们进入今天论坛第一主题，保障房的保障。这一主题主持人是由清华2013-4-21

大学房地产法研究中心副教授王洪亮教授主持。

王洪亮：大家早上好！我们这一节有四位嘉宾参与，主持人有两个功能，第一，介绍嘉宾。第二，掌握时间。首先介绍各位嘉宾，第一位是凌月明市长。大家欢迎！第二位是有请前香港屋宇署署长邬满海先生。第三位有请国家发展和改革委员会投资研究所房地产研究中心主任刘琳女士。第三位是远洋地产控股有限公司副总裁陈润福。

王洪亮：刚才凌市长给我们谈了重庆的经验，下面首先把视角放在香港这部分，刚才宋部长也提到了香港的经验。香港的邬署长以前在这方面有很多成功管理经验。从我们角度来看，香港公屋制度运行非常良好，有很多值得我们借鉴的经验，比如土地、规划、住房综合部门的协调，法律上层次清楚、职责分明。公共财政这方面是香港公屋运行的不可缺少的条件，刚才凌市长报告的时候，我们很关心这一点，钱从哪里来。在租金政策、轮候政策、征信、监督、民众参与等等方面都有很多有益经验。尤其我们发现香港还有一个公屋资源滥用小组这样的机构，下面有请邬先生给我们介绍一下香港的经验。提醒各位，嘉宾演讲不超过10分钟，届时会有铃声提醒。

邬满海：谢谢王教授。有关香港在公屋方面的发展历史是比较长，现在已经超过65年了。其中当然不断地改革、不断地改善，从1973年在香港就是有关公屋方面的发展主要的机构就是香港房屋委员会，是一个法定的机构，就是说根据香港房屋条例成立的。它的权力跟它的责任就是根据房屋条例订立的。它们的成员方面总的是有30位，里面有4位所谓的官守委员，官方方面的职员。其他的都是由行政长官去委任的，是社会上，包括一些专业的人士，社会的领袖、立法局的议员。所以就是说公屋方面的发展一定有一个比较好的法律基础去厘定他们的权力、责任。另外他们的工作，执行的机构是房屋署，是一个政府机构。香港有几个独立机构监管，有审计署、廉政公署，就是监管房屋署、房屋委员会工作。

香港地少人多，在香港居住是一个最大的问题。这方面是需要政府部门配合。主要是规划署、地政署要有一个密切联系。房屋委员会透过政府房屋政策制定部门，做一个住房需求统计。这方面资料做得好一点，用这些资料厘定长远房屋政策。在未来五年、十年，香港居住房方面应该做什么的改善，这方面是包括了除2013-4-21

了公房之外，还有私房。私人开发商他们的功能是怎么样，他们可以做的，都是定下一个中期跟长期的政策。

另外一个主要考虑的就是财务安排。财务安排这方面在初期是一个大的问题，主要投放就是从政府方面。我说的初期就是50、60、70年代的时候，土地方面基本上是免费供应给房屋委员会，可是建筑的费用主要也是靠政府。到了1978年，80年代开始，房屋委员会也是开始了出售房子，透过居者有其屋计划卖房子，这样财政方面情况就比较好了。因为我们每一个屋村里面都有一个购物中心、商场，那些租金是以市场租金计算，所以那方面就会拿到一大部分的盈余。盈余就可以用来补贴在公房方面营运的规范。在租金方面除了管理费、维修费之后，有一个孔雀，主要是靠商场那些租金去补贴。另外是卖房子，政府也是很低的价钱批给房屋委员会，房屋委员会卖房子后也是得到很大的盈余，盈余用于建立新的公房。2005年房屋委员会将所有商场上市，就是透过所谓的一个房地产信托基金将商场上市。在那一方面也是得到很庞大的资金。现在房屋委员会财政方面基本上是非常健康，也可以用业界方面的资源去继续兴建、发展公房。可是在政策方面有几个方面要谈谈，就是有关分配的政策，这是一个很重要的问题，我们一定要公开、公平，同时申请资格的规定一定要很清楚。在香港我们以家庭收入、家庭资产作为一个标准，超过某一个水平就没有资格了。就是透过轮候方面去编配。其他的，如果受清拆影响，也是可以搬进公屋里，可是那是透过有关部门的推介。比如香港社会福利署。

租金的政策也是比较重要，我们是什么的租金呢？主要是根据住户负担能力的收入定下来。以前定租金平均不超过家庭收入的10%，然后每两年做一个调整，就要看整体平均收入是上涨还是下调来作一个调整。可是因为家庭住在我们的房子有些是10年、20年，有些是下一代也住在这里。如果家庭方面发生经济方面变化，我们也有一个租金援助政策。如果家庭方面出现了一些经济方面的改变，他们可以申请减免，也是可以到社会福利署申请全免租金。可是如果他们家庭经济改善、收入增加了，我们也有一个政策，要收额外的租金。如果超过某一个水平，我们就要加租金半倍、一倍甚至同等租金。如果超过最高水平了，他们就需要一年之内迁出去。

物业管理方面也是重要的。刚才凌市长也说到这个问题，在香港，因为我们公屋住户占我们总人口差不多是30%，是一个比较庞大的数字。所以物业的管理是很重要。物业管理的除了清洁、保安、维修方面，我们对租户方面的管理是更2013-4-21

加的重要。租户的管理跟一个居民的需求要做得比较好，比如说有些家庭他们的变化需要分户、调遣、租金援助，这些我们要跟其他部门保持密切联络。比如社会福利署、医院管理局、民政署等等部门都要保持密切联络。

另外对于那些居住方面有些不大有规矩的租户，比如说他们制造很多的骚扰给邻居，卫生方面做得不好，香港是一个高层建筑，从高层砸物，我们怎么办呢？我们就有一个扣分制，如果满了一定的分数，他们就需要搬出去。所以这方面凌市长也可以考虑一下。

最后我想说一说跟居民方面的参与，有关的管理是很重要。我们鼓励居民成立一个组织，参与保养商、清洁商他们表现怎么样，这都有一个组织跟我们联络。我就说到这里，谢谢！

王洪亮：追问一句，邬先生，香港在保障人群上主要参考收入这个标准？

邬满海：对，申请的资格方面主要考虑收入跟资产。很多年前我们用过另外一个条件，就是说他们现在居住的环境，就是凌市长刚才谈的，后来觉得如果我们可以掌握收入跟资产资料比较准确一点，用这方面来定行政是比较简单一点。

王洪亮：邬先生全面谈了香港的公屋制度，香港在政府职责方面有管理委员会和执行机构，在房地产保障方式上来讲先是以租，后才是卖，跟大陆的发展方向正好相反，我们先是搞经济适用房，然后才转向租赁。在租金标准上更灵活，是根据收入的变化，而不是说我们先定一个公租房、廉租房，然后按照这个标准去收，我们可以看看方方面面的不同。

下面我们把视角回到大陆，请刘琳女士从宏观政策方面，简单讲的话，我们开始搞了保障性住房，但是在法律方面还没有完全定义下来，从中央角度或者宏观角度来讲，我们保障的对象是谁？保障的方式是什么？以租为主还是以售为主？保障的标准是什么？宏观方面请刘琳女士简单谈一下。

刘琳：谢谢王教授。各位来宾，上午好！给我提的问题是三个问题，我简单介绍一下我们国家到现在为止它的政策的含义，首先讲保障的对象，保障范围首先就是要认清楚政府的责任到底是什么，大家都在讲住房保障就是政府的责任，这个责任是什么呢？实际上就是讲它要保证通过市场解决不了住房困难的人的居住2013-4-21 的安全的问题。在国家现在来看，07年国务院24号文强调的是低收入住房家庭困难者，到去年年底十二五规划纲要明确指出两部分群体，一部分是低收入住房困难者要由廉租住房来解决，第二部分，中低收入住房者住房问题由公租房来解决。住房保障对象有两个标准，一个是收入标准，第二，住房困难标准。实际上有些地方还采取了第三个标准，资产标准。

先从收入来讲，现在政府保障的是什么群体？是通过市场买不起基本住房的群体。我们政府都把它划到住房保障的对象里面。在这里面再讲买不起基本住房的群体，在有些城市是集中在中等偏下阶层里面。但是在个别城市，他要上升到中等收入家庭里面。也就是说从收入平均水平来看，中低偏下的收入平均水平大概是平均收入的60%，中等收入偏下家庭占了40%城镇家庭人口。在某些城市上升到60%。第二个标准，住房困难的标准。这方面中央并没有给出一个基本标准，各个地方政府自己制定这个标准，原则就是根据财政能力，从住房困难做起，最初是人均8平米以下，后来人均10平米以下。有的高的到了人均16平米以下。刚才凌市长介绍重庆是人均13平米以下。

第二，保障的方式。我们在规划纲要当中写的非常简单，就是廉租房、公租房。很显然是以租为主，但是现在实际的保障房建设过程中，我们看到有多种形式，有经济适用房，两限房，还有各种各样棚户区改造，我们建的大规模保障性住房有一个保障性住房安居功能概念，这是从08年金融危机延续下来的，当时中央政府决定完成成片棚户区改造，这个纳入保障房里面。对于低收入住房困难家庭，保障方式是廉租房、经济适用房，一个是产权，一个是租赁。对于终收入，一个是公租房，一个是两限房。将来按照设计逐步以租为主。这是保障的方式。

第三，保障的标准。刚才宋部长也讲过，讲得非常好。现在保障标准还是比较粗的，各地都是按照24号文规定的廉租房原则上不超过50平米，公租房不超过60平米。我们作为学者角度也再给政府建议更人性化一点，首先保障性住房要跟家庭的规模相联系，跟家庭不同人口数相联系来制定不同的面积的标准。然后我们所建议的是作为中央的层面上，应该尽快制定和公布一个基本住房和标准。基本住房标准是这样，我们在现有经济发展水平下，依靠财政能力所能保障的最低的住房表彰，各个地方政府可以根据自己的财力适当上浮这个标准，但是中央财力保障的就是最低的住房表针，而这个基本住房标准也跟住房保障范围住房困难家庭联系。我的简要回答就到这里。

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王洪亮：还要追问你一个问题，刚才你也谈到将来会以租为主，现在讨论的还有一个热点问题，公积金如何用在保障房制度上，是不是也是一种保障的方式？

刘琳：公积金有它的发展历史过程，公积金最初的成立是在成立住房制度改革的时候，是为了鼓励大家通过市场解决自己的住房问题，通过积累家庭的支付能力来解决住房问题。在历史发展过程中，其实公积金起到了在促进住房建设方面起到巨大作用。最初成立的时候是属于住房基金比较缺乏的时候。之后我们开始进行住户买房子阶段，公积金，项目贷款，改成项目住户贷款，进行政策性金融方式。到了2010年保障房大规模建设，公积金承担角色就是为保障性住房提供贷款，他现在角色是提供保障性住房贷款，居住购房贷款。

王洪亮：下面我们欢迎陈润福先生，从房地产企业角度来看如何参与保障房，如何盈利，远洋地产有参与保障房建设的经验，我们想听一听从房地产企业角度来看，保障性住房建设和将来运营对房地产企业有哪些机遇和挑战？

陈润福：谢谢主持人！大家上午好！感谢主办方给我们这次机会，之所以中欧把我们远洋地产叫来，是因为前一段时间我们项目在保障房建设曝光率比较高，领导先后视察了几次。在媒体上有所反映。其实作为远洋地产我们不是第一个参与保障房建设，也不是做得最多的一个公司，只不过我们项目正好赶上今年这个时段入住的比较多，做得比较顺利，受到有关领导的肯定。

从我们公司参与保障房建设来讲，做了大概这么三件事：第一，解决企业参与保障房建设问题。我想坦率地说，企业参与保障房建设如果进入正常的经营范围，一定要解决它的盈利性。企业是逐利的，企业如果做少部分不盈利项目是可以的，但是如果作为一个经营范围参与保障房建设，一定要解决经营性盈利问题。我们怎么在现有项目解决盈利性问题？其实这些都有一些历史性原因，我们参与北京最早入住的廉租房项目，两个项目都不是纯粹的保障房项目，都是捆绑式的。作为项目本身它有盈利性。怎么测算它的盈利性？正好是我们公司参与了这两个项目的土地整理。做测算过程中，一定要把整理土地的费用、预期的市场商品房售价和双限房、廉租房后来运营的体制机制弄明白，才能把盈利性给解决掉。一旦盈利性解决掉。后面的资金安排，项目的安排是没有问题的。从另外一个角度来讲，从企业管理，因为企业管理主要考核指标还是盈利性指标，如果一个项目2013-4-21 的盈利性指标不好的话，或者达不到平均值或者基本要求的话，对于从事这个项目的同事它的积极性也会受影响，就是从企业管理和企业运营角度一定要解决这个问题。正好我们有这个机会，通过跟政府有关部门做市场调研和测算，然后将保障房的种类、比例确定了一个比较合理的范围，通过招投标后取得后续开发权后，我们就按照原来预想做了实施，所以运作起来很顺当，我们不是最早开工的，但是我们是第一个交付的。你已经先解决了一些问题后，一定要未雨绸缪，其实这个东西，可能前一部分工作转移到政府，按凌市长重庆的做法，开发商就是建设者，按照政府要求去建就行了，前面几项工作都是政府有关机构去做。

第二件事我们去做的就是产品。其实保障房针对的客户群体不同，双限房、公租房、廉租房其实他们要求不同，你真做起来，要了解客户需求，有限的面积你保障他什么功能，什么是他最需要的。这是一定要做的。做这件事其实很困难。第一，咱们不知道应该找谁去做。这个客户群体到底在哪。因为你的所有数据应该还是来自客户群体，有需求才能做设计。这是比较难的事。可能做起来后续，现在咱们包括咱们建设部刚才的老部长讲了也在做保障房设计评比，做了很长时间。其实在产品方面要很长时间，不是做的就够了。其实我们人均住房面积并不低，而是不均匀。所以你做了更低档次的保障房，将来会不会成为无效资产，这也是一个考虑问题。你把它做成能够提供更好生活功能的产品，这是用时也比较长。

第三，把不同保障房放在开发项目，项目本身盈利性解决了，但是带来后期问题是物业管理。你后续物业管理解决不好的话，对后续这个项目运营还是影响非常重大。从开头就要把它想好，像我们两个项目，一个是15万平米地上面积总量，有3万平米廉租房，3万平米要隶属于这个社区，他怎么样享受整体社区大配套情况下，能够获得更高品质的服务，但是又不能增加廉租房交的物管费，这是难题。我们跟政府有关部门多次协商，解决这个问题的时间用时很长。既要企业想方设法去解决，也要政府去支持，才能把整个社区和谐做好。少交物业费了，你享受跟商品房同样的物业服务，这个恐怕在以后也是行不通的。另外一个是41万平米，有21万平米保障房，20万平米的商品房，这个可以用另外一个方式划成两个管理单元，一定要把后面物业管理做好设想。保障房建安投入比商品房建安投入其实要大，为什么要大？你一定用那些耐用的、好维修的，因为他后续物管的费用不见得能收上来。你得保障房屋使用功能能够长期的，能够提高居住人幸福指数。大概是这三方面做得工作比较多一些，就是占时比较长，投入比较大，2013-4-21

主要是这三方面。谢谢大家！

王洪亮：陈先生从企业的参与、产品、物管给我们交流了经验。下面进入主题讨论环节。在主题讨论之前，提醒大家一下，因为下面这个环节之后有一个观众提问环节，在我们进行主题讨论的时候大家可以把对演讲嘉宾的提问写在纸条上，写明具体什么问题，向哪位嘉宾提问，交给我们工作人员，工作人员会收集起来交给我们嘉宾具体回答。

我们现在讨论，现在大家比较关注的一个问题，就是保障房准入和退出机制问题，刚才各位也有介绍。现在我们出现很多事件，尤其是经济适用房，六连号、小区里开宝马车现象，如何完善准入和退出机制，刚才凌市长也谈了一些，现在就从凌市长开始谈谈你个人想法，然后我们再讨论一下。

凌月明：我刚才在发言当中讲过，实际上我们现在还是初级阶段，市场经济体制不完备，缺少个人的财产授信，社会的征信系统缺乏，不得不走了当年香港前期走的路，我想这可能是一个最简单行之有效的办法。开玩笑说，教授是简单问题复杂化，当领导是复杂问题简单化，我怎么能够平稳地走。要说出现个别的问题，电台、报纸炒作，把那个问题揭出来，我想也很正常。大千世界，什么怪象都有，但是我们要看到这样的事情在我们整个保障房体系里面它的占比是极小的。不能一叶遮目，说整个我的保障房供应体系门槛是混乱的。各地出现这样那样的问题，我们社会要以包容的心态，大家都是在试。我想我们采用的办法，我们让时间来检验。退出方面，我们我们定了那么几条，到目前我还没有把人赶出去。这里还有一个很简单的问题，就是我们法院系统，正常的司法如果发生了打官司，他最后一套房子不能强制执行。中国的事情还是鼓励大家去以以宽容心态，有些问题，发现问题，针对一些问题一块推动往前走。

王洪亮：邬先生，你有什么看法？

邬满海：香港的情况刚才也介绍了。搬进去后，我们有一个规定，住满了十年之后就要重新去审查，做一个收入跟资产审查，如果超过某一个标准，住户就需要交额外的租金。如果再超过很高的标准的话，他们就有一年的时间就要搬出去了。这是一个退出方面的条件。同时以前我们还有一个居者有其屋计划的时候，我们2013-4-21

也是鼓励住在公屋家庭去购买房子。他们有一个优先去购买房子，买了房子后，就要交回他们租的房子给房屋委员会再租给其他有需要的家庭。他们这些公房的租户也可以在居者其有其屋的第二个市场去购买房子，买了之后，他们也是要交回他们的公房给房屋委员会，房屋委员会去编配。我们政策是鼓励他们流通的，就是住在一个居屋方面有流通。刚才也说过在他们住的时候，家庭方面是不停地改变。比如入住的时候是5人的家庭，可是过了十年、二十年，孩子都大了，有些也结婚了，搬出去了。那怎么办呢？就是面积方面的编配，我们是有需要他们搬到另外一个比较小的面积的单元，可是这也是有一个问题，应该在同一个区、同一个屋村里面才可以要求他们搬，可是如果没有这些小的单元，也是有一个困难，他们搬不出去住。另外有些家庭人数增加了怎么办？我们就有一个机会政策要编配其他比较大的单元给他们。进去的政策比较简单，因为我们是用收入、资产去定。另外如果是有些体恤的因素，那是另外从社会福利署推介去处理。

王洪亮：刚才讲了两个层面的问题，一个是事先准入的问题，还有一个事后监督问题。从我们中国实践来讲，大家更关注怎么具体操作。因为我们没有完善的个人财产信息系统。从您个人角度，目前这种方法通过单一的住房困难标准在操作性方面，香港是不是曾经也有这样的经历会带来哪些问题？

邬满海：很多年以前，我们除了考虑他们的收入之外，也是考虑他们住的地方的情况怎么样。在香港比较复杂一点，有些家庭因为他们希望早一点进入公房，他们特意搬到住的不是那么完善的地方去轮候，几年后就有一个机会，积分高一些。后来我们想也不是很公平的因素，所以如果我们有一个完善的收入跟资产资料，我们就根据这个成为单一的规定去定下他们合不合格搬进公屋里面。如果有其他体恤因素的家庭，就是另外考虑，从社会福利方面去考虑。另外方面受到清拆、天灾的家庭，他们也是有优先的时间可以搬到公房去，可是也要符合收入跟资产标准。

王洪亮：刘主任，就刚才准入的标准，刚才你讲了中央定了是两个标准，实际上还有第三个标准，在退出上我们方式还是少一点。实际操作是不是要他申报一下财产的变化，在这方面法律还不是很完全确立。另一方面，刚才邬先生可能也没有往这方面去引导。现在有人说要不要单独设立一个骗取保障房的罪名，可以入2013-4-21

刑的。事前监督、事后监督，刑法上威慑，整个进入退出的机制，你怎么看这个？

刘琳：我觉得准入和退出里面有一个很重要原因，刚才凌市长讲了一点，制度性的缺陷。也就是说产权式保障相比租赁式保障，它的寻租空间要大，所以引起很多人都要进入市场里面。针对这种情况，有些地方产权式保障。我想长久来看，还是租赁为主更适合。这是准入和退出都存在的问题。至于后面的退出，我想第一个要建的，我看重庆已经建了，就是建立一个完备的信息系统，能够及时检查申请人的收入、资产、住房情况变化。第二点，建立保障对象个人档案制度，可能要把它的档案建立清楚，整个过程要有记载、要能够查询，至于退出机制，刚才讲的一点很有启发，可以通过提高租金或者鼓励他买房，如果以人头条件为基础，退出机制就好操作了，减少人头补贴就可以了，我想这个可以慢慢完善。

凌月明：我补充一下，我在城市联系房地产的建设，我也联系金融部门，我给大家讲一个数据，重庆2889万常住人口里面，1790万的人在银行建立了信用关系，要么是信用卡，要么是存折或者借款、贷款。还有1000万人游离在金融系统以外。这是第一个数据。即使这1800万人有信用卡，我口袋里到底是多少，你搞不清楚我有多少钱。我可以把别的行当，什么工商、社保都拉进来，但是把银行拿进来，他是一个残缺的，没有用。目前好像还不具备这方面条件。我想东部发达城市，北京、上海会更好一点。但是这个体系建立起来也是很长远。

王洪亮：时间关系，我们转入第二个话题讨论，物业管理。陈总裁也讲了物业管理方面的问题。保障性住房物业管理是很大问题，商品房物业管理也有很多问题。刚才您谈到物业管理要预先做好方案，物业费方面。你认为特殊性、主要面临问题怎么解决，你再详细阐述一下。

陈润福：还是说我们公司现在做保障房的例子。我们有一个41万平米的项目，21万平米保障房，20万平米商品房，这个碰到问题，收费标准有限制。双限房收费标准受政府制约。商品房定价要市场化一些，他是根据物业企业运营测算、提供的服务内容。双限房标准，你收不到这么多钱，现在测算完了，基本上是一半。那怎么办？原来我们就想到物业费会支出不够，按照普遍的收缴水平，你可能不够维持后续的一些服务。那怎么办呢？你要在配置上想一些办法，在设计之初就2013-4-21

要考虑。有时候我公摊面积就小，有限面积都放在套内。保养系数比较高。还要给将来从事物业服务的企业，给一个留存经营的空间。从这些方面考虑，实现物业管理能够正常运营。大概我们做法就是这么多。

王洪亮：从香港方面，物业费或者物业管理负责的部门怎么选定，怎么来运营的？

邬满海：在香港，如果出租房跟产权房管理方面，基本的观念也是有不同的。如果在香港两个连起来，利益方面有有不同，主要是管理费这方面，出租房的租户不需要交管理费的，管理费是在租金里面已经包含了。所以他们对屋村管理的要求比一个居者有其屋方面的要求还要高。所以这方面是有一个矛盾。在香港如果是出租房，管理费用是房屋委员会负担，房屋委员会作为业主，其他都是租户，他们租金已经包含管理费。如果居者有其屋，我们香港所有业主都需要签订一个协议，就是有关管理方面的责任、权利以及他们需要负责的管理费都定下来，那些是他们的主要责任。可是在那边也有一些问题，如果建筑方面质素出了问题，最初的维修责任是谁，这些方面也是有一些争论的，所以我们定买卖合约方面，最初收楼之后最初一年时间就是有一些保养期。另外我们也要求管理公司有所谓的保养基金是计算在内，如果是再过十年、二十年，需要大型维修的时候就不用那些业主另外花钱了，就是用基金储蓄起来的费用作为大型维修。

王洪亮：时间确实非常紧张了，不能再讨论下去了。进入第三个环节，回答大家的问题。大家提出的问题将近有20个，10分钟时候没有办法回答这么多问题，我们挑其中几个问题。这里有一个问题，请问凌市长，保障房作为公共品，既然是公共品，就是应该政府拥有，就应该全部是廉租房、公租房，为什么还有其他这么多形式呢？

刚才我介绍的时候，国家有七大类，11小类，我们把它合并了。但是城市棚户区改造是针对城市住房困难的，是国家单独有政策，这三年拆了1200万平方米。还有农危房，这个还得做。但是在主城区保障问题上，我们考虑制度的缺陷是最大的问题，就是经济适用房。因为没法界定它的收入，阿猫阿狗都要去抢，最后有些有钱人得到了。有人说这是一个管理问题，如果管理好了，就不会有这个问题。但是中国这么大要通过管理解决这个问题的行政成本极高，所以还是制度上反思2013-4-21

一下，一个问题在一个单位产生，是这个单位管理者的问题，全国面全有问题，肯定是制度设计有缺陷。因为房子有利益空间，有获利空间，就会打破脑袋往里钻，与此同时又毒害一批干部，三年重庆没有批经济适用房、双限房，要走就是公租房。根据我们经济实力，政府有责任进行保障，但是保障到什么程度，我们定了一条，就是让老百姓有房住，而不保每个老百姓有住房。这是两个不同概念。我们租给你超过13平方米就可以。刚才刘主任说了我们的发展方向，今年7月份在北京建设部专门搞了一个专题研讨班，我很荣幸学习了，也听了秦主任讲课，我最后写了一个建议，就是取消经济适用房、双限房，全部合并进去。

王洪亮：下一个问题是问陈总的，未来中国房地产将逐步成为双轨制，两个市场形成将改变当前中国房地产市场格局，作为央企，远洋地产，未来是大量参与还是被动等待安排，如果大量参与，如何平衡收益问题？

陈润福：这个问题坦率讲，没有考虑清楚。参与保障房建设肯定是一个企业社会责任，现有情况下，要根据企业实力和我们发展速度，在我们营业额里和建设总规模里有一个适度比例，这个比例不可能太高。因为我们没有考虑清楚盈利模式，就是单项目纯粹保障房建设还没有参与过，我们没有这个经验，我们也在探索，参与各方都在摸索。比如大家讨论用基金方式、什么操作平台方式，我们也在探索，但是坦率讲确实没有一个成型想法。另外作为远洋地产对待双轨制，其实从现在算来，十一五是1500万套，十二五计划是3600万套，加起来的话我们保障房覆盖率大概21.4%，根据咱们城市化进度，到十二五期末的时候我们保障房覆盖城镇人口居住的实际上是1.4。作为双轨制也好、单轨制也好，都有不同市场空间，作为开发商来讲我们主要专注我们项目，我们把我们准备提供的这批客户的服务做精致、做全面，让客户有一个提升的感觉，这是我们生存空间就逐步扩大。谢谢！

王洪亮：最后一个问题问刘主任，保障房建设规模为何这么大？是社会财富分配不合理造成的吗？也可以衍生一下政府为什么这么做？有没有能力做这样的工作？

刘琳：保障性住房，十二五期间要建3600万套，这个数字来源的基础有几个方面，2013-4-21

一个是属于我们在98年房改以来过度强调市场化，在十几年过程中积累了一部分支付能力不足的家庭，就是有一个存量的数据。第二，我们国家正处于城镇化快速发展过程中，每年新增城镇人口当中，有一定比例的中低收入家庭和人口，每年都是有一个增量要解决的。第三块，在我们3600万套任务里面有很大比例是来自棚户区改造，棚户区改造刚才讲是08年金融危机制定的一个刺激经济的政策，准备用3-5年时间完成成片棚户区改造，是一个阶段性任务。所有这些量加在一起决策部门制定了一个3600万计划。

王洪亮：感谢各位嘉宾，我们这个单元就到此结束，谢谢！

主持人：各位来宾、各位朋友，请大家就座。我们开始第二主题的讨论，主题：天量保障房的市场参与。今天的论坛很有意思，谈房地产市场发展的破局对话，其中保障房占的份量特别重。直到现在我们的演讲，我认为还没有进入市场状态。到我主持第二主题还是保障房的市场参与。当然下午两个主题就进入商业地产和金融的问题。也看出我们会议组织方对保障房的重视程度恐怕跟今天社会、政府、企业关注度保持一致。首先介绍一下每位嘉宾的简历和请他们上台。首先隆重请出的是大家都很熟悉，也近年来在国内很多论坛多次露脸作演讲的是中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士，她同时也是中国社科院研究生院城乡建设经济系副主任，享受国务院颁发特殊津贴专家，1988年开始从事住房政策研究、城市公用政策研究。会议之前，会议方给我发了一个资料，有介绍到近期秦主任一些主要观点，但我这里没有时间具体介绍了。今年8月1日在西安日报发表的叫做“住宅市场没有萎缩，转向商业地产量力而行”。还有一个是今年7月29日，西安电视台提供了一个资料，叫做“以开工保障房数量和需求相比不算多”，这两个资料也许是会议主办方提供的，不一定是秦主任亲自提供的。这是一个对秦主任的介绍。

下面我们要隆重介绍和推出的是香港科技大学经济系教授经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授。他在研究领域包括经济增长、社会保障、家庭经济学、会议制度、香港经济以及中国经济等等，有很多著作。也很有意思，也是在准备材料的时候，组织方给我发了一些资料，其中我念一些雷教授近期的文章题目，去年7月10日在搜狐证券上有一篇文章“年轻人，根本不应该买房子”。第二个文章题目恐怕更加够刺激，雷教授去年7月10日在搜狐证券上有一篇采访，题目叫做“北2013-4-21

京上海楼价还不够高”，我不能肯定这些题目是不是符合雷教授的观点，也许是编辑耸人听闻做出来的东西，不一定很可靠。另外在09年3月18日在金融界网站上雷教授有一个观点“中国靠开支推动高增长存在风险”。去年8月13日雷教授有一篇文章题目叫做“香港楼价高企的原因”。

下面一位是万科集团执行副总裁、中欧校友肖莉女士。上次在深圳房协召开的年会上，万科集团也有一个介绍。肖莉女士毕业于武汉大学英国语言文学专业，2000年获中欧工商管理硕士学位，先后任职中南工业大学、日本三菱深圳事务所、94年加入万科，从总经理办公室副主任一直到出任副总裁。

第四位是旭辉集团股份有限公司董事长总裁、中欧校友林中先生。林董事长05年毕业于中欧国际工商学院CEO班，90-92年在厦门特区房地产开发公司，92年到2000年在厦门创业。

这四位嘉宾有两位是学者，秦主任是政府一个智囊集团，她的经历也是学者身份。两位是企业家，对我们这个讨论是一个很好的组合。另外说一下规则，首先像上一位王教授主持一样，我的任务就是介绍嘉宾。第二，掌握时间。对于我来说，我掌握时间比王教授更为艰巨。首先一开始就少了10分钟。第二，我必须保证在12点20分准时结束。因为大家需要去吃饭，另外有些演讲嘉宾必须赶飞机回北京。时间上这里所安排的时间，我想这样，每个嘉宾的时间不一定有10分钟，我建议7分钟左右。主题讨论那里我们大概20分钟，最后提问，我们不需要大家写字条了，就现场举手，点到就讲。希望大家讲的时候不超过7分钟。

第一个问题还是要问秦主任，按照今天讲的市场参与，你认为我们是不是建立一个机制，这个机制能够鼓励开发商？为什么我用“鼓励”这个词呢？保障房是政府的职责，这一点应该很明确。现在有些地方的舆论是把它讲成检验开发商的社会责任了。我觉得是不太正确。万科在今年的社会责任报告有讲到要积极参与保障房建设，但是他有一个前提，在不损害股东利益的情况下。我想万科坚守一个原则，最大原则首先是股东利益，这一点不知道大家是否认同？秦主任，能不能跟大家分享一下怎么建立一个机制来鼓励开发商参与保障房建设？

秦虹：谢谢主持人。企业参与保障性住房建设，我们要分清楚参与什么样的保障房建设。刚才前一阶段的一个讨论已经把保障性住房几大类讲清楚了，大概分两类，一类是产权式保障，经济适用房、限价商品房、棚户区改造。第二，租赁式保障，公租房、廉租房。凡是产权式保障住房，企业都可以参与，没有问题，只2013-4-21

不过利低一点。我们经济适用房是扣除所有成本以外，你可以得到净利润3%。企业如果运作好的话，很多企业在经济适用房和限价商品房运作过程中都是有盈利的，只是没有办法和商品房前几年利润相比。第二类保障性住房就是租赁式保障，就是所说的廉租房、公共租赁住房，这类保障性住房企业能不能参与呢？我想企业不是不能参与，是可以参与的。这种租赁式保障总的来讲是属于政府的公共物品，对公提供公共物品的责任在政府。无论企业怎么参与，政府承担最终的责任人。企业怎么参与呢？可以代建，建了后移交政府，BT的这种方式。第二，企业也可以说投资、建设，长期持有经营，这可不可以呢？按照目前制度是非常难的。因为投资、持有、长期经营公租房、廉租房，目前租金设计水平根本不可能满足基本的企业盈利要求。但是如果把制度设计好，也是可以参与。比如说政府能够承诺，我把租金补贴到市场租金的水平，保证企业一个基本盈利，我想企业也是可以参与的。这就是涉及到参不参与的前提条件。政府能够保障企业基本利润情况下企业来参与。也就是说从更大范围来讲，公共物品的提供在全世界由企业来参与提供已经是非常成熟的经验，我们叫做公私合作制，但是公私合作制过程中，政府是必须实行一个共赢，既让企业来做，同时让企业盈利。企业主要责任来提供廉租房、公租房，这个责任是没有疑问的，但是具体建设方式是可以考虑的。产权式保障资金没有太多问题，因为可以通过出售房子方式回笼资金。关键是廉租房、公租房，政府财政要出钱，政府财政也没有钱怎么办？我有一个建议，中央政府发保障性住房国债，来专门支持公租房建设。今年发了一个文件，地方融资平台和企业发公租房债，让企业发债，不如让政府发，因为政府信用高。为什么中央政府发呢？不让地方政府发呢？中央政府发，才能真正把中央政府意图落实好。因为地方政府现在没有钱。重庆很多地方都是这样考虑的，我建公租房，但是五年后把它卖了，但是五年后卖了，还叫公租房吗？那又不是产权式。你何必五年后卖了，现在卖了不一样吗？中央政府意图是什么呢？李克强总理讲要把保障房里面，公租房为主体的保障性住房主体，如果没有稳定资金渠道，这个体系就不能建立。永远政府是建不完的。这是第二个。第一个好处是政府信用高，成本低。第二，可以更好履行中央政府意图。第三，也可以把社会资金，民间资本非常丰富，能够吸引到保障性住房提供上来，也缓解通货膨胀的压力。第四，我觉得租赁式保障就是政府的责任，这是逃不掉的。既然政府出政策，就应该出，你有能力出就出，没有能力出就发债。我们保障性住房、公租房，建好后，人员可以流动的。我们建到一定后，不需要再建了。但是发债可以一直发下去，2013-4-21

这样解决一个长期建设资金的问题。我的观点就是保障性住房还是应该以租赁保障为主。第二，租赁式保障如果地方政府困难缺钱，我建议由中央政府发债解决资金问题。谢谢！

蔡穗声：秦主任思路很明确，一个是可以分两类，租赁的政府负责任，政府没有钱，可以发债。政府没有钱怎么办呢？找企业搭建。这个做法好不好，另作讨论。有问题我们一会儿再提。下面请雷教授。我提的问题跟香港有关、也跟国内有关，我们知道香港的居屋做了有十来年，可能更长时间，后来停建了，这两年香港对居屋要不要重建，有不同意见。这个居屋我认为跟中国的经济适用房比较相近，也是内地很多人拿来说事儿的一个题材，雷教授，你对香港居屋该不该复建，又联系到国内的类似的经济适用房，从中得到什么经验教训？

雷鼎鸣：我个人认为居屋不应该复建，但是对更有效形式达到这个目标。过去几年整个中国很多人认为有所谓国进民退的情况，中间引起蛮大的问题。假如我们看看中国的GDP，现在私人消费占GDP总量的35%。政府消费是13%，另外52%储蓄起来，GDP的7.7%用于投资。在全世界都没有这么低的个人消费。从整个角度来看，政府把一部分资源退回给人民是有道理。但是怎么把一部分资源退回给人民？用所谓保障房的方式我觉得是一种可行的办法。保障房里面一定是包含政府的补贴，政府补贴等于把财富退回给人民。但是假如在这个过程中，是打击了市场的发展，这也会引起另外一些问题，所以在这方面我觉得香港跟新加坡的经验值得参考一下，看看他们怎么样去做，有些什么地方出现问题，有些什么地方解决的稍微好一些。

香港最大的问题其实是投资在房子总的资源不够多，这不是一年两年的问题，是过去几十年的问题。香港总的土地1008平方公里，但是私人房子只是用了24平方公里，公屋加起来15、16平方公里，所以占整个香港土地比较低，但是香港人口已经有700万了。另外还有一点，过去几年把钱放在建房子的比重蛮低的。跟新加坡相比，新加坡建筑房子过去几十年加起来费用，用人均来算，比香港每年平均多50%、60%以上。所以新加坡加起来总共建起来的房子，总的面积大概是香港平均每个人能够住的面积超过两倍。因为总的面积比较大，所以新加坡房价比香港低很多，新加坡有包括80%房子是HDB，是政府搞出来的。它建好后，也可以租、也可以卖。他们它的租金跟买卖价钱是市场所决定。因为它的供应量比2013-4-21

香港多很多，所以它的价钱也低很多。香港它的问题是在什么呢？居屋为什么我不赞同呢？最近香港政府中央政策组做了一个调查，发现年轻人其实不喜欢买居屋。在社会里面很多人去争取居屋，主要是一些年纪大的。年轻人为什么不喜欢居屋？因为买卖受到很大限制，将来卖掉要补地价，等于你搬进某一个地方，差不多锁定了，不能动了。有些人因为工作原因、读书关系，要搬到别的地区去，他就很难了。所以同样土地价值，他不能上升。房子最根本作用就是要使得人有地方住，但是我们还要明白，房子不光是住的，还是一种储蓄的一种很重要的工具。尤其是内地金融市场不那么发达，把财富储蓄在房屋里面，是一个很重要的方案。所以我会觉得将来内地假如要建这么多保障房，这个方向没有错，但是尽可能不要用，我们希望他们赚了钱，然后通过其他途径。

蔡穗声：雷教授是反对香港复建居屋。在国内很多介绍香港建居屋的情况，但很少谈香港曾经停止过建居屋。原因在哪里，国内很少人介绍，分析这个东西很有意思。下面就请肖莉女士，我想提一个题目给你，你考虑一下，当然也可以更开阔地谈。万科有一个产品不知道看到没有，万汇楼，在广州、佛山交界之处，这个楼我就不做太多解释了，它的建筑风格很独特，客家楼的模式，很低租金的给一些低收入青年居住，它的建造模式，我觉得政府很值得向企业学习。万汇楼经营怎么持续下去呢？我所知道要用59年才能收回投资成本。那么怎么经营下去呢？万汇楼这种创新的东西，万科有没有信心延续下去呢？它有什么经验、教训？第二个问题，作为公众企业应该参与建设保障房？

肖莉：万科是2006年介入保障房建设，一方面我们参与城市里一些保障房建设。但同时我们在广州，就是万科现有商品住宅地块上我们盖了这个万汇楼，就是刚才主持人提到的。这个楼显然是万科对于，我们当时把它作为一个为低收入的人提供比较宜居的、廉租的产品。从目前效果来看，我们是09年交付的，入住率是平均达到了92%，最高峰的时候达到百分之百，一共300套房子，每一套房子租金450元，基本上跟城中村租金价格差不多。如果从收益来说，因为它本身是一个商品房地块，我们自己拿的钱，然后自己建起来，它需要59年才能收回成本，包括资金成本等等之类。我们在那里面没有物业管理。我们从06年开始也一直参与到各个城市的保障房。基本覆盖所有一线城市。我们发现整个做的过程中还有非常多的问题。刚才秦主任提到两种模式，一种是属于产权式的，一种是属于租赁2013-4-21

式的，产权式的模式目前在整个比例中，占的比例是58%，显然这样一个高比例与国家地主倡导的公租房、廉租房的方向显得不是那么匹配。产权式的当然会产生一些问题，本身在制度上，我觉得应该是两方面，一个是在资金和土地方面的难点。因为资金跟土地本身是政府要大量来开发土地，把土地用来做保障房。但是另一方面，大家也知道政府做土地开发是依赖财政的。就是叫做所谓土地财政。在土地财政过程中，我们可以看到一方面大量土地做了保障房，毫无疑问，商品房的量是要降下来。在这个中间就存在一个矛盾点。这是一个目前的状况。第二个是制度性的，目前制度匹配并不是特别好。而且资金的矛盾，现在有一些单位集资建房，好像有这样一个趋势在发展。这种房子盖的越多的话，它与保障房方向是不匹配的。保障房是要公平，但是单位建房、集资建房好像造成更加不公平的感觉。一些地方为了完成目标，用这种最简单方式。从资金和土地存在一些问题，从制度来说，包括这种产权式房子，因为目前国家在收入、在审核这些机制方面，是欠缺的。所以这样可能会导致骗保。就是说他不属于标准的，他也去参与了。这也是一个可能会出现的状况。所以应该来说，从保障房来说，我们认为它会有很多问题我们需要去面对。

从企业角度来说，我们再看一下刚才说的几种模式，一种是代建、一种是开发，还有第三种，一些地方出让商品房土地的时候有配建的要求，比如10%是保障房。代建、配建是我们推荐的两种方式，因为代建不存在资金问题，就是政府来出资，相当于开发商是一个项目经理，我来收一定的管理费。配建，因为商品房这块他能够有充分盈利回报，他非常愿意做配建的商品房。但是从开发的角度有哪些问题呢？首先从开发角度来看，他会有一个，比如说工期的问题。第二，也可能存在我盖起来了，然后现金不能很快回笼。第三，财务上有一定风险。这个风险比如说我以股权方式投入这个项目，达不到股东回报要求。如果债权方式投入这个项目，势必资产负债表就会有大量负债增加。这个负债增加反过来会影响正常经营的资信、借贷等等之类，在资产负债表会有额外一块。

面临很多这些问题，我觉得我们都需要去面对的。万科来做保障房开发，从万科角度来说我们在不损害股东利益前提下，我们更多地体现的是一个社会责任。这个是万科的出发点。

蔡穗声：肖总裁在7分钟内讲的问题面很广，也很深。首先谈到了万汇楼所体现出来的困惑，实际上制度上安排有问题。土地完全按商业地价出让，没有任何优2013-4-21

惠可言，59年才收得起投资效益，对一个企业不大可推行。还说到集资房问题，集资房问题是带根本方向的问题了。就不是一个简单制度安排那么肤浅可以回答。下面我们请林中董事长总裁，我建议一个题目，你也可以讨论更多。作为你们是一个快速发展的企业，十年之类有很多方面的成长的业绩。现在天量保障房，会不会压缩商品房市场的空间呢？你从开发商角度怎么看天量保障房跟你快速成长的关系呢？

林中：我讲两个问题，第一，保障房在年初推动的时候，作为企业我们非常关心。我们研究了保障房大量上市后对房地产市场的影响。这个东西还存在太多不确定性。第二，各地政府实施保障房的形式多种多样，所以我们一直在密切关注，我们希望保障房能起到应有的作用，所以我们是很赞成保障房。我们一直认为把低端的要保障掉，中端要扶持，高端的靠市场。这次限购后，目前发现首次置业的利息成本跟首付上升很多，所以中产阶级是要靠扶持。

保障房目前存在的几个问题。第一，保障房是一个大箩筐。什么东西都往里面装，有廉租房、有经济适用房、有拆迁房、有双限房，还有集资房等等。政府搞运动，为了达到中央下达的指标，把福利分房也放进去，这个对社会不公平。第二，对购买主体不公平。前一段碰到一个蛮有钱的朋友，他要去买经济适用房。他说我反正去申请，买得到就买到，买不到也没有损失。为什么不立法呢？你在外面贪污50、100万都要判几十年，但是他用这种形式，是没有任何处罚。

蔡穗声：在香港向政府报了虚假材料是属于刑事犯罪，你会留下案底。在中国可能就是罚几千元。

林中：保障房开发存在很多不确定性，因为政府很多也不明白今后怎么管理。第五，它缺乏公平性。中国目前最缺乏公平性，让很多阶层不满意。我们认为保障房要五个：要立法。要制度。要机制。要计划。要标准。我讲的标准就是建设标准，我们保障房有做到140平米的，这就不叫保障。保障就保障最低端需求，人均13，三口之家48平米，我要保障，就不可能给你这种高舒适度的房子。我们目前面临的几个困难，第一，开发保障房我们基本上是不盈利的。第二，面临成本快速上升。政府一旦出让，把收购价定死。但是这两年人工成本、材料成本上升很快。钢筋从4000元到5800元，人工成本上升30%。第三，收不到钱，我们经常2013-4-21

被政府拖欠。第四，政府不收房。我们有一个项目，05年给政府做，06年交房，到今年政府还有170套房不收，但是税务年年来查。说你这个房子不结转，当时的价格是3600元，现在市场售价1.8万，要我们补税。第五，沟通成本太高。每一个事情都要找政府公关，这个让我们很头疼，天天要陪喝酒。第六，隐型的成本太高。比如保障房规定车位，其实买保障房的人买不起车，但是很多成本都投入到车位上。我们总结做保障房，要不积极、不主动，但是政府要我们做，不拒绝、要负责、不亏本。

蔡穗声：林总讲了很多真心话，很难得，恐怕你对媒体面前不敢这样讲。讲几个观点非常好，不要把保障房当成一个筐，什么都往里面装。第二，林总谈的问题，作为开发商你要参与，但是你有什么制度保障我能够参与进去得到利益保护。这一点我也感觉到制度安排上有很多欠缺。我们这个环节结束后。下一个环节，讨论环节。两个问题，第一，十二五规划所讲的3600万套天量保障房规划是不是大跃进？这个大跃进我们是一个贬义词。第二，完成天量保障房的困难在哪里？每位嘉宾大概3分钟时间左右。

秦虹：3600万套，其中今年1000万套新开发里面，有400万套棚户区改造，这个是2008年为了保增长确定的目标。三到五年要把棚户区改造基本搞完。这个要不要做呢？特别需要做。我们列入棚户区计划里面，都是原有老的国有企业，这些国有企业计划经济时代为国家做了大量贡献，现在很多林业工人已经不能砍伐森林了，但是他们长期住在低矮的棚户区里面。正好要保增长，就想中央政府出钱，帮助这些困难的工业区、林区、矿区，来解决这些老职工住房困难问题。大概到明年才能够搞完。1000万套有40%是这部分计划，剩下是600万套，这600万套也有一部分，大致是我们这些年来新增的住房困难户，如果那个是补欠帐，这600万套要解决这几年新产生的住房困难家庭买不起房的问题。我觉得中央政府的用心是好的，关注民生，立意也是对的，关键是执行操作方面能够有健全配套制度，把好事做好，这个很关键，建、分、管、退，四个环节都要有完善制度安排，否则好事能否做好就值得考虑。

雷鼎鸣：3600万套，这个目标是好，但是我觉得稍微快了一些。因为这样的话，全球建筑的费用，建筑成本都会给推高。因为中国太大了，一搞的话，那个数字2013-4-21

很惊人的。另外以中国经济实力，他可以做得到。把房子卖出去的时候，我觉得价钱不应该低于建筑成本。假如是补贴的话，等于是补贴土地，假如建筑费用都要低于这个，等于要用纳税人的钱，变得问题更大。我很快补充一下我刚才居屋的观点，其实居屋可以有更好的方法，你还是会有补贴，使到低收入的人买得起，但是补贴主要是地价，地价基本上可以免掉，在香港差不多80%房价是低价。20%才是建筑费用，这些人买到后的确是赚了。买了后，使得他能够住五年。以后允许他卖掉，他能够赚钱，政府不应该管的。在中国也差不多这个方法，跟新加坡的思维方式也是差不多的。

蔡穗声：雷教授讲了对3600万套有保留态度。居屋问题确实还有很多讨论余地。我们请肖总裁讲一讲。

肖莉：关于是不是天量保障房，我觉得我们讨论这个话题没有太大意义。一个是对历史欠帐的弥补，另外一个，目前保障房比例只有8%，十二五期间要增加到20%，我们认为20%这个比例不是一个非常高的比例，只不过这个过程怎么去做，要花多少时间，重点是在这里有什么样的制度和配套等等。我这里谈一点，还是从我们万汇楼启发来谈，因为现在从政府方向上，中央反复来谈的希望增加廉租、公租房的比例，我们也参照国外经验来做的话，其实可以用一种叫做有限共有产权的方式，它是一个什么概念呢？比如政府跟开发商一起来联合，政府来投入土地，包括建设等等之类的配套设备作为股权，开发商也来建设，把它建设起来，共同拥有这个产权。这个年限都是可以去探讨，比如15年或者20年，这个房屋是可以来改变用途或者说让居住的人，因为我们保障房核心目标还是让居者有其屋。当然这个屋一定是说有基本的需求，比如万科最近在探讨做一个15平米的商品房，也是会有一些基本的保障。我们认为它的核心目的是居者有其屋，这样的话，可以让他先租，租了后，比如15、20年后可以把它买走，当然这个买走是由政府和开发商共同确定这个价格，当然也存在补地价。这样之类的我们认为是可操作模式。因为保险资金它的集资成本是非常低的，包括社保等等之类的，如果他能很确定地说我15年后我会拥有这个产权，那他是愿意来投资的。也可以通过比方说把它证券化的方式也是可以做的。这也是我们在给建设部一个建议。当然这个中间有许多的，我们看的是非常长远的，因为保障房一定是很长远的方向。中国城市化进程应该在20年就会结束，当这个结束的时候，实际上大量的小户型，比如2013-4-21

说刚才说到保障房大量的30、40平米可能会产生过剩，那个时候我们可能面临把这些重新拆掉重建的过程，所以一开始把这个产权确定了，未来我们可以根据当时市场需求，也可以改成酒店或者做别的用途，不管怎么说只要它能够赚钱。这就是我们的解决的一个建议。

蔡穗声：有限共有产权的概念，把政府、开发商、住户、投资机构都捆绑在一起。这也是一个很好的想法。我们请林总谈谈。

林中：我们很理解政府提出3600套，一个是压力很大，第二，他们也想解决一些实际的问题。但是3600套天量保障房，我们最担心的是他到底对市场有多少冲击，因为现在保障房，我们为什么会感觉到明显冲击，这是一个大楼花，我们不担心廉租房、我们不担心公租房，这是有利于市场平稳发展，也有利于社会和谐，我们不担心动迁房，我们最担心是经济适用房和福利分房，特别是在一些二三线城市，其实最有购买力的是公务员、事业单位、垄断国企，一旦他们去搞福利分房，那个城市开发量会萎缩的很厉害。这是我们担心对市场的冲击。

第二，我们担心一个运动式搞保障房，这个是没有持续性的。我们认为保障房是一个利国利民，它是需要有持续性。我们很想知道3600万套组成结构，比如1000万是棚户区改造，那还有呢？现在我们面临十年欠帐，三年要还掉，这种压力、这种财力都面临很大问题。

第三，我们反对保障房有产权。买房子其实是买居住，但是最大的你是买一个金融资产。为什么不让有房子住，不一定让有房子产权。区分保障房和非保障房应该以产权来区分。

第四，我们呼吁对中产阶级住房的保障要给予持续支持、扶持和关注，有公平性。所有全国人民买第一套房全部给你低息和低首付，鼓励人人第一次置业，不通过保障房形式。而且每个人都有这个公平机会，目前中产阶级非常难受，买经济适用房不够资格，买商品房又差一点，住保障房又不甘心，因为这个邻居也很重要。

蔡穗声：林中观点很明确，反对有产权的保障房。3600万套之后怎么考虑？我记得香港是70年代开始做了几个十年策略或者十年发展的政策考虑，我们是不是应该十年、十年来考虑一些问题，当然十年不一定规划的很具体，但是起码大的思2013-4-21

路应该明晰。我看现在时间大概还有9分钟到结束时间。9分钟我想大概也可以有2、3个问题。

问：我想提问一下肖总，万科最近在北京最大的配建保障房地块，万科的报价是最高的，我想问一下既然保障房盈利模式都还没有探讨出来，为什么万科会报这样一个高价？公司在保障房建设方面是怎样一个策略？谢谢！

肖莉：其实我前面已经有谈到，我们在建保障房的时候，我们认为代建和配建，代建不是一个盈利的模式，但是一定能够保障你最基本的管理费用的收取。我们过去也有开发、也有代建，大概2%，还达不到3%的标准，配建是另外一种方式，这个就很难去测算到底是百分之几，因为我们的方向是商品房，我们看好商品房市场，所以我们就接受了配建的条件。大概就是这样，谢谢！

问：我请雷教授评估一下保障房对商品房冲击到底有多大影响力？

雷鼎鸣：我不知道这个答案。因为现在很多事实都没有公布。但是我始终认为建保障房不应该追求中高档的，要稍微中低档的。香港90年代建居屋，我发现有一些问题，当时有一部分居屋，我觉得非常豪华，要保障的话就不应该这么豪华，这样会对市场引起比较大的冲击。保障房它的目标就是保障，是一种社会资源分配的考虑。在这个考虑下，我们应该想很多办法去降低他对市场的冲击，考虑方法应该还是很多的，减少冲击。

蔡穗声：我作一些补充，我很赞同雷教授的观点，90年代以来我带过不少香港人士来参观什么解困房、安居房。他们对国内解困房、安居房建造质量都很赞赏，都说体现的社会主义优越性，我看了很不是滋味。广东GDP当时是香港的1/10都不到，我们太过注重把保障房作为面子工程向全世界夸耀。这个思路不对。我们应该更多资源放在解决更多困难群众居住困难问题上，我提出还是应该简单而不简陋，面积要小。否则的话，这个东西又是走样的。

问：这个问题想提给秦主任，关于刚才你讲到两种模式，一种是租赁的，另外一种是产权的，租赁的，你觉得可以发专项的国债来保障资金供给，这边我想了解2013-4-21

因为他最终的偿还还是要靠财政，刚才开发商得讲到不盈利，而且要亏钱，偿还量这么大，一直建这么多租赁式，这个会不会有问题？你具体说一下。

秦虹：公租房有一定租金回收的，租金定位在市场租金的50-70%。但是这个租金还是有些偏低，如果让盈利企业来经营，很难大规模做。

蔡穗声：完全免地价情况下，可能勉勉强强。

秦虹：你还要看融资成本，你没有长期融资成本，也是不可持续的。除非有一个长期资金安排。我说的国债就是作为长期建设资金安排。国债安排是滚动发起，但是我们保障房不可能永远建下去，随着我们整个房屋供应量增加，市场存量房增加，再加上我们有很好退出机制的话，人是流动的，我一直认为保障保什么？就是两类人，第一类人，托底性保障。就是没有收入的。第二类保障是过渡性保障，大学生租房子租不到，我保你五年，五年后你积累了支付能力，你就可以出去。我们公租房建设量是有限的，我们发行可以永远发行，实际上是借新还旧。也就是说随着中国经济实力提高，中央总是要从财政支付这部分资金。相当于我们向未来借，也解决老百姓投资渠道问题。国债信用高，受到投资者欢迎。我觉得这个制度安排应该不是特别难。还有一点我补充一点，并不是全部由中央政府来承担公租房建设，是补助地方政府建设，发挥中央和地方两级财政积极性。

蔡穗声：刚好到39分钟了，我们不能再等下一个问题了。我们必须保持准时结束。这里很感谢四位嘉宾的精彩演讲，也回答了很多问题，很多问题还是可以讨论的。我也感谢在座各位坚持到现在。

下午实录内容：

主持人：今天下午有两位主题演讲嘉宾，第一位是号称地产界的思想家，号称地产界的哲学家冯仑先生，冯仑先生由于一个突然的事情去了国外，所以他今天未能出席，但是他向大家表示抱歉的同时也特别准备了一段十分钟的录像，下面我们就播放冯仑特别为本次论坛录播的10分钟的录像。因为他有特别的事情，他本来已经是准备来的。我们来听听伟大的地产界的思想家到底为我们准备了什2013-4-21

么，说了什么，大家请看录像。

冯仑：关于商业地产目前面临着很大的机遇，的确也有很多的挑战和未来的一些不确定性，我个人觉得目前商业地产在中国的发展正处于一个转型的初期，也就是大部分公司是从住宅当中转型到商用地产。大部分采取的模式都是过渡性模式，所谓过渡性模式并不是像我们经常讲到的美国的经典、成型的商用不动产的模式，我也把它叫做美国模式。所谓过渡模式有两个特点，第一是用住宅思维来做的，把它做一些商铺，或者是做一些购物中心，很快把它以销售的概念来指导、来计算它的回报，包括现金流量和利润，只不过是做了一个商场或者写字楼而已，快速把它消掉。我去成都看写字楼卖得很火，开发商告诉我又做了几栋写字楼，这些写字楼都是散售掉的，这种思维和做住宅有类似，这是一种现象。

另外一种现象是形式上是做商用不动产，但是更多是以这个名义圈了更多的地来做住宅，把住宅销售掉以后留下一部分配套的商业设施，这种东西是挂羊头卖狗肉，名义上是做商用不动产，本意是做住宅，这些都是目前转型当中的一个初级阶段容易发生的问题。我们对照成熟市场上的故事，在香港历史上，新鸿基和李嘉诚都发生过转型，当他们的住宅业务发展到一定阶段，市场也承受到一定阶段，也出现了一个转型的压力。在转型当中，他们采取的方法也经历着一段摇晃、左右、徘徊和犹豫的时间。最典型的是新鸿基，新鸿基用了15年时间完成了一个转型，也就是商用不动产的收入占到了一半，而住宅的收入占到了另外一半。在前9年的时候一直都是用住宅轮转的快销支持社区性商业的发展，所谓社区性商业发展就是街铺和社区之间的购物中心，而没有进入到核心区的办公楼、商场、酒店等一些产品形态。在这个过程中，前9年就不断的犹豫，不断的累计，中间停了两年往回走，因为现金流的问题和市场的问题又出现了困难，最后五年时间彻底不做住宅，一直做商用不动产，这样才转过来。

李嘉诚一直在转和非转之间，到现在用了20年时间，长江商用不动产是30%的收入，销售性物业是70%。这是一个发生过的故事。所以在亚洲地区，我们作为一个企业如果要转到商用不动产，第一是一定要意识到这是一个长期过程，不是一天说能转就能转的。我们能够在完全市场竞争的条件下的新鸿基和李嘉诚做参照的话，他们都用了15到20年时间，所以今天中国所有的地产公司如果转到2013-4-21

像新鸿基一样商用和住宅一半一半，我认为至少也要准备七到十年时间，这都是很快的。第一点，在目前所有商用不动产的转型当中，大家处于一个初级阶段，还有很多住宅的惯性思维都不奇怪，但是我们一定要有耐心，一定要做好长期的心理准备，同时要有7到10年的准备，这样才能够达成转型的目标。

第二，我想讲一下关于美国模式，美国模式和过渡模式最大的差异就是过渡性的模式核心的竞争力仍然在开发商，要快销、快建、快销，仍然在建筑规模、开工量和拥有的面积上，而美国的模式是导演加制片的模式，最主要的能力在经营上，在每平米的回报率的经济基础上安排合理的财务模型。所以如果说我们在过渡模式仍然是地主加公投的模式，美国模式就是导演加制片的模式，它的核心竞争力在于营运能。，不在于开发能力。简单概括美国模式是中期持有、能力导向、资本权益核心、收入多样化，中期持有就是持有物业的标准，在于你对租金回报和资本市场上要达成一个波峰在吻合的时候，大概7到10年，一个物业到建成，到抚养，最后培养成为一个租金回报非常好的企业，你可以征转化卖掉，这是中期持有，7到10年，在经济周期当中是可以把握的。

第二是能力导向，究竟是营运能力来主导商用不动产，还是开发能力，在美国模式下是营运能力为核心，所有都在于每平米究竟怎么样来规划，怎么样来选营运商，最后你的回报率是不是高于同行，高于同地区，这样才能够带动你的财务安排。所以营运能力是美国模式最重要的，也就相当于导演加制片，导演讲故事的能力是最重要的能力。

第三，资本权益为核心，仿佛像张艺谋算账，张艺谋作品，但是电影一出来打的是张艺谋作品，版权不是张艺谋的，投资也不是张艺谋的，只是品牌和故事、市场是张艺谋的。在这种情况下，最终张艺谋的收入是算他的资本权益，张艺谋的权益回报是最高的。在美国模式下算来算去是权益的回报，而不是算你拥有多少不动产。也就是在这种前提下算的是权益回报、租金回报，而它的估值最后取决于租金回报。相当于在北京，国贸有100万平米，租金回报率的估值在二三线城市是1000万平米的物业都不如它的估值高，所以不在于拥有多少量，而是在于拥有多少投资型的物业，你的估值、租金回报率是不是高，这样权益才高。所以在这个角度来看，美国市场上的商用不动产长期的回报率、资本权益的回报率IR都在26左右，这是比中国目前的市场回报高很多，就在于前面讲的那三句话，2013-4-21

包括中期持有、能力导向和以资本权益为核心。

第四是收入多样化，在这种安排下由于营运能力特别强，你的权益谈判地位就很高，然后你的收入就可以争取更多的其他收入形态，比如基金收入、财务安排在中间加了很多层财务，你理财的时候有资产处置的收入、物业管理的收入、权益议价收入。在美国，一个经典的商用不动产的开发商叫收费开发商，大概有4到5种收入，有本身股权的收入、议价的收入，还有资产管理的收入、资金管理的收入，物业管理的收入以及资产处置完以后的额外奖励等等。在美国出现了一个经典故事是华纳中心，这个项目是一个非常复杂的综合体，他只出了5%的股本金，最后分了45%的利益，这个过程就是非常典型的美国商用不动产的模式。

总之，在中国未来的发展当中，我们将随着城市化的发展会逐步的需要越来越多的商用不动产，我们作为地产企业应该懂得在过渡时期怎么用过渡模式，而最终怎么进入到一个专业的以营运为导向的一个真正的好的商用不动产的开发和管理的企业。这样我们的企业才算完成了过渡，这就是我们认为当下的机遇，也就是现在城市化仍然给我们一些机会，商用不动产有快速增长的需求。所谓挑战就是能不能最终转型为一个像美国模式一样非常成熟的商用不动产的企业。同时，另外一个渠道是时间，你能不能坚持7到10年以上完成这样的转型。

这次不能来开会很遗憾，希望以后跟大家有更多的机会进行专业方面的交流，谢谢！

主持人：虽然冯仑先生没有来到现场，但是我想他刚才录的一段录像还是给我们在商业地产方面有很多见解的分享。大家可以看出来，这段录像是他自己在办公室录的，所以我现在也明白他为什么成为思想家，你看他后面全是书。

今天下午的第二位演讲是中欧国际工商学院访问教授、哈佛商学院管理实践学教授Nabil N.El-Hage先生，下面我们以热烈掌声欢迎Nabil N.El-Hage教授给我们做主题演讲。

Nabil N.El-Hage：非常感谢，谢谢给我做的介绍，谢谢大家的光临。同样也非常感谢中欧国际工商学院为本次论坛做的努力，我想讲一个很有意思也非常难讲的课题，也就是中国房地产是否是一个泡沫。我会尽量的在有限的时间里面给大家2013-4-21

讲讲我的思路，一开始我们可以先来讲讲到底什么是泡沫，这样才能搞清楚我们是不是在泡沫里。泡沫的定义是在某一个时间段里面，这个估值是处于不具有可持续性的高位，经常是由于猖獗的投机所带来的，而不是由一些经济的基本面来驱使。比如说像自由现金流，另外还有租金收入，不是受这些基本的经济动因而驱使的。泡沫有它的影响力，它可以导致资源的不当配置，当这个泡沫破灭，我们知道泡沫总是有破灭的时候，他们会造成广泛的负面经济影响，泡沫到底是怎么形成的？大家可能对经济有很多的了解，我们简单看一下泡沫的形成过程。

一开始，你就有一个可能不切实际的预测。举一个简单的例子，大家还记得互联网泡沫，一开始金融分析师希望我们相信，这些互联网公司的价值就要看网站的访问量或者是点击率，而不看这些网站能够产生的现金流，只看点击率和访问量。人们对这些公司就变得很放心，就会做出一些投资。还会去口口相传，或者是跟他的邻居讲，你看我今天早上才用10块钱一股买了某某互联网公司，下午的时候我就以15块钱抛掉了。当然你告诉邻居，邻居也不甘落在你后面，所以他在第二天就以15块买进，晚上以20块卖出，又向他的邻居出了，听上去是笑话，但的确如此，在上世纪末本世纪初的时候就有群体放大的效应。不可避免的，我们会看到一些负面的影响，比如说有一些分析师就会跳出来说，这个互联网行业不对劲。又比如是某一家公司，人们买了他很多的股票，但是他却突然破产了，大家还记得美国有一个公司叫安然，它就是这样的例子，虽然它不是互联网行业。

又或者我们就会在报纸上看到有一些报道，记者提了一个棘手的问题，结果导致这个公司的老总勃然大怒。记者就会很敏感，他会嗅到不良的信息，如果公司经营良好的话，为什么提到棘手的问题你就勃然大怒，这就是有不对劲的地方，这就是泡沫即将破灭的先兆。今天上午我们有很多的讨论讲到保障房，或者一般意义上的住宅，又或者下午的主题是讲商业地产，所以如果讲到房地产，实际上它是抑制性的资产，我们不只是在讲商业地产的，所以要问两个问题，是不是在中国房地产的价格是处于不具可持续性的高位呢？第一个是有哪些因素影响价格，第二是有哪些因素影响价格的可持续性，我们有很多数据，但是要小心，因为人们对这些数据会有自己不同的解读。到底这些数据表示的是泡沫，还是有选择性的数据分析。如果看这张图可以看到两点，一个是它的价位，在过去7年的2013-4-21

时间里面，从差不多70涨到了170，有的人就说我们是处于泡沫了。在蓝颜色的城市有35个大中城市，红颜色的是国家统计局的这70个大中城市。我们可以看到蓝颜色和红颜色的这两条线走向是很不一样，所以你要非常的小心，我们在争论到底有没有泡沫，你要针对指数性的数据进行分析，但是指数并不能反映一个真正的价值面。有可能是在一开始的时候该地产是被低估的，之后反映出来的是它的真正供应价值，这也是有可能的，所以你怎么去解读这些数据是要非常小心的。也不能只看表面的这些数据，还是要结合其他的一些深入的图表或者是一些专家的评论。

看一下中国8个大中城市的房价与租金比。这个数据反映出很多方面，第一个杭州，虽然我不是专家，但是人家告诉我杭州是人间天堂，所以这也是有可能为什么房价与租金比在杭州是高居不下，因为杭州可能有其他的驱动因素。这个市场除了房价租金比以外，还有其他的一些驱动因素，所以有的人就会解读成是杭州的房地产有泡沫。另外，我们看到在这4年的时间里面，这8个大中城市的趋势线都是往上的，但是这个粗略的趋势线上升的势头并没有像典型的泡沫这么大，等一下会给大家看西方市场。大家可以看到这8个大中城市，房价与租金比的差距低是在17，高是在55、65，或者是在35。在这个城市当中，他们的房价与租金比是有一个差距浮动。在英文版上面可以看到有一个粗略的趋势线，差不多这个房价与租金比在25到35左右。如果有人为一个房子付的价格是这个房子租金的35倍或者25倍，那么这个房价算是过高还是过低呢？这里面是一个分子和分母的问题，有可能分母低了，有可能是分子的房价太高。很多分析师看到这个数据，他会说这个是有泡沫。在这个图上可以看到中国和其他世界地区相比，这里面有一条细细的淡蓝色线是中国大陆。中国大陆的房价与租金比是从100涨到150，绿颜色的虚线是欧洲，粗蓝颜色是欧美，我们看到欧美是先上升、后下降。但是我还是坚持这个观点，哪怕你从指数上来看中国的房价租金比是一路攀高，但是我们还是要从别的角度来分析才能看出这是可持续性的高，还是不可持续性的高。

所以，我们还是要更多来分析一下到底是房价过高，还是租金过低导致的。看一下这个数据，这是从1990年到2009年的城市化进程，从3亿城市人口增加到6亿人口，这差不多是美国全国的人口，在中国变成了城市化。所以我觉得这2013-4-21

个人口的基数在中国是非常大，像欧洲、美国一般的分析师就很难消化这个数据。当然这么大的一个城市化的人口基数，会带来许多的问题，会影响到房地产的市场。我们也能够看到在这段时间里面，房价租金比在中国是上升的，从比例上来讲，城市化率从20%多增长到45%左右。所以人口学上面发生这么大的一个转变，也影响到了房价和租金比。

我们可以对比一下8个大城市，北京在10年当中的人口变化是53%，可能没有一个欧美的国家或城市有这么高的人口变化率。另外是深圳，深圳是第二高，北京和深圳在过去的10年里面，人口增长率是非常高的，达到40%和50%。所以也不是说由于人口上面的变化，我们的房价就不具可持续性的高位。我们还是要继续的去分析，看一下房价上涨是不是由真正的需求所驱动的。也有可能房价的上涨是经济自然的现象，所以我们在过去的这4年当中看到美国的住房市场的泡沫，可能它和中国的原因是不一样的。我们可以看到如果人口是从农村向城市移动的话，也有可能房价的上涨是由真实的需求所驱动的。先来退后一步问一个问题，是不是有人能看到并且指出泡沫的存在，你怎么去指出泡沫的存在呢？这里有一个很有意思的图，可以解决个问题，也就是英国的房价，它的平均收益比在过去的50年里面，从1952年开始看，可以看到2002年这50年英国的房价平均收益比，英国人买房子，它的房价和收益比是在3.5、3.6左右，这对于中国来说有没有参照意义呢？比如一年我有10万块钱买房子的话，我的平均收益是3.5万，这是不是说这个房价的平均收益比是合理的呢？而且我们看到围绕着平均值上下波动是非常的大，有上、有下，如果你是看英国的平均收益比-房价是3.5左右。50年平均是3.5，但是在2002—2004年英国的房价对平均收益比是达到6，6的比例离平均值有3个标准差，这个偏差是非常大的。在2004、2005、2006年，有一些人就像我一样，他们在发表演讲的时候说这种变化是不可持续的。但是人们买房子各有各的原因，有一些人买房子说，我赚了钱，我就想去伦敦买房子。但是你要想到的是这个数据并不是只有伦敦或者只有旁边的这几个小区，这是英国表现出来的现象，并不是有几位皇位继承人在买房子，我们还是要看到整体大的趋势。所以我觉得这种房价平均收益比是不可持续的。再对比一下美国，差不多是同时期，同样的也是在2001—2003年之后这段时间，出现了我所谓的泛式的必须，也就是整个在发生大的改变。美国的房价中值-家庭收入比比英国2013-4-21

稍微低一些，美国在3.4左右，但是也呈现出来和英国一样的趋势。现在我们看到的是房价中值和租赁价值的乘数，美国的指数也是上上下下，平均是在19.1倍左右。高位是和平均中位值差2个标准差。我们可以看一下平均值是19，也就是刚才美国的房价中值对于租赁价值比。但是到了2007年，实际上是在2006年底的时候，美国的房价中值对租赁价值比是急剧的上升，到了33、34左右，离中位值差11个标准差。从概率上来讲，这是极小概率的事件。从1.3个标准差上升到3个以上的标准差，我们显然就发现这是泡沫。在那时候也有很多的金融专家在分析，这肯定是泡沫，问题是什么时候破灭。我们看到在最近几年就破灭了。

下面看2000年出现的一些数据，我们现在所做的工具，当时西方政策的制定者避免采取一些过渡的调整，所以现在我们调整回的中值，避免矫枉过正。我们知道西方的很多经济政策是避免我们跌的更惨，但是在这里可以看到主要的问题是不仅仅是有很多财富被丧失了，而且它实际上是被一些错误的人丧失掉了，因为这些人是在房价最高点的时候买的房，也就是房价中值和租赁比是19倍、25倍、30倍，这些人都是比较小的投机商人，他们不知道手上的钱该怎么做，他们看到经济形势一片大好就头脑发昏了，盲目的放大效应，他们疯狂的借钱，远远超过自己偿贷的能力，他们会当掉自己的家、自己的资产和自己的财富。不只是回到中值就够了，现在市场上的财富有大规模的重新分配，尤其是对那些原来根本承受不了风险的人来讲，所以泡沫危机是有破坏性的。看一下中国的情况会不会出现，其实我们看不到这样的情况，我们可以看到这个图上有两个，一个是8个大中城市的房价收入比，这里有2个城市是值得关注的，可能你会有一些疑问。一个是北京，第二是深圳，大家可以在之前还记得城市化发展的两个图，讲了两个城市化发展的速度最快，一个是北京，第二个是深圳。

因此我们很容易看到，尽管一方面和西方国家相比，这个房价收入比的倍数是高了很多，很多分析家都讲了，你怎么可以说房价收入比这么高？达到了7倍，但是在美国、欧洲这些平均值，长期来看只不过是3.5倍。但是另一方面，我们也必须看到有一些经济学家，尤其是世界国际货币基金组织的经济学家，他们说深圳和北京可能会出现泡沫。不过我觉得这里价格的大幅调整是由基本面所催动的，而且我们也可以看到这个市场还是比较稳定、比较规范的，待会儿我会2013-4-21

用其他的数据告诉大家为什么这个数据是相对稳健的。之前从美国和欧洲的数据可以看出来，这个情况不是大家想象的这样。还有房价和租金比也是一样，这里还是有一条粗略的趋势线，租金比例在越来越高，比西方国家平均值要高，在西方国家房价租金比从长期走势来看大概是20倍，而中国是25倍到30倍。如果你看到这个就说中国进入泡沫了，这就太肤浅了。

在中国，如果你说真是一个泡沫的话，那么中国这个泡沫已经持续5年了，现在泡沫还没有破灭，就说明这不是一个泡沫。

最后一张关于数据的图，我讲一下个人的见解。尽管房价和租金比在中国来讲是比较高的，但是从历史角度来看，它不只是泡沫比例，这个紫色的线是中国。比如10的蓝线是美国、美洲和欧洲，他们在有所下滑。所以我们可以说中国现在的房价租金比是处于高位的，但是这几年它的整个增长趋势还是保持比较稳定的。下面我给大家提供更多的数据，看看中国的市场还是比较有序的市场，而不是一个泡沫的市场。最近我们发现有一些报告指出，房价已经在慢慢的下降，大概降幅是5%左右。其实之前我也说过泡沫出现了之后，它实际上会破灭，你只下调调整5%的话，就证明了这不是一个泡沫。大概2010年的1月，政府也出来了一些措施来打击投机，这也使得整个房产交易量增速大大减缓。这也让我们房价的增长有所减缓。

大家看左边这个图是中国的9个大中城市住宅价格同比变化，4月份是降是4.86%，而它的整个住宅销量降幅比较明显。在房价方面，2010年增长了30%左右。这个泡沫就相当于大家之间相互卖，我卖给你，你卖给我的亲戚，然后价格越来越高，我们觉得自己好像是有钱了，但我们卖的是同样的房产，财富根本没有增加，只是你觉得名义上有所增加而已。这个图表和数据告诉我们，第二是没有告诉我们什么？专家们是否赞成这个专电，有些人支持“泡沫说”，有些人反对“泡沫说”，我个人讲一下给我们的启示。西方的分析说是中国的数据不可靠，中国的数据有很多，但是非常不可靠，但是我觉得随着中国的数据可以有提升的空间，问题不在于数据，而是在于数据分析的方式和了解更深层次的东西。

我们看一下平均的房价和平均收入，是不是说中国一般的工薪阶层就用普遍的住宅呢？因为西方的住房拥有率太高了，所以你觉得平均的工薪阶层有一套平均的住房，而中国的住房率非常的低，你看看房价和中层的工薪阶层的收入来对2013-4-21

比的话，你就相当于把苹果和橘子比，这就牛马不相及。你要看这些房子是谁在买，谁在住。你必须要看这个数据能告诉你什么，而不是简单通过这两个数字得出一个结论，所以平均值或者分析人员可能会给我们带来一些误导性的理解。另外，有没有其他的一些非“泡沫说”的解释呢？因为我们看到这么高的房价收入比和房价租赁比。其中因为人口状况带来的需求大幅变动，还有刚才讲的中国住房拥有率和中国工薪阶层之间没有这样必然的联系。有没有达成一致呢？不可能的，他们意见不一，美国经济研究所是西方高规格的智囊团，他就相信是有泡沫的，而经济学院杂志也是一个被受称赞的英国专业杂志，他说没有泡沫。而货币基金组织想讨好所有人，他说部分城市有，部分城市没有。政府比较担心，他们也意识到有一些市场过热了，这就指中国的政府，所以中国政府采取了一些政策措施，希望能够让部分的市场降温，我觉得这个做法还是非常明智的。

那些支持“泡沫说”的相关证据有哪些呢？他们说房价租金比和房价收入比在上升，这是很明确无误的。但是我的问题是在于这个上升是不是非常快？而且这个上升是不是不可持续性的？另外，高的房价租金比表示购买者预期会有大大的资本利得，比如付30倍以上的租金，你说我可以以35倍的租金卖出去。人们就会觉得这个房价还会不断的上升，可能会有更多的资本利得，就会为了更多的资本利得而卖房，就会导致泡沫。他自己没有这么多钱就会从家人身上借钱，而开发商捂盘惜售，这也不足为奇。还有一些反对“泡沫说”的相关证据，第一是中国的城市化进程很快，收入增长也很快，另外缺乏其他的投资渠道，比如中国的股市不像西方市场那么发达，这就以价格形成支撑作用。还有一些是当地的因素带来供需的失衡。

下面请大家举手示意一下，在座多少人相信有泡沫的请举手。很少有人，有几个，非常少。有多少人觉得我们没有泡沫，有多少人觉得很难说的？差不多也是这么多人。所以很难说很确信的说到底有没有，但我个人觉得这些数据不能支持，我不能武断的说这些数据不支持，所以没有泡沫。但是现在的情况确实会有这样的可能，而且能够和美国2007、2008年有一些相似的情况。我们到底应该怎么关注这个问题呢？如果有泡沫的话会有广泛的影响，尤其是一个全国性的泡沫危机带来大量的破坏。就像我们讲的小投资者、私人投资者就被套进去了，这给市场带来很多不稳定的因素。另外，市场会矫枉过正，往上、往下行都会矫枉2013-4-21

过正，比如过渡的调整导致物业的价格远低于市场供应价格也不行，经济活动可以在大规模的泡沫危机后陷入停顿，而事实也往往如此。这里不仅仅限于房地产业，还包括钢铁、水泥等相关产业都会遭到非常严重的影响，还有服务行业，这是中国经济发展的驱动，如果他们受到影响会后果严重。

比如两三个城市的泡沫，不会像全国性的泡沫一样给其他城市带来巨大的影响，也不会像系统性的泡沫一样带来非常严重的影响。另外，我们也看到中国银行系统对于按揭贷款的风险暴露较低，而且个人的储蓄率高很多，这可以减缓泡沫所带来的负面影响。我讲一下政策方面的不同选择，包括西方和中国的相关政策。在西方政府，他们如果要面对这样的一个泡沫的话，他们有两个方法来搞政策，一个是提高利率，第二是财政政策。利率是一个不是特别有效的工具，如果你把利率提高的话，那么整个经济包括房地产业都会受到影响。而财政政策如果来控制泡沫的话，它不是说控制泡沫，反而能够带来更大的泡沫，其中有一个很有说服力的例子是81、82年里根总统为了能够将美国经济将困境中挽救出来，他就提出了大规模的税收激励政策给房地产商，你更快的回收你的投资成本，这就带来了很大的房地产的泡沫。10年之后，在1991、1992年就泡沫了，这也给社会带来了很大的损失。所以政府干预措施不是永远都有好效果。还有9.11恐怖袭击之后，美国银行在美联储的受益下提出了超低利率政策，这个超低利率政策维持了很长时间，这也造成了第二轮的房地产泡沫，所以政府的干预会带来更多的问题，至少是在西方国家。

大家还记得格林斯潘，美联储美国银行前行长说的一句话是非理性的繁荣，像在互联网泡沫里面也说过这个泡沫，但是我们不知道怎么做。就像互联网泡沫一样，你知道有泡沫，但是你根本无法控制它，只能看它越来越大，最后破裂。很多人能够预测到泡沫，但是政府却无能为力，不能解决这个问题。比如83年的生物科技泡沫，98年的互联网泡沫，2004—2008年的房地产泡沫。为什么不能阻止泡沫危机呢？你确认有泡沫是很困难的，到底是一个泡沫还是正常的市场力量呢？你很难确定。另外，政策工具不够有效，提高利率可以遏制泡沫，但是把房价限制也可以影响市场上的经济活动。还有一个重要的可能问题，它会影响到西方领导人的连任，因为有泡沫的话，就像你在晚会上提供很多的酒，喝得很开心，然后你说没酒了，泡沫了，大家没酒喝就很沮丧。我们要避免泡沫发生，2013-4-21

就相当于要冒一些风险，在危机出现之前就要先采取措施，而很多人可能不一定理解。

另外，看一下中国政府采取的措施是收紧放贷标准，禁止国企投资房地产，提高储备金要求和倡低房价。我觉得这些数据不支持泡沫的论断，有些市场是页基本面所驱动的，如果这些需求增长放缓的话，市场不可能说预期价格会涨上去，而这和全国性的泡沫危机是不一样的。如果向西方国家学习要小心，因为西方国家政府在对于资产泡沫方面的处置也有些不恰当的地方，他们有些做法有可能会让泡沫愈演愈烈，中国的政策制定者一定要保持谨慎性，预防泡沫的形成。

我就讲到这里，谢谢各位！

李振华：各位朋友，各位嘉宾，下午好！我们现在进行第三个议题的讨论，今天下午的议题是房地产融资困局突破。在这个议题将分为三个阶段：第一个阶段是会提四个问题，请四位嘉宾来分享他的观点。第二个阶段，我们提一个共同的问题，请四位嘉宾分享他们的看法。最后，我们再花15分钟到20分钟时间，请台下的各位观众和朋友做一个互动，请大家踊跃的提问题。

先做一下自我介绍，我是《21世纪经济报道》金融版、《环球企业家》的李振华。主办方把今天下午的议题定为房地产融资困局突破，我是这么理解的。房地产企业，特别是中国的房地产企业，带有非常强的金融属性，大家都知道金融企业的核心能力之一就是负债，如何融资是一个生死存亡的问题。换一句俗话来讲，对于房地产企业来说，拿地、搞钱这两件事是最重要的事，今天下午我们不讨论拿地，有些也没法在这个场合上讨论，我们要讨论的是搞钱、融资的问题。提起来房地产融资，我相信很多房地产企业都会愁眉不展，为什么是这样呢？我们可以看到从2010年开始的两轮房地产业调控，实际上将房地产企业已经陷入到一个困局。第一，大家看到银监会已经掐住了个贷、开发贷；第二，我们看到证监会已经收紧了房地产企业在资本市场的发债和发股的融资。银监会还干了另外一件事，规范银行合作，或者让房地产信托的融资一式一批，相当于把房地产信托融资的事也掐住了。今年8月份，国家外汇管理局又出了一个文，大家都知道叫停了房地产业的内保外贷，有四个主要的渠道都掐住了。在目前的形势下，作为房地产企业如何突破这种困局呢？第二，房地产行业如何思考政策博弈到今2013-4-21

天的后果的教训和思考呢？第三，我们知道房地产行业的融资一贯是形势大起大落，它的机制也是不可持续的，不是那么健康和健全的。我们如何建立起来一个健康和健全的融资长效机制呢？这就是我们下午要讨论的问题。今天下午请到四位嘉宾：

中欧国际工商学院金融学与会计学教授、副教务长兼在职金融MBA主任赵欣舸教授；

基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强先生；

世邦魏理仕中国区总裁兼首席执行官Chris Brooke先生；

中城联盟投资基金董事总经理路林先生。

我的第一个问题是在美国等成熟的经济体，房地产信托基金成为房地产融资的主流形式之一，为什么会产生这样的结果呢？中国引进房地产信托基金是否是建立房地产融资的一个健康和长效的机制和好办法呢？我们来分享赵教授的观点。

赵欣舸：谢谢主持人，也谢谢论坛给我这样一个机会。我首先要坦白一点，我本人并不是研究房地产的，所以在各位房地产专家面前有点班门弄斧。我应该算是研究投资学的，包括基金、投资者的行为和保护。有一个更重要的身份是我本人也是一个城市的白领和房奴，我从这两个角度谈谈自己的想法，希望起到抛砖引玉的作用。

现在房地产需要融资，需要别人提供资金，当然对于资金的提供者来讲就是投资。我现在很困惑一点，目前中国房地产是不是被承认是一个资本类别、一个投资方向？是不是承认它有投资的属性？今天上午关于谈到保障房的时候，宋部长提到了十七大报告中有关的内容，大家也许还记得十七大的报告中还有一句话是：创造条件，让更多的群众拥有财产性收入。这句话据我所知没有收回过。群众如果想增加或者拥有财产性收入，那么如何通过什么样的财产获得财产性收入？有人说你可以通过投资股市获得财产性收入，我想说你严肃点，我们这里开会呢。当然有些人说你可以投资黄金，而且黄金的价格确实是在上涨，这确实是一个事实，我们不妨想一个场景，中国的每一个家庭，大家在角落里有一个小包袱，里面放几十根金条，这听起来比较诡异，不像是2011年看到的场景。大家2013-4-21

也许都听到过一句话叫乱世藏金，为什么国际金价暴涨？因为在欧洲、美国面临着严重的经济危机，在一定程度上可以说是一个乱世，但是我们的情况不一样，至少每年的春晚都在不断的提醒我们，我们现在是太平盛世，跟欧美是截然不同的。如果现在是太平盛世的话，我们应该做什么？当然有一种说法是盛世收藏，这个可能太小众了，真正说在盛世中比较大众化的投资手段，盛世置产是更大众一些。而且说句老实话，如果在过去几年中，有一些群众获得了一定的财产性收入，确实是从房地产中带来的，但是我们很熟悉一种投资方式，自己买一个房子，作为投资的角度来讲有很多问题：第一，它有非常严重的非系统性风险，有个体风险，你可能买了一个房子就漏水，永远修不好，还有一个是交易成本非常之高，我们不说显性的成本，你想一下购买房子的中间过程，这个东西让人非常头疼。再有是流动性，流动性非常差，如果真有什么事情，你真的想很快的卖掉一个房子不是很容易的事情。

如果直接投资房地产，直接去买房子有这么多问题的话，有没有一些更好的方式呢？现在在世界上成熟的市场中，应该说有这个问题的答案是刚才主持人提到的所谓信托投资基金，很不幸的是这个词里有一个英文词直译是信托，其实我们更多是理解为基金，比如国外最成熟的权益型的基金，说白了是这个基金会以组合的形式去投资房地产。刚才我们提到了直接投资房地产可能面临着很多问题，现在想一想可不可以解决这些问题？第一是面临很多的非系统性风险，因为它是以组合的方式投资，所以潜在的风险会被分散化，再一个是国外成熟中多数是上市交易，比如ETF，它的交易成本和流动性就像投资普通的证券市场的基金一样，所以在流动性和交易成本方面都有很大的改观。我个人认为REITS最大的贡献不仅仅在于刚才提到的这几个方面，这也涉及到投资房地产一个更大的问题，那就是它的门槛非常高。你至少现在即使是砸锅卖铁也要凑够首付才能买一个房子，这是投资房地产最大的一个问题，因为这样就直接导致了相当多的人被阻拦在了房地产市场以外。其实我们现在总有讨论房价上升还是下降，对人民群众利益的影响，但你恐怕要问一下是哪一部分人民，我觉得人民大概分成两类，一类是已经买了房，一类是还没有买房，这两类人民对房价未来走向的希望是截然不同的。如果你是无壳蜗牛的话，你当然希望房价跌，但如果你是砸锅卖铁，现在已经负了首付，已经荣幸的变成了房努，你的希望是截然不同的。而且所有2013-4-21

第五篇：第二届艺术节闭幕词

第二届艺术节闭幕词

同学们：

查巴奇民族学校第二届艺术节在全体老师和同学们的共同努力下，已顺利地结束了。在艺术节期间同学们能够克服困难、发扬精神，拿出自己最好的成绩来展现，这是民族学校精神风貌的体现，希望你们继续努力，取得更好的成绩，为民族学校争光添彩。在这里对给予民族学校关心、支持的家长了表示衷心的感谢，感谢你们积极地参与到我们的活动中来，给我们带来了希望、带来了力量，我们再次地表示感谢。

我宣布：

查巴奇民族学校第二届艺术节到此结束。

查巴奇民族学校

2006年5月31日

第二届艺术节闭幕词

（05——06）

查巴奇民族学校

2006年5月31日